Sentencia Administrativo Nº 363/2016, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, Sección 4, Rec 6/2015 de 07 de Julio de 2016

Encabezamiento

Tribunal Superior de Justicia de Madrid

Sala de lo Contencioso-Administrativo

Sección Cuarta

C/ General Castaños, 1 , Planta Baja - 28004

33009710

NIG:28.079.00.3-2014/0012630

Procedimiento Ordinario 6/2015

Demandante:D. /Dña. Lidia y otros 6

PROCURADOR D. /Dña. MARTA OTI MORENO

Demandado:JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN FORZOSA DE LA COMUNIDAD DE MADRID

LETRADO DE COMUNIDAD AUTÓNOMA

AYUNTAMIENTO DE MADRID

LETRADO DE CORPORACIÓN MUNICIPAL

PONENTE ILMO. SR. DÑA. MARÍA ASUNCIÓN MERINO JIMÉNEZ

SENTENCIA Nº 363/2016

Presidente:

D. CARLOS VIEITES PÉREZ

Magistrados:

DÑA. MARÍA ASUNCIÓN MERINO JIMÉNEZ

DÑA. LAURA TAMAMES PRIETO CASTRO

D. JOSÉ MARÍA SEGURA GRAU

En Madrid, a siete de julio dos mil dieciséis.

Visto por la Sala del margen elrecurso nº 6/2015interpuesto porDON Luciano , DOÑA Benita , DOÑA Lidia , DON Jose Manuel , DOÑA Magdalena , DOÑA Ana María y DOÑA Florinda representados por la Procuradora Doña Marta Oti Moreno, contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid de fecha 20 de marzo de 2014 que estima parcialmente recurso de reposición contra resolución anterior de fecha 3 de octubre de 2013, fijando el justiprecio de la finca registral NUM000 , sita en lacalle BARRIO000 NUM001 en Madrid, pieza de valoración NUM002 , del Proyecto 1194 tramitado a solicitud del interesado de acuerdo con el art. 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid ; siendo parte demandada la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid representados por sus servicios jurídicos.

Siendo la cuantía del recurso 786.771,95 euros.

Antecedentes

PRIMERO.-Interpuesto el recurso en fecha 4 de junio de 2014 ante los Juzgados de lo contencioso-administrativo de Madrid y repartido al Juzgado nº 2 se ha tramitado como procedimiento ordinario nº 279/2014, en cuya causa, previa audiencia de las partes, por auto de fecha 7 de octubre de 2014 se acordó elevar las actuaciones a esta Sala por ser la competente para el conocimiento del recurso.

SEGUNDO.-Recibidas las actuaciones y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó a la parte demandante para que formalizara su demanda, lo que verificó mediante escrito en que postuló una sentencia que anulase la actuación administrativa impugnada, fijando como justiprecio la cantidad 898.065 euros, con imposición de costas a la Administración demandada.

TERCERO.- Por la representación procesal de las partes demandadas se contestó a la demanda mediante sendos escritos en los que suplicaron se dictase sentencia desestimatoria del recurso.

CUARTO.- Recibido el pleito a prueba, se practicaron las propuestas y declaradas pertinentes, con el resultado que obra en autos.

QUINTO.-Dado traslado a las partes por su orden para conclusiones, las evacuaron en escritos, en los que reiteraron sus respectivos pedimentos.

SEXTO.-Se señaló para votación y fallo del presente recurso el 6 de julio de 2016, fecha en la que tiene lugar.

Siendo Ponente la Magistrada Ilma. Sra. Doña MARÍA ASUNCIÓN MERINO JIMÉNEZ

Fundamentos

PRIMERO.-Es objeto del presente recurso contencioso-administrativo la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid de fecha 20 de marzo de 2014 que estima parcialmente recurso de reposición contra resolución anterior de fecha 3 de octubre de 2013, fijando el justiprecio de la finca registral NUM000 , sita en la calle BARRIO000 NUM001 en Madrid, pieza de valoración NUM002 , del Proyecto 1194 tramitado a solicitud del interesado de acuerdo con el art. 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid en 111.293,05 euros, más los intereses legales a que se refieren los artículos 52 , 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa , en cuanto sean aplicables.

Según la resolución administrativa, la superficie afectada es de 441,40 m2, clasificada como suelo urbano consolidado, uso característico residencial, aprovechamiento 1,40 m2/m2 y un coeficiente corrector de 1. La fecha fijada a efectos de valoración es el 15 de julio de 2013, que corresponde a la fecha que se completa el expediente tras la petición de valoración efectuada al JTE.

En la hoja de aprecio del Ayuntamiento de Madrid se valora el terreno expropiado conforme al método residual estático en 110.183,65 euros:

- Valor de mercado de 1.300 euros/m2.

- Costes de construcción 757,05 euros/m2.

- Valor unitario de 240,13 euros/m2 (aprovechamiento de 1,40 m2/m2).

El recurrente aplica el mismo método de valoración pero solicita en su hoja de aprecio la cantidad de 898.065 euros:

- valor de mercado = 2.996,19 euros/m2 para vivienda y 603,5 euros/m2 para aparcamiento.

- costes de construcción = 839,42 euros/m2 para vivienda y trastero, y 354,66 euros/m2 para aparcamiento.

- Aprovechamiento = 1,28 m2/m2.

- Valor unitario del suelo = 1.937,75 euros/m2.

El Jurado Territorial de Expropiación fija como fecha de inicio del expediente de expropiación el 16 de marzo de 2013 (un año después de presentada la solicitud y subsanación documentación Ayuntamiento) y como fecha de inicio de la pieza individualizada de valoración el 15 de julio de 2013. Utiliza los siguientes valores:

E = 1.300 euros/m2.

Sp = 500 euros/m2.

Sc = 757,05 euros/m2.

Por lo que aplicando el valor de repercusión resultante - 171,52 euros/m2 - al aprovechamiento atribuido al afectado de 1,40 m2/m2 se obtiene el correspondiente valor unitario para el suelo de 240,13 euros/m2.

El justiprecio fijado es de 111.293,05 euros.

En sede judicial se reclama por la parte recurrente la cantidad fijada en la hoja de aprecio de 898.065 euros; valoración avalada por informe de tasación elaborado por perito Arquitecto que obra unido la expediente a los folios 216 y ss.

Por las Administraciones demandadas se interesa la desestimación del recurso.

SEGUNDO.-Es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa gozan de una presuncióniuris tantumde legalidad y acierto en la cuantificación del justiprecio, presunción que puede ser combatida y revisada en vía jurisdiccional en los supuestos de infracción de preceptos legales, o notorio error material, o cuando se acredite una desajustada apreciación de los datos materiales, o cuando la valoración no esté en consonancia con la resultancia fáctica del expediente. En definitiva, dicha presunción es destruible mediante prueba en contrario cuando se demuestra la inadecuación a derecho de la resolución del Jurado de Expropiación.

En la destrucción de esta presunción debe partirse básicamente de los elementos de prueba aportados y practicados en el proceso, cuya valoración corresponde a la Sala no tanto conforme a reglas tasadas sino más bien de acuerdo con las reglas de la sana crítica, pues en definitiva se trata de determinar si a la vista de las pruebas se logra la convicción del Tribunal de que la resolución del Jurado no es correcta.

El Tribunal Supremo ha venido refiriéndose a estas cuestiones, siendo importante destacar algunas de las conclusiones que pueden extraerse de sus sentencias.

Así, señala el Tribunal Supremo que para desvirtuar la presunción de acierto y veracidad de la resolución del Jurado resulta especialmente relevante la prueba pericial judicial, pero no es ésta la única prueba apta para ello.

Con relación a los informes periciales acompañados a las hojas de aprecio, su condición de prueba de parte no les priva de capacidad de convicción sino que ello derivará en gran medida del análisis crítico a que lo someta el Tribunal sentenciador ( STS de 8 de mayo de 2012, recurso 2090/2009 ): 'la prueba pericial es medio apto e idóneo para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto de los acuerdos del Jurado, pero que no constituye el único medio para conseguirlo, con la puntualización de que la valoración del material probatorio debe realizarse de acuerdo con las reglas de la sana crítica y en su conjunto'.

La STS de 4 de noviembre de 2014, recurso 5235/2011 ( con cita de otra de 15 de abril de 2013, recurso 5311/2010 ) señala que 'el resultado de la prueba pericial no vincula a los Tribunales jurisdiccionales, pues actúan con plenitud de jurisdicción, aceptándola o rechazándola según las razones que expongan, toda vez que la valoración de la prueba 'ha de hacerse considerando en su conjunto todos los resultados producidos por los diferentes medios probatorios y no debe olvidarse que cualquiera que sea el valor preferente que a alguna de las practicadas deba atribuirse, este criterio no puede nunca llegar al extremo de que baste su individual contemplación como prevista de fuerza vinculante para el órgano decisor, por estar éste dotado de una facultad de apreciación (libertad de juicio), solamente limitada por las reglas de la sana crítica', sin que la opinión o juicio de la parte pueda prevalecer sobre la valoración de la prueba efectuada por la Sala de instancia dentro de las reglas de esa sana crítica'.

La STS de 10 de noviembre de 2014, recurso 1997/2012 : '...el órgano judicial no está vinculado por el resultado de la prueba pericial, ni lo está tampoco por los acuerdos de los Jurados de Expropiación, siempre que se razone debidamente su discrepancia y que, si bien la prueba pericial aparece como prueba idónea para combatir las resoluciones de aquéllos, ni es la única prueba que viabiliza atacarlos con éxito, siendo de significar al respecto la relevancia de una prueba documental contundente o la de una pericia de parte practicada con las garantías con que la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil la regula, ni, por supuesto, está exenta de que su examen deba realizarse mediante el empleo de las reglas de la sana crítica y en relación con el conjunto del material probatorio; con la conclusión de que lo decisivo, lo que procede examinar es si la prueba practicada en autos acredita el desacierto del acuerdo del Jurado impugnado'.

TERCERO.-La cuestión fundamental objeto de debate y discusión en el caso de autos viene referida a la determinación del valor de mercado del que partir para calcular el valor unitario del suelo. Respecto de aquél, la primera reclamación que hace la parte demandante es la necesidad de computar los garajes y trasteros en la valoración del suelo. La perito de parte reclama un valor de mercado mayor sobre la base de las plazas de garaje y trasteros que podrían ser construidos ya que, según su opinión, estas superficies bajo rasante no consumen edificabilidad.

El motivo no puede ser estimado. Esta Sala y Sección ya se ha pronunciado al respecto en otras ocasiones ( Sentencia de 26 de marzo de 2015, recurso 1093/2011 ), concluyendo que 'no cabe añadir a efectos de edificabilidad la superficie bajo rasante de plazas de garaje, dada la ubicación y clasificación del suelo como urbano consolidado'.

Y en la más reciente sentencia de 16 de noviembre de 2015, recurso 100/2013 , hemos señalado lo siguiente: 'El argumento de la recurrente no puede ser compartido. La posibilidad de construir bajo rasante no atribuye al terreno una edificabilidad distinta de la que le corresponde según el planeamiento con carácter general, pues no se trata de dos conceptos diferentes. En efecto, en el planeamiento se atribuye a la parcela un determinado aprovechamiento que se materializará mediante la edificación que se realice en función de la volumetría y demás condiciones que se establezcan en el Plan; en éste puede permitirse edificar sobre y bajo rasante pero ello no se configura como un elemento patrimonial independiente y separado del suelo. No resulta procedente aplicar dos aprovechamientos diferentes en la valoración de la misma parcela, sino que aquel es único para toda ella con independencia de cómo se materialice la construcción.

Esta es la postura mantenida por el Tribunal Supremo, que viene señalando (por todas, STS de 14 de septiembre de 2015, recurso 3577/2013 ) que'los estándares mínimos de dotación de plazas de aparcamiento está en función de los usos y de la edificabilidad asignados, pero se trata de una exigencia del planeamiento para intentar paliar los problemas de aparcamiento en los núcleos urbanos que se impone como exigencia y no como una edificabilidad añadida o complementaria a la máxima permitida por el planeamiento. La valoración de este aprovechamiento del subsuelo de forma independiente requiere demostrar que no está incluido en la edificabilidad total asignada, por tratarse de un valor autónomo y no de una exigencia impuesta para poder ejecutar la edificabilidad prevista. Así se ha razonado en otras sentencias de este Tribunal (STS de 2 de marzo de 2015, rec. 4321/2012 ) afirmando que 'Tiene razón el Ayuntamiento recurrente cuando sostiene que no debe incluirse como un elemento autónomo la edificabilidad bajo rasante, pues la eventual construcción de unas plazas de garaje se aplica sobre el suelo ya valorado con su aprovechamiento urbanístico, por lo que no procede agregar como separado una partida que materializa este aprovechamiento que ya ha sido tomado en consideración al tiempo de fijar la edificabilidad máxima permitida''.

A lo expuesto podríamos añadir que, a la hora de determinar el valor de mercado -que a continuación analizaremos-, en los datos publicados no se distingue, para fijar los precios medios de venta, entre viviendas con o sin garaje, con lo que su valoración separada podría dar lugar a tener en cuenta los mismos doblemente.

CUARTO.-Con respecto al valor de mercado, el Ayuntamiento y el Jurado Territorial lo establecen en 1.300 euros/m2, y el expropiado en su hoja de aprecio lo cifra en 2.996,19 euros/m2 (más 603,50 euros/m2 de garaje).

El Jurado motiva su valor de mercado en el 'análisis de los precios de venta de inmuebles en la zona, estudios de mercado publicados por empresas de tasación, las alegaciones formuladas en el expediente, precios muestreados y los publicados por la Comunidad de Madrid para determinar las Bases Imponibles en los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones para el ámbito propio de la actuación, superado en todo caso el mínimo de seis muestras previstas por la legislación'. Es un valor plenamente coincidente con el propuesto por el Ayuntamiento de Madrid, que se remite a los previstos en el libro editado por la Comunidad de Madrid 'Sistemas de Ayuda al contribuyente para la determinación de las bases imponibles en los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones'.

El informe pericial de la parte actora fija el valor de mercado atendiendo a los valores resultantes de revistas especializadas, en concreto, la revista EME-DOS y de un estudio de mercado propio basado en ofertas de venta de viviendas en el distrito de Latina. En definitiva, no se basa la perito de parte en transacciones reales.

La Sala ha destacado en numerosas ocasiones que dicho estudio de mercado no puede sostenerse principalmente en meras ofertas de venta, pues es notoria su falta de correspondencia con el precio de las transacciones reales, siempre inferior. Esta falta de fiabilidad de las ofertas se ve acentuada por la perturbación en el mercado producida por la crisis inmobiliaria.

En consecuencia, como no cumplen los testigos con el rigor preciso para que la Sala acepte el valor de que parte la perito en su tasación y lo priorice respecto del manejado por el Jurado, que, pese a su eventual imperfección, está dotado de la antedicha presunción de acierto, procede mantener su criterio con la consiguiente desestimación del recurso.

QUINTO.-Conforme a lo dispuesto en el art. 139.1 LJCA , la desestimación de las pretensiones de la actora determinan la imposición de las costas procesales causadas, si bien hasta el límite de 2.000 euros por gastos de representación y defensa de las Administraciones demandadas.

VISTOS los preceptos legales citados, y los demás de concordante y general aplicación,

Fallo

QueDESESTIMAMOSel recurso contencioso administrativo interpuesto por DON Luciano , DOÑA Benita , DOÑA Lidia , DON Jose Manuel , DOÑA Magdalena , DOÑA Ana María y DOÑA Florinda contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid de fecha 20 de marzo de 2014 que estima parcialmente recurso de reposición contra resolución anterior de fecha 3 de octubre de 2013, fijando el justiprecio de la finca registral NUM000 , sita en la calle BARRIO000 NUM001 en Madrid, pieza de valoración NUM002 , del Proyecto 1194 tramitado a solicitud del interesado de acuerdo con el art. 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid ; la cual se confirma por ser ajustada a Derecho, con expresa imposición de las costas procesales a la parte recurrente en los términos establecidos en el último fundamento jurídico. Contra esta sentencia cabe recurso de casación.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

D. CARLOS VIEITES PÉREZ Dña. MARÍA ASUNCIÓN MERINO JIMÉNEZ

Dña. LAURA TAMAMES PRIETO CASTRO D. JOSÉ MARÍA SEGURA GRAU

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente DÑA. MARÍA ASUNCIÓN MERINO JIMÉNEZ, estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.