Sentencia CIVIL Nº 376/2018, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 397/2018 de 29 de Octubre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION QUINTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00376/2018
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000397 /2018
Ilmos. Sres. Magistrados:
DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO
DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO
DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
En OVIEDO, a veintinueve de Octubre dos mil dieciocho.
VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos
de Procedimiento Ordinario nº 130/18, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo, Rollo
de Apelación nº 397/18, entre partes, como apelante y demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL
EDIFICIO SITO EN LA CALLE000 NUM000 DE OVIEDO , representada por la Procuradora Doña Carmen
María López Álvarez y bajo la dirección de la Letrada Doña Begoña Carneado Peruyera, y como apelado
y demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE000 NUM001 DE
OVIEDO, representada por la Procuradora Doña Marta María Arija Domínguez y bajo la dirección de los
Letrados Doña María Josefa García Tamargo y Don Mario Fernández Saiz.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo dictó sentencia en los autos referidos con fecha veinticuatro de mayo de dos mil dieciocho, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Estimando parcialmente la demanda formulada por la procuradora Sra. López Álvarez, en la representación de autos, contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM001 de Oviedo, debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la suma de setecientos setenta y un euros con cuarenta y seis céntimos de euro (771,46 €) todo ello sin hacer un especial pronunciamiento respecto de las costas procesales'.



TERCERO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Comunidad de Propietarios del edificio sito la CALLE000 nº NUM000 Oviedo. y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

Fundamentos

PRIMERO.- Partiendo de los antecedentes que han dado lugar a la presente litis, la parte actora y recurrente Comunidad de Propietarios CALLE000 nº NUM000 interesa, y a ello ha de ceñirse la alzada conforme al art. 465-4 de la LEC, que le sea abonado por la demandada Comunidad de Propietarios CALLE000 nº NUM001 el 50% del valor de la obra de ejecución del pozo para recogida y bombeo, en cuanto afectante a un elemento común a ambas Comunidades, así como los costes de los achiques de agua ocasionados por la inundación reiterada de los dos fosos de los ascensores del edificio en la parte correspondiente a dicha comunidad actora, y que precisamente la obra referida estaba destinada a paliar.

La apelante señala que la sentencia de instancia ha incurrido en error, habiendo basado su resolución desestimatoria, de un lado, en que la demandada había realizado por su parte las obras pertinentes para paliar los problemas de las filtraciones, tanto de impermeabilización exterior e interior como de reparación del pozo de bombeo ya existente, lo que la actora no había llevado a efecto contraviniendo lo acordado anteriormente en base a la transacción homologada derivada del procedimiento 1080/2004; y de otro, al haber prescindido de su concurso en la asunción y concertación de la obra en cuestión.

Cabe recordar ahora que se trata de un edificio compuesto de dos inmuebles separados por una zona común, funcionando cada uno como una comunidad independiente, señalándose en su título constitutivo como elemento común especial las dos plantas sótano destinadas a plazas de garaje y trasteros vinculados a las viviendas integrantes de cada inmueble, siendo los gastos originados para la conservación y reparación de los accesos a dichas plantas sótano costeados a partes iguales por los propietarios de ambos inmuebles.

Se señala por otro lado que en cada una de las viviendas se establece como anejo inseparable una plaza de garaje y un trastero.

La cuestión básica, como se verá, ha de ser si la referencia a dicho elemento común especial alusivo a ambas Comunidades se ha de referir sólo a la plaza de garaje o también a su subsuelo, es decir, al sistema de drenaje e impermeabilización del edificio, o los fosos de los ascensores.

Cabe destacar también que ambas Comunidades, una vez conclusa la obra del edificio, a causa de detectarse diversos vicios en la edificación, instaron demanda frente a la Promotora, Constructora y Dirección técnica de los trabajos, reseñando entre ellos deficiencias en el garaje, apuntando a la entrada de agua por diversos puntos, existiendo ya ejecutado un foso o pozo con bomba de impulsión de aguas pluviales (el referido PO nº 1080/2004), que finalizó con acuerdo transaccional homologado por auto de 20-7-2007 por el que se acordó un abono a cada uno de los actores de algo más de 295.000 euros como compensación por las deficiencias constatadas. También es de reseñar que en la demanda se había propuesto la ejecución de sendos pozos de recogida y bombeo de aguas en cada una de las zonas de garaje de cada Comunidad; ello no se había llevado a cabo.

Es a partir de aquí cuando se produce una primera disidencia entre las partes, pues la demandante y ahora recurrente sostiene que lo que realizaron ambas fue la reconstrucción del pozo de bombeo ya existente ubicado en el exterior entre ambos inmuebles, mientras la hoy apelada señala que entre ambas Comunidades habían acordado llevar a cabo las reparaciones en cada bloque, cada una por su cuenta, para lo que el importe de la indemnización derivada de la transacción acordada se había distribuido por mitad, habiendo sido dicha demandada quien por su exclusiva cuenta había abordado obras de impermeabilización exterior del subsuelo, placa abotonada para aislar el muro del terreno, drenaje, impermeabilización de puntos de entrada de agua al garaje y reconstrucción del pozo de bombeo existente en el interior del garaje, versión que fue estimada como justificada en la recurrida, como queda dicho.



SEGUNDO.- La apelante señala que tales obras, que trató de acreditar la demandada con la aportación de la documental nº 4 de la contestación a la demanda, fueron realizadas conjuntamente por ambas comunidades y sufragadas en un 50%. Señala que la ejecución de tales obras (llevadas a efecto por la empresa Aplinor) consta aprobada por dicha Comunidad en el acta de la Junta de propietarios de 27-2-2008, hallándose presentes en dicha reunión representantes de la Comunidad demandada, y que en la Junta de 9-10-2008 se hizo mención a la aprobación de la reconstrucción del foso o pozo ya existente en el exterior, si bien se mostró discrepancia con el precio ofertado por Aplinor, lo que se reiteró en la de 2-12-2008. Aportó como documento nº 5 de la demanda factura de dicha empresa, en la que hace expresa mención a 'rehacer pozo de bombeo existente entre los dos edificios'.

En definitiva, y con base en la documental aportada y manifestaciones de los diversos testigos que declararon a su instancia, concluyó que debía darse por acreditado que las obras se habían referido al pozo exterior y no al interior, sufragadas por ambas Comunidades, apuntando a una posible confusión del Juzgador ante la existencia de un pozo exterior en la zona de separación de ambos edificios y otro interior en el garaje, en el que no se había ejecutado trabajo alguno.

En cuanto a lo señalado en la recurrida respecto a haber prescindido de la demandada a la hora de decidir sobre la ejecución de la obra en cuestión, señala que tales trabajos eran necesarios, constituyendo, al tratarse de elemento común de ambas Comunidades (como se indica en el título constitutivo), una obligación legal conforme al art. 10 de la LPH y la doctrina que lo interpreta, con cita de varias resoluciones. Señala cómo, según se desprende de la documental, la Comunidad demandada estuvo en todo momento informada puntualmente de las obras, conociendo su necesidad; y así en Junta de 4-5-2015 de dicha Comunidad se acordó la constitución de una comisión para acudir a la Junta a celebrar por la demandante en relación a dicha obra; que el 6-1-2016 se había comunicado a dicha demandada el resultado de la Junta de 4-1-2016 celebrada por la Comunidad demandante, acordando la concertación de los trabajos de construcción del foso de litis con el fin de resolver los problemas de filtraciones que se estaban produciendo en la zona del garaje, remarcando la urgencia y la necesidad de abonarlas en un 50%. Asimismo, señala que los testigos propuestos indicaron que en todo momento se mantuvo informada a la ahora apelada. Concluye afirmando que siendo una obra necesaria, y ante la falta de colaboración e interés de la demandada, ello le abocó a tomar la iniciativa de tal realización de los trabajos y a abonarlos en su totalidad.

La apelada reitera que en la transacción cada parte asumió la reparación de su respectiva zona tras reparto del 50%, que el inmueble en su parte no ha sufrido inundaciones, de ahí el funcionamiento de la obra realizada en el año 2.008 por su parte, que las inundaciones en cuestión comenzaron en enero de 2.015 y la comunicación la recibieron un año después, apuntando a negligencia de la propia apelante en abordar tales trabajos, así como a su coste desproporcionado.



TERCERO.- De lo obrante en las actuaciones no queda clara la existencia del referido pacto de reparto de la cuantía de la transacción, ni tampoco si la obra ejecutada posteriormente lo fue con respecto al foso existente en la planta de los garajes o en la zona que la recurrente apunta, esto es, la parcela exterior. Así, el documento nº 5 acompañado con la demanda hace referencia a una factura de 23-4-2009 emitida por la empresa Aplinor a nombre de la actora (y que según ella correspondería al 50% de la obra), en la que se contiene el siguiente concepto: 'Rehacer pozo de bombeo existente entre los dos edificios y arquetas instalaciones', precio 2.078 euros; por su parte, en la documental aportada por la demandada aparece un presupuesto y factura de 28-1-2009 constando la demandada como cliente, en el que se consigna: 'rehacer pozo de bombeo existente y arquetas instalaciones', importe 4.702,61 euros.

Sea como fuere, lo cierto es que las filtraciones que dieron origen a lo que ahora se debate acontecieron muy posteriormente, de ahí que no resulte relevante para la solución del conflicto la ejecución de las obras llevadas a cabo en el año 2.008.

Se ha de tener en cuenta que el 4-1-2016 se celebró Junta de Propietarios de la Comunidad CALLE000 , en la que se acordó que debido a las a las continuas filtraciones de agua en garajes y pozos de ascensores, la solución dada por los técnicos que habían visitado la zona había sido la de construcción de un foso de bombas en el sótano 2 del edificio con instalación de dos bombas de achique a funcionar en alternancia, pasando a votar sobre los diferentes presupuestos adjuntados en el acto, y acordando seguidamente comunicar la decisión adoptada a la comunidad CALLE000 , así como la repercusión del 50% de la obra, lo que se llevó a cabo vía fax el 6-1-2016.

Seguidamente se procedió a solicitar la licencia y encargar la dirección de obra, licencia otorgada el 11-4-2016, celebrándose nueva Junta el 18-4-2016 en la que visto que la Constructora a quien en principio se había adjudicado la obra no podía iniciarla en un plazo razonable, y dado lo perentorio de la ejecución, se acordó en tal caso adjudicarla a otra Constructora y comunicar a CALLE000 nº NUM001 el inicio de las obras, y que caso de una posible negativa de ésta al abono del 50%, se plantearía financiar la obra con una derrama extraordinaria en tanto se reclamaba judicialmente su parte a CALLE000 nº NUM001 .

Cabe aquí señalar que consta en autos copia del acta de la Junta de Propietarios de la Comunidad CALLE000 NUM001 de 4-5-2015, a la que se refirió la apelante, en la que consta como orden del día la 'información acerca de la instalación de equipo de bombeo en sótano-garaje del CALLE000 nº NUM001 - CALLE000 nº NUM000 . Formación de una comisión de obras si procede, y autorización para negociar proyecto de ejecución de obra y presupuesto con la Comunidad CALLE000 NUM000 ' (sic). Al respecto, en dicha Junta se hizo constar que por la Comunidad CALLE000 NUM001 se haría constar cualquier actuación en el garaje, al ser una parte común de ambas Comunidades y requerir acuerdo conjunto de ambos edificios, de modo que no se harían cargo de las obras ejecutadas sin su consentimiento, si bien también se hizo constar que respecto al foso del ascensor era una cuestión privativa de la Comunidad CALLE000 3; consecuentemente, se acordó la constitución de dicha comisión.

El 30-5-2016 se adjudicó la obra a la mercantil Remasela, S.L., comunicándose en esa misma fecha a la demandada la iniciación de los trabajos, el coste de los mismos (5.916,35 más 270,70 la licencia y 665,50 el coste del Aparejador), respondiendo la Administradora de CALLE000 nº NUM001 no estar de acuerdo ante la falta de comunicación de una obra de tal entidad y la ausencia de información sobre la valoración, que en su caso habría de ser decidida por ambas Comunidades debatiendo el encargo y presupuesto, considerado vulnerado el derecho de información, por lo que interesaba la suspensión de la obra en tanto no existiere por ambas partes previo debate, a lo que la demandante insistió en la necesidad y urgencia de la obra y el acuerdo de participación en el 50% de los costes comunes. El 9-6-2016 fue remitido a CALLE000 nº NUM001 la licencia de obras, presupuestos sobre los que la Comunidad CALLE000 había debatido y el presupuesto de ejecución de la obra y costes hasta entonces soportados a causa de las filtraciones.

La Constructora emitió la pertinente factura acabados los trabajos con fecha 7-7-2016 por importe (IVA 10% incluido) de 5.916,35 euros a nombre de la recurrente CALLE000 nº NUM000 , quien lo comunicó a la demandada y ahora apelada interesando le abonase el 50%, 2.958,18 euros, al afecto de proceder al pago de la factura.



CUARTO.- Así las cosas, la cuestión fundamental es si la zona de la que derivan las filtraciones que dieron lugar a la ejecución de las obras a fin de subsanar la causa de ellas ha de considerarse un elemento común a ambas Comunidades en liza; de ser así, si dicha obra debe reputarse necesaria a los efectos del art. 10 de la LPH, que en su apartado 1 señala: 'Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación'.

En cuanto a que se trata de un elemento común parece claro, ateniéndonos al contenido del título constitutivo cuando señala como tal las plantas del sótano destinadas a plazas de garaje, sin olvidar que tal naturaleza la atribuye al solar del edificio. El hecho de referir más adelante que el acceso a las plantas sótanos y los gastos de conservación y reparación serán costeados por ambos inmuebles a partes iguales, no es sino una consecuencia de ello. Ya el Juzgador apuntó a dicha naturaleza en su sentencia, por más que luego por las razones expuestas rechazase la demanda.

Esto así, es obvio que resultaba obligada la ejecución de las obras para solventar los problemas de las filtraciones, con independencia de la zona de su aparición, correspondiente u originada en el subsuelo del garaje. Lo que sucede es que la Comunidad actora acordó por sí abordar los trabajos y solicitar los presupuestos oportunos, de manera que no fue hasta la celebración de la Junta de 4-1-2016, en la que se aprobó uno de los presupuestos confeccionados a tal efecto, cuando se acordó por aquélla la comunicación a la demandada de la decisión adoptada, haciéndole saber su obligación de abono el 50% del coste, y ya se ha señalado cuál fue la respuesta, la negativa al abono alegando haberse vulnerado el derecho a la información y no haberle dado opción a participar en las deliberaciones respecto a la necesidad de la ejecución y aprobación de presupuesto, si como afirma, debería participar con el 50%.

Como se ha señalado en la sentencia de 27-6-2018 de la Sección Séptima de esta Audiencia, el art.

10 de la LPH en su vigente redacción establece ' tres tipos de obras obligatorias que no precisan acuerdo de la Junta de Propietarios: 1) Las impuestas por la Administración (rehabilitación, regeneración y renovación urbana). 2) Las solicitadas por los comuneros y que sean necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble (seguridad, habitabilidad, ornato). Precisamente en caso de duda sobre la naturaleza de las obras y su obligatoriedad el artículo 17.10 de la LPH establece que en caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de Propietarios y que asimismo los interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley. 3) Las obras de accesibilidad que no superen las doce mensualidades ordinarias repercutidas anualmente o si se superan, cuando el interesado soporte el exceso de las doce mensualidades.

La reforma introducida por la Ley 8/2.013, de 26 de junio, refuerza el carácter ex lege de una serie de obras que se imponen a las Comunidades de Propietarios sin necesidad de acuerdo alguno de su Junta de Propietarios; obras o actuaciones que, como el propio precepto indica, pueden instarse por cualquiera de los propietarios. De este modo, se configura un supuesto de hecho que, en caso de producirse, genera en el propietario que insta la actuación el derecho a obtener una consecuencia jurídica: la respuesta positiva de la Comunidad de Propietarios; cuya Junta sólo es necesario que se reúna a los efectos previstos en el art. 10.2 a) LPH ; es decir, limitando el acuerdo de la Junta a la 'distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono' o en su caso, como señalábamos, en caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar, es cuando resolverá lo procedente la Junta de Propietarios'.

En el presente caso, cierto es que la obra era necesaria y que para la ejecución de la misma el acuerdo de la Comunidad habría de resultar positivo. También es cierto que deberían ser ambas Juntas las que, una vez determinada la necesidad de la obra, hubiesen deliberado y discutido sobre el presupuesto y forma de ejecución que resultare más idónea, lo que no aconteció, dado que cuando la demandante comunicó a la demandada la necesidad de los trabajos, ya lo hizo cuando por su propia cuenta había adoptado la decisión de realizarlos, así como votado el presupuesto.

Ahora bien, por otro lado, como ya se dijo, la obra resultaba necesaria y por ello de obligada ejecución. La demandada podía por su parte haber justificado que el presupuesto, y por ello su valor, resultaba excesivo, lo que en efecto alegó sin acompañar prueba que avalase tal afirmación. Por otro lado, tampoco puede afirmarse que la hoy apelante hubiera sido negligente en abordar el problema, pues de lo antes expuesto ello no se deduce en modo alguno.

Mas lo que resulta relevante es que siendo la zona en litigio una especie de supracomunidad o si se quiere comunidad especial que integra a los dos CALLE000 nº NUM001 y CALLE000 nº NUM000 , es claro que en este momento la decisión respecto a la determinación de la obra, presupuesto y consiguiente derrama supondría en principio un empate al 50%, al estar a favor la Comunidad del edificio nº NUM000 , y en contra la del nº NUM001 , siendo así que realmente la obra ya se encuentra terminada y, como se dijo, era de necesaria realización. De ahí que, a mayor abundamiento, podría devenir aplicable lo dispuesto en el art. 17-7, párrafo 2, que faculta al órgano judicial para resolver en equidad.

Consecuentemente, la comunidad CALLE000 NUM001 ha de abonar la cantidad correspondiente a dicha obra en su 50%. Respecto a los gastos de los achiques, lo cierto es que las concretas facturas aportadas por la actora se refieren a hechos acontecidos antes del año 2.015, por lo que la documental aportada con la que pretende su justificación no resulta suficiente, ello con independencia de que en la Junta de la que ha partido la controversia analizada, de 4-1-2016, nada se especificó respecto a esta cuestión, aludiéndose a la repercusión a la Comunidad CALLE000 NUM001 del importe de la obra.



QUINTO.- El parcial acogimiento del recurso, y por ende de la demanda, ha de conllevar la no imposición de las costas de ambas instancias ( art. 394-2 y 398 LEC).

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000 nº NUM000 de Oviedo contra la sentencia dictada en fecha veinticuatro de mayo de dos mil dieciocho por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo, en los autos de los que el presente rollo dimana, que se REVOCA, acordando en su lugar la parcial estimación de la demanda formulada por dicha apelante frente a la Comunidad CALLE000 NUM001 , condenando a ésta a abonarle la cantidad de 2.958,18 euros (dos mil novecientos cincuenta y ocho euros con dieciocho céntimos), con los intereses legales desde la intimación judicial.

Se confirma en lo demás la recurrida.

No procede expresa condena en cuanto a las costas de ambas instancias.

Habiéndose estimado en parte el recurso de apelación interpuesto, conforme al apartado 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre, por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, procédase a la devolución del depósito constituido por la apelante para recurrir.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.