Sentencia Civil 163/2002 Audiencia Provincial de Soria Civil-penal Única, Rec. 188/2002 de 31 de julio del 2002

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

Sección 1

SEN10, C/AGUIRRE, S/N

Tfno. 975 211678 Y 211014 Fax: 975 226602 N.I.G. 42000 1 0100523/2002

RECURSO DE APELACION 188/2002

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 60/2002

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de SORIA

De: José , Inés

Contra: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE SORIA

SENTENCIA CIVIL N° 163/2002

Ilmos. Sres.

Magistrados:

JOSE RUIZ RAMO

JOSE MIGUEL GARCIA MORENO

MARIA DEL CARMEN MARTINEZ SANCHEZ (Suplente)

En SORIA, a treinta y uno de julio de dos mil dos.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1 de la Audiencia Provincial de SORIA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 60/2002 procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de SORIA, a los que ha correspondido el Rollo 188/2002, en los que aparece como parte apelante/s y demandantes José , Inés representado/a/s por el/la Procurador/a NIEVES GONZALEZ LORENZO, y asistido/a/s por el/la Letrado/a JAVIER GIL MUÑOZ, y como apelado/a/s y demandados COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 DE SORIA representado/a/s por el/la Procurador/a NIEVES ALCALDE RUIZ, y asistido/a/s por el/la Letrado/a JUAN ANTONIO GALLEGO BAIGORRI.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia se dictó sentencia en los referidos autos, cuyo Fallo es como sigue: "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Nieves González Lorenzo, en nombre y representación de D. José y Dª Inés , contra la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Soria, debo absolver y absuelvo a la citada demandada de los pedimentos formulados en el escrito de demanda, con expresa condena en costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Dicha Sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandante, dándose traslado del mismo a las demás partes y remitidas las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, se formó rollo de apelación civil y no habiéndose solicitado el recibimiento del juicio a prueba en esta segunda instancia y no estimándose necesaria la celebración de vista oral, quedaron los autos conclusos, según lo preceptuado en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para dictar sentencia.

Es Magistrado/a Ponente JOSE MIGUEL GARCIA MORENO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de los demandantes, D. José y Dª. Inés , se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Soria en fecha 23 de mayo de 2.002, por la que se desestimó la demanda en ejercicio de acción de impugnación de los acuerdos adoptados por las Juntas de Propietarios de la Comunidad del edificio sito en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Soria celebradas los días 3 de mayo y 27 de noviembre de 2.001, relativos a la aprobación de las cuentas del ejercicio 2.000 y del presupuesto para el ejercicio 2.001.

El recurso de apelación se articula en las cinco alegaciones del escrito de interposición, en las que, en esencia, se achaca a la sentencia de primera instancia infracción de los arts. 9.1 e) y f) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal (en su redacción conforme a la Ley 8/1.999, de 6 de abril), al no haber reconocido que el local comercial del que son titulares los actores viene exento de contribuir a los gastos comunes del edificio en propiedad horizontal derivados de la "limpieza, reparación, mantenimiento y conservación del portal, escaleras, ascensores y alumbrado de todos ello", incluidos los gastos correspondientes al pasaje de acceso a las viviendas y al patio interior, y que la contribución del local a la dotación del fondo de reserva de la comunidad de propietarios debe hacerse teniendo presente dicha exención.

SEGUNDO.- La pretensión impugnatoria articulada en la demanda que dio origen al pleito se funda en el art. 18.1a) de la Ley de Propiedad Horizontal, y tiene por objeto los acuerdos reflejados en las actas de las Juntas de Propietarios celebradas los días 3 de mayo y 27 de noviembre de 2.001, por la que se decidió aprobar las cuentas correspondientes al ejercicio 2.000 y el presupuesto para el ejercicio 2.001, sin tener en cuenta la exención de contribución a favor del local sito en planta baja del edificio, reflejada en el título constitutivo de la propiedad horizontal, que afecta a los gastos de limpieza, reparación, mantenimiento y conservación del portal, escaleras y ascensores y alumbrado de todo ello, y que, según la tesis de la parte apelante, debería extenderse a los gastos generados por el pasaje o pasillo de acceso a las viviendas y por el patio interior existentes en el edificio en régimen de propiedad horizontal, ya que el local comercial de su propiedad carece de acceso directo a los mismos y los propios actores no tienen posibilidad de utilizar los citados elementos comunes del edificio. Los términos del recurso de apelación de la parte actora obligan a distinguir tres cuestiones de alcance esencialmente jurídico en las que la representación procesal de los apelantes discrepa de la sentencia de primera instancia: la relativa a la no inclusión de los gastos generados por el pasaje o pasillo de acceso a las viviendas y el patio interior del edificio entre aquéllos de los que vienen exentos los actores, conforme al contenido de la escritura de división horizontal del inmueble; la que respecta a la exención de los gastos de luz de portal y escaleras del edificio, no individualizados por la inexistencia de un contador de luz independiente que permita conocer dichos gastos; y, finalmente, la que atañe a la contribución al fondo de reserva de la comunidad de propietarios que, según la tesis de la parte apelante, debería hacerse valorando el importe de los gastos comunes de los que los actores están exentos.

Como punto de partida para la resolución del recurso de apelación ha de señalarse que en el denominado régimen de propiedad horizontal - institución jurídica de naturaleza compleja en la que coexisten una titularidad dominical ordinaria sobre los diferentes pisos y locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, y un dominio "sui generis" sobre los demás elementos del inmueble necesarios para su uso o disfrute que, o bien pueden ser comunes por naturaleza, inherentes al derecho singular de propiedad sobre cada uno de los espacios delimitados susceptibles de aprovechamiento independiente, o bien comunes por destino al resultar adscritos al servicio de todos o algunos de los propietarios singulares- la Junta de Propietarios, mencionada en los arts. 13 y siguientes L.P.H. en su redacción vigente, se perfila como órgano rector colectivo de la Comunidad de Propietarios que ostenta la soberanía de ésta, y a la que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 14. b) y c) de dicho Texto Legal, corresponde aprobar "el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes" y "los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias". En este mismo sentido el art. 9.1e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal viene a consagrar una auténtica obligación "propter rem" que incumbe a cada uno de los copropietarios en régimen de propiedad horizontal en proporción a sus respectivas cuotas de participación fijadas en el título o a lo especialmente establecido y en relación con los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, y cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización. No obstante, la obligación de contribuir a los referidos gastos por parte de la persona que tenga la titularidad del piso o local en el tiempo y forma determinados por la )unta de Propietarios conforme expresa el ya citado art. 9.1e) de la Ley de Propiedad Horizontal -como único medio para garantizar la normal convivencia y uso y disfrute de los derechos que comporta esta institución, en la que se superponen los exclusivos sobre los pisos con los relativos a los elementos comunes imprescindibles para aquéllos- se complementa por la afección al cumplimiento de dicha obligación del propio piso o local susceptible de aprovechamiento independiente, cualquiera que sea su propietario actual, hasta el límite de las cantidades adeudadas por este concepto en la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y en el año natural inmediatamente anterior (art. 9.1e) pár. 3º); de manera que, estableciéndose una obligación subjetivamente real legitimadora del obligado al pago a través de la titularidad dominical del piso o local integrante de la comunidad, puede decirse que nos hallamos en presencia de una obligación que puede tener dos responsables y obligados a su cumplimiento: uno el comunero moroso y otro el titular actual del piso o local en la medida en que éste se encuentra afecto al pago de los gastos producidos en el último año y en la parte vencida de la anualidad corriente.

Como se señala acertadamente en los fundamentos jurídicos segundo y tercero de la sentencia de instancia, la regla general de la que deriva la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble en régimen de propiedad horizontal, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido no se ve excepcionada por el hecho de que el piso o local correspondiente no utilice el servicio que genera los gastos, toda vez que el art. 9.2 L.P.H. prevé expresamente que, salvo el supuesto de acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a los que se refiere el art. 11.2 de la propia Ley, la no utilización de un servicio por parte de los titulares del piso o local no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes. La jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, sentencias de 27-4- 1.976, 7-10-1.978 y 4-10-1.999) ha aceptado que el título constitutivo de propiedad horizontal pueda prever que determinados pisos o locales, por sus especiales circunstancias, estén exentos de contribuir al pago de determinados gastos de la comunidad, pero es evidente que esta posibilidad de exclusión de pago de algunos gastos generales a determinados propietarios de pisos o locales solo producirá efectos si aparece reflejada en el título constitutivo o en los estatutos de la Comunidad o ha sido adoptada mediante acuerdo unánime de los propietarios al amparo del principio de autonomía privada consagrado en los arts. 5, 9.1e) y 17 L.P.H. en su redacción vigente. Al sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del art. 17 L.P.H., pero, en cualquier caso, es necesario destacar -como señala acertadamente la Juez "a quo" en su sentencia- que las disposiciones que implican la exención de contribuir a los gastos necesarios para el sostenimiento del inmueble, en la medida en que constituyen una excepción a la norma general de los arts. 3 b) y 9.1e) L.P.H, deben ser interpretadas restrictivamente, tal y como ha venido entendiendo de forma reiterada y constante la generalidad de las Audiencias Provinciales (así, aparte de las citadas en la resolución de primera instancia, sentencias de la A.P. de Asturias -sección 6ª- de 13-3-2.000 y 19-6-2.000 y A. P. de León -sección 2ª- de 3-4-2.000).

La aplicación de la precedente doctrina al supuesto concreto sometido a la decisión de esta Sala determina necesariamente la desestimación del recurso de apelación en este punto, al que se refiere la alegación cuarta del escrito de interposición del recurso. En efecto, la exención de contribución a los gastos generales reflejada en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal de la Comunidad de Propietarios del edificio del nº NUM000 de la C/ DIRECCION000 de esta ciudad de Soria respecto de "las entidades de la planta baja y de sótano" se refiere a los de "limpieza, reparación, mantenimiento y conservación del portal, escaleras y ascensores y alumbrado de todo ello, salvo que tuvieran acceso por dichos elementos comunes", pero no se extiende de manera expresa a los gastos generados por el pasaje o pasillo de acceso a las diferentes viviendas y locales y por el patio interior del edificio, que, evidentemente no pueden ser equiparados sin más al portal del inmueble, ya que se trata de instalaciones distintas. En este sentido debe resaltarse que nada hubiera impedido que en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal (escritura de obra nueva y división horizontal otorgada ante el Notario de Soria Sr. Delgado Pérez-Íñigo el día 24 de enero de 2.000) se hubieran incluido de forma expresa entre los gastos exentos los derivados de la limpieza, reparación, mantenimiento y conservación del pasaje de acceso a las viviendas desde el patio interior y del propio patio interior del edificio, porque al realizarse la división horizontal del inmueble ya existían estos elementos o instalaciones del edificio, respecto de los que pudo preverse la exención a favor del local del que son titulares los demandantes-apelantes. Además resulta evidente, conforme al tenor literal de la norma de exención reflejada en el título constitutivo, que la circunstancia de que el local comercial denominado nº NUM001 y sito en planta baja del edificio en régimen de propiedad horizontal no tenga acceso a través del patio interior del edificio o del pasaje interior no implica necesariamente que venga exento de contribuir a los gastos derivados de dichos elementos, de un lado, porque -como quedó ya razonado- la no utilización de un servicio o elemento común por parte de los titulares del piso o local en régimen de propiedad horizontal no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, y, de otro, porque la excepción establecida en el inciso final de la regla de exención de gastos prevista en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal ( "salvo que tuvieran acceso por dichos elementos comunes") se refiere a los propios elementos o instalaciones respecto de los que opera la exención (portal, escaleras y ascensores), pero no a otros elementos o servicios no reflejados en la propia norma de exención de gastos. Dicho de otro modo, si las entidades exentas, en principio, de contribuir a los gastos derivados del portal, escaleras y ascensores tuvieran acceso por estos elementos comunes estarían obligadas a contribuir a dichos gastos, pero ello no supone que la exención de contribuir se extienda a otros elementos comunes no contemplados en el título constitutivo si él local correspondiente no tiene acceso por ese elemento común, tal como pretende la parte apelante (argumento ex arts. 1.281, 1.283 y 1.285 C.Civil).

TERCERO.- El segundo de los puntos en los que la parte apelante muestra su disconformidad con la sentencia de primera instancia es el relativo a la desestimación del pedimento de la demanda rectora del pleito consistente en la declaración de que, conforme a los Estatutos (en realidad el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal), el local del que son propietarios los actores se encuentra exento de contribuir a los gastos de limpieza, reparación, mantenimiento y conservación del portal, escaleras y ascensores y alumbrado de todo ello, con la correspondiente condena de la Comunidad de Propietarios a estar y pasar por esta declaración compensando las cantidades satisfechas indebidamente por los actores-apelantes por este concepto (alegaciones primera a tercera del escrito de interposición del recurso de apelación).

La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, después de señalar que la exención de los demandantes a contribuir a los gastos de limpieza, reparación, mantenimiento y conservación del portal, escaleras y ascensores y alumbrado de todo ello resulta fuera de toda duda conforme al tenor del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal y que hasta el momento presente se habían venido girado a los actores gastos de iluminación del portal y de la escalera del edificio, al existir un solo contador común para estos elementos y para los pasajes de acceso a las viviendas y el patio interior, desestima en este punto dicha demanda, aduciendo que en fecha 27 de noviembre de 2.001 la Junta de Propietarios decidió proceder a la instalación de un contador de luz independiente a fin de terminar con la indeterminación del importe de los gastos de iluminación de escaleras y portal de los que los actores están exentos, lo que supone que el conflicto entre las partes en este punto estaría ya solucionado. Esta Sala, sin embargo, no puede compartir la argumentación de la sentencia de instancia en este punto, porque el hecho de que la Junta de Propietarios del inmueble en régimen de propiedad horizontal haya adoptado un acuerdo según el cual "debería procederse a instalar un contador de luz que pueda registrar independientemente el consumo y gasto de luz generado por el pasaje y patio, plaza, comunitarios, a fin de imputar éste entre la totalidad de propietarios, y el otro mantuviera los registros de los portales (alumbrado y ascensores) que se imputarían a las viviendas y locales que tuvieran acceso por dichos portales" - según se desprende del acta correspondiente que obra al folio 34 vto. de los autos- no supone que hayan quedado carentes de sentido los pronunciamientos declarativos contenidos en el suplico de la demanda rectora del pleito, por los que se interesa se reconozca jurisdiccionalmente que el local comercial del que son propietarios los actores se encuentra exento de contribuir a los gastos de limpieza, reparación, mantenimiento y conservación del portal, escaleras y ascensores y alumbrado de todo ello, y que la Comunidad de Propietarios demandada está obligada a compensar las cantidades satisfechas indebidamente por los actores por este concepto. De una parte ha de resaltarse que no hay constancia de que al momento de interposición de la demanda que ha dado origen al pleito (o incluso al momento presente) la Comunidad de Propietarios demandada haya llevado a efecto su acuerdo instalando los contadores que permitan registrar independientemente el consumo y gasto de luz generado por el pasaje y patio comunitarios, respecto de los gastos de alumbrado y consumo eléctrico de los que los demandantes vienen exentos (portales, escaleras y ascensores), pero es que, aunque así fuese, ello no obsta para que se acoja la pretensión declarativa de la parte actora en el sentido de que el local denominado nº NUM001 , sito en la planta baja del edificio, está exento de contribuir a estos gastos y la pretensión de condena a la Comunidad de Propietarios demandada a compensar las cantidades indebidamente satisfechas por los actores por este concepto, pues la parte demandada ha mostrado su expresa oposición a estos pronunciamientos pese a que resultan plenamente acomodados al tenor del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal y, en consecuencia, ajustados a Derecho.

Procede, por lo expuesto, la estimación del recurso de apelación en este punto y la declaración de nulidad de los acuerdos objeto de impugnación en cuanto se opongan a la exención de contribución a los gastos comunes que ampara al local del que son propietarios los actores- apelantes.

CUARTO.- Resta, por último, el estudio del motivo del recurso relativo a la contribución de los actores-apelantes al fondo de reserva de la Comunidad de Propietarios, al que se refiere la breve alegación quinta del escrito de interposición del recurso de apelación.

Los argumentos en los que se funda este motivo del recurso de apelación -en el que se sostiene que la contribución de los apelantes al fondo de reserva de la Comunidad de Propietarios debería hacerse valorando tan solo el importe de los gastos comunes de los que los actores no están exentos- no pueden prevalecer sobre las consideraciones plenamente acertadas y ajustadas a Derecho que se contienen en el fundamento jurídico cuarto de la sentencia objeto del recurso de apelación. Como se señala por la Juez "a quo", la contribución de cada uno de los condueños en el régimen de propiedad horizontal a la dotación del fondo de reserva para atender las obras de reparación y conservación de la finca debe hacerse "con arreglo a su respectiva cuota de participación", tal como se desprende del tenor literal del art. 9.1f) pár. 1º L.P.H. en su redacción vigente. Esto no supone que, en los supuestos de exención de algunas de las viviendas o locales a la contribución a determinados gastos de la comunidad en régimen de propiedad horizontal, tal exención no tenga reflejo en la dotación de cada uno de los elementos privativos, porque el art. 5 par. 2º de la propia L.P.H. establece de forma expresa que para la fijación de la cuota de participación de cada piso o local en el régimen de propiedad horizontal se tomará como base, además de la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, "su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes". En consecuencia, es evidente que la exención a la contribución de diversos gastos comunes (gastos de limpieza, reparación, mantenimiento y conservación del portal, escaleras y ascensores y alumbrado de todo ello), derivada del hecho de que el local del que son titulares los actores no tenga acceso a dichos elementos y reflejada en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, habrá sido tenido en cuenta en el propio título constitutivo del régimen de propiedad horizontal para asignar la cuota de participación del local de los hoy apelantes en dicho régimen, ya que la L.P.H. impone que para la fijación de dicha cuota se valore la situación del local y el uso que vaya a efectuarse de los servicios o elementos comunes. Además el hecho de que los hoy apelantes contribuyan a la dotación del fondo de reserva de la Comunidad de Propietarios del inmueble con arreglo a la cuota de participación del local del que son titulares no impide que se realicen las oportunas compensaciones en el supuesto de que dicho fondo fuese destinado a la conservación o reparación de los elementos y servicios comunes del inmueble (portal, escaleras y ascensores del inmueble y alumbrado de todo ello) respecto de los que opera la exención que ampara a dicho local.

En definitiva, la petición de la parte actora en este punto se aparta del claro tenor de los arts. 9.1f) y 5 pár. 2º L.P.H. en su redacción vigente, por lo que ha de ser desestimado el motivo quinto del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. José y Dª. Inés .

QUINTO.- La parcial estimación del recurso de apelación y, en consecuencia, de la demanda rectora del pleito determina que no se haga expreso pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias (arts. 394.2 y 398.2 L.E.Civil de 2.000).

Vistos los preceptos legales citados y demás de común y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra. González Lorenzo en nombre y representación de D. José y Dª. Inés contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Soria el día 23 de mayo de 2.002 en los autos de procedimiento ordinario nº 60/2.002 de ese Juzgado, debemos revocar y revocamos dicha sentencia y, en su lugar, con parcial estimación de la demanda interpuesta, debemos declarar y declaramos que el local del que son propietarios los actores D. José y Dª. Inés (local denominado nº NUM001 , sito en la planta baja del edificio del nº NUM000 de la C/ DIRECCION000 de Soria) se encuentra exento de contribuir a los gastos de limpieza, reparación, mantenimiento y conservación del portal, escaleras y ascensores del inmueble y alumbrado de todo ello; declarando la nulidad de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de la Comunidad del edificio del nº NUM000 de la C/ DIRECCION000 de Soria los días 3 de mayo de 2.001 y 27 de noviembre de 2.001 en cuanto se opongan a dicha exención; y condenando a la Comunidad de Propietarios demandada a estar y pasar por estas declaraciones y a compensar las cantidades indebidamente satisfechas por los actores. Se confirman el resto de los pronunciamientos de la sentencia apelada y no se hace expreso pronunciamiento sobre las costas de primera instancia y de esta alzada.

Así por esta sentencia, que se notificará en legal forma a las partes, la pronunciamos, mandamos y firmamos.