Sentencia Administrativo Nº 669/2013, Tribunal Superior de Justicia de Galicia, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 12068/2008 de 30 de Abril de 2013

Encabezamiento

T.S.X.GALICIA CON/AD SEC.3

A CORUÑA

SENTENCIA: 00669/2013

PONENTE: D. JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ

RECURSO NUMERO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 12068/2008

RECURRENTE:ARIDOS CHAN DE SALGOSA S.L.

ADMINISTRACION DEMANDADA:XURADO DE EXPROPIACION DE GALICIA

CODEMANDADA:AUTORIDAD PORTUARIA DE VIGO Y CONSORCIO DE LA ZONA FRANCA DE VIGO

EN NOMBRE DEL REY

La Sección 003 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia ha pronunciado la

SENTENCIA

ILMO.SR PRESIDENTE:

IGNACIO ARANGUREN PEREZ

ILMOS.SRES.MAGISTRADOS:

IGNACIO ARANGUREN PEREZ

JULIO CIBEIRA YEBRA PIMENTEL

JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ

En A CORUÑA, a treinta de Abril de dos mil trece.

Vistos por la Sala, constituida por los Ilmos. Sres. Magistrados relacionados al margen, los autos del recurso contencioso-administrativo número PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0012068 /2008 interpuesto por el Procurador/Letrado PROCURADOR D/Dña. MARCIAL PUGA GOMEZ y dirigido por el LETRADO Dª. MARIA JOSE PARDAL SANCHEZ en nombre y representación de ARIDOS CHAN DE SALGOSA,S.L. contra Acuerdo de 20-9-07 sobre justiprecio finca 6400 expropiada por Instituto Galego da vivenda e Solo para Construcción Plataforma Logística Industrial de Salvaterra de Miño-As Neves. Expt. 6902/2006. Comparece como parte demandada XURADO DE EXPROPIACION DE GALICIA dirigido por el LETRADO DE LA XUNTA DE GALICIA. Ha sido parte codemandada AUTORIDAD PORTUARIA DE VIGO Y CONSORCIO ZONA FRANCA DE VIGO, representada por el ABOGADO DEL ESTADO.

Siendo PONENTE el Magistrado Ilmo. JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Admitido a trámite el presente recurso contencioso-administrativo, se practicaron las diligencias oportunas y, recibido el expediente, se dio traslado del mismo a la/s parte/s recurrente/s para deducir la oportuna demanda, lo que se hizo a medio de escrito en el que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que se estimaron pertinente, se acabó suplicando que se dictase sentencia declarando no ajustada a derecho la resolución impugnada en este procedimiento.

SEGUNDO.-Conferido traslado a la/s parte/s demandada/s, se solicitó la desestimación del recurso, de conformidad con los hechos y fundamentos de derecho consignados en la/s contestación/nes de la demanda.

TERCERO.-Habiéndose recibido el asunto a prueba y seguido el trámite de conclusiones, se señaló para la votación y fallo del recurso el día 24 de abril de 2013 , fecha en la que tuvo lugar.

CUARTO.-En la sustanciación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo la cuantía del mismo indeterminada.

Fundamentos

PRIMERO.- El objeto del presente proceso núm. 12068/2008, que se acumuló el recurso núm. 11282/2007, del que luego desiste el Abogado del Estado, se contrae a determinar la conformidad con el ordenamiento jurídico de la resolución dictada por el Xurado de expropiación de Galicia de fecha 20 de septiembre de 2007, por la que éste fijó definitivamente en vía administrativa el justiprecio de la finca expropiada a que se refieren las presentes actuaciones, según referencia identificada en el plano parcelario del proyecto de expropiación con el numero 6400, iniciado con motivo de la obra ' Plataforma Loxistica industrial de Salvaterra e As Neves'.

La parte actora discrepa de los flujos de gastos e ingresos tenidos en cuenta por el acuerdo recurrido, que estimó que se pueden ir obteniendo ingresos antes de que concluyan las obras de urbanización, lo que a su entender resulta inusual en cualquier tipo de promoción inmobiliaria y prácticamente imposible en el caso presente en que se contempló que las Administraciones actuantes obtuviesen el suelo, acometiesen las tareas de urbanización y una vez concluidas éstas, iniciasen el proceso de enajenación del suelo o de parte de él mediante los procesos legalmente establecidos para unas administraciones públicas puedan disponer del suelo que es un concurso público. El cuadro de flujos de caja que se contiene en el acuerdo del Xurado no recoge cobrosen el primer año pero si comienza a reflejarlos a partir del segundo año, en unos porcentajes que van incrementándose hasta el final de la promoción, lo que es cuestionable porque no distingue adecuadamente entre las fases de urbanización y edificación, siendo lo usual en cualquier promoción inmobiliaria que primero se hagan las obras de urbanización, se dote al suelo de todos los elementos necesario para que pueda ser considerado solar, se gestione la venta de los solares, y sea en este último momento se inicie el proceso edificatorio. En esta segunda fase si es normal que empiece a gestionarse la venta del producto inmobiliario final, pero no antes. Tras examinar a continuación los preceptos de la ley del suelo de Galicia que estimó de aplicación, se concluye por la parte demandante que el acuerdo recurrido se equivocó, ya que no se pueden imputar ingresos derivados de la venta del producto inmobiliario final hasta que estén concluidos, o al menos, a punto de concluirse las obras de urbanización. Los ingresos se han de computar a partir del tercer o cuarto año, según los distintos supuestos que se tomen en cuenta, momento que coincide con la finalización de las obras de urbanización.

Comparece como parte demandante la representación del titular de la finca expropiada, es decir de quien en el previo procedimiento ocupó la posición de expropiado, por entender en esencia que resulta insuficiente la indemnización percibida en concepto de justiprecio, alegando que se ha producido cambios de oficio en los parámetros que se utilizan en la aplicación del método residual dinámico por el IGVS plasmados en su hoja de aprecio, lo que le está vedado al Xurado de expropiación. Por lo que respecta al suelo afectado se alude primeramente (en el escrito de conclusiones)a la existencia de dos acuerdos del Xurado de expropiación referidos al mismo procedimiento expropiatorio y en donde se habrían reconocido cantidades superiores ( 15,13 e/m2) a las establecidas en el acuerdo en que aquí se recurre, de donde se deriva una contradicción con sus propios actos e incluso infracción del principio de igualdad en la aplicación de la norma. Asimismo discute varios de los parámetros utilizados en la aplicación del método residual dinámico, y así y con base en los informes periciales de parte realizados por el Ingeniero técnico agrícola don Ceferino defiende que el plazo de duración de la promoción debe establecerse en 3 años y no en 5 años como hizo el acuerdo recurrido contrariando lo determinado por el IGVS, que además ni se motiva ni se justifica a su entender, como asimismo discute los gastos de comercialización utilizados en el acuerdo recurrido. Asimismo se discute la valoración de bienes distintos al suelo con apoyo en un informe pericial realizado por el Ingeniero técnico agrícola Ceferino .

Se opone el Letrado de la Xunta de Galicia en representación de la Administración demandada, en base a los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación solicitando la desestimación de los recursos interpuestos como asimismo cada una de las demás partes a la demanda articulada de contrario.

SEGUNDO.- A la hora de resolver las cuestiones debatidas, comenzaremos por recordar primeramente las planteadas por la representación de la beneficiaria en otros recursos, no solo por resultar comunes con las ya resueltas por esta Sala en ocasiones anteriores aun cuando aquí no ha existido total actividad probatoria, sino también asimismo por resultar coincidentes parcialmente con las articuladas por la representación del expropiado como tendremos ocasión de ver posteriormente, en la creencia que con ello se facilitará una mayor claridad en la exposición sistemática de todos los asuntos que deben ser tratados y de las decisiones que se han adoptado para su resolución.

Así pues, procede en primer lugar recordar lo que ya dijimos anteriormente (entre otras SSTXG de 26 de febrero de 2009 (recurso 9045/2007) y 13 de abril de 2009 (recurso 8993/2007) que de manera extractada exponemos a continuación:

'......1) Es objeto de debate la indemnización que en concepto de justiprecio debe percibir el expropiado al verse privado del suelo sobre el que se asienta la finca de la que es titular a consecuencia del procedimiento expropiatorio de referencia. La Administración expropiante (por medio del IGVS) estableció su valor en 5,82 e/m2 en la hoja de aprecio que evacuo en su día, siendo su carácter vinculante (a pesar de alguno de los argumentos desplegados en sede de demanda) aceptado la parte actora, lo que implica (por todas STS de 28 de Noviembre de 2.005, Rec.5613/2002 ) que dicho valor actúa de límite a las pretensiones económicas que ejerce en este pleito dicha parte procesal.

Por su parte, el acuerdo impugnado estableció que el justiprecio del terreno expropiado debía fijarse a razón de 7,79 e/m2, elevando de éste modo la indemnización propuesta por la Administración expropiante.

2) La parte actora defiende, que con independencia del carácter vinculante que tiene la hoja de aprecio en su día presentada por la Administración expropiante, pero que fue presentada por el IGVS, puede pretender que se revisen algunos elementos vertidos en la misma, pretensión que en principio encuentra perfecto acomodo en la jurisprudencia (por todas STS 1 de abril de 2009, recurso unificación doctrina 32/2008 ) que de modo pacífico viene sosteniendo que es la cuantía total del precio postulado en las respectivas hojas de aprecio el que vincula a las partes y no los conceptos o partidas que lo integran, en términos generales, alcanzando la vinculación tanto a los conceptos indemnizables como al quantum, de manera que no cabe conceder por cada uno de los conceptos indemnizables mayor cantidad que la solicitada en dicha hoja de aprecio, a diferencia de lo que sucede con las partidas que lo integran cuya elevación no altera el petitum siempre que se respete la cuantía máxima del que se trate, puesto que los criterios y métodos de valoración de los diferentes conceptos son heterogéneos, mientras que los que se siguen para justipreciar el mismo bien o derecho resultan homogéneos y cabe su mutación siempre que no se sobrepase la suma total de unos y otros, límites que son respetados por la demanda presentada mediante la que se pretende que el justiprecio del terreno expropiado se establezca en la cantidad precisada en su día en la hoja de aprecio, es decir 5,82 e/m2.

3) La actuación expropiatoria que recayó sobre los bienes y derechos que integran la finca expropiada siguió los cauces del procedimiento de tasación conjunta, lo que significa que siendo el 15 de marzo de 2004 cuando se publica en el D.O.G. el proyecto de expropiación es dicha fecha a la que debe referirse la valoración de los mismos a los efectos de determinar su justiprecio.

La ley 6/1998 y la jurisprudencia que lo interpreta (por todas STS de 23 de Enero de 2008, recurso 7193/2004 ) impone que será dicho momento temporal el que habrá de respetarse cuando para realizar la tasación del suelo se trate de determinar los aprovechamientos urbanísticos que al mismo corresponden, y que estarán presididos por la clasificación urbanística asignada al terreno por el planeamiento entonces vigente en ese instante. Por tanto, el instrumento de planeamiento que se debe tener en cuenta es el vigente en el momento en que se inicia el expediente expropiatorio, lo que implica, en una primera aproximación al debate que no deben tenerse en cuenta a efectos expropiatorios cual era la situación urbanística, ambiental..etc. y de otra índole de la zona, terrenos..etc. previa a la actuación expropiatoria y a la fecha antes referida. No constituye un impedimento u obstáculo en la aplicación de dicha doctrina que el instrumento de planeamiento que debamos tener en cuenta por razones temporales haya sido el fruto de convenios entre las diferentes Administraciones públicas implicadas, o que el mismo, en forma de proyecto sectorial, tuviera por finalidad permitir y encauzar la infraestructura que motivó la expropiación sufrida por el expropiado, como también queda fuera de influencia en la decisiones que se adopten en el presente pleito las posible soluciones que no llegaron a materializarse (véase su configuración como sistema general)....'

'......Es en los dos parámetros restantes que forman parte de la metodología del método residual dinámico y que se utilizan por el Xurado de expropiación en la aplicación del método residual dinámico, los denominados 'duración de la promoción' y 'los flujos de caja' donde reside la discrepancia del recurrente con el acuerdo recurrido, y cuya correcta apreciación evidencia a su juicio que el precio del suelo deba ser fijado a razón de 5,82 e/m2....'

'.... Comencemos por analizar el parámetro 'duración de la promoción', utilizado en el acuerdo recurrido en la aplicación del método residual dinámico y que es uno de los dos motivos que de modo principal sostienen a la parte actora en sus pretensiones:

1) La lectura del expediente administrativo muestra con claridad que en sede administrativa y en el momento de presentación de las hojas de aprecio, tanto los expropiados como las entidades públicas que actuaban en el procedimiento en su condición de expropiantes/beneficiarias se encontraban conformes con fijar en tres años dicho plazo, si bien la resolución recurrida lo eleva hasta el de cinco años. El acuerdo del Xurado de expropiación por su parte eleva el plazo de la duración de la promoción de tres a cinco años, por estimar más próximo este lapso temporal a la realidad.

Así pues, a pesar de que ya la resolución impugnada amplía la duración de la promoción sobre lo plasmado en las hoja de aprecio evacuada por el IGVS, la Administración demandante defiende que dicho plazo debe aumentarse a un periodo temporal mayor, que cifra en 6,7 u 8 años.

2) Si volvemos al expediente administrativo nos encontramos con que el IGVS, que presenta la hoja de aprecio en su condición de Administración representante en éste trámite de las entidades públicas involucradas como consecuencia de los convenios de colaboración suscritos con las otras Administraciones públicas beneficiarias de proyecto de expropiación, fija en torno a tres años la duración total de la promoción. Para concluir que éste era el plazo temporal en que debía establecerse la duración de la promoción, el IGVS analizó en su escrito las distintas fases que debe atravesar la realización de la infraestructura y detalla tres plazos parciales: 1) servicios técnicos (integrada esta fase por la realización de el proyecto sectorial, el proyecto de urbanización y la adquisición de los terrenos), con una duración mínima de 12 meses ya que las dos primeras actividades las da por realizadas quedando tan solo la adquisición de terrenos. 2) obras de urbanización, cuya duración extiende a un año, 3) venta de las naves, que se preveía que tendría lugar en 16 meses, apuntado que los gastos de gestión y comercialización se abonarían de forma mensual y se repartirían de manera homogénea a lo largo de los tres años.

3) Planteado así el debatey analizadas las circunstancias que lo rodean, en un plano abstracto, parece difícil de discutir que cuanto mayor sea la duración de la promoción, mayores serán los costes y por tanto el resultado final perjudicará siempre al valor final del terreno, es decir, a la indemnización que por el suelo que debe percibir el expropiado, mientras que cuanto menor sea el plazo de duración de la promoción que se considere, ocurrirá lo contrario. Dicho de otro modo, cuando en la fijación del justiprecio resulte de aplicación el método residual dinámico, quien ocupe la posición de beneficiario se verá favorecido si éste parámetro se dilata, por lo que si de él depende que dicho plazo se amplíe, resultará perjudicado si actúa de modo que el plazo se reduzca, iría en contra de sus propios intereses, que paradójicamente entrarían en franca contradicción con los intereses generales que motivan y justifican la actuación expropiatoria, que es evidente perseguirán que la obra se realice siempre cuanto antes.

El único modo de conciliar los distintos elementos apuntados y de evitar distorsiones en todo el sistema es precisamente plantear el estudio de este parámetro, como el del resto de los que resultan necesarios para utilizar el método residual dinámico, de un modo autónomo a lo ocurrido con posterioridad en el tiempo, y con la única sujeción al elemento temporal esencial previsto en el artículo 36 LEF (el de aquel al que se debe ver referida la valoración). Es decir, entendemos que si se pretende combatir la fijación cuantitativa de éste parámetro ha de hacerse en abstracto y desde la perspectiva de lo razonable o probable a fecha de valoración (2004), so pena que en caso contrario se obligue a quien actúa como beneficiaria a ir contra sus propios intereses si quiere respetar los intereses generales.

Esta orientación a lo razonablemente probable parece ser el sentido que rodea la determinación de los demás parámetros que integran el método residual dinámico y el que se desprende del artículo 35 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la Orden EHA/3011/2007, al regular los requisitos para la utilización del método residual, cuando prescribe con claridad en su apartado segundo, como uno de los requisitos para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico que '...será necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de información sobre los plazosde construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización'. Es decir, solo exige el conocimiento de información sobre los diversos plazos, no que estos se deban cumplir.

4) De otro lado creemos que no resulta factible que se defienda este método (en su versión dinámica) y a la vez se cuestione la duración de la promoción desde lo acontecido con posterioridad a su aplicación, en cuanto pudiera conllevar una encubierta aplicación del método residual estático, que recordemos, se definecomo la diferencia (o residuo) entre el valor de mercado de la promoción terminada, de acuerdo con la edificabilidad y uso permitido en la parcela, y la suma de todos los gastos necesarios.

Como se ha apuntado desde la doctrina más autorizada, el principio del método residual es el mismo, sea cual sea su tipología, y en definitiva pasa por calcular el valor del suelo a partir del valor que alcance el inmueble una vez edificado ( valor esperado más probable de venta del producto terminado), detrayendo los costes necesarios para la construcción, así como los financieros y el beneficio del promotor. Que el método sea estático o dinámico sí que supone la introducción de matizaciones importantes sobre el principio base, pues el método estático se dirige a determinar un valor de venta o mercado actual, esto es, en el momento de la tasación, en tanto que método dinámico lo que pretende es determinar un valor esperado y sostenible en el tiempo, finalidad a la que resulta esencial la discriminación de todo componente especulativo, lo que obviamente ha de tener su reflejo (o debiera tenerlo) en un menor importe de la tasación y del consiguiente valor de repercusión.

La parte actora busca que se determine la fijación de la duración de la promoción transcurridos seis años (estamos en el año 2010) desde el momento al que se debe referir la valoración (2004) utilizando elementos fácticos que solamente han podido ser conocidos en estos seis años (especialmente clarificador es en este sentido el informe realizado por la autoridad portuaria de Vigo en mayo de 2008)- doc. adjunto a la demanda presentada por el Abogado del Estado.-

Como hemos visto, en una correcta interpretación del funcionamiento del método residual dinámico, éste se debe asentar sobre cifras que se estimen razonables en abstracto en el momento de la valoración (2004), que posteriormente no creemos que puedan ser rebatidas por el hecho de que no hayan coincidido exactamente con el devenir real de la promoción en el tiempo. Ello no significa que no deba procurarse su corrección en todos aquellos supuestos en que las cifras manejadas se aparezcan como claramente improbables o irrazonables, pero no es esto lo que ha ocurrido aquí incluso dando por ciertas las afirmaciones de la parte demandante como veremos a continuación.

Piénsese que ya el propio Xurado de expropiación de Galicia elevó a cinco años la duración de la promoción sobre los tres inicialmente previstos en la hoja de aprecio y frente a los 6-7 años que se sostienen en demanda, es decir, tan solo uno o dos años más, lo que puesto en relación con la magnitud de la obra, no permiten hablar sin más de una irrazonabilidad evidente.

5) En otro orden de cosas, creemos que la postura de la Administración expropiante descansa en analizar la realidad acontecida tras el inicio de la actuación expropiatoria y del momento al que se debe referir la valoración (2004). Es decir, se basa en examinar que ha ocurrido entre los años 2004 y el momento en el que se inicia el presente proceso, lo que no nos parece que dote de seguridad jurídica al sistema propuesto del legislador ni estuviera en su ánimo cuando determinó este sistema valorativo a efectos expropiatorios, único ámbito que aquí interesa, como es evidente. Decimos esto porque de seguirse las tesis de la demandante, el método residual dinámico se convertiría en un método absolutamente ineficaz, incapaz de poder determinar con rapidez, seguridad y eficacia el valor del suelo en actuaciones expropiatorios, salvo, claro está, en aquellos supuestos en donde las previsiones inicialmente tomadas en consideración correspondan exactamente con lo que ocurrido finalmente, aunque aun así generaría situación de inseguridad que no finalizaría hasta que transcurriese y se revisase lo realmente acontecido. Esta situación es la que se deriva necesariamente de la interpretación que defiende la parte actora.

6) En la aplicación del método residual dinámico debe reconocerse que a priori no se puede conocer cual va a ser la duración exacta de la promocióny que únicamente caben hacer estimaciones sobre su duración, estimaciones que desde donde deben ser supervisadas es desde la óptica de una razonabilidad y una probabilidad objetiva, lo que en este supuesto, y en atención al resultado de las pruebas practicadas, no parece que haya quedado transgredida por el acuerdo recurrido, que recordemos goza de la especial protección que por encima de un acto administrativo le confiere la presunción de acierto. De lo que se trataría es de analizar si se estimaron razonablemente las fechas y plazos de la construcción o rehabilitación así como de la comercialización del inmueble terminado, a lo que debemos dar una respuesta positiva.

En este sentido, la pericial judicial practicada en este pleito, si bien de manera contradictoria e imprecisa, como posteriormente tendremos la oportunidad de comprobar, se muestra crítica con este lapso temporal (tres años duración de la promoción) con el que se mostraban de acuerdo tanto la Administración expropiante (a través del IGVS) como los expropiados, concluyendo que la duración debería extenderse a 6 o 7 años, aunque estas conclusiones tienen lugar después de defender la razonabilidad de las estimaciones del IGVS en el año 2004, que es el momento temporal al que se debe estar, como también considera razonable la postura del Xurado de expropiación. Estas afirmaciones se oponen a las explicaciones habidas en el acta de ratificación pero de ellas tampoco puede concluirse que la extensión a cinco años pueda ser considerada irrazonable, lo que resulta lógico cuando se ha pronosticado favorablemente sobre un lapso temporal menor en el informe pericial que es donde se debe residenciar el contenido del estudio de las cuestiones sometidas a su enjuiciamiento.

En cuanto a la pericial de parte, sigue en esencia los postulados marcados por el escrito de demanda de la expropiante, siguiendo las previsiones del ASPRIMA, aunque lo hace desconociendo las particularidades del proyecto, lo que por ejemplo le lleva a computar plazos inexistentes como son los cuatro meses de redacción del proyecto, que ya el IGVS descontaba en su proyecto o a no examinar los distintos plazos que el IGVS consideraba, sin estudio de campo alguno más que las citadas previsiones, como llamativa resulta la ausencia de alusión alguna al cronograma de trabajos previsto por el IGVS...'

'...El segundo error que la demandante advierte en la aplicación del método residual dinámico por el acuerdo recurrido reside en la aplicación de los flujos de caja, en cuanto el acuerdo recurrido parte de que se pueden ir obteniendo ingresos antes de que concluyan las obras de urbanización, algo inusual en cualquier tipo de promoción inmobiliaria y menos aún, entiende, cuando es una Administración (y los promotores que se adhieran a ella) la que actúa, y cuando el 39.5% se destina a usos industriales comunes y el 60.5% a usos portuarios. La Sala no comparte estos argumentos, ni los que complementan esta alegación con base en lo siguiente:

1) Como es sabido, el método residual dinámico tiene por objeto determinar el valor inicial del suelo como inversión inicial como precio máximo para asegurar la viabilidad del proyecto empresarial, esto es, su determinación permitirá conocer el valor de mercado de un terreno edificable como el precio más probable que en el momento de su tasación pagaría por el suelo un promotor inmobiliario que lo comprara y aprovechara su mayor y mejor uso.

El artículo 27 en su versión original, decía tan solo que 'se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual', sin que este indicara si el método residual debía ser el estático o el dinámico.. La nueva redacción del artículo 27 ya establece 'el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el artículo 30'. Es decir sanciona la aplicación de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, cuyo artículo 34.2 establece el ámbito de aplicación del método residualindicando que podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámicoa los siguientes inmuebles: 'Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados...' situación en la que se encuentra la finca expropiada

2) El artículo 34 de la Orden, en su apartado cuarto afirma al hablar del método residual que ' Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor residual, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario' sin distinguir por razón de los actores y ateniéndose como única aspiración a facilitar el valor de mercado del bien tasado, sin autorizar que la participación protagonista de Administraciones o entidades públicas suponga un elemento distorsionador en los cálculos que conlleva su aplicación que favorezca un consideración más deficiente en la gestión de los ingresos y cobros.

3) El artículo 37 de la Orden, dedicado al temas que nos ocupa, es decir a los flujos de caja en el método residual dinámicoestablece en su apartado cuarto ' Para determinar las fechas y plazos previstos a que se refiere el apartado 1 de este artículo se tendrán en cuenta, además de los sistemas de pagos a proveedores, las hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble proyectado y, en su caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización'.

Puede verse aquí como el precepto sujeta a un filtro de hipótetica probabilidad la determinación cuantitativa de éste parámetro, no de su conformación con la realidad producida posteriormente.

4) A fin de acreditar los errores que se afirman cometidos, la parte actora se ha basado de manera principal en el informe pericial de parte llevado a cabo por la arquitecto Apolonia , que consideró como promoción más probable naves industriales de superficies variables y de usos polivalentes, aceptando el valor de construcción y los gastos de urbanización del expediente expropiatorio, así como los precios de venta por entender que se trata de un polígono con buenas expectativas por localización y usos previstos, para posteriormente realizar un análisis de los flujos de caja y sus plazos, que a nuestro juicio no desvirtúan la metodología seguida por el Xurado de expropiación cuando éste estimó que procedía reflejar ingresos o cobros a partir del segundo año.

Entendemos que del mismo modo que cuando se aplica el método de comparación con fincas análogas no se distingue cuales serían las transacciones que se deberían tener en cuenta si fuera una Administración quien las llevara a cabo, también aquí, en la aplicación del método residual dinámico, no se ha de conceder un distingo por ser una Administración pública quien realice las obras de urbanización y por estar ante una actuación expropiatoria. Creemos que si nos situamos en el momento al que se debe referir la valoración (el 1 de marzo de 2004), lo que el perito judicial denomino en su informe (pagina 24) como en 'plena burbuja inmobiliaria' no era prácticamente imposible, como sostiene el Abogado del Estado y la pericial de parte, sino todo lo contrario, la venta del producto inmobiliario final antes de su finalización. El panorama fáctico que describe el Abogado del Estado sin duda es el que hoy en día existe, pero no en aquella época, caracterizada por sus excesos y entre ellos lo que en su día fue conocido y denominado como 'venta sobre plano', siendo éste un hecho notorio, cuyo general conocimiento es difícilmente discutible.

Por ello, tanto la expropiante (IGVS) en su hoja de aprecio, como los expropiados al evacuar la suya, como el propio Xurado de expropiación en su acuerdo ahora recurrido, al aplicar esta variable no esperan la finalización en la venta del producto inmobiliario, como en rigor procedería. En definitiva, no nos parece irrazonable ni arbitraria ni absurdo el criterio seguido por el Xurado de expropiación forzosa al incluir en los flujos de caja ingresos a partir del segundo año, que es cierto que puede adolecer de cierta falta de ortodoxia formal, y en esto damos la razón al Abogado del Estado, pero también entendemos que encuentra suficiente razón de ser en que con ello se adapta a las eufóricas circunstancias económicas existentes en el momento de la valoración (2004)y asimismo, y a tenor de los elementos que fueron puestos a su disposición por la Administración expropiante y por los expropiados, que preveían dichos ingresos antes del momento de la finalización de la obra, sin que la referencia a los usos industriales comunes portuarios pueda servir de base para descartar esta situación a tenor de los precios que se han manejado....'

En cuanto a la valoración- a mayor abundamiento- de la prueba practicada en aquellos procesos , lo que ya hemos indicado no tuvo lugar en el supuesto de autos, arrojó, por otro lado, el siguiente resultado:

'...La prueba principal sobre la que descansa las pretensiones ejercidas por la parte actora, amen de la abundante documental incorporada a la demanda y la pericial de parte realizada en la arquitecto Apolonia , se encuentra residenciada en la prueba pericial judicial que se practicó en el arquitecto Leon , el cual realizó un amplio informe, con abundantes llamadas a opiniones doctrinales, acompañando toda la documentación que utilizó para su realización (nueve anexos), y de la que la Sala ha estimado obligado destacar tres puntos en su valoración:

1) Es conocida aquella doctrina que afirma que la prueba pericial es medio apto e idóneo para desvirtuar la presunción de legalidad, veracidad y acierto de los acuerdos del Jurado de expropiación, debiendo la misma ser valorada conforme a las reglas de la sana crítica, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 348 de la Ley 1/2000 , de 7 de enero, y en relación con todo el conjunto de la prueba practicada ( SSTS de 6 de febrero de 2003 , 3 de julio de 1991 , 3 de diciembre de 1991 y 28 de enero de 1992 , entre otras). El resultado de dicha prueba, como de cualquier otra que no tenga tasado legalmente su efecto, debe ser valorable y revisable por el Tribunal. Se equivocan las partes si entienden que la función de valoración de la prueba pericial ha de limitarse a transcribir las conclusiones que en el informe alcance el perito. Las SSTS de 9 de julio de 1991 , 7 de Diciembre de 1987 y 20 de Diciembre de 1988 , entre otras, nos recuerdan que 'el resultado de la prueba pericial no vincula a los Tribunales jurisdiccionales pues actúan con plenitud de jurisdicción, aceptándola o rechazándola según las razones que expongan, toda vez que la valoración de la prueba ha de hacerse considerando en su conjunto todos los resultados producidos por los diferentes medios probatorios sin olvidar que cualquiera que sea el valor preferente que alguna de las practicadas deba atribuirse, este criterio no puede nunca llegar al extremo de que baste su individual contemplación como provistas de fuerza vinculante para el órgano decisor, por estar éste dotado de facultades de apreciación'; y mas singularmente, como la STS de 15 de julio de 1991 subraya, lo esencial en los dictámenes periciales no son las conclusiones, sino la línea argumental que a ellas conduce, dado que la fundamentación es la que proporciona fuerza convincente al informe, sin que en el caso de autos puedan verse amparados los resultados a que ha llegado el informe pericial.

2) Por lo que se refiere al parámetro denominado duración de la promoción y que el perito denomina plazos previstos (paginas 23 y siguientes del informe pericial) se viene a concluir (pag 24 in fine) que 'parece razonable pensar en una promoción inmobiliaria a efectos del cálculo del residual dinámico de duración 6 ó 7 años e ingreso de cobros al 3º o 4º año que sería con la venta de parcelas urbanas una vez comenzada a recepcionar la urbanización, ya que es necesaria este hecho para sacar a concurso público la venta de parcelas'. La Sala se muestra disconforme con esta afirmación del perito judicial y con las consecuencias que de ella se derivan en sus cálculos para averiguar el precio del suelo mediante la aplicación del método residual dinámico.

Estimamos que no es acertada la conclusión alcanzada en el informe pericial judicial desde las propias consideraciones que en el mismo se hacen, toda vez que por el mismo perito también se considera como razonables (pag. 24) tanto las previsiones temporales contenidas en la hoja de aprecio emitida por la Administración expropiante como las consideradas por el Xurado. En concreto se afirma: 'es razonable pensar a 1 de marzo de 2004, en plena burbuja inmobiliaria, y con un escenario de crecimiento de la economía española superior a los países del entorno, pueda establecerse como la promoción más probable una que dure 3 años a pesar que sin embargo parece bastante optimista a tenor de los problemas de gestión en las expropiaciones, planeamiento, orografía..etc. También es optimista una promoción de 5 años de duración con recepción de cobros al segundo año de la misma, cuando en realidad ni siquiera se habrá terminado la compensación del año del movimiento de tierras ni comenzado la urbanización de las infraestructuras de los sistemas generales, como ahora ya conocemos. Esta previsión como es sabido la realiza el jurado de expropiación de Galicia el 10 de mayo de 2007, cuando aún no era visible la caída de la burbuja inmobiliaria en la economía.'

Pero es que resulta que éste optimismo que el perito judicial achaca al parámetro de duración de la promoción si se sitúa en tres o cinco años es asimismo el que a su juicio califica como razonable tanto en el momento temporal en que se presenta la hoja de aprecio como cuando el Xurado de expropiación dicta el acuerdo recurrido. Solamente no le parece razonable a la fecha en la que se practica la prueba pericial, es decir en julio de 2009, cuando el mismo reconoce que la situación, ciclo o panorama económico ha cambiado de manera radical con la existente en el año 2004, año al que no se discute debe referirse la valoración.

No puede olvidarse que el optimismo al que se refiere el perito y que imperaba al año al que se debe referir la valoración también se traducía en las mayores expectativas que tenían los dueños de las parcelas expropiadas en dicho momento para su lograr su venta en el mercado.

Lo que el perito nos propone supone una desviación de los principios dispuestos en torno al artículo 36 de la LEF . De acuerdo con sus postulados habrá siempre que esperar a que ocurre en el futuro y a como evolucione la economía, para de este modo, es decir con posterioridad al momento al que se debe referir la valoración del suelo expropiado, decidir cual es el plazo correcto que se ha de considerar al determinar el parámetro 'duración de la promoción'.

Ocurre además, que esta tesis introduce serias incertidumbre prácticas sobre cual debe ser el plazo que se deberá tomar en cuenta (si cuando se cierre un cierre y empiece otro, si cuando no se acabe el ciclo, si cuando se acabe o se empiece la infraestructura...etc) y volvería estéril e inútil la labor de cualquier jurado de expropiación que vería como sus resoluciones partirían siempre de situaciones que no habrían terminado de producirse cuando se dictarán.

Un segundo elemento del optimismo que se crítica por el perito judicial, desconectado del anterior, se residencia en la dificultad que a su juicio entrañaba la realización de la obra, la infraestructura que justificaba la actuación expropiatoria, si bien alude a ella de manera vaga y abstracta, lo que denomina '...problemas de gestión en las expropiaciones, planeamiento, orografía..etc', vaguedad que contrasta con el cronograma de trabajos y actuaciones que el IGVS presenta en la hoja de aprecio evacuada en representación de la Administración expropiante, y sobre el que el perito judicial guarda absoluto silencio en su informe pericial, que es donde debía hacerlas constar con apoyo en datos de campo, y sobre las que únicamente responde en el acta de ratificación a preguntas de la Abogacía del estado, no resultando sus explicaciones, realizadas de manera verbal, sin apoyo ni cita de documentación, convincentes en una prueba de naturaleza técnica como la pericial. La habilidad de la Abogacía del estado en el acto de ratificación no puede suplir las carencias del informe pericial sobre esta cuestión. De hecho, no sabemos porque al perito le resulta 'razonable' que el plazo mínimo para ejecutar las obras de urbanización de actividad deba extenderse a 24 meses, ni que cálculos temporales le llevan a concluir que la construcción de las naves se extienda de 24 a 36 meses, lapso temporal por otra parte de todo punto impreciso, ni tampoco entendemos que influencia tiene la magnitud de la fuerza laboral que sea necesaria para llevar a cabo las obras para decidir sobre su duración, por lo que ciertamente no parece que podemos acoger sus consideraciones sobre unas dificultades que quien mejor debía conocerlas era la propia Administración expropiante (IGVS), quien paradójicamente es quien fija un plazo de tres años para la duración de la promoción en su hoja de aprecio.

En definitiva, no entendemos como razonable que sea el expropiado el que deba cargar con la evolución futura, hipotética de la economía ni tampoco el que deba responsabilizarse de que la Administración no sea capaz de cumplir los propios plazos que ella misma se ha marcado, de donde solamente puede derivarse que deben rechazarse las tesis defendidas por el perito judicial y denegar que el parámetro 'duración de la promoción' se establezca en un plazo superior al fijado por el Xurado de expropiación.

3) EL perito judicial, con estas premisas que no hemos aceptado, concluye en 6,13 e/m2 la cuantificación del valor residual unitario final del suelo, frente a los 7,77 e/m2 que fijó el Xurado de expropiación de Galicia y los 5,82 e/m2 que constan en la hoja de aprecio presentada por la Administración expropiante, pero para ello ha partido de un plazo de duración de la promoción que ya hemos dicho resulta equivocado, que a su vez ha repercutido sobre otros parámetros como la obtención del beneficio, lo que unido a todo lo anterior obliga a descartar su vitualidad....'

En consecuencia con lo anterior, y no existiendo razones que justifiquen que nos apartemos del criterio mantenido en aquellas ocasiones, procede desestimar el presente recurso, en el que se reproducen cuestiones similares a las precedentemente examinadas.

TERCERO.- Examinando, no obstante, los motivos de impugnación planteados por la representación del expropiado en ese recurso, algunos de los cuales son coincidentes también con los planteados por la beneficiaria en otros recursos a los que ya hemos dado respuesta asimismo, como son los relativos a los efectos y extensión del principio de vinculación de las hojas de aprecio, los límites en la determinación de los distintos parámetros que deben ser utilizados en la aplicación del método residual dinámico, a un a fuerza de ser reiterativos, la ausencia de excepciones en la aplicación del método residual dinámico por razón de la naturaleza jurídica de la beneficiaria, pasamos en consecuencia a analizarlos en sus particularidades más acusadasque plantea, además de las genéricas a las que precedentemente dimos respuesta:

I.- Así en relación a los defectos de naturaleza formal que se achacan al acuerdo recurrido, se denuncia por la recurrente falta de motivación, limitándose a denunciar su infracción con cita de la jurisprudencia aplicable que entiende aplicable al respecto. El requisito de la 'motivación' del acto administrativo, recogido en el artículo 54.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común , tiene por finalidad que el interesado conozca los motivos que conducen a la resolución de la Administración con el fin, en su caso, de poder rebatirlos en la forma procedimental regulada al efecto, lo que a nuestro juicio ha tenido lugar en el supuesto de autos, en donde el actor ha conocido la metodología seguida en la valoración de los distintos conceptos indemnizables, con desglose de partidas y elementos tenidos en cuenta en la valoración de los diferentes bienes y derechos expropiados, singularmente el suelo expropiado, pero igualmente las construcciones y mejoras, aludiendo a la normativa de aplicación y a las bases de datos provenientes del instituto tecnológico de Galicia y lo mismo cabe apuntar en cuanto al valor de las edificaciones en aquellos supuesto en que fue precisa su tasación.

II.- Estima la parte demandante que el Xurado de expropiación se habría excedido en sus funciones modificando de oficio los parámetros utilizados por la Administración expropiante en la determinación del valor del suelo expropiado, fundamentalmente al alterar el plazo de duración de la promoción establecido en su hoja de aprecio por la Administración. Desde la doctrina que jurisprudencialmente define la extensión y límites del principio de vinculación de las hojas de aprecio, la postura de la recurrente no puede ser compartida por esta Sala desde el mismo momento en que de la misma resultan para el jurado de expropiación los mismo límites que rigen para las partes, que recordemos, solo se encuentran sujetos y limitados en las pretensiones que aquí ejercen por cuantía total fijada o por los conceptos indemnizables establecido en la hoja de aprecio evacuada respectivamente en su día, pero no por los parámetros que sirven de base objetiva o si se prefiere de soporte fáctico en la aplicación del método de valoración que en cada caso corresponda. No es ésta la finalidad del artículo 34 de la LEF y de la Jurisprudencia que lo interpreta relativa al valor vinculante de las hojas de aprecio, ya expuesta en el anterior fundamento y a la que nos remitimos para evitar inútiles reiteraciones. Piénsese que de otro modo se podría llegar al extremo de cercenar las facultades del Xurado de expropiación como tendría lugar si se impidiera que éste acudiese a fuentes distintas o utilizase testigos diferentes que los escogidos por las partes, lo que volvería ciertamente inviable su función tasadora. En definitiva, deben rechazarse las alegaciones de la representación del expropiado relativas a la vulneración del principio de vinculación de las hojas de aprecio, que rechazamos se extiendan a los parámetros utilizados en la aplicación del método residual dinámico.

III.- Aporta la parte actora dos acuerdos dictados por el Xurado de expropiación de Galicia correspondientes al mismo procedimiento expropiatorio de los que se desprenden valoraciones del suelo muy superiores a las del acuerdo recurrido a pesar de utilizarse el método residual dinámico y en las que se fijó por aquel un precio unitario del suelo a razón de 15,13 euros/m2. La simple lectura de ambos acuerdos pone de manifiesto que en ambos supuestos la beneficiaria estableció en su hoja de aprecio una valoración del suelo de 15,13 e/m2, lo que obligaba al Xurado de expropiación a estimar el mismo sino quería violentar el principio de vinculación de las hojas de aprecio al que ya nos hemos referido en repetidas ocasiones con anterioridad, como así se apunta por el Letrado de la Xunta en conclusiones.

IV.- En la determinación del quantum indemnizatorio que debe alcanzar el justiprecio del suelo expropiado, sostiene la parte actora que se han producido errores en la delimitación de dos de los parámetros utilizados por el acuerdo recurrido al aplicar el método residual dinámico, lo que habría repercutido en la fijación final de valor asignado al suelo. El éxito de dichas críticas, que se centran en la duración de la promoción y en los gastos de comercialización, necesariamente dependerá de la prueba practicada, para lo cual se ha acudido por dicha parte procesal a dos pruebas de índole pericial.

La prueba practicada por la representación de la parte procesal que en el previo procedimiento administrativo ocupó la posición de expropiado y que se asienta esencialmente en las periciales de parte realizada por el ingeniero técnico agrícola don Ceferino y la pericial judicial que tuvo lugar en el arquitecto Jose Pablo :

1) De la simple lectura de los cuatro informes periciales realizados por el perito de parte (1 de abril de 2004, 4 de mayo de 2004, 20 de agosto de 2004 y 15 de noviembre de 2010) el ingeniero técnico agrícola don Ceferino , según se recoge en el recurso nº 8966/2207, puede advertirse que estos tienen por objeto tanto analizar el valor del suelo como también los demás bienes y derechos afectados por la actuación expropiatoria. Por lo que respecta al estudio que dicho perito realiza sobre el valor del suelo, que es lo ahora interesa, su idoneidad es puesta en entredicho con acierto por la representación de la beneficiaria. En efecto, la jurisprudencia solo considera idóneo la elección de ingeniero técnico agrónomo o perito agrícola cuando de la valoración agrícola del suelo se trate pero no cuando se persiga evaluar expectativas o valores de naturaleza urbanística, resultando únicamente hábil su cualificación en relación al potencial agrícola de la finca y su uso agrícola o natural. Ahora bien, también es cierto que la doctrina expuesta debe ceder ante las circunstancias especificas del caso concreto y atendida no solo los fines de la pericia practicada sino también los elementos objetivos que pudieran desprenderse de la misma, y que captados de modo imparcial e independiente por el perito no sean extraños a los conocimientos científicos y técnicos que se le presumen, lo que aquí no hemos podido advertir ni aprovechar una vez examinados los dos informes pericialesrealizados por el citado ingeniero técnico agrícola que analizan el valor del suelo expropiado, no solo por de lo que se trata es de analizar la correcta aplicación por el jurado de expropiación de una metodología, como es la derivada del método residual dinámico, previsto en exclusiva para suelos urbanos o urbanizables delimitados, es decir aquellos donde el valor urbanístico resulta primordial sino por las disparidades que ofrece la comparación de los argumentos, datos y razones expuestos entre el primero y el segundo de los informes realizados. De hecho, analizando separadamente cada informe, y comenzando por el elaborado en fecha 1 de abril de 2004 (anterior al acuerdo recurrido) el mismo se caracteriza por su tenor abstracto y teórico y la importancia desmedida que otorga al polígono a Granxa con el que pretende establecer paralelismos, lo que sorprende toda vez que el propio perito reconoce que la evolución de precios ascendió de manera prodigiosa, es decir, que responde a un supuesto excepcional, lo que ya de por sí le inhabilitaría como testigo. A ello se une deficiencias técnicas como la falta de motivación en conceptos como los gastos (sin distinguir siquiera entre gastos de urbanización y gastos de construcción) o la ausencia de objeto de concreto estudio de los gastos de comercialización o los plazos de ejecución o duración de la promoción, que no llega realmente a precisar. Más completo y dotado de una mayor precisión terminológica hasta el punto que no parece realizado por el mismo profesional es el informe elaborado en fecha 15 de noviembre de 2010 (es decir con posterioridad al acuerdo recurrido). Ahora bien, este segundo y último informe sobre el valor del suelo se encuentra plagado de valoraciones subjetivas o llamadas a lugares comunes a la hora de ir detallando, con la precisión técnica que es precisa en un informe de estas características, los factores que influyen en los distintos parámetros que soportan la aplicación del método residual dinámico, utilizando expresiones, como argumentación principal en varias ocasiones, como 'razonable' 'excesivas' 'desproporcionada', que por otra parte se encuentran vinculadas necesariamente para tener virtualidad a la experiencia profesional del perito, que como es visto, en el campo puramente urbanístico, le es ajena. Esto se hace especialmente presente en lo que se refiere al plazo de duración de la promoción y lo que denomina el cronógrafo de las inversiones, que sostiene debe ser de tres años, en manifiesta contradicción no solo con sus apreciaciones en anteriores informes como con el resultado de la prueba pericial judicial realizada por arquitecto, que a nuestro juicio se encuentran más cercanas a al realidad, y que a continuación entramos a analizar. Por estas razones rechazamos sus conclusiones valorativas sobre el valor del suelo expropiado.

2) El informe pericial judicial realizado por el arquitecto Jose Pablo tuvo por objeto de manera principal en determinar el valor del suelo afectado por la actuación expropiatoria, concluyendo, después de la corrección del error aritmético padecido en su inicial valoración, que suelo expropiado debía alcanzar los 8,435 e/m2 frente a los 7,79 e/m2 fijados en el acuerdo recurrido. Sin perjuicio de la precisión y profesionalidad con la que el perito ha desarrollado su estudio y que resulta patente no solo en el propio informe como en las respuestas a las aclaraciones que le fueron formuladas por las partes en el trámite de aclaraciones, y con el que nos mostramos conformes en líneas generales, debe resaltarse las siguientes precisiones:

-El perito judicial viene a establecer una previsión de ventas diferente y diferida del dispuesto en sus cálculos por el Xurado, pero lo hace sin aportar datos objetivos que justifiquen porque retrasa su inicio, más allá de buscar cierta correlación con la obras de urbanización y construcción de las edificaciones que no entendemos contrastado con la realidad del mercado y que más bien responde a apreciaciones subjetivas sin apoyo en la propia dinámica del mercado en esos años, que sería lo principal. Sobre todo examinando el objeto del proyecto sectorial que justifica la expropiación y el favorable entorno económico a la fecha de valoración (que se desprende de toda la documentación obrante) y que como hecho notorio resulta difícilmente discutible no se derrumbó hasta el año 2007. Por estas razones no entendemos que puede ser descalificada como inapropiada el proceso de ventas que diseño el acuerdo recurrido y por tanto la estimación de un 10% el segundo año así como los posteriores, como hizo el acuerdo recurrido, nos parecen razonables.

- Frente a la postura que defiende el perito judicial, entendemos que no resulta equivocado incrementar la prima de riesgo mínima siempre que exista una motivación justificada y ésta venga determinada por la inclusión de elementos previstos legalmente. En efecto, la conveniencia de incrementar la prima de riesgo cuando las circunstancias concurrentes así lo aconsejasen como era el caso del beneficio de la actividad promotora, que es asimismo lo que ha ocurrido en el supuesto de autos, ya ha sido apuntada en otras ocasiones por este Tribunal (SSTXG de 20 de abril, recurso 13820.08 y 7005.09 citando la de 23 de marzo de 2011 , recurso 11260/08 y 7203/09 ) en donde se afirmábamos lo siguiente 'Igual suerte desestimatoria ha de correr el motivo de impugnación relativo a la tasa de actualización aplicada por el Jurado y que la recurrente discute por resultar excesiva, al contemplar un incremento del 6% en concepto de beneficio del promotor, en atención a que la entidad recurrente parece pretender la aplicación literal de su determinación en función del incremento del tipo libre de riesgo con la prima de riesgo (Art. 38 de la Orden) cuando resulta de la Disposición Final 6ª de la Orden que las establecidas en la misma son mínimasy para su fijación habría de tenerse en cuenta no solo el activo inmobiliario a construir, que es el único parámetro tenido en cuenta en la Disposición Adicional, sino también su ubicación, la liquidez, el plazo de ejecución así como el volumen de la inversión necesaria, por lo que también este motivo de impugnación ha de decaer..' . Estas situaciones u opciones técnicas son admitidas por el propio perito judicial en el trámite de aclaraciones a pregunta de las codemandadas.

Y lo que no resulta razonable y distorsiona el método residual dinámico es que el perito judicial se niegue a incrementar la prima de riesgo mínima en función de que es una Administración, entendida en sentido amplio y sin distinguir su régimen de la entidad pública que actúa como beneficiaria, a la que sobre una base incierta presume una liquidez y un riesgo inferior, lo que además, hoy por hoy, ni siquiera como apreciación puede ser afirmado. Lo que en ningún caso admite la normativa es que la prima de riesgo se reduzca, no que se incremente.

- Es en la duración de la promoción donde se han desarrollado con mayor intensidad los debates entre las partes. Sin perjuicio de que ciertamente el perito judicial muestre sus dudas sobre la duración de la promoción, y sea partidario de elevar la misma sobre el periodo utilizado en el acuerdo recurrido, como sostiene la Abogacía del estado en conclusiones, no lo es menos que el informe pericial se atuvo al periodo de cinco años manejado por el Xurado de expropiación, como también que descartó de manera tajante, por insuficiente, el periodo de tres años que se defiende como adecuado por la representación del expropiado y por el perito de parte Ceferino y por ende el que figura en el proyecto expropiatorio. El perito judicial aporta a nuestro juicio razones de peso para extender a cinco años el plazo de duración de la promoción y que se pueden resumir en la magnitud de la obra, los trámites a seguir, los plazos a observar..etc.

De lo anterior, puesto en relación con los argumentos expuestos en el fundamento precedente, procede confirmar la valoración final que del suelo afectado se realiza por el Xurado de expropiación de Galicia en el acuerdo impugnado.

CUARTO.- Procede ahora entrar a conocer de las críticas vertidas por la representación del expropiado en su escrito de demanda relativas a aquellos bienes y derechos que formando parte de la finca expropiada son distintos al sueloque se vieron afectados por la actuación expropiatoria, siendo necesario precisar en primer lugar que en la finca objeto de este proceso no se extienden la pretensiones indemnizatorias del expropiado a los denominados recursos minerospor lo que su examen no puede tener lugar en este pleito. Recordemos que la parte actora no realiza ninguna pretensión concreta sobre dichos derechos o expectativas relativas a recursos mineros ni en el suplico de demanda ni en fase de conclusiones.

Las pretensiones de la parte expropiada recaen a mayores sobre lo solicitado en vía administrativa según informes periciales aportados al expediente(suplico de la demanda, apartado 2, letra b,) por esa parte, para cuya acreditación se ha acudido a dos pruebas periciales, cuya examen, puesto en relación con los demás elementos que han sido aportados a este pleito y/o formaban parte del expediente administrativo, han arrojado el siguiente resultado:

Según lo obrante al folio 2 del expediente la finca, objeto de la presente litis, propiedad de particular recurrente, si bien en la resolución impugnada se reconoce que es del aquí recurrente, a efectos catastrales se sitúa en el polígono 15 y parcela 273, constando también en el expediente el informe del ingeniero técnico agrícola Ceferino de 1 de abril de 2004 que rinde a petición del representante de la asociaciónde afectados por el Plisan, de la que forma parte el aquí recurrente, y en el que se manifiesta que catastralmente, los inmuebles objeto de valoración se emplazan en los polígonos 15,18,22,23 de la cartografía municipal de As Neves y en los polígonos 70,71,73,74,75 y 76 de la cartografía municipal de Salvaterra,informe que se adjunta a la demanda de la parte expropiada, junto con el de 20 de agosto de 2004 y quince de noviembre de 2010, a los que nos hemos referido. Por su parte la perito judicial que rindió informe en el procedimiento ordinario 9229/2007 y acumulados, en su condición de ingeniero técnico agrícola, Doña María del Pilar , expone que la relación de bienes y derechos a valorar en su informe se contiene en el informe realizado por el ingeniero técnico agrícola, Ceferino , de fechas 1 de abril, 4, de mayo de 20 de agosto de 2004 respectivamente, y sobre algunos de los que el Sr. Ceferino se ratificó por ser llamado en calidad de testigo en dicho procedimiento (acta de emisión de prueba testifical de 15 de febrero de 2007.

De esa prueba pericial -a cargo de Doña María del Pilar - en combinación con el dictamen del Sr. María del Pilar , se deduce la existencia de arbolado en la finca de litis, al margen de que la resolución recurrida igualmente reconoce su existencia, limitándose, no obstante, la disconformidad de la propiedad recurrente con su valoración, por lo que procede reconocer indemnización por arbolado, como concluye con fundamento en su escrito de conclusiones la representación de la recurrente expropiada, si bien no la que se pretende en su hoja de aprecio con fundamento en los informes obrantes en vía administrativa, sino la que resulta de la pericial judicial rendida en autos, por el mismo perito de parte Ceferino que describe estos bienes de manera pormenorizada y detallada ofreciendo suficiente base fáctica para su supervisión a la perito judicial conteniendo datos o elementos que nos resultan esenciales para su valoración, como tamaño y edad del arbolado, sacrificio de cortabilidad y metodología seguida, incorporando los informes las fuentes o bases de datos oficiales a las que se ha acudido, todo lo cual, ponderado conjuntamente con el resto del material probatorio al que hemos tenido acceso, conduce a establecer nuevas bases de valoración para la determinación de las siguientes indemnizaciones por los siguientes bienes: Árbol de ribera mediano, 21,15 euros ud. En cuanto al emparrado de viña, la pericial de parte en los presentes autos no permite identificar ese bien y menos acreditar su existencia, por lo que no procede indemnización alguna por ese concepto.

QUINTO.-En cuanto a las costas, no se aprecian motivos que aconsejen su imposición a ninguna de las partes, conforme a lo dispuesto en el artículo 139.1 de la ley jurisdiccional .

Vistos los preceptos y principios citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimamos en parte el recurso contencioso administrativo interpuesto por la representación de ARIDOS CHAN DE SALGOSA S, L. contra el acuerdo del Xurado de Expropiación de Galicia antes referenciado en cuya virtud se determinó en vía administrativa el justiprecio de la finca núm. 6400 a que se refieren las presentes actuaciones, a los efectos siguientes: Árbol de ribera mediano, 21,15 euros ud. El recurso en el resto se desestima. Sin que proceda mención especial sobre las costas causadas en esta instancia.

Notifíquese a las partes haciéndole saber que la misma es firme, y que contra ella, sólo se podrá interponer recurso de casación en interés de Leyestablecido en el art. 100 de la Ley 20/1998, de 13 de julio , reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, por las personas y entidades a que se refiere dicho precepto, dentro del plazo de tres mesessiguientes a su notificación. Asimismo podrá interponer contra ella cualquier otro recurso que estime adecuado a la defensa de sus intereses. Para admitir a trámite el recurso, al interponer deberá constituirse en la cuenta de depósito y consignaciones de este Tribunal (1578-0000-85-2068-08-24),el depósito al que se refiere la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre (BOE num. 266 de 4/11/09), y, en su momento, devuélvase el expediente administrativo a su procedencia, con certificación de esta resolución.

Así lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-La sentencia anterior ha sido leída y publicada el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a. Sr./a. Magistrado/a Ponente D/ña JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ , al estar celebrando audiencia pública la Sección 003 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia. Doy fe. A Coruña, Treinta de abril de dos mil trece.