Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 000870/2016

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE ORIHUELA

Autos de Juicio Ordinario - 001077/2015

SENTENCIA Nº147/2017

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Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado:D. Marcos de Alba y Vega

Magistrado:D. Alfonso Carlos Aliaga Casanova

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En ELCHE, a treinta de marzo de dos mil diecisiete

La Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto los autos de juicio ordinario nº 1077/2015, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por BANCO SABADELL S.A., habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. FRANCISCO LUIS ESQUER MONTOYA y dirigida por el Letrado Sra. TERESA RECATALÁ CHORDÁ, y, como parte apelada, Pio , representada por el Procurador Sr. VICENTE GIMÉNEZ VIUDES y dirigida por el Letrado Sr. JOSÉ MARÍA MARCO RUIZ, y atendidos los siguientes,

Antecedentes

PRIMERO.- El día 21 de abril de 2016 se dictó sentencia en el procedimiento arriba indicado, siendo su fallo del siguiente tenor literal: 'Que estimando la demanda principal presentada por la representación procesal de Don Pio frente a la entidad BANCO SABADELL, S.A. debo condenar y condeno a la entidad demandada al cumplimiento fiel y exacto del contrato de compraventa suscrito entre las partes el 12/12/2014, en consecuencia, deberá realizar a su costa las actuaciones que se indican en el informe técnico pericial acompañado a la demanda como documento nº 3, al objeto de que pueda obtenerse la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación de la vivienda adquirida por el demandante; bajo apercibimiento expreso de poder ser realizada a su costa esta obligación en caso de incumplimiento en el periodo de cumplimiento voluntario de la presente sentencia.

Se imponen las costas del proceso a la entidad demandada'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de BANCO SABADELL S.A., solicitando su revocación por los motivos que se indican en los fundamentos de derecho.

TERCERO.-Admitido a trámite el recurso y conferido el traslado legal, por la representación procesal de Pio se presentó en tiempo y forma escrito de oposición solicitando la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la resolución recurrida.

CUARTO.-Remitidas las actuaciones a este tribunal, se formó el rollo nº 870/2016, se designó ponente y se señaló para la deliberación, votación y fallo del recurso el día 30 de marzo de 2017.

QUINTO.-En la tramitación del procedimiento se han observado los preceptos legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D Alfonso Carlos Aliaga Casanova.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la sentencia recurrida dictada en primera instancia con el fallo referido en al antecedente fáctico primero de esta resolución, el apelante fundamenta su recurso en que la estipulación tercera exime de responsabilidad al apelante; que las deficiencias son sólo relativas al garaje pero no a la vivienda, por lo que ésta dispondría de posibilidad de obtener licencia de primera ocupación; que la entrega de licencia de primera ocupación no tiene carácter esencial y con la escritura pública de compraventa está entregada la vivienda y se puede escriturar. Subsidiariamente, solicita que no se le condene a las costas de primera instancia por serias dudas de hecho en la interpretación del contrato.

Se opone el apelado a la apelación efectuada solicitando la ratificación de la sentencia recurrida al considerar que la misma es ajustada a derecho, porque no existe error en la valoración de la prueba, que la ausencia de licencia de primera ocupación supone un incumplimiento esencial del contrato; que el comprador tiene la condición de consumidor; y por la teoría de los actos propios porque el apelante después de la sentencia de primera instancia a través de la comunidad de propietarios de la que es copropietario mayoritario ha comenzado los trámites para realizar la mayoría de las obras solicitadas.

SEGUNDO.-La cuestión objeto de debate se refiere a la interpretación que debe darse a la estipulación tercera contenida en el contrato objeto de autos. Señala dicha estipulación que 'la venta se realiza como cuerpo cierto, en las condiciones físicas, jurídicas y urbanísticas en que se encuentra el inmueble, que el adquirente declara conocer y aceptar, renunciando consecuentemente a los saneamientos previstos en Derecho, y liberando de cualquier posterior responsabilidad al Banco de Sabadell S.A., por la finca que se transmite.

La parte vendedora ha adquirido la finca referencia NUM000 por adjudicación judicial, no habiéndola ocupado, ni tenido un conocimiento exhaustivo de su situación física, por lo que la parte compradora renuncia expresamente a ejercitar cualesquiera acciones frente al vendedor por saneamiento, por vicios ocultos.'

La sentencia recurrida estima la demanda formulada encaminada a obtener del vendedor la realización de las obras necesarias para obtener la licencia de primera ocupación señalando como fundamentos de dicha estimación, fundamentalmente, que la cuestión no hace referencia al saneamiento de vicios ocultos, sino a la obligación esencial que impone al vendedor el art. 1462 Ccivil de entregar la vivienda en condiciones de ser utilizada para el uso o destino que le es propio, lo que precisa la existencia u obtención de la licencia de primera ocupación. Considera el juez a quo que el hecho de que se indique en el contrato que el comprador declara conocer y aceptar 'las condiciones físicas, jurídicas y urbanísticas en que se encuentra el inmueble, ' no exime de su obligación al comprador de su obligación de entregar la vivienda en condiciones físicas y jurídicas de ser destinada al fin que le es propio, puesto que no se indica en el contrato que dicha vivienda no puede ser destinada a vivienda en el momento de la venta por no disponer de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Es más, considera el juez a quo de la prueba practicada acreditado que no se le informó al comprador que no tenía licencia y que se le indujo a error porque se le dijo que la vivienda se le entregaba 'con todos los papeles' y había gente residiendo en la misma cuando la visitó no informándole que la luz y el agua era de obra.

Tales razones nos parecen aquí procedentes y suficientes para mantener la resolución recurrida. No obstante, añadiremos que en los casos de ventas de viviendas como el que nos ocupa, la entrega de vivienda con licencia de primera ocupación se ha considerado obligación esencial del vendedor. Así recientemente, la STSde 27 de septiembre de 2016 ( ROJ: STS 4188/2016 - ECLI:ES:TS:2016:4188 ) recuerda la jurisprudencia sobre la materia al señalar que:

'Ya desde la sentencia de 19/04/2007, recurso: 1657/2000 , se establecía la esencialidad de la licencia de primera ocupación.

En la citada sentencia de 10 de septiembre de 2012 y en las posteriores se ha declarado con claridad que la vivienda objeto de compraventa ha de ser entregada en condiciones de ser habitada y poseída con las autorizaciones administrativas pertinentes que facultan para obtener los suministros y garantizar que se ha terminado conforme se prescribe administrativamente, independientemente de que la venta lo sea por un promotor o por un tercer adquirente, dado que sin dicha licencia el objeto trasmitido no se corresponde con el adquirido ( art. 1261.2 del C. Civil ). (...)

Esta Sala en sentencia de 9 de octubre de 2013, rec. 1985 de 2010 , declaró:

«...que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular, y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; 4) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo - por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública -una vez finalizadas las obras-, como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio)...».

Como consta en la sentencia 09/03/2016, recurso núm. 310/2014 :

«En definitiva, como afirma la sentencia del TS de 21 de julio de 2014, Rc. 1386/2012 , la licencia de primera ocupación forma parte de la obligación de entrega, aunque en el contrato se hubiera expresado solamente que la obra terminaría en fecha determinada. No se trata sólo de terminar sino de entregar, obligación esencial del vendedor, y para tal entrega útil es preciso haber obtenido la licencia de primera ocupación.

»Afirma la sentencia de 28 de abril de 2014, Rc. 2338/2012 , que la falta de cumplimiento de este deber no sólo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, sino también, en su defecto, 'en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente, correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado'».

La genérica exención de responsabilidad por saneamientos o vicios ocultos no exime a la entidad bancaria como vendedora de su obligación esencial de entregar la vivienda en condiciones físicas y jurídicas aptas para el uso al que van destinada como vivienda o plaza de garaje. Además, la entidad bancaria tiene aquí la condición de empresario, pues se trata de la venta de una vivienda correspondiente a un edificio que se había adjudicado en su totalidad en un procedimiento judicial por razón de su actividad comercial y el comprador tiene la condición de consumidor; de forma que cualquier defecto de información contenido en el contrato no puede perjudicar al comprador. Consta de la prueba practicada que no fue informado el comprador de la inexistencia de licencia de primera ocupación.

Por ende, las cláusulas oscuras no pueden perjudicar al consumidor por el principio interpretación 'contra proferentem'. El principio de interpretación 'contra proferentem', también denominado 'interpretatio contra stipulatorem', establece que cuando no es posible hacer una interpretación literal de un contrato por causa de cláusulas ambiguas o contradictorias, la interpretación no deberá beneficiar a la parte que redactó esas cláusulas ocasionando la oscuridad. Este principio está recogido en el artículo 1.288 del Código Civil de España y en el artículo 6.2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación . La exención genérica de responsabilidad no puede eximir a la entidad vendedora de su obligación esencial de entregar la vivienda o garaje en condiciones de ser destinada a tal fin. Tengamos en cuenta que la entidad bancaria era propietario del edificio entero y comienza su venta a particulares, y que las deficiencias no afectan propiamente a los elementos privativos sino a los elementos comunes, al ser relativa a instalación eléctrica, de seguridad y contra incendios de la zona de garajes. Lógico es pensar que el comprador, si al ir a comprar su vivienda ve ya gente viviendo en el edificio, piense que el mismo goza de todas las instalaciones eléctricas, contra incendios necesarios y de seguridad necesarios en las zonas comunes.

Por todo ello, procede desestimar el recurso interpuesto en este particular.

TERCERO.-En relación con las costas de la instancia, es cierto que la cláusula objeto de autos genera dudas interpretativas, por lo que existiendo serias dudas de hecho no procede su imposición al demandado, conforme el art. 394.1 LEC .

Dada la estimación parcial del recurso, no procede la imposición al apelante de las costas de apelación, conforme el art. 398 LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de BANCO SABADELL S.A. contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Orihuela, de fecha 21 de abril de 2016 , revocamos parcialmente la sentencia recurrida, en el único particular de que no procede la condena de costas de primera instancia a ninguno de los litigantes.

Todo ello sin expresa condena en costas de apelación a ningún litigante y con devolución del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, caberecurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casaciónen los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite:

1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación.

2º Caso de ser procedente, el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.

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