Sentencia ADMINISTRATIVO Nº 387/2015, Juzgado de lo Contencioso Administrativo - Valencia, Sección 9, Rec 266/2013 de 29 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

JUZGADO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Nº 9 DE VALENCIA

Procedimiento:ORDINARIO 266/2013

Materia:Urbanismo.

Cuantía:Indeterminada

SENTENCIA nº 387

En VALENCIA, a 29 de diciembre de 2015

Vistos por mí, Ana Pérez Tórtola, Magistrada del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número Nueve de Valencia, el recurso de referencia tramitado en este Juzgado comoPROCEDIMIENTO ORDINARIO 266/2013a instancia deIDEAS EMPRESARIALES DEL

MEDITERRÁNEO, S. L. ,representada por el Procurador D. Jorge Ramón Castelló Navarro y defendida por la Letrada Dña. Itziar Moreno Ausina; siendo demandado elAYUNTAMIENTO DE MANISES,representado por el Procurador D. Carlos Díaz Marco y defendido por el Letrado D. José Luis Noguera Calatayud; siendo codemandada ROYAL URBIS, S..A, representada por la Procuradora Dña. Purificación Giner López y defendida por el Letrado D. José Cardona Baixauli.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la representación deIDEAS EMPRESARIALES DEL MEDITERRÁNEO, S- L.,se interpuso recurso contencioso-administrativo contra la resolución de 25/04/2013 desestimatoria del recurso de reposición interpuesto frente al Acuerdo n.º 4 de la Junta de Gobierno Local de MANISES de 14/02/2013, por la que se dispone aprobar la Cuenta de Liquidación Definitiva del Proyecto de Reparcelación Forzosa de la Unidad de Ejecución Única del Sector 3, Plaça de la Llenya, del PGOU de esa localidad, en los términos que aparecen en la Memoria descriptiva de la Cuenta de la Liquidación que, respecto de la finca adjudicada a la actora, asciende a 82.099,55 € en concepto de cuenta de liquidación definitiva y a 118.635,71 € en concepto de retasación de cargas, según se expresa en el escrito de interposición del recurso.

SEGUNDO.-Una vez recibido el expediente administrativo, por la representación de la parte actora se formalizó Demanda solicitando que se anule las resoluciones recurridas, con costas a la demandada.

TERCERO.-Dado traslado de la demanda a la parte demandada, por la representación del AYUNTAMIENTO DE MANISES se contestó la demanda solicitando el dictado de Sentencia desestimatoria de las pretensiones formuladas. La misma petición es formulada en su contestación a la demanda por ROYAL URBIS, S.L.,

CUARTO.-Por auto de 28/05/2014 se amplió el recurso a la resolución de la Tesorería del Ayuntamiento de Manises 2014/26, de 01/04, que desestima el recurso de reposición interpuesto frente a la providencia de apremio dictada el 29/01/2014, por importe de 109.154,72 € en concepto de cuota de urbanización derivadas de la cuenta de Liquidación definitiva del Proyecto de Reparcelación Forzosa de la Unidad de Ejecución Única del Sector 3, Plaça de la Llenya, del PGOU de esa localidad.

La parte actora se ratificó en su escrito de demanda en relación con la ampliación acordada; ROYAL URBIS, S.A., formula escrito de alegaciones asimismo en relación con esa ampliación.

QUINTO.-Habiéndose solicitado el recibimiento a prueba, y previa declaración de su pertinencia, se practicó la propuesta por las partes, con el resultado que obra en autos. Posteriormente, se señaló para vista que tuvo lugar el pasado día 26/11//2015, con la comparecencia de ambas partes, y quedó el procedimiento concluso para sentencia.

SEXTO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Es objeto del presente recurso contencioso-administrativo los actos administrativos siguientes:

La resolución de 25/04/2013 desestimatoria del recurso de reposición interpuesto frente al Acuerdo n.º 4 de la Junta de Gobierno Local de MANISES de 14/02/2013, por la que se dispone aprobar la Cuenta de Liquidación Definitiva del Proyecto de Reparcelación Forzosa de la Unidad de Ejecución Única del Sector 3, Plaça de la Llenya, del PGOU de esa localidad, en los términos que aparecen en la Memoria descriptiva de la Cuenta de la Liquidación que, respecto de la finca adjudicada a la actora, asciende a 82.099,55 € en concepto de cuenta de liquidación definitiva y a 118.635,71 € en concepto de retasación de cargas.

La resolución de la Tesorería del Ayuntamiento de Manises 2014/26, de 01/04, que desestima el recurso de reposición interpuesto frente a la providencia de apremio dictada el 29/01/2014, por importe de 109.154,72 € en concepto de cuota de urbanización derivadas de la cuenta de la misma Liquidación definitiva.

SEGUNDO.-La parte actora expone su posición tanto en su demanda como en la exposición oral de sus conclusiones en los términos que se resumen en los puntos siguientes:

1º Se cuestiona de la Cuenta de Liquidación Definitiva los costes de determinados elementos que debieron ser previstos pues son impuestos por el planeamiento; en la propia Memoria de la Cuenta de Liquidación Definitiva se dice que el Agente Urbanizador optó por no incluir esos gastos en el Proyecto de Urbanización; se trata de cargas originarias que no cabe incluir en la Cuenta de Liquidación Definitiva; no es tratada como retasación y se contraría lo dispuesto en el art. 168.3 LUV ; responde a la mera conveniencia del Agente Urbanizador y supone un incremento de costes que infringe el límite legal en la retasación.

2º De forma concreta se especifica el carácter previsible de los conceptos que amparan la retasación, que se pormenorizan de forma concreta.

3º Se sostiene la procedencia de la impugnación de la retasación a través de la impugnación de la liquidación definitiva y se señala que al resolverse la reposición interpuesta en vía administrativa no se arguyó sobre la inadmisibilidad de esa impugnación.

4º Teniendo en cuenta que la parcela adquirida por la actora al Ayuntamiento se ha destinado a la construcción de viviendas protegidas, el incremento de las cargas supone el aumento del valor máximo del suelo donde se edifican esas viviendas protegidas superior al 15 % ( D.A. 9ª del Decreto 41/1995 ), lo que infringe esa disposición normativa; por ello esa DA impide repercutir las cargas de la urbanización de la Cuenta de Liquidación Definitiva porque ello supone un aumento automático del valor del solar y el incumplimiento del límite máximo del 15% del valor total del inmueble. Así:

Según informe del Arquitecto Municipal de 30/11/2006, que sirvió de base para fijar el precio de licitación del concurso convocado para la venta de la parcela municipal nº 5 destinada a la construcción de viviendas protegidas, 'el valor total del solar es de UN MILLÓN SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS VEINTICINCO EUROS CON SETENTA Y UNCÉNTIMOS, impuestos no incluidos, considerando que el valor del mismo no puede superar el 15% del valor total del inmueble..'.(documento 2 de la demanda.

Esa limitación del 15% venía recogida en la DA 9ª del Decreto 41/1995, de 26/03 , que regula las viviendas protegidas en el marco del Plan Estatal 2005-2008, para facilitar el acceso a la vivienda en la CV.

Se dice que en el momento de adquisición de la parcela, el 14/09/2007, ese Decreto estaba vigente: el precio de la licitación fue de 1.035.488,86; si a ello se le suma el importe de la Cuenta de Liquidación Definitiva para la finca nº adjudicada, 954.682,10 €, el valor total asciende a 1.990.170,96 € es decir a una cantidad superior a la que el propio Arquitecto municipal había previsto como valor máximo del solar para no superar el máximo límite del 15%. La procedencia de la inclusión de los costes de urbanización en ese límite estaría amparado por las sentencias del TSJ de la CV de 07/05/2008, 26/03/2009 y 28/10/2010.

Se arguye frente a lo resuelto en la reposición en este orden de cosas la incoherencia de lo informado por el Arquitecto Municipal en el informe de 15/04/2013 que de forma injustificada aumenta el valor del solar a la cantidad de 2,326,855,11 € o 2,197,391,07. tomando como referencia otros valores posteriores a los aplicados en 2006 y que sirvieron de base para la adjudicación del contrato de compraventa a la actora.

5º Se incumple lo acordado con el Ayuntamiento, que en el momento de la firma del contrato ya era consciente del incremento de los gastos de Urbanización y dela posibilidadde repercutir o no a los propietarios a los que se venden terrenos del ámbito. En la escritura de adjudicación del contrato de compraventa, otorgada el 14/09/2007, el Ayuntamiento vende a la actora la parcela nº 5, indicando en el apartado relativo a las cargas que no tiene más que las derivadas de la Cuenta de Liquidación Provisional pues en la escritura se expresa que la adquierente habñia adquisroso la propiedad asumiendo la obligación de pagar las cuotas de urbanización 'según el saldo deudor de la cuenta de liquidación provisional especificado en el apartado de cargas...'. El aumento de cargas asciende a 1.127.768,66 €.

TERCERO.-Frente a ello por la Corporación demandada y por la entidad codemandada, el Agente Urbanizador ROYAL URBIS. S.A., se sostiene la procedencia de la desestimación de la demanda, por las razones que se irán trayendo a colación en la medida en que se traten los temas de fondo planteados.

Si perjuicio de ello, en la contestación del Ayuntamiento se contrae, en síntesis a lo siguiente:

En cuanto a los costes por el desvío, se ampara en lo dispuesto en el art. 128.3 Reglamento de Gestión Urbanística :no han sido realizados por el Agente Urbanizador y se trata de una obra externa. Se considera que el régimen transitorio entre la LRAU y la LUV determina que sea aplicable en lo sustantivo la LRAU y la LUV en lo procedimental; desde ese punto de partida se sostiene la aplicabilidad del mencionado Reglamento y el precepto indicado en el que tendría encaje la obra de que se trata y su coste

No procede la impugnación de la retasación: es firme para la demandante.

En cuanto al límite de la DA 9ª, señala de una parte el valor preferente del informe municipal que obra en el expediente (folio 61 y siguientes); pero además considera que no es un precepto aplicable al caso pues el precepto iría dirigido a regular las condiciones en que se puede promover la vivienda protegida y sería ése el sentido en el que hay que entender la limitación del valor del suelo con respecto a la construcción; pero ello no puede suponer limitación de los costes de urbanización que quepa repercutir a los propietarios del suelo.

En cuanto al Agente Urbanizador, de forma especifica en la exposición oral de las conclusiones se se adujo por su defensa letrada la improcedencia de impugnar la retasación a través de la de la Cuenta de Liquidación Definitiva; y que se trata en lo demás de costes externos: la tubería, ajena al sector impuesta yrealizada por EMIVASA y en cuanto al canon se obtuvo una rebaja sustancial del importe en beneficio de los propietarios del sector.

CUARTO.-A la luz de las alegaciones de las partes, y a la vista de la prueba practicada se considera lo siguiente:

1º En cuanto a la firmeza de la retasación: no es cuestionable para la actora; la misma alega que forma parte de la cuenta de liquidación definitiva y que no se opuso la inadmisibilidad de las alegaciones de ese contenido en vía administrativa; sin embargo, tal como las demandadas arguyen la resolución que aprobó la retasación fue notificada a la demandante, que recurrió en reposición: el Ayuntamiento inadmitió el recurso por extemporaneidad, resolución no recurrida por la actora; ante ese aquietamiento es clara la firmeza de la retasación para la actora.

2º Asimismo se despeja la virtualidad de los contratos en su caso firmados por la actora con el Ayuntamiento,de quien habría adquirido, en tanto en cuanto se comparte el argumento de que esos pactos no son oponibles como argumento de impugnación de la Cuenta de Liquidación Definitiva; se trata de una actuacióninter partes,entre el Ayuntamiento y la actora cuya virtualidad no cabe desplegar con eficacia frente a lo consignado en la Cuenta de Liquidación Definitiva que ahora se impugna.

3º Frente al argumento de que el incremento de las cargas supone el aumento del valor máximo del suelo donde se edificanlas viviendas protegidas mientras que ese valor son puede ser superior al 15 % ( D.A. 9ª del Decreto 41/1995 ), se arguye por el Ayuntamiento en ese orden de cosas que, tal como se informa por el técnico municipal y habría reconocido el perito de parte, el valor que se toma de referencia es el propio de la realidad ejecutada y no los datos del proyecto ejecutado.

Pues bien, la DA 9ª del Decreto del Consell 41/95 dice:

El valor de los terrenos donde se vayan a promover viviendas protegidas, añadido al total importe del presupuesto de las obras de urbanización no podrá exceder del 15 por ciento de la cifra que resulte de la suma de los precios máximos de venta o adjudicación de las viviendas protegidas y libres, locales de negocio, garajes y trasteros.

Cuando se proyecten grupos no inferiores a 500 viviendas, el porcentaje establecido en el párrafo anterior podrá incrementarse en un 5 por ciento, no pudiendo exceder del 20 por ciento de la cifra a que se refiere el párrafo anterior.

2. Solo a efectos de comprobar el cumplimiento de lo dispuesto en esta disposición, se asignará a las viviendas libres un valor por metro cuadrado útil igual al del módulo de venta que corresponda a la zona donde está ubicada la promoción. Cuando se trate de locales de negocio, el valor asignado será de 1,5 veces el módulo de venta.

3. En el supuesto de que los terrenos no tengan completadas las obras de urbanizaci ón, además de las garantías exigibles por la legislación urbanística para la ejecución simultanea a la edificación, se computará como valor de los terrenos el valor del suelo más coste de las obras de urbanización precisas, tal y como se definen en el artículo 73.2.b) de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística .

En caso de que los terrenos estén en un Programa para el desarrollo de Actuaciones Integradas se sumará al valor de los terrenos, el importe de la cuota de urbanización correspondiente a la parcela en los términos que resulten de la certificación librada al efecto por el Registrador de la Propiedad.

Cuando por motivos sociales, arquitectónicos o urbanísticos se estime necesario, el director general de Vivienda y Proyectos Urbanos podrá exceptuar de la limitación que establece el apartado 1 de esta disposición mediante Resolución motivada y de acuerdo con los informes técnicos correspondientes.

Pues bien, en este orden de cosas, de una parte, se considera que ha de prevalecer el informe del técnico municipal (folio 61 y siguientes del expediente): En el mismo se señala que aquella valoración que se destaca por la actora era un estimación y que la que se realiza en el propio informe cuya valoración se funda en la que se realizó para la concesión de la licencia de obras, informe de 16/01/2008, llegando a la conclusión de que el valor máximo es de 2.197.391,07 €, con lo que no se excedería el límite que se aduce vulnerado.

Ello hace innecesario entrar a valorar la virtualidad del segundo argumento del Ayuntamiento acerca de la propia aplicabilidad del precepto invocado.

4º Los motivos de impugnación frente a las resoluciones dictadas en víade apremio no tienen recorrido autónomo pues se trata de resoluciones que son recurridas en tanto son actos de ejecución de los previos actos recurridos.

QUINTO.-Resta el capítulo correspondiente a las cargas incluidas en la Cuenta de Liquidación Definitiva correspondientes a las obras de desvío de las conducciones de la red de suministro de agua potable y las del colector y al canon: se aduce que deberían haber sido previstas en el Proyecto de Urbanización aunque fuera de manera estimada o aproximada para poder ser repercutido su coste a los propietarios.

A tal respecto:

1º Resalta la recurrente quesu importe podría ser previsto al elaborar la cuenta de liquidación provisional; no fueron incluidas ni en la Proposición Jurídico Económica ni en el Proyecto de Urbanización ni en el expediente de retasación; es más, tal como se aduce por el propio Agente Urbanizador no se estimó adecuado hacer una valoración alzada, una estimación, y que fue por ello por lo que se optó repercutirlos en la Cuenta de Liquidación Definitiva

2º El Ayuntamiento sostiene que la obra fue ejecutada por EMIVASA (folios 48 a 51 del expediente)y no por el Agente Urbanizador por lo que no podría incluirse ni en la Proposición Jurídico Económica ni en el Proyecto de Urbanización; se trataría de una carga sobrevenida que tampoco habría requerido ser incluida en la retasación.

3º El Ayuntamiento ampara su inclusión en la Cuenta de Liquidación Definitiva en lo dispuesto en el art. 128.3 del Reglamento de Gestión Urbanística (R.D. 3288/1978, de 25/08) , que establece lo siguiente:

La liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando se concluya la urbanización de la unidad reparcelable y, en todo caso, antes de que transcurran cinco años desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.

Tendrá exclusivamente efectos económicos y no podrá afectar a la titularidad real sobre los terrenos.

En la liquidación definitiva se tendrán en cuenta:

a) Las cargas y gastos prorrateables entre los adjudicatarios de fincas resultantes, que se hayan producido con posterioridad al acuerdo de reparcelación.

La errores u omisiones que se hayan advertido con posterioridad a dicho acuerdo.

Las rectificaciones impuestas por resoluciones administrativas o judiciales posteriores al mismo.

Si con posterioridad a la liquidación definitiva se produjeran nuevas resoluciones administrativas o judiciales, con efecto sobre los intereses económicos de los afectados, la ejecución de las mismas habrá de producirse en un expediente nuevo y distinto.

Pero dada la naturaleza de las 'nuevas cargas' no se advierte el encaje en el tenor literal del precepto invocado. En efecto, se trata de cargas previsibles, que podrían estar incluidas en la cuenta de liquidación provisional pues estaban previstas en el planeamiento aunque hubiera sido de manera estimativa. Esto es, se considera que los argumentos de la demandadano han de tener favorable acogida en lo que respecta al coste del desvío de la red de suministro de agua y del colector de saneamiento, por importe respectivamente de 381.899,44 € y 66,974,10 €.

La previsibilidad de esos costes no se cuestiona, se reitera; ni se justifica el porqué se incluyen en la cuenta de liquidación definitiva, de forma separada a la correspondiente de la retasación de cargas -por importe de666.887,39 €-.

Respecto del canon: Se insistió en el carácter debido de esa partida y que se pudo conseguir un mejor precio precisamente porque no se satisfizo su importe desde el primer momento; pero como se dice en la alegada sentencia del TSJ de la CV de 30/05/2008, debió efectuarse una primera cuantificación aunque fuera provisional.

No se cuestiona que esos gastos hayan sido sometidos a la audiencia de los interesados; pero si la procedencia de la inclusión en la Cuenta de Liquidación Definitiva del coste del desvío de la red de suministro de agua y del colector de saneamiento, por importe respectivamente de 381.899,44 € y 66,974,10 €, sin atenerse al procedimiento de retasación de cargas.

La alegada sentencia del TSJ de la CV, de 20/04/2012 (n.º 415/2012,| Recurso 20/2009) dice que:

'Como consecuencia de todo lo expuesto el incremento de la previsión de inicial de las cargas de urbanización estimada en el PAI, al no haber sido aprobada en el proyecto de urbanización, ni en ningún procedimiento de retasación de cargas posterior era, además, inmotivado, ante lo cual no podía repercutirse en elproyecto de reparcelación de la U.E. nº 37/3 entre todos los propietarios afectados por la actuación, habida cuenta que la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana, aplicable al mencionado proyecto de reparcelación de conformidad con la Disposición Transitoria Tercera.e) del Decreto 67/2006, de 19 de mayo, del Consell , por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, establece en su art. 168.3, en un sentido similar al derogado art. 67.3 de la LRAU que 'El importe máximo de las cargas de urbanización a que se refiere el punto 1 será el ofertado en la proposición jurídico económica sin que pueda ser modificado al alza, salvo retasación de cargas. A tal efecto, la retasación de cargas exigirá la tramitación de un procedimiento administrativo específico con notificación y audiencia de todos los propietarios afectados. La retasación de cargas no podrá suponer modificación o incremento en la parte de ellas correspondiente al beneficio empresarial del urbanizador por la promoción de la actuación'.

El expresado incremento de la previsión de inicial de las cargas de urbanización estimada en el programa contenido en el proyecto de reparcelación aprobado es, a resultas de lo fundamentado, contrario a Derecho.

CUARTO.- Sentado lo anterior, ha de señalarse que la estimación del recurso contencioso-administrativo por el Juzgado de instancia no debió ser total, sino parcial, por cuanto, a tenor de la fundamentación jurídica expuesta, no procede la anulación en su totalidad de las resoluciones administrativas impugnadas en el proceso de instancia, sino únicamente en lo relativo al incremento de cargas contenido en la cuenta de liquidación provisional con respecto a las previstas en el programa, como además así se razona expresamente en el último párrafo del fundamento de derecho cuarto de la sentencia apelada.

Tal doctrina en cuanto al alcance y efectos se estima aplicable al presente caso por lo que procede estimar en parte el recurso en lo relativo al incremento de cargas contenido en la cuenta de liquidación provisional con respecto a las previstas en el programa en relación con las dos partidas señaladas. Esto es procede la estimación parcial del recurso en el punto relativo a la inclusión en la Cuenta de Liquidación Definitiva del coste del desvío de la red de suministro de agua y del colector de saneamiento, por importe respectivamente de 381.899,44 € y 66,974,10 €

SEXTO.-Al amparo de lo dispuesto en el139 de la Ley 29/1998 Reguladora de la Jurisdicci ón Contencioso Administrativa, no advirtiéndose motivo para apartarse de la regla general que contempla el precepto, procede no imponer las costas.

Fallo

1º Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO en parte el recurso contencioso-administrativo interpuesto porIDEAS EMPRESARIALES DEL MEDITERRÁNEO, S. L.,frente a los siguientes actos administrativos:

La resolución de 25/04/2013 desestimatoria del recurso de reposición interpuesto frente al Acuerdo n.º 4 de la Junta de Gobierno Local de MANISES de 14/02/2013, por la que se dispone aprobar la Cuenta de Liquidación Definitiva del Proyecto de Reparcelación Forzosa de la Unidad de Ejecución Única del Sector 3, Plaça de la Llenya, del PGOU de esa localidad, en los términos que aparecen en la Memoria descriptiva de la Cuenta de la Liquidación que, respecto de la finca adjudicada a la actora, asciende a 82.099,55 € en concepto de cuenta de liquidación definitiva y a 118.635,71 € en concepto de retasación de cargas

La resolución de la Tesorería del Ayuntamiento de Manises 2014/26, de 01/04, que desestima el recurso de reposición interpuesto frente a la providencia de apremio dictada el 29/01/2014, por importe de 109.154,72 € en concepto de cuota de urbanización derivadas de la cuenta de la misma Liquidación definitiva.

Resoluciones que se anulan en parte en el sentido de que se considera no conforme a Derecho la inclusión en la Cuenta de Liquidación Definitiva del coste del desvío de la red de suministro de agua y del colector de saneamiento por importe respectivamente de 381.899,44 € y 66,974,10 €.

2º No imponer las costas procesales.

Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer recurso de apelación en el plazo de QUINCE días en este Juzgado, para su conocimiento por la Sala de Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, con cumplimiento, en su caso, de la previa constitución de Depósito en los términos de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , introducida por Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, por la que se modifica la Ley orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.

Así por ésta, mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- En el mismo dia de su pronunciamiento, ha sido leida y publicada la anterior Sentencia por el Magistrado Juez que la dicta, hallandose celebrando audiencia publica, de lo que doy fe