Sentencia Administrativo Nº 1863/2008, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 1, Rec 1378/2007 de 09 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA. SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO.

SECCION PRIMERA

ROLLO DE APELACION 1378/07

SENTENCIA Nº 1863

Ilmos. Sres.

Presidente

Don Edilberto Narbón Lainez

Magistrados

Doña María José Alonso Mas (PONENTE)

Don Josep Ochoa Monzó

Valencia, nueve de diciembre de 2008.

Visto por la Sala el recurso de apelación presentado por DON Ramón , DON Daniel Y DON Luis Carlos , representados por el procurador SR BOSCH MELIS, contra AYUNTAMIENTO ALICANTE, representado por el

procurador SRA. HIGUERA LUJAN, contra sentencia 160/07, dictada por el juzgado de lo contencioso administrativo tres de

ALICANTE. Y vista asimismo la adhesión a la apelación presentada por dicha procuradora en representación del

AYUNTAMIENTO DE ALICANTE, siendo parte apelada los sres. Daniel Luis Carlos Ramón , representados asimismo por el procurador

SR BOSCH MELIS.

Antecedentes

PRIMERO. La Sentencia recurrida estima en parte el recurso contencioso administrativo presentado contra PROYECTO DE REPARCELACION aprobado el 23 de diciembre de 2005.

Esencialmente, la Sentencia viene a decir que los terrenos de la demandante tenían la condición de suelo urbano consolidado y de solar, por lo que no procedía en absoluto su inclusión en el ámbito reparcelable. La Sentencia asimismo viene a decir que es improcedente la delimitación de la unidad de ejecución y por tanto la inclusión de los terrenos en el ámbito del programa correspondiente; considerando asimismo indebido que el PRI correspondiente hubiera incluido la parcela de los demandantes dentro del ámbito de una actuación integrada, al proceder en puridad las actuaciones aisladas.

La Sentencia viene a decir que, frente a la inactividad probatoria del Ayuntamiento, la parte recurrente presenta dictamen pericial que acredita cumplidamente la plena consolidación de los terrenos desde el punto de vista de la urbanización; de forma que no cabría duda alguna de que los mismos ostentaban ya la condición de solares , siendo pues de aplicación la doctrina de las S.S.T.S. de 10 de mayo y 30 de marzo de 2000 . Por ello, considera la Sentencia apelada que tampoco es de recibo la alegación de la demandada, de acuerdo con la cual al encontrarnos ante un PERI al que el planeamiento general había diferido la planificación del área, sería viable conforme al art. 23 LRAU la delimitación de actuaciones integradas. A este respecto, entiende la Sentencia apelada que la inclusión de suelo urbano consolidado por la urbanización en una unidad de ejecución sólo es posible cuando exista una actuación de mejora integral a desarrollar por plan especial; cuando realmente del expediente y de autos no se desprende que ese PERI estuvieran buscando una reconcepción global de la configuración urbanística de la zona, sino que se trataba de meros problemas de circulación.

La sentencia estima así infringido el régimen de los propietarios de suelo urbano consolidado que regulaba el art. 14-1 LSV ; por cuanto, si bien la ST.S. de cuatro de enero de 2007 viene a decir que es posible que los propietarios de suelo urbano puedan tener que soportar el régimen del art. 14-2 LSV vigente en aquel momento, ello será así cuando los servicios sean incompletos y por tanto no estemos ante suelo urbano consolidado por la urbanización, lo que en este caso ni siquiera se ha alegado por el ayuntamiento.

Pero se desestima la pretensión relativa a que en la cuenta de liquidación provisional figurara la extinción del arrendamiento a favor de DOÑA ESTER , señora que había venido regentando una guardería infantil hasta el 30 de junio de 2002, fecha en que dicha señora, ante la inminencia de la actuación urbanizadora por haberse notificado ya la aprobación del programa , decide dar por finiquitado el contrato de arrendamiento. Se pedían en concreto 268.62 euros mensuales desde el desalojo del inmueble hasta el momento en que pudiera reiniciarse la actividad de guardería infantil.

En este punto , la Sentencia apelada desestima el recurso porque entiende que la indemnización surgiría en todo caso cuando el Derecho se extinga a consecuencia de la aprobación de la reparcelación que declare incompatible el derecho de los recurrentes con la actuación; pero no cuando el contrato, por mutuo acuerdo , haya quedado en suspenso.

SEGUNDO. Los demandantes en la instancia presentaron recurso de apelación, en que discrepan en puridad únicamente del tema de la indemnización por extinción del contrato de arrendamiento.

Al efecto indican que, si bien ese contrato se extinguió -más bien se suspendió, entienden- en 30 de junio de 2002, ello no fue debido a la voluntad libre de las partes , sino a lo que parecía la inminente ejecución de la obra urbanizadora. Y es que en abril de 2002 se notifica la aprobación del programa; teniendo en cuenta que la arrendataria venía desarrollando un negocio de guardería infantil, absolutamente condicionado por el curso escolar y su programación, la decisión de abandonar el local fue absolutamente obligada teniendo en cuenta las circunstancias, y debida desde luego a lo que parecía el inmediato inicio de la ejecución de la obra.

Lo que sucedió es que se retrasó ostensiblemente tanto la aprobación del proyecto de reparcelación como incluso la ejecución de la obra; hasta el punto que se ha iniciado expediente de resolución del programa. Todo este retraso ha causado grave inseguridad jurídica; teniendo en cuenta que ante lo que parecía inminente actuación urbanizadora habría sido imposible encontrar un nuevo arrendatario, con la consiguiente pérdida de ingresos.

TERCERO. El Ayuntamiento se opone a la apelación en la medida en que la extinción del arrendamiento se ha debido a la voluntad de la arrendataria y no a la actuación reparcelatoria; de forma que dicha extinción se produjo en un momento muy anterior a la reparcelación. Y por lo demás hay un recurso pendiente ante el propio juzgado tres de ALICANTE presentado por DOÑA ESTER en relación con la extinción de su Derecho arrendaticio y la consiguiente pretensión indemnizatoria.

A todo ello habría que añadir que en puridad la parte apelante SRES Luis Carlos Ramón Daniel viene a reconocer que el arrendamiento no ha sido extinguido, sino que se halla meramente suspendido , lo que por cierto sería contradictorio con la alegación realizada por dichos señores y obrante en el expediente, de acuerdo con la cual no se trataría de una suspensión sino de una extinción.

A lo que se debería añadir, sigue diciendo el apelado AYUNTAMIENTO, que la pretendida suspensión sólo se puede basar en causas legales y en concreto la transitoria primera LAU alude al caso de ejecución de obras ordenadas por la autoridad competente; lo que obviamente no se puede producir hasta el momento de la reparcelación.

CUARTO. La adhesión a la apelación viene a decir que, como la delimitación de la actuación integrada se llevó a cabo con un PERI , la misma es correcta, teniendo en cuenta el art. 23 LRAU vigente en aquel momento.

Aun cuando estuviéramos ante suelo dotado de todos los servicios urbanísticos, el PERI en cuestión tuvo que ser aprobado para solventar un grave problema de circulación vial que afectaba a la calle ROSELLO , donde se encontraban los terrenos de la actora, y otra de las que confluyen a ella. El problema era tal que exigía un ostensible retranqueo de las alineaciones viarias tanto de la calle confluyente como de la parte de la calle ROSELLO más cercana a la misma; de ahí que se incluyeran en la actuación integrada los números 33 y 35 de la calle ROSELLO. Y es que de hecho en el PERI la finca de la recurrente pasaba a ser viario en dos terceras partes de su superficie.

En esta tesitura estaba plenamente justificada la actuación integrada; teniendo en cuenta que el art. seis LRAU exigía, para que un terreno fuera considerado solar, que tuviera sus alineaciones y rasantes configuradas conforme al planeamiento; cosa que en este caso no sucede.

En suma, en este caso nos encontramos ante la impugnación indirecta de un PERI Y DE UN PAI que desarrollan el área siete de planeamiento diferido; cuando estos actos eran firmes. Es más, el PERI prevé un vial que cruza todo el ámbito y que afecta a la parcela de referencia, si bien se aumenta la edificabilidad de la parcela afectada, que se afecta a los servicios que se imponen mediante las obras urbanizadoras del PERI.

No estamos pues ante una actuación aislada sino ante una actuación de mejora integral de los servicios urbanísticos.

QUINTO. La representación procesal de los recurrentes en la instancia se opone a esta adhesión a la apelación; viene a decir en esencia que se habría desvirtuado el instituto de la adhesión a la apelación en la medida en que los motivos impugnatorios del escrito municipal nada tendrían que ver con lo que alega la parte apelante, de forma que en puridad se habría aprovechado la apelación presentada por los sres Daniel Luis Carlos Ramón para reabrir indebidamente los plazos de apelación municipales. Y no sólo eso , sino que además en el mismo escrito se habría mezclado indebidamente la oposición a la apelación por una parte, y la adhesión a la misma por otra; cuando ambos escritos tienen finalidades diferentes.

Fundamentos

PRIMERO. La adhesión a la apelación está bien admitida. La STC 234/06 viene a decir que lo esencial es que la parte a quien la misma perjudica pueda defenderse frente a la adhesión a la apelación; lo que aquí ha sucedido. Por otra parte , como se desprende de las S.S.T.C. 158/06 y 43/07, la adhesión a la apelación está pensando en casos en que la Sentencia inicialmente no es perjudicial en el fallo pero puede serlo si la apelación se estimara -el caso en que se dicta una Sentencia con un determinado fallo pero sin que la misma avale todos los motivos impugnatorios aducidos en la instancia a favor del mismo; caso de la STC 158/06 -; también es viable cuando la parte se conforma con una Sentencia que le favorece sólo en parte pero la misma es recurrida, en la parte que favorece a quien se adhiere a la apelación, por la contraparte.

Y es que este caso, que es el que nos ocupa, comporta dar oportunidad a quien se conformó con una Sentencia que en parte le daba la razón, de recurrir dicha Sentencia en lo que le sea desfavorable , aun fuera del plazo ordinario de quince días, ante la eventualidad de que se estime la apelación de la contraparte y ello provoque una Sentencia del todo desfavorable a sus pretensiones. O lo que es lo mismo, este instituto trata de reequilibrar estas situaciones teniendo en cuenta que la apelación es una crítica a la Sentencia apelada y que por tanto el órgano ad quem sólo se puede pronunciar sobre los motivos esgrimidos en apelación y no sobre la totalidad de las cuestiones suscitadas en la instancia.

La jurisprudencia que cita el demandante no es de aplicación porque simplemente el escrito de apelación adhesiva simultáneamente es el escrito de oposición a la apelación; esto puede ser una irregularidad formal pero en modo alguno causa indefensión a la contraparte, que ha podido defenderse.

Por lo demás, este caso es diferente al de la Sentencia de la sala de ocho de noviembre de 2007 ; en este caso se inadmite la apelación adhesiva del fiscal porque el escrito de apelación formulado en aquel proceso con carácter principal sustentaba las mismas pretensiones que el escrito del fiscal. En nuestro caso , por el contrario, el Ayuntamiento utiliza la apelación adhesiva con su primigenio sentido reconvencional.

El resto de la jurisprudencia invocada es anterior a la L.J.C.A. 29/98; la LJCA de 1956, en su redacción anterior a la ley 10/92 (que sustituye la apelación por la casación) no contemplaba expresamente siquiera la apelación adhesiva; y es obvio que en los extremos indicados en el escrito municipal la Sentencia perjudica al Ayuntamiento.

SEGUNDO. Se debe rechazar en lo sustancial la apelación municipal, si bien con un pequeño matiz a que se aludirá enseguida.

En efecto, la sala en Sentencia de dos de noviembre de 2006, en CASACION PARA UNIFICAR DOCTRINA, ha dicho:

""Primero. Los actores en el recurso número 95/2.001 de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso- administrativo del Tribunal superior de justicia de la comunidad Valenciana plantean recurso de casación para la unificación de doctrina respecto de la Sentencia número 1.210/2.004 de 23 de julio dictada en el referido recurso. Dicha Sentencia desestimaba el recurso contencioso-administrativo interpuesto por aquéllos contra el Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de El Verger de 23 de octubre de 2000 por el que se aprobaba el Programa de Actuación Integrada de la UE-3, y contra el Acuerdo del Pleno de dicho Ayuntamiento de 6 de marzo de 2001 por el que se aprobaba el Proyecto de Reparcelación de la citada Unidad de Ejecución. El recurso se sustentaba, entre otros motivos , en que no resultaba procedente la inclusión de las parcelas de su propiedad en la Unidad de Ejecución afectada por el Programa de Actuación Integrada dado que estaban clasificadas como suelo urbano y contaban con los servicios urbanísticos básicos. La sentencia recurrida rechazó dicha tesis partiendo de la premisa de que el hecho de que una parcela esté clasificada como suelo urbano y cuente con servicios urbanísticos no es óbice para la actuación integrada, pues el concepto de suelo urbano no es equivalente al de solar, y en el caso que no sea así es factible que parcelas clasificadas como suelo urbano queden afectadas por un Programa de Actuación Integrada (Fundamento de Derecho Cuarto); y ello sin perjuicio de que la existencia de servicios urbanísticos - cuya realidad quedaba constatada con el dictamen pericial obrante en autos - diera lugar a la aplicación del articulo 72.3 LRAU, es decir, si ello fuera de provecho para la actuación integrada los propietarios que las hubieran sufragado tienen derecho a que en el seno de éstas se les compense por el valor actual de las mismas, lo que debería tener en cuenta el Ayuntamiento demandado cuando gire las correspondientes cuotas de urbanización (Fundamento de Derecho Octavo).

Segundo. En el recurso de casación para la unificación de doctrina la recurrente alega que la doctrina sentada en la Sentencia objeto del mismo que consta resumida contradice lo establecida en las siguientes Sentencias de esta Sala:

1ª. La Sentencia número 89/2002 de 24 de enero de 2002 de su Sección 1ª dictada en el Recurso número 180/1998.

2ª. La Sentencia número 1089/2002 de 23 de julio de 2002 de su Sección 1ª dictada en el Recurso 1073/1998.

3º. La Sentencia número 1401/2001 de 16 de noviembre de su Sección 1ª dictada en el Recurso 1514/1997 .

4ª. La Sentencia número 1383/2001 de 2 de noviembre de 2001 de su Sección 1ª dictada en el Recurso número 2424/1998.

5ª. La Sentencia número 209/2003 de 3 de febrero de 2003 de su Sección 1ª dictada en el Recurso 712/1998.

6º. La Sentencia número 1439/2000 de 15 de octubre de su Sección 1ª dictada en el Recurso 584/1996 .

7ª. La Sentencia número 1567/2002 de 28 de noviembre de 2002 de su Sección 1ª dictada en el Recurso número 47/1999.

5ª. La Sentencia número 1760/2002 de 30 de diciembre de 2002 de su Sección 1ª dictada en el Recurso 1925/1998.

Dicha contradicción se fundamenta en en que, mientras en todas las referidas Sentencias se afirma la necesidad de excluir las parcelas que cuenten con servicios urbanísticos del ámbito de Unidades de Ejecución para su desarrollo mediante Programas de Actuación Integrada , en aplicación e interpretación del artículo 6 en relación con el 33 LRAU, la Sentencia 1210/2004 de la Sección Segunda de esta Sala - objeto del presente recurso de casación para la unificación de doctrina - afirma lo contrario desde el momento en que, reconociendo la situación fáctica de la urbanización de las parcelas propiedad de los actores, considera que este hecho no justifica la exclusión de las mismas de la Unidad sin perjuicio de que este hecho se tenga en cuenta a efectos del reparto de los correspondientes costes. Y particularmente se citan, como expresivas de la doctrina que se entiende contradicha , las Sentencias de la Sección 1ª números 209/2003 , 1567/2002 y 1760/2002, en cuanto concluyen lo siguiente: "De todo ello se deduce que los preceptos de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística art. 9 que define el suelo urbanizable y el suelo urbano, los arts. 6 , segundo párrafo, letra A y 33.6, que autorizan las Actuaciones Integradas en suelo urbano; entran en contradicción con la normativa estatal básica anteriormente citada, cuando se trata de parcelas que, como en el caso presente, tienen la condición de suelo urbano consolidado y solar. Pues bien, el artículo 149.3 de la Constitución E.D.L. 1978/3879 dispone que "La competencia sobre las materias que no se hayan asumido por los Estatutos de Autonomía corresponderá al estado , cuyas normas prevalecerán, en caso de conflicto, sobre las de las Comunidades Autónomas en todo lo que no esté atribuido a la exclusiva competencia de éstas. Todo ello hace innecesario el planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad".

Tercero. Exige el artículo 96 de la Ley de la Jurisdicción - al que, junto con los artículos 97 y 98 se remite su artículo 99.4 en cuanto a plazos, procedimiento para la sustanciación y efectos de la Sentencia en relación con el recurso de casación para la unificación de doctrina previsto en dicho artículo 99 -, que en el escrito se interposición se invoquen Sentencias donde, respecto a los mismos litigantes u otros diferentes en idéntica situación, en mérito a hechos, fundamentos y pretensiones sustancialmente iguales se hubiese llegado a pronunciamientos distintos. Y en el examen de la concurrencia o no de las identidades exigidas por la Ley entre las Sentencias invocadas como contradictorias y la recurrida ha de destacarse que basta la comparación de todas ellas para llegar a la conclusión de que , frente a lo que alega el ayuntamiento demandado, al menos respecto de las números 209/2003 , 1567/2002 y 1760/2002 se dan las necesarias identidades sustanciales exigidas por el artículo 99 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso administrativa de 1998 que, como es sabido, prevé un recurso de casación que constituye una vía extraordinaria que se arbitra para salvar la contradicción de criterios y pronunciamientos entre las diversas Salas o Secciones de lo Contencioso-Administrativo de un Tribunal Superior de Justicia, cuando respecto de los mismos litigantes u otros diferentes en idéntica situación, y en mérito a hechos, fundamentos y pretensiones sustancialmente iguales, se hubiera llegado a pronunciamientos distintos y que debe fundarse necesariamente en infracción de normas emanadas de la Comunidad Autónoma. En efecto, tanto en la Sentencia recurrida como en las citadas Sentencias de la Sección 1ª se discute la procedencia de la inclusión en una Unidad de Ejecución afectada por el Programa de Actuación Integrada de parcelas clasificadas como suelo urbano y que cuenten con servicios urbanísticos a la que , según alegan loe recurrentes se responde afirmativamente en la primera de ellas y negativamente en las Sentencias respecto de las que se predica la contradicción en que se fundamenta el recurso.

Cuarto. Establecido lo anterior - que lleva a rechazar la tesis del Ayuntamiento demandado conforme a la que el recurso sería inadmisible - la cuestión a resolver queda reducida a determinar si en las Sentencias sometidas a consideración se mentienen posturas divergentes acerca de la posibilidad de incluir en una Unidad de Ejecución afectada por el Programa de Actuación Integrada de parcelas clasificadas como suelo urbano y que cuenten con servicios urbanísticos. Y, partiendo de la premisa de que efectivamente se da dicha contradicción pues mientras las Sentencias de la sección 1ª concluyen que la existencia de servicios urbanísticos excluyen dicha posibilidad, la Sentencia recurrida parte, por lo que se desprende de su texto, de la conclusión contraria , el tema litigioso queda reducido a resolver acerca de cual de dichos criterios resulta asumible; y, si en la medida de ello, debe mantenerse lo resuelto por la citada Sentencia.

Quinto. La LRAU , cuando de suelo urbano se trata, permite tanto Programas de Actuación Aislada como Programas de Actuación Integrada, como determinadas actuaciones urbanísticas en ausencia de programa. Pero esto no significa que los Programas de Actuación Integrada se deban entender admisibles en suelo urbano, sin ningún tipo de matices y de forma indiscriminada. Ello es así porque la LRAU y el propio Reglamento de Planeamiento, aprobado por Decreto 201/1998 de 15 de diciembre, consideran que la regla general es que, en suelo urbano, proceden las actuaciones aisladas; de modo que las actuaciones integradas en suelo urbano sólo proceden de modo excepcional. Así se deduce claramente del artículo 9.2 LRAU, que declara preferentes las actuaciones aisladas en suelo urbano. El artículo 10.2 del Decreto 201/1998 , por su parte, concreta lo señalado en aquel precepto cuando dispone que sólo son viables, excepcionalmente, las actuaciones integradas en suelo urbano cuando se trate de terrenos que ya tuvieran esa clasificación en el planeamiento general anterior a la LRAU, siempre que, o bien se tratara de suelo urbano consolidado por la edificación, o bien cuando dichos terrenos contaran con todos o algunos de los servicios urbanísticos que les permitirían realizar actuaciones aisladas, pero en cambio se consideraran más convenientes las actuaciones integradas, lo que traslada la cuestión a resolver a la determinación si esta justificación resulta en el caso de que se trate resulta suficiente. Y ello , entre otras cosas, porque no hay que olvidar que la noción de "conveniencia", recogida en el art. 10.2 del Reglamento de Planeamiento, constituye un concepto jurídico indeterminado, asequible a la interpretación por los órganos de este orden jurisdiccional; sin que del mismo pueda deducirse la existencia de una facultad omnínoda de apreciación de lo que deba considerarse como "conveniente" por parte de la administración municipal; y sin que tampoco sea legítimo utilizar las potestades urbanísticas municipales para fines distintos de los consignados en el Ordenamiento jurídico. Porque, efectivamente, las finalidades de la actuación urbanística de los entes públicos se recogen en el art. 1 LRAU y son las que son , sin que por tanto las distintas potestades urbanísticas , y entre ellas la de programación, se puedan utilizar para otras finalidades que, aun legítimas, no son las propias. Pues bien, sea como fuere, el alcance del art. 10.2 del decreto 201/98 debe determinarse mediante su puesta en relación con el resto del ordenamiento jurídico, conforme al art. 3.1 CC. Y es así que la Ley estatal 6/1998 del Régimen del Suelo y Valoraciones diferencia en su artículo 14 entre dos clases de suelo urbano , el consolidado y el no consolidado, con un régimen jurídico sustancialmente diferente tanto en cuanto a las cargas y deberes como a los Derechos de los propietarios en una y otra clase de suelo. La STC 164/2001 declaró la constitucionalidad de ese artículo 14 ; pero, más aún, la STC 54/2002 declaró inconstitucional la Ley Vasca 3/1997 en cuanto que ésta preveía una cesión del 10% del aprovechamiento tipo en todo el suelo urbano, tanto consolidado como no consolidado, pese a lo que dispone la ley básica estatal. Aun cuando no sea éste el caso de la Comunidad valenciana , ya que el artículo 19 de la Ley 14/1997 establece que el porcentaje de cesión de aprovechamiento tipo en todo el suelo urbano es del 0% , bien es verdad que no se puede tratar igual al propietario del suelo urbano consolidado y al del suelo urbano no consolidado. Porque el propietario de suelo urbano consolidado sólo tiene el deber de convertir su parcela en solar, si le faltara algún servicio urbanístico para llegar a serlo, y el deber de edificar su solar. Ahí se acaban los Derechos de los propietarios en suelo urbano consolidado. No tiene pues sentido incluirles en ningún PAI, del que derivan (así, artículos 29.9 y 66 ss. LRAU) unos deberes del propietario de suelo distintos de los regulados en el artículo 14.1 de la Ley 6/1998. A efectos de la determinación de cuándo estamos o no ante suelo urbano consolidado, la Sección primera de esta Sala, en Sentencia de 28 de noviembre de 2003, dictada en el recurso 722/99 y acumulados , ha afirmado claramente que una cosa es suelo urbano consolidado y otra distinta el solar, concepto éste plasmado en el artículo 6 LRAU . Porque, efectivamente, del art. 14.1 de la Ley Estatal 6/98 se deduce con claridad que no todo el suelo urbano consolidado es solar, sino que puede haber terrenos que son suelo urbano consolidado pero a los que falta algún requisito para ser solares. Y dicha Sentencia concreta estos supuestos por referencia a los casos en que, conforme al art. 40 RGU y 73.2 LRAU (sin entrar ahora en la posible incidencia del art. 27.3 de la Ley 37/2004, de la edificación , sobre este último precepto), es posible obtener licencia simultáneamente para edificar y para convertir el terreno en solar, por hallarse en realidad ejecutadas las infraestructuras y sólo ser preciso ultimar algunas cuestiones. En este sentido se pronuncia la ST.S.J. del País Vasco de 28 de mayo de 2003, donde se afirma que se tratará de terrenos que pueden simultáneamente convertirse en solares o bien respecto de los cuales las obras complementarias de urbanización han de ser aseguradas mediante fianza, en los términos del art.40 RGU. Y es que, además , este concepto físico de suelo urbano consolidado no sólo es coherente con lo que, con carácter general respecto del suelo urbano establece el art. 8 a) de la Ley 6/1.998, sino además es la única solución que aporta un mínimo de seguridad jurídica en aquellas Comunidades autónomas, como la valenciana, donde no existe un concepto legal de suelo urbano consolidado. Así lo señala, por lo demás, por ejemplo, el TSJ del País vasco , en Sentencias como la antes citada de 28 de mayo de 2003 y en la de 16 de septiembre de 2002, 13 de noviembre y 21 de noviembre de 2002 , entre otras.

Conviene transcribir, al respecto, parte de la Sentencia citada de 28 de noviembre de 2003 :

"... Hay que tener en cuenta que la Ley 6/98 establece en su Disposición Transitoria primera que el régimen de las distintas clases de suelo previsto en la misma se aplicará desde su entrada en vigor, a los planes y normas vigentes; y la Disposición Transitoria cuarta señala que, respecto de los instrumentos de equidistribución que no hayan alcanzado su aprobación definitiva en el momento de la entrada en vigor de esta Ley (como es el caso que nos ocupa) se aplicará el porcentaje de cesión de suelo previsto en la misma. Debe tenerse en cuenta que el PAI es anterior a la entrada en vigor de esta Ley; no así los restantes instrumentos.

Pues bien, el art.14 de dicha Ley diferencia con claridad entre el suelo urbano consolidado y el no consolidado. Y, respecto del suelo urbano consolidado, señala que el único deber de los propietarios es ultimar las obras necesarias para la conversión de su terreno en solar, y , en su caso , edificar el mismo. Muchos más deberes se prevén, en cambio, para el suelo no consolidado.

Tampoco debe perderse de vista que la STC 164/01 de 11 de julio, se plantea la posible inconstitucionalidad del artículo 14.1, antes citado , a la vista de que los recurrentes entendían que ese precepto imponía la utilización del sistema de expropiación, lo que sería contrario a las competencias autonómicas. A ello, el TC contesta, simplemente, que esa exigencia de actuar por expropiación sería consecuencia del art.33.3 C.E. .

Y la posterior S.T.C. 54/2002de 27 de febrero, señala con toda claridad que resulta inconstitucional una ley autonómica que imponga cesiones en todo tipo de suelo urbano , consolidado o no consolidado".

Sexto. Dicho lo anterior, conviene efectuar las siguientes reflexiones: 1ª. Que la legislación estatal no obliga a identificar el suelo urbano consolidado con el solar; al revés, el artículo 14.1 alude expresamente a la conversión en solares de los terrenos que ya son suelo urbano consolidado; 2ª. Que la legislación estatal, por lo demás, y tal como se desprende de la ST.C. 164/01, no nos dice cuándo un suelo urbano es consolidado o no; y 3ª. Que la legislación valenciana nos da un concepto de solar, pero no de suelo urbano consolidado.

Séptimo. Entrando en la cuestión, en primer lugar, relativa a lo que deba entenderse por suelo urbano consolidado , lo cierto es que resulta evidentemente problemático que la LRAU no contenga una definición de esta dualidad de conceptos. Ahora bien, el Decreto 201/98 sí alude en su art.10.2 al suelo urbano consolidado por la urbanización , que define como aquel que posee todos los servicios urbanísticos que permitirían su ejecución mediante actuaciones aisladas , y que sin embargo se considere más conveniente sujetar al régimen de las actuaciones integradas. En todo caso, el precepto no aclara cuáles son esos servicios urbanísticos concretos; por lo que subsiste cierta indeterminación. Ello, a diferencia de lo que ocurre en otras Comunidades Autónomas, donde se entiende por ejemplo, en algún caso, que el suelo urbano está consolidado cuando se han cumplido los deberes de cesión y equidistribución. Tampoco parece que sea válido el precedente del Decreto-Ley 7/96 y de la Ley 7/97, que diferenciaban , en cuanto al deber de cesión, según se actuara sistemática o asistemáticamente, ya que, en primer lugar, se trata de normas estatales y de vigencia muy efímera; y , en segundo lugar, porque las mismas se referían sólo al deber de cesión, en relación con el cual el artículo 19 de la Ley Valenciana 14/97 equipara todo el suelo urbano. Por lo demás, lo que preveían esas normas estatales no es del todo equivalente a lo que dispone el Decreto 201/98, ya que éste no hace depender la condición de suelo consolidado del sistema de actuación elegido, sino más bien lo contrario: el grado de consolidación es lo que permite ejecutar una actuación como integrada.

Lo que sí es evidente es que la legislación estatal, en todo caso, maneja ese par de conceptos; que el TC les ha dado relevancia a la hora de declarar la inconstitucionalidad de una norma autonómica; y que, por este motivo , hay que entender que, aun cuando las Comunidades Autónomas son las competentes para definirlos, es indudable que esa labor autonómica de desarrollo de la ley estatal en la definición de ese par de conceptos no puede llevarse al punto de desnaturalizarlos o de privar de sentido a la diferenciación; ya que en otro caso se dejaría sin contenido una norma básica estatal. Y, si lo anterior es predicable de la legislación autonómica, con mayor motivo deberá serlo, en ausencia de ésta en este concreto punto, para los intérpretes de la misma. Desde este punto de vista , hay que atender a que el artículo 14.1 de la Ley 6/98 alude al suelo urbano por consolidación de la urbanización, sin identificarlo sin embargo necesariamente con el solar. Por lo demás, la Ley valenciana da un concepto de este último bastante más restrictivo que el que se contiene en la legislación estatal supletoria (art.83 TRLS de 1976 ). A este respecto, por tanto, hay que acudir , a falta de mayores precisiones de la legislación valenciana en este punto , al grado de urbanización que haya alcanzado ese suelo; sin que sea preciso, por lo demás, acudir al concepto de solar que nos ofrece el artículo 6.1 de la LRAU, en la medida en que la ley estatal, como se ha puesto de relieve , prevé la existencia de suelos consolidados por la urbanización que aún no sean solares. Con ello, es evidente que, a falta de ulteriores precisiones en la legislación autonómica, el suelo urbano por consolidación de la urbanización hace referencia a aquel suelo que, aun cuando adolezca de alguna carencia que le impida ser solar, sin embargo la obra urbanizadora necesaria para alcanzar esa condición sea mínima, por estar ya realizadas las redes de servicios. De hecho , esto es lo que se deduce del artículo 10.2 del Decreto 201/98, que alude a la consolidación de la urbanización justamente por referencia a aquellos suelos en los que, por la escasa envergadura de la obra urbanizadora a realizar, permitan las actuaciones aisladas. Cierto apoyo tiene esta posición en la LRAU, cuando exige en su artículo 6.4, para que un terreno alcance la condición de solar, no sólo que tenga los requisitos del art.6.1, sino que, además , estén realizadas las infraestructuras mínimas de integración y conexión de la actuación con su entorno territorial, estipuladas al programar esa actuación. Con ello , que conecta por lo demás con la doctrina consagrada por el TS a principios de los noventa sobre la malla urbana, se está aludiendo a la exigencia de unos mínimos de urbanización; lo que conecta con el concepto del art.14.1 de la Ley 6/1.998 . En suma, claro que puede haber suelo urbano sin urbanización consolidada; pero se trata de suelo en que deben realizarse operaciones urbanísticas de cierta envergadura, como el suelo urbano sometido a un plan de reforma interior. Al respecto, no debe olvidarse que el artículo 23 LRAU, en este punto, establece que, en el caso de los planes de reforma interior , el suelo en principio queda desclasificado a urbanizable, salvo que el propio plan de reforma interior establezca lo contrario. Y, en relación con esto, el Decreto 201/98 dispone en su art.11.2 que se clasificarán como suelo urbanizable los terrenos a desarrollar mediante plan de reforma interior, salvo que éste disponga la procedencia de actuaciones aisladas o salvo que concurra alguno de los casos del art.10.2 del reglamento . Naturalmente , esta regulación obedece, fundamentalmente, a que cuando se dictó la LRAU no existía en la legislación estatal la diferenciación entre suelo urbano consolidado por la urbanización y no consolidado por ésta; y el Reglamento tampoco ha acogido expresamente esa distinción. Desde luego , lo que en ningún caso se desprende de estos preceptos, ya debe apuntarse, es que en suelo urbano consolidado puedan desarrollarse actuaciones integradas; todo lo contrario, aun en el caso de planes de reforma interior, en algún caso son permisibles las actuaciones aisladas. Y ello porque, aun cuando el art.12 D ) alude a que los planes de reforma interior se desarrollan en áreas consolidadas, este concepto no puede ser equivalente a previsto en el art.14.1 de la Ley 6/1.998, a menos que se estuviera haciendo referencia a áreas que, en otro tiempo , y no en el presente, sí estuvieron consolidadas por la urbanización.

Octavo. La aplicación de tal doctrina - que puede resumirse en el sentido de que en suelo urbano que cuente con servicios urbanísticos pueden desarrollarse Actuaciones Integradas siempre que tengan por finalidad realizar las infraestructuras mínimas de integración y conexión de la actuación con su entorno territorial estipuladas al programarla y orientadas a la integración de las parcelas a que afecta en la malla urbana - al caso enjuiciado lleva a establecer la corrección jurídica de la Sentencia recurrida pues, como se desprende de lo actuado en el proceso y refleja dicha Sentencia, las parcelas de los actores no cuentan en la totalidad de su perímetro con los servicios urbanísticos necesarios para entender que se ubican en suelo urbano consolidado por la urbanización; y ello permite, tal como entendió aquélla, su inclusión en el ámbito del Programa de Actuación Integrada que, junto con el Proyecto de Reparcelación, eran objeto de impugnación."

En puridad, la Sentencia de uno de diciembre de 2003 se refería precisamente a un caso similar a éste: suelo urbano enteramente consolidado por la urbanización pero donde se tiene que realizar una operación de retranqueo de fachadas y ensanchamiento de la vía pública. Y el resultado fue estimatorio.

Ninguna duda ofrece a la sala que los terrenos fueran suelo urbano consolidado por la urbanización. Las fotos son más que significativas: se trata de una calle perfectamente urbanizada inserta dentro del núcleo urbano. El hecho de que haya problemas de circulación que hayan exigido su ensanche en cierta esquina no habilita en modo alguno a someter a los demandantes al régimen jurídico propio del suelo urbano no consolidado por la urbanización , vigente como estaba entonces la LSV. No puede olvidarse, y la Sentencia transcrita lo dice con claridad, que SOLAR Y SUELO URBANO CONSOLIDADO no son conceptos equivalentes; y que una cosa es que el terreno haya dejado de ser solar por requerir un reajuste de alineaciones y otra diferente que no sea tampoco suelo urbano consolidado.

La demandante, que tenía suelo consolidado y además en una zona donde la edificabilidad es elevada, aunque ella sólo tuviera un chalet -basta ver las fotos- es sin embargo desposeída de su finca, reparcelada en proindiviso con otra persona y además obligada a pagar varios miles de euros por costes de urbanización; cuando lo lógico habría sido expropiarle y pagarle aquella parte de su finca afecta a viario, o la totalidad de la misma si procediera en los términos del art. 23 LEF . Esto obviamente infringe la equidistribución de cargas y beneficios , porque se trata a los apelantes del mismo modo que a cualquier titular de suelo urbano no consolidado , cuando no lo son.

TERCERO. En todo caso, conviene matizar que la sala, en reciente Sentencia de uno de diciembre de 2008, ha diferenciado perfectamente lo que es el PRI y la delimitación de unidades de ejecución de lo que es la reparcelación. Y es que el problema estriba en que el demandado, y en cierta medida la Sentencia de instancia, superponen dos planos que, aunque suelen coincidir , son diferentes. Por una parte, tenemos el ámbito de la urbanización; por otra, el ámbito de las cargas urbanísticas y su reparto equitativo. Los PRI, conforme al art. 23 LRAU, podían efectivamente delimitar unidades de ejecución; cosa que ahora dice también la LUV y fundamentalmente su art. 15 y su art 21. Y es que es posible que una operación de reforma interior exija una operación urbanizadora conjunta de varias parcelas de envergadura suficiente como para ejecutarse mediante actuación integrada.

Pero una cosa es esto y otra diferente que, además , las parcelas sujetas a dicha actuación deban todas , sin excepción, someterse al régimen que establecía el art. 14-2 LSV ; porque las que sean suelo urbano consolidado no merecerán este tratamiento. Y ello, sin que se cuestione pues en este momento, pues no hace falta para resolver este caso, la delimitación de la actuación integrada del PRI o incluso el mismo PAI; porque lo cuestionable es que a los demandantes se les haya equiparado a los restantes propietarios de la actuación en cuanto al régimen de Derechos y deberes.

La Sentencia de uno de diciembre de 2008 es así clara:

"DECIMO. Ahora bien, hay que tener en cuenta que no estamos ante la impugnación de un programa, sino de un planeamiento de iniciativa pública y en concreto un plan de reforma interior. Esto es importante porque la finalidad de la doctrina de la sala recogida en la Sentencia transcrita en el fundamento precedente lo que busca en realidad es preservar el estatuto del propietario de suelo urbano consolidado por la urbanización que recogía el art 14-1 LSV, vigente al tiempo de la aprobación de este plan.

Esto significa que en puridad esa doctrina de la sala tiene su proyección en el ámbito de la gestión y no tanto en el ámbito de la potestad de planeamiento. Esta es la conclusión de la Sentencia de la sala de siete de julio de 2004 , dictada en el recurso 929/02, de la que se deduce que lo esencial a estos efectos no es tanto la inclusión formal o no en una unidad de ejecución sino que se cumpla con el principio de equidistribución partiendo del peculiar estatus que tenía garantizado el propietario de suelo consolidado. O lo que es lo mismo, lo importante era que el programa respetara el peculiar régimen de Derechos y deberes del propietario de suelo consolidado por la urbanización incluido en la unidad de ejecución.

Pensemos que puede ocurrir que sea indispensable incluir ese suelo dentro de una unidad de ejecución por razones de coherencia, teniendo en cuenta que estamos ante una operación de reforma interior, en que se alteran usos de muy diversas parcelas y por tanto su destino urbanístico. Se trata de un planeamiento de cuatro manzanas y donde tiene sentido asegurar la coherencia de su ejecución mediante la delimitación de unidades de ejecución.

En la actualidad, de los arts. 15 y 21.4 LUV parece desprenderse que las actuaciones integradas son excepcionalmente posibles en suelo urbano consolidado por la urbanización sometido a operación de reforma interior; y de su art. 10.3 parece desprenderse que el suelo previamente urbanizado queda sujeto al régimen del suelo urbano no consolidado cuando sobre el mismo se opera una reforma interior. No es momento ahora de interpretar el alcance y significación de estos preceptos (por ejemplo, si el caso se circunscribe sólo a los supuestos de obsolescencia física de la urbanización) , porque no son aplicables al caso por razones temporales. El caso es que la LRAU en el art. 23 permitía que el plan de reforma interior delimitara actuaciones aisladas y actuaciones integradas. Es decir, dentro de un plan de reforma interior podrían coexistir actuaciones aisladas e integradas. Ejemplo de actuación integrada sería aquel de total y radical obsolescencia física de la urbanización, que además requiriera, para la adecuación física de los servicios urbanísticos básicos, una renovación integral o bien aquel otro caso en que se tratara de zonas nunca dotadas de los cuatro servicios básicos y sin embargo consolidadas por la edificación.

El caso que nos ocupa es precisamente uno de aquellos en que se produce una renovación de los servicios urbanísticos como consecuencia de una fuerte medida de implantación de equipamientos, que en el caso de la unidad de ejecución 10 afectan a casi toda la manzana. Esta implantación de nuevos equipamientos supone una operación de renovación de usos , que de privados pasan a públicos, y que efectivamente puede hacer conveniente, por razones de coherencia, el recurso a una actuación integrada en cuanto a las operaciones de adecuación de la urbanización e implantación de los nuevos usos.

Tema completamente diferente será lo atinente a la gestión de la misma y los Derechos y deberes de los propietarios del suelo; pero aquí no se recurre ningún programa sino un instrumento de planeamiento".

Por tanto, procede rechazar la impugnación municipal en lo sustancial; pero matizando que, si bien es viable la impugnación indirecta de los instrumentos de planeamiento -que en cuanto a su contenido no pueden operar como actos consentidos y firmes en los recursos indirectos, dado que entonces la impugnación indirecta de nada serviría-, en este caso procedía desestimar dicho motivo impugnatorio. En la medida en que en apelación , en un caso así, la sala debía pronunciarse expresamente sobre la validez o nulidad del instrumento de planeamiento en cuanto a la delimitación de la unidad de ejecución , el pronunciamiento debe ser de estimación de la apelación municipal, pero circunscribiendo la estimación a lo antes dicho.

QUINTO. Y con un pequeño matiz, procede estimar la apelación en relación con el pronunciamiento de rechazo de la pretensión indemnizatoria por extinción del contrato de arrendamiento.

Lo que dice la Sentencia de instancia es válido y razonable con carácter general. Pero en este caso lo cierto es que el contrato de arrendamiento cesa (sea extinción, sea suspensión) no por la voluntad libre de la arrendataria; dado que dicha señora actuó compelida directamente con lo que parecía ser inminente ejecución de la obra urbanizadora. La señora, estando además condicionada por lo que es la programación de un curso escolar, razonablemente no se podía arriesgar a permanecer en el local y abrir la guardería, ante la eventualidad de tener que marcharse a mitad de curso.

Lo que ha sucedido es que la obra urbanizadora al parecer y por unas causas o por otras se retrasó; pero en abril de 2002 era impredecible saber si dicha obra se iba a empezar a los pocos meses y en todo caso hasta junio o julio de 2003, fechas en que concluía el siguiente curso. En todo caso, era previsible que antes de la finalización del curso 2002-2003 la obra fuera a comenzar; y por ello la extinción anticipada del contrato está directamente relacionada con la actuación urbanizadora.

No sólo eso. Pensemos que , en el momento en que se aprueba la reparcelación y se inician las obras , obviamente se extingue la titularidad de la finca de origen -salvo que coincida con la de destino- y con ello los Derechos de arrendamiento que pudiera haber sobre ella. Por eso al propietario que ve extinguido un arrendamiento no siempre se le indemniza éste por separado, porque se le indemniza en lo que valga su propiedad, esté o no arrendada. Pero en este caso, el arrendamiento, que suponía un ingreso para la propiedad , se extingue antes de la reparcelación, si bien debido a causas directamente ligadas a la ejecución de la obra urbanizadora. Además, la permanencia en el tiempo de esta situación por el retraso en la aprobación de la reparcelación -sea por lo que sea- ha extendido en el tiempo tales perjuicios.

En todo caso, el dies ad quem será el momento en que como consecuencia del inicio de la ejecución de las obras se hubiera hecho imposible la continuación del arrendamiento, salvo que finalmente se haya resuelto el programa; en cuyo caso habrá que estar a esta última fecha.

Fallo

ESTIMAMOS EL RECURSO DE APELACION DEL AYUNTAMIENTO DE ALICANTE, SOLO EN EL SENTIDO DE CONSIDERAR CORRECTA LA DELIMITACION DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN CONTENIDA EN EL PRI Y PAI; PERO SIN QUE ELLO AFECTE AL FALLO DE LA SENTENCIA EN LO RELATIVO A LA EXCLUSION DE LA FINCA DE LOS RECURRENTES DE LA UNIDAD REPARCELABLE. EN ESTE EXTREMO SE CONFIRMA LA SENTENCIA APELADA, POR SER CONFORME A DERECHO.

Y ASIMISMO ESTIMAMOS EL RECURSO DE APELACION PRESENTADO POR LOS SRES. Luis Carlos Ramón Daniel, EN EL EXTREMO EN QUE NO SE RECONOCIO DERECHO A INDEMNIZACION POR LA EXTINCION DEL ARRENDAMIENTO. SE RECONOCE EL DERECHO DE LOS DEMANDANTES A SER INDEMNIZADOS POR LA EXTINCION DEL ARRENDAMIENTO, A RAZON DE 268.92 EUROS MENSUALES DESDE UNO DE JULIO DE 2002 HASTA EL MOMENTO EN QUE POR HABERSE INICIADO LAS OBRAS SE HUBIERA TENIDO QUE EXTINGUIR EL ARRENDAMIENTO; SALVO QUE FINALMENTE SE HUBIERA RESUELTO EL PROGRAMA, EN CUYO CASO HABRÁ QUE ESTAR A LA FECHA DE RESOLUCION DEL MISMO.

Y no procede imponer costas, al haberse estimado ambas apelaciones.

DEVUELVANSE LOS AUTOS AL JUZGADO DE SU PROCEDENCIA, PARA SU EJECUCION

ASI LO PRONUNCIAMOS , MANDAMOS Y FIRMAMOS.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. magistrado ponente que ha sido para la resolución del presente recurso, estando celebrando audiencia pública esta Sala, de lo que, como Secretario de la misma certifico.