Sentencia Civil Nº 245/2015, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 81/2015 de 31 de Julio de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00245/2015

SENTENCIA NÚMERO

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

DON EDUARDO A. FABIAN CAPARROS

En la ciudad de Salamanca a treinta y uno de julio de dos mil quince.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO 914/2012del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 81/2015;han sido partes en este recurso: como demandante-apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 - NUM001 Y CALLE001 NUM002 - NUM003 SALAMANCA representado por la Procuradora Doña Purificación Valle Corcho y bajo la dirección del Letrado Don José Ángel Ferreras Lorenzo y como demandada-apelante DOÑA Sofía representada por el Procurador Doña Elena Jiménez-Ridruejo Ayuso y bajo la dirección del Letrado Don Luis Megias Torres-Rivas.

Antecedentes

1º.-El día dos de diciembre de dos mil catorce por el Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: ESTIMO INTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Purificación Valle Corcho, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios CALLE000 NUM000 - NUM001 y CALLE001 NUM002 - NUM003 de Salamanca y, en consecuencia, los demandados deberán, solidariamente:

1)Realizar todas las obras, reformas y reparaciones que se proponen en el informe Pericial de la Arquitecta Belen , que aparece aportado a la demanda.

2) Indemnizar a la parte actora en la cantidad de 1.585,12 euros por los gastos causados por desprendimiento de la fachada, más intereses y las obras que se describen en el documento nº 21 sobre las piedras de la fachada (presupuesto de ELCHA, S.L.).

3) sustituir las carpinterías de las ventanas por otras que proporcionen el aislamiento acústico necesario en las viviendas y dependencias señaladas en el apartado 3,2 de las conclusiones relacionadas en el ANEJO II del informe de Fausto , aportado junto al escrito de demanda.

Las costas procesales se imponen a la parte demandada, por aplicación del criterio objetivo de vencimiento.

2º.-Contra referida sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación jurídica del demandante- apelado quien alega como motivo del recurso: Error en la valoración de la prueba con infracción de los artículos 217.2 y 7 de la ley de enjuiciamiento civil respecto de la determinación de los efectos constructivos que constan en la sentencia de instancia, incorrecta valoración de los informes periciales con infracción del artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , incumplimiento de las obligaciones de mantenimiento y conservación de la comunidad y errónea determinación del alcance de las reparaciones, y concretar lo que se refiere a la sustitución de la carpintería cuando lo procede de este reajuste de la misma, después de hacer alas alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones termino suplicando se dicte sentencia por la que estimando el presente recurso de apelación revoque la resolución de instancia, absolviendo a mi mandante de la reclamación formulada de adverso, con expresa imposición de costas.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando que desestime totalmente el Recurso de Apelación y le imponga las costas al Apelante por su manifiesta temeridad y mala fe.

3º.-Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallodel presente recurso de apelación el día 30 de marzo de 2015pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.-Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JOSE RAMONGONZALEZ CLAVIJO.

Fundamentos

Primero.- El primer motivo del recurso de apelación considera que existe error en la valoración de la prueba con infracción de lo previsto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , poniéndolo en relación con la que ha sido decisiva en el presente procedimiento, en concreto la prueba pericial practicada, procediendo a un análisis detenido de los requisitos que jurisprudencialmente se exigen respecto de la valoración de esta particular forma de prueba, atacando así el informe de la perito de la parte actora doña Belen , tenido especialmente en cuenta por el juez de instancia en su sentencia, atendiendo fundamentalmente al mayor número de visitas que realizó al inmueble, la coincidencia sustancial de su informe con los datos sostenidos, el testimonio de los testigos y vecinos de la comunidad que declararon en el acto de la vista, coincidencia del informe con el documento 11 de la demanda que recoge el parecer del arquitecto municipal sobre el desprendimiento de placas de granito de la fachada, coincidencia con el contenido del documento 20 consistente en informe de una empresa en el que se pone de manifiesto la insuficiencia del mortero - cola para la sujeción de las placas de la fachada, e igualmente coincidencia con el documento 49, informe técnico del arquitecto don Fausto , respecto del origen de las grietas en el NUM004 NUM005 del edificio y falta de confort térmico en diversas estancias, poniendo en relación todo ello con las deficiencias que observa en el informe pericial elaborado por don Justino , por encargo de la demandada, especialmente por incidir en que todo se debe a la falta de mantenimiento y además por haber tenido en cuenta la versión que le ha proporcionado el jefe de obra, especialmente interesado en hacer valer la buena práctica constructiva.

A continuación el letrado recurrente procede a analizar uno a uno supuestos efectos constructivos para llegar a la conclusión de que o bien se deben a falta de mantenimiento por parte de la comunidad o de los propietarios de las distintas viviendas o, en todo caso, se trata de vicios constructivos puntuales, que no afectan a la mayor parte del edificio, y que pueden repararse fácilmente, limitando tales vicios a las viviendas y aspectos concretos que se recogen en el informe de la perito señora Belen .

El segundo motivo del recurso hace referencia a la incorrecta valoración de los informes periciales con infracción del artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , incidiendo a continuación el recurso en el incumplimiento de las obligaciones de mantenimiento y conservación de la comunidad y en el alcance de la reparaciones que entiende debe ser imitado a lo expresamente indicado por los peritos, en particular en lo que se refiere a la falta de confort térmico bastando con él reajuste de las puertas de los balcones sin que sea necesario sustituir la carpintería existe.

Como se puede observar, en distintos motivos del recurso se mezclan y repiten argumentos, por lo que es necesario proceder a un análisis sistemático y razonable de los mismos.

Segundo.-Respecto del error en la valoración de la prueba, esta Audiencia Providencial reiteradamente ha venido estableciendo, y buena prueba de ello es la sentencia de 21 de julio de 2006 (ECLI:ES:APSA:2006:537) que a su vez cita la de 21 de julio de 2005: ' Como señala la SAP. de Alicante de 8 de noviembre de 2002 , de conformidad con reiterada doctrina jurisprudencial (entre otras muchas, STS. de 23 de septiembre de 1996 ), la valoración probatoria es facultad de los Tribunales, sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza (principios dispositivo y de rogación), pero en forma alguna tratar de imponerla a los Juzgadores; y cabe añadir que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque no arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga y si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez 'a quo' de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.Y en la sentencia de la misma Audiencia de 8 de octubre de 1998 se dice que la valoración de la prueba que efectúa el Juzgador de instancia debe prevalecer sobre la que pretende la parte, ya que el alcance del control jurisdiccional que supone la segunda instancia, en cuanto a la legalidad de la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de la carga de la misma y la racionalidad de los razonamientos, no puede extenderse al mayor o menor grado de credibilidad de los testigos, partes o cualquier otro elemento probatorio, porque ello es una cuestión directamente relacionada con la inmediación del juzgador sentenciador en la primera instancia.Y por ello, concluye la doctrina jurisprudencial que el denunciado error en la apreciación de las pruebas tan solo puede ser acogido cuando las deducciones o inferencias obtenidas por el juzgador de instancia resultan ilógicas e inverosímiles de acuerdo con la resultancia probatoria o contrarias a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica ( SAP. de LLeída de 15 de marzo de 1999 ). En definitiva, pues, cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del Juez 'a quo' por el personal e interesado de la parte recurrente ( SAP. de Guipúzcoa de 29 de julio de 1999 ), de manera que, si las conclusiones probatorias se manifiestan razonables, deben ser mantenidas ( SAP. de Tarragona de 31 de mayo de 1999 ).'

En consideración a ello, se hace necesario comenzar analizando el segundo motivo del recurso, esto es, los requisitos de la prueba pericial y la valoración llevada a cabo de esta prueba por el juez de instancia, evidentemente, en relación con el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , relativo a la carga de la prueba.

Este precepto es sumamente claro. Hay que tener en cuenta que se encuentra encuadrado en la sección relativa a los requisitos internos de la sentencia y sus efectos y por lo tanto impone al tribunal, que al tiempo de la sentencia considerase dudosos hechos relevantes para la decisión, desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente, según corresponda algunos otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, de manera que, en el párrafo siguiente, se impone al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda, estableciendo el párrafo 7 para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores del mismo artículo del tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio.

En un caso como el presente hay que atender, en primer lugar, a la carga de la prueba, correspondiendo a los demandantes, la comunidad de propietarios, acreditar los vicios o defectos constructivos, de forma suficiente, teniendo en cuenta la complejidad del proceso y, no podemos pasar por alto el hecho de que de determinados aspectos o matices de dicho proceso constructivo dispone de una mayor facilidad probatoria la parte demandada, entre otras razones por haber sido la promotora de las viviendas, quien encargó el proceso constructivo, la redacción del proyecto, eligió al arquitecto proyectista y al arquitecto director de obra, así como a los arquitectos técnicos y a la propia empresa constructora.

Por ello, con carácter general, corresponde a la comunidad de propietarios acreditar los vicios o defectos, y en la medida de lo posible, a través de peritos, el origen de los mismos y forma de subsanación, pero una vez probado todo ello forma suficiente, tampoco es ajena la demandada la necesidad de probar la buena práctica constructiva y que los defectos o vicios son debidos a la falta de mantenimiento suficiente del inmueble por causas totalmente ajenas al proceso constructivo.

Tercero.-En relación con la proa pericial, esta Audiencia Provincial, establece provincial, en sentencia de 25 de septiembre de 2014 (ECLI:ES:APSA:2014:413) analiza cuáles son los elementos que deben tenerse en cuenta a efectos de realizar una correcta valoración de la prueba pericial , sirviendo de ejemplo la sentencia de 24 de abril del 2014 : ' Para una correcta valoración de una auténtica prueba pericial , en primer lugar hay que tener en cuenta la condición del sujeto que realiza el informe, pero también el objeto de la pericia, las operaciones desplegadas en el análisis pericial , las conclusiones obtenidas por el perito y, finalmente, los informes de contradicción. Es cierto que con frecuencia se tiende a dar mayor credibilidad al informe del perito basándose en su supuesto carácter objetivo: perito de oficio frente a perito de parte, el licenciado frente al que no lo es, mayoría de peritos frente a la minoría, etc. olvidando lo que debería contar en primer término: la racionalidad y la calidad de los informes.Debe tenerse en cuenta la cualificación del perito, en ocasiones por encima del grado de su titulación académica cuando se trata de determinar si el perito posee en realidad el conocimiento que se requiere, es decir si conoce esa materia, debiendo tenerse en cuenta el conocimiento especializado que se le atribuye, verificando los conocimientos que alega, la experiencia aducida y todo ello sin caer en el prejuicio bastante extendido de medir exclusivamente la especialización por los estudios, cuando en muchas materias tan relevante o más es la experiencia que se acumula. En segundo lugar debe tenerse en cuenta la credibilidad personal del perito, y como hecho valer su credibilidad en el plano profesional, cuestión ésta que debe observarse bajo el prisma de la imparcialidad. Aunque es previsible que los expertos propuestos por las partes tiendan a orientar sus informes a favor de la parte que les paga, debe revisarse la tendencia a depositar una ciega confianza en dictámenes emitidos por Órganos Oficiales, máxime si los mismos presentan defectos o son manifiestamente insuficientes. Respecto del objeto de la prueba pericial hay que tener en cuenta que puede recaer sobre un elemento de prueba o sobre una inferencia, es decir, se trata tanto de verificar un hecho como mostrar cuál es la ley científica o la máxima de experiencia técnica que explica la relación entre dos fenómenos. En este sentido, no podemos olvidar la relación de inmediatez entre el perito y la fuente de prueba y la duración de aquella inmediatez.En la sentencia debe también valorarse lo que supone la correlación entre los términos en los que se formulan las cuestiones y los términos con los que el perito responde en su dictamen. Lo más decisivo es tener en cuenta las operaciones cognoscitivas que vertebran el informe pericial dado que en el mismo tan importante como la conclusión es el camino que se sigue para llegar a ella. Aquél que debe valorar la prueba pericial tiene que tener en cuenta la referencia a datos y fuentes de conocimiento que efectúa el perito o, si por el contrario éste realiza una selección poco fundamentada de aquéllos. Igualmente hay que valorar la exposición detallada de los razonamientos, teorías, metodología, máximas de experiencia a las que acude, etc., teniendo en cuenta si lo ha llevado a sus conclusiones y controlar si se ajustan a la lógica, al estado actual de la ciencia, a conocimientos contrastados entre los técnicos del gremio de referencia.Igualmente hay que valorar las técnicas utilizadas, esto es la disponibilidad de medios técnicos y equipos de análisis, las operaciones a realizar y, si siendo posibles varias técnicas, se opta por una de ellas que se considera más adecuada. Por último el dictamen tiene que contener unas conclusiones que sean coherentes con el cuerpo del mismo, presentándose como resultado consistente y congruente de los datos, razonamientos y técnicas seguidas. En su caso, debe tenerse en cuenta el dictamen de contraste, esto es, comparar los distintos dictámenes periciales, siempre teniendo en cuenta los anteriores parámetros, y sólo en función de esa comparación tomar una decisión lógica. Ante distintas valoraciones el juez debe decidir cuál es la relevante. Para ello debe tener en cuenta el tipo de conocimientos que se requieren, si los mismos son válidos, y cuál es el resultado probatorio'.

Cuarto.-En el presente caso, como ya hemos advertido, el juez de instancia da especial valor al informe de la perito Doña Belen frente al del perito de la parte demandada, Don Justino , explicando las razones de hacerlo así, razones que sustancialmente esta Audiencia Provincial comparte, aún siendo cierto que, como se puede observar en la grabación del acto del juicio oral, el mayor número de visitas de la perito de la parte actora al inmueble obedeció en buena medida a la falta de disponibilidad de los vecinos, y por ello, no necesariamente esas cinco visitas suponen un mejor conocimiento del inmueble frente a la única visita realizada por el perito de la parte demandada.

No obstante, el informe de esta perito, aportado con la demanda contienen un análisis minucioso y detallado de los distintos defectos y vicios constructivos, con una descripción de los efectos observados vivienda por vivienda o de los elementos comunes, fotografías claras, análisis del defecto y conclusiones puntuales, aportando los correspondientes croquis, informe que efectivamente puede ser puesto en relación con el del arquitecto municipal cuando el Ayuntamiento de Salamanca se vio obligado a intervenir por desprendimiento de placas. Al mismo tiempo, hay que poner en relación el informe con la testifical de los distintos vecinos de la comunidad, que evidentemente son parte interesada en que se efectúen las oportunas reparaciones, pero todos ellos se manifestaron con claridad y precisión en sus declaraciones, algunos apoyándose en notas o documentos, y siendo perfectamente creíbles por la coincidencia general entre todos ellos y las actas de la propia comunidad de propietarios. Por otra parte, este informe pericial debe ponerse en relación con el elaborado, respecto de algunos aspectos concretos, por el también perito don Fausto , informe también detallado y minucioso, así como con documentos aportados por la demanda, como el documento 11, ya citado relativo a la intervención del arquitecto municipal, el documento 20, respecto de la insuficiencia del mortero-cola para la sujeción de las piezas de la fachada.

La coincidencia entre todos estos datos contribuye a dar validez y rigor al informe de la perito de la parte actora.

Sus manifestaciones y aclaraciones en el acto del juicio oral fueron también claras, contundentes, precisas, y a entender de esta audiencia, dotadas del suficiente rigor y credibilidad.

Por el contrario, el informe del arquitecto señor Justino , con independencia de en buena medida basarse en datos proporcionados por el jefe de obra, aún realizado con rigor, con aportación de planos y croquis y fotografías, es mucho más impreciso y genérico sin ofrecer unas conclusiones claras, según seguiremos analizando posteriormente, pues en un gran número de casos ofrece causas alternativas, sin pronunciarse en concreto por una de ellas o, aún admitiendo el defecto, considera siempre que son de tipo menor y, en general, que se deben a defectos de mantenimiento.

Las referencias que este perito hace al proyecto, debe ponerse en relación con las mismas referencias efectuadas por la perito de la parte actora, y no deja de sorprender el hecho de que ante falta de referencia concreta a la definición de algunos aspectos de la construcción en el propio proyecto, se dé por hecho que esa misma omisión carece de relevancia y realmente en la ejecución se procedió a la subsanación real de lo omitido. En este aspecto concreto es donde especialmente debe estarse a la facilidad y disponibilidad de la prueba, correspondiendo a la parte demandada acreditar que pese a no constar en proyecto, en la obra si se instalaron esos elementos constructivos, como aislamientos. La experiencia nos demuestra que incluso elementos o técnicas constructivas descritas en proyecto en ocasiones faltan en la ejecución real de la obra, por lo que es difícil creer que en ejecución se haya instalado lo que ni tan siquiera consta en proyecto.

Por otra parte, el perito de la demandada valora especialmente los informes de las empresas de certificación de la calidad, como Bureau Veritas, cuando resulta, y así se acreditó en el acto del juicio por declaración de la representante de esta empresa, que no realizan un control exhaustivo de todos los elementos y materiales constructivos, sino sólo de un muestreo y lo mismo podemos decir respecto de los informes relativos a la calidad de las baldosas utilizadas en el exterior y su resistencia a la climatología del concreto lugar de emplazamiento, puesto que es evidente que se realizó un ensayo sobre muestras de baldosa cerámica, pero no sobre todas ellas o todos los lotes, debiendo estar por lo tanto a la prueba pericial concreta realizada sobre las baldosas instaladas, pudiendo apreciar el estado de las mismas incluso directamente por él juez sentenciador mediante las fotografías aportadas a los folios 87 y siguientes.

Por todo ello, con carácter general, hay que advertir que no existe infracción del artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , relativo a la prueba pericial, ni tampoco del artículo 217 de la misma Ley respecto de la carga de la prueba.

Quinto.-Resueltos así los dos primeros motivos del recurso, en su parte genérica, podemos analizarlas sucintamente los distintos defectos constructivos alegados.

1.- Respecto de las grietas del NUM005 NUM004 , basta con ver los informes del señor Fausto y de la señora Belen , así como las fotografías aportadas, para comprobar que evidentemente no se trata de simples grietas de asentamiento normal de la solera. No son grietas puntuales y extremadamente finas, sin abundantes, de cierto grosor, e incluso, como manifiestan los peritos, con una diferencia de nivel entre un borde y otro de la misma, sin perjuicio de los astillamientos que se producen en estos bordes por el paso de los vehículos. Ambos peritos concluyen este tipo de grietas sólo puede ser debidos a un problema de asentamiento de la base sobre la que descansa la solera. Pero el mismo perito de la demandada, que como decimos, no se muestra concluyente sobre las causas de determinados defectos constructivos, advierte que la aparición de las grietas puede ser debida a la poca compactación de la capa de zahorra sobre la que se sienta la solera, y a su vez, a las sobrecargas de uso del garaje, siendo difícil determinar el asiento de la solera, debido a su escasa magnitud, ya que no hay ninguna grieta que se considere excesivamente significativa, y grietas con los bordes deteriorados por el uso del garaje, pero que la degradación no afectará al correcto uso del mismo. Por lo tanto, está admitiendo hipotéticamente la misma causa de aparición de las grietas, y por otra parte, la sobrecarga de uso del garaje es consustancial a la naturaleza de los mismos, debiendo estar diseñados y ejecutados para permitir el paso de vehículos rodados sobre ellos.

2.- En cuanto a las humedades del NUM004 NUM002 se considera acreditado, en base a las periciales de la parte actora, que el agua que las ocasionado debe provenir del muro del propio NUM004 o del forjado de la planta NUM006 en la confluencia de las dos calles, CALLE001 y CALLE000 , localizando exteriormente, y junto a un pilar, con el pavimento visiblemente alterado y agrietado, por lo que se concluye que con toda probabilidad las humedades se deben al fallo del material impermeabilizante colocado, probablemente en el encuentro de dicho material tanto del muro del NUM004 como el que se haya colocado en el suelo. El perito de la demandada entiende que las humedades en ese punto probablemente se deben a sobrecarga de la acera por la que consta el paso de vehículos pesados y que esa sobrecarga pueda haber causado la rotura de la impermeabilización. En el acto del juicio oral manifestó que encontrándose inspeccionando el edificio, y en presencia de la perito de la parte contraria pudieron observar cómo un camión procedía a invadir dicho espacio para efectuar una descarga, pero la perito de la parte actora, al ser interrogada en el acto del juicio, insiste en que ello es imposible, por tratarse de unos soportales y una zona claramente peatonal. Examinadas las fotografías, parece evidente que esa zona es peatonal o semi peatonal, y desde luego que en los soportales no hay espacio para que transiten vehículos y, en cualquier caso, al perito de la parte demandada le habría bastado con la fotografía para acreditar la presencia de vehículos en dicho espacio, debiendo remitirnos de nuevo a la facilidad de la carga probatoria del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . En cualquier caso este perito advierte que la manera de solucionar el problema consistente en hacer una cata de la zona para ver con claridad la causa de las humedades, coincidiendo así con la solución propuesta por la perito de la parte actora, que propone para corregir el problema descubrir la cabeza del muro, comprobar el estado de la lámina impermeabilizante, de no existir la misma, colocarla, y de existir lámina impermeabilizante, ejecutar el encuentro entre la lámina del soportal y muro del NUM004 para evitar que se puedan producir filtraciones a través de dicho encuentro.

3.- Humedades por falta de aislamiento las terrazas por defectos en la tela asfáltica: el recurso de apelación comienza afirmando que la perito de la parte actora incurre en contradicciones al afirmar que esas humedades se dan en todos los áticos, cuando en su informe solamente lo detectan en algunas viviendas. Hay que tener en cuenta que la pretensión de la parte actora se limita a la reparación de las humedades de las viviendas en las que se presenta, conforme al informe de la perito, por lo que sólo con esta consideración el recurso ya debía ser desestimado. Además, el informe de la perito es claro y concluyente mientras que el perito de la parte demandada de nuevo no hace sino conjeturas o suposiciones, ofreciendo varias alternativas, sin excluir el que las humedades se produzcan por deterioro de la lámina impermeabilizante con filtraciones a través del forjado de la planta NUM007 hacia los pisos inferiores. Las demás causas posibles, según el perito, de las humedades, no han sido contrastadas y acreditadas, como son el deficiente mantenimiento de los sumideros de evacuación con obstrucción de los mismos, o humedades de condensación, insistiendo en la realización de ensayos por Bureau Veritas, que, como hemos dicho, tan sólo ha sido en algunas terrazas y no en todas.

4.- Sobre el deterioro del pavimento de las viviendas en la planta NUM007 , como hemos dicho, basta con observar las fotografías de las mismas para comprobar que difícilmente ese deterioro obedeció a la falta de mantenimiento, y todo ello, a pesar de los ensayos por muestreo que se pudieran realizar en fábrica, y todo ello con independencia de que el deterioro de las placas pueda no tener incidencia en las humedades de los pisos inferiores, puesto que el aislamiento frente a la humedad se lleva a cabo esencialmente a través de la lámina impermeabilizante.

5. y 6- El defectuoso aislamiento térmico con la consiguiente falta de confort térmico en algunas estancias ha quedado suficientemente acreditado a través de los peritos de la parte actora, y ello con independencia de que tan sólo afecte a 13 viviendas de las 51 que componen el edificio, especialmente por el defectuoso cierre de las puertas de los balcones, habiéndose acreditado, a través de la testifical, pero también por los peritos, que en varias ocasiones he intentado llevar a cabo del ajuste de los cerramientos, no habiéndolo conseguido, y ello pese a que teóricamente los perfiles cumplan con las especificaciones exigidas por la normativa, obedeciendo esa falta de aislamiento térmico no sólo a los defectos en la carpintería, sino también al hecho de que en las viviendas de los áticos, que dan al patio interior, existe un vuelo por encima de dicho patio con defectuoso aislamiento al haberse instalado tan sólo capa de hormigón, no encontrándose en el proyecto la especificación concreta de instalación de aislamiento térmico, y ello con independencia de lo que haya manifestado el jefe de obra, habiendo insistido la señora Belen , que efectuadas las correspondientes mediciones, es evidente que solamente existe esa losa, sin aislamiento, refiriéndose a un grosor de unos 15 cm.

Hay que tener en cuenta que el propio recurso se llega a reconocer la existencia de problemas térmicos, si bien limitados, y por lo tanto, el recurso debe ser desestimado en este sentido, puesto que el fallo se limita exclusivamente a lo solicitado y lo solicitado en demanda es precisamente la reparación solamente de los defectos que constan en el informe de la perito de la parte actora, y no en todos los balcones y cerramientos.

7.- Ni siquiera el perito de la parte demandada niega el desprendimiento de placas de granito de la fachada, pero insiste en que se trata de nuevo de un defecto de mantenimiento, pues debido al paso del tiempo y a las inclemencias meteorológicas, en concreto heladas, es normal que se produzcan desperfectos y se desprendan estas placas, tratándose de desajustes mínimos. Difícilmente podemos aceptar que dado el tiempo transcurrido desde la construcción del edificio, el desprendimiento se deba tan sólo a un defecto de mantenimiento, cuando parece más que evidente que existe un defecto en el mortero-cola la que sujeta dichas placas, ofreciéndose como una solución alternativa, a fin de corregir dicho defecto, no sólo el pegado con un nuevo mortero en condiciones, sino también el agarre mediante grapas metálicas. Necesariamente no debe acudirse a esto, si no era lo proyectado, pero al menos, si debe garantizarse que se utiliza un mortero de suficiente calidad para evitar su desprendimiento, tratándose este de un defecto importante por el daño que puede ocasionar a los transeúntes.

8.- El pavimento de granito de los balcones presentan mal estado, con grietas, que razonablemente hay que pensar que obedecen a la falta de espacio suficiente, más que junta de dilatación, entre una placa y otra, lo que hace que la dilatación por incremento de temperatura abombe las finas placas de granito y éstas se agrieten. El perito de la demanda de insiste de nuevo que se trata de falta de mantenimiento, bastando con evitar la filtración de agua a través de las juntas entre las piedras, siendo esto difícil de realizar por el propietario de la vivienda correspondiente, o que las juntas estén siempre limpias y correctamente selladas, afirmando que sucede de forma puntual, en 11 de las 51 viviendas, pero de nuevo insistimos, en que el fallo se limita a ordenar la reparación tan sólo en aquellas viviendas afectadas.

9.- Respecto de la sustitución de la carpintería metálica por otra que proporcione aislamiento acústico necesario, los informes de los peritos de la parte actora son claros y concluyentes, debiendo remitirnos a lo anteriormente expuesto en relación con los desajustes que presentan, y si bien en el acto del juicio oral se debatió ampliamente sobre el aislamiento que proporcionan cristales del tipo Climalit 6-12-6, lo cierto es que el informe del perito de la parte demandada es sumamente escueto al respecto insistiendo de nuevos que se trata de mantenimiento adecuado, cuando resulta que algunos desajustes son importantes, se han intentado ya reparar, sin conseguir pese a ello el adecuado aislamiento, por lo que la única solución razonable es proceder a su sustitución.

Quinto.-En consideración a todo lo expuesto, y pese a las obligaciones de mantenimiento y conservación que se imponen a las comunidades de propietarios y a los usuarios y ocupantes de las viviendas, en el presente caso, no parece que el cúmulo de defectos constructivos sea debido a dicha falta de conservación y mantenimiento, sino más bien a vicios o defectos constructivos de origen, debiendo tener en cuenta, como hace el juez de instancia, lo que significa la ruina funcional, como ya se expuso en la sentencia de esta Audiencia Provincial de 17 de octubre de 2005 (ECLI:ES:APSA:2005:638): ' Aun cuando ya la sentencia de instancia analiza detenidamente el concepto de ruina según la interpretación de la jurisprudencia realiza del art. 1591 del Código Civil y a la vista de los argumentos de la parte recurrente debemos recordar una vez mas, la doctrina establecida, entre otras muchas, la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 2004 que afirma:

'El termino ' ruina ' surge cuando el artículo 1591 del Código Civil menciona las diversas responsabilidades por un edificio que se arruinare por vicio en la construcción; literalmente 'arruinar' significa 'causar ruina ', esto es, la 'acción de caer o destruirse una cosa', 'el derrumbamiento', y, en sentido figurado, también quiere decir 'destruir o causar grave daño'; interpretado así, el vocablo ' ruina ' determina que el vicio de la construcción ha de ser de tal gravedad que cause el derrumbamiento del edificio.Las doctrinas científica y jurisprudencial se apartan de esta interpretación literal, y dan una significación más flexible al concepto de ruina .En primer lugar, no se limita la aplicación del precepto al supuesto de ruina real, que exige un derrumbamiento actual y efectivo, sino que se extiende su ámbito al caso de amenaza o peligro de ruina , manifestado exteriormente por signos visibles, como son modificaciones o alteraciones en los elementos esenciales para la estabilidad del edificio, que denotan por sí una situación de peligro; bastan, como declara la jurisprudencia, graves defectos que hacen 'temer la próxima pérdida' de la obra, o la 'inmediata posible ruina ', en un plazo más o menos breve.En segundo lugar, el texto del artículo 1591 no precisa si la ruina ha de ser total o parcial. En general, la doctrina científica entiende que el precepto se refiere a la ruina total y a la parcial, al derrumbamiento de la construcción o de los elementos sustanciales de la misma, o de una parte de ella, cuya posición es seguida por la jurisprudencia. Junto a esta amplia concepción del termino ' ruina ', un significado sector doctrinal, extiende la responsabilidad decenal a aquellos supuestos de vicios o defectos constructivos que, sin afectar a la solidez del edificio, hacen impropia la construcción para el uso al cual es destinada; en este espacio, se dice que el artículo 1591 es aplicable al caso de ruina parcial, aunque ésta no afecte en lo más mínimo a la subsistencia de la construcción; que el concepto de ruina comprende todo detrimento o menoscabo grave que experimente una edificación, y que, sin afectar a su solidez, exceda de la medida de las imperfecciones corrientes, configurándose como una violación de las reglas de la 'lex artis' o del contrato. Con mención a la doctrina jurisprudencial, hay que traer a colación la STS de 27 de diciembre de 1983 , la cual explica que 'el concepto de ruina ha de ser referido no sólo a lo que en sentido riguroso y estricto pudiera implicar derrumbamiento o destrucción total o parcial de una obra, sino a un más amplio contenido de arruinamiento, extensivo a defectos o vicios que afecten a los elementos esenciales de la construcción, que, por exceder de las imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato de obra', cuya sentencia representa doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, pacífica y consolidada, y puede estimarse como epítome de otras posteriores, muy numerosas, de ociosa cita.' Siguiendo los criterios jurisprudenciales esta Audiencia Provincial de Salamanca en su sentencia de 31 de diciembre de 2003 afirma que: 'En esta línea, se ha de partir, por un lado, de la doctrina jurisprudencial recogida en multitud de sentencias (tales como las citadas en la sentencia de instancia, o la de 24-1-2002 ) que define como defectos ruinógenos, en un concepto de ruina funcional , a aquellos que excedan de las que pueden considerarse imperfecciones corrientes y que, por ello, configuren una violación del contrato al convertir la edificación en inútil para el fin al que estaba destinada, impidiendo su normal utilización y habitabilidad y convirtiendo el uso de las viviendas en gravemente irritante o molesto. Por otro lado, la prueba pericial debe ser apreciada por el Juzgador según las reglas de la sana crítica, que como módulo operativo establecía el art. 623 de la LEC 1881 (vigente al juicio de este procedimiento), pero sin estar obligado a sujetarse al dictamen pericial. Ello significa ponderar los razonamientos que contengan los dictámenes, o los vertidos en juicio, pudiéndose no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso, aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro ( STS 10-12-94 ). Y así ha operado el Juzgado al valorar y razonar las pruebas.' Esta Sentencia de la que hemos trascrito el anterior párrafo consideró que existía ruina funcional por la existencia de los siguientes desperfectos: falta de desagües en terraza aun refiriéndose a pocas viviendas; defectos en barandillas de los rellanos de las escaleras y protecciones en las mesetas intermedias de las escaleras, aun diseñadas con arreglo a la normativa, por favorecer el escalamiento y estar excesivamente separadas con el consiguiente peligro para los niños; ausencia de sumidero de garaje que aun no siendo del todo necesario si estaba previsto en el proyecto; ruido de la puerta del garaje, que provoca molestias, e instalación eléctrica del deposito bajo tubo de plástico con distinción entre lo proyectado y lo ejecutado. La Audiencia consideró que este conjunto de defectos son catalogables como ruina , al exceder de imperfecciones corrientes, configurando una violación del contrato e incidiendo en la habitabilidad del edificio ( STS 23-12-91 , 16-7-92 , 24-1-94 )'.

Sexto.-Sobre el alcance de las reparaciones hay que advertir que el fallo de la sentencia es congruente con lo solicitado y con el resultado de la prueba, en base a la aclaración que se efectuó como consecuencia de la audiencia previa, y según consta al folio 821 de las actuaciones.

En ningún momento se pretende una reparación integral del edificio, sino tan sólo de los efectos observados e imputables a la demandada, debiendo insistir de nuevo en que no es posible el ajuste de los balcones, cuando ya se ha intentado sin resultado alguno, procediendo entonces la sustitución de la carpintería existente, pero siempre en los términos expuestos en el informe de la perito Sra. Belen .

Séptimo.-La desestimación íntegra del recurso de apelación supone que, de conformidad con lo previsto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , deban imponerse las costas del mismo a la demandada recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora DOÑA ELENA JIMÉNEZ RIDRUEJO-AYUSO, en nombre y representación de Sofía , contra la sentencia dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia num. 3 de Salamanca , con fecha 2 de diciembre de 2014 , en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo, con imposición de las costas a la demandada recurrente.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Presidente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-