Sentencia Civil Nº 125/2016, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 595/2015 de 18 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00125/2016

SENTENCIA NÚMERO: 125/2016

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON JUAN JACINTO GARCIA PEREZ

DOÑA CARMEN BORJABAD GARCIA

En la ciudad de Salamanca a dieciocho de marzo de dos mil dieciséis.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación elJUICIO ORDINARIO LPH-249 Nº 1030/2014del Juzgado de Primera Instancia Nº, 1 de Salamanca,Rollo de Sala Nº595/2015;han sido partes en este recurso: como demandante-apeladoSIMA 2005 S.L.representado por la Procuradora Doña Nuria Martín Rivas y bajo la dirección del Letrado Don José María Fernández Martín y como demandada- apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFCIO PLAZA000 Nº NUM004 representada por el Procurador Don Sergio De Luis Feltrero y bajo la dirección de la Letrada Doña Rosa Hernández Martín.

Antecedentes

1º.-El día 25 de septiembre de 2015 por la Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Salamanca, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: Estimando la demanda interpuesta por SIMA 2005 S.L., con Procurador Doña Nuria Pilar Martín Rivas y Letrado Sr. D. José María Fernández Martín, contra la Comunidad de Propietarios PLAZA000 nº NUM004 , de Salamanca con Procurador D. Sergio Luis Feltrero y Letrado Sra. Doña Rosa María Hernández Martínez, se declara la nulidad de la Junta General Ordinaria celebrada con fecha 10 de julio de 2014, y los acuerdos en ella adoptados, condenando a la comunidad demandada a estar y pasar por tal declaración y al pago de las costas procesales.

2º.-Contra referida sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando, se dicte sentencia, por la cual, revoque el anterior de instancia, y dicte otra en la que se absuelva de todos los pedimentos a la demandada-apelante, con expresa imposición de costas a la actora-apelada en ambas instancias.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se desestime el recurso interpuesto y confirmando en todos sus extremos la sentencia recurrida, con imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

3º.-Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para lavotación y fallodel presente recurso de apelaciónel día 9 de marzo de 2016,pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.-Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. MagistradoDON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO.

Fundamentos

PRIMERO.-La comunidad de propietarios demandada fundamentó su recurso de apelación en el error en la valoración de la prueba y error de derecho, ya que la notificación de la demandante a la junta de propietarios se realizó en el lugar indicado por ella misma, por lo que el administrador se limitó a cumplir con su obligación dejando la convocatoria en el buzón del local donde la propia demandante le había indicado, por lo que no se le puede pedir mayor diligencia; asimismo la citación se realizó por el administrador de forma individual, haciendo entrega de la citación en el buzón del local donde la entidad demandante tiene fijado su domicilio; alegó igualmente como expresamente infringido el artículo 9, párrafo 1º apartado h) LPH , ya que las convocatorias a las juntas se notifican por escrito, no por teléfono, ni verbalmente, de manera que la comunidad cumplió con su parte entregando la convocatoria en el buzón del local de la demandante, previendo la ley también como forma eficaz la colocación de la convocatoria en zona visible en el tablón de anuncios, de manera que se han cumplido con los requisitos legales, no siendo responsable de la comunidad de que los dueños de los locales no revisen sus buzones. Por todo lo cual la sentencia debe ser revocada y desestimada la demanda, porque no existe causa legal que justifique la impugnación ya que la actora fue legalmente citada a la junta en el domicilio social de la misma con suficiente antelación de los acuerdos adoptados en la misma, que le fueron notificados y recibidos por el mismo conducto.

La parte actora se opuso a dicho recurso.

SEGUNDO.-Así las cosas, es preciso indicar inmediatamente que, como señala la SAP, Civil sección 6 del 14 de diciembre de 2012 ( ROJ:SAP V 5557/2012- ECLI:ES:APV:2012:5557), Sentencia: 699/2012 | Recurso: 602/2012 | Ponente: MARIA MESTRE RAMOS, 'del artículo 16 apartado 2, párrafo primero , y apartado 3 , en relación con el artículo 9.1.h) LPH , se infieren losdistintos modos o sistemas para la citación de los propietariosen los asuntos relacionados con la comunidad, entre los que adquiere singular trascendencia la citacióna la Junta de Propietariospor ser el órgano que decide sobre todas las cuestiones que afectan al gobierno de la Comunidad como se desprende del artículo 14.El primeroes la práctica de la comunicaciónen el domicilio en España que expresamente haya designado el propietario a efectos de citaciones y notificación.En su defecto, en régimen por tanto de subsidiariedad, la comunicación ha de realizarseen el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, sea o no el propietario. Y, por último, si intentada una citación o notificación al propietario (u ocupante),lo que necesariamente requiere una actuación o relación directa con el destinatario que no se produce ni puede producirse con la mera introducción de la citación en el buzón de cada vecino, fuese imposible practicarla, se entenderá realizada mediante lacolocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anunciosde la comunidad,o en lugar visible de uso generalhabilitadoal efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación. Sistema que, como remedio final, se asemeja a la citación procesal edictal, al que, cuandono conste quien sea el propietariode un piso o local y sea conocido quenadie lo ocupay resulte por tanto ocioso /.../ debe acudirse de modo directo y único [SAP, Civil sección 13 del 20 de Septiembre del 2011 (ROJ: SAP M 14841/2011)].

Ciertamente se desprende del documento-certificado expedido por la oficina de correos de remisión y entrega delburofax remitidopor la codemandada al actor -folio 54 que fueentregadoel 3-10-2011 a Dª Lorenza pero no es menos cierto como resuelve la juzgadora de instancia que la remisión por la comunidad lo fue con fecha de 14-9-2011 dejándose aviso ese mismo día y el actor acudió a través de Lorenza 15 días después a recogerlo. Él mismo se colocó en una presunta indefensión ante la comunidad.

Está remitido en plazo conveniente la convocatoria a Junta de propietarios pero lo que no puede es depender la validez de sus notificaciones de cuando 'el actor quiera ir a notificarse' dado que ello impide el normal funcionamiento de la comunidad de propietarios.

A este respecto , cabe citar también la Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 30-01-2014 ,en un caso en que unacomunidad de propietarioscelebró Junta General Extraordinaria tras citar a los distintos propietarios mediante convocatoria expuesta en el tablón de anuncios además de depositar en cada uno de los buzones dicha convocatoria, demandando dos de los propietarios a la comunidad para interesar la nulidad de dicha Junta y, en consecuencia, la nulidad de todos los acuerdos adoptados en la misma, alegando que no se les comunicó su celebración conforme a laLey de Propiedad Horizontal. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda mientras que en apelación la Audiencia Provincial la estimó revocando la sentencia de instancia y declarando la nulidad de la Junta y de todos los acuerdos adoptados en ella. Y a tal efecto declara que 'la forma en que han de practicarse las citaciones para la Junta está especificada en la Ley de Propiedad Horizontal, estableciéndose en su art. 16.2 que 'la convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y, en su defecto los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9'; precisando el art.9.1 en su apartado h) que 'se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo', añadiendo dicho precepto que 'si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente'.

Los actores no han sido convocados a la Junta General Extraordinaria celebrada en fecha 21 de junio de 2011 en la forma prevista en los preceptos citados, entendiendo que no han tenido conocimiento de su celebración, al no haber asistido a la misma,sin que la comunidad de propietarios haya acreditado la convocatoriaen la forma antedicha'.

Y, en fin, la SAP, Civil sección 13 del 14 de marzo de 2011 ( ROJ:SAP M 5228/2011- ECLI:ES:APM:2011:5228), Sentencia: 161/2011 | Recurso: 391/2010 | Ponente: MODESTO DE BUSTOS GOMEZ-Rico, señala que 'la mencionada ley establece distintos modos o sistemas para la citación de los propietarios en los asuntos relacionados con la comunidad, entre los que adquiere singular trascendencia la citación a la Junta de Propietarios por ser el órgano que decide sobre todas las cuestiones que afectan al gobierno de la Comunidad como se desprende del artículo 14. El primero es la práctica de la comunicación en el domicilio en España que expresamente haya designado el propietario a efectos de citaciones y notificación. En su defecto, en régimen por tanto de subsidiariedad, la comunicación ha de realizarse en el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadasal ocupante del mismo, sea o no el propietario. Y, por último, si intentada una citación o notificación al propietario u ocupante), lo que necesariamente requiere unaactuación o relación directa con el destinatario que no se produce ni puede producirse con la mera introducción de la citación en el buzón de cada vecino, fuese imposible practicarla, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación. Sistema que, como remedio final, se asemeja a la citación procesal edictal que, por otro lado, devendrá inaplicable cuando se haya utilizado en denominado sistema o mecanismo del 'buzoneo', que, por su propia naturaleza, presume la eficacia de la comunicación, sin certeza alguna de que el piso o local esté realmente habitado y, en todo caso, de si aquélla ha llegado de modo efectivo a conocimiento del propietario destinatario.

Al haber quedado acreditado en este caso que no hubo 'entrega' de la citación sino que simplemente se dice, que tampoco tenemos constancia cierta e indubitada de ello, que se depositó en el buzón, la cuestión esencial a decidir si elsistema del 'buzoneo'se acomoda al espíritu de la ley, y permite una tutela efectiva del derecho del propietario que aduce no haber recibido la citación para la Junta General Ordinaria en la que se decide un asunto que, además de ser de interés general, afecta a su interés particular como propietario.

Este Tribunal no ignora el dispar posicionamiento de diversas Audiencias Provinciales en torno a la eficacia de la citación por medio del sistema de 'buzoneo', así mientras que las Secciones 20 (sentencia de 15 de octubre de 2007) y 25 (sentencia de 10 de diciembre de 2007), entre otras, de esta Audiencia Provincial de Madrid lo consideran un mecanismo válido, aunque siempre atendiendo a las circunstancias del caso, otras Audiencias Provinciales como las de Pontevedra (Sección 1ª), sentencia de 1 de diciembre de 2005, Zaragoza (Sección 5ª) 16 de febrero de 2006, Alicante (Sección 5ª) 7 de junio de 2007 y Málaga (Sección 7ª) 15 de diciembre de 2008 consideran nula la convocatoria realizada a través de este sistema; pero tampoco podemos desconocer que el artículo 9.1.h de la Ley de Propiedad Horizontal utiliza en el párrafo primero, para los mecanismos preferentes, el término 'entrega',que según el diccionario de la Real Academia de la Lengua significa'poner en manos o en poder de otro a alguien o algo';que si se acude a tal método nunca podrá aplicarse subsidiariamente la publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios, ya que no permite conocer si el intento ha resultado o no eficaz; y en fin, que el Tribunal Supremo en la sentencia de 10 de julio de 2003 ,al resolver un supuesto con manifiestas analogías al presente, declaró que 'sin embargo no es irrazonable, sino más bien todo lo contrario,exigir se asegure el acreditamiento de la efectividad de la citación cuando concurren circunstancias como las del caso en que había una situación conflictiva, se conocía la postura contraria del comunero al acuerdo que se pretendía tomar y la afectación al mismo, además de incurrirse en una evidente indefinición en cuanto a la fijación del particular en el orden del día de la Junta (meramente aludido de forma genérica como 'obras a realizar'), lo que unido al hecho de que dicho comunero (titular de plazas de garaje, y no de apartamento) no solía asistir a las reuniones de la Comunidad, obviamente explica que no se estime formada la convicción probatoria necesaria acerca de la citación, pues como ya dijo la Sentencia de 30 de octubre de 1992 el art. 15 invocado ha de ser aplicado en consonancia con su finalidad preventiva de todo fraude u ocultación en perjuicio de alguno o algunos copropietarios con motivo de la convocatoria de la respectiva Junta'. Doctrina que esta misma Sección ha aplicado en las sentencias de 9 de junio de 2004 y 19 de diciembre de 2007 .

El Tribunal Supremo con ocasión de la citación de un propietario a Juntapor medio de correo certificado, con acuse de recibo, que se intentó hacer llegar a su destinatario, quien dejó transcurrir un mes para recoger la carta, o cuando se envió lacarta certificada constando en el procedimiento la factura de correos acreditativa del envío y su fecha, así como que se hizo con ladebida antelación y que constituía el medio habitualutilizado para la práctica de las notificaciones entre la Comunidad y los propietarios declaró en las sentencias de 19 de septiembre y 18 de diciembre de 2007 'que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo ( art. 15, párrafo segundo, LPH ), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo,siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes( SSTS 13 de marzo 1997 ; 10 de julio 2003 ; 22 de marzo 2006 ). Lo que se pretende esdinamizar la vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en esta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad( STS 5 de mayo de 2000 ).Se trata, en definitiva, de armonizar los derechos de los comuneros con los de la propia comunidad, y ello permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que aún alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros'.

Como cabe apreciar los supuestos son totalmente distintos al que da lugar al recurso, en que porpesar sobre la Comunidad de Propietarios la prueba del hecho positivo de que la citación tuvo lugar- sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1992 , 26 de abril de 2001 , 10 de julio de 2003 y 18 de diciembre de 2007 -, éstano ha acreditado la entregade la citación al ocupantedel piso NUM001 NUM002, escalera NUM003, del inmueble nº NUM000 de la DIRECCION000, sino tansoloque la documentación de la convocatoria fueentregada por el administrador, sin precisar si con la antelación legal necesaria por tratarse de una junta ordinaria anual, al conserje, quien refiere que la introdujo, pero tampoco sin indicar que día, en losbuzonesde los vecinos (no precisa si también en el del piso propiedad del demandante). De atribuir plenos efectos a esta citación, que no se dice que no se hiciera,quedaría al arbitrio de los órganos gestores de la Comunidad el cumplimiento e interpretación de un precepto de trascendente importancia para la defensa de los derechos de los propietarios, con la correlativa merma de la seguridad jurídica, susceptible de privarles de la tutela que precisamente se les pretende darcon el artículo 9.1.h).

Así pues, estimaremos el recurso, por cuanto además en el presente casofácil le hubiera sido a la administración la entrega en manode la convocatoria por los conserjes y la simultánea firma de su destinatario, máxime cuando concurría una circunstancia que de modo especial lo aconsejaba, cual es lamanifiesta contraposición de interesesentre el demandante y la Comunidad de Propietarios demandada, y que, como consta en los autos,en ocasiones anteriores con relación a los asuntos de la comunidad las comunicaciones se habían entendido con el ocupante del piso(10 de diciembre de 2007) el abogado de la demandante (14 de diciembre de 2007 y 16 de enero de 2008) y con la propia J.M.J. en el piso sito en la comunidad (24 de abril de 2008) utilizando el fax o burofax.'- Cfr. SAP, Civil sección 10 del 30 de enero de 2014 ( ROJ:SAP M 1484/2014- ECLI:ES:APM:2014:1484, Sentencia: 26/2013 | Recurso: 480/2013 | Ponente: MARIA ISABEL FERNANDEZ DEL PRADO-.

Por su parte, la STS, Civil sección 1 del 18 de diciembre de 2007 ( ROJ: STS 8197/2007 - ECLI:ES: TS:2007:8197),Sentencia: 1368/2007 | Recurso: 5628/2000 | Ponente: JOSE ALMAGRO NOSETE, ya declaró que 'el Artículo 15, párrafo 2.º de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 de 21 de Julio, según redacción dada por la Ley 2/1988 de 29 de febrero, de aplicación al presente caso (la Junta se celebró el día 17 de abril de 1997) dispone que «La convocatoria la hará el Presidente, y en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, lugar, día y hora en que se celebrará la Junta en primera o, en su caso, segunda convocatoria, conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente, entregándose las citaciones, por escrito, en el domicilio en España que hubiere designado cada propietario y, en su defecto, en el piso o local a él perteneciente».

En el planteamiento del recurrente se mezclan cuestiones de hecho y de derecho. Desde un punto de vista fáctico, la alegada falta de citación hecha por el recurrente, «implica un hecho negativo, que, al no poder ser probado mediante un hecho positivo del mismo significado, produce el efecto de desplazar el 'onus probandi' a la parte que sostiene que la citación ha tenido lugar» ( Sentencias de 30 abril 1.992 y 10 de julio de 2003 ). En consecuencia, siendo deber de la Comunidad acreditar el hecho positivo de que el recurrente fue citado, no cabe duda que la Audiencia valoró positivamente el esfuerzo probatorio de la Comunidad, tendente a dejar constancia de los hechos sustentadores de la realidad del acto de comunicación, para extraer la consecuencia jurídica de que la citación fue plenamente eficaz, asienta ese juicio jurídico en unos hechos que considera probados, tales como que, no siendo exigible una forma fehaciente, sí consta, mediante documental aportada en segunda instancia, que se envió carta certificada con fecha 5 de abril de 1997, documental acreditativa del hecho mismo de la notificación y de que además se hizo con la antelación requerida; y que tal medio de comunicación venía siendo el habitual, según se desprende de la confesión del legal representante de la Comunidad. En conclusión, la realidad del acto de comunicación, dentro del plazo previsto legalmente, y la habitualidad del medio empleado, son hechos sobre los que se sustenta el juicio jurídico del tribunal en el presente caso, siendo sobradamente conocido, que una adecuada técnica casacional exige razonar sobre la infracción legal, prescindiendo de los hechos, en tanto estos, como acontece, no han sido previamente desvirtuados por la vía del error de derecho en la valoración probatoria; es por ello que, aunque el recurrente cuestione la existencia misma de la carta, ese planteamiento no puede acogerse en casación pues forma parte del factum, siendo incólume ahora, no sólo quela carta certificada se envióal recurrente en abril de 1997 (con lo que se salvan las dudas en torno a la fecha, que indudablemente es la anterior y no la que aparece en el sello de correos, que aunque alude al año 87, pues es la primera la plasmada en el encabezamiento del documento), sino que además se hizocon la debida antelación(al menos seis días),añadiéndose el dato de la habitualidad, pues la sentencia recoge igualmente que la comunicación, mediante carta certificada con acuse de recibo, era la forma utilizada comúnmente para practicar notificaciones entre la Comunidad y los propietariosque la integran, conjunto de hechos que se desprenden de la valoración probatoria, y que no cabe revisar en casación cuando, como acontece, no se intenta previamente su sustitución por el cauce de error de derecho en la valoración (que exige, su planteamiento a través del correspondiente motivo de casación, con la cita, como infringida de la norma que contenga la regla de prueba que se considere vulnerada).

En su virtud, el obligado respeto al factum de la sentencia limita la controversia suscitada en este primer motivo al juicio jurídico del tribunal, el cual, tras subsumir el anterior factum en el supuesto de hecho a que se refiere el apartado 2º del artículo 15 de la Ley, concluye en el sentido de dotar de eficacia, a los efectos de citación del propietario recurrente, a la carta enviada a éste, presumiendo su recepción en la medida que era el medio habitual de comunicación y había venido dando resultado positivo, al menos, en los cinco años anteriores.El análisis de la doctrina de esta Sala en torno a la interpretación del mencionado precepto conduce a una solución plenamente coincidente con los argumentos jurídicos utilizados por Audienciapues como señaló la reciente Sentencia de 19 de septiembre de 2007, (Recurso de Casación 3442/2000) que «Con reiteración esta Sala ha señalado que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo ( art. 15, párrafo segundo, LPH ), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de unsistema habitual de comunicaciónentre la Comunidad y los comunerossin queja o protestade sus integrantes ( SSTS 13 de marzo 1997 ; 10 de julio 2003 ; 22 de marzo 2006 )»; en definitiva, pese al carácter ius cogens de las normas reguladoras de la convocatoria, la jurisprudencia ha venido aflexibilizar el régimencon el fin de «dinamizar la vida de la comunidady evitar que la pasividadde los copropietarios noentorpezcael funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en esta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad ( STS 5 de mayo de 2000 ).Se trata, en definitiva, de armonizar los derechos de los comuneros con los de la propia comunidad, y ello permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que aun alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros...». Esta doctrina es aplicable en que la prueba practicada, como al cotejo del resto de documental, acreditan el carácter habitual de la comunicación mediante carta certificada, vía empleada para la convocatoria de la Junta cuya nulidad se instó, así como que esa forma de comunicación venía siendo aceptada por los propietarios, sin queja ni protesta de sus integrantes, lo que no cabe cuestionar ahora, razón por la cual la eficacia de ese medio de comunicación habitual no es posible ignorarla cuando los acuerdos no interesan, como aquí acontece, pues de ser así, ese comportamiento implicaría una mala fe obstativa a ser notificado, que en ningún caso priva de eficacia jurídica al acto de comunicación intentado por la Comunidad'.

TERCERO.- En el presente caso consta acreditado, como se declara en la sentencia apelada, no contradicha en este punto por la parte apelante, y así se desprende, en fin, de las actas de la comunidad de propietarios demandada, los dueños de los locales no vienen acudiendo a las juntas de propietarios, entre otras razones porque según se afirma por el administrador actual de la comunidad tales propietarios no ocupan dichos locales. También se ha manifestado que por parte de la comunidad hay un desconocimiento incluso de las titularidades y diferenciación entre a quienes corresponde uno u otro local, de suerte que el propio acta de la reunión cuyo acuerdo se impugna, señala que no se conoce con exactitud la titularidad y que se solicitará la pertinente información en el registro de la propiedad correspondiente, para que una vez localizados los titulares se les notifique las cuentas y los acuerdos. Nos encontramos, pues, ante una comunidad que ha venido operando al margen de los locales de la misma, porque todo aquello que se ha ido acordando no les afectaba. Asimismo, según las actas haya al menos un local al que sí parece haberse identificado porque hubo un contencioso con el mismo. Igualmente consta que en el caso de la entidad actora el local se adquirió a posteriori, el 21 diciembre 2007 en escritura pública que accedió al registro de la propiedad, por lo que le habría sido muy fácil aclarar la titularidad del porcentaje de su participación, habiéndose vendido además por quienes eran vecinos de la comunidad. Sin olvidar que consta en autos que a pesar de que se afirma que dicho local está cerrado, la comunidad sí que logró contactar con la propiedad en el momento en que fue importante para la misma, al instalar un ascensor, en que se hizo preciso un pequeño espacio de ese local, lo que motivó que se pusiesen en contacto con los dueños de dicho local para firmar la transmisión de tal pequeño espacio a la comunidad, según consta en el contrato de 7 abril 2014.

Por todo ello, no cabe sino concluir, como con total acierto se ha hecho en la sentencia apelada que al menos respeto al local de la parte actora, la comunidad de propietarios sabía quién era su titular y cómo ponerse en contacto con referida empresa. Máxime teniendo en cuenta el contenido de los acuerdos a tratar en la junta objeto de juicio cuya influencia era muy importante para los locales, lo que implica que la comunidad debería haber aumentado su diligencia para lograr la entrega de la notificación, como también lo consiguió cuando le interesó la transmisión de un pequeño espacio de dicho local para la instalación del ascensor. Más aun, si después de la junta se iban a realizar esas labores de búsqueda para obtener el cobro lo lógico, como con total acierto se dijo en la sentencia impugnada y no cabe más que reiterar, es que se hubieran antepuesto tales labores de búsqueda, o al menos se hubiera llevado a cabo con la máxima diligencia el intento de entrega de la citación, habida cuenta el influyente contenido para los locales de los acuerdos a tratar.

En definitiva, como señala la jurisprudencia de las audiencias y de nuestro Tribunal Supremo antes citada, es obligado aceptar como línea de principio una flexibilización enel régimen de las comunidades de propiedad horizontalcon el fin de «dinamizar la vida de la comunidady evitar que la pasividadde los copropietariosentorpezcael funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en esta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad. Nose trata, pues, sino de armonizar los derechos de los comuneros con los de la propia comunidad, lo cual permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que aun alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros,siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que el modo de notificación utilizado sea un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes.Por el contrario, cuando, como es el caso, los locales no han sido citados durante años a las juntas por no afectarles los asuntos tratados en ellas y no estar ocupados, no podemos afirmar que ni el 'buzoneo' ni ningún otro sistema como el envío de cartas etc. haya constituido el sistema habitual de comunicación entre la comunidad y los comuneros, partes de este juicio. Tampoco podemos aceptar que el buzoneo utilizado de hecho en este caso haya sido aceptado por los comuneros afectados sin queja o protesta, pues precisamente el presente litigio tiene como origen la demanda interpuesta por dichos comuneros propietarios de locales, la cual se fundamenta en irregularidad de la notificación de los mismos a la junta en cuestión, que no trataba precisamente de cuestiones que no afectaran a los actores, sino, como hemos dicho, de cuestiones que les afectaban en una proporción muy elevada. Por consiguiente la comunidad debió es llevar a cabo la notificación a dichos comuneros en forma legal, asegurando con la mayor diligencia posible la entrega de la citación a los mismos, entendida dicha entrega en el sentido más arriba indicado de poner en manos o en poder de otro a alguien o algo. Contrariamente a ello, la comunidad de propietarios utilizó un sistema de notificación por buzoneo que por lo que se refiere a los aquí actores no ha sido el sistema habitual, ni tampoco un sistema que ellos hayan aceptado sin queja. Sistema con el que no quedó asegurada, ni mucho menos, la entrega efectiva de la citación a los actores y el conocimiento por los mismos de la junta en cuestión con la antelación suficiente. Por ello, como se ha dicho, no cabe sino desestimar el presente recurso de apelación y confirmar íntegramente la sentencia impugnada.

CUARTO.-En atención a la existencia de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales en torno a la válida citación a Junta a los propietarios por medio del sistema denominado de 'buzoneo' y a la falta de una jurisprudencia específica del Tribunal Supremo sobre la cuestión, haremos uso de lo dispuesto en el inciso último del párrafo primero y del párrafo segundo del apartado 1 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a fin de no hacer imposición a ninguna de las partes de las costas causadas por el procedimiento en la primera instancia, como tampoco de las generadas por el recurso en aplicación del artículo 398-2 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil '.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelacióninterpuesto por el Procurador Don Sergio De Luis Feltrero en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO PLAZA000 Nº NUM004 , contra la sentencia de fecha 25 de septiembre de 2015 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Salamanca , confirmamos la misma, sin hacer imposición a ninguna de las partes de las costas causadas por el procedimiento en la primera instancia, como tampoco de las generadas por el recurso.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-