Sentencia Administrativo Nº 785/2008, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 132/2003 de 16 de Julio de 2008

Encabezamiento

T.S.J.C.V.

Sala Contencioso Administrativo

Sección Tercera

R. 132/03

SENTENCIA Nº 785/08

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD

VALENCIANA

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

Sección Tercera

Iltmos. Srs.:

Presidente:

D. JOSÉ BELLMONT MORA.

Magistrados:

D. LUIS MANGLANO SADA.

D. RAFAEL PÉREZ NIETO.

_________________________

En la Ciudad de Valencia, a 16 de julio de dos mil ocho.

VISTO por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, el recurso contencioso-administrativo nº 132/03, interpuesto por D. Julián , representado por el Procurador D. José Joaquín Pastor Abad y asistido por el Letrado D. Alfonso Casas Ologaray, contra el Jurado Provincial de Expropiación de Valencia, habiendo sido parte en autos la Administración demandada, representada por el Abogado del Estado, así como el Ayuntamiento de Valencia, representado por el Letrado de sus servicios jurídicos.

Antecedentes

PRIMERO.- Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó a la parte recurrente para que formalizara la demanda, lo que realizó mediante escrito en que solicitó se dictase sentencia declarando no ajustada a derecho la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Las representaciones de las partes demandadas contestaron a la demanda, mediante escritos en los que solicitaron se dictara Sentencia por la que se confirmara la Resolución recurrida.

TERCERO.- Habiéndose recibido el proceso a prueba , se emplazó a las partes para que practicaran el trámite de conclusiones y, realizado, quedaron los autos pendientes para votación y fallo.

CUARTO.- Se señaló la votación y fallo para el día 15 de julio de dos mil ocho, teniendo así lugar.

QUINTO.- En la tramitación del presente proceso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS: Los preceptos legales citados por las partes, concordantes y de general aplicación.

Siendo ponente el magistrado Ilmo. Sr. D. LUIS MANGLANO SADA.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso contencioso-administrativo se ha interpuesto por D. Julián , representado por el procurador de los Tribunales Don José Joaquín Pastor Abad y dirigido por el letrado Don Alfonso Casas Ologaray, contra el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Valencia de fecha 20-11-2002, dictado en el expediente 1352/2001, por el que se justipreciaba en 16.106,40 euros un local en planta NUM000 de la c/ DIRECCION000 nº NUM001, con una superficie construida de 58 m2 -incluidos elementos comunes -y participación del 25 ,70% sobre el solar de 272 m2, propiedad del recurrente, siendo la Administración expropiante el Ayuntamiento de Valencia, con motivo de la ejecución del proyecto "Apertura de las Calles Dr. Machí y DIRECCION000 ".

SEGUNDO.- Del expediente administrativo se desprende que la propiedad presentó una hoja de apremio por un total de 345.185 ,37 euros, mientras que el Ayuntamiento de Valencia valoró los Derechos expropiados en 1.211.892 pesetas.

El Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Valencia , fijó el justiprecio de la finca expropiada en la suma de 16.106,40 ?, de acuerdo con el siguiente desglose:

-Suelo: 272 m2 x 177,46 ?/m2 x 25,70%...12.405 ,16 ?.

-Vuelo: 55 m2 x 51,12 ?/m2...............2.811,60 ?.

3 m2 x 40,89 ?/m2..................122,67 ?.

-5% de premio afección sobre 15.339,43.....766,97 ?.

En relación al valor del suelo , el Acuerdo del Jurado comienza señalando que la clasificación de suelo a que se refiere este expediente es de URBANO residencial sin urbanización consolidada, según el P.G.O.U. del municipio de Valencia; seguidamente hace referencia al artículo 28.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, en relación a que el valor del suelo urbano sin urbanización consolidada se determinará -salvo lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo -por aplicación al aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que esté incluido, del valor básico de repercusión más específico recogido en las ponencias de valores catastrales para el terreno concreto a valorar; indicado, seguidamente que el apartado 2º del mismo precepto establece que en los ámbitos de gestión que tenga por objeto la reforma , renovación o mejora urbana, el aprovechamiento de referencia de cada parcela, a los solos efectos de su valoración, será el resultante del planeamiento o el resultante de la edificación existente si fuera superior.

A continuación, el Jurado señala que en el presente caso no existe aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que este suelo está incluido, y según lo dispuesto en el artículo 29 de la Ley 6/1998, de 13 de abril , el aprovechamiento a tener en cuenta, a los efectos de su valoración, será el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que, a efectos catastrales esté incluido el mismo; y puesto que el aprovechamiento correspondiente no ha sido aportado por la Administración expropiante, el Jurado considera que el aprovechamiento que deberá aplicarse es el de 1 m2/m2 , por aplicación del artículo 110.2 B) del Decreto 201/1998, de 15 de diciembre, del Gobierno Valenciano, por el que se aprueba el reglamento de Planeamiento de la comunidad Valenciana; y siendo en este caso el aprovechamiento resultante de la edificación existente 1,171 m2/m2, toma el mayor de los dos, es decir: 1,171 m2/m2.

Seguidamente, el Jurado considera que en el presente caso no son de aplicación los valores de las Ponencias catastrales , y en consecuencia, en aplicación de lo dispuesto en el apartado 4º del art. 28 de la Ley 6/1998, entiende que debe seguirse el método residual para la obtención de los valores de repercusión, considerando en este caso la vivienda de Renta Libre.

Consiguientemente , aplicando el método residual, el Jurado efectúa la valoración, en base a la fórmula contenida en la Norma 16 del Real Decreto 1020/93, de 25 de junio :

Vv

Vr = ------------ - Vc

1,40 x F1

en la que Vr = Valor de repercusión del suelo en pts/m2 cuadrado construido, Vv= Valor en venta del producto inmobiliario, en pts/m2 construido, Vc = valor de construcción en pts/m2 construido , F1 = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación y características constructivas.

En el presente supuesto, el Jurado, considerando el valor en venta de 938 ,15 ?/m2 , el valor de construcción de 510,86 ?/m2 y el factor de localización igual a la unidad, obtiene el siguiente valor de repercusión:

938,15 ?/m2

Vr = ---------------- - 510,86 ?/m2 = 159,25 ?/m2. 1,40xF1

Seguidamente, el Jurado, teniendo en cuenta el aprovechamiento de 1 ,171 m2/m2 y el valor básico de repercusión de 159,25 ?/m2 fija el valor del suelo en 186 ,48 ?/m2. A continuación la resolución impugnada -en base a que el artículo 30 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, establece que al valor total determinado al aprovechamiento correspondiente del valor de repercusión, se deducirán, cuando proceda, los costes de urbanización precisa y no ejecutada, y los de su financiación, gestión y promoción, así como , los de las indemnizaciones procedentes, según las normas o determinaciones de este carácter , contenidas en el Planeamiento o en el Proyecto de Obras correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para que el terreno correspondiente alcance la condición de solar -considera que en el presente supuesto procede deducir 9,02 ?/m2, sobre el valor unitario del suelo a expropiar, fijando el valor final del mismo del modo siguiente:

186 ,48 ?/m2 - 9,02 ?/m2 = 177,46 ?/m2.

En cuanto al valor de la construcción, la Resolución impugnada en su fundamento DÉCIMO, indica que según determina el artículo 31.2 de la Ley 6/1998, de 13 de abril , el valor de las edificaciones se determinará de acuerdo con la normativa catastral en función de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y Estado de conservación de las mismas ( R.D. 1020/93 de 25 de junio ); y en base a ello fija los siguientes valores:

Vuelo de 55 m2:

Coste de reposición : 365,11 ?

Coeficiente de antigüedad: 0,28

Coeficiente de conservación : 0,50

Total: 51,12 ?/m2.

Vuelo de 3 m2:

Coste de reposición: 292 ,09 ?

Coeficiente de antigüedad: 0,28

Coeficiente de conservación: 0,50

Total: 40,89 ?/m2.

TERCERO.- La parte actora discute tanto el valor del suelo como el de la construcción alegando en síntesis lo siguiente:

1º) En cuanto al valor del suelo, se esgrime que el Jurado toma sin razón un aprovechamiento de 1,171 m2t/m2s que es el que actualmente tiene la edificación que se expropia , no la media ponderada del polígono fiscal, que permite un aprovechamiento mayor, tal como adujo en su hoja de aprecio, a la que se aportó informe de Arquitecto, en el que se concluía que la edificabilidad permitida en la zona permite un aprovechamiento de 7, 8 y 9 plantas, adoptando para el cálculo la media aritmética, es decir 8m2t/m2s; que en relación al valor de repercusión obtenido por el método residual , el Jurado considera un valor en venta de 938,15 ?/m2, considerando el actor que se trata de una valoración sin justificar, solicitando en consecuencia, que se fije un valor en venta de 1.262,40 ?/m2 , importe establecido en su hoja de aprecio, obtenido a partir del valor de las VPO, al que añade un incremento de 1 ,65; en cuanto a la deducción efectuado por el Jurado por costes de urbanización, el demandante considera que es improcedente por cuanto la zona está consolidada y dispone de todas las infraestructuras; a su vez, se alega que el Jurado no ha considerado la merma e valor derivada de la pérdida de edificabilidad en el resto de la finca no afectada por la expropiación, habida cuenta que, la superficie total de la finca es de 271,93 m2 y la expropiación se estableció en 240,49 m2.

2º) En cuanto a la valoración de la construcción, el recurrente argumenta que la superficie construida no son 58 m2 que son los valorados por el Jurado , sino 197,67 m2, según medición aportada en el plano obrante en el expediente Administrativo, y ocupados por una nave de fabricación y almacén de escayola, sin embargo, sólo se tomó en consideración la superficie construida del inmueble más antiguo; y a su vez , por lo que respecta a los factores correctores ( antigüedad y conservación), aplicados por el Jurado , se aduce que el inmueble fue construido en 1920 lo que implica un factor de corrección de 0,33 y en cuanto a la conservación, se afirma que el coeficiente de 0,50 que consta en el Acuerdo impugnado, se corresponde con una conservación deficiente , mientras que debería haberse aplicado 0,85 , el correspondiente a una conservación regular.

Por su parte, el abogado del Estado afirma que el Jurado ha aplicado de forma correcta tanto el sistema de cálculo como los valores correspondientes, con sujeción al marco jurídico vigente , sin que sea función del Jurado discutir sobre la superficie expropiada, solicitando la confirmación del acto cuestionado.

La representación del Ayuntamiento de Valencia solicita la confirmación del justiprecio recurrido por ser conforme a Derecho y responder al valor de mercado, poniendo de relieve que el acto abonó en 2000 una cantidad similar a la otorgada por el Jurado por la compra de la finca ahora expropiada, recordando que otros litigios anteriores acabaron en las Sentencias desestimatorias 149/07 y 520/06, alegando que el aprovechamiento, valor de repercusión y de venta de la finca expropiada aplicados por el Jurado son correctos, sin que la demanda tenga en cuenta la deducción de los gastos de urbanización y la impertinencia de reclamar por una inedificabilidad del resto de la finca inexistente.

CUARTO.- En primer lugar, debemos destacar que las resoluciones de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa gozan de una presunción "iuris tantum" de legalidad y acierto en la cuantificación del justiprecio , presunción que puede ser combatida y revisada en vía Jurisdiccional en los supuestos de infracción de preceptos legales , o notorio error material, o cuando se acredite una desajustada apreciación de los datos materiales, o cuando la valoración no esté en consonancia con la resultancia fáctica del expediente.

En definitiva, dicha presunción puede ser destruida mediante prueba en contrario, reconociéndose al efecto por la misma jurisprudencia citada que "los informes periciales emitidos en los autos por medio de técnico idóneo nombrado con las garantías procesales establecidas en los arts. 610 y ss. L.E.C., gozan de las mismas características de objetividad que el acuerdo del Jurado , por lo que en caso de discordancia entre ambos, el Tribunal puede fijar el justiprecio, siguiendo el informe emitido en autos valorado conforme a las exigencias de la sana crítica".

Aplicando la doctrina antes especificada al supuesto enjuiciado, habrá que dilucidar sí la parte actora aporta prueba pericial convincente a los efectos de desvirtuar la presunción de acierto del Jurado y a este respecto , del examen de la pericia practicada en autos a instancia de la parte actora, debemos efectuar las siguientes puntualizaciones:

1ª) En primer lugar , el Perito procesal, en cuanto a la superficie construida, aduce que no ha podido comprobar los datos "in situ", ello debido a que el edificio ha sido demolido; sin embargo, el Perito argumenta que a la vista de los documentos aportados , la superficie del terreno edificable parece que no era de 58 m2, que es lo que figuraba escriturado, sino que parece que hubiera un edificio mayor de 191,67 m2 (tesis del demandante).

La Sala no comparte las conclusiones esgrimidas en el informe pericial, por lo siguiente: Obrante al folio 33 del expediente, consta escrito dirigido al ayuntamiento de Valencia del siguiente tenor: "Adjunto les remito el plano acotado de la parcela sita en la calle DIRECCION000 NUM001, cuya escritura de compra lleva fecha de 25 de noviembre de 1999..." , constando dicho plano al folio 34; a la vista de dicho escrito, se dictó decreto de fecha 29-6-2000, remitiendo el expediente al Arquitecto Municipal de Expropiaciones, al objeto de que identifique la finca si procede con la documentación aportada ( folio 35 expediente); el Arquitecto Municipal, emitió informe, en el que hizo constar que "Visto el Decreto que antecede el título aportado en el expediente corresponde a la planta baja de la derecha entrando y sin embargo la finca objeto del presente expediente hace referencia a la planta baja de la izquierda entrando"; de todo ello , cabe concluir que el plano aportado se corresponde con la planta derecha, que no era objeto del expediente expropiatorio y en consecuencia, la superficie tomada en consideración por el Jurado debe estimarse como correcta.

2ª) En segundo lugar, y por lo que respecta al aprovechamiento, el perito lo fija en 1,171m2t/m2s, al igual que el Jurado , sin embargo es de ver que dicho aprovechamiento ha sido fijado sobre parcela, siendo lo cierto, que deberá aplicarse la media ponderada de los aprovechamientos, que el Tribunal Supremo equipara al entorno a estos efectos; así se infiere de lo declarado por el Tribunal Supremo en Sentencia Sala Tercera de fecha 11-5-2004, dictada en recurso de casación para la unificación de doctrina que indica lo siguiente:

"PRIMERO.- ...mientras que la Sentencia recurrida aplica, como el Jurado, un "aprovechamiento subsidiario o supletorio 1 m2/m2 , las Sentencias que como elemento de contradicción se citan establecen cuál es el aprovechamiento aplicable a los terrenos expropiados cuando, a pesar de existir planeamiento urbanístico municipal, éstos no tuviesen asignado aprovechamiento alguno conforme a dicho plan, señalando el Tribunal Supremo que, en estos casos, el valor urbanístico deberá calcularse con arreglo al aprovechamiento más representativo del entorno.

SEGUNDO.- En el supuesto que analizamos concurren las identidades exigidas por la ley entre la Sentencia recurrida y las invocadas como contradictorias, pues aunque en la Sentencia recurrida se invocan las normas valorativas contenidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril frente a la aplicación de la normativa urbanística contenida en el artículo 105.2 del Texto Refundido de 9 de abril de 1976, seguida por las que se aducen como elemento de confrontación , ambos preceptos responden al mismo sistema de tasación del suelo urbano, ya que el valor urbanístico se determinará por el aprovechamiento permitido en el plan o, en su caso, el aprovechamiento medio fijado en los polígonos o unidades de actuación sujetos a reparcelación , y en defecto de plan, tres metros cúbicos por metro cuadrado referidos a cualquier caso...

La administración recurrente postula en su escrito de interposición del recurso de casación que se dicte Sentencia por la que, estimando el recurso, case y anule la Sentencia recurrida y resuelva de conformidad a la doctrina jurisprudencial infringida, que no es otra que la doctrina legal que hemos reseñado, de donde resulta que para la fijación del justiprecio del suelo expropiado deberá calcularse con arreglo a las parcelas más representativas del entorno.

De la certificación emitida por el Arquitecto municipal de Albaida se constata que los terrenos sitos en el polígono 18, parcela 97, referencia catastral 56.15.936 , de una extensión de 4.236 m2 de suelo urbano dotacional y cuyas propietarias eran Dª Penélope y Dª Carolina, les corresponden por su posición y por el uso predominante de la zona en que se ubican los parámetros urbanísticos de la zona F. Rafalet, Calificación IV Residencial Extensiva, y que el aprovechamiento resultante de la media ponderada de los aprovechamientos referidos al uso predominante de dicha zona equivale a 0 ,50 m2/m2 , según resulta del planeamiento vigente en el municipio en el año 1994...".

En consecuencia con lo expuesto, se impone acoger la tesis del demandante, toda vez que, teniendo en cuenta que en el presente supuesto, a diferencia del analizado por la Sentencia del T.S. antes transcrita, la Administración expropiante (Ayuntamiento de Valencia), no ha aportado media ponderada de los aprovechamientos, la Sala decide acoger el efectuado en el informe del Arquitecto Doña Carolina, aportado con la hoja de aprecio de la propiedad , en el que se fija como aprovechamiento 8m2t/m2s, que es el resultado de la media aritmética de la zona que según el PGOU establece , 7, 8 y 9 alturas.

3º) Para el cálculo del valor en venta, el Perito tiene en cuenta el valor medio de mercado de la zona en el año 2002, según los datos que figuran en el banco de datos referentes a expedientes de valoración de viviendas en la zona que según las nuevas promociones, oscilaba entre 900 y 1.200 ?/m2, fija un valor en venta de 1.050 ?/m2, resultado del valor medio. La Sala se inclina por este valor, por su exposición razonada, frente al valor otorgado por el Jurado , fijado a tanto alzado y sin razonamiento alguno.

4º) Por lo que respecta a la deducción por los costes de urbanización (artículo 20 de la Ley 6/1998 ), el Perito considera procedente dicha deducción , considerando razonable el coste de 9,02 ?/m2 establecido por el Jurado; argumentando razonadamente que en el año en que se aprueba la expropiación, la Calle DIRECCION000 estaba formada por una serie de edificaciones, la mayor parte de ellas Superior a 100 años de antigüedad, siendo una zona urbanísticamente caótica, y si bien la zona tenía todos los servicios urbanísticos y la calle estaba pavimentada , no tenía el nivel de infraestructuras completado en su totalidad, con calles sin urbanizar, espacios libres inexistentes y una falta de conjunto general de urbanización integral del entorno; de ahí que, la deducción de los costes de urbanización deba estimarse conforme a Derecho.

5º) En cuanto a los factores correctores referidos a la antigüedad y Estado de conservación de la construcción tenidos en cuenta por el Jurado, el Perito parte de la circunstancia de que es difícil determinarlos al desconocer la edificación y seguidamente respecto del edificio más antiguo, que es el único a tener en cuenta , por las razones expuestas en la puntualización 1ª, establece que en base al año de construcción (año 1920), resulta de aplicación un coeficiente de 0,33, coeficiente que debe estimarse como el correcto, a la vista de que el dato de la fecha de construcción viene avalado por certificación del catastro (folio 80) y respecto al Estado de conservación , el Perito no se pronuncia al no tener datos objetivos sobre el estado del inmueble en la fecha de la expropiación; así las cosas, deberá prevalecer el coeficiente de 0,50 establecido por el Jurado, frente al solicitado por el demandante, habida cuenta que se afirma que la conservación no era deficiente sino regular, y sin embargo , consta en la misma certificación catastral que el Estado de conservación era deficiente.

6º) En último lugar, y por lo que respecta a la merma de valor derivada de la pérdida de edificabilidad en el resto de la finca no afectada por la expropiación, el Perito considera que la superficie expropiada se estableció en 240,49 m2, sin embargo, es lo cierto que el justiprecio del suelo se valoró sobre la superficie total de la finca (272 m2), de ahí que no quepa tomar en consideración perjuicio alguno.

En consecuencia con todo lo expuesto, deberemos efectuar una nueva valoración del suelo y del local expropiado (vuelo) , con arreglo a los parámetros antes especificados y con el resultado que seguidamente diremos.

Valor del suelo:

1.050 ?/m2

Vr = -------------- -510,86 ?/m2 = 239,14 ?/m2;

1,40x 1

Así, 239,14 ?/m2 x 8 = 1.913 ,12 ?/m2, cantidad a la que deberá serle restada 9,02 ?/m2 por los costes de urbanización , quedando un valor final del suelo de 1.904,10 ?/m2.

Valor del vuelo:

Vuelo de 55 m2:

Coste de reposición : 365,11 ?

Coeficiente de antigüedad: 0,33

Coeficiente de conservación : 0,50

Total: 60,24 ?/m2.

Vuelo de 3 m2(elementos comunes):

Coste de reposición: 292,09 ?

Coeficiente de antigüedad: 0,33

Coeficiente de conservación: 0 ,50

Total: 48,19 ?/m2.

QUINTO.- En virtud de todo lo expuesto, se impone la estimación en parte de la pretensión ejercitada por la demanda, debiendo fijar el justiprecio definitivo del siguiente modo:

-Suelo:272 m2 x 1.904,10 ?/m2 x 25,70%...133.104 ,20 ?.

-Vuelo: 55 m2 x 60,24 ?/m2.................3.313 ,20 ?.

3 m2 x 48,19 ?/m2.................144,57 ?. -5% afección sobre 136.561,97 ?............6.828,10 ?.

TOTAL JUSTIPRECIO:............143.390 ,07 ?.

Debiendo añadirse a dicha cantidad los intereses que, en su caso , procedan, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa .

SEXTO.- De conformidad con el criterio mantenido por el art. 139 de Ley Jurisdiccional, no es de apreciar temeridad o mala fe en ninguna de las partes a efectos de imponer las costas procesales.

Vistos los artículos citados , concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1. Estimamos en parte el recurso contencioso-administrativo planteado por el Procuradora de los Tribunales D. José Joaquín Pastor Abad, en nombre y representación de D. Julián, contra el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Valencia de fecha 20-11-2002, dictado en el expediente 1352/2001, que fijó un justiprecio de 16.106,40 euros.

2. Anulamos y dejamos sin efecto dicha Resolución en los extremos especificados en los fundamentos jurídicos cuarto y quinto de la presente resolución , manteniendo el resto de pronunciamientos contenidos en la misma.

3. Se fija el justiprecio en la cantidad de 143.390,07 euros, más intereses.

4. No se hace expresa condena en costas.

A su tiempo, y con certificación literal de la presente Sentencia, devuélvase el expediente administrativo al órgano de su procedencia.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. magistrado ponente designado para la Resolución del presente recurso , estando celebrando audiencia pública esta Sala, de lo que certifico como Secretario de la misma. Valencia, en la fecha arriba indicada.