Sentencia Administrativo Nº 1072/2004, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 2, de 02 de Julio de 2004

Encabezamiento

RECURSO Nº 148/02

SENTENCIA Nº 1072/04

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA. SALA DE LO

CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN SEGUNDA

Ilmos. Sres.

Presidente

Don Edilberto Narbón Lainez

Magistrados

Don Manuel Domingo Zaballos

Doña María José Alonso Mas

Valencia, dos de julio de 2004

Visto el recurso contencioso administrativo interpuesto por la Procuradora Doña Cristina Bueso

Guirao, en nombre y representación de PANADERIA BOLLERIA LOPEZ, contra acuerdo del

Ayuntamiento de Alcira dictado el 25-7-01, por el que se aprueba el proyecto de reparcelación del

polígono industrial CARRETERA DE ALBALAT; habiendo comparecido en autos la Administración

demandada, representada por la Procuradora Doña Celia Sin Sánchez.

Antecedentes

PRIMERO. El 31 de enero de 2002 se presentó este recurso en nombre y representación de PANADERIA BOLLERIA LOPEZ, GRUPO HIJOS DE RAFAEL BELDA, MUNTATGES ELECTRICS GALLARDO GSN, Luis Enrique Y Luis Pablo . No obstante , se produjo desistimiento de todos ellos, salvo de PANADERIA BOLLERIA LOPEZ.

SEGUNDO. Seguidos los trámites , la actora formalizó la demanda, en la que solicitó la anulación del acuerdo impugnado, con imposición de costas al ayuntamiento. Además, solicitó el recibimiento a prueba , y la cuantía se señaló en indeterminada.

TERCERO. La contestación solicita la desestimación del recurso.

CUARTO. En fase probatoria, la actora propuso la reproducción del expediente.

QUINTO. Se abrió el trámite de conclusiones, y las partes presentaron sus escritos.

SEXTO. Se señaló para votación y fallo el 29 de junio de 2004, y se designó ponente a la Ilma. Sra. Doña Amparo Iruela Jiménez. Por necesidades del servicio, la ponencia pasó a María José Alonso Mas, si bien se mantuvo la fecha del señalamiento.

SÉPTIMO. En la tramitación de estos autos se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO. El acuerdo impugnado aprueba el proyecto de reparcelación del polígono industrial mencionado, en ejecución del PERI CARRETERA ALBALAT. Su ámbito, según señala el propio acuerdo, coincide con el fijado por la modificación de ese PERI el 29-3-00; la superficie total es de algo más de 928.000 metros cuadrados. Se trata de suelo urbano de uso industrial y en su mayoría consolidados por la edificación.

En el proyecto se afirma expresamente que se han tenido en cuenta las cesiones de viales realizadas con anterioridad, a efectos del cómputo de las superficies de las fincas de aportación. Las parcelas , art.70 LRAU, sigue diciendo el acuerdo, se valoran de acuerdo con su aprovechamiento objetivo; pudiéndose aplicar coeficientes correctores cuando la parcela adjudicada no quede superpuesta con la originaria. En cuanto a las parcelas de resultado, el aprovechamiento real se ha corregido mediante la aplicación de coeficientes de homogeneización, obtenidos a partir de los señalados en el Real decreto 1020/93; se aplican también coeficientes de situación y al efecto se señalan cinco diferentes zonas. Por último, se aplica también un coeficiente de compatibilidad de usos.

En cuanto al pago al urbanizador, se establece en metálico debido al alto grado de consolidación de los terrenos. Por esta misma razón, se intenta seguir al máximo la regla de la superposición, compensando los aprovechamientos difíciles de materializar.

En lo que atañe a los costes de urbanización , se incluyen en la cuenta de liquidación provisional algo más de 78 millones de pesetas correspondientes a obras realizadas con anterioridad; asimismo, las obras se sujetan al pago de algo más de 48 millones de pesetas, como obra externa al sector Carretera Albalat pero repercutible en el mismo. Por el contrario, los afectados serán satisfechos por el coste derivado de la ejecución del colector general que discurre por el polígono, por algo más de 70 millones de pesetas; queda pendiente por parte del técnico redactor del proyecto el cálculo de la cantidad a satisfacer por el polígono Tisneres y por el Hospital de la Ribera, que también vierten sus aguas a ese colector. El coste total, incluyendo el beneficio del urbanizador, queda en 2161877055 pesetas, de lo que habrá que deducir el I.V.A. y lo correspondiente a los polígonos citados , incluyendo el de San Bernabé.

En cuanto al cálculo del valor por metro cuadrado, el proyecto efectúa un muestreo con tres testigos, de los que elimina el primero por ser de uso terciario y no industrial, que es el predominante; sacando la media aritmética de los otros dos testigos, el resultado es de 45000 pesetas por metro cuadrado. El aprovechamiento tipo se fija en 0,7422. Los costes de urbanización se calculan en 2999 pesetas por metro cuadrado. El coste de la construcción se fija en 18172 pesetas por metro cuadrado. El coeficiente de beneficios de la promoción inmobiliaria se fija en 1,4. De este modo, el valor del suelo bruto queda en 7370 pesetas por metro cuadrado.

Don Pedro Antonio, representante de la hoy actora , adujo en vía administrativa que el proyecto debe eliminar entre sus costes aquellos que se refieren a elementos y obras actualmente existentes y que son de utilidad en la futura urbanización. Señala además que el coste de la carretera VV 1101 no debe ser soportada exclusivamente por los propietarios del polígono. Por lo demás, debería justificar le proyecto lo relativo al criterio de valoración de las superficies a adjudicar; y debería disminuirse el valor del metro cuadrado de suelo homogeneizado, que no debería ser de 11892 pesetas. Señala además que las naves se adquirieron libre de cargas, por lo que el vendedor es quien debería asumir el pago de 10048500 pesetas; cantidad ésta que debería deducirse de los 40.402.274 pesetas.

Se acordó estimar la primera alegación, en el sentido de incluir todos los elementos preexistentes que sean aptos para la urbanización. En cuanto a la carretera, se acordó desestimar la alegación, ya que la carretera se encuentra incluida dentro del ámbito del PAI y por tanto su ejecución corresponde a los propietarios; si bien existe un convenio con la Diputación por la que ésta financia las obras de bordillo a bordillo. En cuanto a la justificación de los criterios de valoración de las parcelas a adjudicar, se entiende que la justificación se halla en el propio proyecto. Por lo que respecta al valor de las parcelas , se estima la alegación y se deja en 7370 pesetas por metro cuadrado, que es lo que se refleja por lo demás en el cuerpo del acuerdo. En cuanto a la adquisición libre de cargas, la alegación es desestimada de conformidad con el art.21 de la ley 6/98. Por último, los excesos o defectos de aprovechamiento no derivan de las construcciones existentes, sino de la diferencia entre aprovechamiento objetivo y aprovechamiento subjetivo. Ello, frente a la alegación de que a la parcela de los actores no se le pueden imputar excesos de aprovechamiento en la medida en que dicho aprovechamiento procede del PERI que estaba vigente cuando se construyó.

SEGUNDO. En la demanda, la parte actora resume en primer lugar sus alegaciones en vía administrativa, y señala que el Ayuntamiento, en cuanto a gastos de urbanización , afirmó en todo caso que se le tendría en cuenta la cantidad de 1172102 pesetas, que ya pagó en su momento, de acuerdo con los datos obrantes en el archivo municipal.

Entiende la actora que el Ayuntamiento no puede partir de cero, ya que se trata de una zona ya urbanizada por obras que son útiles para el polígono. No basta, añade la demanda, la genérica indicación de que sí se han tenido en cuenta los costes de urbanización de los elementos preexistentes y útiles.

Considera la recurrente que el proyecto atenta contra el estatuto jurídico del propietario del suelo urbano. Aduce que su parcela es suelo urbano consolidado; por lo que en ningún caso debería haber sido incluida en una actuación integrada. Ningún beneficio obtiene la parcela del recurrente a consecuencia de la actuación. Por eso, es de aplicación el art.14.1 de la ley 6/98.

Se infringe además el art.5 de la ley 6/98, al introducirse partidas que en ningún caso deben ser soportadas por los propietarios de la actuación. Más en concreto , ello se daría de forma palmaria en el caso de la carretera, que constituye un sistema general. Por lo demás, los excesos de aprovechamiento, caso de existir, ya estarían patrimonializados.

En cuanto a la carretera, se trata de una red primaria o estructural de comunicación entre Albalat y Alcira , ya que nos encontramos ante una vía supramunicipal; es más, la titular de la carretera, señala la demanda, es la Diputación.

Por lo que atañe a los aprovechamientos ya patrimonializados, no se ha tenido en cuenta el aprovechamiento subjetivo patrimonializado previamente , pese a lo que dispone el art.29 LRAU; se habría infringido así la Disposición transitoria quinta TRLS de 1992, en la medida en que los edificios del actor son anteriores a la ley 8/90. Por esta razón, no se le puede exigir cantidad alguna por exceso de aprovechamiento.

TERCERO. La contestación señala, en primer lugar, que no se aprecian defectos procedimentales que comporten la anulación de la totalidad del proyecto de reparcelación, aunque en el suplico de la demanda se alude simplemente a la anulación del acuerdo impugnado. En efecto, añade la demandada, toda la demanda gira exclusivamente en torno a la cuenta de liquidación.

Por lo que respecta a la alegación de que nos encontramos ante suelo urbano consolidado, entiende que no existe en absoluto acreditación de la consolidación del suelo en lo relativo a la urbanización.

En cuanto a la carretera , la misma se encuentra incluida en el ámbito del programa, y de ahí su inclusión; si no se hubiera incluido la misma, se habrían incluido otras cargas diferentes. La demandada encuentra su apoyo en el deber de cesión de los terrenos necesarios para los sistemas generales que el planeamiento general incluya , en su caso , en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión, como pasaría en este caso.

En lo que atañe a los servicios ya implantados , señala que de la página diez del acuerdo impugnado se colige que los mismos son efectivamente deducibles, y los computa, globalmente, en más de 78 millones de pesetas.

En lo relativo a que no se han tenido en cuenta los Derechos patrimonializados, entiende la demandada que existe en este punto falta de prueba.

CUARTO. En conclusiones, la actora reitera que se infringe el art.8 en relación con el 14.1 de la ley 6/98, ya que nos encontramos ante suelo urbano consolidado. En cuanto a la carretera , señala que se trata de una estructura de la red primaria , que debe ser costeada por la totalidad de la población a que se presta el servicio y no por los propietarios del sector, que ya vienen obligados a ceder los terrenos gratuitamente y costear la urbanización de la red secundaria o los denominados tradicionalmente sistemas locales.

Se aduce además, de nuevo, infracción de la disposición transitoria quinta TRLS de 1992.

QUINTO. El Ayuntamiento reitera que no se ha probado que nos encontremos ante suelo urbano consolidado , ya que la prueba se ha limitado a solicitar la reproducción del expediente.

SEXTO. Lo primero que hay que aclarar es que, examinado el expediente administrativo, resulta que en el mismo obran unos cuadros resumen de los servicios de que disfruta cada una de las parcelas afectadas por el expediente. Y, en concreto, respecto de PANADERIA BOLLERIA LOPEZ, de esos cuadros resulta que la misma tiene alcantarillado, agua potable, energía eléctrica, encintado de aceras y acceso rodado. Sólo le falta el alumbrado público.

Si ello es así , y el Ayuntamiento no ha realizado la más mínima actividad probatoria tendente a demostrar la insuficiencia o inadecuación de esos servicios, resulta evidente que dicha parcela es suelo urbano consolidado; ya que, como correctamente reconoce la misma demandada en su escrito de conclusiones, y ha afirmado además la sección primera de esta Sala en la sentencia de 28-10-03 , dictada en el recurso 722/99, del art.14.1 de la ley 6/98 se deduce que el concepto de suelo urbano consolidado no se identifica necesariamente con el de solar , ya que puede ocurrir que a un terreno le falte solamente concluir alguna pequeña infraestructura o realizar obras de conexión de mínima envergadura para adquirir la condición de solar. Por lo demás, este último concepto, el de solar , depende de la legislación autonómica; el art.6 LRAU nos ofrece un concepto de solar bastante más estricto que el recogido tradicionalmente en la legislación supletoria estatal, y carecería de sentido que el concepto de suelo urbano consolidado, al que la ley 6/98 atribuye un específico estatuto jurídico, se identificara sin más con un concepto, como el de solar, que depende exclusivamente de la legislación autonómica.

Además de todo ello, estamos ante un programa de actuación integrada en suelo urbano. Con independencia de que la viabilidad de los PAIS en esta clase de suelo resulta excepcional, tal como se deduce del art.10.2 del Decreto 201/98, hay que añadir , además, que en el caso de autos el propio ayuntamiento reconoce que la mayor parte de los terrenos afectos por la actuación constituyen suelo consolidado por la edificación. Pues bien, aunque desde luego suelo consolidado por la edificación y suelo consolidado por la urbanización no se identifican exactamente, tampoco se puede presumir que el Ayuntamiento haya permitido la consolidación edificatoria de una zona sin exigir la urbanización simultánea a la edificación, en los términos que prevé el art.40 RGU. En suma, podría eventualmente decirse que, en los casos en que el suelo urbano se halla consolidado por la edificación en un alto grado, como ocurre en el caso que nos ocupa, operará en ocasiones una suerte de presunción judicial (art.286 LEC) de que concurren también los requisitos de consolidación por la urbanización.

Todo ello , sin embargo, no nos permite excluir sin más al recurrente de la actuación integrada, en la medida en que, tal como está redactada la demanda, ninguna impugnación indirecta realiza la misma de los instrumentos, como el PAI o la modificación del PERI acontecida en el año 2000, que han procedido a delimitar el ámbito de la actuación; de esta manera, el principio de congruencia nos impide proceder del modo señalado.

SÉPTIMO. Sin embargo , es evidente que la consideración de que nos encontramos ante suelo urbano consolidado, sin que la Administración haya probado en modo alguno, y ni tan siquiera aducido, la insuficiencia o inadecuación de los servicios concretos de esa parcela, deberá tener su reflejo en el descuento de los costes efectivos de la urbanización de que esa parcela ya dispone. Hay que tener en cuenta que, sin perjuicio de la exigibilidad de cuotas de urbanización pendientes y no prescritas procedentes de aquel acuerdo , teniendo en cuenta lo que luego se dirá sobre el art.21 LRAU, esta Sala ha dicho con reiteración que no tiene sentido exigir sin más a los propietarios la reurbanización de sus parcelas hasta el infinito; en suma, si éstas se hallaban urbanizadas, la Administración no puede, sin haber probado la obsolescencia o inadecuación de la urbanización anterior, volver a exigir nuevas cuotas de urbanización. La ST.S. de 30-3-00(A.4916) afirma con claridad que, una vez adquirida la condición de solar, se adquiere de una vez por todas la condición de suelo urbano consolidado, con todas sus consecuencias.

En suma , desde el momento en que consta en el expediente que el 29-6-93 se exigieron ya a la inicial parcela catastral de la que después se segregarían la de la actora y otras once más unas cuotas de urbanización, lo que no puede hacer la Administración, como tiene dicho reiteradamente la Sala, es exigir de nuevo, incluso hasta el infinito , nuevas cargas de urbanización a los propietarios, a menos que aquélla justifique cumplidamente la obsolescencia de aquélla. Ello, sin perjuicio de que sí sean lógicamente exigibles , como luego se verá, las cuotas de urbanización que quedaron pendientes de pago por el anterior titular.

OCTAVO. En lo relativo a la carretera Alcira-Albalat, hay que decir , en primer lugar, que si bien es cierto que la LRAU ha tratado de liquidar la tradicional distinción entre sistemas locales y generales, lo cierto es que la legislación básica estatal , vinculante para esta comunidad Autónoma, sí recoge en sus arts. 14 y 18 esa dualidad de conceptos. Pues bien, lo cierto es que una carretera que une dos capitales de municipio es evidentemente una infraestructura de índole supramunicipal, cualquiera que fuere su titularidad; por lo que, conforme al art.17.2 B LRAU, nos encontramos ante una dotación de la red primaria o estructural de dotaciones públicas, que forma parte por tanto de la ordenación urbanística estructural.

La administración demandada se limita a decir que la carretera en cuestión ha sido incluida por el planeamiento dentro del correspondiente ámbito de gestión, esto es, dentro de la unidad de ejecución. Sin embargo , si se lee el art.14.2 de la ley 6/98, relativo a los deberes de los propietarios en suelo urbano no consolidado (no olvidemos que a estas alturas no es posible, en el presente procedimiento, extraer todas las consecuencias de la consideración de la parcela del actor como suelo urbano consolidado), se observa con claridad que, en relación con los sistemas generales, lo que se exige es la cesión del suelo necesario para los mismos, cuando se hallen comprendidos en la actuación; pero en modo alguno el precepto exige a los propietarios de un suelo que, no se olvide , es urbano, a costear en su totalidad las obras correspondientes a un sistema general, por mucho que éste atraviese la actuación en cuestión. Pensemos, a fortiori, que en el caso del suelo urbanizable, donde los propietarios como es obvio tienen unos deberes más gravosos de lo que ocurre en el suelo urbano , el art.18 de la ley 6/98 alude al costeamiento y en su caso ejecución de las infraestructuras de conexión de los sistemas generales exteriores a la actuación, y en su caso, las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de esos sistemas. Aun cuando es verdad que la demandada aduce que la carretera ha sido incluida en el correspondiente ámbito de gestión, es incomprensible que un instrumento de planeamiento municipal, como es el plan de reforma interior o el propio programa de actuación integrada , hayan conseguido incluir la totalidad de un sistema general cuyo ámbito territorial excede del término municipal dentro de su ámbito de actuación.

A mayor abundamiento, la demandada ni siquiera alude a la posible consideración de la vía en cuestión como travesía, ni extrae eventuales consecuencias de dicha calificación.

NOVENO. En lo relativo a los Derechos patrimonializados, es verdad que la disposición transitoria quinta TRLS de 1992 comporta, obviamente, que cuando se den las circunstancias previstas en el mismo, el aprovechamiento efectivamente materializado sobre parcela queda incorporado al patrimonio de su titular; lo que significa que su aprovechamiento subjetivo será, como mínimo, el así patrimonializado , aun cuando el derivado del nuevo planeamiento pudiera ser inferior. Y, de hecho, la misma consideración se extrae del análisis del art.28 de la ley 6/98, relativa a las valoraciones en el suelo urbano afectado por planes de reforma interior. Del expediente Administrativo se deduce que la superficie aportada es de 530,06 metros cuadrados de suelo, con un techo de 502,91 metros cuadrados. En cambio, en cuanto a la adjudicación, se aplica un coeficiente de edificabilidad de 0 ,65, y de ahí resulta que al actor se le adjudica un techo edificable de 344,54 metros cuadrados, a los que se aplica no obstante un coeficiente de homologación de 2,43 y un coeficiente de uso terciario de 0,51. El resultado de la aplicación de esos coeficientes a 344.54 metros cuadrados arroja como resultado 583,07 metros cuadrados de techo, que es superior a la edificación que los actores tenían ya patrimonializada. Por lo tanto, de ello resulta , no que la Administración haya ignorado la patrimonialización de la edificación, sino simplemente la existencia de un exceso de aprovechamiento, sobre el ya patrimonializado, de 80,16 metros cuadrados de techo; y de ahí lo que señala en este punto la cuenta de liquidación. En este punto, por tanto, procede desestimar el recurso..

UNDÉCIMO. Procede desestimar el alegato de la parte actora relativo a que se adquirió la finca libre de cargas. Aun cuando en puridad en la demanda no esgrime este argumento, que sí fue aducido en vía administrativa , lo que nos exoneraría en este momento de su examen, conviene aclarar que el art.21 de la ley 6/98 establece con claridad un mecanismo de subrogación real; de forma que las cargas urbanísticas se transmiten a los adquirentes de las parcelas, sin perjuicio de las consecuencias de índole jurídico civil, como eventualmente incluso la resolución del contrato, que pueda tener la adquisición de una finca sobre la que pesan cargas urbanísticas, en los términos del precepto citado.

DUODÉCIMO. Por lo expuesto, procederá anular el acuerdo impugnado, si bien no en su totalidad, sino sólo en cuanto a los extremos que han ido refiriéndose.

Fallo

ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso contencioso administrativo interpuesto por la representación procesal de PANADERIA BOLLERIA LOPEZ, y en consecuencia ANULAMOS, por contrario a derecho, el acuerdo del ayuntamiento de Alcira por el que se aprueba el proyecto de reparcelación del polígono industrial Carretera Albalat, de 25-7-01, en los extremos siguientes:

1º En cuanto que en la cuenta de liquidación se han incluido costes de ejecución de obras de urbanización como resultado del nuevo PAI.

2º En cuanto que se ha incluido en el proyecto de reparcelación el coste de ejecución de la carretera Alcira-Albalat.

Sin costas.

A su tiempo, y con certificación literal de esta sentencia, devuélvase el expediente al centro de procedencia.

Así lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Esta Sentencia ha sido leída y publicada , en audiencia pública y en el día de la fecha, por la Ilma. Sra. magistrado ponente; lo que, como Secretario, certifico.