Sentencia Civil Nº 396/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 714/2014 de 08 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

C/ Ferraz, 41 , Planta 6 - 28008

Tfno.: 914933872/73,3872

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2012/0138166

Recurso de Apelación 714/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 73 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1063/2012

APELANTE:D. /Dña. Micaela y D. /Dña. Sara

PROCURADOR D. /Dña. ANA RAYON CASTILLA

APELADO:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 Nº NUM000 MADRID

PROCURADOR D. /Dña. ALEJANDRO VIÑAMBRES ROMERO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

D RAMON BELO GONZALEZ

Dª MARIA ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a nueve de diciembre de dos mil quince. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario 1063/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número nº 73 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: Dña. Micaela y Dña. Sara , y de otra, como Apelado-Demandado: Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 nº NUM000 Madrid.

VISTO,siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia número 73 de Madrid, en fecha 3 de septiembre de 2014, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: DESESTIMO ÍNTEGRAMENTEla demanda interpuesta por la Procurador Dª Ana Rayón Castilla, en nombre y representación de Dª Sara Y Dª Micaela , contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVENIDA000 Nº NUM000 DE MADRID, representada por el Procurador D. Alejandro Viñambres Romero y, en consecuencia, ABSUELVO libremente a la demandada de todos los pedimentos formulados en su contra en la presente reclamación judicial.

Todo ello con expresa imposición solidaria de las costas procesales causadas en la presente instancia a Dª Sara Y Dª Micaela , haciendo manifiesta declaración de temeridad y mala fe en las mismas. '

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha 2 de julio de 2015, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 1 de diciembre de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.-Es un hecho admitido que la demandante Dña. Sara es propietaria y titular registral del local comercial número uno, en planta baja, del edificio sito en la Avenida Camino de Santiago número 33 de Madrid, finca registral 76.125, con una cuota de participación en los gastos generales de la Comunidad del 0,6759%.

Es igualmente un hecho admitido que la codemandante Dña. Micaela es propietaria y titular registral del local comercial número 3, en planta baja del mismo edificio, finca registral 76.127, con una cuota de participación en los gastos generales de la comunidad del 0,6763%.

Y también es otro hecho admitido que la Comunidad de Propietarios del edificio se constituyó en la Junta celebrada el 19 de diciembre de 2007, en cuyo punto séptimo del orden del día, bajo el título reparto de gastos se acordó literalmente que 'Para los locales por unanimidad se acuerda que los mismos solo van a participar y por tanto disfrutar de los siguientes servicios comunes a todos los inmuebles; seguro de la finca, administración, gastos bancarios y cualquier otro que pueda existir que sea de la misma naturaleza. Se recuerda que los locales queden exentos de los gastos y por tanto del disfrute de los jardines y piscina'; acordándose igualmente bajo el mismo punto del orden del día que 'Para los garajes por unanimidad se acuerda que los mismos queden exentos de los gastos y por tanto del disfrute de los jardines y piscina'.

El anterior acuerdo, y ello no se cuestiona, tiene naturaleza estatutaria.

En este proceso las demandantes van a ejercitar acción impugnatoria de dos acuerdos adoptados en la junta de la Comunidad de Propietarios celebrada el 26 de abril de 2012.

Bajo el punto tercero del orden del día. -Aprobación del presupuesto para el año 2012. Aplicación del consumo de ACS a los propietarios -se aprobaron por unanimidad las cuentas del año 2011, acordándose también por unanimidad y en cuanto a la liquidación de los saldos de los pisos, locales y plazas de garaje, mantener los mismos en el fondo de la comunidad con objeto de no descapitalizarla; acuerdo que, lógicamente al haberse tomado por unanimidad, no es objeto de impugnación.

Pero a continuación se aprobó el presupuesto para el año 2012 con el voto en contra de las demandantes. Este presupuesto, además del fondo de reserva, contenía cuatro partidas. La primera, a repartir entre todos los propietarios a coeficiente, comprendía, entre otros conceptos, los de servicio de conserjería (29.550 euros), consumo de agua -comunes- (4.100 euros), energía eléctrica -comunes- (4.910 euros), mantenimiento pocería (1260 euros), limpieza finca (18.616 euros), mantenimiento ascensores (9.795 euros), teléfono ascensores (1185 euros), energía eléctrica portales y escaleras (4.200 euros), y electricidad, cerrajería y ferretería (1000 euros). La segunda partida era a repartir entre los pisos a coeficiente. La tercera partida era a repartir entre los pisos y los locales a coeficiente, y comprendía entre otros los conceptos de mantenimiento antena T.V. (425 euros), mantenimiento grupos de presión (3.350 euros), mantenimiento desinfección -D. agua- (2.472 euros), y mantenimiento placas solares (2.164 euros). Y la cuarta partida era a repartir entre las plazas de garaje a coeficiente.

Este acuerdo de aprobación del presupuesto para el año 2012 es impugnado por contravenir el acuerdo estatutario acordado en la junta celebrada el 19 de diciembre de 2007 y por no haberse adoptado por unanimidad, con infracción de lo dispuesto en los artículos 9 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal .

En la misma junta de la Comunidad de Propietarios celebrada el 26 de abril de 2012 y bajo el punto cuarto del orden del día -Aprobación de las normas de régimen interior- se aprobaron por unanimidad los artículos propuestos 1 al 7, 8.1, 8.3, 8.4 y 11. Se aprobó por mayoría eliminar la redacción total de los artículos 8.4 y 9, y se aprobó también por mayoría con el voto en contra de las demandantes, el artículo 10.

Este articulo 10 de las normas de régimen interior hacía referencia a la elección de la junta de gobierno, de modo que estaría compuesta por un representante de cada uno de los portales, de los cuales dos serían los que ejerciesen las funciones de Presidente y Vicepresidente, aunque para poder ser representante (vocal, presidente y vicepresidente) el propietario debía cumplir los siguientes requisitos: a) vivir en la urbanización, con el fin de garantizar que pueda estar al tanto de los asuntos diarios que afectan a la comunidad, y b) que no haya sido miembro de la Junta de Gobierno en el pasado, con el fin de que exista la máxima participación del vecindario, regulándose a continuación la forma de elección de los cargos de vocal, presidente y vicepresidente.

Este precepto de las normas de régimen interior se impugna por exceder del ámbito propio de las normas de régimen interior en la Ley de Propiedad Horizontal, por no haberse adoptado por unanimidad y por infringir lo establecido en el artículo 13.2 de la ley de Propiedad Horizontal .

SEGUNDO.-La primera impugnación, la del acuerdo aprobando el presupuesto para el año 2012, se encuentra afectada por lo que técnicamente se denomina al efecto positivo o prejudicial de la cosa juzgada material, al que hace referencia el artículo 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al disponer que 'Lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal.'

Y es que las mismas demandantes habían impugnado con anterioridad el acuerdo de la junta de propietarios de dos de marzo de 2011 que aprobaba el presupuesto para el año 2011. El asunto correspondió al Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Madrid, que dictó sentencia el 26 de octubre de 2012 estimando la demanda y declarando nulo el acuerdo impugnado en lo relativo a la aprobación del presupuesto para el año 2011 y la distribución entre todos los propietarios por contravenir el acuerdo adoptado en fecha 19 de diciembre de 2007.

En la anterior sentencia se expresaba que el acuerdo impugnado incluía a los locales comerciales en el reparto de los gastos comunes de consumo de agua, conserjería, energía eléctrica, mantenimientos, limpieza de portales y otros, considerando que el acuerdo impugnado modificaba lo acordado en junta general de 19 de diciembre de 2007 que había constituido la comunidad de propietarios, no habiéndose adoptado por unanimidad. En la sentencia se indicaba también que no existía prueba de que los locales disfrutasen del servicio de agua caliente sanitaria; que en cuanto a la luz de fachada, que según la parte demandada aprovechaba por igual a los locales, solo cabía decir que si éstos disponían de luces propias éstas también aprovechaban a las fachadas, sin que ello generase derecho alguno a favor de sus titulares; que no se justificaba la repercusión sobre los locales de otros servicios no comunes como la pocería, la limpieza de portales y los ascensores, elementos de los que aquellos no disfrutaban; y que la parte demandada no había acreditado en forma alguna que los servicios no comunes de la finca, aquellos de los que los locales quedaron excluidos al constituirse la Comunidad en 2007, aprovechasen a los mismos desde 2011, lo cual, unido a la ausencia de la unanimidad legalmente exigida, conducía a la estimación de la demanda y a la declaración de nulidad del acuerdo impugnado.

La sentencia fue recurrida en apelación por la Comunidad de Propietarios, recayendo sentencia de la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial de Madrid en fecha 4 de abril de 2014 , desestimatoria del recurso y confirmatoria de la sentencia recurrida.

En la sentencia de apelación se señala que 'debía entenderse que gastos 'de la misma naturaleza' eran todos aquellos derivados de servicios o de mantenimiento instalaciones de las que disfrutaban o se aprovechaban los dueños de los locales. Como era el seguro de la finca, la administración y los servicios bancarios prestados a la comunidad. Es correcta la apreciación que la comunidad recurrente hace en su escrito de interposición del recurso: correlación del disfrute con la participación en gastos.', estimando que sería conforme a la norma estatutaria que los locales contribuyesen, con arreglo a coeficiente, a los gastos de mantenimiento del sistema contra incendios, pero sin que se les pueda atribuir contribución alguna a los costes de mantenimiento de ascensores, teléfono de ascensores o accesorios de ascensores.

Tampoco admite la sentencia de apelación la repercusión a los locales comerciales de los gastos por servicio de conserjería, consumo de agua, limpieza de portales, energía eléctrica de portales y escaleras, pocería y agua caliente por placas solares, concluyendo que 'En cualquier caso, es obvio que se cargó a los locales en el presupuesto para 2011 una contribución al pago, mediante coeficiente, de gastos que por disposición estatutaria no deben soportar los propietarios de los locales, lo que fue acordado por simple mayoría, en contravención de lo dispuesto en el artículo 17, norma primera, de la Ley de Propiedad Horizontal , y por ello fue ajustada a derecho la resolución de la magistrada a quo de declaración de nulidad de tal aprobación de presupuestos.'

TERCERO.-Por tanto, el efecto positivo o prejudicial de la cosa juzgada material abarca a la improcedencia de repercutir a los locales comerciales los gastos por mantenimiento de ascensores, teléfono de ascensores, accesorios de ascensores, conserjería, consumo de agua, limpieza de portales, energía eléctrica de portales y escaleras, pocería, agua caliente por placas solares y luz de fachada, así como a la necesidad de contar con un acuerdo unánime de la junta de propietarios para hacer cargar a los locales comerciales, en la proporción correspondiente, con los referidos gastos.

En la medida en que el acuerdo impugnado hace contribuir a los locales comerciales en los referidos gastos, deviene nulo, de la misma manera que se declaró nulo el acuerdo de la junta de propietarios de dos de marzo de 2011 sobre aprobación del presupuesto para el año 2011 y distribución entre todos los propietarios.

Solo cabe añadir al respecto que los gastos del anterior proceso no se incluyen en el presupuesto del año 2012 sino en los gastos del ejercicio 2011, acuerdo éste no objeto de impugnación.

CUARTO.- Por lo que atañe a la impugnación del acuerdo aprobando la norma décima de las normas de régimen interior, debe significarse que constituido un régimen de propiedad horizontal puede existir o no un título constitutivo, pues el mismo no es absolutamente necesario para la existencia de una propiedad horizontal (propiedades horizontales de hecho), aunque cuando el mismo existe, como establece el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal . 'podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.'

Este título constitutivo de la propiedad horizontal se aprueba por el propietario único o por acuerdo unánime de todos los propietarios y su modificación requiere igualmente un acuerdo unánime de todos los propietarios.

Las normas de régimen interior se adoptan por mayoría, no precisando la unanimidad, pero su ámbito queda limitado por el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal en los siguientes términos: 'Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.'

Lo que sencillamente ha efectuado la Comunidad de Propietarios al aprobar la regla décima de las normas de régimen interior es revestir una materia propiamente estatutaria, y necesitada por ello de un acuerdo unánime, del ropaje inadecuado de una normativa de régimen interior, que solo precisa de un acuerdo mayoritario, pero ello implica claramente la nulidad del acuerdo por infringir la Ley de Propiedad Horizontal.

QUINTO.-Procede por todo cuanto se ha expuesto estimar el recurso de apelación formulado, revocar la sentencia recurrida y estimar íntegramente las pretensiones de la demandada.

SEXTO.-A tenor de lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte demandada, sin que haya lugar a especial imposición de las costas causadas en este recurso ( artículo 398.2 de la citada ley procesal)

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Dña. Sara y Dña. Micaela contra la sentencia que con fecha tres de septiembre de dos mil catorce pronunció el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia número setenta y tres de Madrid, y revocando la citada resolución, debemos estimar y estimamos la demanda presentada por Dña. Sara y Dña. Micaela contra la Comunidad de Propietarios de edificio en Madrid sito en la AVENIDA000 número NUM000 , declarando la nulidad del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios demandada el veintiséis de abril de dos mil doce en lo que se refiere a la aprobación del presupuesto para el año 2012 y la distribución entre todos los propietarios, y a la norma décima de las normas de régimen interior; con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, y sin especial imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de Casación por presentar la resolución del recurso interés casacional ( artículo 477.2-3 º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y recurso extraordinario por infracción procesal en los supuestos previstos en el artículo 469 de la misma Ley en relación a su disposición final decimosexta, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.