Sentencia Administrativo Nº 256/2015, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 1114/2008 de 14 de Abril de 2015

Encabezamiento

PROCEDIMIENTO ORDINARIO - 001114/2008

N.I.G.: 46250-33-3-2008-0004947

SENTENCIA Nº 256/15

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA

COMUNIDAD VALENCIANA

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

SECCIÓN 2

Iltmos. Sres:

Presidenta

D/Dª ALICIA MILLAN HERRANDIS

Magistrados

D/Dª MIGUEL SOLER MARGARIT

D/Dª RICARDO FERNANDEZ CARBALLO CALERO

En VALENCIA a catorce de abril de dos mil quince.

VISTO, por este Tribunal, el presente Recurso Contencioso-Administrativo nº 1114/2008, promovido por MIRATRES S.L, en materia de justiprecio, en el que han sido partes, la mercantil actora, representada por la Procuradora de los Tribunales Elena Gil Bayo siendo demandada la ADMINISTRACIÓN DEL ESTADO a través de sus servicios jurídicos.

Personado en calidad de codemandado el Ayuntamiento de Valencia a través de sus servicios jurídicos.

Antecedentes

PRIMERO.-Es objeto del presente recurso contencioso-administrativo la impugnación de la resolución del Jurado Provincial de Expropiación de Valencia fechada en 13 de febrero de 2008 en cuya virtud fue desestimado el recurso de reposición interpuesto por la mercantil hoy actora, frente al previo acuerdo del dicho órgano fechado en 3 de octubre de 2007, recaído en el seno del expediente 509/2007 - Ejecución de parcela escolar sita en la manzana interior entre Calles Maestro Gonzalbo y Martí- en cuya virtud resultaron valorados, por referencia al año 2006, 613,59 m2 (parcela de suelo urbano) y 625 m2 (edificación) correspondientes a la finca nº 2 del proyecto (datos catastrales 6319909YJ2761G0001XI, del término municipal de Valencia, obteniendo una valoración del suelo 1.000.397,14 € (613,59 m2 x 1630,40 €/m2), de la edificación 72.187,50 € (625 m2x 115,50 €/m2) y 53.629,23 € (5% premio de afección), comportando un total de 1.126.213,87 €.

SEGUNDO.-Interpuesto el recurso con fecha de registro 15 de abril de 2008 y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó al recurrente para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito registrado en 8 de julio de 2008, con ocasión de la cual, tras alegar oportunamente suplica se dicte sentencia por la que, previa anulación de las resoluciones administrativas antedichas, declare 'a) se fije como valor de repercusión del suelo a expropiar el importe de 6.350,34 euros, en atención al posible mejor uso comercial de la parcela expropiada o, subsidiariamente, el de 3.000,63 euros, en consideración a su uso residencial libre; b) se fije como aprovechamiento aplicable a la parcela a efectos de valoración el parámetro de 4,7353465 m2t/m2s; c) se fije como valor de la construcción expropiada un total de 187.023,08 euros; d) se fije como valor de otros elementos indemnizables objeto de expropiación el importe total de 46.288 euros; e) que, en aplicación de los anteriores parámetros, unido al 5% de premio de afección, se fije como justiprecio total de los terrenos el de 9.417.730,49 euros, o, subsidiariamente, el de 4.091.330,37 euros fijado en la Hoja de Aprecio de esta parte, como resultado de la aplicación de los anteriores parámetros; f) Subsidiariamente a los anteriores pedimentos, se incremente el justiprecio fijado como resultado de aplicar los parámetros de valoración que la Sala determine durante el presente proceso, de acuerdo con las alegaciones y prueba aportados; y, g) Se condene a la Administración al pago del justiprecio total más todos los intereses de demora que devenguen sobre el justiprecio total'.

Contestó a la demanda a través de escrito registrado en 10 de septiembre de 2008, la administración del Estado, la cual postula el dictado de sentencia 'que declare la conformidad a derecho de la resolución impugnada de adverso, absolviendo a la administración del presente recurso'.

Contestó igualmente a la demanda mediante escrito registrado en 7 de octubre de 2008, el Ayuntamiento de Valencia, postulando el dictado de sentencia que desestime la demanda.

TERCERO.-La cuantía del recurso fue establecida en 8.291.516,62 € en virtud de auto de 7 de octubre de 2008.

CUARTO.-Recibido el proceso a prueba, y concedido trámite de conclusiones a las partes quedaron los autos pendientes para votación y fallo, señalándose efectivamente para el 3 de mayo de 2011.

QUINTO.-Recayó sentencia 432/2011, de 31 de mayo resolutoria del recurso la cual falló 'DESESTIMAR el recurso contencioso-administrativo interpuesto por 'MIRATRÉS, S.L.' contra Resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de Valencia, de 13 de febrero de 2008, por la que se desestima el recurso de reposición interpuesto contra el Acuerdo de 3 de octubre de 2007, que fijó el justiprecio de la parcela de su propiedad incluida en el Proyecto de Expropiación de parcela escolar sita en manzana interior entre calle Maestro Gozalbo y calle Martí (Colegio San Juan de Ribera). En consecuencia, se confirma dicha resolución por ser ajustada a derecho. Sin costas'.

SEXTO.-Sometida tal sentencia a revisión casacional, recayó sentencia del Tribunal Supremo Sala 3ª, sec. 6ª, S 30-6-2014, rec. 4393/2011 , Pte: Trillo Alonso, Juan Carlos la cual falló 'PRIMERO.- HA LUGAR al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de MIRATRÉS, S.L., contra la Sentencia de fecha 31 de mayo de 2011, dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, Sección Segunda, en el recurso contencioso administrativo número 1114/08 . SEGUNDO.- Casamos y dejamos sin efecto dicha sentencia y ordenamos retrotraer las actuaciones al momento en que se denegó la pericial propuesta para que se admita, practique y para que, una vez seguidos los demás trámites pertinentes, dicte sentencia con libertad de criterio en atención a las cuestiones suscitadas. TERCERO.- Sin hacer especial pronunciamiento de condena en costas'.

SÉPTIMO.-Practicada efectivamente la pericial en su día propuesta por la recurrente y valorada que fue por las partes, fue nuevamente señalada fecha para votación y fallo para el 14 de abril de 2015.

OCTAVO.-En la tramitación del presente proceso se han observado las sustanciales prescripciones legales.

Siendo ponente el magistrado RICARDO FERNANDEZ CARBALLO CALERO, que expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.-En el presente proceso, la parte demandante interpone recurso contencioso-administrativo contra Resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de Valencia, de 13 de febrero de 2008, por la que se desestima el recurso de reposición interpuesto contra el Acuerdo de 3 de octubre de 2007, que fijó el justiprecio de la parcela de su propiedad incluida en el Proyecto de Expropiación de parcela escolar sita en manzana interior entre calle Maestro Gozalbo y calle Martí (Colegio San Juan de Ribera). La demandante plantea, sintéticamente expuestos, los siguientes motivos de impugnación:

1º) Clasificación urbanística incorrecta de la parcela expropiada

2º) Errónea e improcedente determinación del aprovechamiento aplicable a la parcela a efectos de valoración;

3º) Insuficiencia y falta de motivación en las tasaciones del valor de repercusión del suelo y del coste de reposición de las edificaciones existentes.

SEGUNDO.-Son hechos relevantes para la resolución del presente pleito, acreditados en el expediente administrativo y en autos, los siguientes:

1º) La Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Valencia aprobó definitivamente el Proyecto de Expropiación de parcela escolar sita en manzana interior entre calle Maestro Gozalbo y calle Martí (Colegio San Juan de Ribera). Dicho proyecto se aprobó inicialmente el 20-10-04, sometiéndose a información pública desde el 26-2-2004, por plazo de quince días.

2º) La mercantil recurrente presentó su hoja de aprecio en la que valoraba la finca y fijaba su justiprecio total en 4.091.330,37 euros, con base en el Informe elaborado por Jenaro , arquitecto (Fs. 51 y ss. Exp.). Rechazada por el Ayuntamiento de Valencia la hoja de aprecio de los propietarios, extendió esta Administración su propia hoja de aprecio, en la que se valoraba la finca en 648.709,43 euros, incluido el 5% de afección (Fs.67/69 Exp.)

3º) La falta de acuerdo entre las partes en la fijación del justiprecio de la finca, determinó la remisión del expediente al Jurado Provincial de Expropiación Forzosa ( art. 31 de la LEF ), que fijó como justiprecio final del bien la cantidad de 1.126.213,87 euros.

4º) Para la determinación del justiprecio, el Jurado sigue el criterio del art. 28.1 y 2 de la Ley 6/1998 y fija, respecto del suelo, el aprovechamiento resultante de la edificación existente: 1,019 m2t/m2s. Aplica el método residual para fijar los valores de repercusión por no estar la ponencia catastral ajustada a los valores de mercado, resultando el valor de 1.600 euros m2. Respecto de las obras e instalaciones, se aplica conforme a la normativa catastral en función de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y estado de conservación (RD 1020/93).

5º) Discrepando los recurrentes del valor dado por el Jurado a la finca expropiada, por entenderlo insuficiente, impugnaron el Acuerdo adoptado, aportando informe pericial, suscrito por D. Maximino , arquitecto, que valoró la finca en 9.417.730,49 euros (Doc. 3 acompañado a la demanda).

6º) Practicada pericial por perito designado judicialmente, Prudencio , arquitecto, el mismo alcanza una total valoración de los bienes y derechos expropiados en la cuantía de 8.964.400,25 €.

TERCERO.-En el presente caso, y en cuanto a los motivos impugnatorios planteados, tiene razón la recurrente en lo relativo a la incorrecta consideración de la parcela expropiada como 'sin urbanización consolidada' por parte del Jurado Provincial, toda vez que como señala el propio Letrado del Ayuntamiento codemandado, el área está consolidada desde hace tiempo. Por lo demás, es relevante indicar que el Ayuntamiento de Valencia reconoció conforme a su propia hoja de aprecio 'que la parcela correspondiente al inmueble objeto de expropiación no tiene asignado aprovechamiento lucrativo alguno en el P.G.O.U de Valencia' (F.67, reverso). De tal forma y resultando que el proyecto de expropiación no solo no modifica el PGOU, sino que aplica las determinaciones de ese planeamiento vigente desde 1.988, en que la calificación urbanística de los terrenos expropiados ya era uso dotacional público, siendo el objeto del proyecto de expropiación aprobado por el Ayuntamiento de Valencia mediante Acuerdo de 23 de junio de 2006, precisamente la ejecución de las obras destinadas a las instalaciones del Colegio San Juan de Ribera, previstas en ese Plan, no fueron correctamente aplicadas por el Jurado Provincial de Expropiación las previsiones valorativas del Art. 28 de la Ley 6/1998, de 13 de abril , mereciendo resultar aplicado el Art. 29 de dicha norma conforme a los criterios sostenidos por el Tribunal Supremo entre otras en sentencia Tribunal Supremo Sala 3ª, sec. 6ª, S 23-6-2007, rec. 3814/2004 , referenciada en la propia del Tribunal Supremo Sala 3ª, sec. 6ª, S 27-6-2014, rec. 5047/2011 , ambas con ponencia de Robles Fernández, Margarita en la que se pudo referir 'Dado que el aprovechamiento a efectos valorativos es un problema particularmente arduo y espinoso, es preciso comenzar aclarando el significado y alcance del art. 29 LSV , antes de abordar las específicas circunstancias del presente caso. El art. 29 LSV dispone: 'En lo supuestos de carencia de planeamiento o cuando, en suelo urbano o urbanizable, no se atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al terreno no incluido en un determinado ámbito de gestión, el aprovechamiento a tener en cuenta a los solos efectos de su valoración será el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que a efectos catastrales esté incluido el mismo.' Este precepto, como puede verse, contempla el supuesto consistente en que el planeamiento urbanístico no atribuya aprovechamiento lucrativo a un terreno clasificado como suelo urbano o urbanizable; algo que constituye un serio problema a efectos de su valoración, la cual con arreglo a los arts. 27 y 28 LSV debe hallarse -si bien con algunas diferencias, ahora irrelevantes, de una clase de suelo a otra- aplicando el aprovechamiento al valor de repercusión. Pues bien, el correcto entendimiento del art. 29 LSV exige examinar varias cuestiones: ¿Qué debe entenderse por 'aprovechamiento lucrativo', cuya carencia constituye el supuesto de hecho mismo de la norma? ¿Qué debe entenderse, como criterio valorativo a seguir en tal supuesto, por 'media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal'? ¿Qué ocurre cuando el uso predominante de un polígono fiscal es de carácter no lucrativo?. A) Por lo que se refiere a la locución 'aprovechamiento lucrativo', no es ocioso recordar lo obvio: la idea de aprovechamiento tal como se emplea en la legislación urbanística equivale, en una primera aproximación, a edificabilidad. El aprovechamiento de una determinada finca es la edificabilidad que el planeamiento urbanístico le otorga, es decir, el volumen que puede edificarse en relación a la superficie. De aquí que el aprovechamiento se cifre en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie. Es importante destacar que, en este sentido, pueden y deben tener aprovechamiento todos los terrenos en que sea lícito realizar algún tipo de edificación, incluso si se trata de terrenos que el planeamiento urbanístico destina a usos no lucrativos, como son señaladamente las dotaciones públicas. No lucrativo, como es obvio, es lo no susceptible de apropiación por los particulares ni, por consiguiente, de tráfico jurídico-privado. La noción subyacente es clara: no todas las edificaciones previstas o permitidas por el planeamiento urbanístico están destinadas a ser de titularidad privada, sino que algunas son dotaciones públicas; y también con respecto a éstas últimas debe el planificador establecer el volumen edificable. En este supuesto, hay aprovechamiento en su sentido primario de edificabilidad, por más que ese aprovechamiento no sea lucrativo. Aprovechamiento lucrativo, en suma, es sólo la edificabilidad que puede ser objeto de apropiación privada. Ello significa que el art. 29 LSV es de aplicación, a efectos valorativos, siempre que una finca no tenga atribuida edificabilidad susceptible de apropiación privada; lo que abarca no sólo el supuesto de ausencia de edificabilidad, sino también el de edificabilidad destinada a usos no lucrativos, como son las dotaciones públicas'.

Tales parámetros jurisprudenciales a los que esta Sala no puede resultar ajena determinan que valorando los dictámenes periciales sometidos a consideración de la Sala resulte asumible el aprovechamiento urbanístico de 4,7353465 m2/m2 obtenido conforme a la pericial aportada por la actora con ocasión de la demanda interpuesta en cuanto detalla la metodología utilizada para su cálculo (con relación al Polígono 2B) adjuntando planos y tablas de cálculo. Tal inteligencia, es asimismo refrendada con ocasión de la pericial judicial desplegada en actuaciones en cuanto, partiendo de la ya citada correcta aplicación del Art. 29 de la Ley 6/1998, de 13 de abril , asume tal determinación en cuanto resultante de dividir la edificabilidad sobre rasante del polígono entre las parcelas edificables netas, del mismo modo que la parcela a valorar se trata de una parcela resultante neta' (F.6 de su dictamen y comparecencia contradictoria en sede judicial).

CUARTO.-Respecto a la alegación de que el inmueble debió considerarse como susceptible de un uso comercial y no residencial libre (mejor uso), ha de considerarse una alegación de la actora decaída en cuanto resulta incontrovertida en el presente toda vez que la actora, con ocasión de sus últimas conclusiones formuladas expresamente 'renuncia a que el valor de la parcela se haga conforme al uso comercial y acepta que dicho valor se realice conforme al uso residencial'. (F. 15, de conclusiones).

Ciertamente el Jurado determinó el valor de repercusión en 2.400 euros m2t, mientras que la recurrente lo fija en 3.006,63 euros (en consideración a su uso residencial libre), mas tal aspecto ha de mantenerse toda vez que, sin perjuicio de recordar la presunción de acierto que impregna a los actos administrativos impugnados, por una parte los testigos indicados en el informe presentado por la recurrente en el seno del expediente, anejo a su hoja de aprecio, no son de aplicación en cuanto que se refieren a zonas de la ciudad muy alejadas y completamente distintas tanto por la tipología edificatoria como por los usos dominantes sin constar con precisión la fuente de la que se extraen dichos valores testigo, no resultando determinante tampoco a tal efecto la pericial desplegada en actuaciones a instancia de la mercantil actora, (sr. Maximino ) por cuanto aún documentando 6 transacciones constatadas registralmente sobre determinados inmuebles (todos ajenos a la manzana en que se ubica la propia a valorar), tan sólo reflejan 2 transacciones realizadas en la anualidad a la que viene referida la valoración (con referencia a inmuebles construidos en los años '1932 y 1945') resultando incluso la parcela catastral 1 en la que se ubica uno de los testigos considerados no sólo la más alejada -con relación a las restantes- de la parcela a valorar, cuanto significativamente separada de la zona a considerar.

Tales reflexiones realizadas al amparo de lo dispuesto en el Art. 348 de la LEC resultan trasladables a las consideraciones del perito judicial en cuanto el mismo al informar en orden a tal aspecto parte de 'antecedentes' que referencia como obrantes 'en el despacho de nuestra base de datos', lo que huelga mayores comentarios, máxime en cuanto tal perito precisa con ocasión de su comparecencia judicial que tal base de datos viene nutrida por 'datos de inmobiliarias, informes de tasación, datos de mercado a la venta...' (min.9 y ss. grabación comparecencia) .

QUINTO.-Debemos rechazar igualmente las alegaciones relativas a la valoración del vuelo. Basta con observar las fotografías que constan en autos para no aceptar los argumentos de la demanda en este aspecto. Por una parte, en cuanto a la antigüedad, tanto el Jurado como el Ayuntamiento utilizan el coeficiente 0,33 habida cuenta que, según el catastro, el edificio se construye en 1930, sin que la pericial que se acompaña a la demanda justifique las razones para estimar una antigüedad de tan solo treinta años. Además, tampoco es cierto que la categoría constructiva deba ser la primera, en la medida en que la justificación de que lo edificado corresponde a la categoría de lujo debe ser probada por la recurrente. Esto lógicamente repercute sobre el coeficiente a aplicar al módulo básico de construcción, por lo que se considera que las alegaciones de la actora no desvirtúan lo indicado en la resolución del Jurado. La pericial judicial en cuanto se limita a reseñar como 'me parece correcto el valor estimado por la peritación del Sr. Maximino (..) pero me parece escaso el coeficiente adoptado para la categoría de la zona que ha de ser algo superior' tampoco presenta suficiente consistencia argumental para desvirtuar el Acuerdo impugnado en tal aspecto.

Sobre la falta de motivación de la resolución impugnada, es doctrina reiterada de esta Sala y del Tribunal Supremo (por todas, Sentencia de esta Sala, de 21-12-2001 ), que basta con que el Jurado funde mínimamente su tasación sin que sea necesario un detallado o pormenorizado razonamiento, para entenderse cumplido el mandato del art. 35.1 de la LEF . Así, no es imprescindible que la motivación sea exhaustiva, siendo suficiente la mención genérica de los elementos o factores comprendidos en la estimación, lo que, en nuestro caso, a juicio de esta Sala, viene cumplido.

SEXTO.-Lo hasta aquí argumentado conllevará la estimación parcial del recurso contencioso administrativo interpuesto en el particular extremo en que el justiprecio procedente será el resultante de aplicar el aprovechamiento referenciado en las periciales desplegadas (4,7353465 m2t/m2) al valor de repercusión del suelo tenido en cuenta por el Acuerdo del Jurado Provincial, siendo ese aprovechamiento el único parámetro a modificar y manteniendo todos los demás considerados por el Jurado para la fijación del justiprecio total, que en ningún caso podrá exceder de lo solicitado por la expropiada en su hoja de aprecio. Al justiprecio resultante se le añadirá el 5% del premio de afección, más intereses legales procedentes.

SÉPTIMO.-Sin especial pronunciamiento en materia de costas, conforme el Art.139.1 LJCA .

En atención a lo expuesto

Fallo

1º)ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso contencioso administrativo interpuesto por la mercantil MIRATRES S.L frente a Resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de Valencia, de 13 de febrero de 2008, por la que se desestima el recurso de reposición interpuesto contra el Acuerdo de 3 de octubre de 2007, anulando parcialmente tales resoluciones en el sentido expresado en el Fundamento Jurídico Sexto de la presente resolución, cuyo justiprecio ha de quedar fijado en aplicación de lo referido en el Fundamento Jurídico Sexto de la presente sentencia.

2º)Sin costas.

Cabe recurso ordinario de casación, conforme a lo previsto en el Art.86 LJCA .

A su tiempo, y con certificación literal de la presente, devuélvase el expediente administrativo al Centro de su procedencia.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que ha sido para la resolución del presente recurso, estando celebrando audiencia pública esta Sala, de lo que, como Secretario de la misma, certifico. Valencia, en la fecha arriba indicada.