Sentencia Civil 92/2024 Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 1, Rec. 110/2023 de 01 de marzo del 2024

I.- Por la representación procesal de la CP de la DIRECCION000 se promovió juicio monitorio, convertido en verbal por oposición del deudor, contra los demandados, como propietarios de la vivienda sita en la planta NUM000 de dicha comunidad, en la siguiente proporción: Violeta es propietaria del 50 % de la vivienda y usufructuaria del otro 50%. D. Emiliano y Dña. Verónica son nudos propietarios del 50%.

Refiere la parte actora que con fecha 23 de junio de 2021 se celebró Junta Extraordinaria de la Comunidad, en dicha Junta se aprobó por unanimidad de los propietarios asistentes y con derecho a voto, facultar al presidente de la comunidad a tomar las medidas judiciales necesarias para el cobro efectivo de las deudas que mantienen los propietarios morosos con la comunidad.

A ello se opone la parte demandada alegando que la actora no desglosa el porcentaje que corresponde a cada propietario de forma que don Emiliano adeudaría sólo el 25% que se le reclama. Por otro lado, alega que en la Junta Extraordinaria de 23 de junio de 2021 no se ha convocado al demandado y no le consta comunicación alguna, impugnando la liquidación que se aporta de 31 de mayo de 2021.

II.- El artículo 9 de la LPH establece como obligaciones de los propietarios de la Comunidad: "e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley".

El art. 18LPH conforme al cual:

"1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios".

Habiendo sido aprobado el saldo deudor reclamado por acuerdo de la Junta de Propietarios celebrada el 23 de junio de 2021, que aprobó con la mayoría legal requerida las cuentas y liquidación de saldos pendientes, previo certificado del administrador (documento 7) y no habiendo ninguno de los propietarios formulado en tiempo y forma impugnación del referido acuerdo, procede condenar a su pago, conforme lo dispuesto en el articulo 9-1 e) y f) de la Ley de Propiedad Horizontal, así como lo dispuesto en el artículo 18 de la misma sobre impugnación de los acuerdos de las juntas, y a tenor del cual tales acuerdos son ejecutivos mientras no se impugnen y se declare su nulidad o, en su caso, su suspensión cautelar.

Cierto es que el demandado alega que no se le ha notificado dicho acuerdo, sin embargo, la comunicación de dicho acuerdo al propietario afectado ha de hacerse mediante una notificación que deberá ser siempre por escrito. Esta comunicación debe realizarse en el domicilio especialmente indicado por la persona propietaria para recibir notificaciones y citaciones de toda índole relacionadas con los asuntos de la comunidad; en su defecto, se hará en el piso o local que la persona deudora tenga en la comunidad; o, de ser imposible también en éste, se efectuará la notificación mediante la colocación del acuerdo adoptado, durante tres días naturales, en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto.

Pues bien, la testifical practicada al Presidente de la Comunidad así como al administrador, don Leoncio acredita que esta notificación se envió por burofax a las demandadas sin éxito lo que acredita la documental aportada así como mediante carta al domicilio que las propias codemandadas facilitaron a la CP, esto es la vivienda reseñada, que se hace así salvo que se facilite otro domicilio, manifestando el administrador que se comunica con ellas y que son conscientes de la deuda reclamada, manifestando el Presidente que la carta de convocatoria y el acta posterior se entrega a todos los vecinos en el buzón, lo que se hizo en este caso, más aún cuando todos los testigos e incluso las partes reconocen que las demandas ya no viven en el domicilio desde al menos el mes de mayo de 2021, sin comunicar a la Comunidad de Propietario el cambio de residencia, a lo que resultan obligadas conforme a la LPH, reconociendo también doña Marcelina, vecina del edificio, que hablaba frecuentemente con las afectadas y que conocían la deuda, tanto ellas como don Emiliano, negándose a abonarla, por lo que se da cumplimiento al requisitos legalmente establecido para la comunicación efectuada

La sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia de 26 de febrero de 2015 establece "dicha acta, en su determinación cuantitativa ni cualitativa, no ha sido impugnada, y en este sentido debe señalarse lo que ha sido denominado como la llamada indisputabilidad del acuerdo liquidatorio no impugnado y que así lo defienden Sentencias Audiencia de Madrid de 30-06-04, de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 4-06-01 , de Girona de 9-10-02 , Málaga 10-06-03 , o Baleares de 19-11- 03 . Y también y en este sentido la Sala 6ª Audiencia Provincial Asturias en su sentencia de 24-03-03 cuando dice: "El tercer motivo (segundo del referido escrito de recurso) pretende discutir el contenido de la liquidación, al entender que está mal calculado el índice de contribución, lo que lleva a la parte recurrente (último de sus motivos) a sostener que la comunidad del garaje no tiene por qué contribuir al sostenimiento de los gastos comunes del resto del edificio, al formar una comunidad independiente de la que conforman los titulares de pisos o viviendas en él. La impugnación sobre el contenido de la liquidación, cuando lo que se impugna no es un mero error de cálculo numérico sino los propios conceptos y forma de la correspondiente cuota, está en directa relación con la antes comentada "quietud impugnatoria" de los apelantes por no haber impugnado en tiempo y forma el acuerdo de la Junta."

La sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 9 de diciembre de 2014 en parecidos términos establece "lo que no puede hacer, y aquí reside la peculiaridad expuesta de indisputabilidad del título, es aprovechar este proceso especial para impugnar la liquidación de la deuda acordada por la junta, una vez transcurridos los plazos de caducidad del art.18.3 L.P.H. En efecto, la certeza, exigibilidad y liquidez de la deuda no viene decidida por la existencia formal de la certificación de saldo deudor, pues no goza de las características cartáceas de los títulos cambiarios: la certificación no es más que la constancia documental de la existencia de la deuda, y el presupuesto de admisibilidad del proceso, que impone que la certeza y exigibilidad de la deuda se acrediten únicamente, y con exclusión de cualquier otro, por la certificación del acuerdo de la Junta. La razón última de la liquidez y exigibilidad están fuera del documento que reconoce su existencia, y esa causa no es otra que el acuerdo de la junta de propietarios en el que se liquida la deuda y se decide reclamarla. Es un acuerdo comunitario más, y como tal sujeto a las normas de caducidad y ejecutividad del art.18.3 y 4 L.P.H . de forma que son ejecutivos, ( art.18.4 L.P.H .), inmediatamente mientras no se dicte orden de suspensión, cosa que aquí no acontece, y por el transcurso de tres meses, ( art.18.3 L.P.H .), son firmes e inatacables por caducidad de la acción de impugnación, cosa que aquí ha sucedido. Firme la liquidación por la caducidad de tres meses del art.18.3 L.P.H ., ya no es posible atacar la liquidez ni la existencia de la deuda, pues las acciones para atacarla se extinguieron legalmente, y la oposición en este proceso no es causa bastante para revitalizarlas a modo de segunda oportunidad completamente ilegal. Dicho de otro modo, en los casos en que se reclamen deudas liquidadas en juntas cuya impugnación este caducada, la defensa del deudor estará limitada a las condiciones extrínsecas del título, a hechos extintivos como el pago, y la compensación, o en hechos impedientes como la prescripción, la pluspetición o el pacto de no pedir."

La sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 4 de julio de 2014 establece que "no puede el copropietario demandado, y aquí reside la peculiaridad expuesta de indisputabilidad del título, aprovechar este proceso para impugnar la liquidación de la deuda acordada por la junta, una vez transcurridos los plazos de caducidad del Art.18.3 L.P.H . La certeza, exigibilidad y liquidez de la deuda no viene decidida por la existencia formal de la certificación de saldo deudor sino el acuerdo de la junta de propietarios en el que se liquida la deuda y se decide reclamarla y que no es impugnado en los plazos legales. El acuerdo que liquida una deuda comunitaria está sujeto a las normas de caducidad y ejecutividad del artículo 18.3 y 4 L.P.H . de forma que son ejecutivos ( artículo 18.4 L.P.H .), inmediatamente mientras no se dicte orden de suspensión, cosa que aquí no acontece, y por el transcurso de tres meses, artículo 18.3 L.P.H ., son firmes e inatacables por caducidad de la acción de impugnación. Firme la liquidación por la caducidad de tres meses del artículo 18.3 L.P.H ., ya no es posible atacar la liquidez ni la existencia de la deuda, pues las acciones para atacarla se extinguieron legalmente."

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra de 27 de septiembre de 2013 establece que "no habiendo sido impugnado, por tanto, el acuerdo en cuestión, no cabe entrar en el análisis de los motivos por los que los demandados se oponen al pago de las cantidades que se reclaman, pues tales motivos debieron articularse, según se ha expuesto, mediante el ejercicio de las correspondientes acciones de impugnación."

La sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 25 de febrero de 2013 establece que "si bien efectivamente cabe en el proceso ordinario en el que nos encontramos que frente a una reclamación por gastos de comunidad, se impugne la misma por comprender gastos indebidos, defectos en la aplicación de la cuota o coeficiente vigente o por cualquier otro motivo (a diferencia de lo que sucede en el monitorio del art. 21 de la LPH ), todo ello será imposible si liquidada la deuda y aprobada en junta, no se impugna el referido acuerdo en los plazos legales, pues el no hacerlo supone una conformidad que convierte al acuerdo en inatacable. No puede el copropietario demandado, y aquí reside la peculiaridad expuesta de indisputabilidad del título, aprovechar este proceso para impugnar la liquidación de la deuda acordada por la junta, una vez transcurridos los plazos de caducidad del Art.18.3 L.P.H . La certeza, exigibilidad y liquidez de la deuda no viene decidida por la existencia formal de la certificación de saldo deudor sino el acuerdo de la junta de propietarios en el que se liquida la deuda y se decide reclamarla y que no es impugnado en los plazos legales. El acuerdo que liquida una deuda comunitaria está sujeto a las normas de caducidad y ejecutividad del art.18.3 y 4 L.P.H . de forma que son ejecutivos ( art.18.4L.P.H .), inmediatamente mientras no se dicte orden de suspensión, cosa que aquí no acontece, y por el transcurso de tres meses, art.18.3 L.P.H ., son firmes e inatacables por caducidad de la acción de impugnación. Firme la liquidación por la caducidad de tres meses del art.18.3 L.P.H ., ya no es posible atacar la liquidez ni la existencia de la deuda, pues las acciones para atacarla se extinguieron legalmente."

En definitiva, cabe concluir que no es el trámite de oposición al procedimiento monitorio el procedimiento adecuado para atacar un acuerdo adoptado en junta de propietarios, tal y como establece la jurisprudencia mayoritaria de las Audiencias Provinciales, por lo que procede por este motivo, acreditada la falta de abono de la cantidad reclamada, basada en un título válido y ejecutivo, la estimación íntegra de la demanda.

Ahora bien, alega la parte demandada don Emiliano, que en cualquier caso, sólo debería abonar el 25% de lo reclamado en atención a su titularidad en el inmueble.

Pues bien, cuando un piso o local, integrado en una comunidad de propietarios, pertenece a varias personas en copropiedad y hay una deuda por impago de los gastos comunes, la deuda es solidaria y la Comunidad podrá dirigirse para reclamar su importe contra todos los copropietarios o contra aquel que considere, reclamándole la totalidad.

En los supuestos de copropiedad del elemento privativo (piso, local, etc.), la obligación de pago de las cuotas de la Comunidad a que el mismo pertenece corresponde, con carácter solidario, a cada uno de los copropietarios.

En este sentido se pronuncian las Audiencias provinciales:

La solidaridad entre comuneros, que se deriva de la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal, impide que dicha cuota se divida cuando sean varios los propietarios, y, además, al ser gastos de conservación del bien compartido, tiene el carácter de indivisible y solidaria frente a terceros, como es la Comunidad. Audiencia Provincial de Baleares (Sección 5ª), sentencia de fecha 21.12.2020:

"La deuda del propietario proindiviso de uno de los inmuebles integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal se considera de carácter solidario frente a la comunidad del edificio, según criterio casi unánime de las Audiencias, pues la obligación de contribuir a los gastos por "cada propietario" es proporcional sólo a la cuota de participación del inmueble según el título ( arts. 5 y 9.1.e LPH) y es indivisible también el voto ( art. 15 LPH), sin perjuicio de la distribución interna entre los copropietarios del inmueble."

Audiencia provincial de Asturias (Sección 7ª), sentencia de fecha 15.09.2017:

"No cabe olvidar que cada departamento de un inmueble dividido en propiedad horizontal tiene asignado un coeficiente en el título constitutivo por disposición legal ( art. 5 LPH ); coeficiente que es único e indivisible y al que no afecta por tanto el hecho de que el piso sea copropiedad de varias personas.

Audiencia Provincial de Alicante, Elche, (Sección 9ª), sentencia de 5-04-2013:

" La reclamación de cuotas por parte de la Comunidad de Propietarios es una obligación personal que compete a los propietarios de la vivienda, quienes tienen la obligación de contribuir a los gastos generales según el art. 9.1 e) LPH , naciendo dicha obligación con la compra del piso, siendo inherente a sus propietarios y conociendo esta obligación todos ellos. Tratándose de una obligación solidaria de pago de las cuotas comunitarias por parte de los que son cotitulares de la vivienda, por lo que deben responder solidariamente frente a la Comunidad, de acuerdo con lo que dispone el citado artículo 9 y concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal."

Por todo lo expuesto, procede la condena solidaria a los demandados de la cantidad reclamada, a no haberse impugnado el acuerdo alcanzado y se r ejecutivo, sin que el art 21 de la LPH exija que la notificación previa del acuerdo aprobatorio de la liquidación tenga que hacerse individualmente a todos y cada uno de los copropietarios sino en el domicilio designado por la propiedad o en la propia finca, lo que así se ha efectuado en el presente caso.

III.- En materia de intereses, procede imponer al demandado los intereses procesales que nacen "ope legis" de este tipo de reclamación y que se corresponden con el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia hasta la de su completo pago, de conformidad con el art. 576 LEC.

IV.- Estimada íntegramente la demanda las costas, si las hubiere, deben ser impuestas a la parte demandada en cuanto que parte vencida en juicio ( artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

En atención a todo lo expuesto, vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación y ejercitando la potestad jurisdiccional que me confiere la Constitución y las leyes.