Sentencia Administrativo Nº 311/2012, Juzgado de lo Contencioso Administrativo - Barcelona, Sección 12, Rec 575/2010 de 19 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

JUTJAT CONTENCIÓS ADMINISTRATIU NÚM. 12 DE BARCELONA

Ronda Universitat, 18, 8ª planta

08007 Barcelona

Procediment ordinari núm.: 575/2010-Secció 2A

Part actora: Luz , i Amador , María del Pilar i Daniela

Representant: Procurador: Antonio María de Anzizu Furest

Advocat: Francesc Palau Sabater

Part demandada:

AJUNTAMENT DE LLIÇÀ D'AMUNT

Representant: Procurador: Francisco Javier Manjarín Albert

Advocada: Teresa Esteban Castellví

FONT GRUP IMMOBILIARI, SL

Representant: Advocat: Jordi Bosch Mallol

SENTÈNCIA núm. 311/2012

Barcelona, 19 de desembre del 2012.

VIST per a mi, Joan Ficapal Cusí, Magistrat Jutge del Jutjat contenciós administratiu núm. 12 de la província de Barcelona, el recurs promogut per Luz , i Amador , María del Pilar i Daniela contra l'AJUNTAMENT DE LLIÇÀ D'AMUNT i FONT GRUP IMMOBILIARI, SL, que té els següents,

Antecedentes

PRIMER.-Interposat el recurs en el termini fixat a la Llei Jurisdiccional contra el decret del Sr. Alcalde de I'Ajuntament de Lliçà d'Amunt del dia 9 de juliol del 2010 que desestima el recurs de reposició interposat pel Don. Amador actuant en nom propi i en representació de les Sres. María del Pilar i Daniela i Luz contra el decret del dia 3 de març del 2010 que aprova definitivament el Projecte de reparcel·lació de la Unitat d'Actuació XXV-Sector Can Pedrals de Lliçà d'Amunt, se li va donar el tràmit processal adient. Un cop admès el recurs i reclamat l'expedient administratiu, la recurrent va formular demanda en la que, després d'al·legar els fets i fonaments que va estimar procedents, va demanar que es dictés sentència estimatòria del recurs.

SEGON.- Es va atorgar el termini de contestació a la demanda a la representació de la part demandada, tràmit que va complir en temps i forma.

TERCER.- Oberta la fase de prova, es va admetre i practicar per les parts la sol·licitada i admesa amb el resultat que hom pot veure als actes. Les parts varen formular finalment conclusions, tot ratificant-se en les pretensions respectives.

QUART.- El dia 13 de maig del 2011, es dictà interlocutòria per la qual es fixà la quantia d'aquest recurs en indeterminada.

CINQUÈ.-A la tramitació d'aquests actes s'ha donat compliment a les prescripcions legals que són d'aplicació.

Fundamentos

PRIMER.- Per la part actora es va interposar recurs contenciós administratiu contra el Decret del Sr. Alcalde de I'Ajuntament de Lliçà d'Amunt del dia 9 de juliol del 2010 que desestima el recurs de reposició interposat pel Don. Amador actuant en nom propi i en representació de les Sres. María del Pilar i Daniela i Luz contra el Decret del dia 3 de març del 2010 que aprova definitivament el projecte de reparcel·lació de la Unitat d'Actuació XXV-Sector Can Pedrals de Lliçà d'Amunt. Abans, l'Ajuntament havia aprovat definitivament el Text Refós de l'estudi de detall de la Unitat d'Actuació XXV el dia 28 de febrer del 2007; i per Decret d'Alcaldia del dia 14 de juliol del 2008 es va aprovar inicialment el projecte de reparcel·lació.

Els propietaris de sòl del projecte de reparcel·lació són:

.- Font Grup Immobiliari Català, SL, propietària de les finques aportades 1, 3, 4, 5, 6, 7, que representen un 92'4353%. Rep la finca resultant 1.

.- Luz : propietària d'un 50% de la finca NUM000 (2'6687%).

.- Aquilino : propietari del 50% de la finca NUM000 (2'6687%).

El projecte de reparcel·lació adjudica als senyors Aquilino i Luz , per I'aportació de la finca número NUM000 (terreny situat a la ctra. Nacional 152 a Lliçà d'Amunt que representa el 5,34 % dels drets inicials), una indemnització econòmica substitutòria d'aprofitament de 138.939'03 €.

.- Servicios de Carretera, SA: propietària de la finca 8 (2'2273%) ocupada per una benzinera. Rep la finca resultant NUM000 que coincideix bàsicament amb la que ja tenia.

Segons la part actora, els arguments continguts en la demanda formalitzada que provoquen que I'acord d'aprovació definitiva del projecte de reparcel·lació UA XXV-Sector Can Pedrals incorri en nul· litat de ple dret, són els següents:

1.- El projecte de reparcel·lació de la Unitat d'Actuació XXV-Sector Can Pedrals infringeix frontalment el principi del just repartiment de les càrregues i beneficis derivats del planejament:

.- Per la fixació a favor de l'actora d'una indemnització econòmica substitutòria, quan els meus mandants tenen dret a I'adjudicació de sostre.

.- Perquè la valoració de les finques aportades infringeix la Llei del sòl: és procedent el mètode residual estàtic,

.- Per la improcedència de l'adjudicació a l'Ajuntament de Lliçà d'Amunt d'una indemnització econòmica substitutòria perquè no li correspon ni el 10% d'aprofitament mig ni el pagament de lIur valor econòmic.

2.- L'ordenació i aprofitament d'aquesta reparcel·lació no s'ajusta a l'estudi de detall que va aprovar l'Ajuntament de Lliçà d'Amunt: infracció absoluta del principi de jerarquia normativa del planejament atès que el sostre adjudicat a les parcel·les és superior al fixat pel PGOU al sector UA Can Pedrals.

Aporta l'actora al seu ram de prova dictamen pericial de la Sra. Asunción , Arquitecte, que calcula una indemnització per l'aportació de la finca de 396.739'57 €.

La recurrent sol·licita al seu escrit de demanda que s'anul·li el projecte de reparcel·lació, i condemna en costes. I al seu escrit de conclusions demana l'anul·lació del Projecte i, subsidiàriament, que es fixi el valor del sòl aportat en 258.179'65 €, segons determina la pèrit judicial.

La part demandada s'oposa i demana una sentència desestimatòria i condemna en costes. El Projecte de reparcel·lació atorga una indemnització econòmica substitutòria d'aprofitament de 138.939'03 €.

En període probatori, a petició de la demandant, s'ha practicat dictamen pericial per l'arquitecte nomenat judicialment, Sra. Loreto , ratificat en presència judicial que ha donat resposta als extrems demanats, així com als aclariments de les parts. Valora el terreny en 258.179'65 €.

SEGON.-En els procediments urbanístics de caràcter eminentment tècnic, el resultat de la prova pericial és determinant. En relació a les valoracions pericials cal tenir present que, tal com estableix l' article 348 LEC , els dictàmens pericials han de ser valorats pel Jutge atenent a les normes de la sana crítica, sent així que aquestes normes s'han equiparat per la Jurisprudència del Tribunal Suprem amb les del natural raciocini humà ( SSTS de 20 de febrer de 1992 , o 31 de maig de 1993 ). El peritatge no és un sistema de prova taxada sinó que la seva valoració ha de dur-se a terme de conformitat amb aquestes normes de la sana crítica, amb les més elementals directrius de la lògica humana, i per tant en cas d'obrar en actuacions diverses peritatges judicials pot optar el Jutge pel més convincent dels aportats, resultant aquesta valoració discrecional, sense que es trobi justificat atendre amb caràcter automàtic i preferent al que es disposa en el dictamen emès pel pèrit judicial sobre la consideració exclusiva d'una major imparcialitat i objectivitat, sinó atenent a la congruència i rigor científic del seu contingut.

En el present cas, la pèrit, Doña. Loreto , Arquitecte, ha estat designada judicialment, a instàncies de l'actora, i el dictamen d'aquesta pèrit gaudeix dels requisits d'imparcialitat en molta major mesura que qualsevol altre pèrit presentat per qualsevol de les parts litigants (inclosa l'Administració, per descomptat). També concorre en la pericial realitzada per la Sra. Loreto el requisit de la contradicció ja que el seu dictamen ha pogut ser objecte d'aclariments pels litigants i valorat en conclusions. A més a més, el dictamen, com pot observar-se, està profundament fundat amb sòlids raonaments, amb claredat conceptual i concisió, és comprensible i assequible, i concret i precís en les seves afirmacions, amb detallada descripció de les seves fonts d'informació i dels paràmetres tinguts en compte per a la seva determinació.

Per altra banda, en relació a la pericial de Doña. Asunción , tal com es deia a la interlocutòria de 29 de juliol de 2011, no es discuteix que és la filla d'una de les recurrents, i això constitueix tatxa de pèrit de l' article 343 LEC , i a aquesta circumstància s'ha d'afegir que tal como assenyala la pèrit judicial als aclariments 3.2 i 3.3 de la demandada 'el cost de construcció de 350 €/m2 no queda justificat documentalment ni s'indica la font de la qual prové aquesta dada', i 'l'informe de valoració de I'arquitecte Asunción no justifica la no aplicabilitat de la cessió del 10% de I'aprofitament urbanístic a favor de l'Ajuntament', circumstàncies que fan dubtar dels resultats del peritatge.

En conseqüència la sentència es fonamentarà en les conclusions a les quals arriba la Sra. Loreto , les quals es comparteixen per la seva acreditada objectivitat.

TERCER.-En primer lloc, segons la part actora, el projecte de reparcel·lació de la Unitat d'Actuació XXV-Sector Can Pedrals infringeix frontalment el principi del just repartiment de les càrregues i beneficis derivats del planejament:

1.- Per la fixació a favor de l'actora d'una indemnització econòmica substitutòria, quan té dret a I'adjudicació de sostre.

2.- Perquè la valoració de les finques aportades infringeix la Llei del sòl perquè és procedent l'aplicació del mètode residual estàtic.

3.- Per la improcedència de l'adjudicació a l'Ajuntament de Lliçà d'Amunt d'una indemnització econòmica substitutòria, doncs no li correspon ni el 10% d'aprofitament mig ni el pagament de lIur valor econòmic.

Però cap dels motius al·legats s'han produït com es diu a continuació.

1.- Pel que fa a la fixació a favor de l'actora d'una indemnització econòmica substitutòria, quan té dret -segons la recurrent- a I'adjudicació de sostre, l' article 120.1.d) del Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol , pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'Urbanisme, disposa que si I'escassa quantia dels drets d'alguns propietaris no permet adjudicar-los parcel·les independents a tots ells, el projecte de reparcel·lació pot determinar una indemnització en metàl·lic o, alternativament, I'adjudicació de les parcel·les resultants en proindivís, lIevat que la quantia dels drets no arribi al 15% de la parcel·la mínima edificable, en el qual cas I'adjudicació s'ha de substituir necessàriament per una indemnització en metàl·lic. El projecte de reparcel·lació va determinar que correspon als recurrents una indemnització substitutòria de I'adjudicació d'aprofitament per I'aportació de la seva finca, ja que es configura una única finca adjudicada respecte de la qual I'actora no té el 15% de la parcel·la mínima edificable i, en conseqüència, tampoc té dret a l'adjudicació de sostre, i així també es pronuncia la pèrit judicial en resposta als extrems 3.2 i 3.3 del seu dictamen:

'3.2) Si aquest sostre resultant permet l'adjudicació en proindivís en alguna de les parcel·les resultants que s'ajusti a la regla de l'article 120.1 d) LUC.

Resposta del Pèrit al segon punt del tercer extremo

L' article 120.1 d) de la Llei 2/2002 de 14 de mar ç és el següent:

'Si l'escassa quantia deIs drets d'alguns propietaris no permet d'adjudicar-los parcel·les independents a tots ells, el projecte de reparcel·lació pot determinar una indemnització en metàl·lic o, alternativament, l'adjudicació de les parcel·les resultants en proindivís, Ilevat que la quantia deIs drets no arribi 'al 15% de la parcel·la mínima edificable, en el qual cas s'ha de substituir necessàriament per una indemnització en metàl·lic'

El planejament no defineix expressament la parcel·la mínima edificable, per tant es podria haver adjudicat la parcel·la resultant en proindivís.

No obstant, cal fer esment a I'article 83 de les ordenances, pel qual es regulen els paràmetres de l'ordenació segons Volumetria Específica, en concret el punt 3:

'3. Constitueix la parcel·la el resultat d'individualitzar l'edificació resultant del procés de distribució de l'edificabilitat dins la unitat de zona. Assegura la unitat d'edificació i reparcel·lació'

D'aquest punt entenc que per garantir una unitat d'edificació reparcel·lació, una manera correcta és definint una única parcel·la.

Si la parcel·la és única, aquesta és la mínima i en aquest cas s'ha de substituir necessariament l'adjudicació dels drets que no arriben al 15% de la parcel·la mínima per una indemnització en metàl·lic.

3.3) Si atenent a les NNUU que regulen aquest sector i admeten la compartimentació en locals de les parcel·les (superfície mínima de 500 m2 i 800 m2 de superfície mínima deIs locals amb usos de comerç a l'engròs, magatzems i usos terciaris), tenen dret a l'adjudicació d'algun d'aquests locals.

Resposta del Pèrit al tercer punt del tercer extrem.

Com ja hem dit a les respostes dels punts cinquè i sisè del primer extrem, les ordenances que regulen el tipus d'ordenació prevista en aquest sector no defineixen les superfícies mínimes dels locals.

Si els drets de la finca aportada no arriben al 15% de la parcel·la mínima, considero en virtut de I'article 120.1.d) que la quantia d'aquests drets s'hauria de substituir necessàriament per una indemnització en metàl·lic.'

I, en el mateix sentit, el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, Sala contenciosa administrativa, Secció 3ª, en sentència de 20 de febrer de 2009 , ponent: José Juanola Soler, núm. de sentència: 149/2009, núm. de recurs: 208/2008 , LA LEY 154441/2009, en el seu fonament de dret 2º, indica que:

'SEGUNDO.- No podrá prosperar el primer motivo de apelación consistente en que se habría infringido el artículo 6.f) del Decreto 303/1997 , en relación con el artículo 120.1.d) de la Ley 2/2002, de Urbanismo , al no adjudicar proindiviso a la actora/apelante una finca de resultado.

...Y el artículo 120 de la Ley 2/2002, de Urbanismo , establece:

'1. Los proyectos de reparcelación deben tener en cuenta los siguientes criterios:

/./ d) Si la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permite adjudicarles parcelas independientes a todos ellos, el proyecto de reparcelación puede determinar una indemnización en metálico o, alternativamente, la adjudicación de las parcelas resultantes en proindiviso, salvo que la cuantía de los derechos no llegue al 15% de la parcela mínima edificable, caso en el que la adjudicación debe sustituirse necesariamente por una indemnización en metálico.'

...Y en cuanto al segundo precepto, el correcto entendimiento del mismo pasa por la sustitución 'necesaria' de la adjudicación de finca por una indemnización en metálico, en el caso de que la cuantía de los derechos no llegue al quince por ciento de la parcela mínima edificable. En otro supuesto, o sea, cuando la cuantía de los derechos llega o es superior al quince por ciento de la parcela mínima edificable, debe estarse a la norma de que, si la cuantía de los derechos de algunos propietarios es 'escasa', o sea, que 'no permite adjudicarles parcelas independientes a todos ellos', como acontece en el caso de autos, 'el proyecto de reparcelación puede determinar una indemnización en metálico o, alternativamente, la adjudicación de las parcelas resultantes en proindiviso': Como bien dice el Ayuntamiento demandado/apelado, se trata de una alternativa que la Administración tiene que resolver discrecionalmente.

En el supuesto de autos, la actora/apelante no ha obtenido prueba acreditativa de que la Administración hubiese actuado fuera de los límites de la discrecionalidad administrativa de que la Administración disponía conforme al precepto comentado.'

2.- Quant a la al·legació que la valoració de les finques aportades infringeix la Llei del sòl perquè és procedent el mètode residual estàtic, resulta que al Decret impugnat de 9 de juliol de 2010 assenyala que és un error material doncs es constata del contingut del projecte de reparcel·lació que s'ha aplicat als efectes de valoracions el mètode residual estàtic, i no aporta prova en contrari l'actora, per la qual cosa es desestima aquesta al· legació.

3.- Defensa la recurrent la improcedència de l'adjudicació a l'Ajuntament de Lliçà d'Amunt d'una indemnització econòmica substitutòria, doncs considera que no li correspon ni el 10% d'aprofitament mig ni el pagament de lIur valor econòmic. L'actora considera que l'àmbit de la Unitat d'Actuació XXV és un sòl urbà consolidat per la qual cosa no s'ha de preveure I'adjudicació a l'Ajuntament de Lliçà d'Amunt del 10% d'aprofitament mig per aplicació de I' article 43 del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol , pel qual s'aprova el Text Refós de la Llei d'Urbanisme, ja que es tracta d'un sòl no subjecte a les finalitats assenyalades per la legislació urbanística vigent.

Prèviament, dir que la part actora no acredita el caràcter de sòl urbà consolidat que al·lega.

I, sobre la qüestió de fons, la Disposició Transitòria Primera 1.b) del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol , pel qual s'aprova el Text Refós de la Llei d'Urbanisme, disposa:

'Disposicions Transitòries Primera Règim urbanístic del sòl

1. El règim urbanístic del sòl que estableix aquesta Llei ésaplicable des del moment de la seva entrada en vigor, atenent, pel que fa al sòl urbà, les regles següents:..

b) En el cas de planejament general no adaptat a les determinacions d'aquesta Llei, ésaplicable el deure de cessió de sòl amb aprofitament que estableix I'article43, en els polígonso unitats d'actuació urbanística i en els sectors subjectes a un pla urbanístic derivat que tinguin alguna de les finalitats a que fa referència I' article 68.2.a, sempre que no tinguin un projecte de reparcel·lació, de compensació o de taxació conjunta aprovat inicialment abans de I'entrada en vigor de la Llei 10/2004 .'

Per tant, el deure de cessió de sòl amb aprofitament que estableix I' article 43 Decret Legislatiu 1/2005 és aplicable a les unitats d'actuació que tinguin alguna de les finalitats a que fa referència I' article 68.2.a), i no hagin aprovat inicialment el projecte de reparcel·lació abans de I'entrada en vigor de la Llei 10/2004 .

I l' article 68.2.a) del Decret Legislatiu 1/2005 assenyala com a finalitats operacions urbanístiques que comportin el desenvolupament d'un model urbanístic de l'àmbit de que es tracti o bé la seva reconversió quant a I'estructura fonamental, I'edificació existent o els usos principals.

En el present cas estem davant d'una actuació que comporta el desenvolupament d'un model urbanístic de l'àmbit, perquè I'objecte de I'actuació no és simplement completar serveis urbans sinó que, tal i com estableix I'article 204.2 b) de les NNUU, es garantir les reserves de sòl públic i a més s'implantaran nous usos terciaris, el que sense dubte comporta el desenvolupament del model urbanístic de l'àmbit, tal como indica I'extrem 1.1 del dictamen pericial judicial: 'la normativa preveu la implantació d'estructures urbanístiques que permetin la instal·lació de diferents activitats',i 'que es pretén urbanitzar aquests sectors per tal que puguin tenir tots els serveis i que quedin estructurats dins la trama urbana'.

També queda explicitat en I'extrem 1.3 del dictamen que 'de la definició i objectius del Pla per aquesta zona, segons I' article 165 de les NNUU, es desprèn que hi ha una voluntat de donar una infraestructura urbanística a tots aquests serveis que han sorgit de forma aïllada al llarg de la N-152' , que 'd'aquesta manera es podran instal·lar activitats de tipus comercial i/o turístic recolzades en aquestes infraestructures', i que 'sí que és una finalitat d'aquest sector, la implantació d'usos diversos en aquest sector'.

Per tant, I'establiment pel projecte de reparcel·lació del deure de cessió del 10% de l'aprofitament urbanístic a favor de l'Ajuntament de Lliçà d'Amunt resulta plenament procedent i ajustat a Dret.

I, pel que fa a la substitució del deure de cessió de sòl pel seu equivalent econòmic, la pèrit judicial en resposta a I'extrem 4.2 del seu dictamen, assenyala la cessió del 10% de I'aprofitament mig a favor de l'Ajuntament pot ésser substituïda per I'equivalent econòmic, d'acord amb I' article 43.3 del Decret Legislatiu 1/2005 .

QUART.-La part actora propugna que si es considera que, d'acord amb el planejament vigent, només es pot admetre una parcel·la única, s'hauria d'haver fixat en el projecte una indemnització econòmica substitutòria a favor de SERVICIOS DE CARRETERA, SA per I'aportació de Ilur finca i per I'extinció i cessament de I'activitat de Benzinera.

Aquest motiu ha estat desvirtuat pel dictamen de la pèrit judicial en resposta a l'extrem 1.2:

'1.2) Si l'adjudicació de la parcel·la resultant adjudicada a Repsol SA (benzinera en funcionament) s'ajusta a les NNUU i a l'estudi de detall d'aquest sector en quant a parcel·la mínima i el sostre atribuït.

Resposta del Pèrit al segon punt del primer extremo

Segons el projecte de reparcel·lació aprovat el 3 de març del 2010, la finca resultant nº NUM000 pertany a Repsol comercial de productos petrolíferos S.A. li correspon com a títol la confirmació de la titularitat dominical dels terrenys del projecte de reparcel·lació per I'aportació de la finca nº 8, de superfície 901,22 m2 (pàg. 221 de l'Expedient Administratiu).

No se li atribueix sostre, sinó que s'aporta la descripció registral del propi edifici.

L' article 138 del Decret 305/2006 pel qual s'aprova el Reglament de la Llei d'urbanisme defineix la consideració de persones adjudicatàries i innecessarietat de nova adjudicació.

D'acord amb I'article 138.2 apartat a):

138.2 Sens prejudici del que s'estableix a I'article 134 d'aquest Reglament, el projecte de reparcel· lació ha de confirmar a favor de les persones propietàries la titularitat dominical de les seves pròpies finques d'origen en els casos següents:

a) Finques edificades de conformitat amb el planejament que s'executa, a les quals se'ls aplica I'article 133.2.b) d'aquest Reglament.

En aquest cas és tracta d'una finca edificada de conformitat amb el planejament que s'executa. A continuació és transcriu el punt 133.2 de I'article 133. 'Drets de les persones propietàries i valoració de les finques aportades a la reparcel·lació':

133.2 En aquells supòsits en que, en el sòl urbà i d'acord amb la legislació aplicable, I'aprofitament de la parcel·la que resulta de I'edificació i I'ús existent és superior a I'aprofitament corresponent al dret de participació derivat de la superfície de la finca, s'apliquen les següents regles:

a) Si I'edificació s'ha d'enderrocar, I'aprofitament diferencial s'ha d'indemnitzar, però no dóna Iloc a una major adjudicació d'aprofitament.

b) Si I'edificació i I'ús són conformes amb el planejament o no estan subjectes a enderrocament, procedeix bé I'adjudicació a la persona titular originària, que participa en la comunitat de reparcel· lació amb el percentatge derivat de I'aprofitament que el planejament que s'executi atribueixi a la finca on es troba I'edificació, bé I'exclusió de la finca de la reparcel·lació.

En aquest cas s'ha adjudicat la finca a la persona titular originària (Repsol S.A.), que participa en la comunitat de reparcel·lació sense que això comporti una nova adjudicació, sinó una confirmació de titularitat dominical, d'acord amb I'article 138.2.a).

Per tant, no té sentit afirmar que la parcel·la resultant adjudicada a Repsol S.A. s'ajusti a les NNUU i a l'estudi de detall en quant a parcel·la mínima i sostre atribuït, com tampoc que no s'ajusti, ja que no hi ha nova adjudicació de parcel·la resultant ni sostre atribuït. El que sí que està d'acord amb les NNUU i l'estudi de detall és la edificació i l'ús existents, és per això que la persona titular originària pot participar en la comunitat de reparcel·lació.'

CINQUÈ.-Quant l'adjudicació de la finca resultant 1 a Font Grup Immobiliari Català, s'ajusta a dret, tal com assenyala el dictamen de la pèrit nomenada judicialment a l'extrem 1.4 del seu dictamen:

'1.4) Si l'adjudicació de tot el sostre resultant -a excepció del sostre atribuït a la benzinera Repsol- al promotor del sector GRUP IMMOBILIARI FONT SA és contradictori amb els objectius que el PGOU determina per aquest sector: la implantació de diferents usos en diferents parcel·les resultants adjudicades a diferents propietaris.

Resposta del Pèrit al quart punt del primer extremo

L'adjudicació de tot el sostre resultant (a excepció del sostre atribuït a la benzinera Repsol) al promotor del sector Grup Immobiliari Font S.A. no és contradictori amb els objectius del PGOU ja que aquests no especifiquen que s'hagin d'implantar els diferents usos en diferents parcel·les resultants adjudicades a diferents propietaris.'

SISÈ.-La part actora considera que el projecte de reparcel·lació es nul de ple dret perquè no expressa les unitats de valor dels usos de les finques resultants, distingint els usos terciaris dels usos de benzinera, els quals haurien de tenir valors diferents.

La pèrit judicial en resposta a l'aclariment 2.3 formulat per la demandada assenyala que s'ha considerat la probabilitat més raonable que és que es dediquin els edificis a ús industrial:

'3. Pot aclarir perquè valora la finca únicament per un ús de nau industrial quan en resposta a l'extrem 1.1 del seu dictamen (pàgina 9), assenyala que els usos permesos són els detallats a l'article 167 de les Normes Urbanístiques del Pla General de Lliçà d'Amunt punt 3 (Hoteler, comercial, comercial concentrat benzineres, industrials 1a i 2a categoria situació B i un habitatge per activitat autoritzada, destinada a habitatge del guarda), qualificant els mateixos com a USOS TERCIARIS.

Resposta del Pèrit al tercer punt del segon aclariment de la part demandada.

El Projecte de Reparcel·lació calcula el valor del sòl suposant un ús industrial. El mateix raonament aplica la part actora en el dictamen aportat.

Aplicant el principi generalment admès d'estimar I'ús més probable, i considerant la situació de la zona, s'ha estimat que la probabilitat més raonable és la de dedicar els edificis resultants a ús industrial, malgrat que els usos permesos són tots els recollits en el punt 3 de I'article 167 de les Normes Urbanístiques de Lliçà d'Amunt.'

SETÈ.-En segon lloc, la part actora considera que l'ordenació i aprofitament d'aquesta reparcel· lació no s'ajusta a l'estudi de detall que va aprovar l'Ajuntament de Lliçà d'Amunt, i denuncia la infracció absoluta del principi de jerarquia normativa del planejament atès que el sostre adjudicat a les parcel·les és superior al fixat pel PGOU al sector Unitat d'Actuació Can Pedrals.

En resposta a I'aclariment tercer de I'actora al dictamen de la Sra. Loreto s'exposa que el motiu és un error material: 'En el full 11, paràgraf 4, quan afirma el pèrit que 'El que si que s'ha detectat és una falta de correspondència a l'Estudi de Detall, entre la superfície de sostre computable de l'edifici 5 (benzinera, 390,21 m2) i la descripció de la superfície preexistent (punt 2.2 apartat 4 de l'Estudi)', que aclareixi si els 101,80 m2 d'aquesta finca 5 que correspon a una oficina i una petita botiga, se'ls adjudica el promotor del sector, FONT GRUP IMMOBILIARI SL. En cas afirmatiu, que aclareixi si aquest sostre és objecte d'indemnització a favor de REPSOL SA per part de FONT GRUP IMMOBILIARI SL.',i la resposta de la pèrit és que 'aquests 101,80 m2 corresponents a una oficina i una petita botiga no se'ls adjudica el promotor del sector sinó què no han estat comptabilitzats com a superfície de sostre de I'edifici 5 a I'estudi de detall. Es tracta al meu entendre d'un error material', i sense cap prova que corrobori l'opinió de l'actora l'al·legació ha de ser desestimada.

També la part recurrent defensa que el projecte de reparcel·lació no guarda correspondència amb I'ordenació prevista en l'estudi de detall perquè els plànols de finques resultants no recullen I'ordenació de l'estudi de detall. Al respecte cal dir que el projecte de reparcel·lació aprovat s'ajusta i respecta les determinacions de l'estudi de detall, i així es desprèn de la pericial judicial emesa que assenyala, en resposta a I'extrem 2.1 del dictamen consistent a determinar si hi ha absència de claredat, diafanitat i precisió entre els plànols de I'ordenació continguts en l'estudi de detall i el plànol de finques resultants del projecte de reparcel·lació, que 'els plànols són clars, diàfans i precisos',i que 'no ha d'haver-hi correspondència entre ells perquè obeeixen a objectius diferents'.

VUITÈ.-Quant a la valoració de la indemnització econòmica substitutòria, en tenim tres:

.- Valor del projecte de reparcel·lació: 138.939'03 €

.- Valor obtingut per la pèrit judicial (Sra. Loreto ): 258.179,65 €

.- Valor obtingut per la pèrit de l'actora (Sra. Asunción ): 396.739,57 €

I, com ja s'ha anticipat al fonament de dret segon, ha de prevaler la valoració de la indemnització econòmica substitutòria obtinguda per la pèrit judicial segons es detalla a l'extrem 5è del dictamen amb l'esmena de l'aclariment 2on de la demandada:

'Determinació del preu de la finca mitjançant el mètode residual estàtic

Com a data de valoració s'accepta la proposada per les parts, 10/03/2008

És valorarà la finca per a un ús de nau industrial que també és el proposat per les parts.

És d'aplicació del punt 2 de I'article 27 del R.O. 2/2008 pel qual s'aprova el text refós de la Llei del S 61:

2. En el cas de propietaris que no puguin participar en I'adjudicació de parcel·les resultants d'una actuació per causa de la insuficiència de la seva aportació, el sòl s'ha de taxar pel valor que Ii correspondria si estigués acabada I'actuació, una vegada descomptades les despeses corresponents incrementades per la taxa Iliure de risc i la prima de risc.

Per a obtenir el valor del sòl com si estigués acabada I'actuació, aplicarem el mètode residual segons la Ordre ECO/805/ 2003 s'aplica la fórmula de I'article 42 de dita ordre:

F=VM x (1-b)-Sumatori Ci, essent

F: el valor de repercussió del m2 de sòl per cada m2 de sostre edificable

VM: el valor en venda de mercat unitari

Sumatori Ci=(Cc+Gp+Gcf) A on Cc és el cost d'execució material, incloent les despeses generals del constructor i el benefici industrial. Gp és la suma de totes les despeses necessàries per a edificar, això compren:

INR= Impostos no recuperables

H= honoraris tècnics

T= cost de llicència d'obres i taxes de la construcció

IQt= Inspeccions i control tècnic

Sd= Assegurança desenal i altres assegurances necessàries

Ga= Despeses d'administració del promotor

Gfc és la suma de:

Gf= despeses financeres

Gc= la comercialització del promotor o de la promoció

b, el benefici net del promotor

Realitzarem tots els càlculs multiplicant els valors unitaris pels metres quadrats de sostre total edificables que segons I'estudi de detall són 17.221,71 m2. Amb això i aplicant la fórmula del valor residual obtindrem el valor de la totalitat del sòl susceptible d'aprofitament (el destinat a usos terciaris, 33.363,49 m').

Una vegada obtingut aquest valor, descomptarem les despeses d'urbanització i indemnitzacions corresponents incrementades per la taxa lIiure de risc i la prima de risc segons la fórmula següent:

VSo= Vs -G(1 + TLR+PR)

I per últim, li aplicarem el percentatge corresponent als drets corresponents a la finca.'

El valor de venda unitari homogeneïtzat de mercat obtingut a partir d'un sondeig de mercat de 6 mostres és de 722'08 €/m2, i 'segons informes estadístics d'empreses especialitzades (veure Annex 4), en el primer semestre del 2008 el valor mig del preu de venda de naus industrials al municipi de Lliçà d'Amunt era de 1244,5 €/m2 mentre que al segon semestre de 2010 era de 680 €/m2. Gairebé no han variat els preus des del segon semestre de 2010 fins ara. Això suposa que els preus han disminuït un 183% respecte I'any 2008. Per convertir el preu resultant de I'estudi de mercat (a data actual) en preu de I'any 2008 el multiplicarem pel factor 1,83. Resulta un VM= 1.321,40 €/m2.'

I la indemnització a favor dels recurrents ascendeix a 258.179'65 euros, segons resulta de l'aclariment 2on formulat per la demandada.

A més a més, haig d'afegir que és criteri jurisprudencial constant el de concedir un major marge de credibilitat, per la major imparcialitat que per la seva mateixa naturalesa comporten, als informes emesos pels tècnics municipals sobre els formulats per pèrits que aporten les parts litigants i que, al seu torn, aquest marge és major en els informes pericials fets per pèrit designat per insaculació dins del procés i amb totes les garanties de contradicció. Per tot això, concloc que ha de prevaler la valoració atorgada per la pèrit judicial: 258.179'65 euros.

Segons la part demandada Font Grup Immobiliari, SL, la valoració de la pèrit judicial no resulta correcta ni acceptable, perquè no compleix els següents punts essencials:

1.- Realitza tots els càlculs multiplicant els valors unitaris pels metres quadrats de sostre total edificables que considera en 17.221,71 m2st, atès que inclou el sostre dels soterrani que el propi tècnic assenyala que no computen a efectes de PGOU, essent el màxim previst al PGOU de 11.677,22 m2t.

No obstant això, l'aclariment 2.1 de la demandada assenyala que 'els metres quadrats computables a efectes d'edificabilitat són només 11.677,22 m2st perquè una part del sostre construït és troba soterrat i no computa, però sí que s'ha de construir i després es comercialitzarà, és per aquest motiu que he considerat tot el sostre per realitzar els càlculs, 17.221,71 m2st.',per la qual cosa també l'actora té dret a participar d'aquest sostre soterrat que es construirà i comercialitzarà.

2.- La pèrit a resposta a I'aclariment 5.2 formulat per la demandada en referència a la manca de data de les mostres que s'adjunta al informe, les quals excepte I'última, no consta a cap la data de les mateixes, assenyala que la data de les mateixes és el mes de novembre de 2011, i que s'han confirmat telefònicament que aquestes mostres amb els preus assenyalats eren vigents en el moment en què va emetre el dictamen, però no consta en el dictamen cap certificat que justifiqui aquest extrem, i tampoc explica perquè pren de referència el segon semestre de 2010 i les mostres són de novembre de 2011.

Al respecte resulta que aquest aclariment s'ha de complementar amb les explicacions de l'extrem 5è del dictamen conforme el valor de venda unitari homogeneïtzat de mercat de 722'08 €/m2 obtingut a partir d'un sondeig de mercat de 6 mostres, i que 'segons informes estadístics d'empreses especialitzades (veure Annex 4), en el primer semestre del 2008 el valor mig del preu de venda de naus industrials al municipi de Lliçà d'Amunt era de 1244,5 €/m2 mentre que al segon semestre de 2010 era de 680 €/m2. Gairebé no han variat els preus des del segon semestre de 2010 fins ara. Aixó suposa que els preus han disminuït un 183% respecte I'any 2008. Per convertir el preu resultant de I'estudi de mercat (a data actual) en preu de I'any 2008 el multiplicarem pel factor 1,83. Resulta un VM= 1.321,40 €/m2',i aquest valor es troba dins de la franja de preus de venda que recull l'estudi de preus publicat per Forcadell el 1er semestre del 2008 (annex 4 del dictamen) que varia entre 1.122 €/m2 i 1.367 €/m2. I a la vista del dictamen, aclariments i annexes considero innecessari i irrellevant que el pèrit de nomenament judicial emeti un certificat que justifiqui aquests extrems, així com queda suficientment explicat el procediment seguit.

3.- Les mostres estudiades en el estudi de mercat, no són del terme municipal de Lliçà d'Amunt, són d'altres termes municipals sense que consti el motiu pel qual s'ha descartat mostres en el municipi.

En primer lloc, considero que aquesta pregunta s'hauria d'haver formulat a la pèrit; en segon lloc, les úniques mostres han estat aportades pel pèrit de part i el judicial, i són similars els valor obtinguts: 1.300 €/m2 (Sra. Asunción ) i 1.321'40 €/m2 (Sra. Loreto ); i, en tercer lloc, no consten altres mostres del municipi a què es refereix la demandada que desvirtuïn l'estudi de mercat de la pèrit judicial.

4.- Cap de les mostres considera que la parcel·la resultant és de 33.363 m2, i té una ocupació bastant més baixa que les parcel·les de la zona que tenen una ocupació d'entre el 50-60%, i el grau d'ocupació de la parcel·la que ens ocupa es més baixa (25,90%), tal com s'exposa a la memòria del projecte de reparcel·lació.

Afegir als comentaris del punt anterior que és molt difícil per no dir impossible trobar una parcel·la de les mateixes característiques.

5.- El dictamen només contempla tres coeficients: coeficient 1 (localització), coeficient 2 (superfície) i coeficient 3 (qualitat); i no s'estableix cap coeficient que corregeixi el grau d'ocupació més elevat que tenen les mostres respecte a la parcel·la del sector. Afegeix que l'absència d'aquest coeficient de ponderació, invalida la valoració perquè no té en consideració les característiques del producte immobiliari objecte de valoració que, en tot cas, si les mostres no reuneixen les mateixes condicions i característiques, es procedent corregir-les amb I'establiment d'un coeficient per tal que la valoració s'ajusti a les característiques de I'objecte valorat.

Reitero els comentaris fets als punts anteriors, i afegeixo que l'omissió d'aquest coeficient d'ocupació no invalida l'estudi seriós i rigorós de la pèrit judicial, totalment fiable, i sense que s'aportin raons de suficient entitat per imposar la valoració del projecte de reparcel·lació en front del dictamen de la pèrit designada judicialment amb les garanties inherents d'imparcialitat que això implica, i sobre la base de la seva experiència i coneixement de la matèria que han de prevaler per la seva major imparcialitat i objectivitat. En aquest sentit, és criteri jurisprudencial constant el de concedir un major marge de credibilitat, per la major imparcialitat que per la seva mateixa naturalesa comporten, als informes emesos pels tècnics municipals sobre els formulats per pèrits que aporten les parts litigants i que, al seu torn, aquest marge és major en els informes pericials fets per pèrit designat per insaculació dins del procés i amb totes les garanties de contradicció.

Per tot això, concloc que ha de prevaler la indemnització atorgada per la pèrit judicial: 258.179'65 euros.

DESÈ.-No s'aprecien en aquest procés les circumstàncies determinants de la imposició de les costes processals d'acord amb allò previst a l' article 139 de la Llei jurisdiccional .

Atesos els fonaments esmentats,

Fallo

HE RESOLTESTIMAR I ESTIMO PARCIALMENT el recurs presentat per la representació processal de Luz , i Amador , María del Pilar i Daniela contra el decret del Sr. Alcalde de I'AJUNTAMENT DE LLIÇÀ D'AMUNT del dia 9 de juliol del 2010 que desestima el recurs de reposició contra el decret del dia 3 de març del 2010 que aprova definitivament el projecte de reparcel·lació de la Unitat d'Actuació XXV-Sector Can Pedrals de Lliçà d'Amunt, resolució impugnada que anul·lo parcialment pel que fa a la indemnització substitutòria a percebre per la part actora, declarant que la mateixa ha de ser per un import de 258.179'65 euros. Sense pronunciament sobre les costes processals.

Contra aquesta sentència es pot interposar recurs ordinari d'apel·lació de conformitat amb allò que preveu l' article 81 de la Llei jurisdiccional , per la qual cosa s'acompanya a la notificació diligència informativa dels dipòsits precisos per a recórrer.

Ho pronuncio, mano i signo.

PUBLICACIÓ.-L'anterior sentència ha estat donada, llegida i publicada en el dia de la seva data per aquest Magistrat que la subscriu, del que jo, el Secretari, donc fe.-