Sentencia Administrativo Nº 1522/2007, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, Sección 1, Rec 1367/2004 de 09 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

Recurso nº 1367/04

T.S.J.MADRID CON/AD SEC.1

MADRID

SENTENCIA: 01522/2007

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE MADRID

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION PRIMERA

RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Nº 1367/2004

ORDINARIO

SENTENCIA NUMERO 1522

PRESIDENTE

Don Alfredo Roldán Herrero.

MAGISTRADOS

Doña Clara Martínez de Careaga y García.

Doña Francisca Rosas Carrión.

Doña María Jesús Vegas Torres.

Don Francisco Javier Sancho Cuesta

Don José Félix Martín Corredera

En la Villa de Madrid, a nueve de noviembre de dos mil siete.

La Sección Primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, compuesta por el Presidente y Magistrados antes expresados, ha pronunciado la siguiente SENTENCIA en el recurso registrado con el número 1367/2004 y seguido por el procedimiento ORDINARIO, en el que se impugna la desestimación presunta de la solicitud presentada al Ayuntamiento de Brunete por los recurrentes interesando la compensación en terrenos o, subsidiariamente, económica, por la cesión de la finca registral NUM003 de dicho término municipal, con una superficie de 279,54 m2.

Son partes en dicho recurso: como recurrentes DINTEL IBERICA, SA y don Aurelio , representados por el procurador don Marco Aurelio Labajo González y dirigidos por el letrado don Félix Pérez González

Como demandado: el Ayuntamiento de Brunete, representado por el procurador don Alejandro Utrilla Palombi y dirigido por la letrada consistorial doña María Angeles Martín Cabalgante.

Ha sido ponente el magistrado don José Félix Martín Corredera , quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Admitido el recurso y previos los oportunos trámites procedimentales, se confirió traslado a la parte actora para que, en el término de veinte días formalizara la demanda, lo que llevó a efecto mediante el pertinente escrito en el que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimó oportunos, terminó solicitando que se dictara sentencia estimatoria del recurso anulando los actos impugnados en el presente recurso.

SEGUNDO.-. Formalizada la demanda se dio traslado a la parte demandada para que la contestara en el plazo de veinte días, lo que realizó mediante el correspondiente escrito, alegando los hechos y fundamentos jurídicos que estimó pertinentes, solicitando la desestimación del recurso, y que se declarara la plena adecuación a derecho de los actos administrativos impugnados.

TERCERO.- Mediante auto se acordó el recibimiento del recurso a prueba, llevándose a la practica las pruebas propuestas por las partes declaradas pertinentes, y no estimándose necesaria la celebración de vista pública se confirió traslado a las partes por término de quince días para la formulación de conclusiones y, tras la presentación de los oportunos escritos, se señaló para votación y fallo el día 8 de noviembre de 2007, fecha en que tuvo lugar.

Fundamentos

PRIMERO.- Es objeto de este recurso contencioso administrativo la desestimación presunta de la solicitud presentada al Ayuntamiento de Brunete por don Aurelio y Dintel Ibérica S.A interesando la compensación en terrenos o, subsidiariamente, económica, por la cesión de la finca de su propiedad, inscrita en el Registro de la Propiedad de Navalcarnero al tomo NUM000 , libro NUM001 , folio NUM002 , finca NUM003 , con una superficie de 279,54 metros cuadrados, actualmente incluida en el Parque Nuestra Señora de la Asunción, en la calle Real de San Sebastián. Hace más de diez años el ayuntamiento había solicitado a los anteriores propietarios, de los que traen causa los actores, y a lo que aquéllos accedieron, la cesión de ese terreno a cambio de otros igualmente urbanos y de similares características, cuya ubicación habría ser determinada. Pero como todavía no ha tenido lugar el cumplimiento por el Ayuntamiento de compensar por la cesión, aunque se hayan producido diversas propuestas al respecto, algunas del ayuntamiento no aceptadas por la propiedad y otras de la propiedad, no aceptadas por el ayuntamiento, los actuales dueños acuden finalmente a la jurisdicción frente a la desestimación presunta de su última solicitud de ser compensados en terrenos o en el equivalente económico, que presentaron en el ayuntamiento el 20 de junio de 2003 sin obtener respuesta.

Aún así, el ayuntamiento demandado opone la excepción de extemporaneidad del recurso, al considerar que se trata de un supuesto de inactividad de la Administración (art. 29.1 de la LJCA ), por lo que el recurso debió interponerse en el plazo de dos meses una vez transcurrido el de tres desde que se formuló la solicitud (20 de julio de 2003) señalando, en ese sentido, que ya en fecha 6 de abril de 1995 los propietarios solicitaron ser compensados en terrenos de futuras actuaciones. Y, en cuanto al fondo, el letrado del Ayuntamiento acentúa que fueron los demandantes quienes nunca aceptaron las propuestas del Ayuntamiento con la única intención de ver incrementado el valor de la finca.

SEGUNDO.- Por lo pronto, ha de recordarse que el Ayuntamiento de Brunete guardó silencio frente a la reclamación de los demandantes, de modo que, en contra del parecer de la administración local demandada, no estamos ante una desestimación de aquélla, pues, como establece el artículo 43.3, párrafo segundo, de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común 30/1992, de 26 de noviembre, la desestimación por silencio administrativo tiene los solos efectos de permitir a los interesados la interposición del recurso administrativo o contencioso-administrativo que sea procedente, lo que resulta lógico ante el deber inexcusable de la Administración de resolver de forma expresa, según dispone categóricamente el artículo 42.1 de la misma Ley .

Ello implica que el interesado tiene pleno derecho a reiterar sus peticiones a la Administración para que ésta resuelva expresamente, de manera que, transcurrido el plazo señalado en la Ley para tener por desestimada una solicitud, el interesado tiene expedita la vía para deducir el oportuno recurso administrativo o jurisdiccional, pero también está en su derecho de recabar una decisión expresa de la Administración, que reabrirá la posibilidad de interponer frente a ella el recuso procedente.

El que la Ley Jurisdiccional haya fijado unos plazos para deducir el recurso contencioso- administrativo (artículos 46.1 y 4 ) frente a los actos presuntos, no exime a la Administración de dictar resolución expresa ni limita el derecho del interesado a recabar de ésta que así se pronuncie, lo que, en definitiva, abre de nuevo el plazo de interposición del recurso contencioso- administrativo, ya que a la desestimación por silencio administrativo no cabe aplicarle la teoría del acto consentido y firme.

Además, la resistencia procesal de extemporaneidad opuesta por la administración local demandanda parte de un equívoco, cual es tratar un supuesto de silencio como uno de inactividad. Los supuestos de inactividad están acotados en el artículo 29 de la LJCA a los casos en que la Administración, en virtud de una disposición general que no precise de actos de aplicación o en virtud de un acto, contrato o convenio administrativo, esté obligada a realizar una prestación concreta en favor de una o varias personas determinadas. Por lo tanto, la inactividad residenciable en el artículo 29 de la ley jurisdiccional es la inactividad de carácter material por falta de ejercicio de una actividad prestacional, no pudiendo otorgarse tal carácter a la inactividad de carácter formal, que se deriva de la falta de resolución de un expediente, confundiéndose así la figura del silencio con la de la inactividad de la Administración.

Y es evidente que la contraprestación del ayuntamiento a favor de los propietarios por la cesión de terrenos precisa actos de concreción y de actos aplicativos, por lo que la excepción ha de ser rechazada.

TERCERO.- Corresponde, pues, el examen de fondo que estriba precisamente en determinar la concreción a cargo del ayuntamiento por la cesión de la finca. Como hemos visto, la pretensión de los actores es alternativa, que se les compense en terrenos o en el equivalente económico. Lo primero es inviable por la sencilla pero poderosa razón de que se trataría de un supuesto de permuta, por lo que en interpretación del art. 80 del Texto Refundido de las Disposiciones Vigentes en Materia de Régimen Local sería requisito para poder efectuarla no solo con justificar su conveniencia sino acreditar la necesidad de que el bien sea adquirido por permuta y no por otros medios (vid sentencias del Tribunal Supremo de 2 de julio de 2002 y de 17 de abril de 2001 ). Como la finca de los actores está destinada de facto al uso público y aunque la "necesidad" a que se refiere el art. 80 del TRRL integre un concepto jurídico indeterminado, no parece indicado, desde la perspectiva del interés público, que para la adquisición resulte indicada la permuta. Además, como quiera que fuera, el arquitecto municipal, en aclaraciones, explicó que el retraso en la contraprestación se debe a la tardanza en la aprobación del Plan general, por lo que no ha existido suelo disponible para llevar a cabo la compensación.

Con ello, la cuestión queda reducida a la valoración de la contraprestación, o precio de la transmisión. Los actores, con su demanda, han aportado una tasación realizada por el arquitecto don Iván , que alcanza un valor de 336.608 euros, aplicando el método residual estático y en consideración de que la parcela fuera edificable y con un aprovechamiento obtenido por la media de las edificaciones existentes en el entorno.

Frente a esa valoración, el ayuntamiento opone que ha sido realizada en base al supuesto de que la parcela fuera edificable, no concurriendo esa circunstancia porque la finca de los actores no alcanza la parcela mínima, señalada en 350 m2 por la ordenanza de aplicación. Por lo demás, no se cuestiona ni el método, ni los demás factores utilizados en la valoración, si bien por el Ayuntamiento se aporta un informe del arquitecto municipal de Brunete, fechado el 24 de mayo de 2004, en el que refleja que la parcela sería inedificable sin posibilidad de agrupación a otras por lo que considera que su valor ha de ser el inicial actualizado incrementado por el valor de infraestructuras, alcanzando el valor de 40.000 ?.

Cuando se realizó la petición, en orden a la valoración, resultaba de aplicación la Ley 6/98 , cuya exposición de motivos, en orden a las valoraciones, tiene la vocación de tratar de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su actuación.

En este sentido, el último párrafo del punto 3 de la Exposición de Motivos señalaba lo siguiente:

"El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico y a reducir la conflictividad, lo que redundará también en una agilización de la gestión urbanística y en una reducción en los costes innecesarios que su prolongación en el tiempo inevitablemente añade".

La renuncia al sistema previo se expresa igualmente en la propia exposición de motivos: se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria.

Esa efracción del sistema previo (con supresión del valor inicial, que es el determinado por el arquitecto municipal), sin embargo, no es tan acusada, pues, como resulta de la lectura del texto y ha puesto en evidencia la doctrina, en la redacción final desaparece toda alusión al valor real, regulándose los criterios y métodos de valoración teniendo en cuenta la clasificación y calificación de las fincas.

Por otra parte, ha de retenerse que la Ley 6/98 continúa con la línea de unificación de los sistemas de valoración, desplazando otros sistemas de valoración, al señalar en el art. 23.1 , que las valoraciones de suelo se efectuarán con arreglos los criterios establecidos en la presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime.

Según la Ley 6/98 en el suelo urbano y en el urbanizable incluido en ámbitos delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones de desarrollo el método de cálculo la valoración consistirá en la aplicación al aprovechamiento correspondiente del valor básico de repercusión recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que se trate, valor que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988 , reguladora de las Haciendas Locales, refleja los valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se fijan a partir de un estudio previo de dichos valores. Para el caso de que no existan o no sean aplicables lo valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de repercusión se calculará por el método residual, comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector público como por el privado.

Como en el caso que nos ocupa, se infiere del expediente que no existen ponencias de valores aplicables al caso, la valoración habría de haberse realizado conforme al método residual (art. 27 de la Ley 6/98 ).

El desarrollo del método se contiene en la Norma 16 del Anexo al RD 1020/1993, del modo siguiente:

1. Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión:

Vv= 1,40 [VR + VC]Fl

En la que:

Vv = Valor en venta del producto inmobiliario, en euros/m2

VR = Valor básico de repercusión del suelo en ?/m2e.

Vc = Valor básico de la construcción en ?/m2.

FL = Factor de localización que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socioeconómicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria. Significa una apreciación o depreciación económica derivada y determinada por el mercado, es decir, un factor o coeficiente de comercialización o de mercado que recoge o debe recoger la facilidad y movilidad del mercado y los precios como expresión monetaria del valor que alcanza en el mercado.

De todas las variables intervinientes en la fórmula, Vv y VR se pueden conocer haciendo un estudio de mercado en la zona en la que esté ubicado el terreno. El arquitecto superior Sr. Iván , en su informe, detalla ocho operaciones testigos de precio en zonas próximas. Ese número de testigos parece adecuado, como análisis de mercado, para la valoración que nos ocupa, siendo de notar que el número mínimo, cuando se trata de establecer un valor por comparación, es de seis (ver art. 75 de la Orden ECO/805/2003, de 27 marzo 2003, Normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras). Los valores obtenidos en las operaciones testigos van de 1.645 a 2.000 ? por metro cuadrado construido y el perito, establece como valor medio del metro cuadrado construido en venta la cantidad de 1.900 ?.

En su informe, se asignan los siguientes valores para los factores que operan en la fórmula

Valor final en venta: 1.900 euros/m2

Coste de construcción: 600 euros/m2

Honorarios técnicos: 7 % s/ C. Contrata

Licencias y tasas:3 % s/ C. Contrata

Gastos de promoción: 4% s/ V. Mercado

Gastos financieros:4% s/ V. Mercado

Gastos de comercialización: 2 % s/ V. Mercado

Margen de beneficio: 8,714 %

Impuestos no recuperables: 3% s/ V. suelo

Y obtiene así un valor de repercusión de 859 euros/m2.

En una suerte de paréntesis, hemos de notar que el perito no utiliza exactamente la fórmula del Decreto 1020/1993 , sino otra similar:

Rs = VM x (1 -b) - Ci

---------------------------

1 +INR

Siendo:Rs.- repercusión de. suelo

VM.- valor de venta

b.- Margen de beneficio del promotor

Ci.- Costes y gastos necesarios

INR.- Impuestos no recuperables suelo

La diferencia básica estriba en que en la fórmula de la norma 16 del Real Decreto 1093/1993 , en lugar de asignar pormenorizadamente valores a los gastos y beneficios, se utiliza el Factor constante 1,4, que corresponde al coeficiente de gastos y beneficios normales de la promoción inmobiliaria. Con todo, la Sala considera que igualmente es adecuada la formulación utilizada en la valoración y los resultados de aplicar bien las cantidades de gastos y beneficios desagregados o utilizar el factor constante no arroja diferencias significativas.

Como tenemos el valor de repercusión, para hallar el valor unitario, nos queda determinar la edificabilidad a considerar.

Partiendo de que el terreno está enclavado en un parque y que, por lo tanto, no tiene edificabilidad lucrativa asignada por el planeamiento, han de valorarse según la edificabilidad (y valoración) asignada a las parcelas próximas más representativas (vid. STS de 17 marzo 1993 (RJ 19931803) , 5 febrero 1994 (RJ 1994747), 18 junio 1994 (RJ 19945905), 24 octubre 1994 (RJ 1994 8811), 15 julio 1995 (RJ 19956273), 8 noviembre 1995 (RJ 19958757), 18 noviembre 1995 (RJ 19959500), 2 enero 1996 (RJ 1996356) y 12 abril 1997 (RJ 19973230)

El perito ha considerado que la edificabilidad que ha de considerarse para la parcela es la de 391,86 m2, que obtiene por la media de la aplicación de tres ordenanzas, de las que resultarían los aprovechamientos de 184,50, 432,00 y 559,08.

Se trata de la ordenanza de ensanche del plan de 1.981, que establece una edificabilidad de 0,66 m2/m2; de la Ordenanza 3 del Casco antiguo, de la que resultaría una edificabilidad de 2 m2/m2 y un aprovechamiento de 432 m2 y finalmente, de la Ordenanza 4 (Colectiva-manzana cerrada, del planeamiento de 1.986), de la que resultaría una edificabilidad de 559,08 m2.

La edificabilidad de la parcela resultaría, por tanto y según el perito: (184,50+432,00+ 559,08) /3 = 391,86 m2.

Pero la Sala no está de acuerdo con esta última operación. El plan de 1986, según se señala en el propio informe, no llegó a ser aprobado definitivamente, por lo que aunque eventualmente se concedieran licencias a su amparo, serían claramente ilegales. Tampoco se considera de aplicación la ordenanza 3 del casco antiguo, por las propias condiciones que refleja el perito, pues se trata de la ordenanza en manzana cerrada con patio de manzana y considera el perito que debe ser tratado como un supuesto de parcela a dos calles, por lo que asigna dos fondos edificables. El arquitecto municipal en su informe había considerado que la parcela no era edificable por no alcanzar la parcela mínima, por lo que carece de rigor hallar una edificabilidad con fondos a dos calles que no tiene la parcela.

En fin, tenemos que quedarnos, por tanto, con la edificabilidad de 0,66 m2/m2 de la Ordenanza 3 del Casco antiguo, por lo que resulta un valor para la parcela de 158.485, 5 ?, esto es, 279,54 (superficie x 0,66) x 859 ? (valor de repercusión por m2t) = 158.485, 5 ?.

CUARTO.- No se aprecian circunstancias que justifiquen la imposición de costas a ninguna de las partes (art. 139 de la Ley 29/1998, de la Jurisdicción Contencioso Administrativa ).

En atención a lo expuesto,

Fallo

Desestimar la excepción de inadmisibilidad y, entrando a conocer del fondo del asunto, estimar parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto por DINTEL IBERICA, SA y don Aurelio contra la desestimación presunta de la solicitud presentada al Ayuntamiento de Brunete por los recurrentes interesando la compensación en terrenos o, subsidiariamente, económica, por la cesión de la finca registral NUM003 de dicho término municipal, con una superficie de 279,54 m2, declarando el derecho de los recurrentes a ser indemnizados, en compensación por la cesión, en la cantidad de 158.485, 5 ? y sin hacer expresa imposición de costas.

Esta sentencia es FIRME y NO cabe contra ella RECURSO ordinario alguno. Conforme dispone el art. 104 de la LJCA , en el plazo de diez días, remítase oficio a la Administración demandada, al que se acompañará el expediente administrativo y el testimonio de esta sentencia, a fin de que la lleve a puro y debido efecto y practique lo que exija el cumplimiento de las declaraciones contenidas en el fallo. Hágase saber a la Administración que en el plazo de 10 días deberá acusar recibo de dicha documentación e indicar el órgano responsable del cumplimiento del fallo.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos y firmamos.