Sentencia Civil Nº 402/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 482/2016 de 27 de Octubre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008
Tfno.: 914933837
37007740
251658240
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0225318
Recurso de Apelación 482/2016
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 87 de Madrid
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 1450/2015
DEMANDANTE/APELADA: ACME EDIFICIOS S.A.
PROCURADOR: Dña. GRACIA ESTEBAN GUADALIX
DEMANDADO/APELANTE: D. Sergio
PROCURADOR: D. MONICA PUCCI REY
PONENTE: ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
SENTENCIA Nº 402
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN
D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
En Madrid, a veintisiete de octubre de dos mil dieciséis.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de Juicio verbal (Desahucio
falta pago-250.1.1) nº 1450/15 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 87 de Madrid, seguidos
entre partes, de una como demandante-apelada la Mercantil ACME EDIFICIOS S.A., representada por la
Procuradora Dña. Gracia Esteban Guadalix y de otra, como demandado-apelante D. Sergio , representado
por la Procuradora Dña. Mónica Pucci Rey, sobre desahucio por falta de pago de rentas, siendo Magistrado
Ponente D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 87 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 11 de Enero de 2016 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda promovida por el Procurador Sra. Esteban Guadalix en nombre y representación acreditada. DEBO DECLARAR Y DECLARO resuelto por FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS el contrato de arrendamiento suscrito el día 20 de diciembre de 1959 entre D Alicia y D Sergio . DEBO CONDENAR Y CONDENO a D Sergio a que desaloje voluntariamente el inmueble sito en Madrid, CALLE000 n NUM000 , NUM001 ., objeto del presente procedimiento hasta la fecha de 30 de enero de 2 016 conforme ya se le hizo saber en la diligencia de emplazamiento según las circunstancias objetivas concurrentes, con apercibimiento que, de no verificarlo, se continuará su lanzamiento a su costa, (salvo que proceda la prórroga debidamente justificada), en la fecha fijada en el Auto de Incoación, 2 de febrero de 2 015 a partir de las 10,30 h de su mañana, sin necesidad que se presente demanda de ejecución, pues así se ha interesado la ejecución directa en el escrito de demanda.

DEBO CONDENAR Y CONDENO a D Sergio , a que abone a ACME EDIFICIOS SA la cantidad de 9,2 euros por rentas impagadas que resulten debidas hasta el completo desalojo, mas los intereses legales de estas cantidades desde la fecha de sus respectivos vencimientos (salvo si fueran debidas antes de la demanda, que lo serán desde la fecha de esta Sentencia), incrementadas en dos puntos desde la fecha de esta Sentencia hasta el completo pago y el abono de las costas de este procedimiento.' Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal del demandado se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 26 de Octubre, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Los hechos que se han de considerar para resolver el recurso de apelación que interpone el demandado son los siguientes: 1º Don Sergio concertó, en fecha 20 de diciembre de 1959, en calidad de arrendatario, contrato de alquiler sobre el piso NUM001 del edificio sito en C/ CALLE000 , NUM000 , de Madrid, 2º La propietaria del inmueble lo vendió el 21 de octubre de 2.005 a la demandante, ACME EDIFICIOS, S.A., subrogándose, por tanto, en la posición de la arrendadora.

3º Sin que conste que nunca antes le fuera reclamado, el 25 de agosto de 2.015 la nueva arrendataria remitió al arrendatario burofax reclamándole el importe del IBI correspondiente a las anualidades de 2.010, 2.011, 2.012, 2.013 y 2.014 por importe total de 737,30 euros.

4º Recogido dicho burofax al día siguiente, el demandado lo contestó, remitiendo comunicación a la demandante en fecha 1 de septiembre, entregada el 7 de dicho mes y año, en la que, tras exponer que nunca se le había reclamado ni repercutido el importe anual correspondiente al IBI, se quejaba de que, acumulando las cinco últimas anualidades, se le hacía imposible satisfacer el importe total en un solo pago, por lo que le pedía a la demandante llegar a un acuerdo sobre el fraccionamiento de pago, o, si eso no le resultaba viable a la arrendadora, 'estoy abierto -concluía- a cualquier otra sugerencia que ustedes tengan a bien efectuarme'.

5º Sin contestar a esta comunicación, la demandante interpuso el 9 de octubre de 2.015 la demanda iniciadora de este proceso en la que ya negaba la posibilidad de la enervación, por no haber pagado el demandado la deuda.

6º El 10 de diciembre de 2.015, el demandado hizo efectiva la cantidad reclamada en concepto de IBI.



SEGUNDO.- Ejercitado por la demandante el desahucio con base exclusivamente en el impago del IBI correspondiente a las cinco últimas anualidades, la Juez de Primera Instancia, pese a la oposición del demandado que calificaba de mala fe y abusiva la conducta de la demandante, acogió la demanda, siendo recurrida tal sentencia por el demandado, cuyo recurso fue impugnado por la demandante.



TERCERO.- Esta Sala tiene declarado, en Sentencia de 27 de noviembre de 2.014 , 'que el arrendamiento está sujeto también a las normas generales sobre obligaciones y contratos, en todo aquello que su Ley especial no regule o no lo haga con el detalle necesario.

Y por ello, para instar la resolución por la falta de pago, esto es, por el incumplimiento del principal deber del arrendatario, no basta con la constatación del impago, sino que ha de denotar la voluntad contraria al cumplimiento.

Por eso, se ha estimado que, cuando se da esa voluntad, extraíble de la conducta del inquilino, basta que impague una sola renta, o incluso que incurra en reiterados retrasos.

Pero cuando el retraso se debe a una situación confusa, en la que además interviene de manera decisiva la conducta del arrendador, no podrá detectarse la voluntad de incumplimiento, cuando el arrendatario cumple tan pronto como se despejó aquella duda.

Y, finalmente, como dijimos ya en nuestra Sentencia de 13 de abril de 2.011 , el desahucio es la máxima sanción al incumplimiento, y por tanto éste ha de mostrarse inequívoco'.



CUARTO.- Conforme a lo expuesto, tiene razón el apelante cuando califica el pago efectuado en diciembre de 2.015, que le fue reclamado, por primera vez y de forma acumulada, a fines de agosto de ese año, como mero retraso.

La reclamación de la demandante abría una nueva etapa en el desarrollo del contrato, en el que nunca se había reclamado, al menos por parte de esta arrendadora, el IBI, de modo que, cuando se efectuó esa reclamación y el demandado contestó aceptando la deuda pero solicitando alguna facilidad de pago, cuya procedencia derivaba de la propia conducta de la demandante, que, por legal que fuera, suponía un quebranto notable para el inquilino, la demandante debió contestar a ello, y fijar su postura sobre si daba o no el aplazamiento o fraccionamiento solicitado.

Y no es que, al contrario de lo que dice la demandante, tenga estricta obligación de aplazar o negociar la deuda, sino que lo que tiene es la obligación, derivada del principio de buena fe ( artículo 7 del Código Civil ), de contestar a la propuesta que, en esa novedosa situación, le hacía la otra parte.



QUINTO.- Pero además de ello, la conducta de la demandante incurre en la mala fe en el desarrollo del contrato, derivada de acumular la deuda hasta alcanzar una suma que, en relación a la renta, era de gran significación, haciendo dificultoso el pago de forma tan inmediata como es la de un mes, que, por sí y ante sí, le dio la demandante en su reclamación.

En un supuesto prácticamente idéntico, esta Sala, en Sentencia de 18 de enero de 2.016 ( Ponente, Ilmo. Sr. Díaz Roldán), dijimos que 'lo cierto es que no consta que se haya comunicado con anterioridad al burofax de fecha 24 de junio de 2013 con la correspondiente acreditación, el importe correspondiente a las 4 anualidades del IBI y 3 de las Tasas de Residuos Urbanos, que en aquél se le reclaman de forma acumulada, correspondientes a los años 2009, 2010, 2011 y 2012, ascendiendo el total del importe a la suma de 383,06 €. Esta acumulación de cantidades asimiladas a la renta, cuyo pago se reclama en dicho burofax, carece de justificación, y estimamos que es constitutiva de una mala fe contractual que busca dificultar su pago habida cuenta de los escasos ingresos que cuenta la arrendataria, y teniendo en cuenta que ya en el burofax remitido por la demandada a la apelante el 10 diciembre 2011 se solicitaba que le comunicasen la subida de IPC, así como de los recibos pasados en concepto de basura etc. para su abono, la anterior apreciación de existencia de mala fe contractual queda reforzada.

En definitiva, no se discute la obligación de la arrendataria de abonar las cantidades asimiladas a la renta (IBI y Tasa de Residuos Urbanos), pero no es aceptable que la arrendataria, sin razón alguna que lo justifique, acumule de forma sorpresiva en un solo pago los importes de las cantidades asimiladas a la renta correspondientes a varios años, conducta que no puede justificar una acción de desahucio, máxime cuando, como sucede en el supuesto sometido a enjuiciamiento, la arrendataria solicitó que se le fuera notificando el importe de dichas cantidades para proceder a su abono'.



SEXTO.- Por estas razones, procede estimar el recurso, de modo que, como así solicita el apelante, se declarará enervada la acción.

SÉPTIMO.- Las costas se impondrán a la demandante, pues, si como se ha razonado antes, la conducta de la misma, reclamando conjuntamente las cantidades de cinco años sin dar ni siquiera contestación a la propuesta de negociación ni dar ocasión real y efectiva para poder hacer el pago, es constitutiva de mala fe, tal criterio se sobrepone a cualquier otro en la imposición de costas.

Las del recurso, al ser acogido, no serán objeto de imposición expresa ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

NOVENO.- En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Sergio contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 87 de Madrid, en juicio de desahucio nº 1450/15 revocamos dicha sentencia, y en su lugar, declaramos enervada la acción de desahucio ejercitada por ACME EDIFICIOS, S.A. contra Don Sergio , de modo que declaramos subsistente el contrato de arrendamiento que une a las partes.

Imponemos a la demandante el pago de las costas de primera instancia.

No hacemos imposición expresa de las ocasionadas en esta alzada.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0482-16, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Una vez firme la presente, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de testimonio de esta resolución para su cumplimiento y efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe