Sentencia CIVIL Nº 318/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 797/2017 de 14 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0818742120168186294
Recurso de apelación 797/2017 -I
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sabadell
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 663/2016
Parte recurrente/Solicitante: Olga
Procurador/a: Judith Carreras Monfort
Abogado/a:
Parte recurrida: NUM000 , NUM001 OCUPANTES NO IDENTIFICADOS C/ DIRECCION000 ,
BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A.
Procurador/a: Jaime-Luis Aso Roca
Abogado/a: PABLO CALVO-SOTELO IBAÑEZ-MARTIN
SENTENCIA Nº 318/2018
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Jordi Lluís Forgas Folch
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 14 de mayo de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 1 de junio de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio precario art. 250.1.2) 663/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sabadell a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aJudith Carreras Monfort, en nombre y representación de Olga contra Sentencia - 28/02/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Jaime-Luis Aso Roca, en nombre y representación de NUM000 , NUM001 OCUPANTES NO IDENTIFICADOS C/ DIRECCION000 , BANCO POPULAR ESPAÑOL, S.A..

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Jaime Luis Aso en nombre y representación de BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. contra OCUPANTES IGNORADOS de la vivienda sita en c/ DIRECCION000 NUM000 NUM001 Sabadell y DÑA. Olga , Ha lugar al desahucio de la demandada de la vivienda descrita anteriormente, al encontrarse en precario la misma, con condena a la parte demandada a dejar vacua, libre y expedita a disposición de la actora el inmueble antes descrito, bajo apercibimiento de procederse en caso contrario a su lanzamiento el día que venía señalado si la actora lo pidiese; Se imponen al demandado las costas del procedimiento'.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 08/05/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión de la juez y recurso .

El día 4 de octubre de 2016, BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. presenta demanda de juicio de desahucio por precario contra los OCUPANTES NO IDENTIFICADOS con domicilio en la DIRECCION000 número NUM000 , NUM001 , de SABADELL.

Expone que BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. es propietario del inmueble sito en la calle DIRECCION000 , número NUM000 , NUM001 , de SABADELL, en virtud de escritura de dación en pago formalizada el día 9 de mayo de 2013.

Con posterioridad a la adjudicación, los demandados ocupan dicho inmueble de forma habitual, gratuita y permanente.

El día 5 de diciembre de 2016 se emplaza a DOÑA Olga .

Con fecha 14 de diciembre de 2016, comparece DOÑA Olga y presenta escrito de contestación a la demanda en el que expone que es arrendataria en virtud del contrato de arrendamiento que aporta como documento número 1, celebrado con el anterior propietario de la vivienda DON Demetrio el día 1 de diciembre de 2011, que a principios de 2012 se inscribió en el PADRÓN MUNICIPAL y aporta justificante del pago de la tasa de basuras de 2016.

Se señala vista a la que comparecen ambas partes.

La parte demandante se afirma y ratifica en su demanda, manifiesta que DOÑA Olga se halla en situación de precario pues, si bien se ha aportado un contrato de arrendamiento del año 2011, que se firmó con el anterior propietario DON Demetrio , en mayo de 2013, cuando el Banco adquiere el inmueble, dicho contrato ya no estaba en vigor, y ello porque, en la escritura pública de dación en pago, el anterior propietario manifestó que la finca se hallaba libre de arrendatarios y que no había ningún contrato de arrendamiento sobre la misma, y añade que la parte demandada no ha acreditado el pago de renta alguna ni mediante recibos ni mediante transferencias bancarias.

La parte demandada alega que el contrato de arrendamiento sigue vigente; y en cuanto a si se han pagado rentas, argumenta que la acción que se ejercita no es la de desahucio por falta de pago de la renta; y que, en ningún momento, se ha dicho que el contrato sea falso o que carezca de validez.

Se practica la prueba propuesta y admitida por ambas partes.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A.

contra DOÑA Olga y contra los ignorados ocupantes de la vivienda sita en la DIRECCION000 número NUM000 , NUM001 , de SABADELL, declara el desahucio de la demandada de la vivienda descrita y condena a la demandada a dejar el inmueble libre, vacuo y expedito y a disposición de la entidad demandante, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Olga interpone recurso de apelación en el que alega en síntesis: 1) Error de derecho: vulneración del artículo 326 de la L.E.C . referido a la fuerza de los documentos privados y la impugnación de un documento en cuanto a su autenticidad; la demandada se ha opuesto a la acción presentando un título que legitima la ocupación de la vivienda: un contrato de arrendamiento que, al no haber sido impugnada su autenticidad por la actora, ha de considerarse valido a todos los efectos; ello hace que no se den en este caso los requisitos de la ocupación en precario por existir justo título de la demandada: el contrato de arrendamiento.

2) Vulneración de la doctrina jurisprudencial contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de abril de 1993 , en la que, con abundante cita jurisprudencial, se indica que, basándose el precario en hechos negativos, como son la falta de pago de la rentas y de título, corresponde al demandante la prueba de la concurrencia de tales requisitos.

3) Vulneración del artículo 3.1, en relación con el artículo 1.214, ambos del Código Civil y su jurisprudencia, pues en la ocupación de inmuebles la presunción 'iuris tantum' es de onerosidad a favor de la existencia de arrendamiento y contraria a la existencia de precario.

En el presente caso, DON Demetrio era un propietario sin vinculo de parentesco o amistad con la demandada; desde que se suscribe el contrato de arrendamiento (1 de diciembre de 2011) hasta que tiene lugar la dación en pago (9 de mayo de 2013) transcurre un año y medio durante el cual el inicial propietario está cobrando la renta, y si no hay recibos de ello, es porque no le interesaba que el banco se enterara que el piso estaba alquilado, en lugar de libre de arrendatarios y ocupantes, pues se hallaba ocupado desde 2011.

4) Vulneración por inaplicación del artículo 1.566 del Código Civil en relación con el artículo 1.681 del Código Civil y su jurisprudencia ( SSTS 246/2012).

Por aplicación del artículo 1.566, en relación con el 1.581 del Código Civil , el contrato de arrendamiento se ha prorrogado por tácita reconducción al no existir requerimiento por parte del arrendador para su terminación.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Valor del documento privado .

El objeto de ese proceso se concreta en si la demandada posee o no un título que legitime su ocupación, oponible el actor que interesa la recuperación de su posesión por precario.

Son presupuestos para el éxito de la acción de desahucio por precario: 1) la condición de propietaria de la actora (cuyo título no ha sido cuestionado por la demandada, 2) la identificación de la finca objeto del desahucio, y 3) la ausencia de título de la demandada que tiene la posesión material sin pago de renta o merced.

Como primer motivo de recurso, alega la parte apelante que la juzgadora de primera instancia ha vulnerado el artículo 326 de la L.E.C . referido a la fuerza de los documentos privados a y la impugnación de un documento en cuanto a su autenticidad, pues la demandada se ha opuesto a la acción de precario aportando un contrato de arrendamiento cuya autenticidad no ha sido impugnada por la actora, por lo que debe considerarse valido a todos los efectos.

En el presente caso, se aporta un contrato de arrendamiento de fecha 1 de diciembre de 2011, documento uno de la contestación a la demanda, al folio 73, celebrado con el anterior propietario de la vivienda DON Demetrio , que no fue impugnado por la parte demandante en el acto de la vista.

En fecha día 9 de mayo de 2013, DON Demetrio otorga escritura de dación en pago en favor de BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A.

Dice el artículo 326 de la L.E.C .: ' Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319 cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen'.

La L.E.C. establece la carga procesal de reconocer o negar la autenticidad del documento privado, en el sentido de que las partes, han de pronunciarse sobre los documentos aportados de contrario, y han de hacerlo en la vista, en el sentido de admitirlos, reconocerlos, impugnarlos o cuestionar la autenticidad, proponiendo prueba al respecto ( artículo 427.1 de la L.E.C .), sin que quepan evasivas al respecto.

Y así, en caso de que se impugnen, el que lo haya presentado (aquí la demandada), podrá pedir cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio probatorio que resulte útil y pertinente al efecto ( artículo 326.2 de la L.E.C .): no se trata del cotejo sobre la autenticidad del documento del artículo 320, sino de otro medio de prueba, pericial, regulado en los artículos 349 a 351 de la L.E.C .).

Si de los mismos se desprende la 'autenticidad', se procederá conforme al artículo 320.3 de la L.E.C .

Tiene razón la parte apelante en cuanto a que no existe en autos impugnación válida y en tiempo y forma de dicho documento, por lo que hay que partir de la validez del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de diciembre de 2011, entre DON Demetrio y DOÑA Olga .



TERCERO.- Dejación de derechos. Abandono del contrato .

Sentado lo anterior, la parte actora afirma que DOÑA Olga se halla en situación de precario pues, si bien se ha aportado un contrato de arrendamiento de 1 de diciembre de 2011, firmado con el anterior propietario, DON Demetrio , en mayo de 2013, cuando el Banco adquiere el inmueble, este contrato ya no está en vigor.

Y ello lo justifica en dos motivos: el primero, porque en la escritura pública de dación en pago, DON Demetrio manifiesta que la vivienda se halla libre de arrendatarios y que no hay ningún contrato de arrendamiento sobre la misma, y el segundo, porque la parte demandada no ha acreditado el pago de renta alguna ni mediante recibos ni mediante transferencias bancarias.

Debemos hacer las siguientes precisiones: a) La manifestación efectuada por DON Demetrio en la escritura pública de dación en pago en cuanto a la inexistencia de arrendatarios, es insuficiente para considerar probado que dicho contrato se hallaba extinguido en la fecha del otorgamiento de la escritura pública el día 9 de mayo de 2013.

b) El impago de renta.

La falta de pago de la renta derivada de un contrato de arrendamiento no constituye, por lo general, materia del juicio de desahucio por precario, pues el presunto incumplimiento contractual, en principio, no transforma el arriendo primitivo en un precario, sino que constituye causa de resolución del contrato.

Ahora bien, un contrato de arrendamiento genera obligaciones para ambas partes, para el arrendador, la de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la finca arrendada, y para el arrendatario, la principal es la de pagar la renta, entre otras obligaciones pactadas.

La demandada dice que pagaba a DON Demetrio en mano y sin recibo.

No consta pago alguno al anterior arrendador, alegándose que la renta se pagaba en metálico, en mano y sin recibo, pero, lo que es más importante, desde mayo de 2013, se reconoce que ni se ha pagado ni se ha intentado pago alguno.

Así, en el acto de la vista, el testigo DON Juan Francisco , pareja de la demandada, afirmó que en alguna ocasión había acompañado a DOÑA Olga a la carretera de Terrassa, a casa de DON Demetrio , a realizar el pago de la renta, que él se quedaba en el coche y ella subía y pagaba, en mano y sin recibo; y que desde la dación en pago no han pagado nada porque no saben a quién tienen que pagar; manifestó que ahora no pagan, que ella fue a preguntar al banco un par de veces, porque el antiguo propietario le dijo que 'se apañara ella con el banco', y que en el banco le respondieron que 'tranquila que mientras no le dijeran, que no pasaba nada'.

Por lo tanto, está probado que no se ha pagado renta alguna desde que la entidad bancaria es propietaria de esta vivienda, esto es, desde mayo de 2013.

Y lo que es más relevante, consta acreditado que no se ha intentado hacer valer el contrato frente a la entidad bancaria, pagando o consignando la renta pactada con el anterior propietario.

Ha existido, en consecuencia, un abandono del contrato, lo que supone la existencia de una novación en la relación que configura el nacimiento de una situación de precario.

Cierto que la falta de pago de la renta derivada de un contrato de arrendamiento no constituye, por lo general, materia del juicio de desahucio por precario, pues el presunto incumplimiento contractual, en principio, no transforma el arriendo primitivo en un precario, sino que constituye causa de resolución.

Pero, en este supuesto, no consta pago ni ofrecimiento alguno al demandante cuando ya sabía la demandada que el banco era el nuevo propietario del inmueble y, consecuentemente, que ella se hallaba ocupando la vivienda en una situación irregular.

Ello evidencia que se ha producido una dejación de su derecho por parte de la demandada.

En este sentido, es doctrina del Tribunal Supremo que ' No obstante la presencia inicial de un título habilitante de la ocupación gratuita, como es el comodato, e, incluso, con la existencia del uso autorizado para un fin concreto, esta Sala, con base en el carácter temporal y la duración limitada del mentado contrato, como sus características esenciales, declara que cuando dicha situación se alarga temporalmente o queda al arbitrio de la voluntad unilateral del ocupante, la posición se convierte en precario' (entre otras, las STS 25.2.2010 , 3.12.2014 , 29.4.2015 ).

Por ello, hemos indicado que no sólo es precarista el que utiliza la posesión de un inmueble sin pagar merced y sin título alguno, sino también cuando este contrato ha devenido ineficaz'.

Y finalmente, la sentencia del TS de 26 de octubre de 2017 declara: ' El motivo ha de ser estimado en tanto que la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que por el contrario resulta habitual, y la doctrina de esta sala es clara al respecto en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada '.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.



CUARTO.- Costas .

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Olga , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de SABADELL, en los autos de Juicio Verbal de desahucio por Precario número 663/2016, de fecha 28 de febrero de 2017, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.