Sentencia Administrativo Nº 1953/2013, Tribunal Superior de Justicia de Andalucia, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 1315/2011 de 22 de Julio de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 1953/2013

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE ANDALUCÍA

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO DE MÁLAGA

1RECURSO Nº 1315/2011

ILUSTRÍSIMOS SEÑORES:

PRESIDENTE

Dª. MARIA ROSARIO CARDENAL GÓMEZ

MAGISTRADOS

D. SANTIAGO CRUZ GÓMEZ

D. SANTIAGO MACHO MACHO

Sección Funcional 3ª

_____________________________________

En la Ciudad de Málaga a veintidós de julio de dos mil trece.

Visto por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con sede en Málaga, constituida para el examen de este caso, ha pronunciado en nombre de S.M. el REY, la siguiente Sentencia en el Recurso Contencioso-Administrativo número 1315/11, interpuesto en nombre de PANERA ESTEPONA S.L., por la Procuradora Sra. Flores Sánchez, asistida por el Letrado Sr. Caro Mateo, frente a resolución de la Sala de Málaga del TRIBUNAL ECONÓMICO-ADMINISTRATIVO REGIONAL DE ANDALUCÍA, Administración representada y defendida por el Abogado del Estado.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. SANTIAGO MACHO MACHO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la mercantil reseñada en el encabezamiento fue presentado escrito el 20 diciembre 2011 interponiendo recurso contencioso- administrativo frente a la Resolución de dictada por la Sala de Málaga del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía que desestima las reclamación n° 29/04993/2009.

SEGUNDO.- Admitido a trámite el recurso, y seguido el curso de los autos, es sustanciada demanda con escrito presentado el 2 enero 2013, que aquí se por reproducido, donde es pedida sentencia que declare la nulidad de las ponencias de valores catastrales de referencia, reconociendo nuestro derecho a la devolución de aquellos ingresos indebidamente realizados por IBI y plusvalía municipal en los que se tome como base imponible la citada valoración catastral.

TERCERO.- Dado traslado a la parte demandada para contestar la demanda, lo efectuó mediante escrito recibido el 19 abril 2013, que en lo sustancial se da por reproducido en el que suplicaba se dictase sentencia desestimando el recurso e imponiendo costas.

CUARTO.- No recibido el juicio a prueba en auto de 13 junio 2013 y sin necesidad conclusiones, quedan los autos pendientes de señalamiento y fallo, que fue celebrada el pasado día quince.

QUINTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las exigencias legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Objeto del recurso presente es determinar si se ajusta a derecho la Resolución de 29 abril 2009 dictada por la Sala de Málaga del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía que acuerda desestimar las Reclamación n° 29/4993/2009 (MA002), contra la desestimación del recurso de reposición interpuesto frente a los 25 valores catastrales asignados por la Gerencia Territorial del Catastro de Málaga a los inmuebles con referencias catastrales números 2980701UF1328S0001, 2980702UF1328S0001, 2980703UF1328S0001, 2980704UF1328S0001, 2980705UF1328S0001, 2980707UF1328S0001, 2980708UF1328S000L 2980709UF1328S0001, 2980712UF1328S0001, 2980713UF1328S0001, 2980715UF1328S0001, 2980717UF1328S0001, 2980718UF1328S0001, 2980719UF1328S0001, 2980720UF1328S0001, 2980722UF1328S0001, 2980723UF1328S0001, 2980724UF1328S0001, 2980725UF1328S0001, 2980726UF1328S0001, 2980727UF1328S0001, 2980728UF1328S0001, 2980729UF1328S0001, 2980730UF1328S0001 y 2980731UF1328S0001, ascendiendo el de mayor importe a 1.372.805 € en el ejercicio 2008, consecuencia de aplicar los criterios y elementos de la correspondiente ponencia de valores del municipio de Estepona en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (en adelante IBI) a los acuerdos que ponen fin al procedimiento de valoración colectiva.

SEGUNDO.-La parte recurrente expone, en síntesis:

-Notificación de la Ponencia individualizada de valores catastrales.

Con fecha 16 de octubre de 2007, fue publicada en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga la aprobación de la Ponencia de Valores totales de los bienes urbanos del término municipal de Estepona, iniciándose así el procedimiento de valoración colectiva de carácter general en dicho municipio.

Que, el día 22 de enero de 2008 esta representación recibió la notificación de la ponencia individualizada de valores catastrales que le fue atribuido por la Gerencia del Catastro de Urbana de la Delegación de Hacienda de Málaga a las parcelas resultantes de la aprobación del proyecto de compensación de la Urbanización 'La Panera', en la que se nos informaba, además, de la base imponible a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles atribuida a dichos parcelas por la Gerencia de Catastro de la Delegación de Economía y Hacienda en Málaga del Ministerio de Economía y Hacienda. Concretamente, la Dirección General del Catastro de la Delegación de Economía y Hacienda en Andalucía notificó a la representación de quien suscribe el valor catastral asignado a las parcelas en la urbanización La Panera, 17 de las cuales son en la actualidad propiedad de esta parte, con referencias catastrales número: Parcela 1: 2980715UF1328S0001EG Parcela 7: 2980709UF1328S0001XG Parcela 8: 2980708UF1328S0001DG Parcela 9: 2980707UF1328S0001RG Parcela 10: 2980731UF1328S0001QG Parcela 11: 2980730UF1328S0001GG Parcela 12: 2980729UF1328S0001PG Parcela 13: 2980728UF1328S0001QG Parcela 14: 2980727UF1328S0001GG (vendida el 19 de julio de 2002) Parcela 18: 2980722UF1328S0001HG Parcela 19: 2980720UF1328S0001ZG Parcela 20: 2980719UF1328S0001HG Parcela 21: 2980718UF1328S0001UG Parcela 22: 2980717UF1328S0001ZG Parcela 23: 2980725UF1328S0001BG Parcela 24: 2980701UF1328S0001LG Parcela 25: 2980702UF1328S0001TG Parcela 26: 2980704UF1328S0001MG Parcela 27: 2980703UF1328S0001FG (vendida el 22 de abril de 2004)

No obstante y siendo de interés para el presente procedimiento, quisiéramos señalar que a efectos de analizar la situación del mercado inmobiliario en la zona en que se ubican las parcelas, los antecedentes de que disponemos son esenciales ya que la 'PANERA ESTEPONA, S.L ' fue propietaria de todas las parcelas (27) que componen la Urbanización 'La Panera', una Urbanización que además se encuentra aislada en el Municipio (a su alrededor y en varios kilómetros a la redonda únicamente hay suelo rústico o urbanizable) y cuenta con un desarrollo urbanístico muy limitado que se ciñe en exclusiva a la propia Urbanización, por lo que entendemos que el Catastro Inmobiliario, al realizar su valoración generalizada haya podido errar a la hora de determinar el valor de mercado del suelo en la zona, que a la vista de los antecedentes de que disponemos, está muy por encima del valor reaºl de mercado de las parcelas.

-SOBRE LA NULIDAD DE LA PONENCIA DE VALORES CATASTRALES DE ESTEPONA POR HABER UTILIZADO COMO BASE UNA NORMATIVA URBANÍSTICA INCORRECTA.

In relación con este motivo de nulidad de la Ponencia de Valores Catastrales de Estepona, consideramos esencial que antes de entrar a valorar el resto de las alegaciones que sustentan nuestra pretensión este Tribunal al que respetuosamente nos dirigimos valore si la Ponencia de valores de Estepona adolece o no del vicio de nulidad que seguidamente desarrollaremos.

Como punto de partida debemos poner de manifiesto que de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio que aprobó las normas técnicas de valoración (conceptos, reglas y criterios) y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones (reglas, criterios y valores básicos) para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, las ponencias de valores serán realizadas por las Gerencias Territoriales teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario establecidos en la norma 23.

Pues bien, en este punto nos encontramos con una deficiencia sustancial e insubsanable en la motivación de las valoraciones catastrales que nos ocupan, para lo que quisiéramos realizar una remisión a la 'Memoria, criterios valorativos y listados de zonas de valor' de la citada Ponencia de Valores del Municipio de Estepona en la que se establece, por un lado, que 'la ponencia de valores recogerá, según los casos y conforme a lo que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral... ' afirmación de la que se deriva nuevamente que la normativa de planeamiento urbanístico es esencial para la valoración catastral y, por otro lado, en la página 9 in fine, se establece que 'la figura de planeamiento urbanístico vigente en el Municipio ' es el 'Plan General de Ordenación Urbana aprobado definitivamente el 27 de febrero de 1996 y publicado en el B.O.P. con fecha 29 de marzo de 1996'.

Pues bien, en vista de lo anteriormente expuesto y de acuerdo con la información de que disponemos, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) vigente en el Municipio de Estepona a la fecha de la ponencia de valores NO fue aprobado el 27 de febrero de 1996 publicado en el B.O.P. con fecha 29 de marzo de 1996. Sino que fue aprobado el 27 de abril de 1994 y publicado en el B.O.P. de 7 de junio de 1994. En consecuencia, parece que el Catastro ha tomado en consideración a la hora de realizar la Ponencia de Valores catastrales una normativa de planeamiento urbanístico errónea, lo que implicaría la improcedencia de la misma y por ende la nulidad de las notificaciones individualizadas de valores catastrales que nos ocupan, ya que se derivan de la misma, puesto que según se establece en la normativa aplicable y como reconoce la propia Administración actuante el planeamiento urbanístico es un elemento esencial para llevar a cabo la valoración catastral.

En este sentido, interesa traer a colación una Sentencia de la Audiencia Nacional de 23 de julio de 2001 , en la que se declara la nulidad de una ponencia de valores que tomó como uno de los instrumentos para su elaboración una normativa urbanística no vigente.

Por tanto, en la Ponencia de Valores de Estepona la Gerencia del Catastro reconoce expresamente haber utilizado para su elaboración una normativa urbanística que NO es la del Municipio, lo que necesariamente debe dar lugar a que este Tribunal declare su nulidad conforme a lo indicado por la Audiencia Nacional en la sentencia antedicha.

Como decimos, esta parte no puede acreditar conforme a la información facilitada por la Gerencia del Catastro cómo impacta el error en la normativa urbanística aplicada en su caso concreto, pero sí que puede acreditar que el PGOU aprobado el 27 de febrero de 1996 y publicado en el B.O.P. con fecha 29 de marzo de 1996 no es el del Municipio de Estepona, que fue aprobado el 27 de abril de 1994 y publicado en el B.O.P. de 7 de junio de 1994, sino el del Municipio de Vélez-Málaga situado a más de 100 kilómetros de distancia.

Siendo esto así, y en la medida en que en la Ponencia de Valores en la que traen causa las notificaciones individualizadas de valores catastrales recurridas se ha empleado una normativa urbanística incorrecta, instamos respetuosamente al Tribunal a que se dirige este escrito que declare la nulidad de las mismas.

-SOBRE LA NULIDAD POR FALTA DE MOTIVACIÓN DE LAS NOTIFICACIONES INDIVIDUALIZADAS DE LOS VALORES CATASTRALES. INDEFENSIÓN.

Cabe preguntarse de qué sirve que se posibilite a los contribuyentes impugnar la Ponencia o las notificaciones individualizadas si simultáneamente se exime a la Administración de la obligación de motivar mínimamente la notificación de los valores catastrales individuales bajo la excusa de la complejidad y el volumen del procedimiento. La conclusión alcanzada por el TEAR en su resolución refrenda la indefensión de PANERA ESTEPONA ya que, siendo cierto que se le permite recurrir las notificaciones individuales de los valores catastrales asignados a los inmuebles de su propiedad, sin una adecuada motivación de los mismos y sin que mi representada pueda conocer cómo se han determinado esos nuevos valores catastrales, su 'posibilidad' de articular los recursos legales contra los mismos queda completamente vacía de contenido al eliminarse las mínimas garantías de equidad ante la aparente discrecionalidad de la valoración.

La ausencia de motivación y por tanto la indefensión de mi representada se agravan si atendemos al expediente administrativo que subyace a la notificación de los nuevos catastrales. El 9 de febrero de 2011 esta representación se personó en las instalaciones del TEAR para proceder a la revisión del expediente administrativo y constatamos que finalmente la Gerencia del Catastro había remitido al Tribunal documentación de soporte de las valoraciones catastrales realizadas para la Urbanización La Panera en Estepona, con efectos desde el 1 de enero de 2008, que son el objeto de ésta reclamación.

No obstante, a pesar de la ampliación de los antecedentes, seguía sin obrar en el expediente la mayor parte de la documentación que se aportó como anexos al recurso de reposición contra la ponencia de valores presentado el 22 de febrero de 2008 por la representación de quien suscribe, y, por otra parte, la documentación soporte que remite la Gerencia del Catastro para completar el expediente no es la documentación original que debió conformar el expediente, sino que se trata de documentación preparada ad hoc, circunstancia que este Tribunal podrá apreciar en el hecho de que la ampliación de antecedentes está datada en enero de 2011 y porque también se nos facilita la valoración catastral de las parcelas para el 2011.

Estas circunstancias unidas al hecho de que todas las actuaciones realizadas por el Catastro se habían basado en un expediente que correspondía a las parcelas de la Urbanización Albayalde indican que se han cometido irregularidades al conformar el expediente de valoración catastral, lo que implica que, cuando menos, la Gerencia del Catastro cumplió defectuosamente su obligación legal de conformar el expediente de valoración de las parcelas de la Urbanización La Panera ya que el expediente original se ha extraviado.

Ya en este punto nos encontramos con la que podría ser una deficiencia sustancial en la motivación de las valoraciones catastrales que nos ocupan, para lo que quisiéramos realizar una remisión a la 'Memoria, criterios valorativos y listados de zonas de valor' de la citada Ponencia de Valores del Municipio de Estepona en las que se establece, por un lado, que 'la ponencia de valores recogerá, según los casos y conforme a lo que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral... ' afirmación de la que se deriva nuevamente que la normativa de planeamiento urbanístico es esencial para la valoración catastral y, por otro lado, en la página 9 in fine, se establece que 'la figura de planeamiento urbanístico vigente en el Municipio ' es el 'Plan General de Ordenación Urbana aprobado definitivamente el 27 de febrero de 1996 y publicado en el B.O.P. con fecha 29 de marzo de 1996'.

Como hemos puesto de manifiesto en la anterior alegación, en vista de lo anteriormente expuesto y de acuerdo con la información de que disponemos, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) vigente en el Municipio de Estepona a la fecha de la ponencia de valores 2LEL de 1996, sino que fue aprobado el 27 de abril de 1994 v publicado en el B.O.P. de 7 de junio de 1994, en consecuencia, parece que el Catastro podría haber tomado en consideración a la hora de realizar la Ponencia de Valores catastrales una normativa de planeamiento urbanístico errónea, lo que implicaría la improcedencia de la misma y por ende la nulidad de las notificaciones individualizadas de valores catastrales que se derivan de las mismas ya que según se establece en la normativa aplicable y reconoce la propia Administración actuante, el planeamiento urbanístico es un elemento necesario para llevar a cabo la valoración catastral.

Siendo esto así, y en la medida en que parece que en la Ponencia de Valores en la que traen causa las notificaciones individualizadas de valores catastrales recurridas podría haberse empleado una normativa urbanística incorrecta, es por lo que instamos respetuosamente al Tribunal a que se dirige este escrito que declare la nulidad de las mismas.

Asimismo, consideramos que, cuando menos, la referencia realizada en la 'Memoria, criterios valorativos y listados de zonas de valor' a un PGOU de 1996 en lugar de al PGOU de 1994 vigente en Estepona conlleva una evidente y absoluta indefensión para la representación de quien suscribe, ya que por una parte, la Ponencia de Valores generales del Municipio se publicó varios meses antes de la notificación individualizada de los valores catastrales de los inmuebles propiedad de esta representación, y por otra parte, su contenido es, evidentemente, muy genérico en tanto que es de aplicación a todo el Municipio, de manera que si a la generalidad de la Ponencia de Valores previa a las notificaciones individualizadas se le añade la referencia imprecisa a la normativa urbanística que subyace a la misma, difícilmente se podría llevar a cabo una defensa de nuestro intereses con las debidas garantías de equidad.

Partiendo de lo anterior, y para el supuesto de que eventualmente pudiera desconocerse nuestra argumentación relativa al error en el PGOU utilizado en la Ponencia de Valores, quisiéramos precisar que la deficiencia de la motivación de las valoraciones individualizadas no acaba ahí. Téngase en cuenta en este sentido que dichas valoraciones no pueden ser consideradas como actos aislados que realiza la Administración, sino que están integrados, como ya se ha mencionado, en un procedimiento complejo que se realiza en varias fases que resultan encadenadas entre sí y que dan lugar a la determinación del valor que resulta aplicable a cada inmueble concreto.

Con estos antecedentes, interesa a mi representada desarrollar a continuación los argumentos jurídico-tributarios que justifican su disconformidad con la motivación de los valores catastrales recurridos en los que se determinan los valores catastrales de sus inmuebles (que son el objeto de la presente controversia).

El punto de partida es el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio en el que se aprobaron las normas técnicas de valoración (conceptos, reglas y criterios) y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones (reglas, criterios y valores básicos) para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, siendo las Ponencias de Valores los documentos administrativos que recogen los valores del suelo y de las construcciones, así como los coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territorial al que se refieran. De acuerdo con lo establecido en el citado Real Decreto, dichas ponencias serán realizadas por las Gerencias Territoriales teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario establecidos en la norma 23.

Por lo tanto, en el ámbito de la valoración catastral de los bienes urbanos, el Real Decreto 1020/1993 habilita a las Ponencias de Valores para que a partir de unas normas de carácter general establezcan los criterios concretos de valoración para los bienes inmuebles de una determinada zona, con el fin de que las valoraciones (i) se adecúen a la realidad concreta de cada municipio, (ii) respeten los principios de coordinación nacional y (iii) se adecúen a los valores de mercado sobre los cuales aplicar el coeficiente de referencia al mercado.

Y es precisamente ante dicho marco jurídico, caracterizado por la amplitud de la remisión y la inexistencia de parámetros de desarrollo detallados que resulten de aplicación a la actuación administrativa, dónde la 'motivación' encuentra su pleno sentido pues, sin la misma, la Administración no estaría sujeta en ningún modo a la fiscalización jurisdiccional. Esto implica que, en casos como el que nos ocupa, la motivación cobre una importancia vital, entrañando su ausencia o insuficiencia una ineludible arbitrariedad que es ilícita y que conlleva además la indefensión del interesado, pues dicha motivación es el único medio para determinar el fundamento del acto administrativo.

En este sentido es en el artículo 11 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (en adelante, TRLCI) dónde se señala que 'la incorporación de los bienes inmuebles en el Catastro Inmobiliario, (...), que conllevará, en su caso, la asignación de valor catastral, es obligatoria y podrá extenderse a la modificación de cuantos datos sean necesarios para que la descripción catastral de los inmuebles afectados concuerde con la realidad'; asimismo, establece que dicha incorporación se realizará mediante alguno de los procedimientos previstos en su apartado segundo, en cuyo literal a) se mencionan los procedimientos de declaración (como el que nos ocupa).

Por su parte, en el artículo 12.3 del TRLCI se estipula de manera meridianamente clara que 'los actos resultantes de los procedimientos de incorporación serán motivados con referencia a los hechos y fundamentos de derecho. Cuando el acto incluya la determinación de un nuevo valor catastral, éste se motivará mediante la expresión de la ponencia de la que traiga causa y, en su caso, de los módulos básicos de suelo y construcción, el valor del polígono, calle, tramo, zona o paraje, el valor tipo de las construcciones y de las clases de cultivo, la identificación de los coeficientes correctores aplicados y la superficie del inmueble '.

Asimismo, artículo 54.1.a) de la Ley 30/1992 del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común dispone que 'serán motivados, con sucinta referencia de hechos y fundamentos de derecho los actos que limiten derechos subjetivos o intereses legítimos. (...)', resultando evidente que en nuestro caso existe un interés legítimo de la representación de quien suscribe, en la medida que el valor catastral es la base imponible, entre otros, del IBI, del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, e incide en otros muchos impuestos, por lo que dicho valor catastral tiene una importante repercusión económica en el ámbito tributario.

De todo lo anterior se deduce que la validez de la actuación administrativa impugnada debe quedar supeditada a una adecuada motivación de la misma.

Pues bien, para entender qué se debe considerar como 'motivación suficiente' de un acto administrativo con trascendencia tributaria es necesario atender a la Jurisprudencia que de una manera reiterada ha sentado el Tribunal Supremo al respecto, por ejemplo, en una importante sentencia de 15 de julio de 2004 (Rec. n° 1364/1999 ), que aunque se dicta en relación con un procedimiento de liquidación tributaria puede perfectamente extrapolarse al supuesto de hecho que nos ocupa, ya que, por un lado, según el artículo 12.1 del TRLCI, la Ley General Tributaria resulta de aplicación subsidiaria y, por otro lado, porque la vinculación que existe entre los procedimientos de valoración catastral y liquidación tributaria es evidente en la medida en que el propio acuerdo de notificación de valores catastrales impugnado incorpora las liquidaciones del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondientes al año 2008 (de las que el nuevo valor catastral constituirá la base imponible).

En el caso que nos ocupa no nos encontramos ante una liquidación propiamente dicha, sin embargo, lo cierto es que como anticipábamos el valor catastral constituye la base imponible de, entre otros, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, e incide en muchos otros como el Impuesto sobre Actividades Económicas, el Impuesto sobre el Patrimonio, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, etc., y consiguientemente, la determinación de dicho valor tiene una repercusión esencial en el ámbito de la gestión (y liquidación) tributaria. En consecuencia, entendemos que la motivación del valor catastral debe atenerse a las mismas premisas que cualquier otro acto de liquidación tributaria, ya que, recordemos, la base imponible es un elemento sustancial y básico para la determinación de la deuda tributaria.

Así, en la medida en que el valor catastral constituye la base imponible del IBI (entre otros), siendo la base imponible un elemento fundamental de la liquidación tributaria y en tanto que el único mecanismo legalmente previsto para la impugnación de la base imponible de los citados impuestos es a través de la impugnación de la valoración catastral realizada ante los órganos de gestión catastral (en su caso ante éste Tribunal), consideramos no sólo que nos encontramos legitimados para llevar a cabo las presentes actuaciones sino que, además, resulta exigible que la determinación y motivación del valor catastral realizada por la Administración se articule respetando los parámetros indicados por el Tribunal Supremo en materia tributaria, de manera que, sin prejuicio de las indicaciones realizadas en el artículo 12.3 del TRLCI a este respecto, la motivación de dicha valoración debe realizarse '¿fe forma clara, sencilla, precisa e inteligible. Sin necesidad de conocimientos específicos, los hechos y elementos adicionales que motivan' ya que de lo contrario se colocaría al contribuyente en una posición de absoluta indefensión en la fase de gestión tributaria, siendo una causa fundamental de nuestra oposición al acto administrativo hoy impugnado el hecho de que la supuesta 'motivación' de los nuevos valores catastrales adolezca completamente de dichas características.

En este sentido, y dicho sea con todos los respetos y en términos de estricta defensa, basta una simple lectura los valores catastrales recurridos para apreciar que no cumple ninguno de los requisitos necesarios para que pueda entenderse que dicho valor está debidamente motivado según el criterio del Tribunal Supremo, ya que dichos valores se limitan a incorporar una serie de valoraciones catastrales que no son claras, ni sencillas, ni inteligibles sin conocimientos específicos, no ya técnicos sobre el modo de proceder de quien lo ha preparado y, además, con la información que se nos proporciona es imposible que la representación de quien suscribe pueda llegar a conocer cómo se ha obtenido el valor catastral individualizado (base imponible del IBI) para cada uno de sus inmuebles.

A pesar de la clara y estrecha relación de dependencia entre los valores catastrales y la Ponencia de valores de la cual dimanan, no se realiza ni la más mínima explicación de los criterios, parámetros, valores de referencia o cualquier otro elemento de ponderación utilizado para justificar el proceso por el cual partiendo de aquella Ponencia general la Gerencia Territorial del Catastro ha obtenido los valores catastrales individualizados sin que, en consecuencia, se nos permita no ya discrepar del valor asignado sino tener conocimiento y/o acceso a la documentación que lo fundamenta.

De hecho, como puede apreciarse en la documentación obrante en el expediente, los valores catastrales impugnados NO contienen ningún fundamento de derecho. Se limitan a la enumeración de módulos, parámetros y coeficientes que se asocian con valores cuyo criterio de selección y aplicabilidad se desconoce, dando una apariencia de arbitrariedad incompatible con la legalidad del acto administrativo en cuestión, que concluye en la determinación de unos valores catastrales cuya corrección resulta imposible de comprobar.

La determinación individualizada del valor catastral de cada inmueble se realiza en uno o dos folios ininteligibles con varios apartados 'datos de bien inmueble'; 'datos de los titulares catastrales'; 'datos de valoración'; 'construcción'; 'valores catastrales'; y por último, la liquidación del IBI. A estas hojas se les anexa una hoja titulada 'información sobre los datos del inmueble y su valoración' y una hoja denominada 'notificación de valores catastrales de bienes inmuebles urbanos', pero que no son realmente una fundamentación jurídica de la valoración, ni información específica de los inmuebles valorados, sino que se trata simple y llanamente de un listado de definiciones genéricas, de abreviaturas y de normativa de aplicación, sin especificar su origen y cuya aplicabilidad al bien efectivamente valorado carece de justificación ni desarrollo y de información relativa al impacto que el nuevo valor catastral tiene en el IBI lo que refrenda nuestra alegación sobre el carácter tributario de las notificaciones recibidas.

Tampoco se explica en absoluto cómo opera cada uno de los parámetros utilizados hasta la obtención del resultado final, ni porqué se ha seleccionado cada módulo de valoración entre los que supuestamente podrían derivarse de los previstos en la Ponencia de Valores, con lo que la inseguridad jurídica es absoluta.

Los Tribunales Económico-Administrativos han tenido la oportunidad de pronunciarse en numerosas ocasiones sobre procedimientos de comprobación de valores sobre bienes inmuebles a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP/AJD) en los que el informe de valoración que subyace a la liquidación tributaria derivada de la citada comprobación se limita a enumerar módulos, coeficientes y parámetros genéricos, a la simple mención de una fórmula matemática y a la mera remisión a estudios de mercado realizados y a disposición del contribuyente, para concluir de manera sistemática que esta clase de valoraciones en absoluto se pueden considerar debidamente motivadas y deben ser declaradas nulas por la indefensión en que sitúan a los contribuyentes. Ésta línea doctrinal es la que nos lleva a considerar perfectamente razonable e incluso necesario que, con el mismo criterio que se prevé para la defensa de los intereses de los contribuyentes por el ITP/AJD se defienda también a los contribuyentes por el IBI, IAE, Plusvalía Municipal, Impuesto sobre el Patrimonio e IRPF a los que por medio de un procedimiento de asignación de valores catastrales se les informa de un nuevo valor catastral para los inmuebles de su propiedad que resulta completamente ininteligible, contra el que, por su propia complejidad e indefinición, no se pueden defender con las mínimas garantías de equidad y por el que, como sucede en el caso de la Ponencia de Valores de Estepona, ven que la base imponible de los citados impuestos se triplicó de 2007 a 2008.

Convenimos en la necesidad de garantizar los recursos públicos de los Ayuntamientos y de que el procedimiento de valoración catastral por su complejidad no debe ser rígido, en que hay que asegurar la protección del interés público y la eficacia de los actos administrativos, pero sin que eso bajo ningún concepto libere a la Administración de sus obligaciones esenciales (motivar suficientemente sus actuaciones de contenido tributario), sin que se pueda admitir el automatismo en el que evidentemente se ha incurrido en las notificaciones de valores catastrales, ni se pueda vulnerar la seguridad jurídica de los administrados, exigírseles unos conocimientos desproporcionados para valorar la procedencia de las actuaciones de la Administración, ni despojarles de su derecho a la tutela judicial efectiva ya que difícilmente podrán defenderse frente a una actuación que se les plantea en tan adversas condiciones, lo que los avocará a ver triplicada su carga impositiva injustamente y por la vía de hecho.

En oposición a nuestra argumentación sobre la deficiente motivación de los actos administrativos impugnados se podría argumentar que los valores catastrales de los inmuebles incluyen las menciones que expresamente se prevén en el artículo 12.3 del TRLCI para la motivación del nuevo valor catastral, sin embargo, en nuestra respetuosa opinión y en mérito de cuanto hemos expuesto anteriormente, entendemos que éste Tribunal no debería asumir tal apreciación por vanos motivos:

En primer lugar, porque la literalidad del artículo 12.3 del TRLCI no es sino la refundición de lo que previamente se establecía en el artículo 4.2 de la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario (Vigente hasta el 9 de marzo de 2004), en la que ya indicaba que 'los actos resultantes de los procedimientos de incorporación serán motivados conforme a lo dispuesto en el artículo 13.2 de la Ley 1/1998, de 26 de febrero, de Derechos y Garantías de los Contribuyentes . Cuando el acto incluya la determinación de un nuevo valor catastral, éste se motivará mediante la expresión de la ponencia de la que traiga causa y, en su caso, de los módulos básicos de suelo y construcción, el valor en polígono, calle, tramo, zona o paraje, el valor tipo de las construcciones y de las clases de cultivo, la identificación de los coeficientes correctores aplicados y la superficie de los inmuebles ', precepto referido a la motivación de los valores catastrales que, consecuentemente, debe interpretarse en concordancia con lo dispuesto en la Ley 1/1998, de 26 de febrero, de Derechos y Garantías de los Contribuyentes (en adelante, LDGC) a la que expresamente se hace alusión en el citado artículo y respetando la Jurisprudencia del Tribunal Supremo y la normativa posterior que se aprobó sobre ésta materia, en particular a lo dispuesto en la LGT.

Concretamente, el artículo 13.2 de la LDGC (Vigente hasta el 1 de julio de 2004) señalaba que 'Los actos de liquidación, los de comprobación de valor, los que resuelvan recursos y reclamaciones, los que denieguen la suspensión de la ejecución de actos de gestión tributaria, así como cuantos otros se establezcan en la normativa vigente, serán motivados con referencia a los hechos y fundamentos de derecho', y en términos similares se pronuncia el artículo 103.3 de la LGT vigente cuando establece que 'los actos de liquidación, los de comprobación de valor, los que impongan una obligación, los que denieguen un beneficio fiscal o la suspensión de la ejecución de actos de aplicación de los tributos, así como cuantos otros se dispongan en la normativa vigente, serán motivados con referencia sucinta a los hechos y fundamentos de derecho ', de manera que haciendo una interpretación completa del precepto que hoy nos ocupa en atención a su antecedente histórico inmediato, no podemos sino concluir que las menciones a que se hace alusión en el artículo 12.3 del TRLCI y que deben concurrir para la motivación de un nuevo valor catastral (...la expresión de la ponencia de la que traiga causa y, en su caso, de los módulos básicos de suelo y construcción, el valor del polígono, calle, tramo, zona o paraje, el valor tipo de las construcciones y de las clases de cultivo, la identificación de los coeficientes correctores aplicados y la superficie del inmueble), no deben considerarse como los elementos necesarios para que la motivación de dichos valores se considere 'suficiente' sino más bien como los requisitos 'mínimos' que se deben incorporar a la nueva valoración.

La representación de quien suscribe entiende necesario que se diferencie entre lo que serían los requisitos mínimos de la motivación de un nuevo valor catastral y lo que ley y la jurisprudencia consideran como motivación suficiente de un acto de naturaleza tributaria.

Es evidente que un acuerdo de notificación de valores catastrales en el que no se haga mención de alguno de los elementos mínimos antedichos debería declararse improcedente de manera automática por incumplir expresamente lo dispuesto en el artículo 12.3 del TRLCI in fine. Sin embargo, de lo que se está hablando aquí es de que siendo cierto que todo nuevo valor catastral que se motiva de manera 'suficiente' debe incorporar las menciones mínimas previstas en el artículo 12.3 del TRLCI, no todo valor catastral que se notifique haciendo alusión a las menciones mínimas antedichas tienen necesariamente que haber sido motivado de manera 'suficiente', tal y como se exige para los actos de naturaleza tributaria, y es precisamente en éste punto en el que radica nuestra oposición a la actuación administrativa, ya que una motivación insuficiente o, como en este caso, deficiente, impide que los contribuyentes puedan defenderse apropiadamente y en consecuencia vulnera su derecho a la tutela judicial efectiva, lo que necesariamente debe dar lugar a que se declare su nulidad.

Porque, de hecho, el mismo artículo 12.3 del TRLCI establece justo antes de enumerar las menciones mínimas que deben incluirse en la notificación de un nuevo valor catastral que 'los actos resultantes de los procedimientos de incorporación serán motivados con referencia a los hechos y fundamentos de derecho', en línea con lo que se disponía en el artículo 13.2 de la LDGC y sin que conste en la notificación recibida la menor alusión a los mismos.

Porque si en la fase de 'gestión catastral' en la que se determina la base imponible de, entre otros, el EBI y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana no se respetan los criterios de motivación fijados por el Tribunal Supremo en su sentencia de 15 de julio de 2004 de manera que la notificación individualizada de la valoración catastral se realice 'efe forma clara, sencilla, precisa e inteligible, sin necesidad de conocimientos específicos, los hechos y elementos adicionales que motivan', se colocaría al contribuyente en una posición de absoluta indefensión en la fase de gestión tributaria de los citados impuestos.

Porque al revisar el expediente administrativo en sede de TEAR hemos tenido acceso al texto completo de la Ponencia de Valores dónde existe una prueba evidente de la deficiente motivación del acto administrativo impugnado.

In este sentido, no se justifica la atribución de un único valor de mercado (305 €/m2) a todas las parcelas sin distinción alguna y sin tener en cuenta datos tan significativos como su ubicación a pie de calle, o si su perímetro es irregular, carece de vistas o presenta una fuerte pendiente (como sucede en las parcelas 8, 9 10, 11, 19 y 22), hecho por el que deberían haberse aplicado los coeficientes correctores previstos por el RD 1020/1993.

Interesa asimismo, poner de manifiesto que siendo un contribuyente el destinatario de la ponencia de valores catastrales no puede exigírsele una labor de revisión de la valoración realizada por la Administración. En este sentido se ha pronunciado la Sala de lo Contencioso- administrativo de Málaga del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en Sentencia número 174/2007 de 29 de enero de 2007 y Sentencia número 838/2007 de 13 de abril de 2007

Porque existe una reiterada Jurisprudencia y abundante doctrina sobre la motivación de los actos administrativos, de la que éste Tribunal al que respetuosamente nos dirigimos ha sido partícipe y por tanto conoce, en la que se establece que aunque la LGT únicamente hace referencia al establecimiento de un mínimo legal consistente en una sucinta referencia a los hechos y fundamentos de derecho, dicho carácter sucinto no supone la suficiencia de motivaciones basadas en razonamientos o fundamentaciones genéricas, abstractas o indeterminadas, haciendo especial énfasis a que la motivación no se cumple con cualquier fórmula convencional, no pudiendo admitirse fórmulas estereotipadas o comodín que valen para cualquier supuesto y que no se han realizado para el supuesto determinado que se está resolviendo, ya que la motivación (debe dar razón plena del proceso lógico y jurídico que ha permitido adoptar la resolución administrativa, debiendo ser suficientemente indicativa del camino' ( Sentencia de 21 de junio de 1996, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ).

Esta interpretación del 'mínimo legal' previsto en la LGT para la motivación de los actos administrativos ('sucinta referencia a los hechos y fundamentos de derecho') es perfectamente aplicable a nuestra argumentación sobre las 'menciones mínimas' establecidas en el artículo 12.3 del TRLCI, en el sentido de que NO siempre serán 'suficientes'

En nuestro caso concreto la mínima motivación realizada por la Gerencia del Catastro en absoluto puede ser considerada suficiente, ya que se limita a citar una mera enumeración de módulos, coeficientes y características, pero sin la más mínima alusión a la relación entre los distintos parámetros y valores asignados ni al método en que los mismos se gradúan o combinan y que concluyen en unos 'valores 2009' entre los que se incluye el valor catastral, lo que confiere a la actuación impugnada una aparente arbitrariedad, ya que no nos resulta posible ni siquiera comprobar si se ha cometido un error aritmético en la determinación del valor.

Permítasenos reiterar en este sentido que la Ponencia de Valores a la que se nos remite es 'general' para todo el municipio y de una complejidad técnica y jurídica sólo comprensible para los expertos en la materia, por lo que sin lugar a dudas como mínimo es exigible que la Administración motive su actuación administrativa mediante la exposición del procedimiento que ha llevado de esa Ponencia de Valores 'general' a las notificaciones 'individualizadas' de los valores catastrales que nos ocupan, ya que los contribuyentes se van a ver afectados impositivamente de una manera muy significativa y dicha motivación es la única garantía que legalmente se les confiere y que se concreta en otorgarles la posibilidad de impugnación de los actos administrativos y en facilitar el control jurisdiccional de los mismos.

Las alegaciones realizadas en el Fundamento de Derecho anterior evidencia también la falta de motivación de los valores catastrales impugnados. Aunque no se reconociera la evidente nulidad de la Ponencia de Valores por haberse realizado sobre la base de una normativa urbanística incorrecta, lo que es innegable en todo caso es que la motivación de los actos administrativos impugnados es muy deficiente en tanto que ni siquiera quedaría clara la normativa urbanística aplicada, lo que nos sitúa en una posición de total indefensión.

La representación de quien suscribe considera que, cuando menos, la referencia realizada en la 'Memoria, criterios valorativos y listados de zonas de valor' de la Ponencia de Valores de Estepona a un PGOU de 1996 en lugar de al PGOU de 1994 vigente aquel Municipio conlleva una evidente y absoluta indefensión para la representación de quien suscribe, ya que por una parte, la Ponencia de Valores generales del Municipio se publicó casi dos años antes de la notificación individualizada de los valores catastrales de los inmuebles propiedad de esta representación, y por otra parte, su contenido es, evidentemente, muy genérico en tanto que es de aplicación a todo el Municipio, de manera que si a la generalidad de la Ponencia de Valores previa a las notificaciones individualizadas se le añade la referencia imprecisa a la normativa urbanística que subyace a la misma, difícilmente se podría llevar a cabo una defensa de nuestro intereses con las debidas garantías de equidad.

Por todo ello y como conclusión, interesa a la representación de quien suscribe señalar que en caso de que la literalidad del artículo 12.3 del TRLCI se interpretara de tal manera que eximiese a la Administración de la necesidad de realizar una motivación suficiente de una actuación de contenido tributario, llegado el momento entendemos que sería necesario plantear una cuestión del nulidad del citado precepto, ya que supondría una evidente vulneración del artículo 24 de la Constitución Española (CE ) que garantiza el Derecho Fundamental a la tutela judicial efectiva.

En este sentido, de acuerdo con el derecho a la tutela judicial efectiva y con el principio de interdicción de la arbitrariedad de las Administraciones Públicas establecido en el artículo 9 de la CE -que permite el adecuado control jurisdiccional del ejercicio de la potestad conferida-, los Entes Públicos tienen la obligación de motivar suficientemente sus actos. Obligación que se impone, precisamente, como garantía del derecho a la tutela judicial efectiva de los administrados, dado que la falta de justificación de los actos imposibilitaría el disentir de los criterios administrativos y, en último extremo, obstaculizaría el control al libre actuar administrativo.

Por tanto, la infracción de la obligación legal que pesa sobre la Administración de motivar suficientemente sus actos administrativos vulnera, en el caso que nos ocupa, el principio de tutela judicial efectiva previsto como un Derecho Fundamental en el artículo 24.1 de la CE y provoca una situación de clara indefensión a PANERA ESTEPONA, lo que debe dar lugar a que se declaren nulos los valores catastrales impugnados en atención a lo previsto en los artículos 62 y 63 de la Ley 30/1992 del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común .

En este sentido, diversos Tribunales de Justicia se han pronunciado en casos similares al que hoy es objeto de la controversia en varias sentencias entre las que interesa extractar, por su claridad, los siguientes pronunciamientos: Tribunal Superior de Justicia de Cantabria en sus Sentencias de 12 de enero de 1999 y 23 de febrero de 2001 . El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en sus Sentencias de 5 de diciembre de 2002 y de 10 de enero de 2003 . Permítasenos incidir por último en la Sentencia de 21 de junio de 1996, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña .

Sin perjuicio de las sentencias antedichas y de cara a la futura resolución que éste Tribunal alcance, resulta esencial traer a colación con carácter adicional en lo que a la deficiente motivación del acto administrativo recurrido se refiere dos sentencias de la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 31 de enero de 2011 y 6 de octubre de 2011 ( Rec. n.° 3633/2008 y 3634/2008 ), en las que se resuelve sobre sendos recursos contencioso-administrativo interpuestos frente a notificaciones individuales del valor catastral practicadas por la Gerencia de Alicante de la Dirección General del Catastro, recursos que se fundamentaban, entre otros motivos, en 'la falta de motivación de la valoración catastral va que únicamente existen unos folios sueltos e inconexos de lo que podría ser la Ponencia de valores, sin que ni siquiera conste el preceptivo estudio de mercado ', pretensión que es idéntica a la que se desarrolla en éste Fundamentos de Derecho.

En las citadas sentencias que, como decimos, tratan sobre supuestos de hecho similares al que hoy nos ocupa, el Tribunal en cuestión realizó una completa y sólida exposición jurídica sobre aquellos casos apoyándose en la jurisprudencia del Tribunal Supremo en la materia, llegando finalmente a declarar la nulidad tanto de la Ponencia de Valores del municipio como de las notificaciones individualizadas de los valores catastrales impugnados. Por ello, aunque nos remitamos a la literalidad de las sentencias en cuanto que tratan un supuesto perfectamente extrapolable a nuestro caso, interesa extractar algunas de las principales consideraciones realizadas y conclusiones alcanzadas por aquel Tribunal.

Y es que, efectivamente, esto es lo que ha sucedido también en el caso de la Ponencia de Valores de Estepona, a la que, como este Tribunal podrá apreciar, no se acompañan físicamente los estudios de mercado realizados a pesar de que son un documento esencial para la determinación de los valores catastrales, por lo que conforme al criterio expresado por los Tribunales de Justicia, dada la carencia de motivación y justificación en la esencia de las decisiones con relevancia valorativa de la Ponencia, es imperativo que tanto la propia Ponencia de Valores como las notificaciones individuales de valores catastrales impugnadas sean declaradas nulas por este Tribunal al que respetuosamente nos dirigimos.

La ausencia de acreditación de los estudios de mercado supuestamente realizados que subyacen a la Ponencia de Valores de Estepona es una cuestión que afecta directamente sobre la deficiente motivación de los actos administrativos recurridos y, en consecuencia, que justifica que sean declarados nulos.

Las argumentaciones que sirven para constatar la flagrante deficiencia de motivación de la actuación administrativa que, en línea con las sentencias judiciales anteriormente extractadas, deberían dar lugar a que se declare su nulidad son, por lo tanto, (i) que PANERA ESTEPONA no ha tenido acceso a los estudios de mercado en tanto que la Ponencia de Valores sólo incorpora el análisis y las conclusiones de la Administración (parte interesada) sobre el mismo; (ii) que como mi representada no tuvo acceso a los estudios de mercado completos no se pudo oponer debidamente a los mismos como sería su interés; (iii) que si la determinación de los módulos de los que se derivan los nuevos valores catastrales provienen de unos estudios de mercado que son analizados, filtrados y ajustados por determinados procedimientos administrativos es necesario que los interesados puedan tener conocimiento de los mismos y se les habiliten los medios necesarios para que puedan tener acceso al procedimiento en su totalidad, porque de lo contrario es completamente imposible corroborar su licitud u oponerse con garantías de equidad frente a los mismos, convirtiéndose en un mero 'espectador' al que se le comunica por la vía de hecho el valor catastral que se le ha asignado a sus inmuebles, sin la más mínima posibilidad de impugnación de los mismos, es decir, quedaría completamente indefenso; y (iv) que las referencias al estudio de mercado realizadas en la memoria de la Ponencia son tangenciales, excesivamente genéricas y muy vagas.

Cuando tuvimos acceso a la Ponencia de Valores completa en sede del TEAR pudimos comprobar que incluye un 'Documento 2' denominado 'Análisis y conclusiones del estudio del mercado inmobiliario', pero dicho documento no obsta a la necesidad de que la Ponencia de Valores incorpore físicamente los estudios de mercado realizados tal y como exige la jurisprudencia anteriormente citada, ni es suficiente para convalidar o subsanar el vicio de nulidad de que adolece el acto administrativo. En éste sentido interesa destacar que el análisis y las conclusiones alcanzadas por la Administración que se acompañan a la Ponencia de Valores no son necesariamente las mismas que podría alcanzar mi representada o un tercero independiente si tuviera acceso a los estudios de mercado completos, pero nunca lo podremos corroborar en tanto que, como decimos, no hemos tenido acceso a dichos estudios de mercado ni se incluyen en la Ponencia de Valores, por lo que no los hemos podido revisar, comprobar su contenido y su adecuación a la realidad ni, obviamente, pudimos oponernos a las conclusiones alcanzadas de contrario con las mínimas garantías de equidad, lo que nos sitúa en una posición de total indefensión.

En lo que respecta a la deficiencia de la motivación de la Ponencia de Valores es muy clarificador y sorprendente el hecho de que en el 'Análisis y Conclusiones del mercado inmobiliario' no se haga la más mínima indicación a la existencia de tales estudios. Dicho apartado se limita a describir muy sucintamente los 'datos territoriales', la 'situación socio-económica' y los 'datos inmobiliarios' del Municipio y a exponer sus 'conclusiones de los datos de mercado', que más que conclusiones de lo que se trata es de una enumeración genérica de datos como 'información obtenida a partir de transacciones comunicadas por Notarios y Registradores de la Propiedad', 'información obtenida de prensa e internet' que se considera imprecisa y no ha sido considerada, e 'información obtenida a partir de testigos obtenidos en campo' a través de un sondeo general de la 'oferta' existente en el Municipio, pero sin que conste, por ejemplo, quién ha realizado el supuesto estudio y por tanto si es competente técnicamente para ello, ni a qué fecha se refieren las ofertas estudiadas, realizando una exposición tan genérica y carente de fundamentación material que hace imposible su verificación, lo que nos sitúa en una total indefensión.

Si el Tribunal al que respetuosamente nos dirigimos realiza una lectura crítica del documento antedicho, necesariamente llegará a la misma conclusión que mi representada, ya que con la información disponible sobre los 'estudios de mercado' que manejaba la Administración al elaborar la Ponencia de Valores es absolutamente imposible conocer las causas del incremento experimentado en los valores catastrales de los inmuebles de su propiedad y mucho menos oponerse a los mismos de una manera adecuada.

No obstante lo anterior sí que quisiéramos llamar su atención sobre una afirmación realizada en el citado 'Análisis y Conclusiones del mercado inmobiliario' que evidencia que se trata de un documento completamente ajeno a la realidad y que ha dado lugar a unos resultados absolutamente desproporcionados. Nos referimos, a que en la página 53 de la Ponencia se indica que 'para la confección de este cuadro [estudio de las transacciones correspondientes al último año] se han tomado en consideración aquellas transacciones realizadas en los dos últimos años, aplicándoles un incremento del 12% anual para ajustarías al precio de mercado a la fecha de hoy', es decir, que el supuesto estudio de mercado para la elaboración de la Ponencia de Valores de 2007 no sólo toma en consideración las operaciones realizadas en 2005 y 2006 en plena cúspide de la burbuja inmobiliaria de la Costa del Sol, sino que además les aplica un incremento del 12% para ajustarías al supuesto precio de mercado a 2007, revisión que la realidad ha demostrado que es completamente improcedente.

Los estudios de mercado no sólo son la base para la determinación de los módulos de repercusión que, a la postre, conllevan el incremento sustancial que ha sufrido los valores catastrales para su correlación a mercado, sino que, además, la ausencia física de los estudios de mercado de origen en la Ponencia de Valores son una causa de nulidad de la misma, tal y como han reconocido los Tribunales de Justicia, ya que ello supone una carencia de motivación y justificación en la esencia de las decisiones con relevancia valorativa de la Ponencia.

Insistimos, se nos ha hurtado la posibilidad de analizar y rebatir los estudios de mercado de origen que subyacen y son un elemento esencial de la Ponencia de Valores de la que se derivan los valores catastrales de los inmuebles de mi representada, impidiéndonos la adecuada impugnación del acto administrativo que nos ocupa, siendo notorio, eso sí, que dichos estudios de mercado con afirmaciones como la que anteriormente hemos transcrito evidencian que cualesquiera que fueran los análisis de mercado que realizó la Administración para la elaboración de la Ponencia de Valores de Estepona es innegable que dichos estudios de mercado eran ajenos a la realidad y han dado como resultado unos valores catastrales injustos y lesivos para los contributyente..

En conclusión, esta representación considera que las notificaciones de los valores catastrales recibidas por PANERA ESTEPONA con fecha 22 de enero de 2008 en las que trae su causa el presente recurso, no se encuentran debidamente motivadas por lo que deben ser declaradas nulas al haber quedado acreditado (i) que la notificación se limita a una enumeración de datos inconexo relativos, entre otros, a la aprobación de la Ponencia, las referencia catastral, módulos y coeficientes, sin la más mínima alusión a cómo operan en la valoración, (ii) que la Ponencia de Valores de Estepona se remite en su fundamentación a una normativa urbanística incorrecta, circunstancia que por sí sola es causa suficiente de nulidad y (iii) que la ausencia física de los estudios de mercado de origen en la Ponencia de Valores son una causa de nulidad de la misma, tal y como han reconocido los Tribunales de Justicia, ya que ello supone una carencia de motivación y justificación en la esencia de las decisiones con relevancia valorativa de la Ponencia

Por todo lo cual resulta evidente que la inexistencia de motivación en este punto y la parquedad de la información suministrada por la Administración atentan gravemente a la seguridad jurídica y sitúan a mi representada en una posición de completa indefensión frente a la Administración, privando a esta parte de los elementos de contradicción esenciales en la defensa de sus intereses, por lo que tanto la Ponencia de Valores como las notificaciones impugnadas deberían ser declaradas nulas por este Tribunal al amparo de las exigencias legislativas previstas en los artículos 54 de la Ley 30/1992 y en aplicación del artículo 62.1.a ) o 63 de dicho texto legal , así como a tenor de los pronunciamientos doctrinales y jurisprudenciales expuestos.

-SOBRE LA RELACIÓN ENTRE EL VALOR CATASTRAL Y EL VALOR DE MERCADO DE LOS INMUEBLES.

En vista de que en la resolución del TEAR recurrida se establece que la alegación realizada en nuestra reclamación inicial a este respecto no puede prosperar porque en todo caso, el límite que no pueden sobrepasar los valores de la ponencia es el valor de mercado de los bienes inmuebles.

Antes de entrar a debatir la argumentación del TEAR, se hace necesario recordar que la eocupación respecto a que el valor catastral no exceda en ningún caso el valor de mercado ha sido una idea que ha ido introduciéndose cada vez con mayor fuerza en la normativa sobre valoraciones e impuestos municipales relacionados con bienes inmuebles.

En la Orden Ministerial de 22 de septiembre de 1982, por la que se aprobaron las normas técnicas para determinar el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana, ya estaba presente dicha preocupación en relación con el valor del suelo. En efecto, en lo referente al valor básico unitario del suelo se establecía que 'en cada polígono se establecerá un valor básico del suelo por diferencia entre el valor correspondiente al rendimiento óptimo, según las condiciones urbanísticas de uso y aprovechamiento, y el coste de las construcciones necesarias para su obtención, y no será superior al que resulte del precio medio de mercado.

Prosperando en esta idea, la Orden Ministerial de 3 de julio de 1986, sobre normas técnicas para determinar el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana, ya recogía la obligación de acompañar a las ponencias o estudios técnicos del valor del suelo y de las construcciones, un estudio económico de valores medios de mercado donde se verifique que el valor catastral no supere el valor de mercado. Así, la Regla 8ª establecía que 'previamente a la redacción de los estudios técnicos del valor del suelo y de las construcciones, se realizará por las Gerencias Territoriales un estudio económico de valores medios de mercado del municipio o polígono correspondiente. Como documento separado se aportará inexcusablemente, acompañando a las ponencias o estudios técnicos del valor del suelo y de las construcciones, una aplicación de los valores unitarios realizados de forma aleatoria en número significativo de las unidades urbanas que correspondan, donde se compruebe el nivel de aproximación de los valores atastrales resultantes de la aplicación de la ponencia al de los valores medios de mercado, que no habrán de superarse en ningún caso. '

Asimismo, el artículo 66 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre , reguladora de las Haciendas Locales, determina que 'la base imponible de este impuesto (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) estará constituida por el valor de los bienes inmuebles. Para la determinación de la base imponible se tomará como valor de los bienes inmuebles el valor catastral de los mismos, que se fijará tomando como referencia el valor de mercado de aquellos, sin que, en ningún caso, pueda exceder de éste '.

En este mismo sentido, la Norma 3ª de la Orden Ministerial de 28 de diciembre de 1989, por la que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro-marco de valores del suelo y de las construcciones, para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, señalaba que 'para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que, en ningún caso, pueda exceder de éste. Dicho cálculo se realizará de acuerdo con lo preceptuado en las presentes normas técnicas'.

Finalmente, la Norma 3ª del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece que 'para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste. Dicho cálculo se realizará de acuerdo con lo preceptuado en las presentes normas técnicas'.

Todo lo anterior es una clara muestra de que en la normativa sobre valoraciones e impuestos municipales relacionados con bienes inmuebles ha estado siempre presente el límite que supone que los valores catastrales no pueden superar el valor de mercado de los inmuebles, poniendo coto, de esta forma, a cualquier exceso que pudiera ponerse de manifiesto, y permitiendo la consideración de circunstancias especiales. Es por ello, por lo que el artículo 23.2 del TRLCI establece que 'el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase '.

Consecuentemente, el instrumento utilizado para garantizar que el valor catastral en ningún caso supere el valor de mercado es el denominado coeficiente de Relación al Mercado o RM, cuya aplicación tiene su justificación en (i) la creciente preocupación respecto a que el valor catastral no exceda en ningún caso del valor de mercado y (ii) en que los valores catastrales de los bienes inmuebles sean homogéneos en cuanto a los criterios utilizados en las Ponencias de Valores de los distintos municipios para su relación con el valor de mercado. Así, en el caso que nos ocupa, resulta de aplicación un coeficiente de relación al mercado aprobado en una Orden de 14 de octubre de 1998, que lo fija en el 0,5 y que se aplica sobre el valor individualizado resultante de la Ponencia de Valores.

A lo largo de la cambiante normativa, no ha existido, ni tampoco existe a la fecha, limitación alguna en cuanto a la aplicación del coeficiente anterior, lo que ha venido significando la aplicación del RM a todos los bienes inmuebles.

La finalidad del coeficiente RM no es otra que la de adecuar la realidad del mercado inmobiliario a la valoración que, a efectos catastrales, realiza la Administración por medio de la aplicación de los criterios establecidos en el Real Decreto 1020/1993, sin que las oscilaciones del mercado puedan invalidar, incluso a veces de forma temporal, las valoraciones realizadas. Nótese que las Ponencias de Valores están previstas para que sus resultados sean válidos durante 10 años (y nunca menos de 5), por lo que el margen que proporciona el coeficiente RM es esencial para evitar que las fluctuaciones de precios o la inflación puedan hacer que los valores catastrales superen el límite del valor de mercado de los inmuebles antes de que transcurra ese periodo y la ponencia se convierta en inaplicable.

Tal y como se establece en la Exposición de motivos de la Orden antes citada por la que aprueba dicho coeficiente, este instrumento (coeficiente RM) actúa en la valoración individualizada de los bienes resultantes de las Ponencias de Valores con el fin de garantizar su uniforme referencia a los valores de mercado, pero la única uniformidad posible es que los valores base determinados por tales Ponencias, sobre los que se aplica el coeficiente RM, sean realmente los valores de mercado. Así, puede afirmarse que el valor catastral individualizado resultante de las Ponencias de Valores no debe superar, con carácter general, el 50% del valor de mercado de los inmuebles por aplicación del coeficiente RM.

Es decir, que el procedimiento de valoración catastral individualizada no cuenta únicamente con el límite previsto en el citado artículo 23.2 del TRLCI, según el cual el valor catastral nunca puede ser superior al valor de mercado de los inmuebles, sino que dada la finalidad del coeficiente de Relación al Mercado del 0,5, que se aplica sobre el resultado de los estudios de mercado realizados por la Gerencia Territorial del Catastro, resulta que en realidad el valor catastral no debe superar el 50% del valor de mercado.

A diferencia de lo considerado por el TEAR, esta consideración es la que resulta de varias sentencias del Tribunal Supremo en las que se establece que, en definitiva, el límite del valor catastral no se encuentra en el valor de mercado (que en ningún caso puede ser sobrepasado) sino en el importe resultante de aplicar al valor de mercado de los inmuebles el coeficiente de relación al mercado que, en su caso, estuviese vigente. En concreto interesa traer a colación sendas Sentencias del Tribunal Supremo de 14 marzo 2007 y 11 de noviembre de 2006 .

Como ya hemos adelantado en el Fundamento de Derecho anterior, no obra en la Ponencia de Valores ni documentación ni la más mínima motivación de los resultados de los estudios de mercado. No se realiza ni la menor alusión al contenido, metodología, fundamentos del citado estudio de mercado. Tampoco sabemos ni es posible adivinar cómo, partiendo de esa mínima muestra, ha podido llegarse a concretar específicamente el valor de mercado (305 €/m2) establecido en las valoraciones catastrales individuales recurridas. Como decimos, no hemos podido tener acceso a esta información en ningún momento y la única referencia a la misma es la citada, lo que nos sitúa en una posición de absoluta indefensión. Sí tenemos absoluta certeza, por el contrario, de que en el periodo 2002 - 2004 el valor medio de venta de las parcelas ascendió de promedio a 64 €/m2 (véase lo indicado en el antecedente de hecho primero), muy lejos del valor de mercado derivado del estudio de mercado del Catastro Inmobiliario, y que la propia Junta de Andalucía, en un acuerdo de 31 de enero de 2001, fijó el valor del metro cuadrado en la zona en 20,19 €/m2 (véase lo dispuesto en el antecedente de hecho segundo) lo que refrenda nuestra argumentación sobre la improcedencia de los valores de mercado fijados por el Catastro.

Como decimos, no hemos podido tener acceso a esta información en ningún momento y la única jncia a la misma es la citada, lo que nos sitúa en una posición de absoluta indefensión. Sí tenemos, por el contrario, la certeza de que en 2008 el valor de mercado del suelo en nuestro lígono y sector está muy por debajo de los 1.633 €/m2 indicados de contrario, e incluso por debajo de los 816,50 €/m2 que resultarían de aplicar sobre el citado Valor de Repercusión el coeficiente 0,5 de Relación al Mercado.

Tras analizar la Ponencia de Valores en sede del TEAR hemos constatado que en nuestro caso la Ponencia fijó unos módulos básicos de repercusión de suelo y construcción para todo el municipio de Estepona de 588 €/m2 para el suelo y 650 €/m2 para la construcción, indicando que dichos módulos han sido aprobados 'por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, a propuesta de la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Andalucía, en sesión de 10 de julio de 2007', sin que conste ninguna clase de documento que acredite la realidad de dicha aprobación más allá de la aseveración que se realiza en la Ponencia, ni siquiera se menciona la fecha de publicación de dicha aprobación en un Boletín Oficial, lo que nos inhabilita para verificarlo y nuevamente nos sitúa en total indefensión ante la actuación de la Administración, que es la que debe acreditar adecuadamente la licitud de los nuevos valores catastrales asignados.

Los nuevos módulos de repercusión se fijan, en teoría, por la discrepancia supuestamente existente entre los resultados del estudio de mercado realizado por la propia Administración (interesada y parte) y los valores catastrales previos a la ponencia (que supuestamente serían el 12,4% del valor de mercado en el caso de Estepona), de manera que si concluyéramos que los estudios de mercado no son correctos, no son fiables o sobrevaloran los inmuebles (como ha sucedido evidentemente en éste Municipio), la principal consecuencia sería que el análisis realizado por la Gerencia del Catastro sobre los mismos (que dio lugar a la determinación de los módulos de repercusión) sería incorrecto y, consecuentemente, que los valores individualizados resultantes de la Ponencia que se fundamenta en dichos módulos también serían excesivos, no respetarían 'la necesaria correlación' a mercado y por lo tanto, con independencia de la aplicación o no del coeficiente RM, las valoraciones catastrales resultantes de la Ponencia de valores serían incorrectas y contrarias a derecho.

Recordemos que en la página 53 de la Ponencia de Valores se indica que 'para la confección de este cuadro [estudio de las transacciones correspondientes al último año] se han tomado en consideración aquellas transacciones realizadas en los dos últimos años, aplicándoles un incremento del 12% anual para ajustarías al precio de mercado a la fecha de hoy', es decir, que el supuesto estudio de mercado para la elaboración de la Ponencia de Valores de 2007 no sólo toma en consideración las operaciones realizadas en 2005 y 2006 en la cima de la burbuja inmobiliaria de la Costa del Sol, sino que además les aplica un incremento del 12% para ajustarías al supuesto precio de mercado a 2007, revisión que la realidad ha demostrado que es completamente improcedente y que probablemente determinó la adopción de unos nuevos módulos de repercusión ajenos a la realidad.

En acreditación de la improcedencia de la estimación realizada en la Ponencia de Valores a que se hace alusión en el párrafo anterior interesa traer a colación las informaciones facilitadas por la Secretaria de Estado de Vivienda durante 2011, en las que se afirmó en varias comparecencias públicas que los precios de la vivienda en Estepona han caído un 35% desde 2008 y se prevé que la tendencia siga siendo negativa durante al menos 2012 y 2013, circunstancia que consideramos que, evidentemente, demuestra que los estudios de mercado realizados de cara a la determinación de los módulos básicos de repercusión fueron incorrectos.

Visto lo anterior, interesa reiterar que este hecho refrenda nuestra argumentación sobre el sentido y aplicación del coeficiente RM a la hora de determinar los valores catastrales en el sentido de que por aplicación del citado coeficiente los valores catastrales en el momento de la Ponencia deben equivaler al 50% del valor de mercado de los inmuebles. Mediante la aplicación del coeficiente RM sobre los valores derivados de los estudios de mercado resultantes de la Ponencia lo que se pretende evitar es precisamente esto, que una caída en el precio de mercado de los inmuebles respecto a la fecha de su valoración catastral y en tanto que dicha Ponencia debería durar 10 años, haga que los valores catastrales superen el valor de mercado y sean improcedentes.

Adjuntamos también otras publicaciones de portales inmobiliarios y de prensa on Une en los que los expertos indican que la caída de los precios de las viviendas en Estepona desde 2008 está entre 35 A y 40%, e incluso declaraciones del Concejal de Economía del Ayuntamiento de Estepona en las que afirma que está negociando una revisión de los valores catastrales del municipio con la Gerencia Territorial del Catastro en Málaga con el objetivo de lograr, al menos, una reducción del 30% porque 'los valores de hoy no se corresponden con los valores reales del mercado', señalando la noticia que el Ayuntamiento cuenta con el compromiso de la Gerencia Territorial del Catastro a falta del pronunciamiento de la Dirección General. Todo ello son evidencias muy significativas de la improcedencia de la Ponencia de Valores que nos ocupa.

Es decir, que aunque no entrásemos a valorar si el valor catastral resultante de la nueva Ponencia de Valores tiene como único límite el valor de mercado o si, como anteriormente llegábamos, dicho valor catastral en ningún caso debería superar el 50% del valor de mercado, lo cierto es que si no se admiten nuestras alegaciones sobre la evidente injustificación de los estudios de mercados que supuestamente subyacen a la ponencia y se validasen sin el menor nálisis crmco trasladando al contribuyente la carga de probar que dichos estudios son deficientes cuando, además, no puede tener acceso a ellos ya que en la ponencia valores sólo se incorporan el análisis y las conclusiones de la Administración, lo cierto es que se ubicaría al contribuyente en una posición de absoluta indefensión, y se estaría admitiendo de facto la facultad de la Administración de realizar la valoración catastral individualizada sin ninguna clase de control por los interesados, ya que no se le exigiría que justificara la idoneidad de los estudios de mercado más que de una forma genérica cuando es evidente que son incorrectos y que han sobrevalorado los inmuebles.

Mi representada no tiene acceso a los estudios de mercado completos, por lo que no se puede oponer debidamente a los mismos como sería su interés en cuanto que afectan de manera directa a la valoración catastral individualizada de sus inmuebles. Obligar a PANERA ESTEPONA a probar que los estudios de mercado que dieron lugar a la elección de determinados módulos de repercusión son incorrectos, cuando ni siquiera se puede tener acceso a los mismos es tanto como exigirle una prueba diabólica y obligarla a aquietarse ante una auténtica vía de hecho en total indefensión.

En conclusión: si el estudio de mercado realizado por la Dirección General Catastro no fuera correcto la ponencia de valores que se deriva del mismo quedaría invalidada en su esencia (y por tanto los valores catastrales sería nulos), ya que las valoraciones a mercado realizada por el latastro son la base de los módulos de básicos que se aplican en la Ponencia para corregir las apreciaciones que los inmuebles hayan experimentado en su valor de mercado respecto a la última ponencia; y si asumimos que dichos estudios sí son correctos los valores catastrales resultantes de la ponencia no deberían superar el 50%) del valor de mercado por aplicación del coeficiente RM, ya que si lo hicieran nuevamente deberían ser declarados nulos por incumplir la Orden de 14 de octubre de 1998.

Asimismo, debemos recalcar que la determinación de los módulos básicos de repercusión tanto del suelo como de la construcción, son un elemento esencial de la Ponencia de Valores ya que son la base a partir de la que por aplicación de las normas de valoración técnica resultan los valores catastrales individualizados para cada administrado, por lo que por evidentes razones de seguridad jurídica y por la obligación de que las actuaciones de la Administración sean suficientemente motivadas para que puedan quedar sometidas a control y así evitar la arbitrariedad de la Administración y la indefensión de los administrados, la determinación de dichos módulos debe ser debidamente justificada, de manera que si provienen de unos estudios de mercado que son analizados, filtrados y ajustados por determinados procedimientos administrativos ante un Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria y ante una Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Andalucía, es necesario que los interesados puedan tener conocimiento de los mismos y se les habiliten los medios necesarios para que puedan tener acceso al procedimiento en su totalidad, porque de lo contrario es completamente imposible corroborar su licitud u oponerse con garantías de equidad trente a los mismos, convirtiéndose en un mero 'espectador' al que se le comunica por la vía de hecho el valor catastral que se le ha asignado a sus inmuebles, sin explicaciones ni razonamientos que lo sustenten y, obviamente sin que tuviera la más mínima posibilidad de impugnación de los mismos, es decir, quedaría completamente indefenso. Como decimos, esto es lo que sucede en el caso que nos ocupa, por lo que los valores catastrales hoy impugnados deberían ser declarados nulos por este Tribunal.

Como decimos, la Ponencia de Valores no incorpora los estudios de mercado realizados, sino que sólo incluye un 'Documento 2' denominado 'Análisis y conclusiones del estudio del mercado inmobiliario' que a pesar de su extensión no acredita debidamente el contenido, parámetros y resultados del estudio de mercado supuestamente realizado. Debemos reiterar en este sentido la inconcreción, falta de justificación y de la debida motivación del análisis del estudio de mercado que se incluye en la Ponencia, circunstancia que se agrava por el hecho de que éste es el único documento publicado al que tienen acceso los interesados para que puedan llegar al convencimiento de que la actuación de la Administración está fundada conforme a la legalidad y es razonable.

Continuando con el análisis de la Ponencia, en el apartado 2.4 del Documento 2 es donde se exponen las 'conclusiones de los datos de mercado', siendo el aparentemente el elemento fundamental del análisis la 'información obtenida a partir de testigos obtenidos en campo' que se detalla en el subapartado 3, en el que alude a información obtenida a partir de 'testigos' obtenidos en campo, que se define como un 'sondeo general del mercado inmobiliario con el fin de determinar la oferta existente en el municipio, para de este modo poder determinar el número de testigos necesarios para el estudio de mercado'; se dice acto seguido que para ello se analizó la oferta de obra nueva de 150 promociones en curso y la oferta de segunda mano de unas 350 viviendas en oferta lo que resultó en 106 'testigos' de oferta (véanse páginas 54 a 58), que se ordenan por polígonos. Finalmente se realiza una estadística de valores de oferta por polígonos.

El principal problema que se deriva del sistema de 'testigos', sin entrar a valorar la procedencia del número de muestras (cuestión técnica que no procede debatir), es que pretende realizar un estudio de mercado para la valoración catastral en base a la 'oferta', cuando según se establece en el artículo 23.2 del TRLCI el valor de mercado se define como 'el precio más probable por el cual podría venderse', es decir, que depende de la demanda. No puede estipularse cabalmente un valor de mercado con fines catastrales en base al precio por el que los propietarios desean vender sus inmuebles (y menos aún con un mercado inmobiliario que se encontraba en plena cúspide de la burbuja inmobiliaria) sino por el valor por el que terceros independientes estarían dispuestos a comprarlo, de manera que debería negarse cualquier valor a esta clase de datos a los efectos del estudio de mercado. El hecho de que la Ponencia los haya tomado en consideración para fijar el valor de mercado y, en consecuencia, los parámetros mediante los que se fija el valor catastral, añade una deficiencia adicional a los mismos, que deberían ser declarados nulos.

Pero el problema de los 'testigos' en la ponencia no queda ahí, ya que en el subapartado 4 sobre la relación entre los valores catastrales resultantes de la aplicación de la presente ponencia y los valores de mercado obtenidos se adjunta una nueva tabla (véanse páginas 63 a 67) en las que se pretende verificar que los valores catastrales resultantes de la aplicación de la nueva ponencia y los 'valores de mercado' estimados en el estudio de mercado del Catastro en base a los 'testigos' de oferta respetan la relación a mercado por el coeficiente RM, relación que, en línea con lo señalado en el párrafo anterior, queda completamente viciada desde el momento en que para la estimación del valor de mercado no parecen tomarse en consideración valores de compraventa efectiva sino de oferta, lo que desvirtúa completamente su pretensión y sobre todo su conclusión de que 'se verifica estadísticamente el cumplimiento del artículo 23 del TRLCF porque, como hemos visto, ese extremo no se ha verificado en absoluto.

A todo lo anterior debe añadirse que es el órgano catastral competente para la valoración quien debe acreditar, en cada caso, el respeto al límite del valor de mercado y la correcta aplicación del coeficiente RM, tanto en la Ponencia de Valores como las notificaciones individualizadas que de la Ponencia se derivan, ya que es a la Administración actuante a la que le compete realizar un razonamiento lógico y completo para justificar porqué asignó un determinado valor de mercado o catastral a unos determinados inmuebles y dicha motivación no puede implicar una especie de inversión de carga de la prueba en perjuicio del contribuyente, que lleve a éste a tener que probar que el valor es infundado o excesivo.

Por tanto, siendo una cuestión esencial de la controversia determinar, como indicábamos al inicio de esta alegación, si la valoración catastral impugnada efectivamente guarda la necesaria relación con el valor de mercado de los inmuebles, en vista de lo anteriormente expuesto la respuesta debe ser negativa.

Adicionalmente, considerando que la documentación aportada hasta el momento se refiere a acontecimientos que datan del periodo 2001-2004, interesa traer a colación el hecho de que con fecha 22 de enero de 2008, momento en el que las valoraciones catastrales recurridas ya se encontraban en vigor, 'LA PANERA ESTEPONA, S.L.' transmitió otras tres parcelas de las 27 que componen la Urbanización 'La Panera', por lo constituyen un indicio fundamental de cual es el auténtico valor real de mercado por metro cuadrado de los inmuebles y que unido a los antecedentes descritos anteriormente son una prueba patente de que el valor fijado por el Catastro es excesivo e improcedente. Se trata en concreto de las parcelas: -Parcela 15: 2980726UF1328S0001YG -Parcela 16: 2980724UF1328S0001AG -Parcela 17: 2980723UF1328S0001WG

Como ya pusimos de manifiesto en la reclamación económico-administrativa desestimada, nos encontramos ante una operación de compraventa entre partes independientes y en condiciones de libre mercado que han sido inscritas en el Registro de la Propiedad previa liquidación de los impuestos correspondientes, impuestos en los que se toma como base de imposición el valor de mercado de los bienes transmitidos, sin que en ningún caso las autoridades tributarias competentes hayan impugnado o realizado comprobaciones sobre los valores declarados.

En consecuencia, en la medida en que en atención a la normativa vigente y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, lo cierto es que por aplicación del coeficiente de Relación al Mercado (RM) el valor catastral no puede superar el 50% del valor de mercado, y una vez hemos comprobado que el valor de mercado de los bienes inmuebles de referencia no es de 305 €/m2 como sugiere el Catastro Inmobiliario sino de 166 €/m2, la conclusión principal es que el límite máximo al valor catastral de dichos inmuebles debería rondar los 83 €/m2, muy por debajo de los 152,5 €/m2 que se deriva de las notificaciones individuales de valores catastrales recurridas, lo que debe dar lugar a su anulación.

Por todo lo expuesto y a modo de conclusión, esta representación considera que ha quedado sobradamente acreditado tanto por la argumentación realizada que los valores catastrales individuales fijados por el Catastro Inmobiliario para las parcelas de referencia, que fueron notificados a esta parte con fecha 22 de enero de 2008 y que son objeto último del presente recurso, son excesivos, improcedentes y, en todo caso, superiores al 50% del valor de mercado de los inmuebles, por lo que en atención a los argumentos y a la jurisprudencia enunciada, así como de acuerdo con la documental aportada, deberían ser declarados nulos.

TERCERO.-La defensa de la Administración expone, en síntesis:

--Para situar el terreno en que se desenvuelve este litigio podemos partir de las consideraciones establecidas por el Tribunal Supremo en Sentencia de 5 de julio de 2002 , citada por la Sala a que nos dirigimos en su Sentencia de 29 de diciembre de 2006, rec 283/01 .

El Tribunal Supremo señalaba en primer lugar los actos administrativos que comprende La gestión catastral y la via de impugnación de cada uno de ellos, distinguiendo: la delimitación del suelo urbano la aprobación de la Ponencia de Valores catastrales, siguiendo las Normas técnicas vigentes y las directrices de coordinación nacional de valores, acuerdos que debidamente publicados son susceptibles de recurso de reposición o reclamación económico-administrativa, la determinación de valores catastrales concretos de cada unidad catastral, notificados individualmente y recurribles en reposición o reclamación económico-administrativa como los anteriores, y la formación del Padrón, que es el punto de conexión entre la gestión catastral y la gestión tributaria. Y añade el Alto Tribunal:

'La Sala considera que la única manera de poner un cierto orden en el complejo procedimiento de exacción del IBI y en sus vías impugnatorias, a efecto de resolver satisfactoriamente el presente recurso de casación, es mantener las siguientes ideas esenciales:

Primera El procedimiento administrativo de exacción, en su integridad, debe ser secuencial, es decir como una . serie o sucesión de actos administrativos, que si han sido correctamente notificados no recurridos en plazo por los interesados,devienen «in suo ordine» en firmes y consentidos, por tanto irrecurribles con ocasión de la impugnación de actos posteriores.

Segunda .Si con ocasión de la impugnación de la liquidación, por infracción de las normas que rigen la gestión tributaria, el recurrente apreciase que no se le han notificado correctamente los actos de gestión catastral, es decir que no son firmes y consentidos, deberá iniciarse la via impugnatoria propia de estos actos o sea el correspondiente recurso de reposición y/o reclamación económico-administrativa.

Tercera .Es menester respetar rigurosamente el procedimiento de exacción y las distintas vías impugnatorias, por ende, las competencias de los distintos órganos administrativos jurisdiccionales, que intervienen'

La doctrina que expone la sentencia, con el confesado propósito de poner orden en el sistema de impugnación de actos en este tributo, no hace sino aplicarle principios básicos del régimen de recursos: en cada fase del proceso los diferentes administrativos pueden ser impugnados, de no serlo devienen firmes consentidos, son la inevitable consecuencia de que -salvo, naturalmente, defecto de notificación- no cabe con ocasión del recurso contra determinado acto de esa secuencia impugnar el acto anterior que quedó firme y consentido.

Es la misma doctrina que regularmente se aplica en las impugnaciones de los diferentes actos del procedimiento de recaudación: debidamente notificado y consentido el acto anterior, por ejemplo la liquidación en periodo voluntario, en el recurso contra . la providencia de apremio no cabe alegar los motivos que debieron hacerse valer en el recurso contra la liquidación

--No es objeto de este recurso la Ponencia de Valores de bienes inmuebles urbanos, y debidamente publicada, que no consta haya sido objeto de recurso independiente, sino el valor catastral individual notificado al recurrente

De este concreto acto recurrido nada se dice, ningún vicio de ilegalidad se denuncia, sino que toda la argumentación Se dirige contra la anterior . Ponencia, acto firme y consentido. Se invoca la posibilidad de la llamada impugnación indirecta de la Ponencia de Valores, admitida no sólo por la jurisprudencia y doctrina de los Tribunales sino también por la doctrina administrativa de los órganos económico-administrativos.

Pero admitida esta posibilidad, ciertamente excepcional y de creación jurisprudencial (no se contempla en la Ley, que prevé recurso independiente para la Ponencia de Valores y para el valor catastral, artículos 27 y : 29 del T.R. del Catastro Inmobiliario , R.D. Legislativo 1/2004, de 5 de marzo), inmediatamente debe añadirse que esta impugnación indirecta está sujeta a limites, y no puede ser de otra manera, ya que de .o contrario carecería de sentido . la concatenación de actos que forman el complejo proceso de una revisión catastral y seria inútil y superflua la existencia de vías de recurso para cada uno de ellos

Sobre el alcance de esta modalidad existe consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo, citada en la resolución recurrida, asi como doctrina reiterada precisamente de la Sala a que nos dirigimos: cabe, con ocasión del recurso contra al valor catastral individual, la impugnación indirecta de La Ponencia de Valores, pero debe fundarse en motivos de fondo y no meramente formales (entre otras, las Sentencias de esta misma Sala y Sección de 4 de abril de 2005, :rec. '80/2001 , 31 de enero de 2006, rec 1924/2003 , 7 de abril de 2008, rec.302/2003 , 23 de junio de 2008 rec. 1045/2003 , y 11 de febrero de 2009, rec. 768/2004 )

En esa misma línea, dice la resolución del . TEARA que no puede estimarse la pretensión de anulación de un acto de determinación del valor catastral de un concreto inmueble por razones de ilegalidad formal o en bloque de la susodicha Ponencia

De ahí que en vista del carácter de las alegaciones presentadas la resolución recurrida entienda que no son propias de este momento procedimental sino que debieran haberse formulado oportunamente en recurso directo contra la propia Ponencia de Valores

Y como aquí se reproduce en términos idénticos el mismo alegato, en virtud de la constante doctrina de la Sala procede igualmente la desestimación del recurso.

Por otra parte, La demanda no señala en el valor asignado o en la Ponencia de Valores infracción alguna de las disposiciones que forman su marco normativo: la Ley del Catastro Inmobiliario, Capitulo V del Titulo II, y el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, que aprueba Las normas técnicas valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Luego, habiéndose observado en la redacción de la Ponencia las prescripciones legales y reglamentarias que le son de aplicación, deberán . rechazarse los supuestos defectos procedimentales las consideraciones genéricas y subjetivas en que consiste la demanda que, como decía la Sentencia de la Sala de 16 de febrero de 2009 'no concretan por qué el valor asignado se aparta de los precios del suelo y edificaciones o qué coeficientes correctores no se han aplicado, o se ha hecho indebidamente'

Es importante resaltar que esta misma Sentencia, como las anteriores, dice que 'el valor de mercado no es sólo una referencia del valor catastral sino que forma parte indisoluble de éste, por tanto resulta definitivo para cuantificar los bienes inmuebles' Añade que 'el contribuyente puede a través de las garantías jurídicas ante la determinación de la base imponible impugnarlo desde luego, pero acreditando que el fijado no se corresponde con el valor de mercado'. Y, en el caso, 'ni se ha probado una desviación en la individualización del valor respecto a la Ponencia, ni que el fijado exceda o no se corresponda con el valor de mercado' . Y adicional mediante la prueba pericial debidamente practicada conforme dispone la LEC' ( Sentencia de 31 de enero de 2006 ).

Conclusiones todas ellas que son plenamente aplicables en el presente recurso y conducen a su desestimación, y es que toda la oposición de la demanda consiste en definitiva en la supuesta ausencia de motivación de las determinaciones de la Ponencia de Valores. Este planteamiento del recurso deberla conducir a la desestimación, de acuerdo con la doctrina antes expuesta, porque la falta de motivación del acto anterior, firme y consentido, es un típico vicio formal que según dicha doctrina no puede invocarse al recurrir el valor individual.

-Sobre el estudio de mercado. En primer lugar, como decía la Sentencia de la Sala de 12 de mayo de 2008 , que el estudio de mercado existe es un hecho no desvirtuado de contrario No en vano forma parte del expediente de este recurso. Y es que la demanda pretende confundir a la Sala insinuando la inexistencia del estudio, como si las conclusiones y el análisis del mismo que hace la ponencia de valores fueran puro invento. Acompaña copia de resoluciones del TEARA estimatorias de la reclamación por faltar en el expediente remitido por el Catastro dicho Estudio. Pero revela la falsedad del aserto la simple lectura de esos acuerdos, que dejan bien claro que el estudio existe, aunque inicialmente sólo se envió al TEARA el documento llamado conclusiones y análisis. Se trata de resoluciones dictadas en procedimiento abreviado ante órgano unipersonal, en que no existe trámite de puesta de manifiesto del expediente ni por tanto solicitud de completarlo. Pero en los antecedentes de las resoluciones dictadas en procedimiento general consta que el expediente administrativo fue completado a instancia de algunos reclamantes que . lo solicitaron, que se completó el expediente con el estudio, y que hubo una segunda puesta de manifiesto por haberse recibido esa nueva documentación, ya que refiriéndose a un . expediente común para gran número de reclamaciones hubo que poner de manifiesto a todos ellos la nueva documentación.

Cosa distinta es que el estudio no sea del agrado del recurrente ni de sus técnicos. En cuanto a deficiencias del Estudio de Mercado en relación con el tamaño y representatividad de las muestras, asi como del catálogo de edificaciones y construcciones, la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de la Sala dan cumplida respuesta a estas alegaciones por ser de plena aplicación a este caso. La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2007 , que haciendo suyos los argumentos de la sentencia de instancia dice: los Estudios de Mercado 'son actos previos y preparatorios para la redacción de las Ponencias, cuya finalidad es la de orientar, guiar o encaminar a los redactores de las mismas para realizarlas de forma tal que los valores catastrales resultantes de su aplicación estén en relación con los valores del municipio, sin sobrepasarlos, conforme exige el articulo 66.2 de la Ley 39/88 , sin que por lo tanto, sea obligado exponer al . público los Estudios de Mercado con ocasión de hacerlo con la Ponencia de Valores'

Más adelante, 'En cuanto a la forma de elaboración del Estudio como ya señaló la Administración el número de muestras de los Estudios de Mercado depende de la actividad inmobiliaria de cada municipio, por lo que el número de muestras de los Estudios de Mercado no se ha fijado por ninguna norma, bastando la fijación de criterios orientativos.

Por otra parte, la fiabilidad de estos estudios no es del cien por cien, pero dado que los mismos no constituyen la Ponencia de Valores, sino un elemento para su elaboración, y que la Ley ha previsto los mecanismos correspondientes para que el valor de mercado tenga un reflejo en la base de cálculo del valor catastral, no pueden prosperar los motivos de impugnación de la recurrente

Cuanto al número e identidad de las fincas tenidas en cuenta para realizar el Estudio de Mercado, y la comparación entre los valores resultantes de la aplicación de la Ponencia de Valores y los valores de mercado, esta Sala considera que están justificados porque precisamente son las que se tuvieron en cuenta como base de cálculo de referencia al elaborar la Ponencia, y lo contrario exigirla tener en cuenta valores de mercado que no se incluyeron previamente en el proceso de elaboración de la misma, y res. Pecto de los cuales no existen datos en el proceso de elaboración de dicha Ponencia'.

En segundo lugar, la Sentencia de la Sala a que nos dirigimos de 12 de mayo de 2008, rec. 1302/2003 : 'A las Ponencias se acompaña en documento separado, un estudio de los resultados obtenidos por la aplicación de las mismas a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la aproximación de los valores catastrales a los valores de mercado. Que el estudio de mercado existe es un hecho no desvirtuado de contrario por lo que alega la falta de motivación o corrección del mismo. De acuerdo con el R.D. 1020/93 que desarrolla las normas técnicas que concreta y desarrolla el contenido de las Ponencias, el modulo M se calcula teniendo en cuenta el valor en venta del producto inmobiliario ponderando además un factor de localización. Las características del mercado sirven para delimitar áreas económicas polígonos y calles. El valor de mercado no es sólo una referencia del valor catastral sino que forma parte indisoluble de ésta, por tanto, resulta definitivo para cuantificar los bienes inmuebles, pero es de elaboración exclusiva y unilateral por la Administración, sin que en su formación participen los contribuyentes afectados quienes a través de las garantías jurídicas ante los procedimientos de determinación de la base imponible podría impugnarlo acreditando que el fijado no se corresponde con el valor de mercado. Existiendo el estudio de mercado elaborado conforme a las normas reglamentarias, carece de trascendencia el defecto alegado'.

-Respecto a la división del municipio en polígonos de valoración, se trata de un mandato de la norma 7 del RD 1020/93, y contra lo que señala la demanda el documento expresamente al delimitarlos se basa en los criterios reglamentarios, apreciándose que dichos polígonos coinciden con los barrios o zonas que constituyen entornos homogéneos a estos efectos

-En cuanto a que la asignación de los módulos básicos de repercusión y de la construcción, MBR y MBC, no tienen en cuenta el futuro planeamiento urbanístico de la ciudad, la Memoria de la Ponencia ya dice que precisamente su redacción se justifica por los cambios y desarrollos del planeamiento urbanístico desde a última revisión, más de 10 años atrás, cuando se produjeren nuevos cambios la correspondencia con el valor catastral se alcanzaría, en su caso, a través de un nuevo procedimiento de valoración colectiva, como previene el art. 28.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario

-Se dice que dichos módulos son excesivamente altos y no motivados, lo mismo que la asignación de la correspondiente área económica homogénea, sin reparar en que una y otros no son decisiones de la Ponencia de Valores, sino de la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, a propuesta de la Junta Técnica de Coordinación Inmobiliaria de Andalucía, para asegurar la coordinación de los valores catastrales a escala nacional, en cumplimiento de lo establecido en el art. 25.1 de la citada Ley (la ponencia de valores se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores) Y en la norma 21 del RD 1020/1993 (estas propuestas coordinadas de valores se elevarán a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de Urbana, que establecerá los criterios-marco a nivel nacional, asignando definitivamente los módulos MBR, VU y MBC a los municipios correspondientes, las Juntas Técnicas territoriales comunicarán a cada Gerencia territorial de su ámbito la coordinación establecida, que habrá de ser tenida en cuenta en la redacción de las ponencias de valores)

En este punto son especialmente relevantes los principios antes expuestos sobre ordenación de actos y recursos y limites de la impugnación indirecta. La asignación de áreas económicas homogéneas y de los módulos básicos constituyen instrumentos fundamentales para asegurar la coordinación de los valores catastrales en todo el territorio nacional, de ahí que sea un órgano central como es la Comisión Superior de Coordinación la competente para ello en todos los procedimientos de valoración colectiva. Estas directrices de coordinación de valores catastrales constituyen antecedente necesario e inmediato de la ponencia de valores, pero no del valor individual, cuyo antecedente es la propia ponencia. Por ello, no tiene sentido que, habiendo dejado firme el acto anterior, tales elementos puedan recurrirse ilimitadamente al impugnar la valoración individual, y dando lugar eventualmente a revisar si la asignación de estas áreas o módulos para el municipio X están o no debidamente coordinadas con las de todo el país. Por el contrario, se trata de determinaciones únicas e iguales para la generalidad de los sujetos pasivos del municipio, dirigidas a garantizar la coherencia de los valores del municipio que resultarán de la ponencia con los del resto del territorio, y que se hacen públicas en el documento idóneo para ello que es la ponencia de valores. En consecuencia, es el recurso directo contra la ponencia el cauce natural para oponerse a esas determinaciones.

Por otra parte, una vez más, para que prosperase la alegación no basta con la mera afirmación, sino que deberla probarse que la aplicación de dichos módulos conduce a valores superiores a los del mercado.

-Sobre los coeficientes correctores aplicados. En primer lugar señalar que los coeficientes correctores del valor del suelo, de la construcción y conjuntos se enumeran en el RD 1020/93 para su aplicación cuando proceda (normas 10, 13 y 14). En la Ponencia, que en este punto también se ajusta a su marco normativo, se considera en cuanto a los del suelo valorado por repercusión los coeficientes A y B, dado que en el valor de repercusión lleva incluidos la mayoría de los condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos, en exacta reproducción de la citada norma 10. En el suelo valorado por unitario, se consideran los coeficientes A, E, F, G. Como coeficientes correctores de la construcción, el H (antigüedad) y el I (estado de conservación). En fin, como coeficientes correctores conjuntos el K, L, M. Todos ellos de entre los previstos en el RD. En consecuencia, no es en absoluto cierto que no se haya tenido en cuenta ningún coeficiente corrector. En segundo lugar, resulta decisivo que el recurrente no dice cuál de los diversos coeficientes merece ser aplicado a su inmueble. Y por último y de nuevo, tampoco se acredita que como consecuencia de la ausencia o indebida aplicación de determinado coeficiente el valor asignado supere el valor de mercado

--En definitiva, en este recurso encajan perfectamente las consideraciones del . Tribunal Supremo en su Sentencia antes citada de 14 de marzo de 2007 :

'En virtud de lo expuesto, la Sala entiende suficientemente motivada la Ponencia y como además, se ha ajustado a la metodología del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio (cuya legalidad no ha sido puesta en duda por la jurisprudencia) , se estima que es ajustada a Derecho, sin que por lo demás, puedan prevalecer frente a ello los criterios o apreciaciones subjetivos de la recurrente

Por último, cualquier disconformidad de la parte recurrente sobre las valoraciones contenidas en el Estudio del Mercado y en general, en la Ponencia de Valores, debió hacerse efectiva a través de la prueba que debió practicar la parte recurrente en su momento, sin que sin embargo, lo hiciera en el presente caso'

Asimismo invocamos la Sentencia de la Excma. Sala de 29 de abril de 2011 , recaída en el recurso 273/2006

CUARTO.- Las ponencias de valores no tienen carácter de disposición administrativa de carácter general sino que se tratan de actos administrativos, susceptibles únicamente de ser impugnados directamente sin que con relación a los mismos sea aplicable el instituto de la impugnación directa a la que se refiere el artículo 26 Ley 29/1998 .

Como señalan, entre otras, las SSTS de 10 de mayo de 2006 (RJ 2006, 6954), rec 2006/253292 ; y de 10 febrero 2011 (RJ 2011, 654 ), rec. 4560/2006 , 'las Ponencias de Valores son actos administrativos y no disposiciones generales, debiendo señalarse al respecto que si tuvieran éste último carácter no serían impugnables ante los Tribunales Económico-Administrativos del Estado, tal como indica el artículo 70.3 de la Ley de Haciendas Locales , pues es sabido que los artículos 15 del Real Decreto Legislativo 2795/1980, de 12 de diciembre y 37 y 38 del Reglamento de Procedimiento en las reclamaciones económico-administrativas , aprobado por Real Decreto 391/1996, de 1 de marzo, se refieren solo a 'actos impugnables', pero no atribuyen competencia a los Tribunales Económico-Administrativos para conocer de impugnación de disposiciones generales.

Y es que los actos de aprobación de las Ponencias de Valores, insertados en un procedimiento de determinación del valor catastral, tienen carácter general por su contenido y destinatarios, pero ello no les hace perder su carácter de ser consecuencia de la aplicación del ordenamiento jurídico, por lo que no forman parte del mismo y no pueden equipararse a las disposiciones generales' -sentencia última citada-.

Se trata de un procedimiento colectivo para determinarlos aplicando normas técnicas que contienen conceptos, reglas y criterios que han de regir para la valoración, y estableciendo un cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones con la finalidad de calcularlos en actuaciones valorativas masivas, limitándose la valoración individualizada a la aplicación concreta en cada caso de los citados valores y criterios. La posibilidad de que los afectados puedan impugnar los valores catastrales resultantes de la aplicación de la Ponencia según lo dispuesto en el art.70.5 LHL, no significa que puedan impugnar los valores básicos y criterios técnicos establecidos con carácter general en dicha Ponencia, si se dejaron firmes al no recurrirla conforme a lo establecido en el art.70.4 LHL.

Lo cual implica que al recurrir los citados valores catastrales solamente pueden discutir si los citados valores básicos y criterios técnicos generales contenidos en la Ponencia han sido aplicados de forma correcta a las fincas en cuestión; ponencia que por otro lado, hay que presumir, por la presunción de legalidad de la que goza, que fue aprobada con sujeción a los arts. 67 y 68 LHL.

Por tanto, resulta posible analizar la aplicación individualizada de la ponencia de valores sobre una finca determinada, si bien, con extrema prudencia a los efectos de evitar que, a través del cuestionamiento de la aplicación individualizada de la ponencia de valores pueda incorporarse la impugnación de aspectos que pertenecen a la propia ponencia de valores, como por ejemplo ocurre con los valores básicos, sin que, con ocasión del recurso contra la determinación del valor catastral individual, quepa la impugnación indirecta de la Ponencia de Valores, fundándose en motivos formales, como ya tiene dicho ésta Sala en varias sentencias, como la de 4 de abril de 2005 , rec. 780/2001, de 31de enero de 2006 , rec. 1924/2003, de 7 de abril de 2008 , rec. 1302/2003, de 23 de junio de 2008 , rec. 1045/2003 , y 11 de febrero de 2009 , rec. 768/2004 ).

La regulación que hace el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, distingue con claridad en el Capítulo V, referido al Valor Catastral y su determinación, las Ponencias de Valores en los artículos. 24.1 , el 25, dentro de la Sección 2ª dedicada a las Ponencias de valores; mientras que los artículos 28 y siguientes, dentro de la Sección 3ª, se refieren al procedimiento de determinación del valor catastral a partir de los criterios consignados en las ponencias de valores.

Siendo el régimen de impugnación diverso. Los actos de fijación de las Ponencias de Valores, son susceptibles de impugnación directamente cuando se publican según permite el art. 27.4 del RDLeg 1/2004, ante el Tribunal Económico Administrativo Central y la resolución de éste ante la Audiencia Nacional, conforme al art. 229.1.a) de la Ley 58/2003 , General Tributaria y art 11 . l.d) de la Ley 29/1998, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa ). Los acto de determinación del valor catastral de los inmuebles son impugnables desde su notificación ante los Tribunales Económico Administrativo Regionales, y lo resuelto por éstos ante los Tribunales Superiores de Justicia - art. 10.1.d) Ley 29/1998 -.

QUINTO.- Según consta en los folios 54 y 55, bajo el epígrafe 'criterios para la delimitación de suelo de naturaleza urbana' la Ponencia es realizada e acuerdo con la figura de planeamiento urbanístico vigente en Estepona Plan General de Ordenación Urbana aprobado definitivamente el 27 de febrero de 1996 publicado en el B.O.P. con fecha 29 de marzo de 1996, la Legislación la Legislación autonómica autonómica y los criterios anteriormente indicados.

Añade que 'Desde la fecha de aprobación de la Ponencia de Valores hasta ahora vigente (año 1.997), se han producido modificaciones puntuales de elementos del PGOU ( Innovaciones) y aprobación definitiva de figuras de Planeamiento de desarrollo urbanístico así como Programas de Actuación Urbanística y Planes de Sectorización, que conllevan la clasificación de un suelo como Urbanizable Programado y/o Sectorizado,

La delimitación así realizada se muestra de forma gráfica en el documento 4 de la presente ponencia de valores'.

La cita de la fecha del PGPU es errónea, como se dice en la demanda, bastando consultar los primeros párrafos de la Memoria del PGOU actual, de 2010, para comprobar que el planeamiento anterior fue aprobado definitivamente por Comisión Provincial de Urbanismo en sesiones de 27 abril 1994, 18 julio 1995, 4 octubre 1995 no realizándose texto refundido, con lo que en la demanda, al referirse a que está vigente el Plan de 1994 dice una verdad a media.

En todo caso, la cita errada, por ende en cualquier momento corregible, en la Ponencia del Plan vigente, no tiene trascendencia desde el momento en que la propia Ponencia, según lo dicho se remite a delimitación gráfica concreta, sin que se haya acreditado que no corresponda a la realidad urbanística, siendo esa la concreta motivación.

SEXTO.- En cuanta a la alegada falta motivación de la notificaciones individuales, la parte recurrente cita abundante jurisprudencia relativa a las características que deben tener las liquidaciones tributarias, pero la Ponencia no es una liquidación tributaria, y debe atenerse a su normativa específica. Y a ella se atienen las liquidaciones unidas en los folios 92 y ss, donde está unida cada una seguida de dos folios explicativos.

En ellas son recogidos los datos de cada inmueble, de su titular catastral, datos de la valoración con desglose de conceptos -publicación de ponencia, valor unitario zona suelo (€/m.2) modulo básico ponencia modulo básico ponencia, valor en polígono valor en polígono, repercusión-, descripción del suelo de naturaleza urbana con desglose de conceptos -superficie m2, valor suelo m2, coeficientes aplicados, total de coeficientes aplicados al suelo, total de coeficientes conjuntos,..-.

En concreto dice la demanda que no se justifica la atribución de un único valor de mercado (305 €/m2) a todas las parcelas sin distinción alguna y sin tener en cuenta datos tan significativos como su ubicación a pie de calle, o si su perímetro es irregular, carece de vistas o presenta una fuerte pendiente (como sucede en las parcelas 8, 9 10, 11, 19 y 22), hecho por el que deberían haberse aplicado los coeficientes correctores previstos por el RD 1020/1993.

Exacto es que a todas parcelas es aplicado el valor indicado, pero no ha sido aportada prueba alguna sobre las diferencias que son alegadas. Y en todo caso, al folio 58 del expediente son explicados los criterios valorativos aprobados por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, a propuesta de la Junta Técnica y y Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Andalucía, en sesión de 10 de julio de 2007.

Desarrollándose en los folios siguientes los diversos factores tenidos en cuenta, sin que el resultado de la asignación sea consecuencia de uno en concreto, sino del conjunto de todos, como también es indicado en las hojas adjuntas a cada liquidación, donde se dice que el total de coeficientes aplicados al suelo: es el resultado de multiplicar todos los coeficientes correctores; del total de coeficientes conjuntos: se obtiene multiplicando para cada uso los coeficientes conjuntos que se aplican a la suma del valor del suelo y de la construcción; una vez que éstos ya han sido corregidos por sus respectivos coeficientes. Coeficientes correctores del valor del suelo A- Parcelas con varias fachadas a vía pública. B. Longitud de fachada. C. Forma irregular. D. Fondo excesivo. E Superficie distinta a la mínima. F edificabilidad temporal. G Afección a suelos destinados a construcción de. Viviendas sometidas a regímenes de protección viviendas

SÉPTIMO.- Bajo el título de relación entre el valor catastral y el de mercado, el recurrente cuestiona el estudio de mercado.

A la naturaleza de estos estudios se refiere el Tribunal Supremo en Sentencia de 14 de marzo de 2007 (Recurso de Casación núm. 5598/2001 ; así como sentencia de la Audiencia Nacional de 30 de marzo de 2001 (rec.1351/1998 ).

Dice el TS que son actos previos y preparatorios para la redacción de las Ponencias, cuya finalidad es la de orientar, guiar o encaminar a los redactores de las mismas para realizarlas de forma tal que los valores catastrales resultantes de su aplicación estén en relación con los valores del municipio, sin sobrepasarlos, conforme exige el articulo 66.2 de la Ley 39/88 , sin que por lo tanto, sea obligado exponer al . público los Estudios de Mercado con ocasión de hacerlo con la Ponencia de Valores'

Más adelante, 'En cuanto a la forma de elaboración del Estudio como ya señaló la Administración el número de muestras de los Estudios de Mercado depende de la actividad inmobiliaria de cada municipio, por lo que el número de muestras de los Estudios de Mercado no se ha fijado por ninguna norma, bastando la fijación de criterios orientativos.

Por otra parte, la fiabilidad de estos estudios no es del cien por cien, pero dado que los mismos no constituyen la Ponencia de Valores, sino un elemento para su elaboración, y que la Ley ha previsto los mecanismos correspondientes para que el valor de mercado tenga un reflejo en la base de cálculo del valor catastral, no pueden prosperar los motivos de impugnación de la recurrente

Cuanto al número e identidad de las fincas tenidas en cuenta para realizar el Estudio de Mercado, y la comparación entre los valores resultantes de la aplicación de la Ponencia de Valores y los valores de mercado, esta Sala considera que están justificados porque precisamente son las que se tuvieron en cuenta como base de cálculo de referencia al elaborar la Ponencia, y lo contrario exigirla tener en cuenta valores de mercado que no se incluyeron previamente en el proceso de elaboración de la misma, y res. Pecto de los cuales no existen datos en el proceso de elaboración de dicha Ponencia'.

En el folio 55 y s del expediente -tomo I-, bajo el epígrafe, Relación entra los valores catastrales resultantes de la Ponencia anterior y los valores de mercado, la Ponencia se refiere a la comparación de los valores catastrales de la Ponencia hasta ahora vigente y los valores de mercado detectados en el estudio realizado, resultan los datos que se indican en el cuadro adjunto. Concluyendo el cuadro al folio 57 diciendo 'De las muestras analizadas, se deduce que los valores catastrales actuales, se sitúan en el entorno al 12,47% de los valores de mercado.'

Con esos datos se parte para determinar el valor catastral, un valor administrativo que el legislador toma como referencia, integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones y corregido en función de las características particulares del inmueble ( artículo 2 del RDLeg 1/2004 que, en todo caso, no podrá superar el valor de mercado, operando éste último como techo infranqueable de aquel y entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse entre partes independientes un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden del Ministerio de Economía y Hacienda un coeficiente de relación al mercado (RM) para los bienes de una misma clase ( artículo 23.2 del RDLeg 1/2004).

A estos efectos, se calcula siguiendo un procedimiento normativamente predeterminado, procedimiento que se caracteriza por su nivel de objetivación, en el sentido de no perseguir la determinación del valor de los bienes inmuebles a través de una tasación individualizada de cada uno de ellos sino que se trata de aplicar valores y coeficientes contenidos en la respectiva Ponencia de Valores referida a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana municipales.

Más en concreto, el valor catastral se calcula utilizando los módulos básicos fijados por la Orden EHA/1213/2005 de 26 de abril, B.O.E. número 107 de 5 de mayo 2005. Módulo básico de repercusión de suelo MBResolución de TEAC, 00/9977/1998, 17-12-1999 = 588,00 €/m2 para todo el municipio y Módulo básico de construcción MBC1= 650,00 €/m2 para todo el municipio. Al que se añaden los criterios de coordinación del producto Fl* (G + B) en la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Andalucía, en cumplimiento de la Circular 02,04/2007, de 20 de marzo, es que, en polígonos en los que haya zona de valoración por unitario, dicho producto no pude superar la cuantía de 1,40 aunque el coordinado para el municipio sea superior. Con división en polígonos de acuerdo con los criterios pe la Norma 7 del RD 1020/93, de 25 de junio

Como antes ya fue dicho, al folio 58 y ss del expediente son explicados los criterios valorativos aprobados por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, a propuesta de la Junta Técnica y y Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Andalucía, en sesión de 10 de julio de 2007 .

Debiendo recordarse que los módulos básicos de repercusión y de la construcción, MBR y MBC, y la asignación de la correspondiente área económica homogénea, no son decisión de la Ponencia de Valores, sino de la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, a propuesta de la Junta Técnica de Coordinación Inmobiliaria de Andalucía, para asegurar la coordinación de los valores catastrales a escala nacional, en cumplimiento de lo establecido en el art. 25.1 de la citada Ley (la ponencia de valores se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores) Y en la norma 21 del RD 1020/1993 (estas propuestas coordinadas de valores se elevarán a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de Urbana, que establecerá los criterios-marco a nivel nacional, asignando definitivamente los módulos MBR, VU y MBC a los municipios correspondientes, las Juntas Técnicas territoriales comunicarán a cada Gerencia territorial de su ámbito la coordinación establecida, que habrá de ser tenida en cuenta en la redacción de las ponencias de valores). Constituyendo instrumentos fundamentales para asegurar la coordinación de los valores catastrales en todo el territorio nacional, de ahí que sea un órgano central como es la Comisión Superior de Coordinación la competente para ello en todos los procedimientos de valoración colectiva. Estas directrices de coordinación de valores catastrales constituyen antecedente necesario e inmediato de la ponencia de valores, pero no del valor individual, cuyo antecedente es la propia ponencia. En consecuencia, es el recurso directo contra la ponencia el cauce natural para oponerse a esas determinaciones.

Por otra parte, los coeficientes correctores del valor del suelo, de la construcción y conjuntos se enumeran en el RD 1020/93 para su aplicación cuando proceda (normas 10, 13 y 14), y la Ponencia se ajusta a su marco normativo, se considera en cuanto a los del suelo valorado por repercusión los coeficientes A y B, dado que en el valor de repercusión lleva incluidos la mayoría de los condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos, en exacta reproducción de la citada norma 10. En el suelo valorado por unitario, se consideran los coeficientes A, E, F, G. Como coeficientes correctores de la construcción, el H (antigüedad) y el I (estado de conservación). En fin, como coeficientes correctores conjuntos el K, L, M. Todos ellos de entre los previstos en el RD.

La intervención de órganos, cuya imparcialidad se presupone, implica presunción de legalidad al valor catastral asignado a las fincas de la recurrente conforme al art. 3 del RD Leg 1/2004 . Presunción múltiples veces recordada por el TS, como en otros supuestos en que intervienen técnicos de la Administración (entre otras, así lo señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de junio de 2000 -casación 1360/1996 -, 26 de junio de 2001 -casación 3864/1996 -), y que, dado su carácter iuris tantum, puede ser enervada cuando la motivación de los acuerdos impugnados no es suficiente o cuando incurren en errores manifiestos, e incluso a tenor de lo informado en los autos por el perito judicial, cuya opinión, a pesar de todo, debe ser valorada con arreglo a las reglas de la sana crítica ( artículo 635 LEC de 1881 y 348 Ley 1/2000 , de 7 de enero), lo que en determinados casos autoriza su rechazo de acuerdo precisamente con tales reglas ( Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de enero de 1992 , de 25 de enero de 1993 , de 25 de abril de 1994 , de 29 de enero y de 3 de febrero de 1997 , y más recientemente, Sentencias de 29 de mayo de 2000 -casación 1965/1995 - y de 20 de mayo de 2004 -casación 714/2000 -).

Según todo ello, el hecho de no haberse acudido en este procedimiento a la práctica de pericia judicial y, consiguientemente, la ausencia en las actuaciones judiciales de toda otra opinión facultativa distinta de la propia de los técnicos de la Administración, sería suficiente para descartar la particular opinión del recurrente sobre la insuficiencia de los estudios de mercado, sin que tampoco la parte concreta cuál de los diversos coeficientes merece ser aplicado a su inmueble, ni pruebe que como consecuencia de la ausencia o indebida aplicación de determinado coeficiente el valor asignado supere el valor de mercado; por lo que, atendidas las reglas de la sana crítica, hace obligado estar a lo dictaminado por aquellos técnicos y, por tanto, a lo resuelto en sede administrativa, sin que la evolución del mercado inmobiliario con posterioridad a la aprobación de la ponencia, 2007, tenga transcendencia a la hora de determinar la legalidad da la misma, puesto que la fecha a crítica que ha de tomarse en consideración para determinar la adecuación a derecho de los actos de derechos es la de su dictado, al estado de hechos y normativa aplicable entonces deben atenerse - STS de 17 noviembre 2006, rec. 6489/2003 -.

Debiendo recordarse que los módulos básicos de repercusión y de la construcción, MBR y MBC, y la asignación de la correspondiente área económica homogénea, no son decisión de la Ponencia de Valores, sino de la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, a propuesta de la Junta Técnica de Coordinación Inmobiliaria de Andalucía, para asegurar la coordinación de los valores catastrales a escala nacional, en cumplimiento de lo establecido en el art. 25.1 de la citada Ley (la ponencia de valores se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores) Y en la norma 21 del RD 1020/1993 (estas propuestas coordinadas de valores se elevarán a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de Urbana, que establecerá los criterios-marco a nivel nacional, asignando definitivamente los módulos MBR, VU y MBC a los municipios correspondientes, las Juntas Técnicas territoriales comunicarán a cada Gerencia territorial de su ámbito la coordinación establecida, que habrá de ser tenida en cuenta en la redacción de las ponencias de valores). Constituyendo instrumentos fundamentales para asegurar la coordinación de los valores catastrales en todo el territorio nacional, de ahí que sea un órgano central como es la Comisión Superior de Coordinación la competente para ello en todos los procedimientos de valoración colectiva. Estas directrices de coordinación de valores catastrales constituyen antecedente necesario e inmediato de la ponencia de valores, pero no del valor individual, cuyo antecedente es la propia ponencia. En consecuencia, es el recurso directo contra la ponencia el cauce natural para oponerse a esas determinaciones.

-Sobre los coeficientes correctores aplicados. En primer lugar señalar que los coeficientes correctores del valor del suelo, de la construcción y conjuntos se enumeran en el RD 1020/93 para su aplicación cuando proceda (normas 10, 13 y 14). En la Ponencia, que en este punto también se ajusta a su marco normativo, se considera en cuanto a los del suelo valorado por repercusión los coeficientes A y B, dado que en el valor de repercusión lleva incluidos la mayoría de los condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos, en exacta reproducción de la citada norma 10. En el suelo valorado por unitario, se consideran los coeficientes A, E, F, G. Como coeficientes correctores de la construcción, el H (antigüedad) y el I (estado de conservación). En fin, como coeficientes correctores conjuntos el K, L, M. Todos ellos de entre los previstos en el RD. En consecuencia, no es en absoluto cierto que no se haya tenido en cuenta ningún coeficiente corrector. En segundo lugar, resulta decisivo que el recurrente no dice cuál de los diversos coeficientes merece ser aplicado a su inmueble. Y por último y de nuevo, tampoco se acredita que como consecuencia de la ausencia o indebida aplicación de determinado coeficiente el valor asignado supere el valor de mercado

OCTAVO.-No se aprecian méritos suficientes para considerar procedente, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 139 de la Ley 29/1998 , un pronunciamiento especial sobre las costas de esta instancia.

Por las razones expuestas, en nombre de Su Majestad el Rey y por la potestad de juzgar que nos ha conferido el Pueblo español en la Constitución

Fallo

PRIMERO.-Desestimar el presente recurso contencioso-administrativo promovido en nombre de PANERA ESTEPONA S.L.,.

SEGUNDO-.No hacer expresa declaración sobre el pago de las costas causadas en el presente recurso.

Notifíquese la presente sentencia a las partes.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos, los en el encabezamiento reseñados.

PUBLICACIÓN.- Dada, leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Ponente que la ha dictado, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mí, el Secretario. Doy fe.-