Sentencia CIVIL Nº 32/2018, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 323/2017 de 07 de Febrero de 2018

Encabezamiento

SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 4ª)
Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928 42 99 00
Fax.: 928 42 97 74
Email: s04audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000323/2017
NIG: 3501942120160005528
Resolución:Sentencia 000032/2018
Proc. origen: Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) Nº proc. origen: 0000827/2016-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de San Bartolomé de Tirajana
Apelado: Cepsa; Procurador: Ivo Baeza Stanicic
Apelante: ESTACION DE MANTENIMIENTO DE AUTOS S.L.; Abogado: Sergio Jose Armario
Hernandez; Procurador: Maria Del Mar Montesdeoca Calderin
SENTENCIA
SALA
Iltmos/as. Sres/as.
Presidente
D. JUAN JOSÉ COBO PLANA (Ponente)
Magistrados
Dª. ELENA CORRAL LOSADA
Dª. MARGARITA HIDALGO BILBAO
En Las Palmas de Gran Canaria, a 7 de febrero de 2018.
En nombre de S.M. el Rey, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Las Palmas, integrada por
los ilustrísimos señores magistrados arriba indicados, ha visto en grado de apelación, bajo el número de rollo
323/2017, los autos de juicio de desahucio por falta de pago nº 827/2016, provenientes del Juzgado de Primera
Instancia nº 1 de San Bartolomé de Tirajana.
Las partes han actuado representadas y con la asistencia de los profesionales identificados en el
encabezamiento de la presente resolución, siendo ponente el Sr. Magistrado D. JUAN JOSÉ COBO PLANA,
quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Bartolomé de Tirajana se dictó sentencia de fecha 26 de enero de 2017 en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: Que se ESTIMA ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE PETRÓLEOS SAU (CEPSA), representada por Don IVO BAEZA y bajo la asistencia letrada de Don Felipe Baeza, frente a la ESTACIÓN DE MANTENIMIENTO DE AUTOS S.L. representada por Doña MARÍA DEL MAR MONTESDEOCA y bajo la asistencia letrada de Don Sergio Armario y en consecuencia: Se DECLARA RESUELTO en todas sus partes, desde el 31 de julio de 2016, y por expiración en dicha fecha del plazo contractual, el contrato de arrendamiento entre las partes relativo a la industria de la estación de servicio de referencia Se CONDENA a la demandada a estar y pasar por esta declaración y DESALOJAR dicha industria con todo lo que sea anexo e inherente, edificaciones, instalaciones, equipo industrial, espacios libres y accesos, y dejarla libre, vacía y expedita a disposición de la demandante, con expresa reserva a la parte demandante para reclamar los daños y perjuicios ocasionados y que se ocasionen por la negativa de la demandada a desalojar la estación al vencimiento del contrato.

Se condena en costas a la parte demandada.



SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la representación procesal de ESTACIÓN DE MANTENIMIENTO DE AUTOS, S.L..

La representación procesal de CEPSA formuló escrito de oposición al mismo.

Tras ello, se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para deliberación, votación y fallo que tuvo lugar el día 22 de enero de 2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia recurrida estima íntegramente la demanda de desahucio por expiración de plazo interpuesta por la parte actora y lo hace con base en la siguiente argumentación fáctica y jurídica: 'De la prueba documental practicada no podemos sino concluir que la relación jurídica que une a las partes es la de arrendamiento de industria, tal y como mantiene la demandante, que efectuó una clara exposición de los hechos acaecidos durante la vida del contrato que viene corroborada por los documentos aportados.

En efecto, el documento nº2 de la demanda contiene el contrato de fecha 26 de marzo de 1985, en el que la ESTACIÓN DE SERVICIO JUAN GRANDE S.A. como arrendataria de la industria, subarrendó esta a Don Agustín , de quien trae causa la demandada, ESTACIÓN DE MANTENIMIENTO DE AUTOS S.L.

El expositivo primero de dicho contrato especifica que la mencionada estación de servicio es 'arrendataria de una industria de estación de servicio, sita en donde llaman Juan Grande, en término municipal de S. Bartolomé, en virtud del correspondiente contrato de arrendamiento de industria otorgado por Texaco Canarias S.A.'. El punto segundo reitera que 'la mencionada industria se encuentra subarrendada en la actualidad a favor de D. Agustín y de D. Alejo , con un plazo de dos años que vence el 31 de julio de 1986', y se señala que el primero de ellos desea continuar con el subarriendo. Dicho contrato establece una duración de 30 años a contar a partir del vencimiento del anterior, en julio de 1986.

La arrendataria ostentaba tal condición en virtud del contrato suscrito con TEXACO, por el que los Sres.

Belarmino y Bernardino cedían en arrendamiento a Texaco el solar, y esta a su vez cedía en arrendamiento la industria a favor de Sres. Belarmino y Bernardino . Dicho contrato que unía a TEXACO y a la ESTACIÓN DE SERVICIO JUAN GRANDE venció el día 26 de marzo de 2004, con lo que esta adquirió el pleno dominio, y la demandada, que hasta entonces era subarrendataria, se constituyó en arrendataria de la industria.

Llama la atención el hecho que en el contrato de abanderamiento y suministro de 11 de agosto de 1994, suscrito entre TEXACO y la demandada, esta se atribuye la condición de subarrendataria de industria, lo que ahora niega; y que en el contrato de junio de 2007 -posterior a la fecha de extinción del contrato que ahora pretende hacer valer la demandada- suscrito entre la demandada y CHEVRON (anteriormente TEXACO), se indica que ESTACIÓN DE MANTENIMIENTO DE AUTOS S.L. es arrendataria de una estación de servicios, con lo que se acredita que la misma demandada reconocía y considerada acertado lo que ahora niega injustificadamente, y es que pasó de la condición de subarrendataria a arrendataria de industria, en virtud del vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre Texaco y la Estación de Servicio Juan Grande en el año 2004.

La misma fecha de expiración del contrato ha sido admitida por la demandada y su causahabiente.

En efecto, el documento nº6 de la demanda contiene una escritura de fecha 27 de mayo de 1985 en la que Don Agustín se erige como subarrendatario de la industria de la estación de servicio. Indica que dicho subarriendo termina el 31 de julio de 1986, y que en virtud del contrato suscrito el 26 de marzo de 1985 se pactó expresamente que el plazo empezaría a contar desde la terminación del contrato anterior, lo que corrobora la tesis que mantiene la demandante, la expiración del plazo de vigencia del arrendamiento de industria en fecha 31 de julio de 2016, exactamente 30 años después de dicha fecha.

La incongruencia de los argumentos de la demandada al pretender justificar la naturaleza del contrato suscrito y la duración del mismo, se hace patente una vez más en el documento nº7 de la demanda, que no ha sido impugnado, y que contiene la contestación al requerimiento notarial que efectúa la ESTACIÓN DE MANTENIMIENTO DE AUTOS S.L. en cuyo punto b) señala: 'esta parte en virtud del contrato de fecha 26 de marzo de 1985, tiene en vigor la relación arrendaticia hasta el mes de julio de 2016', con lo que no sólo mantiene la aplicación y vigencia de dicho contrato, en el que se define la relación de manera expresa como arrendamiento de industria, sino que además reconoce expresamente el plazo de duración que aquí propone la demandante, y al que de manera injustificada se opone la demandada, contraviniendo sus propios actos.

En el punto e) se reitera: 'esta parte tiene contrato de arrendamiento en vigor hasta el año 2016' ...

La demandada alega que la relación arrendaticia que unía a las quedó extinguida el día 26 de marzo de 2004, y que en virtud de tácita reconducción surgió una nueva relación contractual, que califica de arrendamiento de uso distinto, cuyo plazo expiraría en marzo de 2017.

Ahora bien, otra interpretación resulta del contrato de 9 de junio de 1994, cuya estipulación segunda señala que se prorroga el arrendamiento de solar a favor de TEXACO y el arrendamiento de industria a favor la Estación de Servicio Juan Grande, hasta el 26 de marzo de 2004, por lo que extinguido en dicha fecha el arrendamiento -lo que no niega la demandada- dicha Estación de Servicio recuperó el dominio, por lo que la demandada pasó de ser subarrendataria a arrendataria, posición jurídica que la misma reconoce en los numerosos contratos y comunicaciones que se han aportado como prueba documental. La parte demandada señala que al extinguirse el contrato de arrendamiento también se extinguió el de subarriendo, y que surgió entre las partes una nueva relación jurídica que no se formalizó por escrito, y que califica como arrendamiento para uso distinto, cuyos términos no expone ni justifica en modo alguno, indeterminación que verdaderamente hace surgir serias dudas sobre su veracidad.

No se ha aportado el nuevo contrato suscrito entre las partes en que se definiese la relación jurídica resultante de la manera que pretende la demandada, ni siquiera ha especificado los4 términos del supuesto contrato verbal, ni ha propuesto prueba alguna en tal sentido, más que una mera interpretación sesgada de la nueva situación que surgió tras el vencimiento del contrato en el año 2004.

El único contrato del que existe constancia que fundamenta la situación posesoria de la demandada es el de 26 de marzo de 1985, del que se derivó el subarriendo de industria. No se colige del mismo ni existe justificación ni fundamento jurídico que permita sostener que al extinguirse el contrato de arrendamiento de industria y consecuentemente el de subarriendo, se concertara un nuevo contrato de arriendo para uso distinto de vivienda (cuyos términos ni siquiera aclara ni expone la demandada) ni mucho menos que el subarrendatario se convirtiese en titular de la industria como pretende, por más que se presentase como tal en sus relaciones con terceros, máxime si tenemos en cuenta que se trata de un hecho no acreditado y que va en contra de los propios actos anteriores, voluntarios, inequívocos y expresos de la demandada, y de la lógica interpretación de los contratos suscritos, lo que nos conduce a la íntegra estimación de la demanda'.



SEGUNDO.- Sobre los motivos del recurso, la Sala se ve en la necesidad de recordar, una vez más, que la valoración de la prueba es facultad de los tribunales sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, conforme a los principios dispositivos y de rogación, pero en modo alguno tratar de imponerla a los Juzgados.

El Juez que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, que no arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal 'ad quem' el conocimiento pleno o 'plena cognitio' de la cuestión.

Por lo tanto, fuera de la reformatio in peius y los motivos concretos de impugnación, no hay limitación alguna al conocimiento de la Sala de apelación sobre las cuestiones fácticas o jurídicas que se susciten a través del recurso.

Pero esa naturaleza ordinaria no es incompatible con afirmar que para destruir una conclusión presuntiva del Juzgador 'a quo', debe demostrarse que ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo, no razonable, contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio; constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los Tribunales y que se ha de respetar en tanto no se acredite que es irrazonable.

La valoración de conjunto e imparcial del tribunal de la primera instancia difícilmente será sustituida por la parcial e interesada de parte que, además, tome como referente solo determinados elementos de prueba con exclusión de otros relevantes, cuando la primera aparezca como una valoración suficientemente razonada, completa, congruente y consistente.

Sentado lo anterior, ha de indicarse que la revisión en la alzada del material probatorio obrante en autos, permite alcanzar una conclusión en todo coincidente con la plasmada en la sentencia de instancia.



TERCERO.- Como con total acierto se expone en el escrito de oposición al recurso de apelación, éste aborda dos cuestiones diferentes: Por una parte, la cuestión de prejudicialidad que ya le fue desestimada a la hoy recurrente en la sentencia del Juzgado; y, por otra, la supuesta existencia de un contrato de arrendamiento distinto al suscrito en 1985 por Don Agustín y en el que se subrogó la compañía demandada y ahora recurrente.

3.1. Por lo que respecta a la prejudicialidad, debe confirmarse su desestimación puesto que para resolver sobre el juicio de desahucio, no es necesario en absoluto decidir sobre nada que sea objeto del juicio ordinario del Juzgado Número Ocho de Las Palmas. Aunque en aquel juicio ordinario, actualmente en apelación ante la Audiencia, se revocara la sentencia del Juzgado Número Ocho y se estimara la demanda de ESTACION DE MANTENIMIENTO DE AUTOS S.L. y se acordara, como ésta allí pretende, la nulidad parcial de la escritura de compraventa otorgada por la familia Belarmino a favor de CEPSA, y la aquí recurrente (y allí demandante) hubiera podido ejercer el derecho de retracto que allí invoca, lo único que ocurriría es que la aquí recurrente se convertiría en propietaria de la estación, y que consecuentemente CEPSA tendría que abandonarla y entregársela, sin que la existencia de esa posibilidad, tenga por qué tener la menor influencia en el presente juicio de desahucio, que puede seguirse por todos sus trámites hasta el final, pues hoy por hoy CEPSA es propietaria de la estación y, como tal, está legitimada para interponer este juicio de desahucio; y si en algún momento, por el resultado del juicio ordinario mencionado, CEPSA perdiese la propiedad de la estación, que ya habría ocupado por haberse ejecutado antes la sentencia de desahucio, tendría que entregarla a quien hubiera adquirido su propiedad.

3.2. Examinemos ahora las alegaciones del recurso sobre la cuestión de fondo, que la propia recurrente ha reducido al supuesto nacimiento el 26 de Marzo de 2004 de una nueva relación contractual entre ella y la familia Belarmino , distinta a la resultante del contrato otorgado el 26 de Marzo de 1985 entre la sociedad ESTACION DE SERVICIO JUAN GRANDE S.A., constituida por diversos miembros de la familia Belarmino , que posteriormente se subrogaron en el lugar de la sociedad, y Don Agustín , en cuyo lugar se subrogarían primero sus hijas Lina y Lourdes , y posteriormente la ahora recurrente ESTACION DE MANTENIMIENTO DE AUTOS S.L., de la que ellas son únicas titulares.

Según la recurrente, como el 26 de Marzo del año 2004 se habían extinguido los dos contratos otorgados entre ESTACION DE SERVICIO JUAN GRANDE S.A. y TEXACO, por los que la primera había arrendado a la segunda un terreno para construir una estación de servicio, y la segunda había arrendado a la primera la estación de servicio construida en aquel terreno, se habría extinguido, también, según la recurrente, el contrato de subarriendo otorgado por ESTACION DE SERVICIO JUAN GRANDE S.A., o sea por la familia Belarmino , a favor de la ahora recurrente, ESTACION DE MANTENIMIENTO DE AUTOS S.L.

El argumento de la recurrente es que como el subarriendo depende del arrendamiento, al extinguirse el arrendamiento de industria otorgado por TEXACO en su día a favor de ESTACION DE SERVICIO JUAN GRANDE S.A., se habría extinguido también el contrato de subarriendo de industria otorgado el 26 de Marzo de 1985 por ESTACION DE SERVICIO JUAN GRANDE S.L., o sea por la familia Belarmino , a favor de Don Agustín , de quien trae causa, como ya se ha dicho, la ahora recurrente ESTACION DE MANTENIMIENTO DE AUTOS S.L. Al quedar supuestamente extinguido aquel contrato de subarriendo de industria, otorgado el 26 de marzo de 1985 a favor de Don Agustín , se habría creado una nueva situación consistente en el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento entre la familia Belarmino y la ahora recurrente, que ya no sería, siempre según la recurrente, de arrendamiento de industria, sino para uso distinto al de vivienda.

Este nuevo contrato no se habría documentado de ninguna manera, sino que habría surgido 'de forma tácita'.

Toda esa argumentación carece del más mínimo sustento jurídico.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de abril de 2015 (Pte: D. José Ramón Ferrándiz Gabriel) dice lo siguiente: '

TERCERO. (...) Para argumentar esa afirmación hay que partir de que - como señalamos, entre otras, en las sentencias 104/2011, de 8 de marzo , 478/2011, de 27 de junio , y 162/2012, de 29 de marzo , y las que en ellas se citan - es admisible, ante un incumplimiento atribuible al otro contratante, el ejercicio de la facultad resolutoria de las relaciones sinalagmáticas, no sólo en la vía judicial, sino, también, mediante una declaración emitida fuera del proceso y dirigida a la otra parte, pero siempre a reserva de que, si se planteara discrepancia al respecto, sean los Tribunales quienes examinen y sancionen la procedencia de la resolución, en consideración a los requisitos exigidos para que la misma tenga éxito.' La recurrente invoca el requerimiento que recibió el 7 de Julio de 2008 de la familia Belarmino , en que ésta le conminaba a abandonar la estación sosteniendo precisamente que el contrato de subarriendo en cuya virtud la ahora recurrente la venía ocupando se habría extinguido al extinguirse el contrato de arrendamiento otorgado en su día por TEXACO a favor de la familia Belarmino .

Pero resulta que frente a aquel requerimiento la ahora recurrente contestó oponiéndose al mismo y en el punto b) señalaba: 'esta parte en virtud del contrato de fecha 26 de marzo de 1985, tiene en vigor la relación arrendaticia hasta el mes de julio de 2016', yn el punto e) se reiteraba: 'esta parte tiene contrato de arrendamiento en vigor hasta el año 2016'.

Por tanto, la ahora recurrente no sólo mantenía la aplicación y vigencia de dicho contrato de 26 de marzo de 1985, en el que se define la relación de manera expresa como arrendamiento de industria, sino que además reconocía expresamente el plazo de duración fundamento de la demanda rectora de este procedimiento, y al que de manera injustificada se opone la demandada, contraviniendo sus propios actos.

Pues bien, ante la contundente contestación de la entonces requerida, la familia Belarmino no inició ninguna de las acciones objeto del requerimiento, por lo que éste careció de toda eficacia resolutoria.

Por tanto, el contrato de subarriendo de industria otorgado el 26 de Marzo de 1985 a favor de Don Agustín no se extinguió en absoluto el 26 de Marzo de 2004, sino que continuó vigente, si bien experimentó de pleno derecho una novación modificativa, consistente en su transformación de subarriendo en arrendamiento, y así continuó hasta el día señalado para su vencimiento el 31 de Julio de 2016.

En resumen, como bien dijo el Juzgado en el último párrafo del Fundamento Jurídico Primero de su sentencia, 'el único contrato del que existe constancia que fundamenta la situación posesoria de la demandada es el de 26 de Marzo de 1985 , y no existe justificación ni fundamento jurídico que permita sostener que al extinguirse el contrato de arrendamiento de industria y consecuentemente el de subarriendo, se concertara un nuevo contrato de arriendo para uso distinto de vivienda', acusando expresamente a la demandada, y hoy recurrente, de ir en contra de sus propios actos 'anteriores, voluntarios, inequívocos y expresos'.

Por cuanto antecede, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia, con expresa imposición de costas a la parte apelante, tal como prescribe el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no apreciarse en el caso serias dudas de hecho o de derecho.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que se debe desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de ESTACIÓN DE MANTENIMIENTO DE AUTOS, S.L. contra la sentencia de fecha 26 de enero de 2017 , confirmando dicha resolución, con expresa imposición de costas al apelante.

Contra esta sentencia podrán las partes legitimadas interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los casos del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; o el recurso de casación, en los del artículo 477. El recurso se interpondrá ante este Tribunal en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación, y será resuelto por la Sala Civil del Tribunal Supremo, conforme a la Disposición Final decimosexta.

La SALA PRIMERA DEL TRIBUNAL SUPREMO, en Pleno no jurisdiccional de 27 de enero de 2017, adoptó un 'Acuerdo sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal'.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.