Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.106.00.2-2017/0001029
Recurso de Apelación 135/2019
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 02 de Parla
Autos de Procedimiento Ordinario 106/2017
APELANTE: CONSTRUCTORA PEDRALBES, S.A. (EN CONCURSO)
PROCURADORA DOÑA MARÍA DOLORES GIRÓN ARJONILLA
APELADA: DOÑA Coral
PROCURADOR DON JUAN LUIS VALGAÑON GÓMEZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES/SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
DA. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a dieciséis de septiembre de dos mil diecinueve.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario nº 106/2017 seguidos
en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Parla (Madrid), en los que aparece como parte apelante
CONSTRUCTORA PEDRALBES, S.A. (EN CONCURSO), representada por la Procuradora DOÑA MARÍA
DOLORES GIRÓN ARJONILLA y defendida por la Letrada DOÑA OLGA FORNES BELTRÁN; como parte
apelada DOÑA Coral , representada por el Procurador DON JUAN LUIS VALGAÑÓN GÓMEZ, asistido del
letrado DON FRANCISCO DE ANDRÉS MONGE, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto
contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 10 de octubre del 2018.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Parla (Madrid) se dictó Sentencia de fecha 10 de octubre del 2018, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'QUE DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la representación procesal de CONSTRUCTORA PEDRALBES, S.A., DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a Coral de las pretensiones efectuadas en su contra, con condena en costas a la parte actora'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se opuso la representación del demandada, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por resolución de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 10 de septiembre del 2019.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada, en los términos que, a continuación, se expondrán.


PRIMERO.- Para la resolución del presente recurso hemos de comenzar por establecer sus antecedentes.

1.- Sentencia de primera instancia La sentencia apelada reseña que se interpone demanda por la administración concursal de Constructora Pedralbes en reclamación de 330.104,18 €. Se suscribió contrato de explotación de cafetería en fecha 9-12-2005 entre las partes demandante y demandada, en su cláusula 10ª se señala: 'La cesionaria podrá transmitir el derecho de uso de la cafetería y percibir del nuevo cesionario la cantidad que le corresponda, teniendo derecho Construcciones Pedralbes SA al 30% del importe de la transmisión que exceda del precio de venta del presente contrato...' (esto es, 60.000 € más IVA). En fecha 1-3-2007 doña Coral suscribió contrato de cesión de uso con Blanca Paloma 39 SL por una renta de 6000 € mensuales más IVA durante 10 años y con opción a compra por 120.000 €. Como consecuencia de este último contrato por la demandada se han obtenido ingresos por importe de 720.000 € más IVA de los que le corresponden a la demandante 198.000 € (30% conforme a la cláusula 10ª). A partir de la demanda 1800 € mensuales hasta la finalización del contrato o el ejercicio de la opción e intereses de la Ley 3/2004.

Por la demandada se opone a las pretensiones de la actora al haber incumplido sus obligaciones por no emitir la autorización para la cesión de uso de la cafetería; al tratarse de un arrendamiento no es aplicable la cláusula décima. A los 6000€ mensuales se le deberá añadir el IVA y deducir el IRPF; a la fecha de la demanda no ha nacido el derecho de cobro respecto de marzo de 2017; prescripción de las rentas desde enero 2008 a diciembre 2010 ( art. 1966.3 CC), falta de pago de las rentas por Blanca Paloma 39 SL, y no ser aplicable la Ley 3/2004.

La sentencia entiende que nos encontramos ante dos contratos distintos, el de cesión de uso entre la actora y la demandada (9-12-2005) respecto de la cafetería sita en el aparcamiento de la calle Juan Carlos I de Parla (con concesión administrativa del Ayuntamiento por 50 años), la cláusula 10ª no implica una participación de la cedente en los beneficios que pudiera tener la demandada en la explotación de la cafetería; y por otra, el contrato de fecha 1-3-2007 'Contrato de cesión del derecho de explotación de cafetería y opción a compra', en el que nos encontramos ante un verdadero contrato de arrendamiento que incorpora una opción a compra y no ante un contrato de cesión. Ambos pactos, arrendamiento y opción, no forman un todo unitario. No hay venta, transmisión o cesión y, por tanto, al mismo no le es aplicable la cláusula décima del contrato de 9-12-2005 y, al no haberse ejercitado la opción a compra, no se ha devengado el derecho de la actora que se establece en la precitada estipulación, por lo que la demanda ha de ser desestimada.

En todo caso, la legitimación activa es indudable, el plazo de prescripción debería computarse desde el 21-7-2015, doña Coral tiene la condición de empresaria a los efectos de la Ley 3/2004, y se han de computar las cantidades en bruto.

2.-El recurso de apelación se fundamenta, en síntesis, en los siguientes motivos: Conforme a la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Parla de fecha 5-4-2013 el contrato de 1-3-2007 es de cesión de uso.

El contrato entre la demandante y la demandada es algo más que un simple contrato de cesión de un local. Su objeto es el local junto con la licencia para explotar la cafetería de forma personalísima por doña Coral (estipulación primera), y si por la misma se dejase de explotar en nombre propio, Construcciones Pedralbes tendrá derecho al cobro de lo pactado en la estipulación décima.

La voluntad de las partes es que la concursada se beneficiara de cualquier tipo de cesión o transmisión del contrato (cualquier traspaso o cesión de propiedad o posesión de los bienes o arrendamiento).

Una vez que se deja de explotar personalmente por la demandada se otorga el derecho de la demandante a percibir parte de los beneficios que obtenga la demandada.

El arrendamiento es un tipo de cesión o transmisión de la posesión. La cláusula décima se refiere a la transmisión del derecho de uso de la cafetería.

El objeto del contrato es la licencia para la explotación de la cafetería. El arrendamiento de cosa es una forma de transmisión de la posesión. La demandada tiene la condición de empresaria a los efectos de la Ley 3/2004.

3.-Por la representación de la apelada se opone a los motivos del recurso formulado de contrario.



SEGUNDO: Vistos los motivos del recurso nos encontramos ante un supuesto de hermenéutica contractual ( artículos 1281 y ss. CC).

A tales efectos, hemos de traer a colación la doctrina jurisprudencial sobre la interpretación de los contratos, por todas STS del 03 de julio de 2019 recurso Recurso: 3192/2016 '1.- La sala viene reiterando su doctrina en múltiples sentencias (n.º 506/2016, de 20 de julio , y n.º 1237/2017, de 24 de febrero , entre otras ), en los siguientes términos:' La Sala en la sentencia de 6/2016, de 28 de enero, rec. 2773/2013 , recogía, con cita de jurisprudencia, que: (i) la interpretación de los contratos es función de los tribunales de instancia; (ii) que sólo cabrá su revisión cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario; (iii) de no ser así se respetará la interpretación acogida en la sentencia aunque no sea la única posible o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( SSTS de 5 de mayo de 2010 y 16 de marzo de 2011 ); (iv) sólo se permite la revisión de la interpretación del contrato de forma excepcional, ya que otra cosa supondría convertir la casación en una tercera instancia ( STS de 29 de febrero de 2012, rec. 495/2008 ).

' Una vez expuesta la anterior consideración conviene matizarla en los términos que recogía la sentencia de 25 de junio de 2015, rec. 2868/2013 .

'A saber:'(i) La jurisprudencia ( sentencias 294/2012, de 18 mayo , y 27/2015 de 29 de enero ) al abordar el sentido de las reglas legales de interpretación de los contratos afirma que: El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática (1285 CC) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

'No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

'Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC ('si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas ').

'Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( 1282 - 1289 CC) para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

'(ii) Se habrá de decidir, por tanto, con tales normas hermenéuticas, en primer lugar si se debe respetar la interpretación que ha hecho el Tribunal de apelación del contrato en cuestión y, si la Sala no la considerase razonable y lógica habrá de abordar si la que corresponde se compadece con la pretendida por la parte recurrente.'

TERCERO: Con base a la doctrina reseñada en el anterior fundamento, hemos de partir, como se señala en la sentencia apelada, que nos encontramos ante dos contratos distintos, el primero entre las partes, de fecha 9 de diciembre de 2005, por el que Construcciones Pedralbes S.A cede a favor de doña Coral , el derecho de uso y disfrute de la cafetería situada sobre el aparcamiento Juan Carlos I de Parla, fijando como contraprestación de la cesión la cantidad de 60.000 € más IVA (folios 27 y ss.), y en su estipulación décima del siguiente tenor ' La cesionaria podrá transmitir el derecho de uso de la cafetería y percibir del nuevo cesionario la cantidad que le corresponda, teniendo derecho Construcciones Pedralbes SA al 30% del importe de la transmisión que exceda del precio de venta del presente contrato...' (folio 29) y, por otra parte, el contrato de cesión del derecho de explotación de cafetería y opción de compra de fecha 1 de marzo de 2007 por el que doña Coral cede a un tercero la explotación del negocio de cafetería, con un plazo inicial de 10 años, con un precio de la opción de 120.000 €, y mientras no se formalice la adquisición de los derechos de explotación se establece la contraprestación a la cesión del derecho de explotación 6.000 € mensuales (folios 31 y ss.) .

De conformidad a los términos de la citada estipulación décima, la cedente Constructora Pedralbes SA tendría derecho a percibir el 30% que se pretende cuando la cesionaria transmitiera el derecho de uso de la cafetería, empero tal transmisión, como se deriva del documento de 1 de marzo de 2007, no se produce en el contrato de cesión de la explotación, por cuanto esto ocurrirá cuando se ejercite la opción de compra y se abone la cantidad pactada de 120.000 €, con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública (estipulación tercera), empero, mientras que no se ejercite la opción no puede apreciarse la transmisión del derecho, por más que la cesionaria explote la cafetería y, por lo tanto, se le ceda el uso de la misma, a modo de arrendamiento ( artículo 1543 CC).

Los términos del documento de 9 de diciembre de 2005 han de entenderse claros a los efectos del artículo 1281 CC y, a su vez, cuál es la intención de las partes, por cuando en el párrafo primero de la estipulación décima se utiliza los términos 'transmitir' y 'transmisión', lo que implica transferir (ceder o renunciar en otro el derecho, dominio o atribución que se tiene sobre una cosa), lo que no puede equipararse a la cesión de la explotación; es más, al señalarse el 'importe de la transmisión' solo puede entenderse como tal el establecido para la opción de compra, y no la contraprestación mensual mientras que aquella se efectúa.

Hemos de corroborar la interpretación de la sentencia apelada, al entender que no nos encontramos en un supuesto de transmisión, hasta que no se ejercite la opción de compra, por cuanto, de conformidad a la estipulación novena del contrato de 1 de marzo de 2007, finalizada la duración pactada y de no ejercitarse la opción 'la CESIONARIA deberá dejar el inmueble, enseres y maquinaria descritos en el INVENTARIO adjunto, así como sus instalaciones, en perfecto estado de conservación, salvo el desgaste por el uso habitual, y con las obras y mejoras que en él se hubieren efectuado'. De entenderse que en el citado contrato hay una verdadera transmisión, antes de ejercitarse la opción, la transcrita estipulación no tendría sentido alguno; de igual modo, la estipulación quinta referida a la fianza para garantizar los bienes que se entregan con el local y que se detallan en el inventario.

En conclusión, procede desestimar los motivos del recurso, y confirmar la sentencia apelada en todos sus extremos.



CUARTO: Al desestimarse el recurso, de conformidad al artículo 398.1 LEC, procede imponer a la apelante las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por CONSTRUCTORA PEDRALBES, S.A.

(EN CONCURSO), representada por la Procuradora DOÑA MARÍA DOLORES GIRÓN ARJONILLA, contra la sentencia dictada en fecha 10 de octubre del 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Parla en el procedimiento de juicio ordinario registrado con el número 106/2017, debemos CONFIRMAR la citada resolución, con condena a la apelante a las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00-0135-19' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

En Madrid, a 20 de septiembre de 2019.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.