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Última revisión
02/02/2015
Sentencia Administrativo Nº 559/2014, Tribunal Superior de Justicia de Galicia, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 8830/2008 de 30 de Abril de 2014
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Orden: Administrativo
Fecha: 30 de Abril de 2014
Tribunal: TSJ Galicia
Ponente: CIBEIRA YEBRA-PIMENTEL, JULIO CESAR
Nº de sentencia: 559/2014
Núm. Cendoj: 15030330032014100611
Encabezamiento
T.S.X.GALICIA CON/AD SEC.3
A CORUÑA
SENTENCIA: 00559/2014
PONENTE: D. JULIO CIBEIRA YEBRA PIMENTEL
RECURSO NUMERO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 8830/2008, 12263/2008, 12363/2008 Y 12387/2008 (ACUMULADO)
RECURRENTE:AUTORIDAD PORTUARIA DE VIGO Y CONSORCIO DE LA ZONA FRANCA DE VIGO; COMUNIDAD MONTES VECINALES DE OLEIROS; EMGESPA S.L.; FLOTA SUARDIAZ S.L.
ADMINISTRACION DEMANDADA:XURADO DE EXPROPIACION DE GALICIA
CODEMANDADA:AUTORIDAD PORTUARIA DE VIGO Y CONSORCIO DE LA ZONA FRANCA DE VIGO; EMGESPA S.L.; FLOTA SUARDIAZ S.L.; COMUNIDAD DE MONTES VECINALES DE MANO COMUN DE OLEIROS
EN NOMBRE DEL REY
La Sección 003 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia ha pronunciado la
SENTENCIA
ILMO.SR PRESIDENTE:
IGNACIO ARANGUREN PEREZ
ILMOS.SRES.MAGISTRADOS:
IGNACIO ARANGUREN PEREZ
JULIO CIBEIRA YEBRA PIMENTEL
JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ
En A CORUÑA, a treinta de Abril de dos mil catorce.
Vistos por la Sala, constituida por los Ilmos. Sres. Magistrados relacionados al margen, los autos del recurso contencioso- administrativo número PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0008830 /2008, 12263/2008, 12363/2008 Y 12387/2008 (ACUMULADOS) interpuesto por el PROCURADOR D/Dña. LUIS SANCHEZ GONZALEZ, PROCURADOR D/Dña. XULIO XABIER LOPEZ VALCARCEL , PROCURADOR D/Dña. MARIA MONTSERRAT LOPEZ RODRIGUEZ y dirigidos por el ABOGADO DEL ESTADO, LETRADO Dª. INES BELON AMIGO, LETRADO D. LINO ROMERO ALONSO, LETRADO D. JOSE MANUEL ALVAREZ GRAÑA en nombre y representación de AUTORIDAD PORTUARIA DE VIGO Y CONSORCIO ZONA FRANCA DE VIGO; COMUNIDAD MONTES VECINALES DE OLEIROS; EMGESPA, S.L.;FLOTA SUARDIAZ, S.L., contra Acuerdo del Jurado de Expropiación de Galicia de 15 de mayo de 2008 sobre justiprecio relativo a la finca 2002 para la Construcción de la Plataforma Logística Industrial de Salvaterra de Miño-As Neves. T.m. Salvaterra de Miño. Exp. 3346/2006. Comparece como parte demandada XURADO DE EXPROPIACION DE GALICIA dirigido por el LETRADO DE LA XUNTA DE GALICIA. Ha sido parte codemandada AUTORIDAD PORTUARIA DE VIGO Y CONSORCIO ZONA FRANCA DE VIGO; EMGESPA,S.L. ; FLOTA SUARDIAZ,S.L. ; COMUNIDAD DE MONTES VECINALES EN MANO COMUN DE OLEIROS , representadas por el PROCURADOR D. XULIO XABIER LOPEZ VALCARCEL, D. LUIS SANCHEZ GONZALEZ, Dª. MARIA MONTSERRAT LOPEZ RODRIGUEZ y dirigidos por el ABOGADO DEL ESTADO, LETRADO D. LINO ROMERO ALONSO, D. JOSE MANUEL ALVAREZ GRAÑA, Dª. MARIA JOSEFA FERNANDEZ PIÑEIRO.
Siendo PONENTE el Magistrado Ilmo. JULIO CIBEIRA YEBRA PIMENTEL.
Antecedentes
PRIMERO.-Admitido a trámite el presente recurso contencioso-administrativo, se practicaron las diligencias oportunas y, recibido el expediente, se dio traslado del mismo a la/s parte/s recurrente/s para deducir la oportuna demanda, lo que se hizo a medio de escrito en el que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que se estimaron pertinente, se acabó suplicando que se dictase sentencia declarando no ajustada a derecho la resolución impugnada en este procedimiento.
SEGUNDO.-Conferido traslado a la/s parte/s demandada/s, se solicitó la desestimación del recurso, de conformidad con los hechos y fundamentos de derecho consignados en la/s contestación/nes de la demanda.
TERCERO.-Habiéndose recibido el asunto a prueba y seguido el trámite de conclusiones, se señaló para la votación y fallo del recurso el día 26 de febrero de 2014 , fecha en la que tuvo lugar.
CUARTO.-En la sustanciación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo la cuantía del mismo indeterminada.
Fundamentos
Primero.-El objeto del presente recurso contencioso-administrativo viene constituido por la Resolución de 15 de mayo de 2008, dictada por el Jurado de Expropiación de Galicia por la que se fija el valor de los bienes expropiados consistentes en la finca número 2002 de las afectadas por la expropiación derivada del proyecto de la Plataforma Logística Industrial de Salvaterra-As Neves.
Con carácter previo al examen de las cuestiones suscitadas en el presente recurso, es necesario precisar que el Justiprecio de la finca expropiada fue recurrida tanto por las entidades beneficiarias de la expropiación, EL CONSORCIO ZONA FRANCA DE VIGO como la AUTORIDAD PORTUARIA DE VIGO, como por la expropiada, en este caso la COMUNIDAD DE MONTES VECINALES EN MANO COMÚN DE OLEIROS,tal resolución también fue recurrida, por un lado, por la entidad Flota Suardiaz , y, por otro, por la compañía Emgespa S.L.
Segundo.-Tal como sucedió en otros recursos, ya resueltos por la Sala, como el num. 9083/2007, que se toma como referencia por la identidad de sus planteamientos y pretensiones con los de éste, por las entidades beneficiarias de la expropiación, la AUTORIDAD PORTUARIA DE VIGO y el CONSORCIO DE ZONA FRANCA DE VIGO, se recurre la resolución del Jurado en base a dos motivos que reputa básicos para la aplicación del Método Residual Dinámico, que todas las partes reputan correcto por tratarse de Suelo Urbanizable de Uso Industrial, de los utilizados por el Jurado, cuales son, el primero, es que no están de acuerdo en la duración de la promoción estimada por el Jurado en 5 años, pese a que la misma incrementa los 3 años previstos en el proyecto-, por considerarla insuficiente, como dice ha demostrado el devenir posterior de las obras, por lo que considera que debe ampliarse a 6 años, el segundo es que tampoco está de acuerdo en la previsión de ingresos a partir del segundo año, cuando por tratarse de una promoción en la que están presentes administraciones públicas, con una previsión de que el 39,5% del Suelo Industrial será común, pero su enajenación tendrá que hacerse por subasta y el 60,5% de uso portuario, por lo que habrá de ser adjudicado por concesión y concurrencia competitiva (de conformidad con lo dispuesto tanto en el Art. 137 de la Ley 33/2003 de Patrimonio de las administraciones públicas como en el Art. 110 de la Ley 48/2003 por el que se aprueba el Régimen de los Puertos de Interés General), además de que con arreglo a la Ley de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia tanto los plazos de ejecución de las obras no se computa hasta la culminación de la urbanización y la venta de solares también ha de hacerse con posterioridad (Arts. 188 y 140.3 de la LOUGA).
En atención a lo expuesto, después de referir el informe aportado de la entidad de tasación TASA GALICIA, elaborado por la Arquitecta Dª. Candelaria , señalar que se aceptan la mayoría de los parámetros utilizados por el Jurado (valor en venta del producto inmobiliario terminado-600€/m2-, los gastos de construcción y el tipo de actualización aplicado -21,559%-) centrando la disconformidad en la duración de la promoción y los flujos de caja, remitiéndose al informe técnico aportado, señala que se obtiene un valor unitario de 5,22 €/m2, que se reduce considerablemente de incrementarse la duración de la promoción, pero aceptando el principio de vinculación a la hoja de aprecio presentada por la administración, termina suplicando que se determine el justiprecio del terreno a razón de 5,82 €/m2.
Tercero.-Por su parte la entidad expropiada, LA COMUNIDAD DE MONTES VECINALES EN MANO COMÚN DE OLEIROS, fundamenta el recurso en que el Jurado modificó, en perjuicio de los expropiados los parámetros contenidos en el proyecto expropiatorio y los utilizados por la administración en su hoja de aprecio, en concreto al ampliar el plazo de duración de la promoción de 3 a 5 años, al incrementar los gastos de construcción en un 30% y al subir el tipo de actualización aplicable del 16,925% hasta el 21,559%, por lo que entienden que desconoció el principio de vinculación de las hojas de aprecio y además incurrió en una reformatió in peius prohibida en el ámbito de los recursos administrativos.
En segundo lugar afirman que la resolución recurrida se incurre en un error interpretativo, en atención a que en el contenido del proyecto se cifran los gastos de comercialización en un 4% y sin embargo se aplica un 6,9%, que el Jurado convalida, por lo que entiende que debe ser reducida a aquél.
Por último en cuanto a la valoración de elementos distintos del suelo tacha de incongruente la resolución recurrida, en atención a que incrementando el precio de los postes de piedra de 18 €/unidad hasta 29,72 €, sin embargo mantiene el precio del emparrado incluyendo los postes en la cantidad de 15,06 €/m2.
Por lo que termina suplicando que se dicte sentencia por la que, con estimación de la demanda, se anule la resolución recurrida y en cuando al suelo se valore con arreglo a las alegaciones formuladas en vía administrativa, subsidiariamente en la cantidad que resulte de aplicar la fórmula empleada por el Jurado pero manteniendo los parámetros considerados inicialmente por la administración expropiante.
Cuarto.-Por lo que hace al recurso planteado por el Letrado del Estado, en nombre y representación de la Autoridad Portuaria de Vigo y el Consorcio de Zona Franca, referente a los parámetros de la duración de la promoción y los flujos de caja utilizados en la resolución del Jurado, han de reiterarse aquí los argumentos dados por
esta misma Sala en numerosas sentencias ya recaídas hasta la fecha sobre las mismas cuestiones, así en la St. recaída en el Recurso 9125/2007 , dijimos '....
Planteado así el debate y analizadas las circunstancias que lo rodean, en un plano abstracto, parece difícil de discutir que cuanto mayor sea la duración de la promoción, mayores serán los costes y por tanto el resultado final perjudicará siempre al valor final del terreno, es decir, a la indemnización que por el suelo que debe percibir el expropiado, mientras que cuanto menor sea el plazo de duración de la promoción que se considere, ocurrirá lo contrario. Dicho de otro modo, cuando en la fijación del justiprecio resulte de aplicación el método residual dinámico, quien ocupe la posición de beneficiario se verá favorecido si éste parámetro se dilata, por lo que si de él depende que dicho plazo se amplíe, resultará perjudicado si actúa de modo que el plazo se reduzca, iría en contra de sus propios intereses, que paradójicamente entrarían en franca contradicción con los intereses generales que motivan y justifican la actuación expropiatoria, que es evidente perseguirán que la obra se realice siempre cuanto antes. El único modo de conciliar los distintos elementos apuntados y de evitar distorsiones en todo el sistema es precisamente plantear el estudio de este parámetro, como el del resto de los que resultan necesarios para utilizar el método residual dinámico, de un modo autónomo a lo ocurrido con posterioridad en el tiempo, y con la única sujeción al elemento temporal esencial previsto en el
artículo 36 LEF
. (el de aquel al que se debe ver referida la valoración). Es decir, entendemos que si se pretende combatir la fijación cuantitativa de éste parámetro ha de hacerse en abstracto y desde la perspectiva de lo razonable o probable a fecha de valoración (2004), so pena que en caso contrario se obligue a quien actúa como beneficiaria a ir contra sus propios intereses si quiere respetar los intereses generales. Esta orientación a lo razonablemente probable parece ser el sentido que rodea la determinación de los demás parámetros que integran el método residual dinámico y el que se desprende del artículo 35 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la
Igual suerte desestimatoria ha de correr el motivo de impugnación relativo a los flujos de caja apreciados por el Jurado, en base igualmente a los argumentos contenidos en la referida sentencia, en la que, entre otros extremos, señalamos '....El artículo 34 de la Orden, en su apartado cuarto afirma al hablar del método residual que ' Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor residual, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario' sin distinguir por razón de los actores y ateniéndose como única aspiración a facilitar el valor de mercado del bien tasado, sin autorizar que la participación protagonista de Administraciones o entidades públicas suponga un elemento distorsionador en los cálculos que conlleva su aplicación que favorezca un consideración más deficiente en la gestión de los ingresos y cobros. 3) El artículo 37 de la Orden, dedicado al temas que nos ocupa, es decir a los flujos de caja en el método residual dinámico establece en su apartado cuarto ' Para determinar las fechas y plazos previstos a que se refiere el apartado 1 de este artículo se tendrán en cuenta, además de los sistemas de pagos a proveedores, las hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble proyectado y, en su caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización'. Puede verse aquí como el precepto sujeta a un filtro de hipotética probabilidad la determinación cuantitativa de éste parámetro, no de su conformación con la realidad producida posteriormente. 4) A fin de acreditar los errores que se afirman cometidos, la parte actora se ha basado de manera principal en el informe pericial de parte llevado a cabo por la arquitecto Candelaria , que consideró como promoción más probable naves industriales de superficies variables y de usos polivalentes, aceptando el valor de construcción y los gastos de urbanización del expediente expropiatorio, así como los precios de venta por entender que se trata de un polígono con buenas expectativas por localización y usos previstos, para posteriormente realizar un análisis de los flujos de caja y sus plazos, que a nuestro juicio no desvirtúan la metodología seguida por el Xurado de expropiación cuando éste estimó que procedía reflejar ingresos o cobros a partir del segundo año. Entendemos que del mismo modo que cuando se aplica el método de comparación con fincas análogas no se distingue cuales serían las transacciones que se deberían tener en cuenta si fuera una Administración quien las llevara a cabo, también aquí, en la aplicación del método residual dinámico, no se ha de conceder un distingo por ser una Administración pública quien realice las obras de urbanización y por estar ante una actuación expropiatoria. Creemos que si nos situamos en el momento al que se debe referir la valoración (el 1 de marzo de 2004), lo que el perito judicial denomino en su informe (pagina 24) como en 'plena burbuja inmobiliaria' no era prácticamente imposible, como sostiene el Abogado del Estado y la pericial de parte, sino todo lo contrario, la venta del producto inmobiliario final antes de su finalización. El panorama fáctico que describe el Abogado del Estado sin duda es el que hoy en día existe, pero no en aquella época, caracterizada por sus excesos y entre ellos lo que en su día fue conocido y denominado como 'venta sobre plano', siendo éste un hecho notorio, cuyo general conocimiento es difícilmente discutible. Por ello, tanto la expropiante (IGVS) en su hoja de aprecio, como los expropiados al evacuar la suya, como el propio Xurado de expropiación en su acuerdo ahora recurrido, al aplicar esta variable no esperan la finalización en la venta del producto inmobiliario, como en rigor procedería. En definitiva, no nos parece irrazonable ni arbitraria ni absurdo el criterio seguido por el Xurado de expropiación forzosa al incluir en los flujos de caja ingresos a partir del segundo año, que es cierto que puede adolecer de cierta falta de ortodoxia formal, y en esto damos la razón al Abogado del Estado, pero también entendemos que encuentra suficiente razón de ser en que con ello se adapta a las eufóricas circunstancias económicas existentes en el momento de la valoración (2004) y asimismo, y a tenor de los elementos que fueron puestos a su disposición por la Administración expropiante y por los expropiados, que preveían dichos ingresos antes del momento de la finalización de la obra, sin que la referencia a los usos industriales comunes portuarios pueda servir de base para descartar esta situación a tenor de los precios que se han manejado....'
Quinto.-Procede comenzar el examen de los motivos de impugnación esgrimidos por la entidad expropiada, la COMUNIDAD DE MONTES VECINALES EN MANO COMÚN DE OLEIROS, en relación con la resolución recurrida y también con respecto de ellos han de tenerse por reproducidos los argumentos vertidos por esta misma Sala en la Sentencia recaída en el recurso 9125/2007 , anteriormente referida, así allí decíamos y ahora reiteramos '...I.- Comenzando por los defectos de naturaleza formal que se achacan al acuerdo recurrido, se denuncia por la recurrente falta de motivación, limitándose a denunciar su infracción con cita de la jurisprudencia aplicable que entiende aplicable al respecto. El requisito de la 'motivación' del acto administrativo, recogido en el artículo 54.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común , tiene por finalidad que el interesado conozca los motivos que conducen a la resolución de la Administración con el fin, en su caso, de poder rebatirlos en la forma procedimental regulada al efecto, lo que a nuestro juicio ha tenido lugar en el supuesto de autos, en donde el actor ha conocido la metodología seguida en la valoración de los distintos conceptos indemnizables, con desglose de partidas y elementos tenidos en cuenta en la valoración de los diferentes bienes y derechos expropiados, singularmente el suelo expropiado, pero igualmente las construcciones y mejoras, aludiendo a la normativa de aplicación y a las bases de datos provenientes del instituto tecnológico de Galicia y lo mismo cabe apuntar en cuanto al valor de las edificaciones en aquellos supuesto en que fue precisa su tasación. II.- Estima la parte demandante que el Xurado de expropiación se habría excedido en sus funciones modificando de oficio los parámetros utilizados por la Administración expropiante en la determinación del valor del suelo expropiado, fundamentalmente al alterar el plazo de duración de la promoción establecido en su hoja de aprecio por la Administración. Desde la doctrina que jurisprudencialmente define la extensión y límites del principio de vinculación de las hojas de aprecio, la postura de la recurrente no puede ser compartida por esta Sala desde el mismo momento en que de la misma resultan para el jurado de expropiación los mismo límites que rigen para las partes, que recordemos, solo se encuentran sujetos y limitados en las pretensiones que aquí ejercen por cuantía total fijada o por los conceptos indemnizables establecido en la hoja de aprecio evacuada respectivamente en su día, pero no por los parámetros que sirven de base objetiva o si se prefiere de soporte fáctico en la aplicación del método de valoración que en cada caso corresponda. No es ésta la finalidad del artículo 34 de la Lef y de la Jurisprudencia que lo interpreta relativa al valor vinculante de las hojas de aprecio, ya expuesta en el anterior fundamento y a la que nos remitimos para evitar inútiles reiteraciones. Piénsese que de otro modo se podría llegar al extremo de cercenar las facultades del Xurado de expropiación como tendría lugar si se impidiera que éste acudiese a fuentes distintas o utilizase testigos diferentes que los escogidos por las partes, lo que volvería ciertamente inviable su función tasadora. En definitiva, deben rechazarse las alegaciones de la representación del expropiado relativas a la vulneración del principio de vinculación de las hojas de aprecio, que rechazamos se extiendan a los parámetros utilizados en la aplicación del método residual dinámico. III.- Aporta la parte actora dos acuerdos dictados por el Xurado de expropiación de Galicia correspondientes al mismo procedimiento expropiatorio de los que se desprenden valoraciones del suelo muy superiores a las del acuerdo recurrido a pesar de utilizarse el método residual dinámico y en las que se fijó por aquel un precio unitario del suelo a razón de 15,13 e/m2. La simple lectura de ambos acuerdos pone de manifiesto que en ambos supuestos la beneficiaria estableció en su hoja de aprecio una valoración del suelo de 15,13 e/m2, lo que obligaba al Xurado de expropiación a estimar el mismo sino quería violentar el principio de vinculación de las hojas de aprecio al que ya nos hemos referido en repetidas ocasiones con anterioridad, como así se apunta por el Letrado de la Xunta en conclusiones. IV.- En la determinación del quantum indemnizatorio que debe alcanzar el justiprecio del suelo expropiado, sostiene la parte actora que se han producido errores en la delimitación de dos de los parámetros utilizados por el acuerdo recurrido al aplicar el método residual dinámico, lo que habría repercutido en la fijación final de valor asignado al suelo. El éxito de dichas críticas, que se centran en la duración de la promoción y en los gastos de comercialización, necesariamente dependerá de la prueba practicada, para lo cual se ha acudido por dicha parte procesal a dos pruebas de índole pericial. La prueba practicada por la representación de la parte procesal que en el previo procedimiento administrativo ocupó la posición de expropiado y que se asienta esencialmente en las periciales de parte realizada por el ingeniero técnico agrícola don Domingo y la pericial judicial que tuvo lugar en el arquitecto Evaristo : 1) De la simple lectura de los cuatro informes periciales realizados por el perito de parte (1 de abril de 2004, 4 de mayo de 2004, 20 de agosto de 2004 y 15 de noviembre de 2010) el ingeniero técnico agrícola don Domingo , puede advertirse que estos tienen por objeto tanto analizar el valor del suelo como también los demás bienes y derechos afectados por la actuación expropiatoria. Por lo que respecta al estudio que dicho perito realiza sobre el valor del suelo, que es lo ahora interesa, su idoneidad es puesta en entredicho con acierto por la representación de la beneficiaria. En efecto, la jurisprudencia solo considera idóneo la elección de ingeniero técnico agrónomo o perito agrícola cuando de la valoración agrícola del suelo se trate pero no cuando se persiga evaluar expectativas o valores de naturaleza urbanística, resultando únicamente hábil su cualificación en relación al potencial agrícola de la finca y su uso agrícola o natural. Ahora bien, también es cierto que la doctrina expuesta debe ceder ante las circunstancias especificas del caso concreto y atendida no solo los fines de la pericia practicada sino también los elementos objetivos que pudieran desprenderse de la misma, y que captados de modo imparcial e independiente por el perito no sean extraños a los conocimientos científicos y técnicos que se le presumen, lo que aquí no hemos podido advertir ni aprovechar una vez examinados los dos informes periciales realizados por el citado ingeniero técnico agrícola que analizan el valor del suelo expropiado, no solo por de lo que se trata es de analizar la correcta aplicación por el jurado de expropiación de una metodología, como es la derivada del método residual dinámico, previsto en exclusiva para suelos urbanos o urbanizables delimitados, es decir aquellos donde el valor urbanístico resulta primordial sino por las disparidades que ofrece la comparación de los argumentos, datos y razones expuestos entre el primero y el segundo de los informes realizados. De hecho, analizando separadamente cada informe, y comenzando por el elaborado en fecha 1 de abril de 2004 (anterior al acuerdo recurrido) el mismo se caracteriza por su tenor abstracto y teórico y la importancia desmedida que otorga al polígono a Granxa con el que pretende establecer paralelismos, lo que sorprende toda vez que el propio perito reconoce que la evolución de precios ascendió de manera prodigiosa, es decir, que responde a un supuesto excepcional, lo que ya de por sí le inhabilitaría como testigo. A ello se une deficiencias técnicas como la falta de motivación en conceptos como los gastos (sin distinguir siquiera entre gastos de urbanización y gastos de construcción) o la ausencia de objeto de concreto estudio de los gastos de comercialización o los plazos de ejecución o duración de la promoción, que no llega realmente a precisar. Más completo y dotado de una mayor precisión terminológica hasta el punto que no parece realizado por el mismo profesional es el informe elaborado en fecha 15 de noviembre de 2010 (es decir con posterioridad al acuerdo recurrido). Ahora bien, este segundo y último informe sobre el valor del suelo se encuentra plagado de valoraciones subjetivas o llamadas a lugares comunes a la hora de ir detallando, con la precisión técnica que es precisa en un informe de estas características, los factores que influyen en los distintos parámetros que soportan la aplicación del método residual dinámico, utilizando expresiones, como argumentación principal en varias ocasiones, como 'razonable' 'excesivas' 'desproporcionada', que por otra parte se encuentran vinculadas necesariamente para tener virtualidad a la experiencia profesional del perito, que como es visto, en el campo puramente urbanístico, le es ajena. Esto se hace especialmente presente en lo que se refiere al plazo de duración de la promoción y lo que denomina el cronógrafo de las inversiones, que sostiene debe ser de tres años, en manifiesta contradicción no solo con sus apreciaciones en anteriores informes como con el resultado de la prueba pericial judicial realizada en arquitecto, que a nuestro juicio se encuentran más cercanas a al realidad, y que a continuación entramos a analizar. Por estas razones rechazamos sus conclusiones valorativas sobre el valor del suelo expropiado. 2) El informe pericial judicial realizado por el arquitecto Evaristo tuvo por objeto de manera principal en determinar el valor del suelo afectado por la actuación expropiatoria, concluyendo, después de la corrección del error aritmético padecido en su inicial valoración, que suelo expropiado debía alcanzar los 8.435 e/m2 frente a los 7,79 e/m2 fijados en el acuerdo recurrido. Sin perjuicio de la precisión y profesionalidad con la que el perito ha desarrollado su estudio y que resulta patente no solo en el propio informe como en las respuestas a las aclaraciones que le fueron formuladas por las partes en el trámite de aclaraciones, y con el que nos mostramos conformes en líneas generales, debe resaltarse las siguientes precisiones: -El perito judicial viene a establecer una previsión de ventas diferente y diferida del dispuesto en sus cálculos por el Xurado, pero lo hace sin aportar datos objetivos que justifiquen porque retrasa su inicio, más allá de buscar cierta correlación con la obras de urbanización y construcción de las edificaciones que no entendemos contrastado con la realidad del mercado y que más bien responde a apreciaciones subjetivas sin apoyo en la propia dinámica del mercado en esos años, que sería lo principal. Sobre todo examinando el objeto del proyecto sectorial que justifica la expropiación y el favorable entorno económico a la fecha de valoración (que se desprende de toda la documentación obrante) y que como hecho notorio resulta difícilmente discutible no se derrumbó hasta el año 2007. Por estas razones no entendemos que puede ser descalificada como inapropiada el proceso de ventas que diseño el acuerdo recurrido y por tanto la estimación de un 10% el segundo año así como los posteriores, como hizo el acuerdo recurrido, nos parecen razonables. - Frente a la postura que defiende el perito judicial, entendemos que no resulta equivocado incrementar la prima de riesgo minima siempre que exista una motivación justificada y ésta venga determinada por la inclusión de elementos previstos legalmente. En efecto, la conveniencia de incrementar la prima de riesgo cuando las circunstancias concurrentes así lo aconsejasen como era el caso del beneficio de la actividad promotora, que es asimismo lo que ha ocurrido en el supuesto de autos, ya ha sido apuntada en otras ocasiones por este Tribunal (SSTXG de 20 de abril, recurso 13820.08 y 7005.09 citando la de 23 de marzo de 2011, recurso 11260/08 y 7203/) en donde se afirmábamos lo siguiente ' Igual suerte desestimatoria ha de correr el motivo de impugnación relativo a la tasa de actualización aplicada por el Jurado y que la recurrente discute por resultar excesiva, al contemplar un incremento del 6% en concepto de beneficio del promotor, en atención a que la entidad recurrente parece pretender la aplicación literal de su determinación en función del incremento del tipo libre de riesgo con la prima de riesgo (Art. 38 de la Orden) cuando resulta de la Disposición Final 6ª de la Orden que las establecidas en la misma son mínimas y para su fijación habría de tenerse en cuenta no solo el activo inmobiliario a construir, que es el único parámetro tenido en cuenta en la Disposición Adicional, sino también su ubicación, la liquidez, el plazo de ejecución así como el volumen de la inversión necesaria, por lo que también este motivo de impugnación ha de decaer..'. Estas situaciones u opciones técnicas son admitidas por el propio perito judicial en el trámite de aclaraciones a pregunta de las codemandadas. Y lo que no resulta razonable y distorsiona el método residual dinámico es que el perito judicial se niegue a incrementar la prima de riesgo mínima en función de que es una Administración, entendida en sentido amplio y sin distinguir su régimen de la entidad pública que actúa como beneficiaria, a la que sobre una base incierta presume una liquidez y un riesgo inferior, lo que además, hoy por hoy, ni siquiera como apreciación puede ser afirmado. Lo que en ningún caso admite la normativa es que la prima de riesgo se reduzca, no que se incremente. - Es en la duración de la promoción donde se han desarrollado con mayor intensidad los debates entre las partes. Sin perjuicio de que ciertamente el perito judicial muestre sus dudas sobre la duración de la promoción, y sea partidario de elevar la misma sobre el periodo utilizado en el acuerdo recurrido, como sostiene la Abogacía del estado en conclusiones, no lo es menos que el informe pericial se atuvo al periodo de cinco años manejado por el Xurado de expropiación, como también que descartó de manera tajante, por insuficiente, el periodo de tres años que se defiende como adecuado por la representación del expropiado y por el perito de parte Domingo y por ende el que figura en el proyecto expropiatorio. El perito judicial aporta a nuestro juicio razones de peso para extender a cinco años el plazo de duración de la promoción y que se pueden resumir en la magnitud de la obra, los trámites a seguir, los plazos a observar..etc. De todo lo anterior, puesto en relación con los argumentos expuesto en el fundamento anterior, procede confirmar la valoración final que del suelo afectado se realiza por el Xurado de expropiación de Galicia en el acuerdo impugnado....'. Por lo que ahora, como ya ocurrió entonces, se impone la desestimación de estos motivos de impugnación.
Sexto.-En el presente recurso la Comunidad expropiada interesa una indemnización complementaria por la pérdida del monte expropiado. En efecto, la resolución recurrida fija el justiprecio del terreno expropiado que pertenecía a la COMUNIDAD DE MONTES VECINALES EN MA NOCOMÚN DE OLEIROS, que además, como resultado de la expropiación, habría perdido la totalidad de su propiedad.
Siguiendo con lo anterior ha de examinarse los conceptos por los que la Comunidad Vecinal de Oleiros reclama esa suerte de indemnización complementaria, y es que los presupuestos para demostrar su procedencia cambian radicalmente si atendemos al informe aportado en vía administrativa y aportado con la demanda, realizado por el Ingeniero Técnico Forestal D. Mario , que la hace derivar de la pérdida total del monte y la imposibilidad de su reemplazo, dada la falta de personalidad jurídica de la Comunidad Propietaria, y que cifra su valoración, con arreglo a una capitalización de las rentas potenciales, en la cantidad de 7,923 €/m2, o si atendemos al informe pericial practicado en el presente recurso, que corrió a cargo del también Ingeniero Técnico Forestal D. Roberto que centrándose en la valoración de los beneficios económicos y medioambientales que la existencia de un monte proporciona, los cuantifica en función de los usos de los que resulte susceptible que, a su vez, subdivide en directos (producción de madera, leña, setas o utilización ganadera), indirectos (aprovechamiento recreativo, aprovisionamiento de agua, cinegético, control de erosión) y de opción (usos que todavía están por descubrir) y valores de no uso, entre los que incluye el derivado de su existencia y el de legado, (consistente en la posibilidad de su transmisión a generaciones venideras). Después de calcular el valor de usos directos e indirectos del Monte de los vecinos de la parroquia de Oleiros, en la cantidad de 0,07 €/m2, la capitaliza a perpetuidad en razón de un 2%, de lo que obtiene un 3,34 €/m2, de los que 2,28 €/m2 corresponderían a los usos directos y 1,06 €/m2 a los indirectos, que define como servicios mediambientales o sociales. Posteriormente procede a calcular el valor de opción y los valores de no uso partiendo de la premisa de que el valor de no uso es superior al valor de uso, por lo que opta por aplicar un valor igual al valor de uso anteriormente calculada, por lo que obtiene un valor económico total de 6,68 €/m2. Al resultado obtenido le deduce el coste de mantenimiento del monte, que cifra en un 50% de los beneficios derivados del uso directo, que incrementa con otros costes. De lo anterior obtiene un beneficio anual que capitaliza a perpetuidad, obteniendo un beneficio de 1,335 €/m2 por todos los usos, que desciende a 0,275 €/m2 de atender tan solo a los usos directos. Finalmente compara la rentabilidad que la Comunidad obtendrá de las entidades financieras de la cantidad obtenida de la expropiación con las rentabilidades que proporcionaría el monte. De lo anterior concluye su informe con la cuantificación de tres valores diferentes, que cifra en 18,04 €/m2 si se tienen en cuenta la totalidad de los valores de uso directos, indirectos, de opción y los de no uso, que reduce a 9,69 €/m2 de atenderse solo a los valores de uso directo e indirecto, no computarse los valores de no uso y de opción y, por último, un valor de 5,98 €/m2 de atenderse únicamente a los valores de uso directo, por lo que aporta tres valores diferentes a la finca expropiada que resulta de multiplicar por su superficie cada uno de los parámetros anteriores.
Aun reconociendo el valor teórico de ambos informes para acreditar los perjuicios que la pérdida de un monte vecinal en mano común comporta, no pueden acogerse la pretensión indemnizatoria que conllevan, por las siguientes razones 1º) por lo que hace al informe del Ingeniero Técnico Forestal D. Mario en el que se hace gravitar la procedencia de la indemnización en atención a su carácter irremplazable, dada la imposibilidad jurídica de su sustitución mediante adquisición de propiedades equivalentes por parte de la Comunidad, olvida que con arreglo al Art. 6 de la Ley 13/89 de Montes Vecinales en Mano Común se prevén 3 posibles destinos del justiprecio, la mejora del resto del monte, el establecimiento de obras o servicios en beneficio de la agrupación titular del mismo o su reparto entre los comuneros, remitiéndose a lo que prevean los estatutos o lo que acuerde en la Asamblea correspondiente, por lo que ha de concluirse que al margen de la adquisición de otros terrenos de análogas características por la Comunidad como tal, habría otras finalidades que podrían reportar beneficios equivalentes para los Comuneros; 2º) pero además el perito en su valoración incurre en el error de no acreditar que en sus cálculos, para la obtención de las rentas potenciales, haya empleado valores procedentes de elementos existentes en el monte expropiado, lo que remite su estudio a una valoración teórica sin posibilidad de contraste de ninguno de los datos de hecho de los que parte, al respecto conviene advertir que en la resolución recurrida se valoró tan solo el terreno, sin contemplar la existencia de elemento vegetal alguno -lo que no deja de resultar extraño dada la superficie expropiada-, en tanto que el perito refiere rendimientos por corta de madera al final del ciclo -con turnos de corta de 40 años- y complementarias de leñas o setas, pero sin especificación de las especies arbóreas ni aplicación de coste alguno de producción. Por lo que tal informe ha de ser desechado como medio hábil de desvirtuación de la presunción de acierto del que están dotadas las resoluciones de los jurados de expropiación.
Pero tampoco el informe del perito judicial, el Ingeniero Técnico Forestal D. Roberto , puede tener favorable acogida en atención a las siguientes razones 1º) en su informe parte de algunos presupuestos de hecho que no están suficientemente acreditados, como es que descomponiendo los valores en función de los usos afirma que los valores de no uso son superiores a los valores de uso, entre los que, conviene recordar, se incluyen no solo los directos e indirectos sino también los de opción, correspondientes a aplicaciones desconocidas en el momento en el que ha de referirse la valoración, lo que resulta difícilmente creíble y exigiría una acreditación verosímil que en el informe no se contiene; 2º) la admisión de las valoraciones contenidas en el informe supondría atender a valores no solo hipotéticos y absolutamente faltos de correspondencia con el objeto expropiado, sino también desatender la fecha a la que ha de referirse la valoración que es la de exposición pública del proyecto, que tuvo lugar en marzo de 2004, a la que ha de atenderse por imperativo de lo dispuesto en los Arts. 36 de la LEF y 24 letra a) de la Ley 6/98 del Suelo y las Valoraciones, para atender a valores tan imprevisibles como futuribles como los valores de opción (actualmente desconocidos) o de transmisión del bien a generaciones venideras (valor de legado); 3º) además resulta que los valores de uso directo e indirecto no difieren de los valores de la propiedad justipreciada en la resolución recurrida, porque es esa pertenencia la que confiere a la comunidad vecinal, titular del monte, la posibilidad de su aprovechamiento; 4º) en cualquier caso ha de advertirse que los valores medioambientales que se derivarían de la permanencia del monte en la situación previa ni son patrimonializables ni pertenecerían en exclusiva la Comunidad titular, sino que pertenecen a la colectividad en su conjunto; 5º) olvida que los beneficios que la conservación del monte llevaría aparejada debió ser ponderada con la utilidad pública e interés social que la expropiación comporta con arreglo a los trámites dispuestos en el Art. 6 del Decreto 260/1992 de 4 de septiembre , por el que se aprueba el Reglamento para la ejecución de la Ley 13/89 de Montes Vecinales en Mano Común, mediante la correspondiente declaración de prevalencia, que no consta que se hubiera omitido ni que fuera impugnada; 6º) el acogimiento de una pretensión como la ejercitada, en la que se llega prácticamente a triplicar el valor del terreno fijado por el Jurado y que, con arreglo a los criterios anteriormente expuestos se confirman, supondría introducir un factor de discriminación en la valoración en atención al dato subjetivo de propiedad, que iría en contra del principio de igualdad, ya que el monte en cuanto tal no tiene otra diferencia respecto de otras fincas expropiadas que las derivadas de su pertenencia a una comunidad vecinal sin asignación de cuotas, pero sigue tratándose de una propiedad de naturaleza privada con un singular régimen de aprovechamiento y con características particulares, en tanto que indivisibles, inalienables, imprescriptibles e inembargables, pero que en tanto que sometidos a una expropiación deben contar con idénticas garantías que las pertenecientes a cualquier otro propietario y por ende con idéntica valoración con independencia de las dificultades que para la aplicación del justiprecio obtenido se deriven de la especialidad de su atribución a una comunidad vecinal y finalmente 7º) el informe resulta no solamente desvinculado de los aprovechamientos de los que monte vecinal expropiado era objeto en la fecha a la que habría de referirse la valoración, sino también del régimen que para los mismos disponen los Arts. 21 y ss. de la Ley 13/89, de Montes Vecinales en Mano Común , entre los que la doctrina suele distinguir entre los directos, pudiendo ser éstos generales y simultáneos o individuales por adjudicación de lotes, suertes o tenencias, además de permitir aprovechamientos pecuniarios a los que la Ley llama rendimientos (Art. 21), por lo que este motivo del recurso ha de ser íntegramente desestimado.
Septimo.- La comunidad de montes actora incluye en el hecho noveno una pretensión añadida respecto a que se declare que las construcciones existentes en la parcela expropiada le pertenecen de manera exclusiva, tal como se derivaría de una sentencia anterior, ya firme y dictada en el recurso 8367/05 , en cuyo auto aclaratorio se había establecido que '... que del mismo modo que han de ser incluidos las expectativas sobre los recursos minerales deben serlo los derechos arrendaticios derivados de los contratos de arrendamiento que se encontraban en vigor en el momento de iniciarse la expropiación (de fechas 27 de febrero de 2003, 24 de marzo de 2003 y el contrato con sus modificaciones suscrito con la entidad Mendo S.L.), como asimismo las construcciones que se hallaban en el suelo expropiado...'. Pero no puede aceptarse en este caso tal petición, a la vista de que se trata se situaciones completamente distintas en uno y otro supuesto, desde el momento en que en este otro recurso, con independencia del justiprecio fijado por el Jurado para el suelo perteneciente a la comunidad de montes vecinales en mano común ya citada, se añade como concepto distinto la importante cantidad de dinero de 771.058,07 euros -a razón de 17,77 euros por m2- por la explanada pavimentada allí existente con una parte proporcional de otras instalaciones, cuya titularidad corresponde claramente a la empresa, también demandante, Flota Suardíaz, S. L., quién había llevado a cabo la construcción de la misma en virtud de un derecho de arrendamiento concertado con la otra empresa también actora en cuanto titular esta última de un supuesto derecho de superficie adquirido de la comunidad de montes participante en este juicio, obras que se habrían llevado a cabo con la finalidad de establecer una amplia zona de estacionamiento y depósito de vehículos al servicio de la primera de ellas. Tal hecho, -del que hay suficiente constancia en autos y referido a una finca distinta de la objeto del otro recurso ya citado- desconecta de manera indubitada la pretensión ejercitada en este otro de la relativa al primero de ellos, por lo que se impone la desestimación de la concreta petición al respecto hecha en el que es objeto de éste, relativa a la finca número 2002 y en cuyo suelo-en una extensión de 43.391 m2- la empresa Flota Suardíaz había efectuado la obra que la resolución del Jurado incluye en el apartado segundo del cuadro-resumen final de valoración de obras e instalaciones. También, por tanto, esta pretensión de la comunidad de montes en mano común ha de ser rechazada.
Octavo.-Recurre también la empresa Flota Suardíaz S.L. contra la misma resolución valorativa del Jurado basándose en los mismos planteamientos que ya había mostrado cuando había impugnado la valoración de la finca 2001, contigua a la número 2002 objeto de este otro recurso, por lo que se había seguido ya el recurso 8417/2007. Después de una relación de lo acontecido con relación a esas fincas-expresado de una manera que lleva a confusión respecto a lo que se pide respecto a una y otra finca,-pues de la número 2001 era propietaria en pleno dominio y había levantado en ella una construcción aislada de dos plantas-, reitera e insiste en éste otro recurso, de acuerdo con lo que ya había hecho constar en su hoja de aprecio, en que el Jurado incurrió en numerosos errores valorativos, pues omitió que, aunque en calidad de arrendataria, las instalaciones de que se trata objeto de expropiación eran las propias de una empresa con una finalidad concreta y actual en el proceso productivo, cuya pérdida como consecuencia de la expropiación había obligado a tal empresa a cesar en su actividad en el puerto y a llevar a su cierre, a pesar de su importante volumen de movimiento, con la particularidad, además, de que se calificaba el terreno como suelo urbanizable, cuando en realidad se trataba de suelo industrial, acondicionado y con construcciones para ello, lo que justificaría, de haberse tenido en cuenta, un justiprecio total de 15.964. 812 euros, en el que se comprendería el inmovilizado material, el derecho de arrendamiento, la revalorización del suelo, los bienes muebles que quedaron inutilizados, el lucro cesante, la pérdida del enlace con el ferrocarril, y la paralización de la actividad. Pero las razones para una respuesta negativa a tales pretensiones, exactamente iguales en un caso y en el otro, ya fueron expuestas en la sentencia del recurso 8417/07 , ya mencionado, en el sentido de que, entre otras cosas '.- Esta última cuestión ha sido resuelta por la segunda de las resoluciones impugnadas, la ya dicha de 15 de mayo de 2008, que fijó el justiprecio de la finca 2001 en la suma total de 385.848,43 euros, comprensiva del valor del suelo, obras e instalaciones, construcciones, y otras instalaciones, y de la que la parte discrepa, fundamentalmente, del valor asignado al suelo y de la no indemnización de la industria que se dice que allí estaba establecida.
En cuanto a lo primero, se expresa como hecho preliminar que la actora era titular de un derecho de superficie,- concedido inicialmente por la Comunidad de Montes Vecinales en mano común de Oleiros a la entidad Tramagasa S.L., pero que ésta última le arrendó después a ella- en terrenos de la Plataforma Logística de Salvaterra-As Neves, en un espacio de 43.391 m2, y que, además, era propietaria en pleno dominio de una parcela adyacente-la afectada por esta expropiación- sobre la que hace años había levantado una construcción aislada, de planta baja y planta alta, de una extensión, respectivamente, de 186,64 y 271,49 m2, con una rampa para el acceso de los vehículos a la explanada, cuyo conjunto utilizaba para el almacenamiento de estos últimos, pues la empresa recurrente se dedicaba a la distribución de los automóviles fabricados por Citroen en su planta de Vigo, para lo cual era insuficiente la superficie disponible en el propio puerto de esta ciudad y se hacía necesario disponer de un espacio de mayor amplitud fuera de esta última, para lo cual la empresa actora disfrutaba también de una concesión ferroviaria de Renfe para poder cargar vehículos en la zona próxima al espacio en discusión. Pero a continuación se alega que en la hoja de aprecio ya se había dicho que el terreno expropiado no era un terreno de suelo urbanizable, sino un auténtico suelo industrial que formaba una unidad adscrita una empresa en funcionamiento, y por lo que, por los conceptos que se decían, se pedía la desorbitada cantidad de 15.964.812,50 euros.
Esta argumentación de que en realidad la Administración expropió suelo industrial, y que, en contra de eso, quiere valorar y pagar suelo urbanizable, es total y radicalmente inaceptable en virtud de las siguientes consideraciones. Nadie puede discutir que la clasificación de los terrenos del Plisán era la de suelo urbanizable delimitado, que precisamente se adoptó para permitir el importantísimo proyecto empresarial acometido para una obra de tan gran magnitud e importancia estratégica y justificar el cambio de la clasificación anterior que tenía de suelo rústico, lo que expresamente hasta se reconoce en el hecho sexto de la demanda, al afirmarse que, en efecto, la práctica totalidad de los terrenos eran rústicos, pasando a ser urbanizables por el hecho de la aprobación del proyecto de la Plisán y ulterior expropiación, y como urbanizables han sido valorados por el Jurado de Expropiación de Galicia. Pero la empresa pretende sustraerse a la legalidad, totalmente vinculante para todos, de esta normativa, precisamente por el hecho de haberla anticipadamente vulnerado-antes de ser suelo urbanizable era suelo rústico- mediante una urbanización previa totalmente ilegal, que ahora se quiere presentar precisamente como el hecho justificativo de una clasificación distinta del suelo mucho más favorable para ella, a pesar de esas transgresiones, como si éstas se pudieran consolidar por el paso del tiempo y determinar una situación de legalidad por encima y contra las normas urbanísticas reguladoras de la clase y calificación del suelo de que se trata, que, claramente- y frente a los miles de afectados por ese proyecto expropiatorio que han aceptado a lo largo de muy numerosos recursos de los que la Sala ya ha conocido la clasificación de sus fincas como suelo urbanizable-no puede sino tener esta última consideración, por mucho que la actora lo haya transformado en la práctica sin la más mínima cobertura legal, lo que, en contra de la interpretación que se propone a favor de su mayor valor, lo que debería de haber originado en su tiempo la iniciación de un expediente de restauración de la legalidad urbanística, vulnerada y perturbada por ese modo de proceder. Hay que rechazar, por tanto, esa pretensión de que la finca se valore de manera distinta a la que le correspondía por la clasificación urbanística legalmente vigente en el momento legal procedente para su valoración, que es a la que se atuvo correctamente el Jurado, aplicando de manera acertada-como ya ha tenido ocasión de pronunciarse la Sala en los miles de recursos anteriores sobre lo mismo, a cuya prolija fundamentación nos remitimos-el método residual dinámico, que es el legalmente aplicable para este tipo de suelo, con el añadido de que en el informe pericial de parte, sin otra justificación o explicación alguna, se señala como precio de mercado, recurriendo a un método comparativo que no es el indicado para el caso, el de 55 euros por m2, y con una única referencia equivocada a que se trata de suelo urbano industrial, por lo que solo cabe concluir que el justiprecio del suelo de la finca fijado por el Jurado es el correcto, y lo mismo puede decirse de todos los otros elementos constructivos existentes en la finca, al no disponerse en autos de una pericia imparcial que justifique los valores propuestos en la hoja de aprecio y en el recurso.'
Por otro lado se añadía que '.- Esto nos lleva al análisis de la cuestión relacionada con el hecho de si en las construcciones e instalaciones existentes en la finca,-al tiempo de exposición al público del proyecto de expropiación, que es al momento al que hay que referir la valoración-operaba ya allí la empresa actora con la consideración de un negocio legalmente en marcha y establecido en ese lugar. Pero, a la vista de todos los elementos de juicio de que disponemos, analizados y valorados con arreglo al criterio de la sana crítica, también en esto hay que concluir que el Jurado ha acertado en su juicio de valor de que en ese momento no consta probado que se desarrollase allí de manera efectiva una actividad empresarial en el sentido técnico- jurídico de la misma, con independencia de un claro proyecto de futuro para hacerlo. Y, en este sentido, nada nuevo aporta la pericia de parte, que se limita, en un tiempo muy posterior al proyecto expropiatorio y a su publicación, a dar cuenta de las construcciones y demás elementos allí existentes, tanto de inmovilizado, como de instalaciones, edificaciones, y mobiliario, pero sin ninguna demostración de una operatividad real y con cobertura jurídica al tiempo del momento legal de la valoración, pues, por un lado, toda la actuación se había llevado a cabo sin licencia urbanística o de actividad alguna-como resalta el Abogado del Estado en sus aclaraciones al informe- y, por otro, no se presentó ninguna documentación contable o fiscal de la empresa, tal como la relativa a cifras de facturación, costes, movimientos de existencias, servicios de seguridad o custodia, transportes, traslado de mobiliario o equipos, etc, que justificase la utilización efectiva empresarial de esas instalaciones en el tiempo de la valoración de los bienes, sin que, lógicamente, las declaraciones como testigos de algunos responsables de la propia empresa actora, como el director comercial, el gerente. o el proveedor de servicios puedan ser tenidas en cuenta como medios de convicción imparciales para poder justificar la tesis de la empresa, sobre todo cuando es notorio que el centro de su actividad empresarial se ejerció siempre en el puerto de Vigo y en su zona franca, fuera de su intención de llevarla a cabo de manera complementaria en las instalaciones situadas en el espacio hoy en discusión, anticipándose, aunque fuera de toda legalidad, a las previsiones urbanísticas y logísticas de la Plisán. Partiendo, pues, de esta base y del hecho, no demostrado, de que la empresa desarrollase ya una efectiva actividad empresarial en la finca expropiada al tiempo de la publicación del proyecto expropiatorio, también esta pretensión indemnizatoria de la misma como formando parte del justiprecio ha de ser rechazada.' Tal argumentación supone también necesariamente la desestimación de este otro recurso, remitiéndonos también a lo ya explicado en esa anterior sentencia en cuanto a la procedencia de la actuación del Jurado de Expropiación de Galicia.
Noveno.-Contra la misma resolución del Jurado objeto de estos procedimientos acumulados interpuso también recurso contencioso-administrativo la entidad Emgespa S.L, sobre la base de que no se valoró adecuadamente su supuesto derecho de superficie que ostentaba sobre los 53.205 m2 expropiados al monte vecinal, cuya justificación de su origen se detalla en el hecho segundo de la demanda, que inicialmente habría adquirido la empresa Tramagasa S. L. el 19 de noviembre de 1997, pero que la Comunidad de montes vecinales de Oleiros habría aceptado el 13 de julio de 2001 que Tramagasa cediese a Emgespa, con la carga de un arrendamiento anterior concertado con la primera titular del derecho de superficie con la empresa Flota Suardíaz en ese tiempo intermedio, que también habría aceptado, esta última, la cesión de ese arrendamiento ya dicho a la nueva superficiaria, a tenor de los espacios que se dicen afectados por tales contratos. De esta manera, la actora pretende que se la indemnice de su derecho de superficie concertado con la comunidad de montes vecinal que dice tener sobre ese espacio ya dicho, y, al mismo tiempo, de su derecho de arrendamiento suscrito con Flota Suardíaz por el periodo de tiempo que cita, de 28 años.
En el fundamento segundo de la resolución, el propio Jurado reconoce que la presente pieza separada se refiere a una finca gravada con un derecho de superficie, que la Administración expropiante eligió justipreciar en su conjunto, acogiéndose a la alternativa prevista en el art. 32.2º de la Ley 6/98 , del Suelo y Valoraciones, que, cuando se trate de una finca gravada con cargas, le permite elegir entre justipreciar cada uno de los derechos que concurren en el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del juzgado, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados. Sobre esta base, hace después una serie de consideraciones respecto a los términos dudosos del contrato de arrendamiento que el aporta la entidad superficiaria Emgespa y la arrendataria Flota Suardíaz, añadiendo que no tenía por qué alterar las condiciones de cedente, superficiario y arrendatario que la expropiante había aplicado a los tres expropiados, y se decidía a justipreciar la finca teniendo en cuenta todos los derechos que en ella confluían, ya que una finca gravada con cargas no tiene mas valor que una libre de ellas, sino que su valor se distribuye entre los distintos derechos concurrentes por el trámite que corresponda, teniendo en cuenta que la indemnización que debe determinarse en favor del arrendatario es autónoma respecto a la valoración de la propiedad y no debe deducirse de la que a ésta corresponda. Expresa a continuación que la valoración de la finca comprenderá el suelo y las obras e instalaciones que sobre él existen, y que el expropiante valoró a mayores una indemnización del derecho de superficie, dándose así la circunstancia de que otorga mayor valor a esta finca por tener una carga que si la valorara libre de ellas, por lo que el Jurado tuvo que tomar como valor vinculante del expropiante la suma de su valor del suelo (5,82 euros/m2) y la indemnización del derecho de superficie (156.315,73 euros /53.205 m2=2,94 euros/m2). No hay duda, por tanto, que tal derecho en discusión se valoró de manera efectiva, pero en concurrencia-tal como legalmente es posible, con los otros derechos derivados del dominio que ostentan las compañías ya dichas. Los criterios valorativos y los resultados derivados de su aplicación es precisamente lo que es objeto de discusión en el recurso. Se critica que el Instituto Galego da Vivenda e Solo y el Jurado hayan utilizado métodos distintos para el calculo de su cuantía, que el primero fija en 156.315,73 euros-sobre la base de restar al valor de compra del suelo el pago del canon total en el periodo de cesión de la superficie-, y el segundo en 171.311,83 euros- en función de del valor de la renta actualizada, más de la misma por el número de años que falte para la finalización del contrato, pero, como alternativa, se ofrece como única solución la formulada en la hoja de aprecio, basada en lo que se considera como pérdida total de la superficiaria derivada de la expropiación, que consistiría en la derivada de la diferencia entre el canon que tiene que pagar a la comunidad de montes y las rentas que recibiría por el arrendamiento suscrito con Flota Suardíaz por el periodo de 28 años que dice que aún le queda de vigencia al contrato, de lo que resultaría una cifra total 1.575.139,22, si se le adicionase lo correspondiente al premio de afección, lo que, además de lo desorbitado y desproporcionado en relación con el propio justiprecio del suelo, lo que ya descartaría su aceptación, no se corresponde con ninguna de las pautas legales para valorar cualquier derecho real derivado del suelo expropiado, pues el art. 42 e la Ley de Expropiación Forzosa indica que la determinación del justo precio de los derechos reales sobre bienes inmuebles-como podría ser el de superficie- se practicará con arreglo a las normas de valoración señaladas por la vigente legislación de derechos reales, y, por otra parte, el art. 6.2 del Reglamento de Expropiación forzosa establece que los titulares de derechos o intereses legítimos sobre el bien expropiado, salvo los arrendamientos rústicos o urbanos, no percibirán indemnización independiente, sin perjuicio de hacerlos valer sobre el justo precio derivado de la expropiación principal, normas mucho más acordes con las consideraciones iniciales valorativas ya dichas expuestas por el Jurado y ya en principio incompatibles con las alegaciones de la empresa superficiaria, que, apartándose de todo criterio legal, cifra su desproporcionada propuesta solo en motivaciones derivadas de unos presuntos contratos, que, de una parte, ni podrían perjudicar ni vincular a terceros, pues no están inscritos en el Registro de la Propiedad, y, de otra, ni siquiera consta, fuera de sus teóricas cláusulas, que se hubieran llevado a la práctica mediante el cumplimiento efectivo de los pactado en ellos respecto del canon o de la renta, a la vista de la inexistencia de la más mínima prueba objetiva- tales como reflejos contables de sus pagos en la documentación de las respectivas empresas, justificantes de abono de los respectivos impuestos derivados de ello, etc.,- ya que, por el contrario, todo parece indicar que tales contratos se pretenden utilizar nominalmente como un mero instrumento para justificar un perjuicio patrimonial que no se corresponde con la realidad y tratar así de obtener una compensación expropiatoria que no se ajusta a los presupuestos legalmente exigibles para obtenerla. Por otro lado, no cabe duda que el Jurado acierta esencialmente en relacionar la indemnización correspondiente al derecho de superficie con la rentabilidad derivada solo de la utilidad del suelo rústico, pues en la época en que se produjo su adquisición y las posteriores cesiones a las otras empresas la clasificación del suelo de esa zona era de suelo rústico no urbanizable, por lo que, tal como ya se dijo en el recurso de la empresa arrendataria, cualquier consecuencia del ejercicio del derecho a realizar construcciones o edificaciones estaría fuera de la legalidad y, en tal sentido, fuera del ámbito propio de cualquier posible compensación económica derivada de la expropiación, al haberse claramente rechazado la posible consideración de ese suelo en ese tiempo como urbanizable de uso industrial. En otro orden de cosas, las consecuencias expropiatorias había que limitarlas, tal como hizo el Jurado, al espacio realmente expropiado correspondiente a esta finca número 2002, sin que, lógicamente, pudieran extenderse al otro espacio contiguo que, sin haber sido afectado, se dice que formaba parte del derecho de superficie de la recurrente, y, por otro lado, tampoco podría aceptarse la tesis de que a la actora se le habían expropiado con carácter diferenciado los derechos de superficie por el tiempo fijado para su duración y también el derecho de arrendamiento concertado con la otra empresa Suardíaz, pues todo indica que lo que en realidad se cedió a esta última era la utilización del mismo derecho de superficie, en la medida que era lo que la facultaba para poder obrar o construir, en la medida en que el derecho de arrendamiento solo facultaría para usar o utilizar el bien cedido en las condiciones en que ya estaba definido. Todo ello, al prevalecer la presunción de acierto y exactitud que acompaña a las resoluciones del Jurado, mientras no se pruebe debidamente que ha incurrido en error, lleva necesariamente al rechazo de todas las pretensiones contenidas en el presente recurso.
Decimo.-Por lo expuesto, y en los términos indicados, se desestiman todos los recursos presentados, sin especial mención en cuanto al pago de sus costas procesales.
Vistos los preceptos citados y demás de pertinente aplicación,
Fallo
Desestimamos los recursos contencioso-administrativos presentados por AUTORIDAD PORTUARIA DE VIGO Y CONSORCIO DE LA ZONA FRANCA DE VIGO; COMUNIDAD MONTES VECINALES DE OLEIROS; EMGESPA S.L.; FLOTA SUARDIAZ S.L. ,contra el Acuerdo del Jurado de Expropiación de Galicia de 15 de mayo de 2008 sobre justiprecio relativo a la finca 21002 para la Construcción de la Plataforma Logística Industrial de Salvaterra de Miño-As Neves. T.m. Salvaterra de Miño. Exp. 3346/2006, todo ello sin especial mención en cuanto al pago de sus costas procesales.
Notifiquese a las partes haciéndole saber que contra la misma cabe recurso de casación ordinarioestablecido en el art. 86 de la Ley 29/1998, de 13 julio , reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, dentro del plazo de diez díascomputados desde el siguiente a su notificación, que se preparará ante esta Sala, a medio de escrito con los requisitos del art. 89 de dicha Ley, para ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo. Asimismo, podrá interponer contra ella cualquier otro recurso que estime adecuado a la defensa de sus intereses. Para admitir a trámite el recurso, al interponerse deberá constituirse en la cuenta de depósitos y consignaciones de este Tribunal ( 1578-0000-85 -8830-08- 24),el depósito al que se refiere la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre (BOE num. 266 de 4/11/09), y, en su momento, devuélvase el expediente administrativo a su procedencia, con certificación de esta resolución.
Así lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.-La sentencia anterior ha sido leída y publicada el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a. Sr./a. Magistrado/a Ponente D/ña JULIO CIBEIRA YEBRA PIMENTEL , al estar celebrando audiencia pública la Sección 003 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia. Doy fe. A Coruña, Treinta de abril de dos mil catorce.