Sentencia Administrativo Nº 93/2008, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, Sección 8, Rec 1303/2004 de 23 de Enero de 2008

Encabezamiento

Registro General 17101/04

T.S.J.MADRID CON/AD SEC.8

MADRID

SENTENCIA: 00093/2008

SENTENCIA Nº 93

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

SECCION OCTAVA

Ilmos. Sres.

Presidente

Dña. Inés Huerta Garicano

Magistrados

D. Miguel Angel Vegas Valiente

Dña. Carmen Rodríguez Rodrigo

En la Villa de Madrid a veintitrés de enero de dos mil ocho.

VISTO por la Sala, constituida por los Sres. Magistrados relacionados al margen, los Autos del recurso contencioso- administrativo nº 1303/04, interpuesto -en escrito presentado el 13 de diciembre de 2004- por la Procuradora Dña. Mª Luisa Estrugo Lozano, actuando en nombre y representación (y por lo que a esta Sentencia interesa) de D. Casimiro , D. Iván , D. Silvio , D. Juan Manuel , David , D. Leonardo , D. Jose Miguel , D. Adolfo , D. Fernando y D. Ramón (todos ellos titulares de contratos de cesión de uso de viviendas militares sitas en la Avda. de Arqueros de esta Capital y, propiedad, hasta su adquisición por los aquí actores, del INVIFAS), contra las Resoluciones del INVIFAS de 8 de octubre de 2004, por las que se autoriza la enajenación de las viviendas a favor de los actores y contra las ofertas de venta y fijación de precio de las mismas.

Ha sido parte demandada la Administración General del Estado, representada y defendida por el Abogado del Estado.

Antecedentes

PRIMERO: Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó a la parte demandante para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en el que postuló una sentencia que acuerde la anulación de las ofertas de venta, se modifique la División Horizontal, se emita nueva oferta de venta conservando el precio unitario E/m2 y tras reducir la superficie de las viviendas en los términos postulados se proceda a señalar nuevo precio final de venta.

SEGUNDO: El Abogado del Estado contestó a la demanda mediante escrito en el que suplicó se dictase sentencia desestimatoria del recurso, con condena en costas a la recurrente

TERCERO: Habiéndose recibido el proceso a prueba y formulados escritos de conclusiones, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento.

CUARTO: Para votación y fallo del presente recurso se señaló la audiencia del día 22 de enero de 2008 , teniendo lugar.

QUINTO: En la tramitación del presente proceso se han observado las prescripciones legales, habiendo quedado fijada la cuantía del pleito en determinable y, en todo caso, no superior al precio de la vivienda.

VISTOS los preceptos legales citados por las partes, concordantes y de general aplicación.

Siendo Ponente la Magistrada de la Sección Iltma. Sra. Dña. Inés Huerta Garicano.

Fundamentos

PRIMERO: Como datos fácticos relevantes, acreditados en el expediente o por la documentación aportada por la actora y que han sido anticipados en el encabezamiento de esta sentencia, constan: a) Que todos los actores (funcionarios militares o causantes de funcionarios militares) ocupan las viviendas, como titulares -o por subrogación por fallecimiento del anterior titular- de respectivos contratos de cesión de uso de viviendas militares y cuya venta les fue ofertada por las Resoluciones -aquí recurridas- oscilando los precios de venta, aproximadamente, en 161.000 ?; b) Que, las condiciones de venta fueron aceptadas en forma y plazo, habiendo otorgado las oportunas escrituras públicas de compraventa.

Básicamente, la pretensión impugnatoria se centra en el, a su juicio, carácter de viviendas de VPO y, consiguientemente, en la nulidad del procedimiento seguido para la enajenación, mostrando su desacuerdo con la División de Propiedad Horizontal en cuanto a la superficie asignada a las viviendas.

SEGUNDO: Esta Sala y Sección se ha pronunciado ya sobre pretensiones idénticas en las Sentencias nº 311, de 27 de marzo, 713, de 27 de junio y 1363, 1364, 1365 y 1366, de 5 de diciembre y 1455 y 1456, de 19 de diciembre, todas de 2007 y 57, 58 y 60, de 15 del presente mes y año, dictadas en los Rº 813 y 2680/03, 1298, 1302, 1338, 1341, 1362, 1430, 949, 983 y 1349/04, algunas de en recursos seguidos con idéntica dirección Letrada y representación técnica, debiendo reiterar cuanto en dichas Sentencias se dijo.

En primer lugar la Sala quiere recordar a los actores algo esencial: la normativa de aplicación al supuesto de autos.

El modelo de Ejército diseñado por la Ley 26/99 , de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las FAS, llevó a la decisión -opción legislativa perfectamente válida y legítima como podía haber sido otra- de "enajenación de la mayor parte del parque de viviendas militares hará posible mantener el funcionamiento del sistema, hacer frente a los gastos que se generen en el período necesario para el cambio del modelo y, además, los excedentes económicos que se generen se podrán aplicar a coadyuvar en la dotación económica de los procesos de modernización y profesionalización de las Fuerzas Armadas, prioritarios en estos momentos, asegurando el mantenimiento del sistema en el futuro a través de las subvenciones a incluir en los Presupuestos Generales del Estado", como reza el apartado VI de su Exposición de Motivos.

Las normas de enajenación de las viviendas que integraban el patrimonio del Ministerio de Defensa fueron recogidas en su Disposición Adicional Segunda : "......a) Las viviendas ocupadas podrán ser ofrecidas al titular del contrato o, caso de fallecimiento de éste, a los beneficiarios que tuvieran reconocido el derecho de uso con carácter vitalicio, según lo preceptuado en el art. 6 de esta Ley . ..............

b) El precio de venta de los inmuebles a los que se refiere la letra a) de este apartado, se fijará de acuerdo con el valor real de mercado en el momento de su ofrecimiento, al que se aplicará la deducción que se señala a continuación.

A estos efectos se considerará como valor real de mercado el que se fije por al menos dos entidades de tasación, inscritas en el registro correspondiente del Banco de España y seleccionadas mediante concurso público, todo ello en la forma y según el procedimiento que reglamentariamente se determine.

A este importe se aplicará una deducción que, teniendo en cuenta los criterios que han venido rigiendo para la determinación de los cánones de uso y la ponderación del derecho de ocupación vitalicio que reconoce esta Ley a los usuarios, se valora de forma unitaria en el cincuenta por ciento, determinando así el precio final de venta. Este precio se abonará al contado.

c) La adquisición de la vivienda será potestativa, manteniéndose el derecho del usuario a la ocupación permanente de la misma en régimen de arrendamiento especial, conforme se determina en el art. 6 de esta Ley . El Ministro de Defensa fijará, en todo caso, los calendarios de venta y orden de prelación de acuerdo con los intereses públicos...........................

e) Las comunidades de propietarios asumirán todos los servicios y elementos comunes de la finca transmitida. En cada una de ellas se integrará el Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas como propietario de las viviendas que, en aplicación de lo dispuesto en la letra c) de este apartado, no hayan sido enajenadas.

f) Respecto de las viviendas desocupadas, el Ministerio de Defensa podrá optar por asignarlas a otras unidades del Departamento o enajenarlas mediante concurso, estableciendo como precio de licitación el precio final de venta resultante de la valoración señalada en la letra b) de este apartado, entre personal al servicio del Ministerio de Defensa de acuerdo con los baremos y procedimiento que se determinen.....................

g) Las viviendas adquiridas en las condiciones señaladas en las letras a) a f) anteriores no podrán ser objeto de enajenación hasta tanto no hayan transcurrido tres años desde el momento de la compraventa, salvo fallecimiento del adquirente.

h) Las viviendas no ocupadas que no se adjudiquen por los procedimientos anteriores y el resto de los bienes inmuebles, garajes y locales comerciales, que no tengan usuario, serán enajenados por subasta pública con sujeción al procedimiento previsto en la normativa vigente.

Los locales comerciales arrendados podrán ser adjudicados directamente al titular del contrato en el precio de venta que fijen las entidades de tasación que, estando inscritas en el registro correspondiente del Banco de España, hayan sido seleccionadas mediante el correspondiente concurso público. Los inmuebles señalados también podrán ser enajenados por contratación directa, cuando concurran las circunstancias previstas en el art. 117 del Reglamento del Patrimonio del Estado , entendiéndose conferidas al Ministro de Defensa las facultades que el mismo precepto atribuye al Ministro de Economía y Hacienda.

i) Las normas para la enajenación contenidas en este apartado serán de expresa aplicación en todo caso, excluyéndose, por tanto, cualquier otro régimen específico al que pudieran haberse acogido con anterioridad las viviendas militares y demás inmuebles.

Los contratos de compraventa a que se refiere este apartado tendrán la naturaleza de contratos privados de la Administración.

2. Los recursos económicos obtenidos como consecuencia de las enajenaciones pasarán a formar parte del patrimonio del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas para el cumplimiento de los fines señalados en la presente Ley".

La referida Adicional Segunda fue desarrollada por los arts. 24 a 27 del Real Decreto 991/2000 de 2 de junio .

Por lo que aquí interesa, su art. 25.2 dispone: "La adquisición de la vivienda será potestativa, manteniéndose el derecho del usuario a la ocupación permanente de la misma, en régimen de arrendamiento especial, conforme se establece en el art. 9 de este Real Decreto , sin que puedan efectuarse permutas o cambios de viviendas.

3. El precio final de venta de las viviendas ocupadas se fijará de acuerdo con el valor real de mercado en el momento de su ofrecimiento, al que se aplicará la deducción que se señala en este apartado.

A estos efectos, se considerará como valor real de mercado el que se fije por al menos dos entidades de tasación, inscritas en el registro correspondiente del Banco de España y seleccionadas mediante concurso público, según el siguiente procedimiento:

a) Las entidades de tasación seleccionadas, a requerimiento del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas, efectuarán sendas tasaciones de las viviendas, tomando como base el método de comparación, procedimientos, criterios e instrucciones técnicas señalados en la Orden de 30 de noviembre de 1994, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, del Ministerio de Economía y Hacienda, y aquellas otras condiciones que se establezcan en los pliegos de prescripciones técnicas.

b) La tasación determinará el precio medio por metro cuadrado de la superficie total construida del inmueble. En dicha tasación se computarán los elementos comunes y servicios generales del inmueble.

Las empresas de tasación fijarán el valor real de mercado de cada vivienda teniendo en cuenta el precio medio por metro cuadrado referido en el párrafo anterior, las correspondientes correcciones por su situación y características específicas relevantes y que los espacios destinados a aparcamiento se atribuirán por partes iguales entre todas las viviendas del inmueble.

c) El valor real de mercado de cada vivienda será el que resulte de hallar la media aritmética de las tasaciones y tendrá una vigencia de doce meses a efectos de la oferta de venta a sus usuarios, transcurridos los cuales será necesario determinarlo de nuevo según el procedimiento descrito.

Al importe resultante como valor real de mercado se le aplicará una deducción que, teniendo en cuenta los criterios que han venido rigiendo para fijar los cánones de uso y la ponderación del derecho de ocupación vitalicio de los usuarios, se valora de forma unitaria en el 50 por 100, determinando así el precio final de venta.

4. Las viviendas ocupadas serán enajenadas por el procedimiento de adjudicación directa, con las siguientes particularidades:

a) El Director general Gerente del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas dictará la orden de inicio del expediente de enajenación, que podrá referirse a una vivienda o a un grupo de ellas.

b) Autorizada la iniciación del expediente, se notificará de forma individual a cada usuario la oferta de venta, en la que se incluirá el precio final asignado a la vivienda que ocupa y las condiciones generales y particulares que se determinen. Asimismo, se les comunicará el plazo en el que, si aceptan la oferta precisamente en los términos en que se haya realizado, deberán ponerlo en conocimiento del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas.

c) Finalizado el plazo señalado en el párrafo b) anterior, el Director general Gerente del citado Instituto dictará la oportuna resolución adjudicando las viviendas cuya oferta haya sido aceptada, en el precio y en las condiciones determinadas, lo cual se notificará de forma individual a los interesados.

d) Una vez adjudicada la vivienda el referido Instituto procederá a realizar las actuaciones pertinentes para la formalización del correspondiente contrato de compraventa.

Si algún adjudicatario no formalizase la correspondiente escritura de compraventa en la fecha que se señale, se considerará que no acepta la oferta de venta de la vivienda que ocupa.

5. Los usuarios que no hubieran aceptado la oferta de venta de la vivienda que ocupan, de forma expresa o tácitamente si no lo hacen en el plazo citado en el párrafo b) del apartado anterior o no formalicen la escritura de compraventa, podrán posteriormente solicitar su compra durante un plazo de cinco años a contar desde dicha oferta. En este caso, la nueva oferta se realizará cuando no perturbe los calendarios de ventas previstos y el precio final de venta se fijará nuevamente, de acuerdo con el procedimiento establecido en el apartado 3 de este artículo".

TERCERO: Con la mera lectura de los preceptos transcritos, que constituyen la regulación acabada y obligatoria del régimen actual de enajenación de las viviendas propiedad del INVIFAS y ocupadas en virtud de contratos de cesión de uso, los actores hubieran obtenido respuesta a la mayoría de sus pretensiones, carentes del imprescindible soporte normativo, sin que pueda olvidarse que aunque, usuarios -sean o no funcionarios militares- de tales viviendas, no ostentan derecho alguno a su adquisición, salvo el que, graciosamente, les ha querido otorgar el Legislador.

Pero, además y a mayor abundamiento, no pueden olvidar tampoco que la adquisición de las viviendas es meramente potestativa, sin que con ello pierdan su derecho de uso vitalicio, ni la posibilidad de adquirirla en un plazo de cinco años.

Por tanto, si la oferta del INVIFAS (perfectamente ajustada a la normativa de aplicación a la que acaba de aludirse) no la consideraban razonable -es el vendedor y propietario el que siempre impone las condiciones de la venta, correspondiendo al comprador la libre decisión de aceptarlas o no-, estaban en su legítimo derecho de no aceptar la oferta y proseguir en la vivienda en régimen de arrendamiento especial hasta su fallecimiento.

Si, por el contrario y como aquí acaecido, asumieron voluntariamente la oferta (perfectamente detallada), y otorgaron los oportunos contratos de compraventa previo pago del precio, la Sala se pregunta ¿qué causa de pedir fundamenta el recurso?, ¿ cómo es mínimamente coherente aceptar puntualmente la oferta de venta y al propio tiempo, impugnar las condiciones de la oferta y la adjudicación de las viviendas cuando ni la compra es obligatoria, ni se cerraba la posibilidad de adquirir la vivienda dentro de los cinco años posteriores, ni perdían su derecho a seguir ocupando la vivienda en el mismo régimen hasta su fallecimiento?.

Estamos lisa y llanamente ante una oferta -privilegiada- de venta (cuando menos de la mitad del precio de mercado) hecha por el propietario de las viviendas a quienes, desde hace un buen número de años, venían ocupándolas, sin obligación ni compromiso de adquirirlas y sin derecho también -salvo el que gratuitamente les ha reconocido el Legislado- para su adquisición.

Pero es más, lo que, en definitiva, postulan los actores es el arrumbamiento de la normativa aplicable y el establecimiento -ex novo y a su conveniencia- de un régimen jurídico distinto al establecido por el Legislador, algo, claro está, inaceptable jurídicamente.

CUARTO: Toda la demanda parte de un planteamiento erróneo en el que se desconoce el apartado j) de la Adicional Segunda de la Ley 26/99 : "i) Las normas para la enajenación contenidas en este apartado serán de expresa aplicación en todo caso, excluyéndose, por tanto, cualquier otro régimen específico al que pudieran haberse acogido con anterioridad las viviendas militares y demás inmuebles".

Luego, cualquiera que fuera su régimen previo -algo que ya no interesa- es claro que las únicas normas de aplicación son las contenidas en dicha Adicional y en el Real Decreto de desarrollo.

El Legislador en uso de su potestad y con la finalidad descrita en la Exposición de Motivos de la Ley 26/99 ha optado por desprenderse de parte del patrimonio inmobiliario del Departamento Ministerial de Defensa, previa su desafectación al uso público al que estaba destinado y ha establecido un régimen jurídico de enajenación -como podría haber sido otro, igualmente irreprochable jurídicamente- específico, obligatorio y acabado que puede, o no, gustar y ser, o no, aceptado, pero que, volvemos a insistir la compra no es obligatoria.

Consiguientemente, si el usuario de la vivienda ha decidido aceptar la oferta es porque le interesa, pues, como hemos repetido hasta la saciedad, la adquisición de la vivienda ni es una obligación ni un derecho preexistente cuyo ejercicio haya de ajustarse a unas condiciones preestablecidas. Ningún funcionario, o sus familiares, ostentan derecho estatutario de clase alguna a adquirir la vivienda que les fue, en su día, adjudicada al amparo de la Legislación entonces vigente y actualmente derogada.

La invariabilidad de las cláusulas de la oferta es consecuencia del régimen específico diseñado por el Legislador (muy privilegiado y totalmente voluntario, sin merma del derecho de uso de las viviendas hasta el fallecimiento de sus titulares), lo que singulariza extraordinariamente estos contratos de adhesión.

No se han revisado superficies de clase alguna, al menos no le consta a la Sala. Lo que ha acaecido es que este patrimonio inmobiliario que se puso a la venta a raíz de la tan citada Ley 26/99 , una vez desafectado del uso público al que estaba destinado, hubo de acceder al Registro de la Propiedad en condiciones de venta -art. 246 de la Ley Hipotecaria -, procediendo la Administración a la División de Propiedad Horizontal, a la constitución de las respectivas Comunidades de Propietarios y sus Estatutos, librándose las oportunas certificaciones para su acceso al Registro de la Propiedad (sin que competa a este Orden Jurisdiccional la revisión de tales asientos), sin que las superficies contempladas por la CAM (en su consideración errónea como VPO, dado que cualquiera que hubiese sido su inicial régimen y por expreso designio del Legislador (apartado j) de la Adicional Segunda de la Ley 26/99 ), las viviendas enajenadas han perdido su condición de tales) tengan relevancia de clase alguna en orden al precio, ya que lo que se está enajenando es un "cuerpo cierto" (art. 1.471 C.Civil ).

En definitiva, y como resumen, toda la demanda se ha articulado sobre una premisa falsa, insostenible jurídicamente a la luz de la normativa de aplicación e ignorando que los potenciales adquirentes carecían de derecho preestablecido de clase alguna para la adquisición de las viviendas que ocupan, que las ventas no solo no eran obligatorias, sino que se respetaba el derecho de los usuarios a permanecer en ellas bajo el mismo régimen hasta su fallecimiento, que los precios de venta eran muy inferiores a los reales del mercado, y, en todo caso y cualquiera que fuese la opinión particular de cada uno acerca de la Adicional Segunda de la Ley 26/99 y su Reglamento de desarrollo, dichas normas contienen una regulación ex novo que no vulnera ningún precepto de rango superior, por lo que sí las condiciones de la oferta -cerradas por expreso designio legal- no las consideran aceptables, nadie les obliga a la adquisición de las viviendas.

QUINTO: Los razonamientos precedentes llevan a la desestimación del recurso. Sin costas.

Fallo

Que DESESTIMAMOS el Recurso contencioso-administrativo nº 1303/04, interpuesto -en escrito presentado el 13 de diciembre de 2004- por la Procuradora Dña. Mª Luisa Estrugo Lozano, actuando en nombre y representación (y por lo que a esta Sentencia interesa) de D. Casimiro , D. Iván , D. Silvio , D. Juan Manuel , David , D. Leonardo , D. Jose Miguel , D. Adolfo , D. Fernando y D. Ramón (todos ellos titulares de contratos de cesión de uso de viviendas militares sitas en la Avda. de Arqueros de esta Capital y, propiedad, hasta su adquisición por los aquí actores, del INVIFAS), contra las Resoluciones del INVIFAS de 8 de octubre de 2004, por las que se autoriza la enajenación de las viviendas a favor de los actores y contra las ofertas de venta y fijación de precio de las mismas. Sin costas.

Esta Resolución es firme en esta vía jurisdiccional.

Así por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: En el mismo día de la fecha fue publicada la anterior sentencia, de lo que yo, el Secretario de la Sección, doy fe.