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Última revisión
07/11/2005
Sentencia Administrativo Nº 291/2005, Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 977/2001 de 07 de Noviembre de 2005
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Orden: Administrativo
Fecha: 07 de Noviembre de 2005
Tribunal: TSJ Castilla-La Mancha
Ponente: MARTINEZ ESPIN, PASCUAL
Nº de sentencia: 291/2005
Núm. Cendoj: 02003330022005100447
Encabezamiento
T.S.J.CAST.LA MANCHA CON/AD SEC.2
ALBACETE
SENTENCIA: 00291/2005
Recurso núm. 977 de 2001
Albacete
SALA DE LO CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO. SECCIÓN 2ª.
Iltmos. Sres.:
Presidente:
D. Miguel Angel Perez Yuste
Magistrados:
Dª. Raquel Iranzo Prades
D. Pascual Martínez Espín
En Albacete, a siete de Noviembre de dos mil cinco.
Vistos por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, los presentes autos número 977 de 2001 del recurso contencioso administrativo seguido a instancia de D. Inocencio representado por el Procurador Dña. Llanos Ramírez Lureña y dirigido por el Letrado D. Manuel Fermín Agudo Serrano contra el JURADO PROVINCIAL DE EXPROPIACION FORZOSA DE ALBACETE, que ha estado representado y dirigido por el Sr. Abogado del Estado, siendo coadyuvante la JUNTA DE COMUNIDADES DE CASTILLA LA MANCHA representada por los Servicios Jurídicos de la misma, sobre justiprecio; siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Pascual Martínez Espín; y
Antecedentes
PRIMERO.- El 4 de diciembre de 2001 la representación procesal del actor interpuso ante la Sala recurso contencioso administrativo contra las Resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Albacete de fecha 4 de octubre de 2001, por la que se estima parcialmente el recurso de reposición interpuesto frente a resolución del mismo Jurado de fecha 6 de octubre de 1999, fijando finalmente un justiprecio de 9.437.085 ptas. más los intereses legales que correspondan.
SEGUNDO.- En demanda, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando sentencia por la que, con estimación de la demanda, se revoque el acuerdo impugnado, fijando como valor de la parcela de suelo urbano expropiada en 13.611.265 ptas. y el importe total de la expropiación, incluidos todos los bienes objeto de la expropiación, en 15.643.765 ptas., más el 5% de premio de afección que asciende a 782.188 ptas., lo que suponen 16.425.953 ptas. (98.721, 97 Euros), más los intereses legales.
TERCERO.- El Abogado del Estado se opuso en su contestación al recurso suplicando la desestimación del mismo, con expresa imposición de costas al recurrente.
CUARTO.- El Letrado de al Junta de Comunidades se opuso al recurso solicitando la desestimación del mismo, por ser adecuada a derecho la resolución objeto de recurso.
QUINTO.- Recibido el pleito a prueba, con el resultado que obra en autos, se señaló para votación y fallo del presente recurso el día 12 de septiembre de 2005.
Fundamentos
PRIMERO.- Es objeto de recurso la resolución del Jurado Provincial de Expropiación de Albacete de fecha 4 de octubre de 2001 por la que se acuerda estimar parcialmente el recurso de reposición planteado por el actor relativo a la finca n. NUM000, parcela NUM001, con ocasión de la construcción de la variante de la población en Nervio para la conexión de las carreteras AB-45 y AB-702 (Albacete). Clave CN-AB-99/142.
El motivo del presente recurso radica en la valoración que ha sido asignada a la finca n. NUM000 consistente en 1312 m2, con número de referencia catastral NUM001. Si bien el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de fecha 4 de octubre de 2001 estimaba parcialmente el recurso de reposición interpuesto contra el Acuerdo de fecha 6 de octubre de 1999, no alteraba la valoración de la finca n. NUM000.
Con fecha 16 de julio de 1999 el actor formuló hoja de aprecio (folios 20 y sig) en la que estimaba el justiprecio de la finca en cuestión en 12.630.800 ptas, resultado de multiplicar 1.214, 50 m.2 por 10.400 ptas.
El Jurado Provincial de Expropiación en su acuerdo de 6 de octubre de 1999 fijó como justiprecio de la finca n. NUM000 la cantidad de 6.855.200 ptas., valorando el metro de suelo urbano a 5.225 ptas, en aplicación del art. 28.3 de la Ley 6/1998.
Contra dicho acuerdo se interpuso recurso de reposición, el cual fue estimado parcialmente pero mantenía la valoración de la finca n. NUM000 del expediente expropiatorio, frente al que se interpone el presente recurso, solicitando un justiprecio de 13.611.265 ptas.
Entiende el recurrente que más que el apartado 3 art. 28 de la Ley 6/1998 (valores catastrales) debe ser de aplicación el apartado 4 (método residual), y en aplicación de dicho método se elabora un informe pericial de parte que aporta el recurrente. Dicho informe fue ratificado ante la Sala señalando el perito que optó por el método residual en perjuicio de los valores catastrales por entenderlo más adecuado ya que los valores catastrales no existían o no estaban actualizados en ese momento y por lo tanto el valor obtenido era un valor más real o valor en venta.
Según conocida y reiterada doctrina jurisprudencial, las resoluciones del Jurado de Expropiación Forzosa gozan de la presunción de acierto en la fijación del justiprecio de los bienes expropiados, dada la competencia e imparcialidad de sus componentes, pero que al ser tal presunción de naturaleza "iuris tantum" puede ser desvirtuada por prueba en contrario. Prueba ésta que, versando sobre cuestiones para cuya apreciación se requieren especiales conocimientos técnicos, será singularmente la pericial, y que al tener lugar dentro del proceso, con posibilidad de intervención de las partes, gozará de igual garantía de objetividad, por la competencia e imparcialidad del profesional que emita dictamen sobre los puntos sometidos a su pericia.
En primer lugar, pues, se plantea si debe aplicarse el art. 28.3 o el art. 28.4 de la Ley 6/1998.
A tenor de las circunstancias, esta Sala entiende que el método utilizado por el Jurado Provincial (basado en ponencias catastrales) no es acertado en el presente caso por su desfase. En efecto, la expropiación se inicia en febrero de 1999, fecha a la que deben referirse los valores catrastales. Y en este sentido, y sobre la actualidad de los valores catastrales, consta certificado de la Gerencia Territorial del Catastro que señala: 1.- La vigente Ponencia de Valores correspondiente al catastro urbano del municipio de Nervio fue aprobado en 1989 y tuvo efectividad a partir del 1 de enero de 1990. 2.- La finca urbana controvertida tuvo atribuido en 1999 un valor catastral de 14.690, 23 Euros. Este valor es inferior al fijado por el Jurado Provincial de Expropiación (6.855.200 ptas, a razón de 5.225 ptas/m2).
De lo expuesto se puede presumir, con visos de acierto, que los valores expuestos, actualizados en el año 1989, estén desfasados en febrero de 1999 (9 años después, en una época de explosión urbanística). Es por ello, por lo que Sala se ve en la necesidad de acudir a criterios que, por su objetividad, nos permitan establecer un precio justo de la expropiación.
SEGUNDO.- Al objeto de desvirtuar la presunción de acierto de las Resoluciones del Jurado la parte recurrente aporta un dictamen pericial con su escrito de demanda y que fue ratificado por el perito ante la Sala. La valoración de los informes de parte ha sido una cuestión controvertida, pues, de un lado, no se puede desconocer que no gozan de la imparcialidad propia de los peritos judiciales pero, de otro, tampoco se le puede negar toda validez cuando concurran circunstancias que acrediten su fiabilidad, por su carácter objetivo y público conocimiento de los datos utilizados. Esto es lo que sucede en el caso que nos ocupa, donde el perito toma como parámetros para la valoración los precios de venta de viviendas de protección oficial en el área correspondiente a la población de Nerpio que para el año 1999 eran de 80.943 ptas./m2 útil para la vivienda, y 48.566 ptas./m2 útil para garaje. En efecto, según la Orden de 8 de marzo de 1999 de la Consejería de Obras Públicas de Castilla La Mancha (LCLM 199983), sobre la relación de municipios incluidos en cada una de las áreas geográficas establecidas a efectos de promoción, financiación, construcción y determina el valor unitario para calcular el precio máximo de las de protección oficial de promoción pública, incluye al municipio de Nerpio en el Área geográfica homogénea 4ª. Por su parte, el Decreto 120/1998, de 9 de diciembre de la citada Consejería (LCLM 1998284) fija los precios máximos de venta de las viviendas protegidas en régimen general, para el área geográfica homogénea 4ª en la cantidad fijada por el perito de parte (art. 5). De este modo, debe ser acogido este valor de las viviendas de protección oficial, por su actualización a la fecha de inicio de la expropiación para el cálculo del valor de repercusión del suelo.
A falta de mejores datos a la vista, el Tribunal Supremo ha aplicado reiteradamente el método valorativo contenido en el artículo 2.d del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre (RCL 1979126), que desarrolla
TERCERO.- Procederemos pues a exponer y aplicar este método para obtener el valor definitivo.
La sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2003 (RJ 20032382) ofrece un condensado resumen de este proceso de valoración: «... partiendo de los valores de metro cuadrado de viviendas de protección oficial en Mislata en noviembre del año 1990, fecha en que se inicia el expediente de justiprecio, con arreglo a los criterios del Real Decreto 3148/1978 (RCL 1979126) y, por tanto, el valor será el que resulte de multiplicar tal cifra por 0,15, porcentaje que la jurisprudencia viene estimando aplicable en concepto de repercursión del suelo, por 0,80 para convertir metros cuadrados construidos en metros cuadrados útiles, por 0,90 para aplicar el 10% de cesiones obligatorias y por el aprovechamiento de las parcelas más representativas del entorno en Mislata, incrementando la cantidad resultante en el 5% de premio de afección».
En el caso de autos, regido (desde el punto de vista urbanístico, aunque no apliquemos sus normas sobre valoración del suelo) por la Ley 6/1998, de 13 de abril (RCL 1998959), de Régimen del Suelo y Valoraciones, el coeficiente del 0,90 debe ser aplicado también bajo la vigencia de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones, pues su artículo 14.2.c establece, en suelo urbano, la cesión del 10 % del aprovechamiento.
En cuanto a los demás deberes de cesión mencionados en el citado artículo 14, es preciso traer a colación lo expuesto por el Tribunal Supremo en su sentencia de 5 de febrero de 2003 (RJ 20032611): «En lo que se refiere a la deducción aplicada por la sentencia, al confirmar el acuerdo del Jurado, como dotación para sistemas generales, la procedencia de la misma solamente es exigible cuando se actúa por Polígonos o unidades de actuación, según expresamente prevé para el suelo urbano el artículo 83.3.1º del Texto Refundido de la Ley del Suelo [anotamos que este precepto se refería a la cesión para las dotaciones «al servicio del polígono o unidad de actuación correspondiente»; actualmente el artículo 14.2.a de la Ley 6/1998, de 13 de abril (RCL 1998959), de Régimen del Suelo y Valoraciones se refiere a las dotaciones «al servicio del ámbito de desarrollo» correspondiente, siendo por tanto similar la regulación], por lo que esta Sala tiene declarado en su Sentencia de 6 de junio de 1988 que para poder exigir la cesión obligatoria gratuita de los terrenos viales de suelo urbano es presupuesto imprescindible que previamente se haya delimitado un polígono o una unidad de actuación con los requisitos que exigen los artículos 117.2 y 3 de la Ley del Suelo y 36.3 del Reglamento de Gestión Urbanística (RCL 1979319) y en el interior del cual se puede hacer real la distribución justa de los beneficios y de las cargas de la ordenación entre todos los propietarios afectados tal como establece la legislación vigente indicada (artículo 83.4, 97.2 y 117.3 de la Ley del Suelo y 36.3 del Reglamento de Gestión Urbanística); tampoco resultan deducibles en este caso las cesiones equivalentes a que se refiere el artículo 84.3.a del Texto Refundido de la Ley del Suelo puesto que, como ha declarado esta Sala en su Sentencia de 5 de junio de 1991 (RJ 19914866), las cesiones de dicho precepto aplicables en el supuesto de terrenos urbanizables se refieren a los sistemas parciales o sectoriales -establecidos en el Plan Parcial-, pero no a los sistemas generales -determinados en el Plan General-, puesto que éstos operan en beneficio de la comunidad municipal en general y no sólo al servicio de un sector determinado (...) En conclusión, si se considera el terreno como suelo urbano, resultaba improcedente aplicar la deducción por cesiones sistemas generales puesto que no se actuaba por polígonos y en el supuesto de suelo urbanizable, no pueden comprender dichas cesiones a todos los sistemas generales del término municipal puesto que el propietario no tiene por qué soportar tal carga sin ningún genero de compensación (...) En cualquier caso la fórmula reiteradamente empleada por esta Sala para determinar el valor urbanístico de los terrenos excluye, cuando de sistemas generales se trata, la deducción de ningún concepto en base a costes de urbanización o cesiones para viales ya que la única cesión que procede cuando dicha fórmula objetiva se aplica es la del 10% prevista en el apartado b del número 3 del artículo 84 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 (RCL 19761192) (...)».
No procede, tampoco, efectuar deducción adicional de gastos de urbanización, pues el Tribunal Supremo ha declarado que «Respecto a la deducción por la Sala de instancia, al confirmar el acuerdo del Jurado, de los costes de urbanización es evidente que la misma no procede conforme a la doctrina de esta Sala que ha declarado, entre otras muchas en Sentencia de 1 de abril de 2000 (recurso núm. 310/1996) (RJ 20003546), que el valor de repercusión del suelo calculado en un 15% del precio de venta de metros útiles de viviendas de protección oficial de acuerdo con el artículo 2 del Decreto 3148/1978 (RCL 1979126) incluye los costes de urbanización, pues como en dicha sentencia se explica, al establecer el Decreto 3148/1978 que el valor de los terrenos, sumado al total importe del presupuesto de obra de urbanización, no podrá exceder del 15% de la cifra que resulte de multiplicar el precio de venta del m2 de superficie útil por la superficie útil de las viviendas y demás edificaciones protegibles, presupone que ésta se construye sobre un suelo urbanizado y así en el porcentaje de repercusión del suelo del 15% se incluyen ya los costes de urbanización; por ello si dichos gastos de urbanización se dedujeran del valor de repercusión del suelo el precio se vería reducido en una cifra irreal por no haberse obtenido el valor de repercusión mediante el empleo del método residual, sino a través de un porcentaje tasado en el que se incluyen aquellos costes, de manera que en estos casos entendemos que el valor de repercusión es del 15% incluido los gastos de urbanización como esta Sala ya declaró en sus Sentencias de 29 de abril (RJ 19994630) y 3 de junio de 1999 (RJ 19995643). Por otro lado es evidente que las disposiciones del Decreto 3148/1978 de 10 de noviembre se vienen usando por la jurisprudencia para hallar el justiprecio de suelos urbanizables, o urbanos carentes de adecuada o suficiente urbanización, en los que resulta razonable, por ajustarse a la realidad, un valor de repercusión del suelo del 15% siempre que, como prevé el artículo 2 del Decreto 3148/1978 se incluyan los gastos de urbanización, pues en el caso de suelos con una trama urbana plenamente consolidada en que no sea preciso acometer obras de urbanización de clase alguna ese porcentaje de repercusión resultaría manifiestamente improcedente por alejado del auténtico valor de urbanístico del terreno. Así lo ha afirmado esta Sala junto con la Sentencia antes citada de 1 de abril de 2000, en la de 1 de julio del mismo año y reiterado en la de 22 de mayo de 2000 entre otras» (sentencia de 5 de febrero de 2003).
Así pues, el sistema parte de valorar un suelo no urbanizado y por tanto incluye la deducción del coste de los gastos de urbanización.
El Decreto 120/1998, de 12 de junio, estableció como precio máximo de venta de las viviendas calificadas de protección oficial en régimen general, para el área económica 4ª, el de 80.943 ptas./m2 útil, es decir, 486,48 euros. Nerpio se encuentra situada en dicha área, según la Orden de 8 de marzo de 1999, de la Consejería de Obras Públicas (DOCM núm. 19, de 31 de marzo de 1999). Por tanto, el valor será el que resulte de multiplicar tal cifra por 0,15, porcentaje que la jurisprudencia viene estimando aplicable en concepto de repercursión del suelo, por 0,80 para convertir metros cuadrados construidos en metros cuadrados útiles, por 0,90 para aplicar el 10% de cesiones obligatorias y por la edificabilidad de la parcela según cédula urbanística, incrementando la cantidad resultante en el 5% de premio de afección.
En el presente caso y según resulta del propio informe de parte:
- Viviendas: 87,37% del suelo: 1146, 29 m2.
- Garaje: 12,62% del suelo: 165,57 m2.
Pues bien, tomando tal módulo y aplicando el proceso que hemos mencionado, obtenemos:
- Valor suelo para vivienda: 8.741, 84 ptas./m2
- Valor suelo para garaje: 5.245,13 ptas./m2
Valores que aplicados a la superficie afectada, y teniendo en cuenta el aprovechamiento por m2, según cédula urbanística (2m2/m2 para vivienda) resulta:
- 8.741,84 ptas./m2 x 1.146,29 m2 x 2m2/m2: 20.041.367,54 ptas.
- 5.245,13 ptas./m2 x 165,57 m2 x 1m2/m2: 868.436,17 ptas.
Lo que supone un valor unitario del suelo de 20.909.803,71 ptas.
Con el método expuesto se obtiene, pues, un valor superior al fijado por el perito de parte, por lo que en aplicación del principio de congruencia, procede la íntegra estimación de la demanda acordando un justiprecio de 13.611.265 ptas. (81.805,35 Euros), valorando el m2 a razón de 10.374 ptas.
Por tanto, procede la estimación íntegra del recurso interpuesto por el actor, y, en consecuencia, procede la anulación de la resolución del Jurado Provincial de Expropiación de Albacete de fecha 4 de octubre de 2001, en lo referente a la valoración de la fina n. NUM000, fijando en su lugar un justiprecio de 81.805,35 Euros, más el 5% de valor de premio de afección, más intereses legales.
CUARTO.- No ha lugar a hacer expresa imposición de las costas causadas (art. 139 LJCA). En su virtud,
Fallo
Que debemos estimar íntegramente el recurso interpuesto por la actora frente a la Resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Albacete de fecha 4 de octubre de 2001, declaramos nula dicha resolución en lo relativo a la finca n. NUM000, fijando en su lugar un justiprecio de 81.805,35 Euros, más el 5% de premio de afección, más intereses legales, sin expresa imposición de las costas procesales causadas.
Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal a los autos originales y la que se notificará con expresión de los recursos procedentes, plazo de interposición y órgano competente, la pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado D. Pascual Martínez Espín, estando celebrando audiencia en el día de su fecha la Sala de lo Contencioso Administrativo que la firma, y de lo que como Secretario, certifico en Albacete, a siete de Noviembre de dos mil cinco.
PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.
DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.