Encabezamiento

Sección nº 02 de la Audiencia Provincial de Lleida. Civil
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Recurso de apelación 580/2018 -A
Materia: Procedimiento Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instáncia e Instrucción nº 1 de Vielha e
Mijarán
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 228/2016
Parte recurrente/Solicitante: Penélope
Procurador/a: Mª JOSE CASASNOVAS CAPDEVILA
Abogado/a: Esteban Palazon Quevedo
Parte recurrida: Raimunda
Procurador/a: Mª JOSE FERNANDEZ-VALLMAYOR CARRASCO
Abogado/a: Eva Melgosa
SENTENCIA Nº 452/2019
Presidente:
Ilmo. Sr. Albert Montell Garcia
Magistradas :
Ilma. Sra. Mª Carmen Bernat Álvarez
Ilma. Sra. Ana Cristina Sainz Pereda
Lleida, 2 de octubre de 2019

Antecedentes

PRIMERO .- En fecha 30 de julio de 2018 se recibieron los autos de Procedimiento ordinario nº 228/2016 remitidos por el Juzgado de Primera Instáncia e Instrucción nº 1 de Vielha e Mijarán a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Mª Jose Casasnovas Capdevila, en nombre y representación de Penélope contra la Sentencia de data 27/11/2017 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Mª Jose Fernandez-Vallmayor Carrasco, en nombre y representación d' Raimunda .



SEGUNDO .- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Estimo íntegrament la demanda formulada per la Sra. Fernández en nom y representació de Raimunda contra Penélope i en conseqüència, declaro la resolución del precontracte d'arrendament que vinculava a les parts per incompliment de la demandada, Penélope , condemno a la demandada, Penélope , a satisfer a la part actora, Raimunda , la quantia de 8.445 euros com conseqüència del incompliment/desistiment del precontracte corresponent a la indemnització estipulada al precontracte i els danys i perjudicis causats, com conseqüència de la resolució anticipada del mateix, i condemno a la part demandada, Penélope , a pagar les costes d'aquest procediment. [...]'

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 02/10/2019.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Albert Montell Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- La apelante, Sra. Penélope , rebate en su escrito de recurso la calificación jurídica que efectúa la sentencia de primera instancia del documento firmado con la actora, Sra. Raimunda , en fecha de 25-9-15. La Sra. Juez de instancia considera que se trata de un precontrato de arrendamiento de vivienda para la temporada de esquí. En cambio, la recurrente entiende que con dicho documento no se trataba de prefigurar un contrato de arrendamiento, sino que su objeto sería impedir que la vivienda fuese alquilada a otras personas mientras se alcanzaban los acuerdos necesarios entre las partes que deberían desembocar en un futuro contrato de arrendamiento. Este motivo de recurso no puede prosperar. Del tenor literal del documento privado resulta que se establece la clase de contrato que las partes concertarán, esto es, un contrato de arrendamiento de temporada; se prevé, además, el tipo de temporada, que es la de esquí; queda determinado el objeto sobre el que recaerá el arriendo, la casa propiedad de la Sra. Penélope en la Pleta de Baqueira Beret; se estipula el precio del arriendo, en un total de 12.000 €, incluyendo un calendario de pago: 2.000 € en concepto de paga y señal, y los restantes 10.000 € en el momento de la firma del contrato, con entrega simultánea de la posesión; y se recoge la obligación de la arrendadora de sustituir la lavadora por una lavadora-secadora.

Por tanto, las partes establecen en este documento privado la reglamentación esencial del contenido del contrato que preparan, y una vez entregada la paga y señal, existe el compromiso de otorgar el contrato de arrendamiento que habrá de contener esos elementos esenciales ya establecidos, referidos a la cosa objeto de arriendo, duración del contrato, precio y tiempo en el que se ha de producir el pago, junto con alguna obligación de carácter secundario como es la sustitución del tipo de lavadora. Constituida la paga y señal, que la Sra. Raimunda hizo efectiva el 10-10-15, ambas partes contratantes podían ya compelerse recíprocamente al cumplimiento, es decir, a otorgar el contrato de arriendo de temporada. El documento fechado el 25-9-15 se erige como un negocio jurídico por el cual las partes se obligan en firme a celebrar un posterior contrato una vez entregada la paga y señal, o lo que es lo mismo, lo que el Tribunal Supremo denomina 'quedar obligado a obligarse' ( SSTS de 13-12-89 , 4-7-91 y 24-7-98 ). Se trata de un auténtico contrato que tiene por objeto celebrar otro contrato en el futuro, para lo cual las partes ya establecen su reglamentación esencial ( SSTS 25-6-93 , 19-7 - 94 , 24-7-98 11-10-2000 y 20-4-2001 , 16-7-2003 ), de manera que su contenido es una obligación de hacer ( SSTS 25-6-93 i 11-6- 1998). Como dice la STS de 24-6-11 : 'Es el tipo de precontrato bilateral, en el que ambas partes tienen el derecho y el deber de poner en vigor el contrato, incluso mediando una cláusula penal y, en el presente caso, un plazo en el que debe perfeccionarse el contrato definitivo, lo que implica la vigencia del mismo'. No se trata de actos preliminares o preparatorios, tal y como en el fondo se pretende hacer ver en el escrito de apelación, los cuales se caracterizan en que las partes no demuestran de forma patente su intención de obligarse recíprocamente aunque proyectan la posibilidad de contratar en el futuro, y no quedan obligadas puesto que no plasman una voluntad negocial perfeccionadora de un contrato. El precontrato es un negocio de concesión de la facultad de exigir el contrato proyectado, pero es el contrato definitivo el que constituye el contenido típico de la relación obligatoria entre los contratantes y no el precontrato. Si el contrato definitivo es homogéneo con el preliminar, para un sector doctrinal se entiende que agota la razón de ser del contrato preliminar y, al agotarla, deja de surtir efecto, es decir, que se vacía de contenido y se extingue al haber cumplido su objeto ( art. 1156 del C.c .); en cambio, para otro sector de la doctrina, no hay extinción del precontrato sino que el contrato definitivo es el desarrollo de la relación jurídica creada por el contrato preliminar. Por el contrario, si el contrato definitivo no es homogéneo con el precontrato, el precontrato sobrevive a los efectos de tenerlo por incumplido, con posibilidad de anularlo, resolverlo o de exigir un resarcimiento por su incumplimiento. Por tanto, es admisible la resolución por el incumplimiento de una de las partes con la correspondiente obligación de indemnización de los daños y perjuicios que se hayan podido causar a la contraparte, que es precisamente lo que pretende evitar la apelante al rebatir la calificación de precontrato efectuada por la sentencia de primera instancia. Finalmente, solo añadir la cita jurisprudencial que se ha convertido en clásica en este ámbito, recogida en la STS de 17-6-08 , que dice: 'Mediante el precontrato las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro ( STS 4 de julio de 1991 ). Fijan sus elementos, pero aplazan su perfección ( STS de 3 de junio de 1994 ) y adquieren la obligación de establecer el contrato definitivo en virtud de la relación jurídica obligacional nacida del precontrato, por lo que pueden reclamar su cumplimiento de la otra parte ( SSTS de 23 de diciembre de 1995 ; 11 de mayo de 1999 ). Se diferencia del pactum de contrahendo [pacto de contratar] en que no se requiere actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, sino que basta la aceptación para la perfección del contrato ( STS 23 de diciembre de 1991 ; 17 de marzo de 1993 ; 16 de octubre de 1997 ; 15 de diciembre de 1997 ; 11 de abril de 2000 ; 30 de enero de 2008 ).'

SEGUNDO.- La segunda cuestión controvertida en el escrito de recurso se refiere al tiempo al que el contrato de arrendamiento estaba referido. En el documento firmado se establece que lo es de 'alquiler de temporada de invierno de esquí', no siendo controvertido que lo era del año en curso, es decir, la de 2015/2016. La sentencia de primera instancia determina que se refiere a la temporada de esquí, que se inicia el fin de semana anterior al puente de la Inmaculada Concepción (8 de diciembre), que se corresponde con la fecha en que abren las pistas de esquí y, por tanto, empieza la temporada de esquí, lo que nos situaría el fin de semana de los días 28 y 29 de diciembre. Por el contrario, sostiene la recurrente que al decirse en el documento firmado que se trata de la temporada de 'invierno' de esquí, la misma empieza con el invierno astronómico, que en 2015 fue el día 22 de diciembre, y que adelantarlo a noviembre supone confundirla con la temporada de 'otoño' de esquí. El argumento es inconsistente. Es un hecho notorio que la temporada de esquí, por la climatología del Valle de Arán que garantiza nieve esquiable en las pistas de la estación de Baqueira Beret, se inicia el fin de semana anterior al puente de la Inmaculada, pues la existencia de dos días festivos en el calendario oficial favorece la afluencia del turismo de esquí. Los propios actos de la demandada así lo confirman, según resulta del conjunto de correos electrónicos enviados por la Sra. Penélope el día 1-12-15, en los que en ningún momento se indica que el arrendamiento solo puede iniciarse a partir del 22 de diciembre y, en cambio, se remiten diferentes borradores de contrato de arrendamiento, elaborados incluso por el hermano abogado de la Sra. Penélope , fechados el 1 de diciembre de 2015 y con especificación que 'entrará en vigor el 1 de diciembre de 2015 y terminará el día de cierre de la estación de esquí de Baqueira Beret'. Incluso, en un correo de 1-12-15, enviado a las 23,32 horas, la Sra. Penélope indica a su agencia intermediaria Gestiarán: 'Estoy muy extrañada de no tener noticias vuestras. Sobre todo teniendo en cuenta que los inquilinos tenían bastante prisa en utilizar la casa y a este ritmo no van a poder entrar ni siquiera el puente'. Es evidente, por tanto, que la voluntad de ambas partes contratantes era que los arrendatarios tuviesen la posesión de la casa, y hubiesen efectuado el correlativo pago del precio del arrendamiento, en el puente de la Purísima de 2015.



TERCERO.- Consta acreditado que el día 10-10-15 la Sra. Raimunda envió un correo electrónico a la agencia intermediaria en el arrendamiento, Gestiarán, contratada por la demandada Sra. Penélope , en el que ajustándose a las previsiones del precontrato de 25-9-15, una vez hecha ya la entrega de la paga y señal el día 10-10-15, indicaba que 'En cuanto al contrato final, nos gustaría poderlo hacer efectivo y tener las llaves el viernes 20 de noviembre para poder dejar las cosas preparadas pare el fin de semana de la Purísima'. Y en posterior correo electrónico enviado a Gestiarán el 15-11-15 insiste en que 'nos gustaría poder firmar el contrato, hacer el pago y la recogida de llaves el próximo viernes 21 de noviembre. El siguiente fin de semana (el del 28) no podemos subir, por lo que sería bueno dejarlo todo arreglado ya el próximo y dejar la casa preparada pare el puente de la Purísima. Te recuerdo que había que hacer el mantenimiento de barnizado en los baños, arreglar la tarima exterior y poner una lavador-secadora'. El martes día 24-11-15, remite otro correo en el que dice a Gestiarán: 'Subiremos el sábado (es decir, el día 28 de noviembre), ya te llamaremos antes de llegar para organizar llaves. Como supongo que estarán haciendo cosas estos días, que por favor dejen la calefacción puesta el viernes. También tendremos que firmar el contrato definitivo y hacer el pago'. Solo consta como respuesta el correo de Gestiarán de 26-11- 15 en el que se dice a la demandante 'necesito hablar contigo urgente' y otro posterior correo de fecha 30-11-15 en el que Gestiarán envía a la Sra. Raimunda un archivo en el que 'Te adjunto contrato de alquiler para tu revisión'. El sábado día 4 de diciembre la demandante acudió con toda su familia para firmar el contrato, pagar el precio del alquiler y recoger las llaves de la casa.

Sin embargo, los múltiples correos electrónicos cruzados entre Gestiarán, la Sra. Penélope y el hermano de ésta, Nicolas , ponen de manifiesto la imposibilidad de firmar el contrato, que no estuvo definitivamente redactado hasta el día siguiente, 5 de diciembre, por correo electrónico enviado por el Sr. Nicolas a Gestiarán a las 12,31 horas. El mismo día 5 de diciembre, a las 12,29 horas, la Sra. Raimunda envío a Gestiarán un correo electrónico resolviendo el contrato al no haberlo podido firmar el día anterior, viernes, y haber tenido que alojarse en un hotel con su esposo y sus cuatro hijos.



CUARTO.- La sentencia de primera instancia establece que el uso de la casa durante la temporada de esquí de 2015/2016 era un elemento esencial del contrato, lo cual no es controvertido en el escrito de recurso y se compadece con el anteriormente mencionado correo de 1-12-15, enviado a las 23,32 horas por la Sra. Penélope a la intermediaria Gestiarán: 'Estoy muy extrañada de no tener noticias vuestras. Sobre todo teniendo en cuenta que los inquilinos tenían bastante prisa en utilizar la casa y a este ritmo no van a poder entrar ni siquiera el puente'. A su vez, de los correos electrónicos anteriormente transcritos se desprende que si la demandante no pudo disponer de la casa al inicio del puente de la Purísima, que empezaba el viernes día 4 de diciembre, fue debido a causa no imputable a ella y sí a la demandada. En este punto, son intrascendentes las relaciones internas entre la Sra. Penélope y su agencia intermediaria Gestiarán, y si el motivo por el cual la arrendataria no pudo disponer puntualmente de la casa es imputable a la propietaria o a la agente. Lo cierto es que no se pudo efectuar la entrega de la posesión ni cuando empezó la temporada de esquí, el fin de semana anterior al puente de la Purísima, ni al mismo inició del puente de la Purísima, viernes 4 de diciembre, y ello a pesar de los diversos correos electrónicos que con este fin la Sra. Raimunda envió con antelación a la agencia los días 10, 15 y 24 de noviembre.



QUINTO.- En lo concerniente a las consecuencias del incumplimiento debe matizarse la sentencia de primera instancia, tal y como se alega en el escrito de apelación. En el precontrato de 25-9-15 se establece que 'En el caso de que la arrendataria desistiera del alquiler, perdería la señal. De igual modo, si es la arrendadora la que desistiera, se le devolvería la señal a la inquilina, más una penalización de 2.000 €'. Aun cuando se denomine como paga y señal, lo que las partes estipularon fue unas arras. Para aprehender cuál es su alcance debe determinarse en primer lugar su naturaleza funcional, esto es, su clase. Así, conforme a la doctrina científica y a la jurisprudencia, las arras pueden ser de tres clases distintas según cual se su función: Confirmatorias, que operan como una prueba o señal de la celebración del contrato, de manera que en caso de producirse un incumplimiento imputable a una u otra parte contratante su existencia no prejuzga nada sobre la cuantía de la indemnización del daño causado por el incumplimiento; penales, cuya función esencial es, aparte de la coercitiva (como estímulo al cumplimiento) la de liquidar anticipadamente los daños y perjuicios para el caso de resolución por incumplimiento de cualquiera de las partes, sin necesidad de probarlos, de modo que opera en sustitución de la indemnización de daños y perjuicios propiamente dicha, quedando exonerado el acreedor de probarlos, salvo en aquellos excepcionales supuestos en que expresamente se haya pactado la posibilidad de exigirlos de forma cumulativa, es decir, exigibilidad de la pena además de la indemnización de daños y perjuicios (la jurisprudencia ha señalado la equivalencia de la función de estas arras con la cláusula penal, SSTS 5-6-1945 , 15-6-1945 y 5-6- 1956, lo que permite la aplicación analógica de los arts. 1.152 y siguientes del C.c .); y, finalmente, las arras penitenciales, que constituyen un medio por el cual las partes pueden desligarse del contracte por su exclusiva voluntad y sin mediar incumplimiento ni causa, aviniéndose a perder las entregadas o a devolverlas dobladas. A esta última clase correspondería las estipuladas por las partes en el documento de 25-9-15. Es reiterada la jurisprudencia según la cual el carácter penitenciario de las arras no se puede presumir sino que ha de constar de forma clara. Así, por ejemplo la STS de 15-3-94 , indica: '[...] Como dice la S 28 septiembre 1992 es doctrina de esta Sala la de que no cabe entender que el empleo de la palabra 'señal' exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio ( SS 11 octubre 1927 , 5 junio 1945 , 20 abril 1955 , 15 octubre 1956 ) y que el contenido del art. 1454 CC no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por una voluntad de las partes, claramente constada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipados del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado (S 7 febrero 1966, 20 mayo 1967, 16 diciembre 1970, 10 noviembre 1983, 10 marzo y 12 julio 1986, 30 abril 1988, 9 marzo 1989 y 12 diciembre 1991)'. En el mismo sentido, ver las STS de 24-3-09 y 17-10-18 . Así, el art. 1.454 del C.c . no tiene carácter imperativo y por tanto, para poder apreciar la existencia de arras penitenciales, es necesario que la voluntad negocial de las partes exprese de forma precisa y rotunda que nos encontramos ante este tipo de arras, de forma que para que los anticipos entregados puedan tener esta finalidad, debe resultar suficientemente constatada en el contrato ( SSTS 16-3-1992 , 21-7-1992 , 28-3 y 11-12-1993 , 4-3 i 18-10-1996 , 10-2-1997 ).



SEXTO.- Como se ha indicado, las arras penitenciales constituyen un medio lícito por el cual se permite a cualquiera de las partes que por su sola y exclusiva voluntad, pueda desistir del contrato, sin necesidad que haya mediado un incumplimiento por la parte contraria y sin necesidad que ese desistimiento obedezca a una causa o justificación determinada, ya sea justa o injusta. Por su tenor, el contratante que quiera desligarse del contrato solamente tiene que avenirse a perder la cantidad entregada o devolver la recibida más otro tanto igual. Así, es evidente su carácter excepcional dentro del régimen general de los contratos y del régimen general de las obligaciones, cuya regulación básica la realiza el código civil en el ámbito del contrato por excelencia, como es el de compraventa (arts. 1.445 y 1.450 ). Recuérdese que según este régimen general, las obligaciones que nacen de los contractos deben cumplirse (art. 1.091), y que los contratos, una vez perfeccionados por el consentimiento, a partir del cual son existentes (art. 1.254), obligan a les partes (art.

1.258). El principio que rige en cada obligación es el de su cumplimiento pleno, puesto que los contratos se realizan entre las partes en vistas a su ejecución. Quien además de asumir una obligación comienza a ejecutarla mediante la realización de un pago o de un anticipo (y en esto consisten las arras) no puede ser privado de su derecho elemental a recibir la contraprestación comprometida a través del malabarismo de la pérdida o devolución duplicada de la cantidad entregada, salvo que así se haya pactado expresamente en el contrato. En definitiva, si lo que es normal es que los contratos y las obligaciones que nacen de ellos tiendan a cumplirse y a ejecutarse o realizarse y, en cambio, lo que es excepcional es el desistimiento unilateral (arts.

1.594, 1.700.4º y 1.705, 1.732.1º y 2º), las arras penitenciales solo pueden apreciarse excepcionalmente.

SÉPTIMO.- Precisamente esta es la naturaleza de las arras estipuladas en el precontrato de 25-9-15, según resulta de su tenor literal y por el cual se faculta a cada parte contratante a desistir del contrato, es decir, a quedar desvinculado del mismo por su mera voluntad unilateral y sin necesidad de alegar ni de concurrir causa justificativa. No se prevé, por tanto, para el supuesto que la parte contraria haya incurrido en incumplimiento contractual. Por ello, producido el incumplimiento de una de las partes, en este caso de la demandada Sra. Penélope , lo que procede es aplicar las reglas generales del incumplimiento ( arts.

1.101 y 1.124 del C.c .), es decir, la parte cumplidora puede optar por la resolución contractual o exigir el cumplimiento, y en ambos supuestos, además, puede exigir la indemnización de daños y perjuicios. Elegido el efecto resolutorio, la consecuencia es el restablecimiento de la situación anterior a la firma del contrato con la devolución de la cantidad entregada por la Sra. Raimunda de 2.000 €. En cambio, no procede que la Sra.

Penélope devuelva otro tanto, lo cual solo está previsto para el supuesto de desistimiento unilateral, no para el supuesto de incumplimiento contractual. Como consecuencia del incumplimiento, además de la devolución de lo recibido, la Sra. Penélope debe indemnizar los daños y perjuicios causados, que la Sra. Raimunda ha circunscrito al gasto de hotel desde el 4-12-15 al 8-1-16, por importe de 4.455 €. Por tanto, el importe de la condena debe ser de 6.455 € y no de 8.455 €.

OCTAVO.- La estimación parcial de recurso comporta que no proceda efectuar condena con respecto a las costas ni de primera ni de segunda instancia.

En atención a lo expuesto,

Fallo

Estimamos, parcialmente, el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Sra. Penélope , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Vielha, en autos de juicio ordinario núm. 228/16, que revocamos, parcialmente, en el sentido que la cantidad que debe pagar la Sra. Penélope a la Sra. Raimunda es de 6.455 €; confirmamos el resto de los pronunciamientos de dicha resolución, sin que proceda efectuar condena con respecto a las costas causadas en primera y segunda instancia.

Devuélvanse al Juzgado de procedencia las actuaciones, con certificación de esta sentencia a los oportunos efectos.

Por último, respecto al depósito que ha constituido la parte recurrente, debe acordarse lo que proceda conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ .

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.