Sentencia ADMINISTRATIVO Nº 218/2022, Tribunal Superior de Justicia de Pais Vasco, Sala de lo Contencioso, Sección 1, Rec 918/2020 de 31 de Mayo de 2022

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DEL PAÍS VASCO

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

RECURSO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO N.º 918/2020

PROCEDIMIENTO ORDINARIO

SENTENCIA NÚMERO 218/2022

ILMOS./AS. SRES./AS.

PRESIDENTE:

D. LUIS JAVIER MURGOITIO ESTEFANÍA

MAGISTRADOS/AS:

D. JUAN ALBERTO FERNÁNDEZ FERNÁNDEZ

D.ª TRINIDAD CUESTA CAMPUZANO

En Bilbao, a treinta y uno de mayo de dos mil veintidós.

La Sección 1ª de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, compuesta por el Presidente y Magistrados/as antes expresados, ha pronunciado la siguiente SENTENCIA en el recurso registrado con el número 918/2020 y seguido por el procedimiento ordinario, en el que se impugna la resolución, de quince de junio de 2020, del OJAA por la que se desestimó la reclamación NUM000, planteada contra el acuerdo 158/2016, de veintidós de marzo, que aprobó definitivamente la ponencia de valores de suelo y construcciones urbanas del IBI del término municipal de Vitoria-Gasteiz; y el acuerdo 301/20016, de veinticuatro de mayo, que la modificó en parte y contra los valores catastrales de 208 unidades fiscales sitas en Vitoria-Gasteiz, resultantes de la aplicación de esa ponencia de valores.

Son partes en dicho recurso:

- DEMANDANTES: BASALDE BI S. A., BASALDEBERRI 2003 S. L., BASALQUILER S. L., BASALDE GRUPO INMOBILIARIO S. L. y D. Florencio, representados por la procuradora D. LUCILA CANIVELL CHIRAPOZU y dirigidos por la letrada D.ª NÉLIDA GÓMEZ OBREGÓN.

- DEMANDADA: La DIPUTACIÓN FORAL DE ALAVA, representada y dirigida por letrado/a de la ASESORÍA JURÍDICA DE LA DIPUTACIÓN DE ARABA-ÁLAVA.

Ha sido Magistrada Ponente la Ilma. Sra. D.ª TRINIDAD CUESTA CAMPUZANO.

Antecedentes

PRIMERO.-El veintiuno de septiembre de 2020, la procuradora de los tribunales doña Lucila Canivell Chirapozu, actuando en nombre y representación de Basalquiler, S.L., Basalde BI, S.A., Basalde Grupo Inmobiliario, S.L., Basaldeberri 2003, S.L. y don Florencio, presentó escrito de interposición de recurso contencioso-administrativo contra la resolución, de quince de junio de 2020, del Organismo Jurídico-Administrativo de Álava (en adelante, el OJAA), desestimatoria de la reclamación NUM000, planteada contra el acuerdo 158/2016, de veintidós de marzo, por el que se aprobó definitivamente la ponencia de valores de suelo y construcciones urbanas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (en adelante, IBI) del término municipal de Vitoria-Gasteiz, y el acuerdo 301/2016, de veinticuatro de mayo, que la modificó en parte; y contra los valores catastrales de 208 unidades fiscales sitas en Vitoria-Gasteiz, resultantes de la aplicación de dicha ponencia de valores.

Una vez corregidos los defectos advertidos, la señora letrada de la administración de justicia dictó, el cuatro de noviembre de 2020, decreto mediante el cual se admitía a trámite el recurso interpuesto. Al mismo tiempo, se requería a la administración para que remitiera el correspondiente expediente.

SEGUNDO.-Una vez recibido el expediente, la señora letrada de la administración de justicia dictó, el día uno del mes siguiente, diligencia mediante la cual se daba traslado a la parte actora para la presentación de la demanda.

El once de enero del año pasado, la procuradora de los tribunales doña Lucila Canivell Chirapozu, actuando en nombre y representación de Basalquiler, S.L., Basalde Bi, S.A., Basalde Grupo Inmobiliario, S.L., Basaldeberri 2003, S.L. y don Florencio, presentó escrito por el cual se solicitaba que se completase el expediente administrativo. En consecuencia, la señora letrada de la administración de justicia dictó, nueve días más tarde, diligencia por la cual se suspendía el plazo para presentar la demanda. Al mismo tiempo, se daba traslado a la Diputación Foral de Álava (en adelante, DFA) para que formulara alegaciones al respecto. Esta dio cumplimiento a este trámite por medio de escrito presentado el nueve de febrero de 2021, a través del cual se oponía a lo interesado de contrario. Seis días más tarde, se dictó diligencia por la cual se admitía parcialmente lo solicitado por los recurrentes.

Una vez recibidos los antecedentes, la señora letrada de la administración de justicia dictó, el veintinueve de abril del año pasado, diligencia por la cual se reanudaba el plazo para presentar demanda.

La procuradora de los tribunales doña Lucila Canivell Chirapozu, actuando en nombre y representación de Basalquiler, S.L., Basalde BI, S.A., Basalde Grupo Inmobiliario, S.L., Basaldeberri 2003, S.L. y don Florencio, presentó, el nueve de junio de 2021, su escrito de demanda. Este terminaba suplicando que se dictara sentencia por la que, estimándose íntegramente la demanda, se anularan, revocaran y dejaran sin efecto la resolución del OJAA, la ponencia de valores de Vitoria-Gasteiz (en los distintos apartados objeto de impugnación indirecta, cada uno de ellos en cuanto afectara a las concretas valoraciones individualizadas), y todos y cada uno de los datos y valores objeto de recurso, con expresa condena en costas a la administración demandada, y todo lo demás que procediera.

TERCERO.-Al día siguiente, la señora letrada de la administración de justicia dictó diligencia por la que se daba por formalizada la demanda. Al mismo tiempo, se daba traslado a la administración para que presentara escrito de contestación.

La representación procesal de la DFA presentó escrito de contestación a la demanda el nueve de octubre del año pasado. Este terminaba suplicando que se dictara sentencia inadmitiendo el recurso contencioso-administrativo interpuesto, por incurrir en desviación procesal, y desestimando íntegramente la demanda, con imposición de costas a la parte actora.

Cuatro días más tarde, la señora letrada de la administración de justicia dictó diligencia por la cual se tenía por contestada la demanda.

CUARTO.-El día veintinueve de ese mismo mes, la señora letrada de la administración de justicia dictó decreto mediante el cual se fijaba la cuantía del procedimiento como indeterminada.

El veintiséis de octubre de 2021, la procuradora de los tribunales doña Lucila Canivell Chirapozu, actuando en nombre y representación de Basalquiler, S.L., Basalde Bi, S.A., Basaldeberri 2003, S.L., Basalquiler, S.L., Basalde Grupo Inmobiliario, S.L. y don Florencio, presentó escrito por el cual formulaba alegaciones en relación a la causa de inadmisibilidad invocada de contrario. A la vista de lo anterior, la señora letrada de la administración de justicia dictó, el día cuatro del mes siguiente, diligencia de ordenación por la cual se ordenaba devolver el escrito a los recurrentes, por no ser el momento procesal oportuno para su presentación.

El día diecisiete de ese mismo mes, la procuradora de los tribunales doña Lucila Canivell Chirapozu, actuando en nombre y representación de Basalquiler, S.L., Basalde Bi, S.A., Basaldeberri 2003, S.L., Basalquiler, S.L., Basalde Grupo Inmobiliario, S.L. y don Florencio, presentó recurso de reposición contra la indicada diligencia. En consecuencia, la señora letrada de la administración de justicia dictó, al día siguiente, diligencia por la cual se admitía el recurso y se le daba el trámite legalmente previsto. El día veintinueve de ese mismo mes, la DFA presentó escrito por el cual impugnaba el recurso de reposición. Finalmente, el recurso fue desestimado por medio de decreto de trece de diciembre de 2021.

QUINTO.-El cuatro de enero del año en curso, se dictó auto por el cual se recibía el proceso a prueba. Al día siguiente, se dictaron sendos autos por los que se declaró pertinente y se admitió parte de la documental propuesta por los actores, y la documental propuesta por la administración demandada.

SEXTO.-El uno de febrero de 2022, la señora letrada de la administración de justicia dictó diligencia por la cual se daba por terminada la fase de prueba del procedimiento. Al mismo tiempo, se abría el trámite de conclusiones.

El uno de marzo del presente, la procuradora de los tribunales doña Lucila Canivell Chirapozu, actuando en nombre y representación de Basalquiler, S.L., Basalde Bi, S.A., Basaldeberri 2003, S.L., Basalquiler, S.L., Basalde Grupo Inmobiliario, S.L. y don Florencio, presentó su escrito de conclusiones sucintas. La DFA hizo lo propio el día siete del mes siguiente.

SÉPTIMO.-Para la votación y fallo del asunto se señaló el veintiséis de mayo del año en curso; fecha en que se practicó la diligencia. Seguidamente, quedaron los autos conclusos para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- POSICIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE.

Basalquiler, S.L., Basalde BI, S.A., Basalde Grupo Inmobiliario, S.L., Basaldeberri 2003, S.L. y don Florencio impugnan la resolución, de quince de junio de 2020, del OJAA por la que se desestimó la reclamación NUM000, planteada contra el acuerdo 158/2016, de veintidós de marzo, que aprobó definitivamente la ponencia de valores de suelo y construcciones urbanas del IBI del término municipal de Vitoria-Gasteiz; y el acuerdo 301/20016, de veinticuatro de mayo, que la modificó en parte y contra los valores catastrales de 208 unidades fiscales sitas en Vitoria-Gasteiz, resultantes de la aplicación de esa ponencia de valores.

La demanda comienza explicando que el acuerdo 158/2016 aprobó definitivamente la nueva ponencia de valores para el municipio de Vitoria-Gasteiz. En aplicación de esa ponencia, se notificó a los actores la variación de datos catastrales y actualización de valores catastrales correspondientes a las parcelas de su propiedad ubicadas en esa ciudad.

Los recurrentes explican que la ponencia de valores divide el término municipal en diferentes zonas fiscales para la valoración del suelo. En algunas de ellas, el suelo se valoraría aplicando un valor básico de repercusión a la superficie edificada o edificable. En otras, el suelo se valoraría por valor unitario, que se multiplicaría por la superficie de la parcela. Al resultado, se aplicarían los coeficientes que procederían en cada caso.

En las zonas valoradas por repercusión, el anejo IV diferenciaría entre el VBR para uso residencial, el VBR para uso terciario-oficinas, el VBR para uso terciario-comercios y el VBR para uso de garajes.

A continuación, el recurso se refiere a los solares edificables afectados por la redensificación. Explica que todas las unidades fiscales cuyos valores catastrales son objeto de este procedimiento se encuentran incluidas en uno u otro sector de las áreas de Salburua y Zabalgana del PGOU de Vitoria-Gasteiz. En aplicación de la ponencia de valores, esas unidades fiscales habrían quedado incluidas, en 2017, en las zonas fiscales 5011 y 5041 (las incluidas en el ámbito de los sectores 1 y 4 de Zabalgana del PGOU de Vitoria-Gasteiz respectivamente), 5101 y 5102 (las incluidas en el ámbito del sector 10 de Salburua del PGOU, en atención a si son de uso residencial unifamiliar o de otra tipología), y 5111, 5121, 5131 y 5141 (las incluidas en los sectores 11 a 14 de Salburua del PGOU).

Todas esas unidades fiscales (menos una) se habrían valorado multiplicando el VBR de uso residencial de la zona fiscal correspondiente por la edificabilidad total (sin desglosar entre edificabilidad residencial y terciaria). Además, se habría aplicado el coeficiente de desarrollo urbanístico de 0,75 (sin PERI/Proyecto de urbanización aprobado en suelo urbano) del apartado 1.2.8 de la ponencia, así como los coeficientes 1,00 de mercado K y 0,71 de referencia a mercado RM (apartados 1.2.11 y 1.2.12 de la ponencia).

Sin embargo, la parcela catastral NUM001 se habría valorado multiplicando el VBR residencial de la ZF 5141 (sector 14) por la edificabilidad que tendría asignada la parcela. Además, se habría aplicado el coeficiente de 0,30 del apartado 1.2.8 de la ponencia (correspondiente al suelo urbanizable sin proyecto de reparcelación definitivamente aprobado), así como los coeficientes 1,00 de mercado K y 0,71 de referencia a mercado (apartados 1.2.11 y 1.2.12 de la ponencia).

Los recurrentes argumentan que en la valoración individualizada en esas parcelas no se habrían tenido en cuenta las circunstancias especiales concurrentes en cada una de ellas y que afectarían a su valor de mercado. En concreto, se refiere a que, por acuerdo del pleno del Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz de veinte de abril de 2011, se aprobó definitivamente la revisión parcial del PGOU en el ámbito de suelo urbanizable de los sectores 1 y 4 de Zabalgana y 12, 13 y 14 de Salburua. A través de esa revisión se habría reducido la tipología residencial unifamiliar a favor de la colectiva. Además, se habría incrementado la edificabilidad en algunos sectores. Asimismo, en las fichas de ámbito de los sectores 1 y 4 de Zabalgana y 12, 13 y 14 de Salburua se prevería expresamente que, para el desarrollo de esos sectores, sería preciso plan parcial, PAU, proyecto de reparcelación y proyecto de urbanización.

Por otro lado, el Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz habría aprobado, el veintisiete de julio de 2012, la revisión parcial del PGOU en el ámbito del suelo urbano de los sectores 2, 3, 5 y 6 de Zabalgana y 7, 8, 9, 10 y 11 de Salburua. Esta revisión habría alterado la ordenación estructural y pormenorizada de esos sectores para mejorar la continuidad y compacidad urbana y aumentar la edificabilidad residencial. Además, se prevería expresamente que la ejecución se llevaría a cabo mediante uno o varios PAU, proyectos de reparcelación y urbanización.

En ejecución de esas revisiones parciales del planeamiento, la junta de gobierno local habría adoptado, el doce de abril de 2013, acuerdo por el que aprobó el programa de actuación urbanizadora en los ámbitos de Salburua y Zabalgana. Este delimitaba una unidad de ejecución discontinua, en cuyo ámbito se incluían los terrenos afectados por la redensificación (tanto el suelo urbano urbanizable sectorizado como el suelo urbano no consolidado). Quedaba fuera de su ámbito el suelo de dichos sectores que había pasado a constituir suelo urbano consolidado.

Este PAU ratificaba el sistema de concertación para la gestión urbanística de su ámbito de actuación. En consecuencia, era obligatoria la tramitación y aprobación de un nuevo proyecto de reparcelación que realizara una nueva distribución de beneficios y cargas entre los propietarios del ámbito. Por ese motivo, se suspendió la concesión de licencias de parcelación y edificación de los terrenos comprendidos en el ámbito de ese PAU hasta que la operación reparcelatoria adquiriera firmeza en vía administrativa (lo cual se produjo el veintisiete de diciembre de 2019).

El proyecto de reparcelación de la redensificación fue definitivamente aprobado por acuerdo de la junta de gobierno local de seis de septiembre de 2019.

Pues bien, los solares sin edificar a que se refiere el presente procedimiento estaban incluidos en el ámbito de ese PAU y se aportaron al proyecto de reparcelación de la redensificación.

A partir de ahí, los actores señalan que, en 2017, cuando se dieron de alta los valores catastrales recurridos, las fincas aportadas a la redensificación no tenían el definitivo proyecto de reparcelación aprobado. Además, desde abril de 2013, tendían suspendidas las licencias. A mayor abundamiento, el PAU fijaba unos plazos muy diferidos en el tiempo para la urbanización y edificación de las parcelas resultantes. Todas estas circunstancias disminuían el valor de mercado de las fincas.

Pese a lo anteriormente expuesto, en la determinación del valor básico de repercusión de las respectivas zonas fiscales en las que se habrían incluido esas unidades fiscales no se habrían tenido en cuenta esas circunstancias. Tampoco se habría aplicado un coeficiente específico o adicional corrector del valor del suelo para tenerlas en cuenta. Únicamente se habría aplicado un coeficiente de desarrollo urbanístico del apartado 1.2.8 de la ponencia, pese a que este estaría pensado para desarrollos urbanísticos ordinarios. De este modo, se habrían valorado catastralmente las parcelas afectadas por la redensificación igual que las parcelas incluidas en la misma zona fiscal que no estuvieran afectadas por la redensificación.

Los recurrentes señalan que, de acuerdo con el artículo 6.2 de la NFIBI y con el artículo 23.2 del TRLCI, el valor catastral de los inmuebles se fijará tomando como referencia su valor de mercado, sin que pueda superarlo. Además, el artículo 7.2 NFIBI exige que se tengan en cuenta las circunstancias urbanísticas que lo afecten.

A partir de ahí, la demanda insiste en que en todas las fincas afectadas por la redensificación concurrirían unas circunstancias urbanísticas que afectaban, a la baja, a su valor de mercado. Sin embargo, esas circunstancias no se habrían tomado en consideración en su valoración individualizada. De tal modo que, a su juicio, habría que anular esas valoraciones.

También cuestionan los recurrentes el valor básico de repercusión aplicado. Para ello, explican que las parcelas en cuestión estarían incluidas en sectores urbanísticos en los que parte de su ámbito sería suelo urbano consolidado y parte, no consolidado o urbanizable. De manera que no todas las parcelas estarían incluidas en el ámbito del PAU de las áreas de Salburua y Zabalanga. Sin embargo, la ponencia haría coincidir cada zona fiscal con el ámbito del respectivo sector urbanístico. Por excepción la ponencia asignaría dos zonas fiscales que en conjunto coincidirían con el ámbito del sector 10 de Salburua. De este modo, no se habrían creado zonas fiscales específicas en las que se incluirían solamente las parcelas afectadas por la redensificación de Salburua y Zabalanga, sino que habría incluido los solares sin edificar afectados por la redensificación en el ámbito de las zonas fiscales correspondientes a cada sector urbanístico, en las que también estarían incluidas otras parcelas no afectadas por la redensificación y que constituirían suelo urbano consolidado. Ello supondría que el VBR se habría fijado sin tener en cuenta las especiales circunstancias que concurrirían en los solares sin edificar afectados por la redensificación. Destaca que los VBR de esas zonas se habrían determinado partiendo del valor de mercado de viviendas ya edificadas en los diferentes ámbitos de los sectores de Zabalgana y Salburua. En efecto, no se habrían tenido en cuenta los solares sin edificar. Ello supondría que el valor del suelo resultante habría de corregirse mediante la aplicación de los coeficientes que procedan, para no infringir los artículos 6.2 y 7.2 NFIBI y 23.2 TRLCI.

La demanda continúa argumentando que esas circunstancias urbanísticas no se habrían tenido en cuenta mediante la aplicación de coeficientes correctores. Así, únicamente se habrían aplicado los coeficientes previstos con carácter general para todo el municipio. En concreto, para las parcelas afectadas por la redensificación, se habría aplicado el coeficiente 0,75 correspondiente al suelo urbano sin PERI / proyecto de urbanización aprobado del apartado 1.2.8 de la ponencia (con excepción de la unidad fiscal NUM001, en la que se habría aplicado el coeficiente de 0,30 correspondiente al suelo urbanizable sin proyecto de reparcelación aprobado del apartado 1.2.8 de la ponencia). Sin embargo, en ninguna de ellas se habría aplicado el coeficiente N «depreciación económica» del apartado 3.1, pese a que ambos factores serían compatibles. Tampoco se habría aplicado el coeficiente F por inedificabilidad temporal del apartado 1.2.10 (dado que sería incompatible con los coeficientes del apartado 1.2.8).

A continuación, los actores señalan que la ponencia se habría aplicado de forma incorrecta. Explican que a las parcelas afectadas por la redensificación incluidas en las zonas fiscales 5011, 5041, 5121, 5131 y 5141 les corresponderían los coeficientes del desarrollo urbanístico del apartado 1.2.8 de la ponencia para el suelo urbanizable, y no el de 0,75 del suelo urbano (que sería el aplicado). Señala que, según el informe técnico incluido en el anejo V de la ponencia, la delimitación del suelo urbano y urbanizable programado se hace conforme al PGOU.

En todo caso, las valoraciones individualizadas de las unidades fiscales afectadas por la redensificación serían contrarias a derecho por inaplicación del coeficiente N «depreciación económica» (hasta 0,5), dado que no se habría tenido en cuenta su pérdida de valor de mercado por la falta de demanda. De este modo, habrían sido valoradas como si se tratara de suelos pendientes de desarrollo que fueran a desarrollarse a un ritmo normal.

Con carácter subsidiario, los demandantes defienden que la ponencia sería contraria a derecho, dado que no prevería un coeficiente específico que corrija el valor del suelo en el caso de los solares afectados por la redensificación, o, en su defecto, por no permitir acumular a los coeficientes del apartado 1.2.8 el de inedificabilidad temporal F del apartado 1.2.10. Sostienen que el no permitir la aplicación del coeficiente N convertiría a la ponencia en arbitraria y contraria a los artículos 7.2 NFIBI y 23.1.d) TRLCI. Razonan que, a falta de un coeficiente específico, se estarían aplicando los previstos con carácter genérico para todo el municipio. Sin embargo, estos estarían pensados para desarrollos urbanísticos ordinarios, por lo que no tendrían en cuenta las especiales circunstancias del caso.

Por lo que se refiere a la posible aplicación del coeficiente F, argumentan que la norma del Decreto Foral 51/2014 no prohibiría la acumulación del coeficiente de inedificabilidad temporal a los coeficientes de desarrollo urbanístico. De hecho, se remitiría a las ponencias para la determinación del campo de aplicación de ese coeficiente. Nos encontraríamos, en consecuencia, ante una decisión de la ponencia que, a su juicio, no habría sido debidamente motivada, máxime teniendo en cuenta la existencia de parcelas sometidas a circunstancias especiales.

A continuación, el recurso se ocupa de los solares con edificabilidad en parte residencial y en parte terciaria. Pese a ese uso compartido, para el cálculo de su valor catastral, se aplicaría el VBR de uso residencial a la edificabilidad total, sin distinguir la parte destinada a uso residencial y la parte destinada a uso terciario. La demanda considera que, dado que no se habría efectuado esa diferenciación, el valor catastral asignado sería contrario a la ponencia y habría que dejarlo sin efecto.

En lo que se refiere a la unidad fiscal 0020-0283-00-0001-0001 (suelo urbanizable sin proyecto de reparcelación definitivamente aprobado) se daría un error manifiesto. En concreto, se habría considerado que la parcela estaría incluida en la zona fiscal 1941, cuando en realidad lo estaría en la 5181. El sector donde estaría incluida esa parcela contraía con un plan parcial definitivamente aprobado, pero sin proyecto de reparcelación. Ese sector tendría asignada una edificabilidad de 0,2276.

Seguidamente, el recurso se ocupa de los elementos edificados de VPO de régimen general (viviendas y garajes vinculados) correspondientes a la promoción de 27 VPO en la calle Portal de Castilla número 35. Explica que el premio máximo de venta del suelo de cada elemento es del 20% del respectivo precio máximo de venta total. Pues bien, siendo este el valor de mercado del suelo, los actores apuntan a que el valor catastral no podría superarlo, de acuerdo con el artículo 23.2 TRLCI. Sin embargo, en el caso que nos ocupa, sí que se habría superado ese límite. Además, indica que el precio máximo de venta de las VPO resultaría directamente de la normativa reguladora de estos inmuebles. De ahí que sería irrelevante que en la vía económico-administrativa previa no se aportara certificado del Gobierno Vasco acreditativo del precio máximo de venta de esos elementos.

Por otro lado, la demanda señala que a las unidades fiscales edificadas en planta sótano con uso de garaje ubicadas en zonas valoradas por repercusión, se les habría asignado valor catastral del suelo. En concreto, se habría aplicado el VBR para uso de garaje previsto en el anexo IV de la ponencia para la respectiva zona fiscal. Por el contrario, a las unidades fiscales en planta sótano con uso de trastero en zona valorada por repercusión no se les habría asignado valor catastral de suelo. Como consecuencia de esta forma de proceder, los actores afirman que los valores catastrales individualizados de aquellas unidades fiscales habrían quedado fijados por encima del valor de mercado. Además, en el caso de plazas de garaje vinculadas a VPO, el valor catastral de suelo notificado superaría el 20% del precio máximo de venta (que sería el valor de mercado del suelo).

A este respecto, el recurso señala que, de acuerdo con el apartado 1.2.3 de la ponencia, como regla general, en las zonas fiscales en las que el suelo se valore por valor de repercusión, las construcciones bajo rasante no tendrán repercusión de suelo, salvo que se especifique lo contrario en el anexo V. De hecho, este anexo prevería expresamente que la regla general es que no llevarán repercusión de suelo, salvo las plazas de garaje, para las que prevé la aplicación de los valores del anexo IV. De este modo, el anexo habría incorporado tal excepción sin incluir ninguna motivación. Se trataría, por consiguiente, de una decisión arbitraria.

A continuación, los demandantes explican que en todas las unidades fiscales edificadas incluidas en zonas fiscales valoradas por repercusión se habría aplicado, tanto en el valor catastral del suelo como en el de la construcción, el coeficiente de mercado k de 1,41 de los apartados 1.2.11 y 2.3.5 de la ponencia.

En lo que se refiere a este extremo, señalan que esos apartados prevén ese coeficiente, que se aplicarían en elementos edificados incluidos en zonas fiscales valoradas por VBR, tanto en el cálculo del valor catastral del suelo como en el del valor catastral de la construcción. Cuando el suelo está sin edificar o si la parcela se valora por unitario, el coeficiente de mercado K es 1,00. Sin embargo, en caso de que esté edificada y en una zona valorada por repercusión, es 1,41. De manera que el suelo se revalorizaría por el mero hecho de estar construido.

Pues bien, los actores consideran que la ponencia no se ajusta a derecho cuando prevé un coeficiente de 1,41 para las unidades fiscales edificadas (o en curso de edificación) cuyo suelo se valore por repercusión. Argumentan que ese coeficiente no estaría previsto en el Decreto Foral 51/2014 ni en ninguna otra norma de valoración catastral. De manera que, a su juicio, no estaría justificada su inclusión. Además, esta sala tendría dicho que la edificación no justificaría una modificación del valor del suelo, dado que, a la hora de determinar el valor básico de repercusión del suelo por el método del valor residual, ya se habría tenido en cuenta que ese terreno va a estar construido.

En cualquier caso, defienden que, en relación a las VPO, el coeficiente no podría superar el 1,23. El motivo sería que, en estos casos, el riesgo asumido por el promotor sería inferior al de las promociones libres. Por tanto, sería también menor el beneficio que puede tomarse en consideración para ellas. Ello tendría una incidencia directa sobre el coeficiente de mercado K. En relación a las demás unidades fiscales edificadas o en curso de edificación, ese valor no podría superar el 1,40.

SEGUNDO.- POSICIÓN DE LA PARTE DEMANDADA.

La administración se opone a la estimación de la demanda planteada por Basalquiler, S.L., Basalde BI, S.A., Basalde Grupo Inmobiliario, S.L., Basaldeberri 2003, S.L. y don Florencio. Para ello, explica que el acuerdo 158/2016, de veintidós de marzo, del Consejo de Gobierno Foral de Álava aprobó la ponencia de valores de suelo y construcciones urbanas del IBI correspondiente al término municipal de Vitoria-Gasteiz. Posteriormente, el Servicio de Tributos Locales y Catastro de la DFA notificó a los interesados las hojas de variación de datos catastrales correspondientes a las unidades fiscales objeto del proceso.

Para empezar, el escrito de contestación a la demanda destaca que con el recurso se impugnarían parcial e indirectamente la ponencia de valores y las valoraciones catastrales de unas 260 unidades catastrales. No obstante, el suplico de la demanda no precisaría qué puntos concretos de la ponencia de valores serían objeto de impugnación, sino que parecería remitirse a lo que resulta de los fundamentos de derecho. No obstante, en estos se acumularían un gran número de motivos y argumentaciones, algunos con carácter subsidiario. Teniendo en cuenta lo anterior, la administración interpreta que los puntos objeto de controversia serían los siguientes:

· La omisión de un coeficiente específico que corrija el valor del suelo en el caso de solares sin edificar afectados por la redensificación o, en su defecto, no permitir la acumulación del coeficiente de inedificabilidad temporal F del apartado 1.2.10 a los coeficientes de desarrollo urbanístico del apartado 1.2.8.

· El establecimiento de repercusión de suelo para las plazas de garaje situadas en planta de sótano en el anexo V de la ponencia.

· El establecimiento del coeficiente K por valor de 1,41 en los epígrafes 1.2.11 y 2.3.5 de la ponencia.

Por lo que se refiere a la impugnación que afecta a los valores catastrales de los solares con edificabilidad en parte residencial y en parte terciaria, la administración considera que se ha incurrido en desviación procesal. Por lo tanto, según su criterio, el recurso debería ser inadmitido en este punto. Afirma que se trataría de una cuestión nueva no planteada en la vía económico-administrativa. Así, en ella no se habría cuestionado el uso urbanístico, ni la zona fiscal de ubicación asignados por la Hacienda Foral a las unidades fiscales, ni, por tanto, el concreto VRB aplicado a cada una de ellas. La discusión habría girado, exclusivamente, en torno a los coeficientes que habría que aplicar sobre el valor de repercusión. Sin embargo, ahora se estarían incorporando hechos nuevos y se estaría planteando una cuestión también nueva. Niega que se trate de un nuevo motivo, sino que estaríamos ante una cuestión nueva que alteraría las pretensiones formuladas en la vía previa.

En cuanto a los solares afectados por la redensificación, la DFA defiende que las valoraciones catastrales se habrían aplicado correctamente y conforme a derecho. Así, niega que proceda la aplicación del coeficiente previsto para el suelo urbanizable sin plan parcial o para el suelo urbanizable con plan parcial, pero sin instrumento de distribución de beneficios y cargas; del coeficiente N por depreciación económica; o del coeficiente F por inedificabilidad temporal.

En relación al primero de esos coeficientes, el escrito de contestación a la demanda señala que la norma 9.8 del Decreto Foral 51/2014 establecería una serie de correctores del valor del suelo que se han de aplicar a aquellos terrenos en los que no se den las condiciones urbanísticas precisas para poder ser urbanizados y edificados de forma inmediata, esto es, sobre terrenos inmersos en procesos de ejecución del planeamiento. Para decidir qué coeficiente en concreto hay que aplicar hay que distinguir entre suelo urbano y urbanizable, por aplicación de la normativa urbanística. Pues bien, de acuerdo con esa norma, no podrían aplicarse a las parcelas en cuestión los coeficientes previstos para el suelo urbanizable, dado que todas ellas, en el momento de la aplicación de la ponencia de valores, establan ya clasificadas como suelo urbano conforme a la normativa urbanística (salvo la parcela NUM002, que fue considerada como urbanizable). De hecho, ese extremo se habría reconocido expresamente por los actores en relación a las parcelas incluidas en los sectores 10 y 11 de Salburua. En cuanto a las parcelas de los sectores 1 y 4 de Zabalgana y 12 y 13 de Salburua, aun cuando estaban clasificadas inicialmente como suelo urbanizable, por la redacción original del vigente PGOU y por su revisión parcial aprobada en 2011, habrían adquirido la clasificación de suelo urbano de acuerdo al artículo 11.2 de la Ley del Suelo del País Vasco. De hecho, la entrega definitiva de las obras de urbanización de esos sectores al ayuntamiento se habría producido antes de la aprobación y aplicación de la ponencia de valores. De manera que, para entonces, era ya suelo urbano.

En cualquier caso, de ninguna de las maneras podría aplicarse el coeficiente 0,2, dado que todos los sectores clasificados como suelo urbanizable en la redacción original del PGOU contaban con el correspondiente plan parcial aprobado.

Seguidamente, la administración niega que se puedan aplicar coeficientes adicionales de la ponencia de valores para tener en cuenta la inedificabilidad inmediata por razones urbanísticas. Destaca que los actores no cuestionan ni la zonificación fiscal ni los valores de repercusión aprobados por la ponencia. A partir de ahí, señala que la singularidad de las parcelas incluidas en el ámbito de la redensificación sería la propia de los terrenos afectados por un proceso de ejecución del planeamiento. De tal manera que todas las circunstancias que, según los demandantes, rebajarían su valor se concretarían en la ausencia de las condiciones urbanísticas precisas para ser edificados de manera inmediata. Pues bien, para corregir el valor catastral de este tipo de parcela, la ponencia de valores habría previsto unos coeficientes específicos, que serían los establecidos en el epígrafe 1.2.8, de suelo pendiente de desarrollo. Tratándose de una norma especial, su aplicación habría de excluir la aplicación de otros coeficientes de la ponencia. Razona que la aplicación de otro coeficiente supondría corregir dos veces la misma circunstancia, provocando así un enriquecimiento injusto.

Por lo que se refiere al coeficiente N, explica que tiene por objeto evaluar un bajo precio por falta de mercado y caída en desuso. De tal modo que su aplicación requeriría la concurrencia conjunta de ambas circunstancias. Sin embargo, no podría entenderse, en relación a los suelos que se valoran por repercusión (en función del uso constructivo que les asigna el planeamiento), que han caído en desuso. Además, explica que todos los VBR se habrían fijado teniendo en cuenta los testigos detectados en cada una de las zonas fiscales. Además, la falta de transacciones de terrenos incluidos en ámbitos de trasformación urbanística no respondería a la falta de demanda de bienes ni sería específica del ámbito de redensificación. Nos encontraríamos ante una falta de oferta coyuntural fundada, no en el menor valor actual de los bienes, sino en las expectativas de su mayor valor. Finalmente, niega que la inexistencia coyuntural de un mercado activo implique la inexistencia de valor de mercado ni la reducción de este valor.

En relación al coeficiente F, la DFA señala que la norma 10.2 del Decreto Foral 51/2014 impediría su aplicación al suelo valorado por repercusión, como sería el caso.

En cuanto a la impugnación subsidiaria de la ponencia de valores y del Decreto Foral 51/2014, el escrito de contestación a la demanda niega que la improcedencia de aplicar a las unidades fiscales los coeficientes pretendidos por la contraparte suponga la ilegalidad de aquellos. Destaca la presunción de validez y legalidad de ambos instrumentos. Además, niega que se haya demostrado que el valor catastral haya superado el valor de mercado de las unidades fiscales. De hecho, aun cuando se hubiera producido esto, ello no supondría la nulidad de ambos instrumentos, sino simplemente la revisión del valor catastral.

A continuación, el recurso se ocupa del valor catastral del suelo de los elementos edificados de VPO. A propósito de la jurisprudencia citada para fundamentar la demanda, la DFA destaca que esta habría sido dictada con ocasión de la anterior ponencia de valores de Vitoria-Gasteiz y que estaría estrechamente vinculada al tenor de sus disposiciones. Explica que en ella, para fijar el valor catastral del suelo, se habría establecido un coeficiente corrector específico de 0,2 aplicable al suelo destinado a VPO. En concreto, era aplicable sobre el VBR correspondiente a cada polígono fiscal para la fijación del valor catastral del suelo. Ello, sin perjuicio de la aplicación adicional del límite extrínseco al valor catastral resultante del artículo 23.2.2º TRLCI. Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco no admitió la práctica consistente en establecer distintos valores catastrales para un mismo suelo, en función de que se hallase o no edificado, que se producía como consecuencia de la no aplicación al suelo edificado del coeficiente 0,2 sobre el correspondiente valor de repercusión.

Sin embargo, la vigente ponencia de valores no establecería, para la fijación catastral del valor del suelo, ningún coeficiente reductor vinculado al hecho de que se trate de un suelo destinado a viviendas de protección pública, sin perjuicio de que el valor catastral del inmueble no pueda superar del límite administrativo resultante del Decreto 39/2008. En él se establecería, como precio máximo de venta para las VPO construidas un límite administrativo. Para los terrenos no edificados, se fijaría ese límite en un 20% del anterior. Ambos se proyectarían como un límite externo no franqueable sobre el valor catastral. De manera que ello no significaría la alteración del valor catastral del suelo ni el de la construcción, ni su relación recíproca, ni su interna proporción. Por consiguiente, el valor catastral del suelo destinado a VPO sería siempre el mismo, con independencia de que se encuentre o no edificado.

Seguidamente, la DFA se ocupa de los garajes en planta sótano en parcelas valoradas por repercusión. A este respecto, señala que la norma 9.7 del Decreto Foral 51/2014 prevería la posibilidad de que las ponencias de valores contemplen repercusión de suelo para las construcciones existentes bajo rasante. En desarrollo de esta previsión, el epígrafe 1.2.3 de la ponencia de valores establece, como regla general, que no tendrán repercusión de suelo los sótanos, semisótanos y construcciones en el subsuelo. No obstante, incorpora una excepción para el caso de que el anexo V disponga lo contrario. Precisamente, este anexo señala que a las plazas de garaje se les aplican los valores del anexo IV. El motivo, incluido en el informe del Servicio de Tributos Locales y Catastro, estaría en que los estudios de mercado les atribuirían, en las zonas céntricas, una mayor cotización que en otras zonas. Esas diferencias se modularían en función de las diferentes zonas fiscales. Se trataría, en consecuencia, de una norma especial que habría que ceder ante la norma general. Además, se trataría de una forma de proceder justificada por el funcionamiento del mercado inmobiliario, en el que el valor de los garajes estaría supeditado a elementos ajenos al valor de la construcción.

Para concluir, el escrito de contestación a la demanda se ocupa del coeficiente K, respecto del cual defiende que se encontraría amparado en el Decreto Foral 51/2014. Para defender esta posición, hace referencia a su norma 3.2, la cual dispondría que la expresión que recogería todos los valores que intervienen en la formación del valor del inmueble y que servirían de base para la valoración catastral sería la que figura en la norma 16.1. En ella, se tomarían en cuenta, no solo el valor del suelo y el de la construcción, sino también los factores adicionales que subyacerían en el coeficiente 1,40. En concreto, en él estarían incluidos los gastos de promoción de la edificación y el beneficio del promotor. Ambos conceptos estarían vinculados en su existencia a la actividad de edificación y vendrían cuantificados en función del valor del suelo y de la construcción. De este modo, el coeficiente K tendría por objeto materializar en el cálculo del valor catastral de los inmuebles (sin alterar el valor catastral del suelo ni el de la construcción) la fórmula prevista en la norma 16.1 del Decreto Foral 51/2014. No obstante, este coeficiente solo se aplicaría en los casos en que exista promoción inmobiliaria. Por ese motivo, en el suelo sin edificar el coeficiente sería de 1,00. En conclusión, la aplicación de este coeficiente tendría respaldo normativo suficiente.

Por otro lado, la DFA niega que la aplicación de este coeficiente suponga un incremento del valor del suelo por el hecho de la edificación. Simplemente tendría por objeto computar en el valor catastral dos conceptos independientes del valor del suelo como son los gastos de promoción y el beneficio del promotor. Por consiguiente, no serían aplicables las sentencias invocadas de contrario.

Tampoco considera procedente la administración la aplicación de un coeficiente de 1,23 a las VPO. Para llegar a esa conclusión, explica que los gastos de promoción y los márgenes del beneficio del promotor inmobiliario serían variables y estarían en función de las características concretas de la promoción inmobiliaria de que se trate. Ello sería relevante en los supuestos de tasación individualizada de inmuebles. Ahora bien, en el caso de las valoraciones catastrales nos encontraríamos ante valoraciones colectivas para las que se fijaría un factor medio.

Pues bien, para las VPO no se habría fijado un valor de repercusión específico. Lo que se habría hecho sería aplicar los valores de repercusión generales (con aplicación del factor K). Después, se habría corregido el resultado mediante la aplicación de la previsión contenida en la norma 23 del Decreto Foral 51/2014.

Considera una incongruencia el pretender la aplicación a las VPO de un coeficiente k de 1,23 sin impugnar el VBR aplicado al suelo. En cualquier caso, entiende que el valor ofrecido por los actores no pasaría de ser una estimación de la entidad que elaboró el estudio de mercado, que, en estrictos términos, no formaría parte del estudio, dado que se habría limitado a ofrecer muestras de operaciones del mercado inmobiliario.

Finalmente, defiende que también sería conforme a derecho el coeficiente de 1,41 fijado en la ponencia.

TERCERO.- DESVIACIÓN PROCESAL.

En primer lugar y por razones de lógica sistemática, analizaremos si, tal y como afirma la administración, los recurrentes han incurrido en desviación procesal. Esta afirmación se refiere a la impugnación que afectaría a los valores catastrales de los solares con edificabilidad en parte residencial y en parte terciaria. La DFA afirma que esta cuestión no se habría planteado en la vía económico-administrativa. De tal modo que, a su juicio, se estarían incorporando hechos nuevos y se estaría planteando una cuestión también nueva, alterando así las pretensiones formuladas en la vía previa.

Por su parte, los recurrentes niegan haber incurrido en ese defecto. Argumentan que lo que ellos reclamaron en la vía administrativa fue que se anularan, revocaran y dejaran sin efecto tanto la nueva ponencia de valores como la variación de datos y valores catastrales de todas las parcelas catastrales a que se refería la reclamación. Esta sería la misma pretensión mantenida en la vía jurisdiccional. De tal manera que se habrían limitado a añadir motivos nuevos, conforme a lo dispuesto en el artículo 56.1 de la Ley 29/1998. Además, afirman que ese argumento no se habría podido utilizar en la vía administrativa, debido a la, según su criterio, falta de motivación de las hojas de valoración. De hecho, esa falta de motivación se habría denunciado por los recurrentes en su reclamación económico-administrativa. Según su criterio, esa falta de motivación y el hecho de que esta se hubiera denunciado en la vía administrativa les habilitarían para incorporar, no solo motivos, sino también pretensiones novedosas.

A propósito de la figura de la desviación procesal, esta sala en sentencias como la de veintitrés de octubre de 2014 (rec. 708/2013) tiene dicho lo siguiente:

«...la desviación procesal o mutatio libelli, [...] se da cuando el recurrente altera las pretensiones procesales, caracterizadas por los sujetos, la causa de pedir y los pedimentos, lo que responde 'a la naturaleza esencialmente revisora que tiene esta jurisdicción, que impone una vinculación entre las pretensiones deducidas en esta vía y las que se han ejercitado frente a la administración y que impide que puedan plantearse cuestiones no suscitadas antes en vía administrativa' - STS de 17 de julio de 1990 (Ar. 6.635), 13 de mayo de 1991 ( Ar. 4.255) y 28 de febrero de 1994 (Ar. 1.404)-, añadiéndose que 'la distinción entre cuestiones nuevas y nuevos motivos de impugnación corresponde a la diferenciación entre los hechos que identifican las respectivas pretensiones y los fundamentos jurídicos que las justifican...', por lo que siempre es posible que las partes alteren (o adicionen) motivos alegatorios en que en derecho fundan sus pretensiones, tal y como permite hoy el artículo 56.1 Ley 98, cuando no alteren o modifiquen los hechos que individualizan la causa de pedir.

Y aún cabría añadir que el criterio jurisprudencial no ha dejado de evolucionar posteriormente en el sentido de identificar actualmente las 'cuestiones' como los 'motivos' y no ya con las pretensiones del proceso, de manera que, como dice, entre otras, la STS de 26 de junio de 2008 (Ar. 3.284), 'La congruencia es una exigencia procesal de la sentencia, en virtud de la cual se precisa la concurrencia de una elemental simetría entre las pretensiones y motivos esgrimidos por las partes en el proceso y el contenido de la sentencia. De manera que las pretensiones se fundamenten a través de concretos motivos de impugnación o cuestiones, y que estas cuestiones o motivos de invalidez alegados precisan, a su vez, de una inevitable argumentación jurídica. Por tanto, distinguimos, a tenor de la diferente intensidad de esta exigencia, entre pretensiones y cuestiones, también argumentos, para que la sala se pronuncie no solo sobre las primeras, las pretensiones, sino que también requiere que lo haga sobre la base de los motivos de impugnación y de las correlativas excepciones u oposición que se han planteado ante el órgano jurisdiccional. Salvedad hecha de los argumentos jurídicos, que no integran la pretensión ni constituyen, en rigor, cuestiones, sino el discurrir lógico del razonamiento esgrimido por las partes que el tribunal no ha de seguir forzosamente de modo mimético».

En el caso que nos ocupa, la parte actora reconoce que en su reclamación económico-administrativa no se incorporó ninguna referencia a los solares con edificabilidad en parte residencial y en parte terciaria. No obstante, defiende que no se trataría de una nueva pretensión, sino de un motivo que no se habría podido hacer valer antes debido a la deficiente motivación de la valoración de las parcelas.

Pues bien, si examinamos la reclamación económico-administrativa (folios 388 y siguientes del expediente), lo cierto en que en ella los recurrentes pretendían que se anularan y dejaran sin efecto tanto la ponencia de valores como las variaciones de datos y valores catastrales de todas las parcelas catastrales.

Podría pensarse que se trata esta de una pretensión genérica que no se ajustaba a los motivos reales plasmados en la reclamación (de tal manera que una eventual estimación de esta habría conducido a la aplicación de los coeficientes y límites pretendidos por los actores, pero no habría dejado sin efecto la ponencia de valores y los nuevos valores catastrales). Ahora bien, tal y como indica la recurrente, en ese escrito se indicaba expresamente que la valoración individualizada de los solares no se había motivado. De tal modo que se quejaba de que se había determinado directamente el valor catastral, sin indicarse las operaciones matemáticas llevadas a cabo para alcanzarlo. Todo ello, a su juicio, les habría producido indefensión.

Pues bien, una vez conocidas esas operaciones, no puede negarse a los actores la posibilidad de incorporar en su recurso nuevos motivos que no se pudieron plantear antes porque se no se disponía de los datos precisos para ello. De permitirse esto, se estaría ocasionando indefensión a los administrados, y concediendo una ventaja a la demandada. En efecto, sería suficiente con que esta no proporcionara todos los datos precisos a los afectados para que estos vieran cerrada la posibilidad de plantear motivos nuevos en la vía jurisdiccional.

Conforme a lo razonado, hemos de rechazar esta excepción planteada por la DFA.

CUARTO.- TERRENOS AFECTADOS POR LA REDENSIFICACIÓN.

Entrando ya en el fondo del asunto, en primer lugar, los recurrentes denuncian que no se habrían tomado en consideración las circunstancias especiales que, como consecuencia de la revisión parcial del PGOU, afectarían a esos solares. Sostienen que esas circunstancias habrían supuesto una disminución del valor del suelo, dado que, desde 2013, habría quedado suspendida la concesión de licencias de parcelación y edificación (mantenida hasta el veintisiete de diciembre de 2019, fecha en que ganó firmeza en la vía administración la operación reparcelaria). Ello supondría que, para acomodarse a los artículos 6.2 y 7.2 NFIBI y 23.2 TRLCI, habría que aplicar un coeficiente adicional corrector del valor del suelo. A estos efectos, señalan que la administración habría aplicado el coeficiente del apartado 1.2.8 de la ponencia correspondiente al suelo urbano. Sin embargo, a su juicio, habría que aplicar el coeficiente previsto para el suelo urbanizable sin plan parcial o el fijado para el suelo urbanizable con plan parcial, pero sin instrumento de distribución de beneficios y cargas. Además, reclaman la aplicación o bien del coeficiente N, depreciación económica, del apartado 3.1, o bien del coeficiente F, por inedificabilidad temporal, del apartado 1.2.10. En relación a este último, denuncian que la ponencia de valores lo habría hecho incompatible con el coeficiente del apartado 1.2.8, pese a que el Decreto Foral 51/2014 no impediría su aplicación conjunta, sin motivarlo debidamente.

La administración, para calcular el valor del suelo, ha aplicado uno de los coeficientes previstos en la norma 9.8 del Decreto Foral 51/2014 (apartado 1.2.8 de la ponencia de valores). Los coeficientes previstos por esa norma tienen por objeto corregir el valor del suelo en los casos en que no se dan en este «las condiciones urbanísticas precisas para poder ser urbanizados y edificados de forma inmediata». Para aplicar esa corrección, la norma diferencia según se trate de suelo urbanizable o de suelo urbano.

En el caso que nos ocupa, dado que todas las parcelas estaban clasificadas como suelo urbano, se aplicó el coeficiente de 0,75, previsto para aquellos que no disponen de plan especial de reforma interior o de un proyecto de urbanización definitivamente aprobados, cuando sean necesarios. Sin embargo, los recurrentes pretenden que se aplique el coeficiente de 0,20, fijado para el suelo urbanizable que no disponga de plan parcial definitivamente aprobado; o, en su caso, de 0,30, establecido para el suelo urbanizable que no cuenta con el correspondiente instrumento de gestión que atribuya los beneficios y cargas a cada una de las parcelas. Para sustentar esta pretensión, los hacen referencia a que, al verse afectados por la redensificación, esos solares necesitaron de un proyecto de reparcelación por el sistema de concentración. De manera que, durante más de seis años, no se pudo construir en ellos. Esa circunstancia habría afectado a su valor de mercado.

Pues bien, para resolver esta cuestión, no podemos pasar por alto que el coeficiente aplicado por la administración pretendía, precisamente, tener en cuenta la imposibilidad de edificar que temporalmente afectaba a esos solares. De este modo, se da cumplimiento a la previsión del artículo 7.2 de la Norma Foral 42/1989, que exige que, a la hora de calcular el valor catastral del suelo, se tomen en consideración sus circunstancias urbanísticas. En efecto, la administración ha tenido en cuenta la disminución del valor de los terrenos afectados por la redensificación como consecuencia de la imposibilidad temporal de edificar en ellos.

No obstante, lo que no han cuestionado los recurrentes es que los solares afectados estaban ya entonces clasificados como suelo urbano. En ningún momento el escrito de demanda niega que, en relación a esos terrenos, se hubiera producido la entrega definitiva a la administración de las obras de urbanización antes de la aprobación de la ponencia de valores que ahora nos ocupa. Pese a ello, pretenden que se los apliquen los coeficientes correspondientes al suelo urbanizable. Para ello, hacen referencia a la necesidad de tener en cuenta las especiales circunstancias que en ellos se darían. Sin embargo, como ya hemos explicado, tales circunstancias ya se han tenido en cuenta por la DFA mediante la aplicación del coeficiente que les correspondía por el hecho de que no se pudiera edificar en ellos de manera temporal. De hecho, se hizo aplicación del coeficiente más favorable para los interesados entre los dos posibles. En cualquier caso, no hay ningún motivo para que se les apliquen unos coeficientes pensados para una categoría de suelo a la que no pertenecen.

Conforme a lo razonado, no se aprecia, en el modo de proceder por la administración en este punto, ningún error o infracción del ordenamiento jurídico.

Por otro lado, los actores reclaman la aplicación de dos coeficientes adicionales. Con carácter principal, se refieren al coeficiente N, depreciación económica, del apartado 3.1 de la ponencia de valores. Con carácter subsidiario, pretenden la aplicación del coeficiente F, inedificabilidad temporal, de apartado 1.2.10. Además, en relación con este último, cuestionan el hecho de que la ponencia de valores considere que este coeficiente es incompatible con los previstos en el apartado 1.2.8. Alega, que el Decreto Foral 51/2014 no prohibiría su aplicación conjunta, y sostiene que la ponencia de valores los habría hecho incompatibles de forma inmotivada.

Al coeficiente N (previsto para la apreciación o depreciación económica) se refiere a la norma 14 del DF51/2014 en los siguientes términos:

«...este coeficiente se aplicará para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de las normas precedentes a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio en el producto inmobiliario, por razones contrastadas de alta demanda en el mercado, inexistencia de otro producto similar por alta calidad en las características constructivas y también para evaluar un bajo precio por falta de mercado y caída en desuso; todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas que podrán definirse, en su caso, según tipologías o usos de edificación.

Este coeficiente podrá ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble, como pudiera ser el incremento de valor derivado de la existencia, en áticos y construcciones escalonadas, de terrazas que formen parte de una vivienda o local y sean de uso privativo. Será compatible con cualquier otro que fuera de aplicación a la finca considerada».

En términos parecidos se expresa el apartado 3.1 de la ponencia de valores, que contempla este coeficiente.

Vemos, pues, cómo la depreciación del valor que tiene por objeto corregir este coeficiente está producida por motivos de mercado. Así, se hace referencia, en todo momento, a situaciones de mercado tales como caída en desuso. Sin embargo, en el caso que nos ocupa, la propia actora reconoce que la depreciación de los terrenos se debió a circunstancias urbanísticas, mientras se tramitaba el oportuno proyecto de reparcelación. Se trataba, en consecuencia, de una situación temporal que nada tenía que ver con las dinámicas del mercado inmobiliario, sino que se derivaba del hecho de que, de forma coyuntural y hasta que no se aprobase el proyecto de reparcelación, no podía edificarse en esos solares.

Pues bien, las consecuencias derivadas de esa imposibilidad de edificación ya fueron valoradas por la administración mediante la aplicación del coeficiente de la norma 1.2.8. Ese coeficiente ya tiene en cuenta el hecho de que las circunstancias urbanísticas del suelo inciden en su valor. De tal modo que, de aplicarse también el coeficiente N, se estaría rebajando dos veces el valor catastral de los terrenos por la misma circunstancia.

También reclaman los recurrentes la aplicación del coeficiente F, inedificabilidad temporal. Este aparece definido en la norma 10.2 del DF 51/2014 en los siguientes términos:

«...en caso de parcelas o subparcelas que, por circunstancias urbanísticas o legales debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables, y mientras subsista esta condición, se aplicará a la parte de la parcela afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondientes».

La recurrente afirma que el DF 51/2014 no impediría la aplicación conjunta de este coeficiente y de los previstos en el apartado 1.2.8 de la ponencia de valores. De manera que habría sido esta la que, de manera inmotivada, habría incorporado esa incompatibilidad.

Sin embargo, hemos de tener en cuenta que, tal y como reconocen los recurrentes, nos encontramos, en el caso que nos ocupa, ante suelo valorado por repercusión. Para este, el apartado primero de la norma 10 del DF 51/2014 dispone lo que sigue:

«...dado que el valor de repercusión lleva inherente la mayoría de los condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos, del producto inmobiliario, únicamente se podrán aplicar los coeficientes A y B de los definidos en el apartado siguiente».

De este modo, el propio DF 51/2014 excluye la posibilidad de que al suelo valorado por repercusión se lo aplique el coeficiente N pretendido por los actores. Y es así porque esa circunstancia ya se ha tomado en consideración al fijar el valor del suelo (mediante la aplicación del coeficiente de la norma 1.2.8 de la ponencia de valores), y no puede tenerse en cuenta dos veces. En consecuencia, hemos de rechazar también este motivo del recurso contencioso-administrativo.

También alegan los actores que la ponencia de valores sería contraria a los artículos 7.2 NFIBI y 23.1 TRLCI, dado que no se habría previsto un coeficiente específico para casos como el que ahora nos ocupan. El primero de estos preceptos impone la necesidad de tener en cuenta las circunstancias urbanísticas a la hora de fijar el valor catastral del suelo. El segundo de ellos prohíbe que el valor catastral supere el valor de mercado.

En relación al primero de esos preceptos, hemos de señalar que las circunstancias urbanísticas de los solares de los recurrentes ya se tuvieron en cuenta mediante la aplicación del coeficiente de la norma 1.2.8 de la ponencia de valores. En efecto, la administración ha tenido en cuenta y valorado las especiales circunstancias que concurrían en los terrenos, rebajando el valor catastral que les correspondería de no darse aquellas. Lo que no pueden pretender los recurrentes es que se aplique un coeficiente específico para su caso concreto que rebaje el valor catastral hasta el nivel que ellos consideren adecuado.

Es cierto que la valoración resultante no puede superar el valor que corresponda en el mercado a los terrenos en cuestión. Ahora bien, tal y como explica la administración en su escrito de contestación, de haberse superado ese valor en un caso concreto, el resultado no sería la declaración de nulidad de la ponencia de valores, sino el que la valoración del terreno afectado no sería válida, dado que habría de sujetarse a ese límite.

No obstante, en ningún caso los actores habrían aportado elementos probatorios de los que se desprenda que, en efecto, el valor catastral habría superado, en el caso que nos ocupa, el valor de mercado de los solares afectados por la redensificación. En consecuencia, no puede asumirse tampoco este motivo del recurso.

QUINTO.- SOLARES CON EDIFICABILIDAD EN PARTE RESIDENCIAL Y EN PARTE TERCIARIA.

En segundo lugar, los actores se quejan de que, en relación a los solares con edificabilidad en parte residencial y en parte terciaria, se habría aplicado el VBR de uso residencial a toda la edificabilidad. Además, consideran que, en relación con la unidad 0020-0283-00-0001-0001 se habría producido un error, dado que se habría incluido en la zona fiscal 1.941, cuando en realidad pertenecería a la 5.181.

La administración demandada no hace referencia a ninguno de estos dos motivos del recurso contencioso-administrativo, más allá de la alegación de que los actores habrían incurrido en desviación procesal. No obstante, esta alegación ya ha sido rechazada en el fundamento de derecho tercero de la presente resolución.

En primer lugar, el problema se plantea porque, pese a que esos solares tendrían edificabilidad en parte residencial y en parte terciaria, únicamente se habría tenido en cuenta, para calcular su valor, la edificabilidad residencial.

Para resolver esta cuestión, vamos a remitirnos a la norma 1.2.2 de la ponencia de valores. En ella se indica que, «[e]l valor de repercusión para uso residencial corresponde a la unidad de superficie construida (m2) de dicho uso y, de igual modo, para los usos comercial, oficina, etc. El valor del suelo de las distintas unidades fiscales se obtendrá multiplicando la superficie construida de la unidad fiscal en cuestión por el valor del metro cuadrado de repercusión del suelo.

Cuando exista un único valor de repercusión este se aplicará a todos los usos que tengan repercusión de suelo.

Cuando existan varios valores de repercusión (residencial, comercial, oficinas, garajes, etc., etc.), el valor de repercusión residencial se aplicará a todos los usos, exceptuando los siguientes:

Usos para valor de repercusión comercial: 114, 332, 411, 412, 421, 422, 431, 432, 621, 622, 631, 632, 721, 722.

Usos para valor de repercusión de garajes: 115, 221, 222.

Usos para valor de repercusión de oficinas: 311, 312, 321, 322, 331.

Usos para valor de repercusión industrial: 211, 212, 231, 232».

Los recurrentes han aportado (folios 478 y siguientes de las actuaciones) notas simples informativas del Registro de la Propiedad donde se indica qué parcelas comparten uso residencial y uso terciario. Ello supone que, en aquellos casos en que en los solares tienen edificabilidad en parte residencial y en parte comercial, no procedía aplicar un único valor de repercusión. En efecto, tal y como reclaman los actores debió aplicarse un valor de repercusión diferente para cada una de las zonas fiscales, según la edificabilidad sea residencial o comercial. Por consiguiente, ha de estimarse el recurso contencioso-administrativo en este punto.

Por otro lado, la demanda pone de manifiesto la existencia de un error en lo que se refiere a la parcela catastral NUM003 del polígono NUM004, incluida en el sector 18. En concreto, se habría aplicado la zona fiscal 1941, en lugar de la que correspondería, que sería la 5181. Este error ha quedado acreditado con los documentos obrantes a los folios 486 y siguientes de las actuaciones. Por consiguiente, ha de aplicarse la corrección pretendida por los actores.

SEXTO.- VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.

El tercer motivo del recurso se refiere a las viviendas de protección oficial en régimen general. En concreto, los demandantes sostienen que, en relación a estas, se habría superado el valor de mercado, teniendo en cuenta que el precio máximo de venta del suelo de cada elemento sería del 20% del precio máximo de venta total.

En apoyo de su pretensión, los demandantes hacen referencia a la sentencia 523/2011, de uno de julio (rec. 1514/2009) y otras posteriores que siguieron su estela. Estas sentencias se dictaron con ocasión de la ponencia de valores de Vitoria-Gasteiz aprobada en 2004.

En concreto, el fundamento que los recurrentes consideran aplicable al caso es el siguiente:

«Una primera elemental aproximación al objeto de la controversia impone señalar que el régimen de valoración catastral se aplica a cada bien inmueble sin exclusión de los que gocen de un régimen social de protección, y lo que consagra el artículo 23.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2.004, de 5 de marzo, no es la supresión de dicho valor para tales bienes, quedando sustituido por un a modo de ' valor político' que desplace a los valores catastrales del suelo y la construcción -F.J. Cuarto O.J.A.A.-.

Antes bien, tales valores han de ser fijados también en ese supuesto con pleno rigor, y han de desplegar todas las consecuencias tributarias que el ordenamiento les asigna en diversas figuras impositivas, operando el citado precepto, en sus propios e inequívocos términos, como simple límite cuantitativo, de modo y manera tales que, 'en los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio'.

Hay, por tanto, un valor catastral de dichos bienes inmuebles que ha de someterse a comparación con el precio máximo administrativo, del mismo modo que lo habría, por hipótesis, en cualquier valoración que superase el valor de mercado como cláusula de cierre de un régimen a él referenciado, pues que esa circunstancia concurra no supondrá en modo alguno que la valoración catastral técnica se resigne y desparezca y el valor del inmueble quede en la situación de fluctuación sectorial en que la Administración demandada parece situarlo, sino, simplemente, que el límite no permite alcanzar sus cotas más altas en cuanto excedan de ese valor.

Del mismo modo, y como dice el artículo 24.1 de dicha disposición legal, la determinación del valor catastral 'se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores', por lo que no cabe concebir que los dos agregados del valor catastral, (suelo y construcciones, ex art. 22), so pretexto de existir un límite administrativo de precios máximos de venta, queden englobados por el citado precio administrativo de manera que termine por sustituir aquel el sistema de valoración tributaria de que se trata y anule los dos factores o componentes de su definición legal, y que, como supone el Organismo Jurídico Administrativo, quede dispensada la descomposición en valor del suelo y valor de las construcciones al notificarse los nuevos valores catastrales. Ello con menor razón cuando, como ocurre en el caso, esa absorción de valores no se lleva hasta las últimas consecuencias y a la hora de exportar el valor del suelo para otros tributos en que resulta relevante, se determina y cuantifica realmente aquel valor del suelo, -y de manera desproporcionada al valor de las construcciones, con el que guarda conexión material-, y sin verdadera aplicación de la Ponencia de Valores.

Si, como consecuencia, no nos parece acogible la perspectiva de la Administración demandada que suprime la ecuación constitutiva y bimembre del valor catastral, con estas últimas apreciaciones nos centramos en los argumentos estrictamente procesales de la Administración demandada, donde cabe indicar que, frente a lo que se apunta en relación a dos sistemas distintos de determinación del valor del suelo, (edificado o no), en ambos casos el VBR o Valor de Repercusión del Suelo es el multiplicador, ya sea de la superficie construida, ya sea de la superficie edificable según las normas urbanísticas, con lo que cometido que desempeña dicho factor es idéntico y queda puesto en función de la edificación presente o futura, y como proyección de aquella sobre el suelo.

En el Anexo del Decreto Foral 21/2.004, de 16 de Marzo, de la DFA, (Texto Refundido sobre normas valoración del suelo), el Artículo 7.2 , sobre 'Valor básico del suelo' en Núcleos Urbanos, indica que puede determinarse, bien a) Por el precio de mercado, bien b) Por el precio que para el suelo resulte del aprovechamiento óptimo de una parcela tipo calculado de la forma siguiente: Valor del suelo=Valor en venta a precios de mercado de la promoción inmobiliaria óptima x 0,71-Coste de las construcciones a efectuar. 'Cuando se trate de polígono de uso residencial podrá determinarse el valor del suelo considerando que el valor de repercusión del suelo en el precio de venta de una vivienda es del 15 por 100 y la relación superficie útil: superficie construida es de 1:1,15.'

Dicho esto, queda desvirtuado que, en 'las parcelas sin edificar ', pueda existir una mecánica que dé lugar a una doble tasación catastral antes y después de la edificación en ellas prevista y de manera independiente y, antes bien, el valor del suelo que se fija antes de la edificación ya se calcula en función de ésta con una correlación que, en la medida que se predique como 'repercusión', alude a técnicas valorativas de determinación residual a partir del resultado edificatorio final.

Con ello, y en suma, si toda valoración catastral debe llegar a determinar dos factores o componentes aritméticamente diferentes, (valor del suelo y valor de construcciones), en términos conceptuales y materiales existe una correlación interna y equilibrio que impide que una vez fijado uno de ellos, la materialización del segundo, o bien haga desparecer el primero, o bien lo permita formular de nuevo como si su determinación inicial quedase sin razón de ser y ya no existiese causa para su agregación y conexión. Ningún predicamento obtiene la tesis de que cuando se incorporan nuevas construcciones o viviendas al suelo el valor de éste debe de ser modificado, ya sea destinado a la vivienda libre o protegida, o de que el artículo 24.2 del TR de la Ley del Catastro Inmobiliario así lo imponga, pues a lo que este precepto se está refiriendo es a la necesaria fijación individual de valor de los elementos que acceden al catastro y no a una necesaria revisión o modificación de los preexistentes.

Las consecuencias para el presente caso no pueden verse empañadas por las dudas que la parte demandada suscita con respecto a una previsión incuestionada de la ponencia de valores respecto de la aplicación del coeficiente 0,2 para determinar el valor del suelo de 'solares y parcelas para viviendas de protección oficial y precio tasado' , a la que atribuye para ello una asistemática finalidad de fomentar su ejecución, -y no, como le es propia, la de expresar el valor reducido que al suelo le proporciona esa afectación urbanística-, y a la que asigna por ello un inasumible papel perecedero y desligado de la conformación total del valor catastral del inmueble.

En definitiva, y para el ejemplo que aparece en el Acuerdo del O.J.A.A en que la unidad fiscal, (vivienda), obtiene un valor del suelo de 127.640 Euros, sobre un valor de repercusión en parcela de 1.000 E/m2; con un valor de construcción de 67.933 Euros, con valor catastral de 195.573,07, y, finalmente, por aplicación del valor máximo de venta de VPO, una base imponible de 110.403,97 Euros, se constata que tales magnitudes, aunque terminen por adecuar el valor catastral al artículo 23.2 del TR antes mencionado, reflejan el mismo valor de repercusión del suelo que correspondería a la vivienda libre edificada en el polígono, (con un inexplicable porcentaje de repercusión en suelo aproximado al 65%), cuando la propia ponencia de valores establece que ese valor del suelo tendría que venir corregido con la ratio 0,20, y atemperado a la naturaleza protegida de las viviendas programadas o construidas.

Por todo ello, se comparte la tesis primera de la parte recurrente, sin perjuicio de que haya sido la otra opción la finalmente adoptada por el artículo 11 de la Norma Foral 14/2.008, de 3 de Julio, respecto del impuesto regido por la N.F. 46/1.989, de 19 de Julio, sobre Incremento de Valor de los Terrenos, que ha procedido a calcular el citado coeficiente 0,2 sobre el precio de venta administrativo del régimen de viviendas de protección pública, (lo que coincidiría con la segunda alternativa del presente recurso), e innovación que, más allá de que se articule en el ámbito estrictamente tributario de dicha figura, -como destaca en sus Conclusiones la Administración demandada, (folios 230-231)-, en nada corrobora la infundada tesis final de que 'el valor catastral es inexistente en el supuesto de las viviendas de protección oficial', y, sobre todo, es una medida innovativa que ratifica la idea motriz de ambas opciones de que el legislador, aun empleando otra técnica normadora, termina por asumir plenamente que la valoración del suelo en tal tipo de ámbitos no se corresponde en modo alguno con el valor básico general del polígono cinco veces superior que, so pretexto de su afirmada inexistencia, paradójicamente la administración le atribuye.

Ahora bien, lo que acaba de concluirse, dando necesaria prevalencia al valor del suelo calculado de acuerdo con la Ponencia de Valores, tal y como hemos venido sustentando en la presente resolución, tampoco excluiría, en su hipotético caso, que la mecánica sectorial de precios máximos de venta de viviendas de protección pública y del suelo a que las mismas se incorporan, (cifrado en un 20%), hubiese de entrar en juego si el valor catastral calculado excediese de ese porcentaje, tal y como defiende la sociedad mercantil recurrente, sin que se hayan aportado de contrario razones válidas para hacer inaplicación de tal regla de la legislación sectorial».

Sin embargo, este razonamiento no puede tener la aplicación al caso pretendida en el recurso. Tal y como explica la DFA en su escrito de contestación a la demanda, en aquella ocasión la administración había establecido un valor catastral aplicable al suelo destinado a VPO no edificado diferente al que correspondía cuando ya había sido edificado. No obstante, en la ponencia de valores de 2016 no se impone ninguna diferenciación de este tipo, sino que el valor del suelo destinado a VPO se calcula de la misma forma, con independencia de que se halle o no edificado.

Es cierto que la mencionada sentencia (como no podía ser de otra manera) llega a la conclusión de que el valor catastral que se fije ha de respetar los precios máximos de venta de las VPO y del suelo al que estas se incorporan. Ahora bien, lo que no explica es cómo se calcula ese valor máximo.

La demanda defiende que el límite máximo aplicable a las unidades fiscales edificadas en VPO (viviendas y garajes) superaría el 20% del precio máximo de venta. Ahora bien, el límite invocado por la parte actora no es aplicable a las VPO ya edificadas, sino únicamente al suelo a ellas destinado cuando todavía no se ha producido la edificación.

Es el decreto 39/2008, de cuatro de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo el que establece, en sus artículos 6 y 7, los límites de venta para las VPO y el suelo a ellas destinado. En concreto, la norma a que se refieren los recurrentes se incorpora en el artículo 7 para el valor de repercusión y el precio de trasmisión de suelo. En efecto, en ese precepto se indica que el valor de repercusión de suelo urbanizado para VPO de régimen general no puede superar el 20% del precio máximo de venta de las viviendas y demás edificaciones protegidas. Sin embargo, el artículo 6, que se ocupa de los precios máximos de las VPO, no prevé la aplicación de ese límite del 20% para las viviendas ya edificadas. En ese precepto simplemente se establece cómo se calculan y actualizan esos precios máximos. Ahora bien, en ningún momento se dice que sea aplicable el límite del 20% que se prevé, en exclusiva, para el suelo destinado a VPO.

Por tanto, a la hora de decidir si se ha superado o no el límite del valor de mercado en el caso de las VPO, hay que aplicar el precio máximo que corresponda, según se trate de suelo o de edificación. En consecuencia, no puede compartirse la conclusión alcanzada por la demanda de que el valor catastral asignado a las VPO ya construidas superaría el límite del 20% del precio máximo de venta, dado que ese límite no les es aplicable.

Conforme a lo razonado, ha de decaer este motivo del recurso contencioso-administrativo.

SÉPTIMO.- GARAJES CON ASIGNACIÓN DE VALOR CATASTRAL DEL SUELO.

El cuarto motivo del recurso afectaría a los garajes con asignación de valor catastral del suelo. Señalan que también en este caso se habría superado el valor de mercado. Por otro lado, entienden que se debería aplicar la regla general del apartado 1.2.3 de la ponencia, dado que, a su juicio, el anexo V habría incorporado la excepción referida a los garajes sin ninguna motivación. Nos encontraríamos, por tanto, ante una decisión arbitraria.

La norma 1.2.3 de la ponencia de valores incorpora, como regla general, que, cuando se aplique el valor de repercusión, los sótanos, semisótanos y construcciones en el subsuelo no tendrán repercusión de suelo. No obstante, la propia norma incluye una excepción para el caso de que se especifique lo contrario en el anexo V de la propia ponencia de valores.

Ese anexo V se refiere, de forma expresa, a las plazas de garaje, para las que prevé que se apliquen los valores del anexo IV.

La propia demanda reconoce que la norma 9.7 del decreto foral 51/2014 prevé la posibilidad de que las ponencias de valores contemplen repercusión de suelo para las construcciones existentes bajo rasante. Sin embargo, considera que esta inclusión sería arbitraria, dado que no se habría motivado debidamente.

Pues bien, la justificación de esta forma de proceder aparece en el informe técnico de la ponencia, que se pronuncia en los siguientes términos:

«Para los VBR de plazas de aparcamiento o garajes se ha estimado que para alcanzar el valor catastral se haya tenido que contar con la imputación de suelo, oscilando estos entre los 30 €/m2 de zonas como las de la ZF-1991 y siguientes y los 250 €/m2 de otras como de la ZF-1041».

Es cierto que la motivación puede considerase sucinta o lacónica. Ahora bien, de lo expuesto se desprende que, dado el valor que en el mercado alcanzan las plazas de aparcamiento, ha sido necesario contar con la imputación del suelo para calcular el valor catastral. Y lo cierto es que los recurrentes en ningún momento han cuestionado que ese argumento no se corresponda con la realidad ni han intentado contradecirlo mediante la aportación de elementos probatorios que corroboren su postura.

Conforme a lo razonado, hemos de rechazar también este motivo del recurso contencioso-administrativo.

Con carácter subsidiario, la parte demandante reclama que se aplique, a los garajes correspondientes a VPO, el límite del 20% del precio máximo de venta. No obstante, este argumento ya ha sido rechazado en el fundamento anterior.

OCTAVO.- COEFICIENTE DE MERCADO K.

Para concluir, el recurso se ocupa del coeficiente de mercado K de los apartados 1.2.11 y 2.3.5 de la ponencia. Consideran que, con su aplicación, se habría revalorizado el suelo por el solo hecho de estar construido. Además, señalan que este coeficiente no estaría previsto en el Decreto Foral 51/2014. Por otro lado, entienden que, en el caso de las VPO, no podría superar el 1,23 (dado que el beneficio obtenido por el promotor sería inferior al de las promociones libres); y, en el resto de los supuestos, no podría ser superior al 1,40.

Este coeficiente se introdujo por los apartados 1.2.11 y 2.3.5 de la ponencia de valores. El primero de estos apartados tiene el siguiente contenido:

«En una obra nueva, cuando la misma es fruto de una promoción inmobiliaria, el coeficiente de mercado comprende el conjunto de gastos y beneficios derivados de la propia actividad de promoción inmobiliaria y que no son asignables al proceso constructivo propiamente dicho.

En segundas y posteriores ventas o cuando una obra nueva no es fruto de una promoción inmobiliaria, el coeficiente de mercado es aquel que relaciona el valor de mercado con la suma del valor del suelo y la construcción depreciada en función de la antigüedad, conservación u otras circunstancias que pudieran afectar al inmueble.

Los valores de k contemplados en la presente ponencia son:

- En zonas cuyo suelo es valorado por VUP: k = 1,00

- En zonas cuyo suelo es valorado por VRB:

- Suelo sin edificar: k = 1,00

- Suelo en proceso de edificación: k = 1,41

- Suelo edificado: k = 1,41

- Diseminado k = 1,00».

Por su parte, el apartado 2.3.5 prevé lo siguiente:

«Este coeficiente, descrito en el apartado 1.2.11 de esta ponencia de valores, se aplicará también a la construcción».

Los recurrentes alegan que este coeficiente no estaría previsto en el DF 51/2014, y que supondría un incremento del valor del suelo por el solo hecho de haberse edificado sobre él.

Es cierto que en el DF 51/2014 no se contempla, como tal, un coeficiente de mercado. Ahora bien, lo que ha hecho la ponencia de valores ha sido dar nombre al coeficiente 1,4 recogido en la norma 16.1 del mencionado decreto foral. Así, la norma 3.2 dispone que el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana está integrado por el valor del suelo y, en su caso, el de las construcciones. Esta norma hace referencia expresa, para el cálculo de ese valor, a «todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario». Y, para conocer cuáles son esos factores, remite a la mencionada norma 16.1. En ella se recoge la siguiente fórmula que sirve para calcular el valor del suelo:

«Vv = 1,4 (Vr + Vc) Fl

En la que:

Vv = Valor en venta del producto inmobiliario, en euros / m2 construido.

Vr = Valor de repercusión del suelo en euros / m2 construido.

Vc = Valor de la construcción en euros / m2 construido.

Fl = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación y características constructivas».

Pues bien, ese 1,4 (que también aparece en la norma 16 del Real Decreto 1.020/1993, de veinticinco de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana) se corresponde con el coeficiente K incorporado en la ponencia de valores.

Tal y como indica la DFA en su escrito de contestación a la demanda, el Tribunal Supremo ya se ha pronunciado sobre la conformidad a derecho de ese coeficiente en varias sentencias -entre las que se encuentra la de catorce de marzo de 2007 (rec. 5.598/2001) y las mencionadas en ella-. Pues bien, en ellas nuestro alto tribunal llega a la conclusión de la conformidad a derecho del mencionado coeficiente, el cual ha de aplicarse conjuntamente con el coeficiente RM. Igualmente, expresa que, por su propia naturaleza, solo cabe la aplicación del coeficiente 1,40 a las fincas construidas. En efecto, ello es así debido a que tal coeficiente tiene por objeto reflejar los gastos o costes de producción y el beneficio de la promoción, como últimos componentes del valor de mercado.

Vemos, pues, cómo el Tribunal Supremo ha verificado la conformidad a derecho del llamado por la ponencia de valores coeficiente de mercado K, que, como en ella misma se indica, tiene por objeto reflejar los costes y beneficios derivados de la actividad de promoción. Y, tal y como explicado, este coeficiente -en el caso del Territorio Histórico de Álava- encuentra su apoyo en la norma 16.1 del DF 51/2014.

Con carácter subsidiario, la demanda reclama que, en relación con las VPO, ese coeficiente se fije en 1,23, y, en relación con las demás edificaciones, en 1,40.

Para justificar su pretensión relativa a las VPO, los recurrentes hacen mención al estudio de mercado realizado por LKS para la Diputación Foral de Álava. En él se indica que el riesgo asumido por el promotor en ese tipo de promociones es inferior al de las promociones libres y, por consiguiente, su beneficio también sería menor.

Sin embargo, no puede darse a este estudio el valor pretendido por los demandantes. Para empezar, estos se aferran a aquellos puntos que los benefician, pero obvian los que pudieran perjudicarlos. De hecho, si bien en ese estudio se habla de que los promotores obtendrían un menor beneficio en el caso de las VPO, también se reconoce que el riesgo por ellos asumidos es inferior. De tal modo que esas menores ganancias se verían compensadas por unas eventuales pérdidas menores.

En cualquier caso, hemos de tener en cuenta que las valoraciones catastrales no pretenden acoger las particularidades singulares que se dan en cada una de las parcelas valoradas. En efecto, las normas aplicables al caso realizan una valoración de carácter general, aplicable a las parcelas que comparten una serie de características comunes. Para corregir las posibles desviaciones que pudieran producirse, está ya previsto el límite del valor de mercado (que en el caso de las VPO es, evidentemente, inferior al de las viviendas de mercado libre). De este modo, se evita que la aplicación de criterios generales lleve a la fijación de un valor catastral que supere al valor de mercado. En este sentido, el DF 51/2014 prevé un coeficiente común, para todos los supuestos (que, evidentemente, es un cálculo general que puede o no coincidir con lo sucedido en el caso concreto), sin establecer distinción alguna según se trate de una VPO o de otra edificación.

Para concluir, la demanda reclama que, con carácter subsidiario, se fije el coeficiente en 1,40, en lugar del 1,41 establecido en la ponencia de valores.

Ahora bien, para que los actores puedan alzarse contra el coeficiente incluido en la ponencia de valores, es preciso que este los afecte y los haya perjudicado directamente. En efecto, hemos de tener en cuenta que nos encontramos ante un supuesto de impugnación indirecta, en el que no queda abierta la puerta para cuestionar cualquier irregularidad en que haya podido incurrir la ponencia de valores. De manera que la posibilidad de plantear esos cuestionamientos se admite exclusivamente en la medida en que el punto en concreto afecta a los interesados.

Sin embargo, en el caso que nos ocupa, la diferencia de una centésima en el coeficiente de mercado no ha tenido trascendencia en la determinación del valor catastral de las fincas. Ello es así debido al redondeo aplicado para ello. En efecto, hemos de tener en cuenta que el coeficiente de mercado ha de aplicarse al coeficiente de referencia de mercado. De manera que, si aplicamos 1,40 a 0,7, el resultado es de 0,7142, que ha de redondearse a 0,71. Si, en cambio, tomamos 1,41, el resultado es de 0,7092, que también se redondea a 0,71. Pues bien, en la medida en que, en este caso concreto, esa diferencia no ha afectado a la valoración catastral de las fincas, no puede entrar a valorarse la conformidad a derecho de ese coeficiente de 1,41. Ello, claro está, sin perjuicio de que otro administrado que, como consecuencia de una eventual modificación del coeficiente RM, se vea perjudicado por esa diferencia, pueda plantear el recurso pertinente para que se examine el fondo del asunto.

NOVENO.- COSTAS.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 139 de la Ley 29/1998, de trece de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, dado que se está estimando parcialmente el recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en el procedimiento.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso contencioso-administrativo 918/2020 planteado por la procuradora de los tribunales doña Lucila Canivell Chirapozu, en nombre y representación de Basalde Bi, S.A., Basalde Grupo Inmobiliario, S.L., Basaldeberri 2003, S.L., Basalquiler, S.L., y don Florencio, contra la resolución, de quince de junio de 2020, del Organismo Jurídico-Administrativo de Álava, por la que se desestimó la reclamación NUM000:

1º) Declaramos no conforme a derecho y, en consecuencia, anulamos la resolución impugnada, en los términos recogidos en el fundamento de derecho quinto de la presente sentencia, manteniéndola en todo lo demás.

2º) No hacemos expresa imposición de las costas causadas en la tramitación del procedimiento.

Notifíquese esta resolución a las partes, advirtiéndoles que contra la misma cabe interponer RECURSO DE CASACIÓNante la Sala de lo Contencioso - administrativo del Tribunal Supremo y/o ante la Sala de lo Contencioso - administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, el cual, en su caso, se preparará ante esta Sala en el plazo de TREINTA DÍAS( artículo 89.1 LJCA), contados desde el siguiente al de la notificación de esta resolución, mediante escrito en el que se dé cumplimiento a los requisitos del artículo 89.2, con remisión a los criterios orientativos recogidos en el apartado III del Acuerdo de 20 de abril de 2016 de la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo, publicado en el BOE n.º 162, de 6 de julio de 2016, asumidos por el Acuerdo de 3 de junio de 2016 de la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco.

Quien pretenda preparar el recurso de casación deberá previamente consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este órgano jurisdiccional en el Banco Santander, con n.º 4697 0000 93 0918 20, un depósito de 50 euros, debiendo indicar en el campo concepto del documento resguardo de ingreso que se trata de un 'Recurso'.

Quien disfrute del beneficio de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, las Comunidades Autónomas, las entidades locales y los organismos autónomos dependientes de todos ellos están exentos de constituir el depósito ( DA 15.ª LOPJ).

Así por esta nuestra Sentencia de la que se llevará testimonio a los autos, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente de la misma, estando celebrando audiencia pública la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, en el día de su fecha, de lo que yo la Letrado de la Administración de Justicia doy fe en Bilbao, a 31 de mayo de 2022.