Sentencia Administrativo Nº 1163/2014, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 645/2010 de 04 de Abril de 2014

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA.

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

Sección Tercera.

Procedimiento Ordinario 645/10

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. Luis Manglano Sada.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. Rafael Pérez Nieto

Dª. Mª Belén Castelló Checa.

SENTENCIA Nº. 1163/14

Valencia, cuatro de abril de dos mil catorce.

Vistos por la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, los autos del presente recurso contencioso administrativo número 645/10, interpuesto por D. Constantino , representado por el Procurador Sra. Arnau Arnau y dirigido por el Letrado Sra. Vila Ribes, contra el Tribunal Económico-Administrativo Regional de la Comunidad Valenciana, representado y dirigido por el Abogado del Estado.

Siendo Ponente la Ilma. Sra. Doña Mª Belén Castelló Checa quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 1 de abril de 2010, por la representación procesal del actor se interpuso en tiempo y forma recurso contencioso administrativo contra la resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de la Comunidad Valenciana de fecha 30 de noviembre de 2009, por la que se desestima la reclamación económico-administrativa NUM000 formulada por el actor frente la resolución de fecha 27 de febrero de 2006 que estima parcialmente el recurso de reposición, rectificando la superficie de la parcela y estableciendo un valor catastral de 142.140 euros, interpuesto por el actor contra la notificación individual del valor catastral del bien inmueble urbano sito en Xátiva, Valencia, DIRECCION000 número NUM001 , con referencia catastral NUM002 , consecuencia del procedimiento de valoración colectiva del municipio de Xátiva, con efectos catastrales desde el 1 de enero de 2006, atribuyéndole un valor catastral de 142.140 euros.

Una vez admitido a trámite el recurso y reclamado el expediente administrativo, se dio traslado a la parte recurrente para que formalizara la demanda, lo que hizo en fecha 26 de octubre de 2010, donde tras exponer los hechos y fundamentos que estimó pertinentes terminó suplicando que 'dicte en su día sentencia por la que estimando el presente recurso interpuesto por mi representado contra la Resolución del Tribunal Económico-administrativo de Valencia de fecha 30/11/2009, desestimatoria de la Reclamación, contra la asignación de nuevo valor catastral al inmueble sita en el término municipal de Xátiva con referencia catastral NUM002 , por estimar que dicha Resolución no se halla ajustada a Derecho, dictando sentencia por la que:

A) Se estime el presente recurso contencioso-administrativo interpuesto contra la resolución del Tribunal Económico-Administrativo regional nº NUM000 de fecha 30/11/2009, que desestimó la reclamación contra la asignación de nuevo valor catastral individualizado relativo al inmueble sito en el término municipal de Xativa, Partida Bixquert, DIRECCION000 con referencia catastral NUM002 , por estimar tal resolución contraria a derecho.

B) Se declare la nulidad del nuevo valor catastral individualizado por ser contrario a derecho por nulidad de la Ponencia de Valores aprobada por resolución de fecha 29 de junio de 2005, por razón de que el valor catastral asignado a dicha parcela en dicha Ponencia supera el valor de mercado, vulnerando el artículo 23.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario .

C) Subsidiariamente, se declare la nulidad de la notificación individual del nuevo valor catastral por falta de motivación.

D)En todo caso, que se declare que es de aplicación el coeficiente correctores F) de las Normas Técnicas de Valoración previstas en el Real Decreto 1020/1993.'

SEGUNDO .-Se dio traslado al Abogado del Estado para que contestara en el plazo de veinte días, lo que realizó mediante el pertinente escrito presentado en fecha 13 de diciembre de 2010, alegando los hechos y fundamentos jurídicos que estimó pertinentes y suplicando que se dicte sentencia por la que se declare la conformidad a derecho de la resolución impugnada de adverso, absolviendo a la administración del presente recurso.

TERCERO.- Mediante Decreto de fecha 7 de febrero de 2011 la cuantía del recurso se fijó en indeterminada.

CUARTO - Habiéndose solicitado por las partes el recibimiento del procedimiento a prueba, y acordado por la Sala, se celebraron las declaradas pertinentes y se concedió a las partes el trámite de conclusiones, y una vez presentados sus escritos, se declararon conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo del recurso el día 25 de marzo de 2014, fecha en la que tuvo lugar la deliberación y votación.

Fundamentos

PRIMERO .- Constituye el objeto del presente recurso la resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de la Comunidad Valenciana de fecha 30 de noviembre de 2009, por la que se desestima la reclamación económico- administrativa NUM000 formulada por el actor frente la resolución de fecha 27 de febrero de 2006 que estima parcialmente el recurso de reposición, rectificando la superficie de la parcela y estableciendo un valor catastral de 142.140 euros, interpuesto por el actor contra la notificación individual del valor catastral del bien inmueble urbano sito en Xativa, Valencia, DIRECCION000 número NUM001 , con referencia catastral NUM002 , consecuencia del procedimiento de valoración colectiva del municipio de Xativa, con efectos catastrales desde el 1 de enero de 2006, atribuyéndole un valor catastral de 142.140 euros.

La resolución recurrida desestima la reclamación presentada señalando que a la parte reclamante, si entiende que le valor catastral reducido y corregido asignado en 2006 de 142.140,00 euros (correspondiente a una parcela de 6.180 m2 de superficie) es excesivo y sobrepasa esta limitación legal, le incumbe la prueba de esta afirmación. No se ha aportado elemento probatorio alguno del exceso de valoración, manifestando simplemente su discrepancia con el nuevo valor catastral asignado al inmueble de su propiedad, objeto de la presente reclamación, por considerar que el valor no está motivado, y no se han aplicado coeficientes correctores oportunos, sin adjuntar documentación técnico jurídica que acredite y justifique los extremos alegados probatorios de la inedificabilidad, forma irregular o depreciación funcional que manifiesta el recurrente.

SEGUNDO.- La parte actora articula su pretensión estimatoria de la demanda alegando en síntesis, que interpone el recurso indirectamente contra la Ponencia de Valores publicada en el BOP de 29 de junio de 2005, en cuanto sea necesario para los objetivos directos del recurso, tal y como admite la sentencia del TSJ 162/2010, y en concreto que;

-El valor catastral determinado es superior al de mercado. Se infringe lo dispuesto en el artículo 23.2 de la Ley del Catastro . La finalidad del estudio de mercado es establecer unos valores catastrales que resulten referidos a los valores de mercado, tal y como señala la sentencia del Tribunal Supremo 162/2010 .

-Falta de motivación del acto individualizado de valoración catastral. Se desconoce el procedimiento seguido para la corrección de errores aprobada en el expediente 275.580/05, y los criterios o elementos correctores aplicados para que se minore el valor de 140 euros/m2 a 46 euros/m2.

-Incorrecta aplicación del coeficiente F, conforme lo establecido en el RD Legislativo 1020/1993.

TERCERO .- El Abogado del Estado sostiene en primer lugar la inadmisibilidad de la impugnación indirecta de la Ponencia de Valores, respecto la que además la actora no refiere cual es la disconformidad a derecho con la Ponencia de Valores, y argumenta su pretensión desestimatoria de la demanda alegando en síntesis que;

-La resolución del TEAR refiere que la valoración del inmueble fue modificada por expediente NUM003 en que se modificó la superficie de la parcela, que pasó a ser de 6.180 m2, modificándose por tanto el valor catastral.

-Si la parte recurrente entiende que el valor asignado es superior al valor de mercado, debe probarlo, no habiéndose acreditado que el valor de mercado sea inferior al valor catastral.

-No concurre falta de motivación en el acto individualizado de valoración. La notificación contiene los datos esenciales exigidos por la normativa y jurisprudencia que la interpreta.

-Respecto la aplicación del coeficiente F de las normas técnicas de valoración previstas en el RD 1020/1993, el actor se limita a solicitar su inaplicabilidad sin justificar los motivos por los cuales procede la aplicación de la misma.

CUARTO.- Sostiene el Abogado del Estado la inadmisibilidad de la impugnación indirecta de la Ponencia de Valores, alegando que no se trata de disposiciones generales, sino de actos singulares que afectan a una pluralidad de personas, resultando que las Ponencias de Valores pueden ser impugnadas mediante la reclamación correspondiente ante el TEAC, deviniendo firmes en caso contrario, no pudiendo entonces ser discutidos los parámetros de la misma, ni impugnarse la Ponencia de Valores de manera indirecta al impugnarse la notificación individual.

Esta cuestión ya ha sido resuelta por esta Sala y Sección en múltiples ocasiones, como en la sentencia de fecha 10 de junio de 2013, recurso 1353/2010 , donde hemos dicho:

['SEGUNDO.-La cuestión jurídica que se suscita en la primera de las alegaciones del escrito de contestación presentado por la Abogacía del Estado no ha sido resuelta por esta Sala de manera homogénea (entre otras razones, por los vaivenes jurisprudenciales al respecto), motivo por el cual, y al efecto de conferir una solución uniforme a la misma, es por lo que esta Sección de la Sala se constituye al efecto en el presente caso con la totalidad de sus Magistrados titulares.

La doctrina jurisprudencial actualmente vigente ( SSTS de fechas 10.2.2011 , 23.2.2012 , 31.5.2012 , 12 y 27.2.2013 y 26.3.2013 ) se decanta por la naturaleza de las Ponencias de Valores como actos administrativos, a diferencia de la inmediatamente anterior (véanse, a título de ejemplo las SSTS de fechas 25.2.2010 y 31.5.2010 ) que les atribuía una naturaleza especial, calificada como 'cuasi-reglamentaria'.

Sentado lo anterior, y al margen de otras disquisiciones que esta Sala pudiera efectuar acerca de la naturaleza de las Ponencias de Valores (quizás una especie de 'tertium genus' entre los meros actos administrativos y las disposiciones de carácter general), lo que no podemos dejar de considerar son los siguientes datos o aspectos que confluyen en las Ponencias de Valores:

Tienen carácter colectivo y van dirigidas a una pluralidad no completamente determinada de personas. De hecho, algunas de las mismas no podrán determinarse sino en el futuro (caso de nuevas construcciones a las que se aplique la Ponencia que esté vigente).

Las Ponencias de Valores tienen un contenido técnico complejo y especializado, en el que se compendian conceptos e instituciones de diversa índole (valorativa, catastral, urbanística y tributaria).

No son objeto de notificación individualizada y su publicidad está francamente menguada, pues se dan a conocer únicamente a través del anuncio de su aprobación en el Boletín Oficial de la Provincia o de la Comunidad Autónoma, pero sin que en dicha publicación se incluya el contenido completo de la Ponencia.

Precisamente como consecuencia de la conjugación de los anteriores datos, parece claro que -en la inmensa mayoría de los casos- los titulares de los inmuebles afectados por la Ponencia cuando van a tomar conciencia de la trascendencia (jurídica y, sobre todo, económica) de la Ponencia es precisamente cuando se les notifique el valor catastral de su inmueble.

Es por todo ello que, si bien la naturaleza de mero acto administrativo que la doctrina jurisprudencial actual atribuye a las Ponencias de Valores deja ya de permitir que se las considere susceptibles de impugnación indirecta con motivo de la impugnación directa de las notificaciones individualizadas de los valores catastrales -como algunas de las precitadas SSTS han afirmado expresamente-, esta Sala entiende que ello no puede impedir que en tal recurso directo frente a los valores catastrales pueda el interesado hacer valer defectos o vicios afectantes a la Ponencia cuya aplicación determina tal valor catastral (conforme ya se ha pronunciado la doctrina más actual y autorizada en la interpretación de la comentada nueva línea jurisprudencial). Otro entendimiento supondría imponer a los propietarios de los inmuebles la carga de tener que recurrir de manera directa la Ponencia, lo que, en la situación ya descrita (dadas las circunstancias antes vistas que quedan imbricadas en las Ponencias y su publicidad) no nos parece de recibo (aparte ya de que a algunos les sería materialmente imposible -caso de los propietarios de nuevas edificaciones-); razón por la cual concluimos con la afirmación de tal posibilidad, sin perjuicio -en aplicación de dicha nueva línea jurisprudencial- de que la eventual estimación de un recurso en el que se evidencien vicios invalidantes en la Ponencia ciña su eficacia al proceso de que se trate y, por tanto, únicamente a los valores catastrales impugnados en el mismo, quedando -por ello- vedada la posibilidad de anulación directa de la propia Ponencia de Valores o la de planteamiento de cuestión de ilegalidad.

La anterior conclusión torna innecesario entrar en la segunda de las alegaciones de la Abogacía del Estado, pues -conforme a lo razonado- en ningún caso vamos a proceder a la directa y propia anulación de la Ponencia de Valores.']

Siendo de aplicación lo expuesto al presente recurso, procede rechazar la causa de inadmisibilidad invocada por la Administración demandada.

QUINTO.- Sostiene la actora en su demanda, dentro del primer motivo impugnatorio, y de manera genérica, que no existe estudio de mercado en la Ponencia de Valores, el cual es elemento previo a la determinación del valor catastral.

Debe recordarse el contenido de la norma 22 del RD 1020/1993, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, que dice:

'Norma 22. Ponencias de valores.

1. Las ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del suelo y de las construcciones, así como los coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territorial al que se refieran.

2. Dichas ponencias serán realizadas por las Gerencias territoriales del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario establecidos en la norma 23.

3. Las ponencias de valores se acompañarán, en documento separado, de los análisis y las conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con los valores de mercado.

Igualmente, como documento separado, se acompañarán los catálogos de edificios y construcciones urbanas de la norma 20.

4. Previamente a su aprobación, las Juntas Técnicas territoriales de Coordinación Inmobiliaria de Urbana deberán verificar el cumplimiento de los criterios de coordinación establecidos y emitir el correspondiente informe.'

Así como el contenido de la norma 23 del mismo RD 1020/1993 que señala:

'Norma 23. Estudios del mercado inmobiliario urbano.

El Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria establecerá los criterios y contenido mínimo de los estudios del mercado inmobiliario que servirán de base para la redacción de las ponencias de valores.

Con carácter general, el ámbito territorial de estos estudios será el término municipal. No obstante, los estudios podrán abarcar un ámbito supramunicipal, cuando las circunstancias así lo aconsejen.

Estos estudios tienen por objeto la realización de una investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilación y análisis y la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado a los efectos de lo previsto el artículo 66 de la Ley 39/1988 , reguladora de las Haciendas Locales.'

Atendiendo a la referencia genérica de la actora, que se limita a señalar que no concurre estudio de mercado, debe señalarse que consta en la Ponencia de Valores, aportada en fase de prueba, como su documento dos que lleva la rúbrica 'Análisis y conclusiones del Estudio de Mercado Inmobiliario',donde tras señalar los datos territoriales, la situación socio-económica, los datos inmobiliarios, estableciendo unas conclusiones y una relación entre los valores catastrales resultantes de la aplicación de la Ponencia y los valores de mercado obtenidos, donde realiza un cuadro comparativo de valores que representa la relación entre el valor de mercado estimado y el valor catastral obtenido por la aplicación de la Ponencia, identificando las muestras de mercado tomados con la correspondiente referencia catastral y estableciendo la relación porcentual entre el valor catastral actual y los valores de referencia establecidos, incorporándose como documental las fichas de las muestras utilizadas para alcanzar tales conclusiones, conclusiones que señalan:

'Del análisis de la localización geográfica de las muestras de mercado, obtenidas en el Municipio, se puede hacer una primera aproximación a las zonas donde se concentra fundamentalmente la oferta inmobiliaria. De esta manera podemos considerar que dicha oferta es especialmente relevante en el caso de la ciudad, en donde se localizan promociones de viviendas colectivas y actuaciones de desarrollo urbanístico de determinados suelos.

A su vez, la tipología más característica de dicha oferta de viviendas colectivas, es la correspondiente a edificios con viviendas de 3 dormitorios y 2 baños, de aproximadamente 90-100 m2 útiles y de categoría media.

El uso específico de viviendas unifamiliares es el que más abunda en el resto del término municipal, coexistiendo la oferta de segunda mano, con promociones de chalets, adosados, pareados y aislados, las denominadas comúnmente como urbanizaciones. En este caso, la oferta más característica corresponde a viviendas en 2 plantas con aprovechamiento bajo cubierta y, en algunos casos, sótano, con una superficie total entre 150-200 m2.

Por lo que se refiere a los suelos vacantes, debido a las propias características del planeamiento, se están desarrollando determinados suelos urbanizables tanto industriales como residenciales.

En cuanto al uso comercial, tiene gran significación en el casco de Xátiva, con especial relevancia en la zona del Ensanche y en aquellas calles de acceso más inmediato a la Plaza del Mercat, como son las calles Botigues y San Francesc, y las calles perimetrales al distrito ciutat como son la Albereda de Jaume I, avda del Selgas, la plaza de la Balsa y plaza del Españoleto.'

Por lo expuesto, y atendiendo a la invocación genérica de la actora de que no existe estudio de mercado en el que se base la Ponencia de Valores, debe desestimarse el motivo impugnatorio.

-A continuación debemos analizar la alegación de la actora referente a la falta de motivación del acto individualizado de valoración catastral, alegación que sostiene en base a que en la notificación individual de valores catastrales se daba un valor unitario de 140,00€/m2, con un valor de repercusión del 50,00€/m2, y un valor catastral de 328.741 euros, pero se estimó en parte el recurso de reposición interpuesto por el actor, pues la valoración del inmueble se modificó por expediente NUM003 , procediendo a rectificar la superficie de la parcela a 6180 m2, comunicando un valor de 142.140 euros, notificándole al actor un Anexo donde se mantiene el valor unitario del polígono en 140€/m2, aparece un valor unitario de calle de 46€/m2, que modifica el valor unitario de zona de 140€/m2, desconociendo el actor cual es el procedimiento y la documentación que se ha aportado en el expediente NUM003 , desconociendo además si el error se produjo en el estudio de mercado o en otro documento de la Ponencia de Valores, por lo que se le ha privado a la actora de conocer las causas para la determinación de un nuevo valor catastral y los criterios seguidos para establecerlo en 46m2.

Examinado la resolución del recurso de reposición que interpuso la actora contra la notificación, se hace constar en su fundamento de derecho tercero, que según informe del área de Urbana emitido al efecto, la valoración del inmueble se modificó por expediente NUM003 , procediendo a rectificarse la superficie de parcela, (que pasa de 6.709 m2 a 6.180 m2), notificándole el anexo, donde tal y como refiere la actora, se mantiene el valor unitario del polígono en 140€/m2, y el valor de repercusión en 50€/m2, y se establece un valor unitario de calle de 46€/m2.

No puede asumirse tal pretensión, pues en la interposición de la reclamación económico-administrativa, ya señala el actor que tiene conocimiento de la corrección de la aplicación de la zona de valor y su subsanación en el expediente NUM003 , aportando como documento en la citada reclamación el acuerdo de alteración de valoración colectiva de bienes urbanos, expediente NUM003 , ( recurso de reposición derivado de revisión catastral), donde se hace constar que teniendo en cuenta la documentación presentada en la que queda acreditada la existencia de un error en el valor catastral, obtenido por la aplicación de un valor unitario de zona incorrecto que aparece en la notificación individual de valores resultantes del procedimiento de valoración colectiva, constando también en el expediente, en relación con la finca objeto del presente recurso, resolución aportada por el actor junto a su recurso de reposición referente a notificación de fecha 1 de marzo de 2006, donde se remite al actor las notificaciones correspondientes a los recursos de reposición referentes a la finca objeto de este recurso y a otra, donde se hace constar que existía en las mismas un error en la aplicación de la zona de valor que fue subsanado con el expediente NUM003 .

Y ello sin perjuicio de que habiéndose incorporado el expediente NUM003 a instancia de la actora como prueba documental, donde se señala que el error resultó de la aplicación de la zona de valor U39 en vez de la PU39, siendo que el valor inicial de la última contempla la situación actual del polígono en cuanto a dotación de servicios urbanísticos, la misma se limite a concluir que no queda acreditado que fuese objeto de publicación.

-Desestimadas las alegaciones anteriores debemos analizar si tal y como sostiene la actora, el valor catastral determinado es superior al de mercado, por lo que debe declararse la nulidad del mismo.

Refiere que la parcela de la que es titular el actor, sita en el término municipal de Xátiva Partida Bixquert, con referencia catastral NUM002 , tiene una orografía especial, de imposible edificabilidad, por la existencia de importantes desniveles, que requiere una reparcelación, y exige una individualización que tenga en cuenta tales condicionamientos.

Señala que con el valor catastral asignado a esta parcela por m2, 46€, resulta que la hanegada tendría un valor catastral de 38.226€, y el de la parcela mínima edificable sería de 92.000 euros ( 2000m2 x 46 €/m2=92.000€). Que si en la Ponencia de Valores se ha aplicado el factor MR del 0,50 resultaría que el valor de mercado para una parcela mínima edificable es el de 184.000€ para una ocupación máxima del 15% de la superficie, lo que quiere decir que la parcela de 6.180 m2 debe tener un precio de mercado de 568.560 euros, lo que es una barbaridad.

Concluye señalando que conforme el artículo 23.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario , el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, y que en periodo probatorio intentará desvirtuar la presunción de certeza que se supone a los datos consignados en el Catastro mediante la oportuna prueba pericial.

Pues bien, practicada en el presente recurso pericial judicial, por el arquitecto D. Everardo , ratificada en sede judicial, con dictamen referido a determinar si el valor catastral es superior al valor de mercado, así como examinar la Ponencia de Valores a los efectos de determinación de las incidencias, errores o vulneraciones legales en que se haya podido incurrir al asignar el valor catastral que se impugna, dictamina los siguiente:

'Que el valor catastral de la parcela con referencia catastral NUM002 , calculado en base al Real Decreto 1020/93, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las Construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana es de 123.134,24€, frente a los 142.140€ asignados por la Gerencia del Catastro.

Que el valor de mercado de la parcela NUM002 en julio de 2005 asciende a la cantidad de 149.176,00 Euros.

Que el valor catastral de la parcela NUM002 no es superior al valor de mercado en Julio de 2005.'

Dicho informe pericial, respecto la determinación del valor catastral del suelo, parte del valor unitario de 46€/m2, y aplica los coeficientes correctores del suelo de la Norma 10 del RD 1020/1993, señalando que si bien la Administración ha aplicado para todos la Unidad, entiende que sería de aplicación el coeficiente E), referente a superficie distinta a la mínima, pues la superficie de la parcela es de 6.180m2, la parcela mínima es de 2000 m2, y el coeficiente S/SM es de 3,09, por lo tanto se le aplicará un coeficiente reductor de E=0.70 a la superficie que exceda de 2SM, en este caso 2.180 m2, y el coeficiente F), referente a la inedificabilidad temporal,pues el vial divide a la finca en dos subparcelas, una de las cuales resulta inedificable, por incumplir las condiciones de parcela mínima establecida por las ordenanzas, siéndole de aplicación a la subparcela de 481,50 m2, el coeficiente de F=0.60. Señala el informe que aplicando los factores y multiplicando por las superficies, el precio del suelo es de 246.268,48 euros, y que para obtener el valor catastral, al valor del suelo le aplica el coeficiente de relación con el mercado o RM, cuyo valor, conforme la Orden de 1998 es de 0,5, con lo que se obtiene un valor catastral de 123.134,24 euros, y concluye señalando que el valor catastral obtenido difiere en casi 20.000€ del obrante en autos, siendo que la diferencia reside en la no aplicación por parte del catastro de ninguno de los factores correctores a los que hace referencia la norma 10 de la NTV.

En relación con el valor de mercado por aplicación del método residual refiere la pericial judicial que la valoración de los suelos se obtiene por aplicación de un valor unitario a la superficie de la parcela, obteniendo el valor unitario del suelo por aplicación del método residual a cada uno de los testigos obtenidos, detrayendo del valor final del producto inmobiliario, todos los costes, restando al valor del producto todos los componentes del valor que no son del suelo, resultando un valor medio del suelo unitario repercutido a su superficie de 32,77 euros por cada metro cuadrado de suelo, viendo afectada la superficie a valorar por los mismos coeficientes que hemos aplicado para obtener el valor catastral, es decir los coeficientes E) y F), y de la misma forma que la utilizada en la obtención del valor catastral, adoptando un coste de urbanización unitario de 25€/m2, y resultando un valor final del suelo a día del informe, 25 de julio de 2012, de 125.439,43 euros, valor actualizado a 2005 conforme el IPV publicado en el INE y por el IPC de vivienda desde 2005 a 2007, en un total de 149.176,00 euros.

En trámite de conclusiones sostiene la actora que conforme señala el perito, el valor de mercado es superior al valor catastral, por lo que en principio se cumple la previsión del artículo 23.2 del TR de la Ley del Catastro , cuando establece que el valor catastral no podrá superar el valor de mercado, pero dicho precepto señala además que no es suficiente que el valor catastral sea inferior al de mercado, sino que se establece un coeficiente de referencia al mercado, siendo de aplicación el RD 1020/1993, y la Orden de 14 de octubre de 1998 sobre aplicación del coeficiente RM, por lo que al aplicar el coeficiente RM (0,5) al valor de mercado alcanzado por el perito resulta un valor catastral de 74.588,00 euros.

Para resolver tal cuestión debemos recordar que el artículo 23.2 del RD Legislativo 1/2004 por el que se aprueba el TR de la Ley del Catastro señala:

'2.El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.'

En el presente recurso, partiendo de que el citado informe pericial, resulta coherente con los parámetros que habitualmente se emplean para el cálculo del valor de mercado, debemos desestimar la alegación del actor, pues tal y como hemos expuesto, concluye el citado informe que el valor catastral no supera el valor de mercado, no pudiendo asumir la alegación del actor, pues el coeficiente RM no se aplica al valor de mercado, sino sobre los valores individualizados resultantes de la Ponencia de Valores, y es únicamente después de la aplicación del coeficiente corrector RM al valor individual resultante de la aplicación de la Ponencia de Valores, cuando entra en juego el límite del artículo 23.2 del citado Texto Refundido, límite de que el valor catastral resultante no exceda del valor de mercado, lo que se cumple en el presente recurso.

-En último lugar invoca la actora la incorrecta aplicación del coeficiente F) pues la parcela en cuestión se encuentra dividida en dos subparcelas separadas por el DIRECCION000 , y la situación al norte del citado camino con una superficie de 431,5 m2 resulta inedificable en razón de los retranqueos que establece el planeamiento, siendo que conforme establece la norma 10 del RD Legislativo 1020/1993, en caso de parcelas o subparcelas no edificadas por sus circunstancias urbanísticas o legales debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables, y mientras subsista esta condición, se aplicará a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente, lo que no se ha aplicado en la presente valoración.

Pues bien, tal cuestión ha sido analizada también en la pericial judicial, donde tal y como hemos señalado, en relación con la aplicación del coeficiente F), referente a la inedificabilidad temporal,señala que le sería aplicable un coeficiente F)= 0.60, pues el vial divide a la finca en dos subparcelas, una de las cuales resulta inedificable, por incumplir las condiciones de parcela mínima establecida por las ordenanzas, siéndole de aplicación a la subparcela de 481,50 m2, el citado coeficiente F).

Por lo expuesto, atendiendo al resultado del citado informe pericial, y conforme a la pretensión articulada por la actora en el suplico de su demanda, y reiterada en conclusiones, de que se proceda a la aplicación del coeficiente F), debe estimarse parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto, y anularse el valor catastral impugnado al resultar de aplicación el coeficiente F) de las Normas Técnicas de Valoración previstas en el Real Decreto 1020/1993, en los términos expuestos.

SEXTO . -A tenor del artículo 139 de la Ley de Jurisdicción Contencioso Administrativa , no cabe apreciar temeridad ni mala fe en las partes a los efectos de una expresa imposición de las costas procesales.

VISTOS los artículos citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso contencioso-administrativo interpuesto por Dª. Constantino , contra la resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de la Comunidad Valenciana de fecha 30 de noviembre de 2009 que desestima la reclamación interpuesta contra la valoración catastral impugnada, resoluciones que ANULAMOS en cuanto procede aplicar el coeficiente F) en los términos expuestos en el Fundamento Jurídico Quinto.

Se desestima en lo demás el recurso contencioso-administrativo formulado.

Sin hacer expresa imposición de las costas procesales.

Notifíquese la presente Sentencia a las partes haciéndoles saber que contra ella no cabe interponer recurso ordinario alguno.

Con certificación literal de la presente devuélvase el expediente administrativo al centro de su procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente designado para la resolución del presente recurso, estando celebrando audiencia pública esta Sala, de lo que certifico como Secretario de la misma. Valencia, en la fecha arriba indicada.