Sentencia CIVIL Nº 91/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 1046/2017 de 22 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1046/2017 -B
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1162/2015
Parte recurrente/Solicitante: Sabina
Procurador/a: Mª Jose Blanchar Garcia
Abogado/a:
Parte recurrida: BUILDINGCENTER S.A.U.
Procurador/a: Angel Montero Brusell
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 91/2019
Barcelona, 22 de febrero de 2019.
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Doña Mª
Dolors PORTELLA LLUCH, Doña Maria Dolors MONTOLIO SERRA y Doña Isabel Adela GARCÍA DE
LA TORRE FERNÁNDEZ, actuando la primera de ellas como Presidenta del Tribunal, ha visto el recurso
de apelación nº 1046/17, interpuesto contra la sentencia dictada el día 14 de septiembre de 2017 en el
procedimiento nº 1162/15, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Barcelona en el que es
recurrente Doña Sabina y apelada BUILDINGCENTER S.A.U., y previa deliberación pronuncia en nombre
de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: ' DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada a instancia de DOÑA Sabina , representada por la Procuradora de los Tribunales Doña María José Blanchar García y asistida por la Letrada Doña Susana Massana Crous , contra la entidad mercantil 'BULIDINGCENTER , S.A.U.' , representada por el Procurador de los Tribunales Don Ángel Montero Brusell , y asistida por el Letrado Don Juan Manuel Iserte Gil, los cuales versan sobre acción de inmdenización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual-aliud pro alio - y , en consecuencia , ABSUELVO a la demandada de todas las pretensiones frente a la misma deducidas y CONDENO a la parte actora al pago de las costas procesales.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Doña Mª Dolors PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

I.- La representación procesal de Doña Sabina presentó demanda de juicio ordinario contra la entidad Building Center SAU en ejercicio de la acción de reclamación de daños y perjuicios derivada de incumplimiento contractual en base a los artículos 1101 y 1024 del Código civil , en la que expuso que en fecha 29 de noviembre de 2013, se formalizó escritura de compraventa de la vivienda situada en la CALLE000 número NUM000 , NUM001 NUM002 de Girona, por un precio de 145.000 euros que la entidad demandada había adquirido por anterior escritura de 20 de diciembre de 2012, que en la referida escritura se introdujo una cláusula por la que la compradora manifestaba conocer el estado físico y jurídico de la finca, pero que no obstante, con posterioridad había tenido conocimiento de que la vivienda presentaba las patologías reseñadas en el informe pericial acompañado al escrito de demanda, de gran entidad y trascendencia, que evidenciaban un verdadero incumplimiento contractual puesto que el estado del forjado de la vivienda impedía su utilización.

En base a la existencia de las patologías indicadas, la demandante cuantificó los perjuicios en la total suma de 26.015,99 euros, a cuyo pago solicitó fuera condenada la demandada junto con los intereses desde la fecha de la interposición de la demanda.

II.- La entidad demandada se opuso a la demanda con los argumentos que en síntesis indicamos: La cláusula sexta de la escritura de compraventa estableció la indemnidad de la vendedora porque no llegó a tener la posesión de la vivienda que transmitió en el estado en que se hallaba, y que en la cláusula quinta la adquirente declaró conocer el estado de la finca, renunciando a reclamar por vicios ocultos.

La vivienda se vendió a precio inferior al pagado once meses antes que ascendió la suma de 189.084,18 euros.

Los defectos existentes afectan a la estructura del edificio que al ser un elemento común su reparación debió ser asumida por la Comunidad de Propietarios.

El estado de conservación del edifico era notoriamente deficiente siendo prueba de ello las propias actas aportada con el escrito de demanda.

Caducidad de la acción redhibitoria.

Inaplicación al caso de autos de la doctrina del aliud pro alio.

III.- La sentencia dictada en la instancia entendió indiscutible que la vivienda adolecía de defectos ocultos que la hacían inservible para el destino que le era propio, pero concluyó que la demanda no podía prosperar porque los vicios ocultos existentes en el techo de la vivienda afectaban a la estructura del edificio que al tratarse de un elemento común debían ser reparadas por la Comunidad de propietarios y que esta solo había acordado el traslado a los propietarios de la obligación de costear la obra lo que no la relevaba de su obligación de reparación, sin que se hubiera acreditado que la Comunidad de propietarios hubiera realizado las necesarias obras de mantenimiento y reparación.

IV.- Frente a la indicada resolución ha planteado recurso la representación de la parte actora que fundamentó en los extremos que en forma resumida indicamos: La condición de empresa inmobiliaria de la entidad demandada la obligaba a extremar la diligencia en la venta y no únicamente a procurar exonerarse de su propia responsabilidad.

La cláusula de exoneración de responsabilidad no resulta equitativa.

La vivienda adolece de vicios ocultos integrando un supuesto de aliud pro alio.

Esta parte reclamó el cumplimiento del contrato a todas las entidades del grupo de la demandada y también a la propia demandada dentro del plazo legal.

La acción de daños y perjuicios debe ser admitida porque la vendedora debió entregar una vivienda que permitiera ser ocupada.



SEGUNDO.- Naturaleza de las patologías de la finca. Aplicación al caso de autos de la doctrina del aliud pro alio.

I.- La sentencia de instancia recogió con claridad que el supuesto de autos no integraba un caso de vicios ocultos de la vivienda sino de una deficiencia grave de su estructura que afectaba al interior de la vivienda, lo que supuso acoger la tesis de la actora de que la entidad del daño descubierto en el forjado de la vivienda trascendía el concepto de vicios ocultos a que se refiere el artículo 1484 Código civil para integrar un caso de entrega de cosa distinta o aliud pro alio.

En efecto, la gravedad de las patologías detectadas resulta plenamente acreditada a través del informe pericial de la arquitecta Sra. Camila que refiere que tales patologías afectaban a la estructura y podían provocar un riesgo de colapso del techo, afirmación ratificada en juicio por la expresada informante al indicar que 'no se podía vivir allí ' y que en las actuaciones de reparación a ejercitar hubo suerte porque tanto los propietarios del piso inferior como los del piso superior al de autos habían rehabilitado por completo sus respectivos techos, lo que hizo innecesario un apuntalamiento de todo el edificio pudiendo ejecutar la obra con tan solo apuntalar el piso afectado.

II.- De acuerdo con el conjunto de derechos y obligaciones que conforman el contrato de compraventa ( art. 1445 y sigs. Cc ), uno de los contratantes (vendedor) se obliga a entregar una cosa determinada y el otro (comprador) a pagar por ella un precio cierto, en el bien entendido de que la cosa entregada debe cumplir las exigencias de idoneidad para el uso que justificaron su adquisición, de modo que si esta exigencia se incumple el supuesto puede subsumirse dentro del caso que la jurisprudencia viene denominando aliud pro alio .

En este sentido, se manifiesta la STS de 27 de febrero de 2004 que cita otras anteriores y que señala que 'se está en presencia de entrega de cosa diversa o aliud pro alio cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código civil , pues la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato' , y en la posterior de 20 de noviembre de 2008 que dice que: ' El aliud pro alio se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual'.

Por consiguiente, al margen de la acción edilicia, los adquirentes pueden solicitar una indemnización de daños y perjuicios si acreditan la inhabilidad de la cosa vendida en los términos que acabamos de reseñar.

Es cierto que en la práctica resulta difícil marcar la línea que separa los vicios ocultos de la inhabilidad del objeto, y que algunas resoluciones judiciales han denunciado el que pueda utilizarse la acción de incumplimiento por inhabilidad del objeto en los casos de caducidad de las acciones edilicias, razón por la cual, y a los efectos de determinar esta diferencia, hay que partir de la doctrina jurisprudencial en torno a la acción por incumplimiento, insistiendo en la exigencia de que para que pueda prosperar se precisa ' la inidoneidad, inhabilidad o ineptitud total del objeto, o defecto tan grave que produzca la absoluta insatisfacción del comprador', a que hacía referencia el TS en la sentencia de 20 de diciembre de 2000 .

III.- Esta especial gravedad concurre en el caso de autos por lo que el transcurso del término para el ejercicio de la acción edilicia no ha de ser obstáculo para la inicial viabilidad de la acción de resarcimiento aquí ejercitada.



TERCERO.- Estudio del pacto de renuncia a la reclamación contenido en la escritura de compraventa.

I.- En la escritura de compraventa suscrita entre las ahora litigantes se hizo constar expresamente que en la fijación del precio se habían considerado las circunstancias concurrentes en la finca de que se trata ' y el estado físico y jurídico en que se encuentra ' (cláusula 2ª), con expresa reseña en la cláusula 6ª a la manifestación de la parte compradora de que había tenido ocasión de visitar ampliamente la finca transmitida tantos veces como le había convenido, por lo que renunciaba a 'cualquier reclamación, por vicios ocultos o manifiestos de la propia finca, referidos a una falta, defecto o vicio de su construcción, instalaciones y servicios, como por su situación urbanística'.

La redacción de la mencionada cláusula integra el supuesto de renuncia a que se refiere el artículo 1485 del Código civil en el ámbito de la acción redhibitoria pero no excluye la posibilidad de que se actúe conforme a las reglas de incumplimiento contractual, por lo que la referida cláusula no contiene renuncia expresa al ejercicio de las acciones por incumplimiento aquí ejercitadas.

II.- Además, al margen de lo anterior, la renuncia no sería válida porque la entidad demandada estaba en situación de haber conocido el estado de la finca con tan solo acudir a las juntas de propietarios, sin que sirva de excusa para excluir la actuación negligente, el hecho de que la vivienda hubiera sido alquilada a su anterior propietario inmediatamente después de su adquisición, ni tampoco que la demandada la transmitiera a la actora poco tiempo después de que tal arriendo quedara resuelto, porque vigente un contrato de arrendamiento, el propietario tiene la posesión mediata de la finca arrendada y debe responder de su estado tanto frente al arrendatario como frente al ulterior adquirente, a quien no le es oponible la situación de arriendo anterior, por lo que en definitiva la entidad demandada pudo y debió conocer que el forjado de la vivienda de la actora adolecía de las patologías aquí evidenciadas, por lo que aún en el supuesto de que actuara el artículo 1485 CC citado (que no es el caso), la renuncia no sería válida precisamente porque el propietario vendedor debió conocer el estado de la finca.

III.- La diferencia de precio entre la venta efectuada a la actora y el precio pagado por la demandada once meses antes para adquirir la finca, no explica ni justifica liberar de responsabilidad a la demandada, pues no se aporta prueba que acredite que la patología de autos hubiera sido contemplada en el momento de la contestación, además de que la cantidad pagada por la actora de 145.000 euros es prácticamente coincidente con el valor en que fue tasada la finca a efectos hipotecarios (148.395,57 euros).



CUARTO.- Carácter comunitario de las patologías de la vivienda.

I.- Es indudable que el forjado horizontal afectado integra un elemento comunitario y que su reparación es a cargo de la Comunidad de Propietarios conforme a lo dispuesto en el artículo 553-44 CcCat .

Sin embargo, esta consideración sería relevante para dirimir un conflicto entre la propietaria y la Comunidad de propietarios en el que se discuta si tal reparación debe asumirla el comunero directamente afectado o si al tratarse de una actuación común debe ser asumida por la Comunidad, pero resulta irrelevante para la resolución del supuesto enjuiciado en que el debate litigioso ha quedado planteado entre las partes que suscribieron un contrato de compraventa, de modo que la discusión queda aquí centrada no en la importancia de la patología (extremo no cuestionado por la demandada), sino en si esta patología integra un supuesto de aliud pro alio por considerar que afecta a un elemento esencial del contrato.

II.- A juicio de esta Sala, acreditado que las patologías existen y que invalidan el uso de la vivienda, se supera el concepto de vicio redhibitorio para integrar el caso de frustración económica del contrato, sin que pueda quedar neutralizada la vía resarcitoria por la renuncia suscrita por la actora, referida sin duda alguna a vicios de entidad menor del tipo de los que reseña la parte demandada evidenciadas en las juntas de propietarios, sin que la referida parte actora pudiera representarse siquiera la posibilidad de que el techo se hallaba en mal estado pues estaba asegurado con dos enormes vigas cruzadas que le daban apariencia de estabilidad.

III.- En consecuencia, resulta inadmisible la defensa que en tal sentido esgrime la parte demandada.



QUINTO.- Viabilidad de la acción de reclamación de daños y perjuicios.

Conforme a lo hasta aquí expuesto, la vivienda de autos presentaba la importante patología descrita que afectaba a un elemento estructural y hacía preciso una actuación en la forma que indica la perito para que la vivienda pudiera ser habitable, actuación que excede de las imperfecciones o deficiencias que podían entenderse comprendidas en la renuncia efectuada por la actora y que ponen de manifiesto un incumplimiento contractual por parte de la demandada que debido a una negligente actuación de su parte, entregó una vivienda que no reunía las características mínimas indispensables para su uso, provocando un desequilibrio entre las prestaciones recíprocas objeto del contrato de compraventa al obligar a la actora a asumir un coste de reparación extraordinario y no esperable a la vista de la apariencia externa de la vivienda y de la presencia de un reforzamiento del forjado que hacía confiar en una intervención anterior correcta.

Este incumplimiento contractual genera en la parte compradora el derecho a ejercitar las acciones previstas en el artículo 1124 Cc habiendo optado por el resarcimiento de daños y perjuicios en la cuantía resulta acreditada en base al informe técnico aportado con la demanda, que cifra el coste de la obra en un total de 19.485,90 euros que debe incrementarse con la factura de honorarios del técnico en la suma de 3.177,30 euros.

Se acredita por la actora el coste de 211,95 euros por la licencia de obras mayores, de 410,53 euros por impuesto de construcciones, instalaciones y obras, y de 24,45 euros por la tasa para expedición de distintivo municipal (24,45 euros) que deberán ser asimismo reconocidos.

En cambio, deben rechazarse los gastos de alquiler de vivienda puesto que la de autos no estaba en situación de ser inmediatamente ocupada al tiempo de su adquisición y no tenemos constancia del mayor tiempo que ha supuesto la necesidad de reparar el forjado, ni tampoco los gastos de suministros que igualmente se hubieran devengado.



SEXTO.- Conclusión.

Procede por lo expuesto la estimación del recurso y con revocación de la sentencia de instancia la estimación en parte de la demanda y la condena a la parte demandada a resarcir a la actora en la total suma de 23.310,13 euros (19.485,90+3.177,30+211,95+410,53+24,45) que devengará el interés legal desde la interpelación judicial.

SÉPTIMO.- Costas.

A pesar de que no se accede a la íntegra estimación de la petición formulada por la actora, la escasa diferencia de cuantía entre la cifra reclamada (26.015,99 euros) y la reconocida (23.310,13 euros), y el hecho de que la cuestión litigiosa ha versado sobre la exención de toda responsabilidad por parte de la demandada que ha sido totalmente rechazada, esta Sala entiende que se ha producido una estimación sustancial de la demanda que determina la imposición a la parte demandada de las costas de la instancia ( art. 394 LEC ).

La estimación del recurso conlleva que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art.

398 LEC ).

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Sabina contra la sentencia de 14 de septiembre de 2017 dictada por la Sra. Juez del juzgado de primera instancia número 53 de Barcelona que revocamos y en su lugar acordamos la estimación sustancial de la demanda y la condena a la entidad Building Center SAU a resarcir a la actora en la cantidad de 23.310,13 euros con el interés legal desde la interpelación judicial siendo de cargo de la demandada las costas de la instancia y sin hacer expresa condena en las de esta alzada.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.