Auto CIVIL Nº 109/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 586/2019 de 24 de Febrero de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 586/2019 -E

Materia: Consignación de rentas

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona

Procedimiento de origen:Consignación judicial 854/2018

Parte recurrente/Solicitante: KAVAK 2006, S.L.

Procurador/a: Jorge Rodriguez Simon

Abogado/a:

Parte recurrida: AUTOCARS CALELLA, S.L.

Procurador/a: Estibaliz Rodriguez Ortiz De Zárate

Abogado/a: JORDI MASNOU I RIDAURA

AUTO Nº 109/2020

Magistrada/os:

Vicente Conca Perez Jordi Lluís Forgas Folch Mireia Rios Enrich

Barcelona, 24 de febrero de 2020

Ponente:Mireia Rios Enrich

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 30 de mayo de 2019 se han recibido los autos de Consignación judicial 854/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Jorge Rodriguez Simon, en nombre y representación de KAVAK 2006, S.L. contra Sentencia - 11/03/2019 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Estibaliz Rodriguez Ortiz De Zárate, en nombre y representación de AUTOCARS CALELLA, S.L..

SEGUNDO. El contenido de la parte dispositiva del auto contra el que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

En atención a lo expuesto:

'DECIDO: Declarar bien hecha la consignación de las cantidades consignadas en concepto de rentas arrendaticias por 'Autocars Calella, S.L.' a favor de 'Kavak 2.006, S.L.'.

La entidad promotora podrá solicitar la entrega a la acreedora de la cantidad consignada, mandándose cancelar la obligación, o la devolución de lo consignado, con subsistencia de la obligación.

Se imponen a 'Kavak 2000, S.L.' las costas causadas en este expediente de jurisdicción voluntaria. '

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 13/02/2020.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento y objeto de recurso.

AUTOCARS CALELLA S.L. promueve expediente de jurisdicción voluntaria de consignación judicial en favor de KAVAK 2006 S.L., en calidad de arrendadora en el que expone:

1. En fecha 7 de abril de 2016, suscribió contrato de arrendamiento de la finca situada a SANTA SUSANNA, parcela T2 del TORRENTÓ DE CAN GELAT, inscrita al Registre de la Propiedad de Pineda de Mar, finca registral 5364.

En la cláusula octava del contrato se indica:

'VUITENA.- La part arrendadora reconeix a favor de la part arrendatària el dret preferent de compra sobre la parcel·la objecte d'arrendament, de manera que davant qualsevol possible venda de la mateixa, l'arrendadora ho notificarà a l'arrendatària atorgant-li un termini de trenta dies naturals perquè pugui expressar la seva voluntat d'exercitar aquest dret preferent de compra, així com un dret de retracte, dins dels trenta dies naturals següents a la transmissió.

En cas de renúncia a l'exercici d'aquest dret preferent de compra o en el seu cas de retracte, es produirà la resolució automàtica del contracte d'arrendament sobre la parcel·la objecte d'aquest contracte, la qual haurà de desallotjar l'arrendatària en el termini de 6 mesos següents a la data de transmissió, sens perjudici que l'arrendador oferirà obligatòriament a l'arrendatària la possibilitat de traslladar l'objecte del contracte a la parcel·la Nacimiento, duración y extinción de la obligación de cotizar o T-3, segons plànol annex al present contracte i integrant del mateix, sempre i quan es pugui desenvolupar la mateixa activitat i condicionat a l'obtenció de les llicències i permisos preceptius, i tal efecte es compromet a conservar la plena disposició sobre almenys una d'elles, durant el període de durada del contracte. Cas de no mantenir la referida titularitat, l'arrendatària no tindrà l'obligació de desocupar la finca inicialment arrendada, mantenint la seva vigència el contracte.

En el supòsit de ser necessari el trasllat de l'activitat i totes les instal·lacions existents, el seu cost seria assumit per l'arrendadora.'

2. En fecha 31 de agosto del 2018, AUTOCARS CALELLA S.L. fue notificada de la compra por parte de KAVAK 2006, S.L. de la finca arrendada, mediante escritura pública autorizada por el Notario de Girona, Don José Maria Mateu Garcia, el día 31 de julio de 2018.

El mismo día 31 de agosto de 2018, el Notario notificó a AUTOCARS CALELLA S.L. que a resultas de la escritura de préstamo mercantil con garantía hipotecaria y constitución de prenda, la sociedad demandada había pignorado a favor de la entidad prestamista les rentas mensuales derivadas del contrato de arrendamiento.

La sociedad TORRENTÓ DE CAN GELAT, S.L procedió a devolver el importe de la renta de los meses de agosto y septiembre.

En fecha 25 de septiembre de 2018, AUTOCARS CALELLA S.L. realizó un ofrecimiento de pago y consignación notarial de las rentas correspondientes a los meses de agosto y septiembre por importe total de 12.378,30 euros.

La sociedad demandada compareció ante el Notario aportando escrito por el que consideraba resuelto el contrato de arrendamiento y no aceptaba las rentas consignadas.

Y solicita se incoe expediente de jurisdicción voluntaria de consignación judicial de rentas acordando, tras los trámites legales oportunos, notificar a KAVAK 2006, S.L. la existencia de la consignación para que, en el plazo de 10 días, retire la cosa debida o realice las alegaciones que considere oportunas.

KAVAK 2006 S.L., comparece, se opone a la consignación efectuada por AUTOCARS CALELLA S.L. y solicita se tenga por opuesta a KAVAK 2006 S.L. en la consignación pretendida por la sociedad AUTOCARS CALELLA S.L.

Por auto de 11 de marzo de 2019, se declara bien hecha la consignación de las cantidades consignadas en concepto de rentas arrendaticias por AUTOCARS CALELLA S.L. a favor de KAVAK 2.006 S.L., indicándose que la entidad promotora podrá solicitar la entrega a la acreedora de la cantidad consignada, mandándose cancelar la obligación, o la devolución de lo consignado, con subsistencia de la obligación, con imposición a KAVAK 2006, S.L. de las costas causadas en el expediente de jurisdicción voluntaria.

El magistrado juez de primera instancia razona que la promotora del expediente, AUTOCARS CALELLA, S.L. ha consignado, previo ofrecimiento a KAVAK 2.006, S.L., las rentas por el arrendamiento de la finca situada en la población de Santa Susana, parcela T-2 del TORRENTÓ DE CAN GELAT, al no haber sido las mismas aceptadas por la actual propietaria del inmueble; que KAVAK 2.006 S.L. se opone a la consignación al entender que el contrato de arrendamiento concertado por AUTOCARS CALELLA S.L. con TORRENTÓ DE CAN GELAT S.L. el 7 de abril de 2016 quedó automáticamente resuelto desde el momento de la venta de la parcela sin que la arrendataria ejercitase los derechos de adquisición preferente que le otorgaba el pacto octavo del dicho contrato. Discutida judicialmente entre las partes la procedencia de la resolución contractual ejercitada por KAVAK 2.006 S.L. al amparo de la indicada estipulación octava del contrato de arrendamiento, debe entenderse que, en tanto dicha acción no sea decidida, persisten los efectos propios del contrato de arrendamiento entre la arrendataria y la actual titular de la finca, la cual, en tanto dure la controversia ante los tribunales, deberá mantener a la arrendataria en el uso y posesión del inmueble, sin que por su sola decisión y sin auxilio judicial pudiera conseguir el desalojo del inmueble. Consecuencia de lo anterior, y estando ante obligaciones recíprocas de tracto sucesivo, es que el arrendatario es deudor de las rentas como contraprestación a dicho uso y posesión. Ofrecidas las rentas al arrendador, deben las mismas por tenerse las mismas por correctamente consignadas, a los únicos efectos de tener por intentado el cumplimiento por la arrendataria de su obligación de pago.

Frente a dicha resolución, KAVAK 2006, SL interpone recurso de apelación en el que alega:

1. Las rentas arrendaticias consignadas por AUTOCARS CALELLA S.L. se refieren al contrato de arrendamiento de fecha 7 de abril de 2016 otorgado por TORRENTÓ DE CAN GELAT, SL a favor de AUTOCARS CALELLA S.L., referido a la parcela T2 del sector TORRENTÓ DE CAN GELAT, en el término municipal de SANTA SUSANNA (Barcelona).

Las cláusulas de ese contrato de arrendamiento prevén que, en caso de venta a tercero de la parcela objeto del contrato, la arrendataria tendría derecho preferente de adquisición. En caso de que la arrendataria no ejercitara ese derecho preferente de adquisición se produciría la resolución automática del contrato de arrendamiento.

2. En fecha 31 de julio de 2018, la arrendadora TORRENTÓ DE CAN GELAT S.L. vendió a KAVAK 2006 S.L. la parcela T2 del sector TORRENTÓ DE CAN GELAT, comunicándose esa compraventa a la arrendataria AUTOCARS CALELLA S.L. quién no ha ejercitado el derecho preferente de adquisición. La consecuencia de la opción de la arrendataria de no ejercitar el derecho de preferente adquisición es la resolución automática del contrato de arrendamiento, debiendo la arrendataria desalojar la parcela T2 en el término de los seis meses siguientes. La resolución del contrato de arrendamiento se produjo, de forma automática, en el momento en que, transmitida la parcela T2 no fue ejercitado por la arrendataria el derecho de preferente adquisición, no cuando se dicte sentencia en el proceso ordinario de resolución de contrato de arrendamiento instado por KAVAK 2006 S.L. contra AUTOCARS CALELLA S.L. pues el efecto de esa sentencia será únicamente declarativo, es decir, alcanzará únicamente a declarar la resolución del contrato de arrendamiento y a ordenar a AUTOCARS CALELLA S.L. que restituya la posesión. Producida esa resolución contractual, la arrendataria no debe pagar ya la renta arrendaticia, ni la arrendadora debe percibir esa renta. Si la arrendataria no debe satisfacer la renta y la arrendadora no debe percibirla, pues el contrato ha quedado resuelto automáticamente, no procede la consignación de esa renta.

En base a lo anterior, solicita se dicte resolución por la que estimando el recurso, se revoque el auto recurrido y, en su lugar, se dicte otro por el que se declare mal efectuada la consignación de rentas, con imposición a AUTOCARS CALELLA S.L. de las costas de la primera instancia, y sin efectuar pronunciamiento respecto de las costas de la segunda instancia.

AUTOCARS CALELLA, S.L. presenta escrito de oposición al recurso de apelación.

SEGUNDO.- Expediente de jurisdicción voluntaria de consignación de rentas.

El expediente de jurisdicción voluntaria planteado relativo a la consignación, se ampara en lo dispuesto en el artículo 99 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria 15/2015, que establece que:

' 1. El que promueva la consignación judicial expresará en su solicitud los datos y circunstancias de identificación de los interesados en la obligación a que se refiera la consignación, el domicilio o los domicilios en que puedan ser citados, así como las razones de ésta, todo lo relativo al objeto de la consignación, su puesta a disposición del órgano judicial y, en su caso, lo que se solicite en cuanto a su depósito.

Asimismo, deberá acreditar haber efectuado el ofrecimiento de pago, si procediera, y en todo caso el anuncio de la consignación al acreedor y demás interesados en la obligación.

Con la solicitud se habrá de efectuar la puesta a disposición de la cosa debida, sin perjuicio de que posteriormente pueda designarse como depositario al propio promotor.

2. Si la solicitud no reuniera los requisitos necesarios, el Secretario judicial dictará decreto que así lo declare y mandará devolver al promotor lo consignado.

En caso contrario, admitida la solicitud por el Secretario judicial, éste notificará a los interesados la existencia de la consignación, a los efectos de que en el plazo de diez días retiren la cosa debida o realicen las alegacionesque consideren oportunas. Igualmente adoptará las medidas oportunas en cuanto al depósito de la cosa debida.

3. Cuando los interesados comparecidos retirasen la cosa debida aceptando expresamente la consignación, el Secretario judicial dictará decreto teniéndola por aceptada, con los efectos legales procedentes, mandando cancelar la obligación y, en su caso, la garantía, si así lo solicitara el promotor.

4. Si transcurrido el plazo no procedieran a retirar la cosa debida, no realizaran ninguna alegación o rechazaran la consignación, se dará traslado al promotor para que inste, en el plazo de cinco días, la devolución de lo consignado o el mantenimiento de la consignación.

En el caso de que el promotor solicitara la devolución de lo consignado, se dará traslado de la petición al acreedor por cinco días, y si le autorizara a retirarlo, el Secretario judicial dictará decreto acordando el archivo del expediente y el acreedor perderá toda preferencia que tuviere sobre la cosa y los copromotores y fiadores quedarán libres. Si la cosa fuera retirada por la exclusiva voluntad del promotor, el archivo del expediente dejará subsistente la obligación.

Cuando el promotor instara el mantenimiento de la consignación, el Secretario judicial citará al promotor, al acreedor y a aquellos que pudieran estar interesados a una comparecencia a celebrar ante el Juez, en la que serán oídos y se practicarán aquellas pruebas que hubieren sido propuestas y acordadas.

5. El Juez, teniendo en cuenta la justificación ofrecida, la obligación y la concurrencia en la consignación de los requisitos que correspondan, resolverá declarando o no estar bien hecha la misma.

Si la resolución tuviere por bien hecha la consignación, ésta producirá los efectos legales procedentes, se entregará al acreedor la cosa consignada y se mandará cancelar la obligación si el promotor lo solicitare. En caso contrario, la obligación subsistirá y se devolverá al promotor lo consignado.

6. Los gastos ocasionados por la consignación serán de cuenta del acreedor si fuera aceptada o se declarase estar bien hecha. Esos gastos serán de cuenta del promotor si fuera declarada improcedente o retirase la cosa consignada.'

A su vez el artículo 1.176 del Código Civil dispone:

'Si el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago conforme a las disposiciones que regulan éste, se negare, de manera expresa o de hecho, sin razón a admitirlo, a otorgar el documento justificativo de haberse efectuado o a la cancelación de la garantía, si la hubiere, el deudor quedará libre de responsabilidad mediante la consignación de la cosa debida.

La consignación por sí sola producirá el mismo efecto cuando se haga estando el acreedor ausente en el lugar en donde el pago deba realizarse, o cuando esté impedido para recibirlo en el momento en que deba hacerse, y cuando varias personas pretendan tener derecho a cobrar, sea el acreedor desconocido, o se haya extraviado el título que lleve incorporada la obligación.

En todo caso, procederá la consignación en todos aquellos supuestos en que el cumplimiento de la obligación se haga más gravoso al deudor por causas no imputables al mismo.'

Para la resolución de la cuestión debatida, debe tenerse en cuenta la realidad de un contrato de arrendamiento suscrito entre TORRENTÓ DE CAN GELAT S.L. y AUTOCARS CALELLA S.L., en fecha 7 de abril de 2016, relativo a la finca sita en SANTA SUSANNA, parcela T2 del TORRENTÓ DE CAN GELAT, inscrita al Registre de la Propiedad de Pineda de Mar, finca registral 5.364, la cual fue vendida a KAVAK 2006, S.L. el día 31 de julio de 2018.

KAVAK 2006 S.L. se opone a la consignación al entender que el contrato de arrendamiento concertado por AUTOCARS CALELLA S.L. con TORRENTÓ DE CAN GELAT S.L. el 7 de abril de 2016 quedó automáticamente resuelto desde el momento de la venta de la parcela sin que la arrendataria ejercitase los derechos de adquisición preferente que le otorgaba el pacto octavo del dicho contrato, y que resuelto el contrato ha quedado extinguida la obligación de pagar y de cobrar la renta pactada.

La promotora del expediente solicita que se declare bien hecha la consignación judicial. La entidad propietaria formula oposición porque discrepa acerca de la vigencia del contrato de arrendamiento y, por ello, de la existencia de la obligación de abonarle cantidad alguna por el concepto de rentas, sin tener en cuenta la recurrente que esa cuestión de carácter contradictorio no puede ser resuelta en el marco del expediente de jurisdicción voluntaria de consignación de rentas.

En este caso no se discute sobre los requisitos de la consignación, sino sobre el presupuesto de la misma, pues la razón dada por KAVAK 2006 S.L. para negarse a recibir las rentas es la inexistencia de arrendamiento, ya que sostiene que el contrato ha quedado automáticamente resuelto sin necesidad de resolución judicial alguna que así lo declare.

Dice la parte apelante que la sentencia que se dicte en el proceso ordinario de resolución de contrato de arrendamiento instado por KAVAK 2006 S.L. contra AUTOCARS CALELLA S.L. tendrá un mero efecto declarativo y no constitutivo.

Sin embargo, lo acreditado, siempre a los efectos de este expediente, es que AUTOCARS CALELLA S.L. ocupa la parcela a que se refiere, que lo hace a título de arrendataria, y que, como tal, ha consignado rentas, por lo que el principio de seguridad jurídica impone igual solución, esto es, la admisión de la consignación.

En este mismo sentido, cabe citar el auto de la A.P. de Salamanca (sección 1ª) de 14 de marzo de 2017, recurso 758/16, el auto dictado por la A.P. de Madrid, sección 10ª, de 28 de enero de 2019, en el recurso 748/2018, así como el auto dictado por la sección 25ª de la A.P. de Madrid de fecha 25 de abril de 2019, en el recurso 815/2018.

Éste último señala: ' El recurso debe ser desestimado, pues admitiendo el propio apelante que existe un procedimiento verbal de desahucio por expiración de plazo contractual presentado por el ahora recurrente contra la demandante de este procedimiento, es en ese procedimiento, y no en este de jurisdicción voluntaria, donde debe enjuiciarse sí el contrato está vigente o ha terminado por expiración del plazo. El propio recurrente así lo llega a afirmar al decir que: 'La legitimidad o no de mentada razón, habrá de discutirse en el procedimiento verbal de desahucio por expiración del plazo contractual presentado por mi representada contra la demandante y no en el presente expediente'. Por ello supone una contradicción del apelante que pretenda que en este expediente de consignaciónde rentas se declare que no estánbien consignadas al haber expirado ya el plazo de duración del contrato de arrendamiento.

En modo alguno el auto recurrido declara que el contrato de arrendamiento este vigente, como alega el recurrente en su recurso, pues dicho auto establece que 'ab initio la consignación está correctamente hecha, resultando precisamente litigioso si hay o no derecho a continuar en el arrendamiento y existiendo un procedimiento en este sentido suspendido por prejudicialidad penal'. No ha entrado el auto recurrido sino en la forma de realizarse la consignación, y en la existencia de un contrato de arrendamiento del año 2010, que la parte promotora del expediente considera vigente y que la parte apelante no, siendo esta cuestión objeto de otro procedimiento judicial, por lo que debe confirmarse íntegramente la resolución recurrida, perfectamente motivada, a la luz del artículo 1.176 del Código Civil ,, con los mismos argumentos expuestos por esta Sala, con desestimación integra del recurso presentado'.

Los anteriores criterios son perfectamente trasladables al caso que aquí nos ocupa, pues con independencia de lo que pueda resolverse en el procedimiento contencioso instado por KAVAK 2006 S.L. contra AUTOCARS CALELLA S.L., de resolución de contrato de arrendamiento, y sobre cuyo fondo aquí no se entra, resultando que la promotora del expediente sigue ocupando la parcela litigiosa en tanto se resuelva el juicio ordinario instado frente a la misma, por ello, no queda exonerada del pago de las cantidades consignadas, bien en concepto de rentas, o bien como indemnización por la ocupación.

En atención a lo expuesto, procede la desestimación del recurso interpuesto.

TERCERO.- Costas.

Conforme al artículo 398.1 de la L.E.C., deben imponerse a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los artículos citados y demás preceptos de aplicación general.

Fallo

SE ACUERDA: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de KAVAK 2006 S.L., contra el auto de fecha 11 de marzo de 2019 dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 25 de BARCELONA, en autos de Consignación Judicial de rentas número 854/2018, que se CONFIRMAíntegramente, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas.

Contra esta resolución no cabe recurso alguno.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así por este nuestro Auto, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.