Sentencia ADMINISTRATIVO Nº 254/2021, Tribunal Superior de Justicia de Canarias, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 96/2017 de 16 de Junio de 2021

Encabezamiento

Sección: DI

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA. SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO. SECCIÓN SEGUNDA

Plaza de San Agustín Nº 6

Las Palmas de Gran Canaria

Teléfono: 928 30 64 60

Fax.: 928 30 64 62

Email: s2contadm.lpa@justiciaencanarias.org

Procedimiento: Procedimiento ordinario

Nº Procedimiento: 0000096/2017

NIG: 3501633320170000267

Materia: Expropiación forzosa

Resolución:Sentencia 000254/2021

Demandante: MUSEO CANARIO; Procurador: ELENA HENRIQUEZ GUIMERA

Demandado: CONSEJERÍA DE POLÍTICA TERRITORIAL, SOSTENIBILIDAD Y SEGURIDAD

Codemandado: AYUNTAMIENTO DE SANTA MARÍA DE GUÍA; Procurador: MAGDALENA TORRENT GIL

SENTENCIA

Presidente:

D. Oscar Bosch Benítez

Magistrados:

Dª María Mercedes Martín Olivera

Dª Lucía Débora Padilla Ramos

En Las Palmas de Gran Canaria, a 16 Junio de 2021. Visto por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias el recurso interpuesto por la entidad Museo Canario representado por la procuradora Doña Elena Henríquez Guimerá y asistida por la letrada Doña Georgina Yaiza Navarro Betancor, contra el acuerdo de fecha 8 de marzo de 2017 de la Comisión de Valoraciones de Canarias de solar sito en la calle Venezuela, Becerril, TM Santa María de Guía (Expediente NUM000), siendo parte demandada la Comisión de Valoraciones de Canarias -Consejería de Política Territorial, Sostenibilidad y Seguridad- representada y asistida por la letrada de los servicios jurídicos del Gobierno de Canarias, y parte codemandada el Ayuntamiento de Santa María de Guía, representado por la procuradora Doña Magdalena Torrent Gil y asistido por el letrado Don Nicolás Domingo Pérez Jiménez.

Antecedentes

PRIMERO.- Interpuesto el recurso y seguidos los tramites prevenidos por la Ley, se emplazó al demandante para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en el que se suplicaba se dictara sentencia anulando la resolución recurrida.

SEGUNDO.- La representación de la parte demandada y codemandada contestó la demanda mediante escrito, en el que se suplicaba se dicte sentencia por la que se confirme la resolución recurrida, por ser conforme a derecho.

TERCERO.- Habiéndose recibido el proceso a prueba, se emplazó a las partes para que evacuasen el trámite de conclusiones prevenido en el artículo 78 de la Ley de esta jurisdicción y verificado, quedaron los Autos pendientes para votación y fallo.

CUARTO.- Se señaló votación y fallo para la audiencia del día de 16 de junio de los corrientes, teniendo así lugar.

QUINTO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado todas las formalidades legales.

Ha sido ponente de estos Autos la Ilma. Magistrada Doña Lucía Débora Padilla Ramos.

Fundamentos

PRIMERO.- El objeto del presente pleito es el acuerdo de fecha 8 de marzo de 2017 de la Comisión de Valoraciones de Canarias de solar sito en la CALLE000, Becerril, TM Santa María de Guía:

1.- Administración expropiante: Ayuntamiento de Santa María de Guía.

Expediente NUM000.

Finca afectada: Finca nº NUM001.

Proyecto: Afectación por el Plan Especial de Reforma Interior del Barrio de La Atalaya- Becerril (BOP número 103, de fecha 28 de agosto de 2002), que califica como espacio libre (EL-6) el solar en cuestión.

Datos catastrales: Parcela catastral NUM002; Situación básica del suelo: urbanizado; Situación urbanística: suelo urbano consolidado con uso deportivo y espacios libres públicos.

El cálculo de la indemnización según el Jurado:124.570,93 euros + premio de afección (5% de la cantidad anterior), lo que hace un total de 130.799,47 euros; aplicándose el valor de 141.344,59 euros como consecuencia del valor establecido por la administración en su hoja de aprecio que actúa como límite mínimo.

SEGUNDO.- La parte demandante plantea diversos temas referidos a las siguientes cuestiones:

Considera de aplicación la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, que era la norma aplicable a la fecha en la que el Ayuntamiento debió iniciar el correspondiente expediente expropiatorio, toda vez que la inactividad de la administración en el inicio del expediente de expropiación no puede perjudicar al expropiado, por lo que no resulta de aplicación la Ley 8/2007, de 28 de mayo del Suelo, ni su Texto Refundido 2/2008.

Considera que existe un error en el factor K igual a 1,4, considerando que resulta excesivo atendiendo la escasa dinámica inmobiliaria del municipio a la fecha de referencia, lo que justifica su reducción hasta el mínimo igual a 1,20 que como para supuestos como éste contempla la norma.

Error de la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo calculada por la CVC, al adoptar en el numerador una edificabilidad inferior a la correcta para la ordenanza C y no descontar en el denominador el total de la superficie dotacional del ámbito, no solo la ejecutada sino también la no ejecutada que se excluye indebidamente; errores que una vez corregido arrojan una mayor edificabilidad de 2,19 m2/m2 que es la que debe tenerse en cuenta a los presentes efectos.

Improcedencia de restar al valor del suelo obtenido gastos de urbanización para la ejecución de aceras ya existentes en el frente de parcela.

Improcedencia del valor de repercusión del suelo fijado por la CVC y valores fiscales como mínimo en todo caso garantizado.

TERCERO.- Las alegaciones de la parte demandada son, en síntesis, las siguientes:

En cuanto a la legislación aplicable, alega que esta no puede ser otra que la vigente a la fecha a la que debe ir referida la valoración, la que coincide con la fecha de presentación por la propiedad de su hoja de aprecio ante el Ayuntamiento, siendo esta fecha el 21 de diciembre de 2008, y, estando vigente en ese momento la LS de 2008 y no la Ley 6/98 como presente la parte actora.

En cuanto al coeficiente K, de conformidad a lo establecido en el artículo 22 del Reglamento de Valoraciones podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 entre otros en los supuestos de escasa dinámica social, sin embargo, no se ha realizado de contrario un estudio de las variables que conforman el mismo.

En cuanto a las críticas de las muestras utilizadas, alega que se ha utilizado un coeficiente de homogeneización, prueba de lo cual es que el valor en venta no difiere más de un 7% unos con otros pese a tener testigos con una antigüedad inferior a 5 años.

En cuanto al error en el cálculo de la edificabilidad, CVC considera que en el denominador debe descontarse de la superficie total del ámbito espacial homogéneo únicamente aquel suelo dotacional público que ya estuviese afectó a su destino, por lo que la edificabilidad nunca sería de 2,19 m2/m2 como indica la perito de parte.

Sobre la improcedencia de restar al valor del suelo obtenido gastos de urbanización para la ejecución de aceras ya existentes en el frente de parcela, considera que la visita de la perito debió realizarse en los días previos a la fecha de la firma del informe pericial, 20 de septiembre de 2017, sin embargo la fecha de valoración es de 21 de diciembre de 2011 y es en esa fecha en la que habría de comprobarse la existencia de las aceras, resultando que a la vista de fotografía aérea tomada el 10 de mayo de 2012, fecha posterior a la fecha, se observa con claridad que no se encontraba ejecutada la acera a esa fecha, por lo que resulta procedente descontar los gastos de ejecución de la misma.

Sobre que los valores fiscales deben constituir un mínimo garantizado, alega que ninguna norma establece que los valores fiscales operan como un mínimo que en todo caso haya de respetarse, habiendo aplicado la CVC el método de valoración establecido en la ley.

Por último, invoca la presunción de certeza de los acuerdos de la Comisión de Valoración.

CUARTO.- Las alegaciones de la parte codemandada, Ayuntamiento de Santa María de Guía, son, en síntesis, las siguientes:

En cuanto a la legislación aplicable, alega que es la propia demandante quien con su actuación propició que el expediente de justiprecio se iniciase en diciembre de 2011, de conformidad a lo establecido en el artículo 163 del TRLOTC, y siendo la jurisprudencia unánime en cuanto a que la valoración de los bienes debe entenderse referida al momento de inicio de expediente de justiprecio, la legislación aplicable es la correspondiente a ese momento.

Sobre el pretendido error en la fijación del coeficiente K. Alega que al invocarse la excepción de menor dinámica del mercado inmobiliario de la zona, dicha alegación se refiere a la provincia de Las Palmas, siendo un hecho público y notorio que el municipio de Santa María de Guía por motivos estrictamente geográficos solo puede expandirse hacia La Atalaya, desmintiendo del razonamiento de la actora.

En cuanto al estudio de mercado, alega la utilización de factores de corrección.

En cuanto al reproche relativo al supuesto error de cálculo de edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, considera que el planteamiento de la actora es incompatible con la redacción del propio artículo 21 del RD 1492/2011 de tal manera que para restar o descontar la superficie de suelo dotacional público ha tenido que ser ejecutada o transformada, y en consecuencia, afectada a su destino, y sucede que en el supuesto de autos a la fecha de valoración no estaba afectada la superficie destinada a equipamiento sociocultural, ni la superficie destinada a espacios libres y a uso de dotacional deportivo y espacios libres públicos, ni la superficie de los viales; de ahí la corrección realizada por la CVC

En cuanto a los gastos de urbanización para la ejecución de aceras, afirma que al tiempo de valoración la acera no se encontraba ejecutada.

Sobre las alegaciones relativas a los valores fiscales, invoca jurisprudencia de la Sala.

Por último, invoca la presunción de certeza de los acuerdos de la Comisión de Valoración.

QUINTO.- En primer lugar y antes de analizar los concretos motivos de impugnación alegados por la parte demandante, hay que comenzar indicando que, segu?n proclama constante Jurisprudencia, los acuerdos de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa merecen ser acogidos con el cre?dito y autoridad que se desprende de su doble composicio?n te?cnico-juri?dica y de su permanencia y estabilidad, lo cual les otorga un valor reforzado, si bien, ello no es o?bice alguno para que los Tribunales puedan ordenar la nulidad de sus decisiones, para ello tiene que producirse una infraccio?n de preceptos legales o un error o disconformidad patente con elementos de juicio que obren en el expediente o fueren aportados a los autos, gozando dichos organismos de la Administracio?n Pu?blica de cierta discrecionalidad te?cnica, a fin de determinar y concretar con exactitud el justo valor de los bienes expropiados, pudiendo hacer uso para lograrlo de las facultades previstas en el art. 43 de la Ley de Expropiacio?n Forzosa, aportando sus miembros los conocimientos adquiridos por la diversa experiencia de cada uno de ellos.

Esta presunción de acierto desplaza a la parte recurrente la carga de desvirtuarla dada su naturaleza iuris tantum, tal y como señala la STS de 6 de mayo de 2016, rec. 2515/2014, 'La presunción 'iuris tantum' de acierto que gozan los acuerdos de los Jurados puede ser destruida, como reiteradamente hemos declarado, por cualquier medio de prueba, fundamentalmente, por medio de prueba pericial, siendo igualmente aptas para enervar esa presunción de acierto tanto las periciales privadas previstas en el art. 336 LEC, como las rendidas por peritos designados judicialmente, a las que se refiere el art. 337 LEC'.

A ello podemos an~adir que la presuncio?n de acierto de los acuerdos de los Jurados puede ser desvirtuada especialmente a través de a prueba pericial judicial, aunque no sólo a través de este medio de prueba. En este sentido la STS de 13 de Junio de 2012, rec 3173/2009 'el informe de un perito judicial, por las especiales garantías de que está revestida su designación y por el examen crítico a que es sometido su parecer, tiene frecuentemente una fuerza persuasiva superior a otros medios de prueba, pero ello no significa que esos otros medios de prueba no puedan razonablemente conducir a la conclusión de que el acuerdo está equivocado'.

De todos modos, la presunción de acierto no sólo puede desvirtuarse mediante prueba pericial, sino tambie?n, conforme a una constante Jurisprudencia, por cualquier otro medio de prueba admitido en derecho ( STS de 3 de noviembre de 2011, casacio?n 2874/2008 ; STS de 23 de julio de 2012, casacio?n 3888/2009; STS 7 de julio de 2015, casacio?n 1584/2013, STS de 6 de mayo, casación 3615/2014 y STS de 13 de junio de 2016, casación 936/2015), e, incluso, sin necesidad de ningu?n medio probatorio, cuando la motivacio?n del acuerdo demuestre la existencia de errores esenciales determinantes de la valoracio?n realizada para cuya apreciacio?n no sea preciso especiales conocimientos te?cnicos, de los que carecen los o?rganos jurisdiccionales, si bien debemos insistir en que si no existe prueba que ante la jurisdiccio?n contencioso-administrativa destruya las apreciaciones que hace el Jurado de Expropiación, ha de estarse a cuanto e?ste decidio?, porque el recurso es un proceso a un acto que goza de la presuncio?n de acierto.

No obstante, la posibilidad cierta de rebatir las apreciaciones del Jurado mediante prueba suficiente no debe llevar al extremo de negar ese valor reforzado a sus decisiones, considerando que la prueba practicada en el proceso debe prevalecer siempre y en todo caso sobre el acuerdo del Jurado, así se expone en la STS de 2 de Julio de 2013, rec 4967/2010 'Lo que constituye jurisprudencia clara y constante de esta sala es que los acuerdos de los Jurados de Expropiación gozan de una presunción de acierto que puede ser destruida mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, siendo particularmente idóneo, por razones de objetividad y capacitación técnica, el dictamen del perito insaculado. Ahora bien ello no significa que el dictamen del perito insaculado deba automáticamente prevalecer sobre el acuerdo del Jurado. El artículo 348 de la LECIV es claro al disponer que 'el tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sanan crítica'. De aquí que la destrucción de la presunción de acierto por el dictamen del perito insaculado dependerá de la apreciación de éste que haga el órgano judicial y en concreto del grado de credibilidad que con arreglo a la sana crítica le otorgue '.

Así pues, las cuestiones que analizaremos a continuación deben ser objeto de análisis desde esta perspectiva.

SEXTO.- La primera cuestión a dilucidar es la relativa a la normativa aplicable.

Considera la parte actora que resulta de aplicación la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, por ser ésta la norma vigente a la fecha en la que el Ayuntamiento debió iniciar el correspondiente expediente expropiatorio.

Pues bien, la expropiación que analizamos se inicia al amparo del artículo 163 del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias que se refiere a la inactividad administrativa en la expropiación y dispone:

'1. Transcurridos tres años desde la aprobación del planeamiento que legitime la expropiación sin que se hubiera iniciado el correspondiente expediente, el titular de los bienes o derechos o sus causahabientes podrán advertir de esta demora a la Administración competente para la ejecución del plan.

2. Transcurridos dos meses desde la formulación de la advertencia prevista en el número anterior sin que se le hubiera notificado por la Administración competente la hoja de aprecio, el titular de los bienes o derechos o sus causahabientes podrán formular ésta a dicha Administración, determinando su presentación la iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley y, de no ser aceptada dentro del mes siguiente, dirigirse directamente a la Comisión de Valoraciones de Canarias, que fijará el justiprecio'.

A estos efectos debe tenerse en cuenta que, de conformidad a lo expresado por la propia actora en el hecho primero de su demanda, formuló la advertencia a la administración en fecha 23 de febrero de 2011, presentando, posteriormente, mediante escrito de 21 de diciembre de 2011 hoja de aprecio.

Por otro lado, con carácter general, debemos tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley de Expropiación Forzosa que dispone que 'las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio'.

El acuerdo de justiprecio impugnado establece que la fecha a la que debe referirse la valoración es el 21 de diciembre de 2011 (Folio 17 del acuerdo) por ser el momento en el que se inicia la pieza separada de justiprecio, ya que es la fecha en la que el propietario presenta su hoja de aprecio, por lo que 'resulta de aplicación el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo'

Así el criterio tomado en consideración por la CVC relativo a la fijación de la fecha de valoración que determina la legislación aplicable en ese momento es conforme a la Jurisprudencia, entre otras, podemos citar la STS de fecha 11 Diciembre 2006, (ROJ STS 7868/2006) que establece claramente como doctrina legal que 'el nacimiento del expediente expropiatorio no surge de la formulación de la advertencia, sino que el inicio del expediente expropiatorio se produce, junto con el inicio del expediente de justiprecio por así determinarlo la ley, cuando transcurrido el plazo y ante la inactividad de la administración el interesado formula su hoja de aprecio '

En el presente caso, la fecha a la que debe referirse la valoración es el 21 de diciembre de 2011 por ser este el momento en que se inicia la pieza separada del justiprecio, ya que es la fecha en que en las expropiaciones por ministerio de la ley, el propietario presenta ante el Ayuntamiento su hoja de valoración conforme la jurisprudencia del Tribunal Supremo en la sentencia citada, y la norma vigente en ese momento es el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y no la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, como solicita la actora, motivo por el procede desestimar el presente motivo de impugnación.

Sobre el coeficiente K.

El Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo dispone en su artículo 22 relativo a la valoración en situación de suelo urbanizado no edificado:

'1. El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

2. Los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo.

3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.

G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.

TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.

PR = Prima de riesgo en tanto por uno.

La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.

4. La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro'.

El citado precepto se deduce que el coeficiente K 'con carácter general' tendrá un valor de 1,40, si bie,n podrá ser reducido o aumentado de conformidad a determinados criterios, debe interpretarse por tanto que la modificación del coeficiente al no responder al carácter general deberá estar justificada.

Así, la CVC fijo en coeficiente K en 1,40.

Solicita la parte actora la aplicación del mínimo 1,20 con base en la escasa dinámica inmobiliaria del municipio, y con fundamento en la pericial de parte elaborado por la perito Doña Vanesa que afirma 'Dicho coeficiente K, se fija en un valor de 1,20, según se establece en el artículo 22.2 del RD 1492/2011, de 24 de octubre, debido a la menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona, característica del año de referencia de la valoración (2011).

Del análisis de la gráfica del precio de la vivienda libre en el período 2007-2017 en la provincia de Las Palmas, se desprende que es a partir del año 2008 cuando el mercado cae en picado, produciéndose un significativo deterioro del valor hasta el año 2013. El escaso volumen de obra iniciada en este periodo refleja el estancamiento del sector. Desde 2013 al 2015 el precio de la vivienda se encuentra paralizado y es a partir de 2016 cuando el precio de la vivienda empieza a remontar apreciándose la construcción de nuevas promociones.

Se observa que existen discrepancias con el coeficiente K adoptado en el informe de la Comisión de Valoraciones (1,40). En éste no se tiene en cuenta que en el momento de referencia de la valoración (año 2011), el mercado inmobiliario estaba en estancado siendo uno de los años donde el precio de la vivienda alcanzaba los valores más bajos del periodo de crisis económica'.

Pues bien, siendo que con carácter general que el valor del coeficiente K es 1,40, a juicio de esta Sala, no se justifica suficientemente el motivo por el que debe establecerse el valor mínimo de 1,20, y ello con fundamento en lo siguiente;

Las afirmaciones contenidas en relación a este extremo en el informe pericial se realizan de manera genérica, con fundamento en la caída del precio de la vivienda libre y el escaso volumen de obra iniciado en ese período, pero sin un estudio específico que avale tal afirmación.

El informe hace una valoración genérica del análisis de la gráfica del precio de la vivienda libre en 'la provincia de Las Palmas', pero, sin embargo, no se hace referencia alguna específica a la zona de La Atalaya donde se sitúa el solar en cuestión, por lo que debe entenderse que no se justifica suficientemente la petición de la parte actora.

Sobre las muestras utilizadas por la CVC.

Alega la parte actora que las muestras utilizadas por la CVC no son comparables por su antigüedad. En relación a esta cuestión establece el informe pericial de parte elaborado por Doña Vanesa 'Si bien no se observan discrepancias entre el unitario de ventas adoptado en el informe de la Comisión de Valoraciones, que asciende a 1237,39 euros/m2 y el adoptado en este informe en 1255,93 euros/m2, destacar que existen algunas muestras en el estudio de mercado del informe de la Comisión de Valoraciones que no son comparables con el producto inmobiliario previsto, debido a que su antigüedad se situó en más de 50 años con respecto a inmuebles de obra nueva como es el caso que nos ocupa. Pese a que se ha homogeneizado por la antigüedad, aplicando coeficientes de hasta 1,60 el valor obtenido es inferior al valor nuevo, puesto que la realidad del mercado inmobiliario desde hace 50 años es que el valor en venta se ha duplicado e incluso triplicado en algunos casos, coma como en la obra nueva. Por tanto, los testigos aportados han de ser de obra nueva o de reciente construcción'.

A este respecto, el acuerdo de la CVC (Folio 31) en el apartado relativo a análisis del mercado toma en consideración 6 muestras de las cuales, una es del año 1994, tres del año 2008, y, dos del año 1947, todas ellas tomadas de portales inmobiliarios. En el apartado 3 relativo a la homogeneización de testigos (Folio 33) 'A su vez hemos homogeneizado los testigos por antigüedad y estado de conservación haciendo de ese modo que las muestras obtenidas sean comparables; el coeficiente F, utilizado para realizar la citada comparación se ha calculado según consta en el anexo dos, siendo para el expediente que nos ocupa 0,63497'.

Si bien es cierto que en el acuerdo de la CVC se ha procedido a homogeneizar las muestras tomadas en consideración, lo cierto es que la normativa autoriza el uso de muestras de distinta antigüedad permitiendo la utilización de coeficientes de antigüedad y estado de conservación para homogeneizar los valores de los testigos de referencia, así se dispone en el artículo 24.2 inciso 2º del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo 'Para realizar la homogeneización por antigüedad y estado de conservación se utilizarán los coeficientes correctores establecidos en la tabla del Anexo II de este Reglamento, aplicados en proporción al peso correspondiente del valor de la construcción respecto al valor en venta del producto inmobiliario considerado, (.)'

De tal manera que una vez homogeneizados los valores por la CVC se obtienen resultados que van desde los 120.959,44 euros (valor mínimo) hasta los 173.108,47 euros (valor máximo) (Folio 33 del acuerdo), por lo que no se aprecian diferencias significativas entre el valor de los testigos utilizados a pesar de su diferencia de antigüedad una vez homogeneizados los valores.

Sobre la edificabilidad media.

Considera la parte actora que existe un error en la edificabilidad media, según la fórmula prevista en la norma, al adoptar en el numerador una edificabilidad inferior a la correcta para la ordenanza C, y, no descontar en el denominador el total de la superficie dotacional del ámbito, errores que una vez corregidos arrojan una mayor edificabilidad de 2, 19m2/m2.

En relación a esta cuestión procede traer a colación la STS de 15 de julio de 2013, Recurso de casación 312/2012, Ponente D Antonio Jesús Fonseca-Herrero Raimundo. Dicha Sentencia fue dictada por el Pleno de la Sala Tercera, y desestimó el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Valencia, contra el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo -más en particular frente a su artículo 21 , cuya nulidad se pretendía, y dispone

'SEXTO .- Cálculo de la Edificabilidad Media del Ámbito Espacial Homogéneo .

Como tercer motivo del recurso la demanda mantiene que el reglamento aplica indebidamente el contenido del 'aprovechamiento medio o tipo' al de la 'edificabilidad media', confundiendo conceptos, afirmación que se efectúa por el hecho de que la fórmula matemática de cálculo de la edificabilidad media incluye en su divisor/denominador, y a efectos de su sustracción de la superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados -SA-, la superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados -SD-.

También aquí hay que comenzar por resaltar que la demanda no relaciona este hecho con la vulneración de ningún precepto legal y, menos aún, con el hecho de que la inclusión de tal elemento -superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino- sea contraria a alguna determinación del Texto Refundido de la Ley del Suelo que desarrolla y, cuestiona esa fórmula porque supondrá que el beneficiario de la expropiación tendrá que abonar un justiprecio mayor que el que resultaría de no tomar en consideración ese elemento de suelo dotacional, datos que, por sí solos, serían merecedores de una respuesta contraria a la estimación del motivo de impugnación.

No obstante, en aras de satisfacer el derecho a la tutela judicial efectiva de la parte recurrente, analizaremos la problemática planteada desde la única óptica posible, desde el principio de equidistribución de cargas y obligaciones, principio que, conceptualmente, trata superar las desigualdades derivadas de la ordenación urbanística y que constituye una clara manifestación del principio fundamental y superior de igualdad ( artículos 1.1 y 14 de la Constitución Española ). Una de las técnicas de corrección de las desigualdades es el edificabilidad media, antes el aprovechamiento tipo.

La parte está cuestionando la posibilidad de que para el cálculo de la edificabilidad media del Ámbito Espacial Homogéneo pueda emplearse, detrayéndolo, ese elemento -SD-, y toda su exposición se concreta en que con ello se está alterando el contenido propio de la edificabilidad media de terrenos dotacionales pendientes de adquisición que, a su juicio y por asimilación con el sistema establecido por el PGOU de Valencia y por manifestar que es el contemplado en la Ley vigente, debe ser el resultado de dividir las edificabilidades destinadas a cualquier uso lucrativo entre la superficie total del ámbito de actuación considerado, sin detraer de ésta la correspondiente a suelo dotacional ya adquirido o afectado a su destino, ello porque lo contrario determinaría que el expropiado vería incrementada notablemente su edificabilidad sin haber realizado ninguna actuación positiva de ejecución del planeamiento, máxime cuando ello (la detracción de superficie de suelos dotacionales ya afectados a su destino) se hace sin que en el dividendo/numerador de la fórmula se detraiga la edificabilidad ya materializada. Es decir, trata de hacer valer un diferente posicionamiento con justificación exclusiva en las previsiones de su planeamiento.

La Administración General del Estado se opone a este planteamiento apoyándose en la sentencia de la Sala Tercera, sección sexta, del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2007 (recurso de casación nº 554/2004 ) en cuanto establece que el aprovechamiento establecido en el planeamiento (1m2/m2) para uso dotacional no puede reputarse aprovechamiento lucrativo. Añade que para calcular la edificabilidad media de una parcela que no la tiene asignada en el plan habrá que excluir la superficie de aquellas parcelas dotacionales que ya pertenecen a la Administración actuante y cuya edificabilidad es cero, sin que ello pueda provocar el efecto inflacionista denunciado.

Así pues y es importante volver a resaltarlo, la fórmula resulta de aplicación para determinar el primer elemento de valoración (edificabilidad o uso de referencia) de los terrenos que estando en situación básica de suelo urbanizado (que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física) no tengan atribuida edificabilidad o uso privativo por la ordenación urbanística (normalmente, suelos calificados como dotacionales públicos). Y, cuando se alude a edificabilidad o uso lucrativo se está haciendo referencia a elementos urbanísticos netos, ya se atienda a edificabilidades, a superficies o a usos.

Como se ve, en su numerador/dividendo, la fórmula descrita no es otra cosa que la media de las edificabilidades de las distintas parcelas integradas en el Ámbito Espacial Homogéneo (Ei), ponderada tanto por la superficie de cada una de ellas (Si) como por el coeficiente que representa el valor de repercusión del suelo de cada parcela (VRSi) respecto del valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de que se trate a efectos de comparación con otros usos (VRSr = el uso mayoritario o característico: el de mayor edificabilidad) -VRSi/VRSr-. Esta previsión es la clara consecuencia de que el valor económico del suelo de cada una de las parcelas puede ser diferente y por ello se exige la homogeneización con esos coeficientes de ponderación.

Es evidente y, de no ser por el planteamiento de la parte, sería innecesaria toda mención a ello, que en esta primera parte de la fórmula (dividendo/numerador) solo se computan parcelas del Ámbito Espacial Homogéneo con edificabilidad reconocida en la ordenación urbanística, es decir, los usos y sus respectivas intensidades asignadas al suelo y que son susceptibles de aprovechamiento y ejercicio privados. Así, es de resaltar cómo el artículo 20.3 del RV alude a 'terrenos que no tiene asignada edificabilidad o uso privado', en clara referencia al aprovechamiento privativo. Esos son los únicos que se pueden cuantificar para su conversión en valores abstractos susceptibles de ser atribuidos a suelos que no tienen asignada edificabilidad en la ordenación urbanística y que, o no se computan o necesariamente aparecerán computados como '0'. Es incorrecto por tanto el planteamiento de la parte actora en orden a que la fórmula detrae (de su divisor/denominador) la superficie de suelo dotacional ya adquirido y afectado a su destino -SD- cuando, por el contrario, no lo hace (la detracción) en su dividendo/numerador y respecto de la edificabilidad ya materializada.

Lógicamente, y analizando ya la segunda parte de la fórmula (divisor/denominador) esa media de edificabilidades homogeneizadas ha de ser dividida por la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo (SA) descontándose la superficie de suelos dotacionales ya existentes y afectados a su destino (SD) y cuyo uso se pretenda mantener. Si no se hiciese así, tal y como postula el Ayuntamiento de Valencia, el resultado no sería otro que el atribuir edificabilidad a los suelos de dominio público ya existentes, actuación claramente contraria a derecho. En definitiva, en el divisor/denominador debe constar únicamente la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo que es susceptible de aprovechamiento lucrativo.

Como consecuencia de todo lo anterior puede decirse que la finalidad de la fórmula de cálculo de la edificabilidad media en el Ámbito Espacial Homogéneo no es otra que el cálculo del aprovechamiento patrimonializable de terrenos que no lo tienen asignado por el planeamiento -atribución efectiva de usos e intensidades susceptible de adquisición privada-, es decir, la misma finalidad que la perseguida por el artículo 29 de la Ley del Suelo y Valoraciones 6/1998 . La diferencia existente entre ambos preceptos radica en que mientras en el artículo 29 de la Ley 6/1998 se atendía al aprovechamiento resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que a efectos catastrales estuviese incluido el terreno, en el artículo 24.1 del TRLS 2/2008 y en el artículo 21 del RV se alude a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías el planeamiento haya incluido a los terrenos, atendiendo al uso mayoritario.

De esta manera, mediante la aplicación de esta fórmula, a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo.

Este es el criterio reiteradamente fijado por esta Sala Tercera, Sección Sexta, en las numerosas sentencias dictadas a la hora de aplicar e interpretar el artículo 29 de la Ley 6/1998 , siendo claro ejemplo de ello la dictada el día 11 de octubre de 2011 (recurso de casación nº 1596/2008). En su fundamento de derecho cuarto se dice:

" CUARTO.- Dado que el aprovechamiento a efectos valorativos es un problema particularmente arduo y espinoso, es preciso comenzar aclarando el significado y alcance del art. 29 LSV , antes de abordar las específicas circunstancias del presente caso. El art. 29 LSV dispone:

'En lo supuestos de carencia de planeamiento o cuando, en suelo urbano o urbanizable, no se atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al terreno no incluido en un determinado ámbito de gestión, el aprovechamiento a tener en cuenta a los solos efectos de su valoración será el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que a efectos catastrales esté incluido el mismo.'

Este precepto, como puede verse, contempla el supuesto consistente en que el planeamiento urbanístico no atribuya aprovechamiento lucrativo a un terreno clasificado como suelo urbano o urbanizable; algo que constituye un serio problema a efectos de su valoración, la cual con arreglo a los arts. 27 y 28 LSV debe hallarse -si bien con algunas diferencias, ahora irrelevantes, de una clase de suelo a otra- aplicando el aprovechamiento al valor de repercusión. Pues bien, el correcto entendimiento del art. 29 LSV exige examinar varias cuestiones: ¿Qué debe entenderse por 'aprovechamiento lucrativo', cuya carencia constituye el supuesto de hecho mismo de la norma? ¿Qué debe entenderse, como criterio valorativo a seguir en tal supuesto, por 'media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal'? ¿Qué ocurre cuando el uso predominante de un polígono fiscal es de carácter no lucrativo?.

A) Por lo que se refiere a la locución 'aprovechamiento lucrativo', no es ocioso recordar lo obvio: la idea de aprovechamiento tal como se emplea en la legislación urbanística equivale, en una primera aproximación, a edificabilidad. El aprovechamiento de una determinada finca es la edificabilidad que el planeamiento urbanístico le otorga, es decir, el volumen que puede edificarse en relación a la superficie. De aquí que el aprovechamiento se cifre en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie. Es importante destacar que, en este sentido, pueden y deben tener aprovechamiento todos los terrenos en que sea lícito realizar algún tipo de edificación, incluso si se trata de terrenos que el planeamiento urbanístico destina a usos no lucrativos, como son señaladamente las dotaciones públicas. No lucrativo, como es obvio, es lo no susceptible de apropiación por los particulares ni, por consiguiente, de tráfico jurídico-privado. La noción subyacente es clara: no todas las edificaciones previstas o permitidas por el planeamiento urbanístico están destinadas a ser de titularidad privada, sino que algunas son dotaciones públicas; y también con respecto a éstas últimas debe el planificador establecer el volumen edificable. En este supuesto, hay aprovechamiento en su sentido primario de edificabilidad, por más que ese aprovechamiento no sea lucrativo. Aprovechamiento lucrativo, en suma, es sólo la edificabilidad que puede ser objeto de apropiación privada.

Ello significa que el art. 29 LSV es de aplicación, a efectos valorativos, siempre que una finca no tenga atribuida edificabilidad susceptible de apropiación privada; lo que abarca no sólo el supuesto de ausencia de edificabilidad, sino también el de edificabilidad destinada a usos no lucrativos, como son las dotaciones públicas

B) Algo más complejo es el discurso con respecto a la locución 'media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal'. Es útil comenzar recordando que la idea de aprovechamiento hace también referencia a algo distinto de la edificabilidad, a saber: un componente del valor económico de una finca que, como consecuencia del proceso de transformación urbanística, se ve afectada por la exigencia de equidistribución de beneficios y cargas. Dado que es prácticamente impensable que todas las fincas incluidas en una zona sometida a transformación urbanística tengan el mismo uso y la misma edificabilidad, no sería equitativo que los propietarios afectados hicieran suyo el valor que sus respectivas fincas tuvieran al culminar el proceso; y ello sencillamente porque dicho valor depende del uso y la edificabilidad que, en ejercicio del margen de discrecionalidad de que dispone, confiere el planificador. De aquí que a los propietarios afectados se les reconozca el derecho a un aprovechamiento que es independiente de cualquier uso y edificabilidad concretos. Este aprovechamiento era designado por la antigua legislación urbanística estatal, de la que se hace eco el art. 29 LSV, como 'aprovechamiento medio'. Se trata del número de metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie que, una vez hecha la equidistribución de beneficios y cargas, deberían corresponder a cada propietario afectado. En este segundo sentido, la idea de aprovechamiento no equivale a edificabilidad, ya que también los propietarios de fincas sin edificabilidad susceptible de apropiación privada -tales como, destacadamente, aquéllas que en virtud del planeamiento urbanístico están llamadas a alojar viales y dotaciones públicas- tienen derecho a él. Si los propietarios de tales fincas no tuviesen derecho a ese aprovechamiento medio, las consecuencias de la transformación urbanística serían puramente aleatorias, enriqueciendo a unos y empobreciendo a otros en función únicamente de las previsiones del planeamiento general; previsiones que, como es evidente, poco tienen que ver con el valor originario de las fincas afectadas. Ello sería manifiestamente contrario al derecho fundamental de propiedad privada proclamado por el art. 33 CE EDL1978/3879 , y antes todavía absurdo. En este segundo sentido, por tanto, el aprovechamiento es un elemento para valorar el suelo urbano o urbanizable.

Una vez sentado lo anterior, la comprensión del art. 29 LSV exige examinar tanto la noción de 'media ponderada' como la de 'aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal'. Comenzando por ésta última, es claro que el ámbito espacial a tener en cuenta es el polígono fiscal donde se halle la finca, por lo que cualquier utilización de aprovechamientos ajenos al polígono fiscal correspondiente no resulta conforme al art. 29 LSV . Dicho esto, es claro que en el inciso que se acaba de transcribir la palabra 'aprovechamiento' vuelve a significar edificabilidad, como ocurría en la descripción del supuesto de hecho, pues de lo que se trata es de tener en cuenta, a los solos efectos valorativos, las edificabilidades existentes en el polígono fiscal. Pero las edificabilidades que hay que tener en cuenta -y éste es un punto crucial- no son todas las existentes en el polígono fiscal, sino únicamente las referidas al uso predominante. Si en un mismo polígono fiscal hay edificabilidad para usos diferentes, sólo se tendrá en cuenta aquélla que corresponda al uso más abundante o numeroso y que, por consiguiente, pueda calificarse de 'predominante'. Las edificabilidades correspondientes a usos no predominantes en el polígono fiscal no se computan a efectos de hallar la media ponderada. Repárese que esto es lo mismo que, con anterioridad a la aprobación de la Ley del Suelo EDL1992/15748 y Valoraciones de 13 de abril de 1998, venía ya aplicando la jurisprudencia para dar respuesta al problema planteado por el suelo urbano o urbanizable carente de aprovechamiento lucrativo: se acudía al aprovechamiento de las llamadas 'fincas representativas del entorno', en el bien entendido que esa representatividad venía dada precisamente por el uso predominante en el entorno. Véanse, entre otras, las sentencias de esta Sala de 30 de abril de 2001 , 25 de marzo de 2004 , 30 de marzo de 2004 , 21 de junio de 2006 y 17 de noviembre de 2010 . El art. 29 LSV no hace, en definitiva, sino encapsular en una fórmula legal el mencionado criterio de origen jurisprudencial, lo que confirma ulteriormente la exigencia de descartar, al calcular la media ponderada, las edificabilidades para usos diferentes del predominante en el polígono fiscal.

Incidentalmente, conviene señalar que puede a veces resulta difícil determinar con precisión cuál es el uso predominante de un polígono fiscal, por existir dos o más usos en similar proporción. En esta hipótesis, lo procedente con arreglo al art. 29 LSV es considerar que esos usos existentes en proporción similar son predominantes y, una vez ponderados, tenerlos todos en cuenta para hallar el aprovechamiento a efectos valorativos.

En cuanto a 'la media ponderada' de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal, se trata de un concepto matemático cuya previsión por el art. 29 LSV responde seguramente a la necesidad de reducir a cantidades conmensurables edificabilidades que, por tener intensidades diferentes, no son automáticamente comparables. Ello se logra mediante la ponderación. Así, la media ponderada de que habla el art. 29 LSV no es la simple media aritmética, sino que en palabras del Diccionario de la Real Academia Española es el 'resultado de multiplicar cada uno de los números de un conjunto por un valor particular llamado su peso, sumar las cantidades así obtenidas, y dividir esa suma por la suma de todos los pesos'. No es ocioso, por lo demás, recordar que los aprovechamientos cuya media ponderada debe hallarse son los de aquellos sectores o unidades territoriales -cualquiera que sea su denominación según la legislación urbanística autonómica de cada lugar- que, dentro del polígono fiscal, están destinados al uso predominante. Para el cálculo del aprovechamiento dentro de cada uno de esos sectores -donde se lleva a cabo la equidistribución de beneficios y cargas y, en su caso, las cesiones obligatorias- habrá que excluir la superficie que esté destinada a usos no susceptibles de apropiación privada, es decir, a viales y dotaciones públicas. La razón de esta exclusión es que, como ha observado repetidamente esta Sala, el suelo llamado a un destino no lucrativo no puede ser tenido en cuenta al aplicar el art. 29 LSV , pues ello equivaldría a hacer depender el valor de las fincas afectadas de la finalidad a que el planificador destina la zona donde se hallan: por la misma razón por la que, a tenor del art. 36 LEF , las plusvalías derivadas del proyecto que legitima la expropiación no pueden ser tenidas en cuenta para valorar el bien expropiado, tampoco pueden ser tomadas en consideración las minusvalías dimanantes de aquél. Véanse en este sentido, entre otras muchas, las sentencias de esta Sala de 21 de abril de 2009, 17 de mayo de 2011 y 21 de septiembre de 2011'.

Este criterio adoptado por el Pleno ha sido reproducido en múltiples sentencias posteriores, entre otras, la STS de 10 de diciembre de 2014, recurso de casación 3474/2012, no tratándose, por tanto, como afirma la parte demandada de un criterio adoptado en un par de sentencias aisladas.

Así, en atención a la jurisprudencia expuesta, asiste la razón a la parte actora y en relación a segunda parte de la fórmula contenida en el artículo 21 para el cálculo de la edificabilidad media, en el denominador/ divisor se debe hacer constar únicamente la superficie del ámbito espacial homogéneo que es susceptible de aprovechamiento lucrativo, excluyendo el resto de la superficie de suelo dotacional previsto por el planeamiento municipal.

Por otro lado, en cuanto a la alegación relativa al numerador, también hemos de estimar la pretensión de la parte actora puesto que por la CVC se tomó en consideración la edificabilidad establecida en la ordenanza C del PERI La Atalaya- El Becerril (1,80 m2/m2 con una ocupación del 60%), pero tales parámetros fueron objeto de una modificación posterior por el Plan General de 2005 estableciendo una mayor edificabilidad de7 m3/m3 equivalente a 2,33 m2/m2 y una ocupación del 80%, conforme consta en el documento núm4 anexo al informe pericial de la parte actora.

Como consecuencia de lo expuesto procede estimar la pretensión de la parte actora en este punto, considerando una edificabilidad media de 2,19 m2/m2.

En cuanto a restar al valor del suelo obtenido gastos de urbanización para la ejecución de aceras.

Alega la parte actora que dichas aceras ya se encuentran ejecutadas y ello con fundamento en el informe pericial elaborado por Doña Vanesa en el que se afirma 'La CVC considera que existen unas cargas pendientes para poder realizar la edificación, en concreto, la construcción de la acera en el frente de la parcela. En la visita al inmueble objeto de este informe y su entorno próximo se desprende que existe acera en el frente de la parcela, tal como se observa en las siguientes imágenes:

(.)

Por tanto, no procede descontar al valor del suelo los 4220,31 euros en concepto de gastos de urbanización que computa la CVC'.

Pues bien, aunque la perito Doña Vanesa manifiesta en el informe que las aceras en el frente de la parcela se encuentran realizadas y que dicho dato se pudo comprobar en la visita realizada al inmueble, no se hace constar en el citado informe la fecha en la que se llevó a cabo la visita, sin embargo, el informe se encuentra fechado el 20 de septiembre de 2017, resultando que la fecha de valoración es 21 de diciembre de 2011, como estableció la CVC, y, como establece la propia perito Doña Vanesa al folio 7 de su informe.

Pues bien, con fundamento en la fotografía aérea de fecha 10 de mayo de 2012 (fecha posterior a la fecha de valoración), pasada 3, fotograma 2050, escala 1:6000, obrante en las actuaciones, puede observarse, sin género de duda, que a esa fecha no se encontraba ejecutada la acera en cuestión, por lo que decae la afirmación hecha por la perito en su informe.

Sobre que los valores fiscales operan como límite mínimo de la valoración a efectuar.

En relación a esta cuestión procede traer a colación la sentencia invocada por la parte demandada, Sentencia nº 145 de esta Sala y Sección de 16 de octubre de 2015, Procedimiento Ordinario que dispone 'QUINTO.- En el estudio de mercado, la perito Dñá Filomena expuso que el valor real de mercado que se obtiene a partir del valor catastral de la Ponencia de Valores de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana del municipio de Santa María de Guía, asciende en el presente supuesto a la cantidad de 2.285.000,50 € y el tenido en cuenta en el presente supuesto de 1.142.500,25 € supone la mitad del valor material del terreno ya que como es sabido, para determinar el valor catastral se aplica al valor de la ponencia de valores el coeficiente Rm que se mantiene en 0,5. Como quiera que los valores fiscales son un mínimo garantizado no es de recibo que a efectos de procederse al cobro de tributos e impuestos se considere que la propiedad tiene un valor real ascendente a 2.285.000,50 € mientras que cuando se trata de fijar el justiprecio se pretenda considerar un exiguo valor de 1.790.182,59 €.

Pues bien, respecto a dicha alegación sobre que los valores fiscales constituyen un mínimo garantizado procede recordar que si bien es principio básico en materia de expropiación y justiprecio, que la actividad expropiatoria conlleva la correlativa obligación de restitución del valor real del bien al propietario, es manifiesto que cuando la valoración catastral excede de este último cederá en todo caso al que resulte de la normativa técnica de aplicación para la determinación del justiprecio que es la que se ha tenido en cuenta. En este sentido la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias acierta en decir que de admitirse el planteamiento sostenido por el demandante Sr. Hugo habría que concluir que puede obtener un valor desproporcionado y al margen de los criterios básicos establecidos en la Ley que son los el artículo 22.3 en relación con el art. 24.1 b) del Real Decreto Legislativo 2/2008 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo', resultando de plena aplicación al supuesto que analizamos, dado que el valor de repercusión de la ponencia de valores resulta ser superior, debiendo en éste caso estarse al calor resultante de del método residual estático.

SEXTO.- De conformidad con el art. 139.1 de la Ley 29/1998, de 13 de Julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, no procede hacer expresa imposición de costas.

Fallo

1.- Que ESTIMAMOS PARCIALMENTE el presente recurso Contencioso-Administrativo recurso interpuesto por la entidad Museo Canario representado por la procuradora Doña Elena Henríquez Guimerá y asistida por la letrada Doña Georgina Yaiza Navarro Betancor, contra el acuerdo de fecha 8 de marzo de 2017 de la Comisión de Valoraciones de Canarias de solar sito en la CALLE000, Becerril, TM Santa María de Guía (Expediente NUM000), que debemos anular POR NO SER CONFORME A DERECHO única y exclusivamente en cuanto a que procede fijar la edificabilidad media de 2,19 m2/m2, parámetro que deberá ser tomado en consideración a la hora de calcular el nuevo justiprecio.

2.- NO EFECTUAR expresa imposición de las costas causadas.

A su tiempo y con certificación literal de la presente, devuélvase el expediente administrativo a su centro de referencia.

Esta Sentencia no es firme y contra ella cabe, conforme a lo establecido en los artículos 86 y siguientes de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, recurso de casación ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo o, en su caso, ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias. Dicho recurso deberá prepararse ante esta Sección en el plazo de treinta días a contar desde el siguiente al de su notificación, debiendo tenerse en cuenta respecto del escrito de preparación de los que se planteen ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo los criterios orientadores previstos en el Apartado III del Acuerdo de 20 de abril de 2016 de la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo, sobre la extensión máxima y otras condiciones extrínsecas de los escritos procesales referidos al Recurso de Casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo (BOE número 162 de 6 de julio de 2016).

Así por nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos: D Oscar Bosch Benítez, Dª María Mercedes Martín Olivera, Dª Lucía Débora Padilla Ramos. Publicación: leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Ilma. magistrada ponente, Doña Lucía Débora Padilla Ramos, estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como letrada de la administración de justicia, certifico.