Acerca de operadores lógicos
Última revisión
25/10/2018
Sentencia ADMINISTRATIVO Nº 116/2018, Juzgado de lo Contencioso Administrativo - Barcelona, Sección 12, Rec 108/2017 de 12 de Junio de 2018
Relacionados:
Tiempo de lectura: 16 min
Orden: Administrativo
Fecha: 12 de Junio de 2018
Tribunal: Juzgado de lo Contencioso Administrativo Barcelona
Ponente: URBON REIG, IRENE
Nº de sentencia: 116/2018
Núm. Cendoj: 08019450122018100036
Núm. Ecli: ES:JCA:2018:922
Núm. Roj: SJCA 922:2018
Encabezamiento
En Barcelona, a 12 de junio de 2018
Magistrada: IRENE URBÓN REIG
Antecedentes
Fundamentos
Según resulta de las actuaciones, la parte actora es propietaria, por título de herencia, de la finca situada en el nº NUM000 de la CALLE000 de Vallirana. Según la ficha catastral, la parcela tiene una superficie de 357 m2, de los cuales, 200 m2 están ocupados por una edificación. Del resto, un total de 115,90 m2 fueron ocupados por el Ayuntamiento entre los años 2001 y 2003, estando destinados una parte a vial y otra a zona de juegos infantiles. La parte actora solicitó en su demanda que se declarara la nulidad de la actuación material y se ordenara el cese de la vía de hecho y el restablecimiento de la situación posesoria del bien copada, estableciendo una indemnización correspondiente a la ocupación material del bien, que se determinaba en un 12% del valor del bien, más los daños y perjuicios que resulten acreditados a través de los dictámenes periciales correspondientes. Para el caso de que no fuese posible la restitución 'in natura', solicitaba que se fijara una indemnización que comprendiera el valor de la finca ocupada ilegalmente más la indemnización de los perjuicios derivados de aquella ocupación parcial y por la responsabilidad patrimonial de la Administración, en los términos que resulten de los dictámenes periciales. Tras la práctica de las pruebas, y estando conformes ambas partes en que no es posible la restitución 'in natura', la actora ha concretado su petición, solicitando que se declare la nulidad de la actuación material denunciada y que se fije la indemnización correspondiente al valor de la finca ocupada en 69.651,26 euros , más el 5% de premio de afección, más los intereses de demora devengados desde la fecha de la ocupación. Solicita además que se reconozca una indemnización por los perjuicios derivados de aquella ocupación parcial concretados en el 25% del justiprecio indicado o bien en el importe de las cuotas tributarias indebidamente ingresadas, con imposición de las costas al Ayuntamiento de Vallirana.
La parte demandada se ha opuesto a la demanda. En su escrito de contestación a la demanda alegó que entre los años 1995 y 1996, después de que los entonces representantes del Consistorio explicasen al propietario de la finca, el Sr. Nicanor (padre de la actora), la intención del Ayuntamiento de llevar a cabo en un futuro los trabajos de urbanización del parque y la posibilidad de abrir un nuevo vial que daría acceso a la finca por su parte posterior, el Sr. Nicanor realizó un ofrecimiento de cesión de la porción de finca afectada, aportando en prueba de ello un documento sin fecha firmado por el Sr. Nicanor. Además, aporta instancia del Sr. Nicanor, de 12 de junio de 2003, por la que solicita licencia para la construcción de vallas laterales y puerta posterior de acceso a la finca por el nuevo vial. Señala la demandada que estos documentos ponen de manifiesto que la ocupación se realizó con el consentimiento del entonces propietario del inmueble, y alega que el nuevo vial supuso un beneficio considerable para la finca del recurrente, pues actualmente existe la posibilidad de acceder con coche a la finca y aparcarlo dentro. La demandada reconoce que el Ayuntamiento carece de título, pues al caer el propietario enfermo no pudo llegar a formalizar el convenio que se había pactado verbalmente, y que tenía por objeto la transmisión de la propiedad a favor del Ayuntamiento a cambio de una compensación que tenía en cuenta el aumento de valor del resto de la finca derivado de las obras de urbanización del vial, pues la administración no giró al Sr. Nicanor contribuciones especiales por esta urbanización. Alega que no es posible la restitución, por lo que procede la indemnización sustitutoria equivalente al valor del bien. Sin embargo, considera que no procede indemnización por daños y perjuicios complementarios. Y ello, en primer lugar, porque el resto de la finca no sólo no ha sufrido ningún demérito por la ocupación, sino que se ha beneficiado del vial de acceso, que le ha otorgado un mayor valor. Por otro lado, considera que no procede la indemnización por responsabilidad patrimonial de la administración, pues para ello, conforme exige la disposición adicional primera de la Ley de Expropiación Forzosa, es necesario que se acredite haber sufrido un daño efectivo e indemnizable, que no se ha determinado ni acreditado. En caso de que se fije la indemnización, alega que tendría que tenerse en cuenta que la apertura del vial ha reportado un beneficio considerable a la finca, y considera que fijar la indemnización en un 25% del valor del bien no tiene justificación y supondría un enriquecimiento injusto para la actora. Considera que es improcedente reclamar el resarcimiento por los impuestos satisfechos, pues el pago del tributo correspondía a la actora por ser la propietaria del bien. Además, considera que si por alguna razón la actora entiende que ha satisfecho erróneamente el IBI o el impuesto de sucesiones ha de solicitar a la Administración competente la devolución de ingresos indebidos, siendo inadmisible que lo solicite por vía indemnizatoria, más cuando la acción prescribe a los cuatro años. Alega además que esta petición no ha sido formulada en vía administrativa, Además, respecto al impuesto de plusvalía, relativo a la herencia, alega que la actora ha interpuesto recurso en otro juzgado, por lo que habría que inadmitir la pretensión por litispendencia. En fase de conclusiones, tras la práctica de la prueba pericial, la parte demandada ha solicitado que se declare la imposibilidad de restitución del suelo litigioso, y que se desestime la demanda en cuanto a: a) los intereses que se reclaman anteriores a la reclamación en vía administrativa; b) la indemnización del 25% por la vía de hecho; c) la indemnización de l2% por la ocupación temporal. Solicita además que se inadmita o subsidiariamente se desestime la demanda en cuanto a la pretensión de indemnización por impuestos abonados, y en su caso, que se fije como valor del suelo litigioso la suma de 35.429,31 euros.
El Ayuntamiento ha reconocido haber ocupado sin seguir el procedimiento expropiatorio un total de 115,90 m2 de la finca propiedad de la actora, estando ambas partes de acuerdo en que no es posible la restitución de la posesión del bien ocupado, por lo que procede indemnizar su valor. La parte actora presentó un informe pericial, elaborado por un arquitecto técnico, diplomado en valoraciones de bienes y tasación de daños, que valora la porción de suelo ocupado, a fecha 2 de marzo de 2017, en 70.994,55 euros. Para contradecir este informe, la administración demandada ha presentado un informe, elaborado por el arquitecto municipal. En este informe, el técnico municipal se muestra conforme con la base metodológica del informe del Sr. Doroteo, pero discrepa en los coeficientes empleados para la homogeneización de las muestras, en concreto:
1) Considera que, dado que las muestras son extraídas de portarles inmobiliarios, debe de tenerse en cuenta que los precios de salida acaban reduciéndose tras la negociación, por lo que deben corregirse en al menos un 5%.
2) La superficie de las muestras que se publican en los portales inmobiliarios hace referencia a la superficie útil, no construida. Considera que para viviendas entre medianeras en régimen de división horizontal y de libre mercado, se debe aplicar un coeficiente del 85%.
3) Debe de tenerse en cuenta que la compraventa de bienes que se publican en portales inmobiliarios está gestionada por agentes inmobiliarios, que perciben una comisión por la gestión que, como norma general, es del 5%.
4) Debe aplicarse una reducción del aprovechamiento, motivado por el hecho de que el uso comercial es mayoritario en las plantas bajas de los edificios, siendo el precio unitario de venta de los locales comerciales un 15% más bajo que el de las viviendas.
5) Discrepa también el arquitecto municipal en la valoración del precio de construcción, pues se han considerado unas tasas de licencia del 3,5%, cuando en el municipio de Vallirana, conforme a las ordenanzas, esta tasa representa el 3,8% del coste de construcción.
Analizando cada una de estas cuestiones se llega a las siguientes conclusiones:
1) Ambos peritos afirman, y es un hecho generalmente conocido, que en caso de compraventas de segunda mano, como consecuencia de la negociación, el precio de la oferta suele reducirse en un 5%, no así en caso de obra nueva. Dado que cinco de las seis muestras que se analizan son de segunda mano, para calcular el precio por m2, antes de aplicar el coeficiente del 1,04, debe reducirse el precio en un 5% en las cinco muestras de vivienda de segunda mano.
2) En relación a si la superficie a la que hacen referencia los anuncios es superficie útil o construida, el perito de la actora sólo pudo localizar una de las viviendas en el catastro, la situada en la calle CALLE000 NUM001 (pues en las demás no constaba la dirección exacta), comprobando que los m2 que figuraban en el anuncio correspondían a la superficie construida más los elementos comunes. El Sr. Doroteo ha explicado que en las ofertas normalmente figura la superficie construida, porque ello rebaja el precio por m2 y hace el inmueble mas atractivo para la venta, pero que no incluyen generalmente los elementos comunes. Afirma que el porcentaje a considerar de elementos comunes sería entre un 3 y un 5 %. Sin embargo, teniendo en cuenta que la superficie a valorar es de 115,90 m2 de suelo, un 5% equivaldría a 5,79 m2, lo que resulta palmariamente insuficiente para incluir escaleras y ascensor, por lo que se estima más adecuado aplicar el porcentaje del 15 %, como hace el arquitecto municipal, teniendo en cuenta que se trata de un solar pequeño. El coeficiente reductor del 85% debe aplicarse en todas las muestras, con excepción de la última, que es la situada en la CALLE000 NUM001, que incluía ya en la superficie anunciada los elementos comunes.
3) La parte demandada, en su escrito de conclusiones, ha aceptado que no procede un ajuste por razón de gastos de comercialización, pues ya se encuentran incluidos en el coeficiente K (del 1,4). No procede en consecuencia aplicar ningún coeficiente reductor por este concepto.
4) En relación a la valoración de la planta baja, la demandada, en su escrito de conclusiones, también acepta que no es procedente realizar ningún descuento. Así lo entiende también este Juzgador, pues el menor precio de venta se compensa con el menor coste de la construcción.
5) El perito de la actora está de acuerdo en que para el cálculo del valor de construcción debe de considerarse un porcentaje del 3,8 %, en lugar del 3,5 % en concepto de 'licencias de obras e impuestos sobre la construcción', y ello porque es el exigible en el municipio de Vallirana. Procede por tanto corregir el cálculo teniendo en cuenta esta modificación aceptada.
Al valor resultante debe añadirse un 5% de premio de afección.
La parte actora solicita además el pago de los intereses de demora de la cantidad resultante devengados desde la fecha de la ocupación. Si la valoración se hubiera realizado por referencia a la fecha en que tuvo lugar la ocupación (año 2003) , ciertamente procedería el abono de los intereses de demora devengados durante el periodo transcurrido entre la ocupación y el pago, pues sería la forma de indemnizar a la actora por los perjuicios derivados de no disponer del dinero en la fecha de ocupación. Sin embargo, la actora ha reclamado una indemnización por el valor del bien en la fecha de la reclamación administrativa (año 2017). La actora no puede pretender beneficiarse por un lado del mayor valor del bien experimentado como consecuencia de la inflación y al mismo tiempo reclamar intereses desde la fecha de la ocupación, pues ello daría lugar a un enriquecimiento injusto. Si la actora ha optado por valorar el bien en la fecha de la reclamación administrativa, los intereses de la suma adeudada deben calcularse desde la fecha de esta reclamación. En contra de lo argumentado por la demandada, la actora sí se encuentra legitimada, por ser heredera de su padre, para reclamar la totalidad de los perjuicios causados, sin perjuicio de las relaciones privadas entre los herederos.
En el presente caso ha quedado acreditado un daño efectivo derivado de la falta de un expediente expropiatorio (equivalente a su nulidad). Y es que durante todos los años en que se mantuvo la situación de ocupación, el propietario de la finca vino obligado a abonar el IBI de la parte de finca ocupada, que no hubiera tenido que abonar de haberse llevado a cabo la expropiación al tiempo de la ocupación. Además, como consecuencia de la falta de procedimiento expropiatorio, tuvo que abonarse una cantidad más elevada en concepto de impuesto de plusvalía y de impuesto de sucesiones. La parte actora ha presentado un informe pericial para cuantificar los impuestos abonados de más. Para realizar el cálculo correspondiente al IBI, el perito calcula el porcentaje que sobre el total del solar ha sido ocupado por el Ayuntamiento (33,69%), y multiplica este porcentaje por el valor del suelo y el tipo. El Ayuntamiento ha criticado este dictamen, pero no ha indicado una fórmula alternativa para realizar este cálculo, por lo que es el informe pericial de parte el que debe de ser tenido en cuenta para el cálculo de la indemnización. Este informe valora en 9.623,92 euros las cuotas de IBI ingresadas de más desde el 2004, a pesar de que la ocupación habría tenido lugar entre los años 2001 y 2003, según el propio Ayuntamiento. El mismo porcentaje del 33,69% es aplicado sobre la cantidad abonada del impuesto de plusvalía y el de sucesiones, estimando también correcto este cálculo. No se aprecia litispendencia por el hecho de que se haya impugnado la liquidación del impuesto de plusvalía, pues en este caso no se está impugnando la liquidación, sino que se está exigiendo una responsabilidad patrimonial a la administración por los importes abonados. No obstante, caso de anularse la liquidación y tener que devolver el Ayuntamiento el total abonado, debería realizarse la oportuna compensación.
En virtud de todo lo expuesto
Fallo
ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la representación procesal de Margarita declarando contraria a Derecho la actuación material consistente en la ocupación, sin título, por parte del Ayuntamiento de Vallirana, de una parte del inmueble propiedad de la recurrente situado en el número NUM000 de la CALLE000 de Vallirana, destinándolo en parte a vial y en parte a zona de juegos infantiles. Se condena al Ayuntamiento a abonar a la actora, en concepto de indemnización correspondiente al valor de la finca ocupada, la cantidad que resulte de corregir el informe pericial del Sr. Doroteo en la forma indicada en el fundamento de derecho segundo, más los intereses legales desde la fecha de la reclamación administrativa. El Ayuntamiento deberá además indemnizar a la recurrente en la suma de 26.006,61 euros, por los daños y perjuicios causados.
Todo ello sin imposición de costas a ninguna de las partes.
Contra esta Sentencia cabe interponer recurso de apelación conforme establecen los artículos 81 y 85 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa dentro del término de quince días siguientes al de la notificación de esta resolución, ante este Juzgado.
Así por esta Sentencia, de la que se unirá certificación a los autos originales, definitivamente juzgando en primera instancia, la pronuncio, mando y firmo.