Sentencia Administrativo Nº 199/2014, Tribunal Superior de Justicia de Aragon, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 67/2011 de 26 de Marzo de 2014

Encabezamiento

T.S.J.ARAGON CON/AD SEC.2
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00199/2014
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE ARAGÓN.
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO (Sección 2 ).
-Recurso número 67 del año 2011
S E N T E N C I A Nº 199 de 2014
ILUSTRÍSIMOS SEÑORES
PRESIDENTE :
D. Eugenio A. Esteras Iguácel
MAGISTRADOS :
Dª. Nerea Juste Díez de Pinos
D. Fernando García Mata
D. Emilio Molins García Atance
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En Zaragoza, a veintiséis de marzo de dos mil catorce.
En nombre de S.M. el Rey.
VISTO, por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE
ARAGÓN (Sección 2 ), el recurso contencioso-administrativo número 67 de 2011, seguido entre partes; como
demandante 'GALERÍAS COMERCIALES, S. A.' , representada por el Sr. Procurador de los Tribunales don
José Andrés Isiegas Gerner y asistida por el Sr. Letrado don Jesús González Pérez; y como Administración
demandada la ADMINISTRACIÓN DEL ESTADO , representada y asistida por el Sr. Abogado del Estado, y
como codemandada la ENTIDAD PÚBLICA EMPRESARIAL ADMINISTRADOR DE INFRAESTRUCTURAS
FERROVIARIAS (ADIF) representada y asistida por el Sr. Abogado del Estado. Es objeto de impugnación
la resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Zaragoza de fecha 25 de octubre de 2010,
recaída en el expediente 313/2007, por la que se fija el justiprecio de las fincas identificadas con los números
50.001-841, referencia catastral polígono 86, parcela 198; 50.001-846, referencia catastral polígono 86,
parcela 192; y 50.001-848, referencia catastral polígono 86, parcela 193; sitas en el término municipal de
Zaragoza, en la expropiación llevada a cabo por el Ministerio de Fomento -Dirección General de Ferrocarriles-,
siendo beneficiario de la expropiación el Ente Público Gestor de Infraestructuras Ferroviarias (GIF) y en
la actualidad la Entidad Pública Empresarial Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (ADIF) y como
propietaria la empresa 'General de Galerías Comerciales, S. A.' con motivo de las obras del proyecto 'Línea
de Alta Velocidad Madrid-Zaragoza-Barcelona-Frontera Francesa. Tramo: Nueva Estación de Zaragoza y sus
accesos ferroviarios, Subtramo: Miraflores-Subtramo II'.

Procedimiento : Ordinario.
Cuantía : 928.355,20 euros.
Ponente : Ilmo. Sr. Magistrado D. Emilio Molins García Atance.

Antecedentes

PRIMERO .- La parte actora en el presente recurso, por escrito que tuvo entrada en la Secretaría de este Tribunal en fecha 15 de febrero de 2011, interpuso recurso contencioso administrativo contra la resolución citada en el encabezamiento de esta resolución.



SEGUNDO .- Previa la admisión a trámite del recurso y recepción del expediente administrativo, se dedujo la correspondiente demanda, en la que tras relacionar la parte recurrente los hechos y fundamentos de derecho que estimaba aplicables concluía con el suplico de que se dictara sentencia por la que, con estimación del recurso se anule en parte la resolución impugnada, y se acuerde 'un valor expropiatorio por las fincas expropiadas de 945.225,41 euros, incluido el premio de afección del 5%, a los que hay que añadir los 2.247,32 euros en que el Jurado valora la indemnización por los perjuicios por rápida ocupación con cuyo importe hay conformidad. Todo ello incrementado con el interés legal aplicable según el art. 52 de la LEF .'

TERCERO .- La Administración del Estado y la Entidad Pública Empresarial Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (ADIF), en su escrito de contestación a la demanda, solicitaron, tras relacionar los hechos y fundamentos de derecho que, por su parte, estimaron aplicables al caso, que se dictara sentencia por la que se desestimase el recurso interpuesto.



CUARTO .- Recibido el juicio a prueba y practicada la propuesta por las partes con el resultado que es de ver en autos, y tras evacuarse por las partes el trámite de conclusiones, se celebró la votación y fallo el día señalado, 12 de marzo de 2014.

Fundamentos

PRIMERO .- Se impugna en el presente proceso por la parte actora la resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Zaragoza de fecha 25 de octubre de 2010, recaída en el expediente 313/2007, por la que se fija el justiprecio de las fincas identificadas con los números 50.001-841, referencia catastral polígono 86, parcela 198; 50.001-846, referencia catastral polígono 86, parcela 192; y 50.001-848, referencia catastral polígono 86, parcela 193; sitas en el término municipal de Zaragoza, en la expropiación llevada a cabo por el Ministerio de Fomento -Dirección General de Ferrocarriles-, siendo beneficiario de la expropiación el Ente Público Gestor de Infraestructuras Ferroviarias (GIF) y en la actualidad la Entidad Pública Empresarial Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (ADIF) y como propietaria la empresa 'General de Galerías Comerciales, S. A.' con motivo de las obras del proyecto 'Línea de Alta Velocidad Madrid-Zaragoza-Barcelona- Frontera Francesa. Tramo: Nueva Estación de Zaragoza y sus accesos ferroviarios, Subtramo: Miraflores- Subtramo II'.



SEGUNDO .- La parte demandante se muestra disconforme únicamente con la omisión en la valoración que asigna el Jurado a la superficie de terreno expropiada que figura en las actas previas a la ocupación.

Aunque en su hoja de aprecio solicitó indemnización por las afecciones que a su entender se ocasionaban por la ejecución de la infraestructura ferroviaria, en los fundamentos jurídicos de la demanda se aclara que no se reclama por las afecciones causadas en los terrenos propiedad de la actora por la zona de servidumbre legal ferroviaria y por la zona de afección. Y asimismo, en la súplica de la demanda se precisa que se debe mantener la suma ya reconocida de 2.247,32 euros de indemnización por los perjuicios por rápida ocupación 'con cuyo importe hay conformidad'. En lo que atañe a la valoración del suelo expropiado, la demandante reclama el importe contenido en el informe de valoración elaborado por el arquitecto don Leoncio que parte como fecha para el cálculo del 11 de octubre de 2001 en que se requirió para presentar hoja de aprecio a la propiedad y de la consideración de las fincas como suelo urbanizable no delimitado residencial incluido en el área 38/4, esto es, suelo urbanizable sin fijación de condiciones de desarrollo. Y a partir de estas premisas aplica el método de comparación previsto en el art. 26 de la Ley de 6/1998 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones para obtener un valor por metro cuadrado de 176,79 euros -las operaciones tomadas como muestra son de 2006 y se aplica a las mismas un coeficiente de 'desactualización' para ajustar el valor al año 2001-.

Por su parte, el Abogado del Estado se opone a la demanda y considera que debe prevalecer al presunción de veracidad y acierto del Jurado frente a una valoración por el método comparativo que parte de transacciones de fincas distintas a las que ahora nos ocupan, porque se toma en consideración la clasificación urbanística de 2006 que era distinta a la existente en 2001, cuestión que luego se analizará.



TERCERO .- Discrepando la parte recurrente de la valoración del suelo efectuada por el Jurado, resulta preciso comenzar recordando que una reiterada jurisprudencia viene sosteniendo la presunción iuris tantum de legalidad y acierto de los acuerdos de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa, siempre y cuando tales acuerdos estén debidamente motivados, y ello en atención a lo variado de su composición, la calidad jurídica y técnica de sus miembros y a su experiencia profesional - en dicho sentido, cabe citar las sentencias de 18 de enero y 23 de octubre de 2001 , 16 de julio de 2002 , 16 de noviembre de 2004 y 18 de enero de 2005 -. Presunción, sin embargo, que como acabamos de indicar no es una presunción iuris et de iure , sino iuris tantum , por lo que admite prueba en contra, lo que exige que el afectado demuestre que el Jurado ha incurrido en infracción legal, en notorio error de hecho o en valoración equivocada de los elementos existentes en el expediente -como se ala la reciente sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 2009 , 'tratándose de una presunción iuris tantum no se excluye la operatividad de otros medios probatorios a efectos de desvirtuarla'-. Y para desvirtuar dicha presunción de veracidad una reiterada jurisprudencia viene sosteniendo igualmente que es la prueba pericial procesal el medio más idóneo, que cuando viene avalada por las formalidades y rigor establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, tiene las mismas características de objetividad e imparcialidad que el acuerdo del Jurado (entre otras, sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 14 noviembre 1986 , 17 mayo 1989 , 16 de junio de 1992 , 29 de noviembre de 1994 y 9 de marzo de 1995 ), debiendo ser valorada, como toda prueba, conforme a las reglas de la sana crítica, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 348 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil , en relación con todo el conjunto de la prueba practicada. Si bien, resulta indudable que la presunción de acierto de la decisión del Jurado también puede desvirtuarse, como se ala la sentencia de la Sección 6 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2009 , 'como tal presunción, por otras pruebas distintas de la pericial que acrediten con plena certeza que es otra la realidad de la situación' -como se ala la sentencia de la Sección 6 de la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Supremo de 3 de septiembre de 2004 , para la resolución de lo controversia 'en esta materia es imprescindible analizar los informes periciales y las pruebas practicadas tanto en vía administrativa como en sede jurisdiccional, de manera que sólo cuando el Jurado Provincial de Expropiación sienta como base unos criterios erróneos de interpretación o sus conclusiones no resulten armonizables con los juicios técnicos obrantes en el expediente, la decisión debe ser anulada'-.



CUARTO .- No es objeto de discusión la fecha a la que debemos estar para realizar la valoración de los bienes, el 11 de octubre de 2001 en que se requirió a la propiedad para la presentación de la hoja de aprecio. Así se indica expresamente en el fundamento segundo de la resolución del Jurado y se acepta por las partes en sus escritos de alegaciones.

En esta situación resulta aplicable al caso la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. La pretensión principal de la parte actora es la reclamación de un valor por metro cuadrado de 176,79 euros, lo que arroja un total de 945.225,41 euros, incluido el premio de afección del 5%, por el valor del suelo objeto de expropiación -con exclusión, como ya se ha indicado, de los perjuicios inicialmente reclamados por servidumbre y zona de afección-. Dicho importe se sustenta en el informe técnico acompañado por la parte con la hoja de aprecio formulada en el expediente administrativo, elaborado por el arquitecto don Leoncio , que parte de la clasificación de los terrenos, en la fecha expresada del 11 de octubre de 2001, como suelo urbanizable no delimitado, situación en la que entiende aplicable el artículo 26 del referido texto legal, que disponía: Valor del suelo no urbanizable 1. El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles.

2. Cuando por la inexistencia de valores comparables no sea posible la aplicación del método indicado en el punto anterior, el valor del suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momento de la valoración .

En el informe de valoración se opta por el método de comparación, que es el mencionado con carácter preferente en el apartado primero del artículo.

En este punto es importante reseñar la doctrina jurisprudencial elaborada en la interpretación de dicho método de comparación. Así, el Tribunal Supremo recuerda en sentencia de la Sala 3ª, sec. 6ª, de 3-2-2014 que El artículo 26 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, del régimen del suelo y valoraciones establece que el valor del suelo no urbanizable se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas .

A estos efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles . Por otra parte, ha indicado que el precepto [el art.

26] no se limita a ordenar que el suelo se valore por comparación, sino que también nos dice la forma de hacerlo: es preciso aportar referencias de fincas análogas dando cuenta de ello, sin que baste, por tanto, la mera alusión a la utilización del método de comparación, siendo preciso, además, que se ponga de manifiesto la existencia de un mercado representativo con la aportación de muestras testigo de mercado comparables con la finca que se trata de valorar, esto es que sus características sean análogas, y también que los precios de venta de esas muestras se sustenten en hechos contrastados - STS, Sala 3ª, Sección 6ª, 18/07/2012 Recurso Núm.: 4269/2009 -. Y asimismo, en sentencia de la misma Sala y Sección de 20- 11-2013 razona que Por 'fincas análogas' deben entenderse aquéllas que se hallan en la misma zona, que tienen dimensiones y aprovechamientos similares y, por supuesto, que se hallan sometidas a idéntico régimen urbanístico. La analogía exige, además, que las compraventas no hayan tenido lugar mucho tiempo antes de la expropiación, pues en ese caso habrían podido verse alteradas las circunstancias del mercado .

Así las cosas, para hallar el perito el valor de las fincas tiene en cuenta cinco muestras de los sectores SUZ 38/4 y SUZ 38/5, y expone que admite el primero por ser el sector al que pertenece el suelo objeto de valoración y el segundo por tratarse también de suelo urbanizable no delimitado, indicando que se descartan otras muestras de los sectores SUZ 38/1, SUZ 38/2 y SUZ 38/3 por ser suelos urbanizables delimitados residenciales no comparables con el que debe ser valorado. Y se precisa también en el informe que al estar las muestras objeto del estudio de mercado referidas al año 2006 y teniendo en cuenta que hay que referirlas a la fecha de valoración del 11 de octubre de 2001, el técnico aplica un 'coeficiente de desactualización' a partir de las variaciones experimentadas durante el tiempo que media entre 2001 y 2006 en los precios medios del metro cuadrado de las viviendas por comunidades autónomas.

Es importante destacar que la resolución del Jurado acepta el valor de partida de la beneficiaria, obtenido también por el método de comparación, de 2,10 euros/m2 -frente a los 176,79 euros que solicita la propiedad-, si bien considera que no se han ponderado suficientemente circunstancias como su especial situación y la proximidad a centros de transformación y comercialización, por lo que decide aplicar a dicho valor un coeficiente corrector de 1,5, de forma que obtiene un precio por metro cuadrado de 3,15 euros.

El Abogado del Estado pone de relieve la discrepancia existente en los términos de comparación porque el cálculo que defiende la parte actora utiliza determinados testigos que corresponden no a un suelo no urbanizable equiparado al urbanizable no delimitado, sino a suelos que cuentan ya con delimitación y desarrollo urbanístico. En concreto expone que la propia parte demandante menciona en su demanda -página 3, letra C y pág. 11, letra A- que las fincas que se expropian se encuentran clasificadas en el PGOU de Zaragoza aprobado el día 13 de junio de 2001 'como suelo urbanizable no delimitado residencial incluido en el área 38/4, es decir, se trata de suelo urbanizable sin fijación de condiciones de desarrollo', de forma que la situación existente a fecha 11 de octubre de 2001 era la de suelo urbanizable no delimitado, equiparado a efectos valorativos al suelo no urbanizable.

Del dictamen presentado por la parte y de las alegaciones de la demanda se desprende que los términos de comparación son del año 2006 en el que según la propia actora -página 12, letra C de la demanda- se aprobó, por el Pleno del Ayuntamiento de Zaragoza de 7 de julio de 2006, el convenio de planeamiento que estableció las condiciones de desarrollo para posibilitar la transformación en suelo urbanizable delimitado del sector SUZ 38/4. En esta situación, los términos de comparación empleados -que arrojan un valor ciertamente desproporcionado para la ubicación y características de las fincas- no respetan las exigencias de identidad y analogía que precisa la recta aplicación del método de comparación previsto en el art. 26 de la Ley 6/1998 , porque se contemplan transacciones del año 2006, lo que supone partir de una situación muy alejada en el tiempo, de cinco años respecto a la fecha en que debe realizarse la valoración, con la consiguiente toma en consideración de condiciones urbanísticas y circunstancias de mercado distintas de las existentes en 2001 -tal y como resulta del propio escrito de demanda-, que no pueden ser corregidas mediante un simple 'coeficiente de desactualización', como pretende la actora, para justificar la reclamación del precio de 176,79 euros el metro cuadrado que se solicita en la demanda. En definitiva, la petición principal debe ser rechazada porque los cálculos no respetan las condiciones y presupuestos del método de comparación.

En periodo probatorio se ha practicado una prueba pericial de designación judicial por un arquitecto superior, don Jose Carlos , en la que el perito establece un justiprecio de 68,95 euros el metro cuadrado utilizando para hallar dicho importe el método residual estático. Con este presupuesto seguido para el cálculo hay que concluir que el dictamen incumple lo previsto en los artículos 26 y 27 de la Ley 6/1998 , que resultan de aplicación al caso, dado que nos hallamos ante un suelo urbanizable no delimitado, tal y como pone de relieve el Abogado del Estado, motivo por el que no puede admitirse una valoración sustentada en el método residual estático. Por tanto, no se puede acoger la petición subsidiaria formulada por la parte actora en su escrito de conclusiones, en la que solicita el reconocimiento de la cantidad de 68,95 euros/m2 al amparo de la pericial de designación judicial.

Finalmente, la parte solicita en tercer lugar, en el escrito de conclusiones, que se conceda el precio fijado por esta Sala para otras fincas expropiadas en virtud del mismo proyecto expropiatorio. En concreto, menciona la sentencia de la Sección Tercera de este Tribunal de 22 de diciembre de 2006, recurso 263/2004 , que reconoció un precio de 15,02 euros/m2 en una expropiación de estas mismas obras, y contra la que se interpuso recurso de casación que fue desestimado por sentencia del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 2011 . Sobre esta tardía petición debemos indicar que la parte no justifica la necesaria identidad entre las fincas contempladas en una y otra resolución, sin que resulte al efecto suficiente el mero hecho de que se trate de fincas afectadas por el mismo proyecto expropiatorio, habiéndose reconocido, además, justiprecios muy distintos en las expropiaciones realizadas tanto en la ejecución de las obras del Cuarto Cinturón de Zaragoza, como en las del AVE, subtramo Miraflores-Subtramo II. En esta situación, debemos estar a las concretas características de las fincas objeto de este procedimiento y a la valoración asignada a las mismas por el Jurado de Expropiación cuyas conclusiones se sustentan en una presunción iuris tantum de legalidad y acierto de sus acuerdos que no ha resultado desvirtuada por la parte demandante.

Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso.



QUINTO .- No hay motivos que determinen un especial pronunciamiento en cuanto a Costas - art. 139 de la LJCA , en la redacción vigente al tiempo de la litispendencia-.

Fallo

PRIMERO.- Desestimamos el recurso contencioso-administrativo número 67 del año 2011, interpuesto por 'GALERÍAS COMERCIALES, S. A.' , contra la resolución citada en el encabezamiento de la presente resolución.



SEGUNDO.-No hacemos especial declaración de las costas de esta instancia.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio a los autos principales, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado ponente, celebrando la Sala audiencia pública, en el mismo día de su pronunciamiento, doy fe.