Sentencia Administrativo Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 1, Rec 1232/2011 de 04 de Junio de 2015

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD

VALENCIANA

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

SECCIÓN PRIMERA

En Valencia, a cuatro de junio de dos mil quince.

VISTOS los presentes autos por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, compuesta por los Ilmos. Srs. D. MARIANO FERRANDO MARZAL, Presidente, D. CARLOS ALTARRIBA CANO, Dª DESAMPARADOS IRUELA JIMÉNEZ, Dª ESTRELLA BLANES RODRÍGUEZ y Dª BELÉN CASTELLÓ CHECA, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA Nº:

En el recurso de apelación número 1232/2011, interpuesto por STIRLING S.L. contra la sentencia nº 173/11, de 11 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº Cuatro de Valencia en el recurso contencioso- administrativo ordinario número 746/2008 seguido ante ese Juzgado.

Son apelados el AYUNTAMIENTO DE SAGUNTO, REYAL URBIS S.A. y VALENCIA PARK SIGLO XXI S.L. y GESAGUNT S.L.; siendo Magistrada Ponente Dª DESAMPARADOS IRUELA JIMÉNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-En el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número Cuatro de Valencia se siguió el recurso contencioso-administrativo ordinario nº 746/2008, deducido por Stirling S.L. frente al acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Sagunto de 17 de septiembre de 2008, por el que se dispuso la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación del plan parcial del SUP-2 Este del PGOU de ese municipio.

En el citado recurso contencioso-administrativo se dictó en fecha 11 de marzo de 2011 sentencia nº 173/11 desestimándolo, sin hacer expresa imposición de costas procesales.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso por Stirling S.L., en tiempo y forma, recurso de apelación, solicitando se dictase por la Sala sentencia que revocase la apelada, acordando en su lugar la íntegra estimación del recurso contencioso-administrativo, y por tanto, anulase el acuerdo municipal de 17 de septiembre de 2008 que aprobó definitivamente el proyecto de reparcelación del plan parcial del SUP-2 Este del PGOU de Sagunto.

TERCERO.-Admitido a trámite por el Juzgado el recurso de apelación, se dio traslado del mismo a las partes apeladas, presentando el Ayuntamiento de Sagunto y Gesagunt S.L. sendos escritos solicitando la íntegra desestimación de dicho recurso. El citado Ayuntamiento solicitó, además, la expresa imposición de las costas causadas a la parte recurrente.

CUARTO.-Elevados los autos a este Tribunal, y una vez recibidos, se formó el presente rollo de apelación, señalándose la deliberación y votación del asunto para el día diecinueve de mayo de dos mil quince.

QUINTO.-Se han cumplido en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Sagunto de 17 de septiembre de 2008 dispuso aprobar definitivamente el proyecto de reparcelación del plan parcial del SUP-2 Este del PGOU de ese municipio, con imposición de determinadas correcciones adicionales a realizar en el proyecto por el urbanizador, la mercantil Valencia Park Siglo XXI S.L., a quien la adjudicataria del programa de actuación integrada del sector, Stirling S.L., había cedido la condición de agente urbanizador, habiendo sido autorizada tal cesión por resolución de la Alcaldía de 26 de septiembre de 2007.

Entre las indicadas correcciones adicionales figuraba -en lo que a efectos de la presente litis interesa-, en relación con la elección por los propietarios de la modalidad de retribución al urbanizador y sus consecuencias, la aceptación por éste de la retribución en metálico por aquellos propietarios que, habiendo solicitado dentro de plazo esa modalidad de retribución, no habían ofrecido las garantías adicionales exigidas por la ley, o habiéndolas ofrecido no las habían aportado o la aportación había sido extemporánea. Razonaba al efecto el precitado acuerdo municipal de 17 de septiembre de 2008, en esencia, que el Ayuntamiento consideraba garantía suficiente para los intereses y derechos del agente urbanizador la afección registral de las fincas de resultado al pago de las cuotas de urbanización, afección que la ley configuraba como una alternativa a las garantías financieras. Añadía dicha resolución que era incorrecto concluir que la no presentación de tales garantías por los propietarios determinaba que la modalidad de retribución de éstos al urbanizador fuera en especie, pues lo determinante era que existiera manifestación expresa en plazo de los mismos acerca de la forma en que querían pagar a aquél, en terrenos o en metálico, y en todo caso la falta de constitución de un aval o garantía financiera por los interesados debía determinar que se acudiera a la fórmula de garantía que el proyecto de reparcelación tenía capacidad de generar y que era la garantía real de afección registral de las fincas, que no requería ninguna actuación formal del propietario.

SEGUNDO.-La sentencia de instancia desestimó el recurso contencioso-administrativo deducido por Stirling S.L. frente al mencionado acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Sagunto de 17 de septiembre de 2008, razonando en lo sustancial el Juzgador, en torno a la indicada fundamentación jurídica ofrecida por dicho acuerdo, que de conformidad con el art. 167.3 de la LUV y el art. 19 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio , por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, nada obstaba a la consideración de la afección real de las fincas de resultado como medio para garantizar el pago en metálico al urbanizador, sin que esta conclusión quedara enervada por lo establecido en el art. 384 del ROGTU en su redacción dada por Decreto 36/2007, pues ese precepto se refería únicamente a la garantía mediante título ejecutivo, en referencia al apartado c) del art. 167.3 de la LUV , siendo la regla general la fijada en el art. 383 del ROGTU , precepto en cuya virtud para sustituir la modalidad de pago en terrenos por la de pago de la cuota en dinero era válido cualquier medio admisible en derecho para la prestación de garantía real o financiera. Añadía la sentencia apelada, por último, que una conclusión tan gravosa como la preclusión definitiva del derecho previsto en el art. 167.3 de la LUV sólo podía entenderse consumada cuando se hubieran cumplido todos los requisitos necesarios para hacer realmente efectiva la posibilidad de opción por los propietarios afectados.

TERCERO.-En la presente apelación la mercantil recurrente muestra su disconformidad con la fundamentación jurídica de la sentencia de instancia y alega que la afección registral prevista en el art. 19 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio , es una garantía completamente distinta a la exigida por el art. 167.3 de la LUV , por cuanto la primera es una garantía del pago del saldo final de la cuenta de liquidación, siendo su finalidad garantizar la posibilidad de que la administración urbanística accione en vía de apremio contra el adquirente del primitivo propietario deudor de las cargas urbanísticas, sin que esa afección registral constituya un derecho real de garantía a favor de la Administración o del urbanizador, sino que se trata de un asiento de publicidad que advierte al adquirente de la imposibilidad de aducir su carácter de tercero de buena fe contra una eventual acción de apremio en caso de impago de las cargas urbanísticas; mientras que las garantías exigidas por el citado art. 167.3 de la LUV pretenden asegurar al agente urbanizador el cobro en metálico de las diferentes cuotas de urbanización conforme se vayan devengando y liquidando, de tal modo que el impago de cualquiera de ellas legitima a aquél a ejecutar las garantías prestadas. Argumenta también la apelante que una interpretación diferente conduciría a un absurdo normativo, pues si para garantizar el pago en metálico al urbanizador fuese suficiente la afección registral contemplada en el art. 19 del Real Decreto 1093/1997 no tendría sentido que la LUV contemplase otras garantías específicas, reales o financieras, para asegurar ese pago en metálico.

A resultas de lo expuesto concluye la apelante que ni la LUV ni el ROGTU contemplan la afección registral como una garantía válida para ejercitar el derecho de opción de pago en metálico de las cargas urbanísticas y, en consecuencia, el proyecto de reparcelación controvertido en la presente litis es nulo en la medida en que, de forma ilegal, reconoce a favor de numerosos propietarios, con la simple afección registral de sus fincas, el derecho a pagar al urbanizador en dinero. En consecuencia, solicita la apelante la revocación de la sentencia apelada y la anulación del acuerdo municipal aprobatorio de la reparcelación, y que se ordene al Ayuntamiento de Sagunto corregir el proyecto reparcelatorio disponiendo la retribución en suelo por aquellos propietarios.

Se oponen los apelados a las pretensiones y motivos impugnatorios formulados por la apelante y sostienen, en definitiva, que la sentencia apelada se ajusta a derecho.

CUARTO.-La Sala, a la vista de las alegaciones de las partes, y tras el examen del expediente administrativo y de las actuaciones practicadas en la primera instancia, considera que procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia apelada.

Ha de comenzarse respondiendo a la cuestión esencial planteada por las partes en el debate procesal suscitado tanto en el proceso de instancia como en la presente apelación: si la garantía real o financiera que, conforme al art. 167.3 de la Ley Valenciana 16/2005 (LUV) -actualmente derogada pero aplicable, por razones temporales, al caso enjuiciado- había de acompañar a su solicitud el propietario de terrenos sujetos a una actuación integrada que optara por el pago en metálico al urbanizador, podía considerarse prestada por medio de la afección registral de las fincas incluidas en el ámbito de actuación al cumplimiento de los deberes legales derivados de la misma a cargo de los propietarios.

Pues bien, la Sala entiende que la respuesta ha de ser afirmativa. El art. 383 del Decreto valenciano 67/2006 (ROGTU ) señalaba que para la prestación de la garantía real o financiera a que se refería el precitado art. 167.3 de la LUV era válido cualquier medio admisible en derecho. Entre esas garantías reales cabía entender comprendida la afección real de las fincas incluidas en el ámbito de actuación al cumplimiento de las cargas de urbanización por sus propietarios. La apelante, Stirling S.L., sostiene que dicha afección no es una auténtica garantía a favor de la Administración actuante o del urbanizador, sino un asiento registral de publicidad. Ello no es así, sino que se trata de una afección con carácter de garantía real, como expresamente señala la actual legislación estatal de suelo, constituida por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio - vigente al tiempo de la aprobación del proyecto de reparcelación impugnado en el proceso de instancia-, y antes por la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo. El art. 16.6 del indicado R.D. L. 2/2008 -art. 16.2 en su redacción originaria- manifiesta que los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones integradas y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes legales derivados de la actuación a cargo de los propietarios.

Dicha afección real es inscribible en el Registro de la Propiedad tanto una vez aprobado el expediente de reparcelación - art. 51.1.a) del R.D. L. 2/2008 - como en un momento anterior por medio de nota marginal - art. 54-, y resulta de aplicación a fincas de origen y a parcelas resultantes. El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio , se refiere en su art. 19.1 sólo a la afección de las fincas de resultado al pago del saldo de la liquidación definitiva del proyecto de reparcelación, y en el mismo sentido, la LUV contemplaba la afectación real de tales fincas al cumplimiento de las cargas recogidas en la cuenta de liquidación de la reparcelación - arts. 180.2.c ) y 181.2-. Pero el art. 19.3 del dicho R.D. 1093/1997 alude al aseguramiento de la obligación de urbanizar por los propietarios 'mediante otro tipo de garantías admitidas por la legislación urbanística aplicable', en cuyo caso, añade tal precepto reglamentario, no será necesaria cuando se inscriba la reparcelación la constancia registral de la afección prevista en el art. 19.1. Y en ese otro tipo de garantías cabe incluir la afección de las fincas al cumplimiento de los deberes urbanísticos ofrecida por los propietarios al tiempo de optar conforme al art . art. 167.3 de la LUV por la retribución en metálico al urbanizador, por importe bastante que asegure el desembolso de la retribución. Una interpretación en este sentido de ese precepto legal no conduce al 'absurdo normativo' que denuncia la recurrente en su escrito de apelación.

El art. 383.3 del ROGTU añadía que constituida por el propietario que optaba por la modalidad de retribución en dinero al urbanizador la garantía regulada en ese mismo precepto, y subsistente al tiempo de la aprobación del proyecto de reparcelación, no procedía la constitución de la afección real a que se refería el art. 180.1.c) de la LUV .

En la actualidad la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (LOTUP) recoge de forma expresa en su art. 153.1 que 'Al optar un propietario por la retribución en metálico al urbanizador, los terrenos de su propiedad incluidos en el ámbito de la actuación, y los adscritos a ella, están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes urbanísticos, de conformidad con lo establecido en la legislación estatal de suelo', pudiendo esa afección real sustituirse por garantía financiera o garantía hipotecaria, de acuerdo con el art. 150 de dicha ley .

QUINTO.-Sentado lo anterior, procede dilucidar seguidamente si es ajustado a derecho el acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Sagunto de 17 de septiembre de 2008 en el extremo que impone a Valencia Park Siglo XXI S.L., agente urbanizador del sector SUP-2 Este, la aceptación de la retribución en metálico por aquellos propietarios que, habiendo solicitado dentro de plazo de veinte días hábiles que mediante requerimiento notarial efectuado en el mes de junio de 2006 les confirió Stirling S.L., mercantil que entonces ostentaba la condición de agente urbanizador, no prestaron ninguna garantía real o financiera exigida por el art. 167.3 de la LUV para asegurar el desembolso de la retribución.

En el requerimiento notarial antecitado Stirling S.L. les comunicaba a los propietarios del sector SUP-2 Este tanto la definitiva aprobación por el Ayuntamiento de Sagunto del proyecto de urbanización de ese sector como el derecho que tenían de optar, en el plazo de veinte días hábiles desde la recepción del expresado requerimiento notarial, por la modalidad de retribución al urbanizador en terrenos, en metálico o en forma mixta, informándoles además sobre los siguientes extremos: 1.- en el caso de que no hicieran ninguna manifestación al efecto, la fórmula supletoria aprobada por el Ayuntamiento era la retribución en terrenos; 2.- si optaban por retribuir en metálico o forma mixta, debían formalizar la opción con los requisitos previstos en la ley y acompañar a la misma garantía real o financiera bastante para asegurar el pago de la cuota de urbanización en dinero, y notificarla al urbanizador y al Ayuntamiento en el referido plazo de veinte días; y 3.- el requerimiento reflejaba los parámetros de la retribución al urbanizador en metálico o en terrenos conforme al PAI del sector aprobado en su día por el Ayuntamiento.

La sentencia apelada consideró que una consecuencia tan gravosa como la pretendida por la actora, consistente en la preclusión definitiva del derecho previsto en el art. 167.3 de la LUV por causa de la falta de prestación por los aludidos propietarios de garantía que asegurase el desembolso de la retribución en metálico, sólo podía producirse cuando se hubieran cumplido por el urbanizador todos los requisitos necesarios para hacer realmente efectiva la posibilidad de opción por los propietarios afectados.

Dicho razonamiento del Juzgado ha de ser confirmado por la Sala. El plazo de veinte días hábiles que el urbanizador otorgó a los propietarios para optar por la modalidad en que querían retribuirle por su labor urbanizadora y para prestar, en el caso de que eligieran la modalidad de retribución en metálico o mixta, garantía real o financiera bastante para asegurar el pago de las cuotas de urbanización, no respetaba el plazo legal de dos meses establecido al efecto por el art. 167.3 de la LUV . No lleva razón la apelante, por tanto, cuando alega que la notificación que hizo a los propietarios para optar por la modalidad de retribución cumplía 'con todos los requisitos necesarios para hacer efectiva la opción de modalidad retributiva'. Ese incumplimiento del referido plazo legal de dos meses privó a los propietarios que solicitaron la retribución en dinero o mixta de la facultad que les asistía de aportar dentro de tal plazo las necesarias garantías que debían acompañar con su solicitud. Precisamente la LUV fijó ese plazo de dos meses a la vista de que el breve plazo de diez días que su predecesora la Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) establecía al respecto en el art. 71.3 era a todas luces insuficiente para ejercitar debidamente los propietarios la opción prevista en el mismo y aportar, en su caso, las garantías necesarias, razón por la cual aquella ley amplió de forma considerable el plazo a tal fin. Ha de tenerse además en cuenta que la legislación estatal, a partir de la Ley 8/2007, de Suelo, indica que el plazo que fije la legislación sobre ordenación territorial y urbanística para permitir a los propietarios ejercer la facultad de participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización no podrá ser inferior a un mes, ni contarse desde un momento anterior a aquel en que puedan los mismos conocer el alcance de las cargas de la actuación y los criterios de su distribución entre los afectados. Así lo dispone actualmente el art. 8 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio .

A tenor de todo lo fundamentado concluye la Sala, en el mismo sentido que el Juzgador de instancia y el acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Sagunto de 17 de septiembre de 2008, que ante el incumplimiento por Stirling S.L. del plazo regulado en el art. 167.3 de la LUV para la aportación por los interesados de las garantías exigidas por dicho precepto legal, ha de considerarse garantía suficiente para los derechos e intereses del urbanizador la afección real al cumplimiento de las cargas recogidas en la cuenta de liquidación de la reparcelación de las fincas de resultado de los propietarios que se reseñan por la apelante, procediendo, en definitiva, el rechazo de la pretensión de ésta relativa a que se ordene por el órgano jurisdiccional al Ayuntamiento de Sagunto corregir el proyecto de reparcelación en el sentido de disponer la retribución en suelo por tales propietarios.

Procede, en consecuencia, la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia apelada.

SEXTO.-En virtud de lo establecido en el art. 139.2 de la Ley 29/1998 , no ha lugar a hacer expresa imposición de costas procesales a la parte apelante, al haber desestimado la Sala el recurso de apelación basándose en razonamientos jurídicos más extensos que los contenidos en la sentencia de instancia.

Por cuanto antecede,

Fallo

1.- Desestimar el recurso de apelación número 1232/2011, interpuesto por Stirling S.L. contra la sentencia nº 173/11, de 11 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº Cuatro de Valencia en el recurso contencioso- administrativo ordinario número 746/2008 seguido ante ese Juzgado, que se confirma.

2.- No hacer expresa imposición de costas procesales de esta segunda instancia.

Así por esta sentencia, frente a la que no cabe recurso, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que ha sido para la resolución del presente recurso de apelación, estando celebrando audiencia pública esta Sala, de la que como Secretaria de la misma, certifico.