Sentencia Administrativo Nº 361/2007, Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 1363/2002 de 02 de Mayo de 2007

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUNYA

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

SECCIÓN SEGUNDA

Recurso ordinario núm. 1363/2002

Partes: Pedro Miguel y AYUNTAMIENTO DE IGUALADA

c/JURAT D'EXPROPIACIO DE CATALUNYA. SECCIO BARCELONA

SENTENCIA Nº 361

Ilmos. Sres. Magistrados:

Doña Mª Fernanda Navarro de Zuloaga

Doña Pilar Rovira del Canto

Don Javier Aguayo Mejia

Don Joaquín Herrero Muñoz Cobo

Don Jordi Morato Aragones Pamies

En la ciudad de Barcelona, a dos de mayo de dos mil siete.

VISTO POR LA SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUNYA (SECCIÓN SEGUNDA), constituida para la resolución de este recurso, ha pronunciado en nombre del Rey, la siguiente sentencia en el recurso contencioso-administrativo nº 1363/2002, interpuesto por Pedro Miguel , representado por el Procurador de los Tribunales D. JAIME LLUCH ROCA, y asistido de Letrado, y el AYUNTAMIENTO DE IGUALADA, representado por el Procurador de los Tribunales Dª. CARMINA VIVES I RODRÍGUEZ, y asistido de Letrado, contra el JURAT D'EXPROPIACIO DE CATALUNYA. SECCIO BARCELONA, representado y defendido por el LETRADO DE LA GENERALITAT.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON Joaquín Herrero Muñoz Cobo, quien expresa el parecer de la SALA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la representación de la parte actora, se interpuso recurso contencioso-administrativo contra resolución del Jurado de Expropiación de Cataluña de fecha de 18 de Marzo del 2002, recaida en el expediente número NUM001 por la que se fija indemnización para el arrendatario de la finca núm. NUM000 de la calle DIRECCION000 de Igualada.

SEGUNDO.- Acordada la incoación de los presentes autos, se les dio el cauce procesal previsto por la Ley de esta Jurisdicción, habiendo despacho las partes, llegado su momento y por su orden, los trámites conferidos de demanda y contestación, en cuyos escritos respectivos en virtud de los hechos y fundamentos de derecho que constan en ellos, suplicaron respectivamente la anulación de los actos objeto del recurso y la desestimación de éste, en los términos que aparecen en los mismos.

TERCERO.- Se abrió a prueba el presente procedimiento mediante Auto de fecha 5 de julio de 2005 , verificándose la misma conforme obra en las presentes actuaciones. Se siguió el procedimiento mediante el trámite de conclusiones, que las partes evacuaron conforme a los escritos unidos a los presentes autos y, finalmente se señaló día y hora para votación y fallo que ha tenido lugar el 11 de abril de 2007.

CUARTO.- En la sustanciación del presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- Constituye el objeto del presente recurso la resolución del Jurado de Expropiación de Cataluña de fecha de 18 de Marzo del 2002 recaida en el expediente numero NUM001 por la que se fija indemnización para el arrendatario de la finca num NUM000 de la calle DIRECCION000 de Igualada.

Segundo.- En el presente caso el justiprecio fijado por el Jurado de Expropiación es impugnado tanto por la arrendataria expropiada como por la expropiante

Entiende la arrendataria expropiada que el justiprecio de sus derechos ha sido erróneamente fijado por los siguientes motivos:

- Entiende que la indemnización en concepto de diferencia de rentas ha sido fijada erróneamente en cuanto la comparación a efectos de su ulterior capitalización por 10 ha de ser fijada atendiendo a la renta efectivamente pagada por el expropiado a tiempo de valoración sin ser procedente la actualización aplicada por la resolución impugnada conforme a las variaciones del IPC, estimando también que en la fijación del precio de alquiler alternativo no es procedente la aplicación de un factor reductor del 50% en atención al estado del inmueble en su dia arrendado, añade que la beneficiaria no ha sido coherente con sus propios actos pues en la hoja de aprecio valora el bien solo en 123.427 pesetas, cuando previamente en trámites para alcanzar el mutuo acuerdo se ofrecia, aunque no llegara a firmarse 7.226.909 pesetas, y que incluso al inicio de la pieza separada de justiprecio ya se acompañaba dictamen valorando el justiprecio en 4.670.770 pesetas.

- Estima también que el resto de partidas son calculadas con detalle en su hoja de aprecio, y que sin embargo el Jurado realiza una valoración carente de motivación, debiendo prevalecer por ello las realizadas por la expropiada.

Como decíamos también impugna el justiprecio la parte expropiante y lo hace por un único motivo, a saber, que el arrendamiento de local de negocio por persona jurídica celebrado en 1984 bajo vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , con la entrada en vigor de la ley 29/94 y en aplicación de la disposición transitoria tercera se extinguió el 1 de Enero del 2000 , y que por ello, después de dicha fecha el contrato quedaba en régimen de tácita reconducción, que de conformidad con el art 1581 CCv establecida la renta por meses, determina que desde el 1 de Enero del 2000 el contrato haya sido objeto de tácita reconducción por meses, por lo que solo sería procedente el pago de la diferencia de rentas referido a un mes.

Tercero.- Conforme a lo expuesto en el anterior fundamento el objeto de controversia del presente pleito se centra en primer término en el calculo de la indemnización que corresponde al arrendatario por el concepto de "diferencia de rentas", cuya fijación por el Jurado ha sido impugnada tanto por la expropiada como la beneficiaria.

Para dar respuesta a las distintas cuestiones que se han planteado por las partes, relativas a la aplicación del IPC respecto de la renta inicialmente pactada, aplicación de un factor de corrección a la renta del alquiler de sustitución en función del estado de conservación del inmueble cuyo arrendamiento se extingue, capitalización de la diferencia anual por 10, o bien limitación de la indemnización a un periodo de renta de un mes, debemos partir de la idea de que el concepto a indemnizar responde a la necesidad de que aquel arrendatario que disfrutaba de un local de unas características determinadas, por una determinada cantidad, y un determinado periodo de tiempo, pueda continuar su actividad en un local de análogas condiciones sin sufrir detrimento económico, principio general o idea rectora en cuanto al concepto indemnizable que conduce a las siguientes conclusiones en cuanto a los criterios para su determinación en aplicación del art 43 LEF .

En primer lugar, y en cuanto a la actualización de la renta pactada en el contrato conforme al IPC, la misma resulta improcedente, por cuanto lo relevante no es lo que debería pagar el arrendatario del inmueble expropiado, sino lo que efectivamente paga, pues no es dicha primera cifra teórica, sino la segunda real, la que determinará el importe que habrá de ser satisfecho al arrendatario a fin de que pueda proceder a la sustitución del arrendamiento sin detrimento económico, debiendo por tanto estar al importe de renta que la arrendataria acredita que efectivamente venía realizando, esto es, 100.000 pesetas al mes por un inmueble de 3591 metros, por lo que expropiados solo 948 metros, la renta mensual a considerar sería de 26.663 pesetas, esto es 160,25 euros y no la de 234 euros considerada por la resolución impugnada.

En segundo lugar y en cuanto a la aplicación de factores de corrección a la renta media de metro cuadrado de alquiler de sustitución en la zona por el mal estado de conservación del inmueble expropiado, y la mala distribución de superficies del mismo, contrariamente a lo expuesto por la recurrente el criterio entendemos que es acertado, pues el objetivo es el de determinar el importe de un arrendamiento de sustitución, esto es, la renta de un local de condiciones análogas a las de aquel que la expropiada deberá abandonar, lo que impone la necesidad de aplicar respecto de un valor medio, un factor de corrección a la baja si las condiciones del inmueble expropiado son inferiores a la media considerada para determinación de aquella renta media. Cuestión distinta es la de que la aplicación de dichos factores en el caso concreto se acreditara injustificada o errónea, esto es, que el inmueble arrendado contara con un adecuado estado de conservación y una adecuada distribución, lo que la recurrente no alega, y en cualquier caso tampoco acredita la pericial, que admite la necesidad de aplicar dichos factores si bien en distinta medida de la realizada por el Jurado, lo que hace en términos que se limitan a expresar una discrepancia de criterio pero no permite tener por acreditado error que desvirtúe la presunción de acierto de la que gozan las presunciones del Jurado dada la imparcialidad y especialización de sus miembros, por lo que en definitiva se estima correcto el valor considerado de 630 euros.

Por ultimo, una vez determinada la diferencia de rentas entre el local expropiado y el de sustitución como medida básica para la determinación de los gastos que habrá de soportar el arrendatario expropiado para continuar con su actividad, dicha circunstancia estática, apreciable en el primer mes, debe ser contemplada de una forma dinámica en relación al tiempo que la expropiada podía haber continuado en el disfrute del inmueble por aquella renta que venía satisfaciendo, pues a la hora de valorar el justiprecio correspondiente a la extinción del arrendamiento es claro que no son en absoluto comparables las situaciones, ni los perjuicios económicos a valorar , que la extinción del contrato comporta en el caso del arrendatario que cuenta con un arrendamiento sujeto a régimen de prorroga forzosa ,(para el que la jurisprudencia ha aceptado como posible medio de valoración la capitalización de la diferencia anual de renta al 10 por cien) el de aquel que se encuentra en periodo de prorroga legal anual , y el del arrendatario que continúa en uso del inmueble en virtud de la tácita reconducción que opera mes a mes, pues a diferencia de los dos primeros, el tercero cuenta con un derecho mucho más limitado, de un contenido económico muy inferior,que en consecuencia debe determinar una reparación menor, pues solo ostenta verdadero derecho a continuar en el inmueble por el tiempo que falte para que opere la próxima tácita reconducción, no contando más allá con ningún derecho ni vinculo contractual que se extinga por causa de la expropiación y deba ser por tanto indemnizado, sino con una mera expectativa condicionada a la pura voluntad del propietario, que con ocasión del cumplimiento de cualquiera de los términos del periodo de tácita reconducción podría requerir al arrendatario para que abandone el inmueble.

Centrándonos en el presente caso, el arrendamiento de local de negocio por persona jurídica celebrado en 1984, en aplicación de la disposición transitoria tercera de la LAU 1994 , al desarrollarse en el local actividad de las comprendidas en el apartado B.4.2ª con cuota según la tarifa del Impuesto Sobre Actividades económicas superior a 90.000 pesetas, se extinguió el 1 de Enero de 2000, lo que la recurrente admite tanto al proponer prueba como en conclusiones, quedando el contrato sujeto a tácita reconducción conforme el apartado cinco, que regulada conforme al art 1566 CC al que se remite, determina que la duración del contrato se haya de considerar mensual, motivo por el que conforme a lo anteriormente expuesto entendemos que la indemnización a la arrendataria por el concepto de diferencia de rentas no se puede referir mas allá del periodo de un mes al que se ciñe el vinculo contractual y en al que se limitaba el derecho a continuar en el inmueble, pues en definitiva, una vez extinguido el contrato original, y continuando en el disfrute del inmueble por la sola voluntad del arrendatario y arrendador renovada mes a mes, el importe del justiprecio no puede ir más allá de la falta de renovación mensual, lo que en definitiva , determina que siendo la renta satisfecha por la recurrente de 26.399 pesetas mensuales, esto es 160,25 euros y la renta de sustitución de 630 euros, el justiprecio en concepto de diferencia de rentas se debe fijar en el importe de 469,75 euros.

Por ultimo, y en cuanto a la alegación de la expropiada de que la expropiante fue contra sus propios actos al ofrecer en la hoja de aprecio cantidad inferior a la ofrecida en fase de mutuo acuerdo y a la que se apuntaba en la diligencia de apertura de la pieza del Justiprecio, efectivamente consta en el expediente informe de valoración del arquitecto municipal de 3 de Abril de 2001 por importe de 4.670.770 pesetas,folio 185, posteriormente recogido en la diligencia de apertura de pieza separada del justiprecio de 30 de Agosto de 2001, y también documento al folio 118 encabezado como " Acta de aprecio de la indemnización" en el que se acordaba justiprecio por importe de 7.226.909 pesetas". Pues bien, por lo que se refiere a la valoración del arquitecto municipal, es claro que la misma no vincula a la expropiante, siendo mero apoyo técnico para formular hoja de aprecio, cuya inclusión en la diligencia de apertura de pieza separada del justiprecio se debe entender que no hace más que responder a la voluntad de encabezar la pieza del justiprecio con una descripción del bien y un extracto de las actuaciones realizadas hasta el momento que comprendían el dictamen emitido, en cumplimiento del art 26 LEF y el art 29 de su reglamento . En cuanto al documento encabezado como "acta de aprecio de la indemnización", debemos recordar que la resolución impugnada no incurre en olvido o error al no considerarla, sino que expresamente rechaza tomarla como límite mínimo a efectos de congruencia porque no consta en el ninguna firma, ni se identifica su procedencia, argumento absolutamente razonable, contra el que la expropiada no ha realizado ningún esfuerzo argumental ni probatorio para desvirtuarlo, que por tanto debe ser mantenido, no pudiendo vincular las decisiones de una Administración Publica a documentos de desconocida autoria y procedencia.

Cuarto.- Por ultimo, la expropiada en relación al resto de partidas del justiprecio se limitaba a afirmar que son calculadas con detalle en su hoja de aprecio, mientras que la resolución del Jurado se limitaba a fijar unas cifras sin razonarlas, motivo por el que estima deben prevalecer las primeras. Pues bien, planteado el motivo de impugnación en los anteriores términos, esto es, basado en la superior detalle y calidad técnica de la valoración aportada por la expropiada en su hoja de aprecio, el motivo debe ser desestimado pues analizada la tasación aportada por la recurrente se constata que esta no es sino un desglose de partidas con asignación de importes en absoluto justificados o acreditados. Por el contrario, la resolución impugnada parte de un informe técnico que comenta la hoja de aprecio del expropiado y justifica porque se aparta de sus valoraciones, fundamentalmente por motivo del estado obsoleto de las instalaciones, y el cese anticipado de la actividad en el local, que la recurrente con la afirmación genérica anteriormente apuntada en absoluto desvirtúa. Centrado el objeto de recurso conforme a los motivos de impugnación esgrimidos en la demanda, y conforme a lo anteriormente expuesto, el recurso habría de ser desestimado cualquiera que hubiera sido el resultado de la pericial practicada, pues como venimos reiterando, el objeto del presente procedimiento jurisdiccional no es el de someter los derechos expropiados a una nueva valoración, sino el de examinar los motivos de impugnación contra la resolución del Jurado de expropiación, y valorar si dichos motivos de impugnación quedan debidamente acreditados en su base fáctica mediante la pericial que se practique. En cualquier caso, y para concluir, lo cierto es que la pericial practicada tampoco acredita error en la resolución del Jurado y no desvirtúa la presunción de acierto de la que gozan sus resoluciones dada la especialización e imparcialidad de sus miembros, pues se limita a asignar cifras a cada partida distintas de las asignadas por el Jurado, sin justificar ni acreditar debidamente los importes propuestos, no habiendo lugar tampoco a reducir el importe del justiprecio en el sentido interesado por la expropiante en conclusiones toda vez que en su demanda limitaba la impugnación a la indemnización en concepto de diferencia de rentas conformándose con la resolución en el resto.

Quinto.- A los efectos previstos en el artículo 139.1 LJCA - no se ofrecen méritos para efectuar un pronunciamiento condenatorio sobre las costas devengadas en esta instancia.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de Su Majestad el Rey,

Fallo

1º.- Estimar parcialmente el recurso fijando el justiprecio por el arrendamiento de la finca sita en la calle DIRECCION000 NUM000 de Igualada en 5.017'96 euros incluido el 5% del precio de afección, más los intereses legales procedentes.

2º.- No hacer expresa imposición de costas.

Notifíquese la presente resolución en legal forma.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación a los autos principales, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su pronunciamiento; doy fe.