Sentencia Administrativo Nº S/S, Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, Sección 6, Rec 1520/2002 de 11 de Octubre de 2005

Encabezamiento

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a once de Octubre de dos mil cinco.

La Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, Sección Sexta, ha visto el recurso de casación número 1.520 de 2002, interpuesto por el Procurador Don Juan Ignacio Ávila del Hierro, contra la Sentencia de la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, de fecha doce de noviembre de dos mil uno, en los recursos contencioso administrativo números 1907 y 2041 de 1.997, acumulados

Antecedentes

PRIMERO.- La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sección Primera, dictó Sentencia, el doce de noviembre de dos mil uno, en los Recursos números 1907 y 2041 de 1.997, acumulados, en cuya parte dispositiva se establecía: "Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso contencioso administrativo número 2041/1997 interpuesto por la representación procesal de Doña Ariadna frente al acuerdo del Jurado de Expropiación de Cataluña de 27 de junio de 1997, el cual anulamos por no ser conforme con el ordenamiento jurídico; y en su lugar acordamos señalar la cantidad de 49.140.804 pesetas, incluido el 5% de afección legal, como justiprecio en el expediente expropiatorio del que deriva el presente recurso, más los intereses de demora desde el 15 de agosto de 1996; desestimando el recurso número 1907/1997 interpuesto por la entidad PROCIVESA frente al mismo acuerdo; sin hacer especial condena de costas procesales".

SEGUNDO.- En escrito de diecinueve de febrero de dos mil dos, la Procuradora Doña Mercedes Álvarez Roset, en nombre y representación de Promoció Ciutat Vella, S.A., interesó se tuviera por presentado el recurso de casación contra la Sentencia mencionada de esa Sala de fecha doce de noviembre de dos mil uno.

La Sala de Instancia, por Providencia de veintidós de febrero de dos mil dos, procedió a tener por preparado el Recurso de Casación, con emplazamiento de las partes ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo, en el plazo de treinta días.

TERCERO.- En escrito de uno de abril de dos mil dos, el Procurador Don Juan Ignacio Ávila del Hierro, en nombre y representación de Promoció Ciutat Vella, S.A., procedió a formalizar el Recurso de Casación, interesando la revocación de la Sentencia dictada por la Sala de instancia, y que se dicte en su día nueva resolución ajustada a Derecho, admitiéndose el mismo por Providencia de veintiuno de mayo de dos mil dos.

CUARTO.- En escrito de tres de febrero de dos mil cuatro, la Procuradora Doña Marta Sanz Amaro, en nombre y representación de Doña Ariadna, manifiesta su oposición al Recurso de Casación y solicita se dicte sentencia por la que se declare no haber lugar al recurso y se impongan las costas al recurrente.

QUINTO.- Acordado señalar día para la votación y fallo, fue fijado a tal fin el día cinco de octubre de dos mil cinco, en cuya fecha tuvo lugar.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Santiago Martínez-Vares García,

Fundamentos

PRIMERO.- Se combate en este recurso extraordinario de casación la Sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, de doce de noviembre de dos mil uno, que estimó parcialmente el recurso núm. 2041/1997 interpuesto por la representación procesal de D.ª Ariadna contra el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Cataluña, Sección de Barcelona, de veintisiete de junio de mil novecientos noventa y siete, y señaló como justo precio de la finca expropiada sita en la C/ DIRECCION000NUM000/DIRECCION001NUM001 bis, el de cuarenta y nueve millones ciento cuarenta mil ochocientas cuatro pesetas, incluido el 5% de premio de afección, más lo intereses de demora desde el quince de agosto de mil novecientos noventa y seis, y desestimó el recurso núm. 1907/1997 interpuesto por la entidad PROCIVESA frente al acuerdo antes mencionado.

SEGUNDO.- La Sentencia recurrida recuerda que la expropiación de la finca se efectúa en ejecución del Plan Especial de Reforma Interior Sector Oriental del Casco Histórico, aprobado el dieciocho de abril de mil novecientos ochenta y cinco, estando el suelo clasificado como suelo urbano y calificado de parques y jardines urbanos de nueva creación de carácter local, clave 6b.

En el fundamento de Derecho quinto de la Sentencia la Sala entiende destruida la presunción iuris tantum de acierto del Jurado en favor de las conclusiones que obtiene la prueba pericial en virtud de los propios y detallados fundamentos del dictamen que obra en autos apreciado como ordena el art. 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y art. 348 de la Ley 7/2000. Para ello concluye que el perito fija un valor de repercusión de 47.219 ptas/m2 frente al valor fijado por el Jurado de 25.422 pesetas m2, aplicando un aprovechamiento de 3,83 m2s/m2t al añadir al aprovechamiento fijado por el Plan Especial de Reforma interior un coeficiente de 0,55 m2s/m2t teniendo en cuenta el periodo de vida de la edificación existente.

En cuanto al valor de las construcciones que el perito fija en 5.496.906 pesetas frente a los 18.447.296 del Jurado decide mantener la valoración efectuada por el órgano tasador por no haber quedado desvirtuada por prueba en contrario.

De este modo la Sentencia modifica el justo precio al mantener el valor de las construcciones de acuerdo con el Jurado en la suma de 18.447.296 pesetas y elevar el del suelo hasta los 28.353.476 pesetas que estableció el perito resultando así un justo precio de 49.140.804 pesetas incluido el premio de afección.

TERCERO.- La entidad que promueve el recurso de casación formula un primer motivo al amparo de la letra d) del núm. 1 del art. 88 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la jurisdicción Contencioso Administrativa por infracción por la Sentencia recurrida de la Disposición Transitoria Quinta del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. La Disposición como afirma el motivo es de aplicación a la finca expropiada porque la misma a la entrada en vigor de la Ley 8/1990 ya estaba construida y cumplía las demás circunstancias exigidas por el párrafo 1 de la Disposición mencionada.

Añade que la interpretación que hace la Sala siguiendo lo que expone la prueba pericial carece de lógica ya que la norma "impone partir del aprovechamiento efectivamente materializado y reducirlo en la proporción de la vida útil de la edificación ya transcurrida y no "como hace el perito y la Sala- incrementar, precisamente, en esa misma proporción el aprovechamiento del Plan Especial de Reforma Interior". Ese planteamiento es erróneo porque al incrementar el aprovechamiento previsto en el plan en un 0,32 de la diferencia entre el aprovechamiento materializado y el previsto en aquél, lo que se hace es reducir el materializado en un 0,68 de esa misma diferencia y, por tanto, cumplir el mandato de la transitoria a la que se refería la Sentencia recurrida.

Por ello para rechazar esa posición es suficiente con recordar aquí cómo la jurisprudencia a la que se refiere el motivo fue corregida a partir de la Sentencia de quince de diciembre de dos mil tres dictada en recurso de casación para unificación de doctrina y que parcialmente transcribimos en lo que interesa ".CUARTO.- La Disposición Transitoria Quinta del Texto Refundido de 1992, que es una trascripción literal de la Transitoria Sexta de la Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, tiene el carácter de legislación básica según la disposición final segunda, y en el número 2, establece el criterio de valoración del suelo para el supuesto de edificaciones legales, pues atiende al aprovechamiento efectivamente materializado - edificado- siempre que fuera conforme con la "ordenación urbanística vigente al tiempo de la construcción"; pero el aprovechamiento materializado es sólo un primer dato de partida para efectuar la valoración del suelo, pues debe aplicarse al mismo una reducción proporcional "al tiempo de vida útil de la edificación ya construida", que hay que entender que es al tiempo de la valoración.

Este método de valoración es coherente con el sistema que instaura el nuevo régimen legal, según el cual el derecho al aprovechamiento urbanístico no implica la facultad de materializar el aprovechamiento adquirido indefinidamente mediante sucesivas operaciones de sustitución de la edificación, sino sólo la facultad, previa la obtención de la correspondiente licencia, de materializar - edificar- dicho aprovechamiento en un cuerpo concreto de edificación, y no difiere de la regla general de valoración de un terreno cuyo titular hubiera adquirido el derecho a la edificación, contenida en el artículo 56.2 del Texto Refundido, en cuanto establece que el valor del suelo en el momento de concluirse la edificación sería el aprovechamiento urbanístico que efectivamente se hubiera materializado sobre el mismo, sin adición o deducción alguna.

Esto es así, pues de lo contrario, y a los solos efectos de su valoración, podría otorgarse según el instrumento urbanístico que legitima la expropiación un potencial aprovechamiento urbanístico inferior al ya consolidado conforme al anterior planeamiento durante el cual se materializó la construcción realizada, objeto de la expropiación.

QUINTO.- La sentencia impugnada responde, en líneas generales, a la doctrina sustentada por esta Sala y Sección en la reciente sentencia de dieciocho de febrero de dos mil tres -recurso de casación 9053/1998, que con la expresa cita y apoyatura de las sentencias de veintiséis de junio, tres de julio y catorce de septiembre de mil novecientos noventa y tres, diecinueve de febrero, uno de octubre, diecinueve y treinta de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro, treinta de septiembre de mil novecientos noventa y cinco, catorce de mayo de mil novecientos noventa y seis, quince de febrero y nueve de diciembre de mil novecientos noventa y siete, veintiuno y veintiocho de febrero de mil novecientos noventa y ocho y veinte de abril de mil novecientos noventa y nueve, declaramos que de conformidad con lo establecido en los artículos 105.2 del Texto Refundido de la Ley del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, y 146 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 3288/1988, de 5 de agosto, que la valoración del suelo expropiado debe efectuarse de conformidad con el planeamiento vigente, aunque éste hubiese disminuido el aprovechamiento permitido por el anterior, ya que su cambio constituye una potestad de la Administración, que sólo dará lugar a la indemnización en los supuestos previstos por el artículo 87, en sus apartados 2 y 3, del citado Texto Refundido, ya que los reseñados preceptos del ordenamiento urbanístico no autorizan extender al denominado ius variandi de la Administración la doctrina legal sobre la no aplicación de las minusvalías, que sean consecuencia directa del proyecto que legitime la expropiación a las tasaciones del suelo expropiado, porque la ratio legis del precepto contenido en el artículo 36.1 de la Ley de Expropiación Forzosa no permite su aplicación analógica a las modificaciones o revisiones de la ordenación de los terrenos establecidos en los planes, ya que aquellas podrán determinar las indemnizaciones correspondientes en los casos previstos por los indicados apartados 2 y 3 del artículo 87, pero, vigente el nuevo planeamiento, el cálculo del valor urbanístico sólo puede hacerse conforme al aprovechamiento fijado por este nuevo planeamiento, sin que sea legítimo, por haberse disminuido el que tuviesen los terrenos según la anterior ordenación urbanística, calcularlo conforme a ésta; por ello, la patrimonialización del aprovechamiento asignado al suelo por el anterior planeamiento, mediante el uso al derecho a edificar, tendrá su compensación a través del justiprecio de lo edificado cuando por quedar fuera de ordenación y resultar incompatible con el nuevo destino del suelo, deba ser expropiado también.

Consiguientemente, esta doctrina seguía el sistema generalizado de la suma de los valores suelo + edificación, pues según el artículo 106.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, las edificaciones que existan en el suelo se justipreciarán con independencia del mismo e incrementarán con su cuantía el valor total del inmueble, salvo que, por su carácter de mejoras permanentes, hayan sido tenidas en cuenta en la determinación del valor urbanístico, con arreglo al artículo anterior, y el artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística, en congruencia con el anteriormente citado, establece que "el valor de las edificaciones que existan en el suelo, se determinará con arreglo a los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa" y que cuando el valor de las edificaciones hubiera sido ponderado en la fijación del valor urbanístico su cuantía no aumentará el valor del inmueble.

SEXTO.- El cambio de doctrina que hemos adoptado al dictar la presente sentencia ya se apuntaba en el voto particular emitido en el recurso de casación número 9053/1998, en el que se señalaba "que el artículo 87.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 no es el procedimiento adecuado para indemnizar al expropiado por el hecho de haber quedado parte del edificio fuera de ordenación debido a la modificación del planeamiento por cuanto la declaración de inconstitucionalidad que efectúa la sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997 no alcanza a los artículos 237, 238 y 241 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, pues la regulación contenida en el artículo 87.2 del Texto Refundido de 1976 ha quedado derogada por la Ley 8/1990 y su Texto Refundido de 1992, resultando de plena aplicación los artículos 237, 238 y 241 en cuanto no han sido declarados inconstitucionales por la referida sentencia del Tribunal Constitucional y por otra parte el artículo 237.2 tiene un contenido absolutamente contrario, ya que expresamente declara que "las situaciones fuera de ordenación surgidas por los cambios del planeamiento no serán indemnizables".

La razonabilidad del precepto es manifiesta ya que el cambio de planeamiento no genera perjuicio patrimonial alguno. El derecho a la edificación ya ha sido incorporado al patrimonio del propietario del suelo y como quiera que el cambio de planeamiento no implica per se el derribo, ni siquiera parcial, del edificio no existe daño patrimonial susceptible de indemnización.

Por otra parte el precepto es perfectamente coherente con lo dispuesto en el artículo 56.2 del Texto Refundido de 1992 que tampoco resulta afectado por la sentencia del Tribunal Constitucional citada, y que por tanto está plenamente vigente, como también lo está la Disposición Transitoria Quinta 1 y 2, a excepción del inciso final de este último apartado y que se refiere a que en todo caso, como valor mínimo del suelo se entenderá el resultante de la aplicación del 85% del aprovechamiento tipo vigente al tiempo de la valoración y que está en armonía con el artículo 56, que dispone: "1.- La valoración de los terrenos, cuyo titular haya adquirido el derecho a la edificación, diferenciará el valor del suelo y el de la edificación. 2.- El valor del suelo en el momento de concluirse la edificación será el correspondiente al aprovechamiento urbanístico que efectivamente se hubiera materializado sobre el mismo, sin adición o deducción alguna. 3.- El valor de la edificación se determinará en función de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad, estado de conservación y conformidad o no con la ordenación en vigor.

Con arreglo a la legislación de 1976, una vez fijado el contenido del derecho de la propiedad urbanística en un Plan, el principio de seguridad jurídica demanda su inalterabilidad relativa, de forma que las fincas urbanas no vean reducido su aprovechamiento urbanístico originario, ya que éste encuentra su causa inmediata en el último nivel del planeamiento, es decir, en los planes parciales, en los planes especiales o en los programas de actuación, pues una vez aprobados definitivamente dichos instrumentos nace un derecho de los propietarios a determinados aprovechamientos.

De lo que resultan dos consecuencias claras, una que con arreglo a la legislación urbanística contenida en el Texto Refundido de 1976 de la Ley del Suelo es obligado respetar los derechos que los particulares tienen como consecuencia de las situaciones de fuera de ordenación originadas por el cambio de planeamiento y otra que para que haya derecho a indemnización, aparte de los dos supuestos específicos contenidos en el artículo 87.2 del Texto Refundido de 1976 -modificación antes de que se cumplan los plazos previstos para la ejecución del plan que éste no haya podido llevarse a cabo por causas imputables a la Administración-, es necesario que el Plan Parcial se encuentre en fase de realización y que el propietario haya cumplido con los requisitos o cargas impuestas por la anterior ordenación sin haber obtenido ningún beneficio resultando así discriminado en relación con el resto del sector, lo que no acontece en modo alguno en el caso de autos en el que, como decíamos, el propietario ha patrimonializado el derecho a la edificación y por tanto ha obtenido e integrado en su patrimonio los beneficios que se derivaban de la anterior ordenación.

No parece que puedan plantearse cuestiones en relación con la aplicación de la Disposición Transitoria Quinta del Texto Refundido de 199 a toda clase de valoraciones, incluidos los que tiene lugar con ocasión de expropiaciones, como hemos dicho no ha resultado afectada por la sentencia de 20 de marzo de 1997 del Tribunal Constitucional y en ella no se excluyen las valoraciones a efectos expropiatorios, en su número 2 se refiere al "valor del suelo" sin distinción alguna.

Tampoco puede plantearse la cuestión en relación con la aplicabilidad del artículo 56 del mismo texto legal a los supuestos de expropiación, pues el título II del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 dedica su capítulo tercero, según su rúbrica, a la "valoración de terrenos a obtener por expropiación" (artículos 58 y siguientes ).

A tenor del artículo 58, "la valoración de los terrenos destinados a sistemas generales, o a dotaciones locales en suelo urbano, que se obtengan por expropiación y de los terrenos incluidos en unidades de ejecución respecto de las que se hubiere fijado el sistema de expropiación, se determinará de conformidad con las reglas establecidas en este capítulo". Los demás artículos del capítulo han sido declarados inconstitucionales por la sentencia de 20 de marzo de 1997, por entrar en determinaciones urbanísticas para las que el Estado carece de título competencial alguno. Por ello, la remisión hecha a los preceptos del referido capítulo, que contenía una serie de reglas especiales respecto de las precedentes sobre valoración urbanística, deben entenderse referida ahora a los artículos anteriores, sobre valoración de terrenos.

La diferente forma de determinar el valor, según se trata de valoración expropiatoria o no, se justifica por la circunstancia de que, en el primer caso, la valoración es definitiva y presupone la exclusión del propietario del proceso urbanizador y edificatorio, sin causa alguna a él imputable, mientras que, en los restantes supuestos, la valoración es siempre transitoria -y frecuentemente sin repercusión práctica alguna, si exceptuamos la posibilidad de fundamentar en la misma alguna pretensión indemnizatoria por cambio del planeamiento o su eventual incidencia en el ámbito puramente fiscal-, pues el propietario, avanzando en el mencionado proceso, incorpora nuevos y mayores contenidos urbanísticos.

Es importante resaltar las razones del Tribunal Constitucional. Se trata, dice, de casos en los que el planeamiento prevé la realización de actuaciones urbanísticas en las que los propietarios quedan al margen del proceso de urbanización sin soportar, por tanto, las cargas del mismo. Ahora bien cabe preguntarse si tal doctrina es aplicable cuando el proceso de urbanización está ejecutado y el nuevo planeamiento no exija una nueva obra urbanizadora ni la destrucción de lo anterior.

Por otra parte, no podemos olvidar que los artículos 59 a 62, declarados inconstitucionales por el Tribunal Constitucional en la sentencia citada, son reglas especiales, no un sistema de valoración y, por tanto, resultarían, de no haber sido declaradas inconstitucionales, aplicables como excepción a la norma general correlativa contenida en el Capítulo II del Título II del Texto Refundido de 1992 de la Ley del Suelo, pero aquellos preceptos del Capítulo II relativos a "valoraciones" que no tenían su correspondiente en el "Capítulo III" resultarían y resultan en cualquier caso de aplicación, así lo ha reconocido la jurisprudencia en relación con los artículos 48 y 49, por todas sentencias las de 24 de mayo de 2003 y 14 de febrero de 2003, y así ha de reconocerse también en relación con el artículo 56 y Disposición Transitoria Quinta, como ya lo reconoció la sentencia de la Sala de 5 de noviembre de 2001.

El cambio de doctrina, avalado en el voto particular que parcialmente hemos trascrito, lo justificamos sobre la base de que las fincas urbanas no vean reducido, por la mecánica expropiatoria y a efectos de su valoración, su aprovechamiento urbanístico originario, al haber patrimonializado su propietario el derecho a la edificación, y por tanto, haber obtenido e integrado en su patrimonio los beneficios que derivaban del anterior planeamiento, pues el perjuicio patrimonial originado o derivado de la expropiación, se derivaría o podría derivarse de la adopción de un aprovechamiento urbanístico inferior al efectivamente patrimonializado con arreglo al planeamiento vigente al momento de concluirse la edificación, de tal manera que al aplicarse el método de repercusión para llevar a cabo la valoración del suelo expropiado no se repercutiría sobre el total de las plantas edificadas, sino sobre parte de ellas, produciéndose así una lesión patrimonial, imputable a la Administración que desnaturaliza el mandato constitucional del artículo 33 de nuestra Norma Fundamental". Doctrina reiterada en posteriores Sentencia como las de siete y veintiocho de febrero, quince de marzo y trece de mayo de dos mil cinco".

En consecuencia el motivo ha de rechazarse.

CUARTO.- Los demás motivos del recurso, es decir, los que van numerados del dos al seis, ambos inclusive, podemos resolverlos conjuntamente porque todos ellos, con invocaciones distintas en cuanto a las normas o la jurisprudencia infringidas, tienen un denominador común, que es la falta de motivación de la Sentencia en relación con la aceptación por la misma de la prueba practicada en los autos.

Así en cuanto al segundo de los motivos del recurso se acoge al amparo de la letra c) del núm.1 del art. 88 de la Ley por infracción por la Sala de instancia de los artículos 24 y 120 de la Constitución, artículos 248.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, art. 372 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y 33.1 y 67.1 de la Ley de la Jurisdicción por haber aceptado la Sentencia en lo que respecta al valor a atribuir al aprovechamiento urbanístico, sin más el dictamen pericial como apto para enervar la presunción de legalidad y objetividad de la resolución del Jurado, sin explicar porqué acepta el precio de repercusión del suelo a que llega el perito.

También al amparo del apartado d) del núm. 1 del art. 88 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, se articula el tercero de los motivos de casación del recurso por infracción por la Sentencia del art. 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la jurisprudencia que lo interpreta, aplicable a este proceso según disponen las Disposiciones Transitorias 1ª, 2ª y 3ª de la Ley vigente 1/2000 de 7 de enero, y ello en relación con los precios de repercusión del suelo de que parte el perito que emite el informe pericial.

El cuarto de los motivos se refiere igualmente a la infracción del mismo apartado y ordinal del art. 88 de la Ley de la Jurisdicción, en cuanto la Sentencia de instancia vulnera la jurisprudencia de este Tribunal que atribuye a las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa la presunción de legalidad y acierto siempre que no se demuestre que han incurrido en error de hecho o de derecho, o en una indebida apreciación de los elementos de prueba existentes.

Como quinto motivo, y con igual apoyo en el art. 88 de la Ley de la jurisdicción, se denuncia la infracción por la Sala del art. 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil citada referida al valor de la construcción por cuanto la Sala no hace el más mínimo análisis de la prueba pericial practicada para decidir si es suficiente o no para enervar la presunción de acierto de la resolución del Jurado.

Como último motivo, se formula el sexto también con igual amparo en la letra d) del núm. 1 del art. 88, por infracción de los artículos 63.1 y 56.3 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por cuanto la Sala no tiene en cuenta al confirmar el acuerdo del Jurado el estado concreto del edificio.

QUINTO.- La Sentencia de instancia dedica el cuarto de sus fundamentos de Derecho a recordar la doctrina de esta Sala referida a la presunción "iuris tantum" de veracidad y acierto de que están investidos los acuerdos de los Jurados de Expropiación Forzosa con cita pormenorizada de Sentencias en la que la misma se recoge, así como al valor de la prueba pericial, y al modo en que la Sala apreciando y valorando aquella puede desconocer los acuerdos recurridos, y, en atención al resultado de la prueba que no le vincula, asumirla ó no, en atención a su fuerza argumentativa, para en el primero de los supuestos destruir la presunción antes referida, y a continuación en el siguiente de sus fundamentos de Derecho afirma que: "la aplicación de la anterior doctrina al caso enjuiciado conduce a la estimación parcial del recurso contencioso administrativo formulado por la expropiada, por cuanto hay que estimar más seguras y ciertas, las conclusiones que contiene la prueba pericial practicada en legal forma en los presentes autos, en virtud de los propios y detallados fundamentos del dictamen procesal pericial, apreciado conforme ordena el ya citado y aplicable al caso artículo 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 ( de conformidad con lo establecido en la D.T. 2º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, cuyo artículo 348 es de redacción idéntica al precedente) que por ello debe estimarse suficiente para desvirtuar la presunción de veracidad y acierto de la resolución del órgano oficial tasador respecto de la valoración del suelo. El perito fija un valor de repercusión de 47.219 ptas/m2 frente al valor fijado por el Jurado de 25.422 pesetas/m2, aplicando un aprovechamiento de 3,83 m2s/m2t al añadir al aprovechamiento fijado por el PERI un coeficiente de 0,55 m2s/m2t teniendo en cuenta el período de vida de la edificación existente.

Respecto de la valoración de las construcciones, frente a la fijada por el Jurado de 18.447.296 pesetas, el perito las valora en 5.496.906 pesetas, debiendo mantenerse la valoración efectuada por el órgano tasador por no haber quedado desvirtuada por prueba en contrario".

Efectivamente los motivos han de estimarse. La motivación de la Sentencia en cuanto a la valoración de la prueba pericial no puede quedar reducida a meras afirmaciones genéricas como las contenidas en el fundamento de Derecho quinto de la de instancia. Y ello porque no es bastante para desvirtuar la presunción de la que goza el acuerdo del Jurado argumentación como la que contiene el fundamento citado de que "hay que estimar más seguras y ciertas, las conclusiones que contiene la prueba pericial" "en virtud de los propios y detallados fundamentos del dictamen pericial", porque expresiones de ese tenor poco significan en si mismas, y quedan reducidas a la nada si no se razonan en relación con la fundamentación concreta y las conclusiones a las que llega el dictamen pericial. No basta con decir "que por ello debe estimarse suficiente para desvirtuar la presunción de veracidad y acierto de la resolución del órgano tasador respecto de la valoración del suelo" y reproducir en un párrafo las operaciones que efectúa el perito, por que dicho de ese modo es como no decir nada y limitarse a dar por buena la opinión del perito sin examinarla mínimamente a la luz de las circunstancias que concurran en los bienes a valorar y en las normas adecuadas para su avalúo. Y si pobre es la razón ofrecida para separarse del valor fijado para el suelo, paupérrima resulta la justificación de la confirmación del valor del vuelo, respecto del que únicamente se afirma que "debe mantenerse la valoración efectuada por el órgano tasador por no haber quedado desvirtuada por prueba en contrario".

La Sentencia, por tanto, ha de ser casada y dejada sin ningún valor ni efecto, y en consecuencia procede dictar ya en funciones de tribunal de instancia de conformidad con lo dispuesto en el art. 95.2.d) de la Ley de la Jurisdicción Sentencia en los términos en que aparece planteado el debate.

SEXTO.- El Jurado de Expropiación Forzosa fijó el valor del suelo en catorce millones trescientas ochenta mil doscientas sesenta y cinco pesetas que obtuvo aplicando el método residual, y así considera como valor de repercusión del suelo el 15% del precio en venta, que estableció en ciento sesenta y nueve mil cuatrocientas ochenta y dos pesetas m2, de modo que el valor de repercusión asciende a veinticinco mil cuatrocientas veintidós pesetas, siendo el aprovechamiento según el Plan Especial de Reforma Interior 3,28 m2/m2. Teniendo en cuenta lo dicho, y conocida la superficie del solar 156,78 m2, y multiplicando la misma por el aprovechamiento 3,28 m2/m2 por el valor de repercusión 25.422 pts m2/m2 y aplicando los coeficientes de propiedad 100% y fachadas 1,1 halló el valor antes mencionado del suelo que asciende a la cifra citada de catorce millones trescientas ochenta mil doscientas sesenta y cinco pesetas.

Por el contrario la prueba pericial que obra en autos, y a la que se atuvo la Sala en cuanto a la fijación del valor del suelo, estableció un valor superior del mismo razonándolo adecuadamente como veremos a continuación.

Para hallarlo acudió a la norma 16 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, en la que se establece el denominado método residual y que responde a la fórmula siguiente: "Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión.

VV = 1,40 (VR + VC) FL

en la que: VV = Valor en venta del producto inmobiliario, en pesetas/m² construido.

VR = Valor de repercusión del suelo en pesetas/m² construido.

VC = Valor de la construcción en pesetas/m² construido.

FL = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria".

Explica el perito que refiere el valor en venta del producto inmobiliario al primer trimestre de 1996, y que el mismo ha de ser el medio de la zona, que no es ni el de viviendas de protección oficial ni el de viviendas de precio tasado puesto que en la zona también existen promociones de viviendas de precios libres de mercado.

Para hallar ese precio medio se refiere a las fuentes que ha consultado para ello, y cita el informe del Centro de Política del Suelo y Valoraciones de la Universidad Politécnica de Barcelona, que afirma que el precio de venta en el sector oscila entre 150.000 y 175.000 pesetas m2 útil. El perito partiendo de los razonamientos del informe considera como precio medio del sector para una vivienda nueva en la fecha a la que refiere la pericia el de 175.000 pesetas m2 útil construido. Toma en cuenta también publicaciones inmobiliarias del primer trimestre del año 1996, y, en concreto, las del diario la Vanguardia en la que se afirma que es ese un momento de estancamiento en el mercado inmobiliario y que los precios medios en la ciutat vella son de 180.050 pesetas m2 útil construido. Finalmente cita anuncios de ofertas inmobiliarias publicadas en otros diarios en el mismo trimestre en los que los precios medios de venta en el sector y para viviendas nuevas se sitúan entre 170.000 y 175.000 pesetas m2 útil construido.

Tomando en consideración todos esos datos concluye fijando un valor medio en venta en el sector de 175.000 pesetas m2 útil construido.

Despejando la fórmula antes citada halla el valor de construcción del que dice que se ha referir al coste medio de construcción de una vivienda nueva en la zona, y como es lógico, también, en el primer trimestre del año 1996, para lo que toma en cuenta el publicado en el Boletín Económico de la Construcción y que se cifra en 77.781 pesetas m2 y que resulta de añadir al precio medio que asciende a 71.688 pesetas m2 el 8,5% de honorarios y permisos y que considera es el precio medio entre el de viviendas de tipo social o de protección oficial y el de viviendas de calidad media.

A esos dos valores así conseguidos aplica un factor de localización 1 puesto que las muestras con las que las compara son las medias de la zona, y aplicando de ese modo la regla de la norma 16 citada del Real Decreto 1020/1993, obtiene un valor de repercusión de 47.219 pesetas m2.

Afirma que ese valor es claramente inferior al que consta en el informe del Centro de Política del Suelo y Valoraciones al que nos referimos que se sitúa entre 90.000 y 100.000 pesetas m2, pero también muy superior al que considera la beneficiaria de la expropiación que lo estableció en 12.364 pesetas m2, ó al que obtuvo el Jurado de Expropiación Forzosa que lo fijó en 26.042 pesetas m2.

Para explicar esas disparidades asegura que se deben a los precios de los que en cada caso se parte y a los coeficientes que se tienen en cuenta, y concluye que tiene el convencimiento que el valor real de repercusión del suelo en el primer trimestre de 1996 era más alto, incluso, que el por el establecido en el dictamen, pero recuerda que es en parte un valor teórico obtenido con la fórmula que establece la norma 16 del Real Decreto mencionado por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Se ocupa seguidamente la prueba de hallar el aprovechamiento de la Unidad de Actuación 10 del Plan Especial de Reforma Interior aplicable al inmueble que es el de 3,28 m2/m2 del que resulta un aprovechamiento para la edificación existente que tiene cinco alturas, planta baja y cuatro pisos, de 5 m2/m2.

Teniendo en cuenta lo expuesto y aplicando la Disposición Transitoria Quinta del Real Decreto Legislativo 1/1992, y partiendo de lo dicho anteriormente, que el aprovechamiento materializado que resulta para la edificación existente era de 5 m2/m2, que el aprovechamiento reconocido por el Plan Especial era 3,28 m2/m2, reduce el exceso de aprovechamiento materializado aplicando al inmueble el coeficiente H por antigüedad al tener el edificio un periodo de vida superior a cien años que fija en el 0,32, de modo que establece como aprovechamiento a considerar el de 3,83 m2/m2 y de ese modo multiplicando la superficie 156,78 m2 por el aprovechamiento 3,83, por el valor de repercusión de 47.219 pesetas m2 obtiene el valor final del suelo que es el de 28.353.470 pesetas que aceptó la Sala de instancia, modificando de ese modo el acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa al que privó por tanto de la presunción iuris tantum de acierto de la que estaba investido. Valor del suelo que ratificamos en atención a la razonable exposición del perito que aceptamos por que se ajusta a Derecho, ya que en definitiva lo que está haciendo el perito es reducir el aprovechamiento materializado en función del tiempo de vida útil ya transcurrido del edificio .

SÉPTIMO.- En cuanto al valor de lo edificado el Jurado en su acuerdo establece como justo precio de las construcciones aplicando el criterio del valor de reposición el de dieciocho millones cuatrocientas cuarenta y siete mil doscientas noventa y seis pesetas, que obtiene de multiplicar la superficie construida 725,80 m2 por el coste unitario de construcción que fija en 50.833 pesetas m2 construido por 0,5 que es el coeficiente de depreciación por antigüedad y conservación que establece, completando así la cifra antes mencionada de dieciocho millones cuatrocientas cuarenta y siete mil doscientas noventa y seis pesetas.

Sobre esta cuestión la prueba pericial aclara inicialmente que el valor de la edificación se ha de calcular tomando en cuenta el valor de reposición pero afirma que ese valor ha de ser el coste de construcción de un edificio lo más similar posible al existente y no el de un edificio de renta normal o de mercado. Y añade que el edificio es "una construcción de más de cien años de poca calidad y en deficiente estado de conservación. La estructura es de muros de carga, en parte de piedra no vista y muchos tipos de cerámica. Forjados de vigas de madera, tabiques revestidos de ladrillo, carpintería interior y exterior de madera pintada, revestimientos interiores de escayola y pintura, cubierta plana a la catalana, pavimentos sencillos e instalaciones mínimas". Además manifiesta que "existen multitud de grietas en las fachadas y en diversos elementos interiores, el estado general de conservación es deficiente, y existe también un importante envejecimiento funcional, ya que se trata de viviendas muy pequeñas con habitaciones que no ventilan y algunas viviendas interiores con acceso complicado, estrechas y que sólo ventilan a un patio de reducidas dimensiones".

A tenor de lo expuesto el perito considera correcta la valoración unitaria de la construcción que realizó el arquitecto de la beneficiaria la que sigue. Así compara el edificio con una casa de renta de tipo social para la que señala un valor unitario de 55.565 pesetas m2 del que deduce los elementos no existentes en el edificio valorado como son la antena colectiva TV-FM, ascensor, calefacción y sistemas mecánicos de extracción, así como otros elementos que son inferiores a los existentes en los edificios tipo de comparación, y de ese modo obtiene un valor de construcción de 40.388 pesetas m2 que incrementa con el 8,5% en concepto de honorarios técnicos y licencias y concluye con un valor total de construcción de 43.821 pesetas m2.

Una vez obtenido ese valor el perito acude a la norma 13 del Real Decreto tantas veces citado de veinticinco de junio de mil novecientos noventa y tres, y aplica el coeficiente H que pondera la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva que en este supuesto son, respectivamente, superior a noventa años la antigüedad, la vivienda como uso predominante y la calidad constructiva categoría 3 a 6, y aplica el coeficiente correspondiente que es el de 0,32. La propia norma considera también el coeficiente I relativo al estado de conservación del edificio del que el perito considera aplicable el coeficiente que define la norma como (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): y que cifra en 0,50, y teniendo en cuenta todo lo expuesto y la modificación de la superficie edificada que el perito tras llevar a cabo las mediciones oportunas eleva a 784 m2 frente a los 726 reconocidos por el Jurado de Expropiación Forzosa, obtiene como valor de lo edificado la suma de 5.496.906 pesetas que resulta de multiplicar esa edificabilidad por el valor de construcción y por los coeficientes mencionados de antigüedad y estado de conservación.

Como consecuencia de lo expuesto el acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa debe ser modificado en este punto quedando desprovisto así de la presunción iuris tantum de acierto de que estaba revestido.

De este modo el justo precio del edificio expropiado se fija en la suma de treinta y cinco millones quinientas cuarenta y dos mil ochocientas noventa y cuatro pesetas que resultan de sumar el valor del suelo y el vuelo e incrementarlo con el cinco por ciento del premio de afección, o su equivalente en euros 213.617,10 s.e.u.o., sobre cuya cantidad habrá que calcular los intereses legales correspondientes.

OCTAVO.- Al estimarse el recurso no procede hacer expresa imposición de costas de conformidad con lo prevenido en el art. 139.1 de la Ley de la Jurisdicción y en cuanto a las de instancia cada parte abonará las causadas a su costa.

EN NOMBRE DE SU MAJESTAD

EL REY

Y POR LA AUTORIDAD QUE NOS CONFIERE LA CONSTITUCIÓN

Fallo

Ha lugar al recurso de casación núm. 1520/2002, interpuesto por la representación procesal de Promoció Ciutat Vella frente a la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sección Primera, de doce de noviembre de dos mil uno, que estimó parcialmente el recurso núm. 2041/1997 interpuesto por la representación procesal de D.ª Ariadna contra el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Cataluña, Sección de Barcelona, de veintisiete de junio de mil novecientos noventa y siete, y señaló como justo precio de la finca expropiada sita en la C/ DIRECCION000NUM000/DIRECCION001NUM001 bis, el de cuarenta y nueve millones ciento cuarenta mil ochocientas cuatro pesetas, incluido el 5% de premio de afección, más lo intereses de demora desde el quince de agosto de mil novecientos noventa y seis, y desestimó el recurso núm. 1907/1997 interpuesto por la entidad PROCIVESA frente al acuerdo antes mencionado, que casamos y declaramos sin ningún valor ni efecto.

Estimamos en parte los recursos contencioso administrativos números 1907 y 2041/1997, interpuestos, respectivamente, por las representaciones procesales de Promoció Ciutat Vella y D.ª Ariadna contra el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Cataluña, Sección de Barcelona, de veintisiete de junio de mil novecientos noventa y siete, y declaramos como justo precio de la finca expropiada sita en la C/ DIRECCION000NUM000/DIRECCION001NUM001 bis, el de treinta y cinco millones quinientas cuarenta y dos mil ochocientas noventa y cuatro pesetas o su equivalente en euros 213.617,10 s.e.u.o., sobre cuya cantidad habrá que calcular los intereses legales correspondientes y todo ello sin hacer expresa condena en costas.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la Colección Legislativa, , lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Don Santiago Martínez-Vares García, Magistrado Ponente en estos autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Tercera del Tribunal Supremo el mismo día de la fecha, de lo que como Secretario doy fe.