Sentencia Administrativo Nº 346/2015, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 4, Rec 507/2013 de 22 de Julio de 2015

Encabezamiento

RECURSO Nº 507/13

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA

DE LA

COMUNIDAD VALENCIANA

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION CUARTA

S E N T E N C I A Nº 346/2015

Presidente

D. José Martínez Arenas Santos

Magistrados

Doña Amalia Basanta Rodríguez

Edilberto Narbón Laínez

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En Valencia a veintidós de julio de dos mil quince.

Visto el recurso interpuesto por D. Ricardo , representado por la Procuradora Doña María Ramírez Vázquez, y defendida por Letrado, contra la Resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de Valencia de fecha 22-10-12 (exp. NUM000 ) por la que se fija el justiprecio de la finca NUM001 (Pº NUM002 Parcela NUM003 ) del TM de Riba-roja del Turia -Valencia-, cedida gratuitamente a la Administración (previa reserva de aprovechamiento) en cuanto afectada por la ejecución del Pr. 'Construcción de la Variante Riba-roja de Turia (CV-370) (VP-616)', habiendo sido parte demandada la Administración General del Estado, asistida y representada por el Sr. Abogado del Estado; y codemandada la Diputación P. de Valencia, asistida y representada por Letrado de sus servicios jurídicos.

Ha sido Ponente la Magistrada Doña Amalia Basanta Rodríguez.

Antecedentes

PRIMERO.-Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó a las recurrentes para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en el que suplicó se dictara Sentencia anulando los actos impugnados y accediendo a las pretensiones por cada una articuladas.

SEGUNDO.-La Administración demandada contestó a la demanda mediante escrito en que solicitó se desestimara la misma por ser los actos impugnados dictados conforme a derecho.

TERCERO.-Se recibió el proceso a prueba, y, evacuado el trámite de conclusiones, quedaron los autos pendientes de votación y fallo.

CUARTO.-Se señaló para la votación y fallo del recurso el día 22-7-2015, teniendo lugar la misma el citado día.

QUINTO.-En la sustanciación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se impugna en el caso presente la Resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de Valencia de fecha 22-10-12 (exp. NUM000 ) por la que se fija el justiprecio de la finca NUM001 (Pº NUM002 Parcela NUM003 ) del TM de Riba-roja del Turia -Valencia-, cedida gratuitamente a la Administración (previa reserva de aprovechamiento) en cuanto afectada por la ejecución del Pr. 'Construcción de la Variante Riba-roja de Turia (CV-370) (VP-616)'.

Según consta en el Acuerdo recurrido, el expediente se inició a instancias del titular de las fincas, de conformidad con lo dispuesto en el art. 186.4 de la LUV .

Sienta, además, que la dicha fincas se clasificaban por el PGOU como SUELO URBANIZABLE, determinando como fecha de valoración la de 19-1-2010 .

A continuación sienta que al tratarse de una valoración de reserva de aprovechamiento urbanístico, se deberá calcular el valor del suelo en función del aprovechamiento lucrativo que el Planeamiento atribuye a la parcela afectada, y, en consecuencia, parte de considerar el suelo en la situación básica de URBANIZADO, habiendo de descontar el valor de los deberes y cargas pendientes para realizar la edificación prevista, en los términos establecidos en el art. 12 de la L. 8/2007 o en el art. 12 del R.D. L 2/2008 .

Se remite ,así a lo dispuesto en el art. 23.1 de la Ley 8/07 de 28-5 del Suelo o 24.1 del RDL 2/08 TRLS , de donde resulta que cuando el suelo sea Urbanizado para la valoración del mismo, se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluído en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su valor máximo en venta o alquiler.

Y que si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que, por usos y tipología la ordenación urbanística los haya incluído.

A dicha edificabilidad se aplicará el valor de repercusión del suelo, según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático; y de la cantidad resultante se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

Ello sentado, establece que la edificabilidad de referencia atribuída a la parcela por la Ordenación urbanística es de 0,2943 m2t/m2s (90% de 0,327 m2t/m2s).

Señala, a continuación, que siendo el usoa que debe referirse dicha edificabilidad, el RESIDENCIAL, procede a calcular el valor del suelo por el método residual estático, de acuerdo a la Orden ECO/805/2003 de 27-3, cuyo art. 42 establece la fórmula de cálculo por dicho procedimiento, según la siguiente expresión:

F = VM x (1-b) - (Ci.

Siendo: F el valor del terreno

VM el valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado

b el margen neto del promotor en tanto por uno

Ci cada uno de los pagos necesarios considerados

Concluye así un valor 88,29 E/m2 (300 E/m2 x 0,2943 m2t/m2s) que deduce de:

F = 1.250 E/m2 x (1-0,20) - 700 E/m2 (costes de construcción, gastos necesarios del art. 18.3 de la Orden Eco -costes de ejecución por contrata y otros gastos necesarios como impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble y en su caso división horizontal, honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios, costes de licencias y tasas de construcción, así como las primas necesarias de la edificación y honorarios por la inspección técnica correspondiente, gastos de administración del promotor, notaría, registro y los debidos a otros estudios necesarios), los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada.

En concepto de deberes y cargas pendientes para realizar la edificación prevista, es el de 58 E/m2t, resultando, pues el valor unitario 31,49 E/m2t.

Concluía, así que la valoración de la reserva urbanística será: 22.169,03 E (finca NUM004 ); y 31.616,06 E (finca NUM001 ).

Añade el 5% de premio de afección, resultando el siguiente justiprecio:

*Suelo: 1.684 m2 x 31,49 E/m2.......... 53.029,16 E.

5% premio de afección.................. 2.651,46 E.

Total.................. 55.680,62 E.

La actora muestra disconformiadd con el Acuerdo de justiprecio, primero en relación a la superficie de la finca que es la superior de 2.896 m2, siendo acorde con el método de valoración utilizado por el JEF para determinar el valor del suelo, muestra disconformidad con la valoración efectuada, por entender que los valores utilizados no se ajustan a la realidad, y, además, no explica de donde extrae el coeficiente de aprovechamiento y se remite a las conclusiones del informe acompañado a su escrito de demanda, interesando el justiprecio de 723.666,89 E.

La demandada y la codemandada consideran acorde a derecho el Acuerdo impugnado.

SEGUNDO.-En nuestro caso, el procedimiento de justiprecio se inició a instancia de la propiedad que en 3-8-2010, dirigió escrito a la Diputación P. de Valencia, interesando la fijación de justiprecio de la finca nº NUM001 , afectadas por el Pr. de Expropiación relativo a la construcción de la Variante de Riba-roja de Túria (CV-370), cuya acta de ocupación se extendió el 30-11-2005.

Dicha ocupación se realizó con el consentimiento del actor (propietario), que se reservó los derechos de aprovechamiento urbanístico, a materializar en el PAI del Sector Calvari S-2.

En 19-1-10, dirigió escrito a la Diputación P. de Valencia, solicitando el abono del justiprecio correspondiente, y ante la falta de contestación y transcurridos que fueron 3 meses, acudió al JEF (todo ello al amparo de lo dispuesto en los arts. 186 de la LUV y 463 ROGTU ).

El art. 184. 1 de la L. 16/05 (LUV ) sobre Régimen del suelo urbano, en ausencia de Programa,establece:

1.- En suelo urbano, en tanto no se desarrollen los Programas, los propietarios podrán realizar, disfrutar y disponer del aprovechamiento subjetivoque, en cada momento, la ordenación urbanística otorgue a sus terrenos o solares, y para ello podrán poner en práctica alguna de las siguientes alternativas:

c) Efectuar una reserva de aprovechamiento para su posterior transferencia, previa cesión gratuíta de suelo de su propiedad a la administración.

Por su parte, el 186 del mismo texto, sobre Reservas de aprovechamiento establece, por lo que aquí interesa:

'Con motivo de la transmisión al dominio público de los terrenos con destino dotacional se podrá hacer reserva del aprovechamiento subjetivo correspondiente a ellos, para su posterior transferencia. Según se trate de una transmisión a título oneroso o lucrativo, la transferencia se podrá hacer en su favor:

El propietario del terreno que lo ceda gratuitamente a la administración competente.

Procede la reserva de aprovechamiento, con motivo de una cesión de terrenos, cuando no dé lugar, directa e inmediatamente, a la compensación de un excedente de aprovechamiento. No podrá, por tanto, reservarse el aprovechamiento para ulterior transferencia, quien efectúe la cesión como consecuencia de inmediata transferencia o de una reparcelación.

Si la reserva se origina por renuncia a percibir el justiprecio por el suelo, el expropiado podrá, no obstante, reclamar el que proceda a cuenta de las plantaciones o construcciones que ceda con el terreno'.

Y continúa señalando en el ap. 2:

' La reserva de aprovechamiento debe ser aprobada por el Ayuntamiento o Administración expropiante y se hará constar en el Registro de la Propiedad junto a la transmisión de la que traiga su causa. La reserva se cancelará, de igual forma, cuando se transfiera su aprovechamiento. El Ayuntamiento no puede oponerse a esa transferencia si, en su día, aceptó la cesión que motivó la reserva'

Y el 4 dispone:

'El titular de una reserva de aprovechamiento podrá solicitar su expropiación, cuando hayan transcurrido más de tres años desde que constituyó la reservao el menor plazo que resulte de contar cinco años desde la calificación del terreno como suelo dotacional público'.

TERCERO.-En primer lugar el actor discrepa de la superficie justipreciada (1.684 m2), alegando que es sólo una parte de la que quedaba por justipreciar de la parcela NUM001 , con un total de 4.604 m2, puesto que en anterior Acuerdo de justiprecio de 23-3-2011 ya se habían justipreciado 1.708 m2.

La demandada y la codemandada explican las razones por las que es correcta la superficie señalada en el Acuerdo impugnado, ya que ha habido otros justiprecios relativos a la misma parcela.

Y tan es así -lo que sostienen demandada y codemandada- que la propia actora, en conclusiones, a la vista de las referidas manifestaciones y de las conclusiones de los peritos informantes en el Recurso, acaba por reconocer que la superficie correcta es la de 1.684 m2, de donde el recurso queda sin objeto en relación a esta cuestión.

CUARTO.-En segundo lugar, la actora discrepa de los valores utilizados por el JEF, en desarrollo del método residual estático -con el que se muestra de acuerdo, como no podría ser de otra manera-, procede examinar si ha sido destruída la presunción de acierto del JEF, en aplicación de constante Jurisprudencia, según la cual 'los acuerdos de los Jurados merecen ser acogidos con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnico-jurídica y de su permanencia y estabilidad, lo cual, si bien no es óbice alguno para que los Tribunales puedan ordenar la nulidad de sus decisiones, para ello tiene que producirse una infracción de preceptos legales o un error o disconformidad patente con elementos de juicio que obren en el expediente o fueren aportados a los autos, gozando dichos organismos de la Administración Pública de cierta discrecionalidad técnica, a fin de determinar y concretar con exactitud el justo valor de los bienes expropiados, pudiendo hacer uso para lograrlo de las facultades previstas en el art. 43 de la Ley de Expropiación Forzosa , aportando sus miembros los conocimientos adquiridos por la diversa experiencia de cada uno de ellos; si no existe prueba que ante la jurisdicción contencioso-administrativa destruya las apreciaciones que hace el Jurado, ha de estarse a cuanto éste decidió, porque el recurso es un proceso a un acto que goza de la presunción de acierto'.

La actora aportó informe pericial junto con su escrito de demanda, elaborado por Arquitecto Superior y ratificado en fase probatoria, cuyas conclusiones pretende han de superponerse a las del Acuerdo de justiprecio dictado por el JEFV.

Similar informe ha sido ya rechazado en anteriores Recursos como el 218/11 y el 257 y 258/13, con base al siguiente razonar:

"como esta Sala viene declarando, de conformidad con la doctrina del TS ( S. TS de 18-3-2003 ) ' no basta con que la parte tenga a su favor un dictamen que afirme que el precio de los bienes expropiados es superior al fijado por el Jurado de Expropiación, sino que se requiere que, además, desvirtúe la valoración practicada por el mismo, por ser la función de la jurisdicción contencioso-administrativa no declarativa sino revisora, de manera que lo que se juzga es un acuerdo definitivo en vía administrativa con una presunción de veracidad que es necesario destruir, no unos bienes a los que ha de fijarse una tasación'.

En nuestro caso, como señala la codemandada, los valores utilizados por el perito de parte no son asumibles.

Y así ha de concluírse no tanto por tratarse de informe elaborado a instancia del expropiado-actor, sino en cuanto no pueden considerarse valores 'reales' los utilizados pues, por ejemplo -entre otras razones-, aprecia valores 'ofertados' en venta, pero no los correspondientes a transacciones reales de viviendas de la zona -que sería lo procedente-.

Similares tachas han de atribuírse al resto de valores utilizados para concluir que el valor unitario de suelo es de 800,65 E/m2t (237,98 E/m2t, una vez aplicado el coeficiente de aprovechamiento de 0,2943).

Todo ello ha sido debidamente documentado en fase probatoria, y avalado con los valores utilizados a efectos del PAI Sector 2 Calvari, cuyo proyecto de reparcelación se halla en tramitación y en el que se ha establecido un valor unitario de suelo de 31,62 E/m2, o sea, sólo 1 euro superior al concluído por el JEF.

No en vano, la reserva de aprovechamiento que se justiprecia se remitía a dicho PAI".

Pero es más, es que de la valoración conjunta de la prueba (documental, informes técnicos emitidos por el servicio de urbanismo del Ayuntamiento de Ribarroja, relativos a las parámetros urbanísticos del Sector 2 Calvari) y de la confrontación con los informes periciales emitidos en fase probatoria, ha de llegarse a la misma conclusión.

Resulta, además, de los dichos informes elaborados por Arquitecto (uno emitido a propuesta de la codemanda y el otro conjunto de ésta y de la actora) que la parcela está clasificada como Suelo No Urbanizable Común; que el entorno inmediato de la misma es suelo no urbanizable o rústico (eminentemente) y pendiente de urbanización; que se ha visto afectada por los accesos a una de las rotondas de la carretera que motiva la expropiación, infraestructura que ya se hallaba prevista en el PGOU de Ribarroja como sistema general

-red primaria- a cargo de diversos sectores definidos en el Plan, lo que ha motivado su valoración como Urbanizable; y que dicha variante figura expresamente en la normativa que queda adscrita al Sector 2-Calvari (que cuenta con PP aprobado), aun cuando inicialmente se adscribió al Sector Calvari y al Sector Cementeri.

Como parámetros establecidos en el referido PP se señalan por los referidos informes:

-AT: 0,327 m2t/m2s.

-Superficie mínima parcela:>= 200 m2.

-Uso dominante: Residencial unifamiliar y plurifamiliar.

-Cesión que corresponde a favor del Ayuntamiento: 10% del

aprovechamiento lucrativo, de donde el aprovechamiento

objetivo que corresponde al titular será 0,2943.

Sobre los valores a utilizar en desarrollo de la fórmula del valor residual y tomando como fecha de referencia el 19-1-2010, el primer perito (D. Florencio ) rechaza la aplicación de la Orden Eco 805/2003, por la situación del mercado de renta libre, y acude a los valores VVPPOO, deduciendo los gastos de construcción que concluye, de la misma forma razonada, para llegar al valor unitario de suelo de 31,80 E/m2, algo mayor que el establecido por el JEF, y al justiprecio final de 56.227,18 E (53.549,69 E y más el 5% de premio de afección de 2.677,49 E).

El segundo informe pericial -igualmente de Arquitecto Superior- parte de unos valores que -como resalta la Diputación P. en sus conclusiones- resultan rechazables, pues a efectos del precio de viviendas parte de testigos que son 'ofertas' y no transacciones reales de inmuebles (diferentemente de lo que ocurre con el otro informe) y, además, deduce unos costes de urbanización ínfimos (25 E/m2) habida cuenta que previamente reconoce que la parcela y su entorno son eminentemente rústicos y carecen de servicios urbanísticos.

Consecuentemente de lo expuesto, estaremos a las conclusiones de aquel otro informe, que modifican en poco el Acuerdo del JEF, procediendo tales términos la estimación parcial de la pretensión actora.

QUINTO.-Sobre la cuestión relativa a intereses legales por demora en la fijación del justiprecio, como esta Sala viene declarando siguiendo la doctrina del T.S contenida en Ss. como la 22-1-01, ha de distinguirse entre expropiaciones de carácter ordinario y en las declaradas de urgencia, pues la LEF contempla diferente régimen en uno y otro caso. Las primeras tienen su regulación legal, a estos efectos, en los arts. 56 y 57, en tanto que las segundas, lo son en la regla 8 ª del art. 52, debiendo de entenderse por demora, el retraso injustificado, en la determinación del justiprecio o en el pago de efectivamente establecido, superándose el lapso de tiempo que la Ley señala para ello.

Por lo que se refiere a las expropiaciones ordinarias el cómputo de intereses por demora en la fijación del justiprecio viene establecido por la aplicación concordada de los artículos 2.1.1 , 22 y 56 de la LEF , que el artículo 71.1 de su Reglamento aclara al decir que 'a los efectos del artículo 56 de la Ley la situación de mora se entenderá iniciada después de transcurrir seis meses, contados desde la fecha en que sea firme el acuerdo de necesidad de ocupación', debiendo computarse dichos seis meses de fecha a fecha.

El 'dies ad quem' será aquel en que el justiprecio quede definitivamente fijado en vía administrativa, esto es, cuando el Jurado resuelve el recurso de reposición deducido, en su caso, contra el acuerdo originario o el de la fecha de éste cuando no haya sido objeto de recurso de reposición debiendo tenerse en cuenta, en todo caso, que, como dispone el artículo 73.2 del Reglamento de la LEF , 'si la fijación del justo precio hubiera sido impugnada, los intereses se devengarán sobre la cantidad determinada en Sentencia firme, liquidándose con efecto retroactivo desde la fecha legal de iniciación de la mora, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 71, hasta la determinación definitiva del justiprecio en vía administrativa'.

Y por lo que se refiere a la demora en el pago del justiprecio fijado definitivamente en vía administrativa, debe tenerse en cuenta lo dispuesto concordantemente por los artículos 48.1 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa , de cuyo contenido se deduce que el 'dies a quo', a efectos del periodo de devengo de esta clase de intereses, será aquel en que se cumplan los seis meses desde que el justiprecio se haya fijado en vía administrativa, siendo el 'dies ad quem' aquel en que efectivamente se satisfaga el justiprecio por la Administración expropiante, o beneficiario, al interesado, o se deposite o consigne válidamente, cuando fuese procedente (pues si ello no fuese así, la consignación o depósito defectuosamente realizado, no produce los efectos liberatorios del pago), debiendo computarse el plazo de seis meses de fecha a fecha como dijimos anteriormente, y, al igual que sucede en los intereses por demora en la fijación del justiprecio, si el justo precio se modifica por decisión jurisdiccional se debe por el mismo periodo sobre la cantidad determinada en Sentencia firme, liquidándose con efectos retroactivos por aplicación analógica del contenido del citado artículo 73.2 del Reglamento de la LEF .

A efectos de determinar la Administración responsable del pago de intereseshay que distinguir:

- hasta la finalización del plazo prevenido en el art. 34 LEF -en que ha de resolver el Jurado- será responsable la Administración expropiante.

- desde el trascurso de dicho plazo (en que empieza la mora del Jurado)hasta la fecha de la resolución del Jurado fijando definitivamente el justiprecioserá responsable la Administración del Estado.

-y desde esta fecha hasta la del pago, vuelve a ser responsable la Administración expropiante.

Los intereses así determinados generan, a su vez, intereses hasta la fecha del pago definitivo.

Ha de precisarse que en nuestro caso nos hallamos ante expropiación forzosa por ministerio de la Ley, y habremos de estar a la fecha en que la interesada manifestó formalmente su propósito de iniciar expediente de justiprecio ante la inactividad de la Diputación P. de Valencia.

SEXTO.-Conforme al art. 139 de la LJ no procede hacer imposición de costas, por tratarse de una estimación parcial.

VISTOS los preceptos legales citados, los concordantes y demás de general aplicación

Fallo

1.- Estimar en parteel recurso contencioso-administrativo interpuesto D. Ricardo , representado por la Procuradora Doña María Ramírez Vázquez, y defendida por Letrado, contra la Resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de Valencia de fecha 22-10-12 por la que se fija el justiprecio de la finca NUM001 (Pº NUM002 Parcela NUM003 ) del TM de Riba-roja del Turia -Valencia-, cedida gratuitamente a la Administración (previa reserva de aprovechamiento) en cuanto afectada por la ejecución del Pr. 'Construcción de la Variante Riba-roja de Turia (CV-370) (VP-616)'.

2.- Anularlapor contraria a derecho , fijando el justiprecio en la cantidad de 56.227,18 E,condenando a la demandada y codemandada a estar y pasar por dichas declaraciones, y al abono de los intereses de demora a que se refiere el FD 5º.

3.- No hacer expresa imposición de costas.

A su tiempo, con certificación literal de la presente Sentencia, devuélvase el expediente administrativo al centro de su procedencia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación a los autos, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Infórmese a las partes, que contra la misma cabe recurso ordinario de casación.

PUBLICACION .- La anterior Sentencia ha sido leída por la Magistrada Ponente el día de su fecha estando celebrando audiencia pública esta Sala, de lo cual yo, como Secretario de la misma, certifico.