Sentencia Civil 707/2023 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 4, Rec. 401/2023 de 10 de noviembre del 2023

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia estima la demanda interpuesta por D. Justo frente a D. Ildefonso, D.ª Ascension, D. Jacinto y D.ª Belinda, condenando a estos a devolver la cantidad de 4.000 euros que el Sr. Justo había entregado en concepto de señal para la compra de la vivienda unifamiliar nº de finca NUM000 del Registro de la Propiedad de Málaga nº 8, considerando que la compraventa no se llevó finalmente a cabo por causa imputable a la parte vendedora al presentar la finca defectos urbanísticos que le impedían obtener licencia de primera ocupación al encontrase en suelo urbanizado no consolidado.

Y frente a dicho pronunciamiento se alza la parte apelante alegando como motivos de su recurso: 1º) incongruencia interna y extra petita de la sentencia dictada con vulneración de lo dispuesto en el art. 218 de la LEC; 2º) error en la valoración de la prueba; y 3º) error en la aplicación del derecho.

La parte apelada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Como se ha expuesto, alega en primer lugar la parte apelante la incongruencia de la sentencia dictada. En tal sentido mantiene que el debate judicial quedó fijado en la resolución del contrato celebrado entre las partes y reclamación de cantidad que era lo solicitado por la parte actora en su demanda con fundamento en los arts. 1124, 1254 y 1255 CC y los artículos 1101 y 1258 CC, sin que se planteara el desistimiento del demandante justificado por la cuestión urbanística alegada y que, sin embargo, la sentencia de instancia resuelve aplicando el art. 1454 del CC considerando que el contrato celebrado era un contrato de arras que no se materializó por los defectos urbanísticos, sin hacer mención al incumplimiento contractual condenando únicamente a la devolución del dinero. Considera por tanto la recurrente que se produce una contradicción en la propia sentencia -incongruencia interna- pues en el Fallo se estima la demanda lo que supone también la estimación de la resolución del contrato cuando en su fundamentación nunca se refiere a dicha resolución. Entiende que la juzgadora ha modificado el objeto judicial provocando que la sentencia sea contradictoria con sus propios fundamentos, pues no cabe, al mismo tiempo, el desistimiento del comprador con el incumplimiento contractual imputado al vendedor con amparo en el artículo 1124 CC. A ello añade que la sentencia dictada también incurre en incongruencia extra petita al pronunciarse sobre una causa de pedir que no fue la alegada.

El motivo es desestimado.

En cuanto a la incongruencia interna se refiere, el Tribunal Supremo en sentencia nº 1032/2022 de 23 de diciembre de 2022, Recurso 1597/2022 ( ROJ: STS 4971/2022- ECLI:ES:TS:2022:4971), remitiéndose a sentencias anteriores, vuelve a pronunciarse sobre lo que supone tal incongruencia, diciendo:

Esta Sala se ha referido a la denominada incongruencia interna, que no es tanto y propiamente un caso de incongruencia -pues no constituye una alteración de los términos del debate en la forma en que fue planteado por las partes-, sino de supuesta incoherencia, desajuste o falta de correspondencia entre lo razonado y lo resuelto ( sentencias 9/2020, de 8 de enero ; 144/2020, de 2 de marzo ; 298/2020, de 15 de junio ; 438/2020, de 17 de julio ; 263/2021, de 6 de mayo ; 575/2021, de 26 de julio ; 141/2022, de 22 de febrero y 364/2022, de 4 de mayo ).

"Estos casos han sido considerados por el Tribunal Constitucional como lesivos del derecho a la tutela judicial efectiva, en su dimensión de obtener una resolución fundada en Derecho, puesto que desembocan en un defecto de motivación, al resultar ésta irrazonable y contradictoria (por todas, SSTC 42/2005, de 28 de febrero ; 140/2006, de 8 de mayo ; y 127/2008, de 27 de octubre ).

"En este sentido, la sentencia del Tribunal Constitucional 127/2008, de 27 de octubre , en su FJ 2, señala:

""Como este Tribunal ha declarado, teniendo en cuenta que el derecho a la tutela judicial efectiva incluye entre sus variados contenidos el que se dicte una resolución fundada en Derecho, resulta evidente que no puede reputarse como tal una Sentencia cuya fundamentación discurre por una senda diametralmente opuesta a la del fallo y en la que se motiva lo contrario de lo que se falla ( SSTC 138/1985, de 18 de octubre, FJ 8 ; 16/1993, de 18 de enero, FJ 2 ; y 25/2006, de 30 de enero , FJ 4). De ahí que sólo una motivación razonada y suficiente permita satisfacer el ejercicio del derecho a la tutela judicial, porque una motivación radicalmente contradictoria no satisface los requerimientos constitucionales ( STC 54/2000, de 28 de febrero , FJ 3)"".

Y atendiendo a ello, en el caso de autos no se produce tal incongruencia interna. La fundamentación de la sentencia de instancia en modo alguno es contraria a su Fallo. Existe una perfecta relación entre la fundamentación y el fallo, valorando la juzgadora el documento suscrito entre las partes, calificándolo de contrato de arras confirmatorias y acordando en el Fallo la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras al no haberse llevado a cabo finalmente la compraventa ante el desistimiento del comprador por la situación urbanística que presentaba al encontrase construida en suelo urbano no consolidado.

Ahora bien; también denuncia la parte incongruencia extra petita alegando que se ha alterado la causa de pedir.

En tal sentido, indica la sentencia del Tribunal Constitucional 9/1998, de 13 de enero, que sobre la incongruencia existe una doctrina muy sólida y reiterada de la Sala, que se recoge, entre otras muchas, en las sentencias de 18 de noviembre de 1996, 29 de mayo de 1997, 28 de octubre de 1997, 5 de noviembre de 1997 y 11 de febrero de 1998, que proclama que para determinar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita"), se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") o si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("citra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito. También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión, que no ampara el principio "iura novit curia". Como dice el Tribunal Supremo, la causa de pedir sirve de límite a la facultad del juez de aplicar a los hechos el derecho que considere más procedente al caso. Así se constata de lo dispuesto en el art. 218 de la LEC cuando dispone que el tribunal ha de resolver conforme a normas aplicables al caso, pero sin acudir a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer en el proceso.

Y a esta incongruencia se refiere la parte apelante alegando que la juez ha modificado la causa de pedir y que en la demanda lo que se solicitaba era la resolución del contrato por incumplimiento de la parte vendedora reclamando la cantidad entregada en concepto de arras al no haberse llevado a cabo finalmente la compraventa, mientras que la juzgadora no declara la resolución del contrato por incumplimiento sino que resuelve ante el desistimiento del comprador por causa justificada.

Sin embargo también es rechazada la incongruencia extra petita que se alega por no haberse producido. El actor en la demanda presentada relataba que había suscrito un documento en fecha 02/01/2017 que las partes denominaron "propuesta de contrato de compraventa de inmueble" y que había entregado en ese acto 4.000 euros como "prueba de intención de consumar el contrato que se refiere el documento de pago". Sin embargo, con posterioridad descubre que la vivienda se encontraba en suelo urbano no consolidado con los problemas que ello comporta. Por ello entiende que la parte vendedora no cumplió con su obligación de entregar el inmueble en las condiciones pactadas -"debía de transmitir sin ningún tipo de carga, gravámenes, vicios o evicciones, y es evidente que la traba urbanística lo era" en términos expuestos en la demanda-. A ello añade que no se firmó el contrato de compraventa en el plazo referido en aquel documento. Y por todo ello solicita la resolución de aquel contrato y la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras y que sería aplicable al pago del precio.

El art. 218.1 de la LEC en su párrafo tercero establece que "El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes". Y eso es lo que hace la juzgadora al dictar la sentencia que ahora se apela. No se aparta de la causa de pedir sino que resuelve conforme a las normas aplicables al caso aunque no hubieran sido acertadamente citadas por los litigantes. En tal sentido lo que hace es calificar el contrato suscrito entre las partes y resolver si procede a no la devolución de la cantidad de 4.000 euros que fue entregada en concepto de arras. Distinto es que haya incurrido en error en la valoración de la prueba como alega la parte apelante como segundo motivo de su recurso de apelación, lo que será resuelto a continuación.

TERCERO: En cuanto al error en la valoración de la prueba se refiere, la STS nº 38/2020 de fecha 22/01/2020 ( Roj: STS 115/2020 - ECLI:ES:TS:2020:115) recordando otra anterior, la nº 63/2019 de 31/01/2019, dijo:

Como esta sala ha declarado en reciente sentencia núm. 63/2019, de 31 enero , siguiendo una reiterada doctrina de carácter procesal de la propia sala,

"La sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre calificó con precisión la apelación en estos términos: "la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae , en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero ) " ...".

Y también el TS en sentencia nº 668/15 de 4 de diciembre de 2015 expuso que:

Esta Sala, en jurisprudencia pacífica y reiterada con frecuencia, ha rechazado que la valoración de la prueba realizada en primera instancia solo pueda ser revisada por la Audiencia Provincial en caso de que conduzca a exégesis erróneas, ilógicas o que conculque preceptos legales, o sus conclusiones sean absurdas, irracionales o arbitrarias. En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo". Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta Sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido " una severa crítica " ( sentencias de esta Sala de 15 de octubre de 1991 , y núm. 808/2009, de 21 de diciembre ). Es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia. Así lo hemos declarado en la sentencia núm. 649/2014, de 13 de enero de 2015 .

Por lo tanto, alegado error en la valoración de la prueba y en la aplicación del derecho por la parte apelante, procede analizar nuevamente el material probatorio de la instancia para determinar si efectivamente la juez ha incurrido en error alguno que pueda llevar a revocar la sentencia dictada. Y en el caso de autos cabe adelantar que la respuesta ha de ser negativa, procediendo a fundamentar tal decisión.

Obra en autos la "nota de encargo de venta de inmueble" suscrita por D.ª Belinda con la inmobiliaria Consulting Royal, S.L. si bien dicha nota de encargo carece de fecha de su firma (doc. nº 3 aportado con la contestación a la demanda). En dicho documento consta que se encarga de forma exclusiva e irrevocable la venta del inmueble sito en Málaga, CALLE000, nº NUM001, teniendo el encargo validez desde el 01/01/2017 al 30/04/2017 pudiendo ser renovado, fijándose como precio de venta 125.000 euros. En el mismo documento se fijaban los honorarios a percibir por la inmobiliaria, que se cobrarían en el momento en que se firmase contrato privado de compraventa o escritura pública. Además el cliente autorizaba a la inmobiliaria a recibir en su nombre cantidades en concepto de arras o señal hasta un importe máximo del 10% del precio de venta, así como a retener esas arras o señal hasta la firma del contrato privado o escritura pública, momento en que se liquidarían los honorarios de la inmobiliaria. Finalmente, en el punto 9 de dicho documento se fijaban unos supuestos en los que también la inmobiliaria percibiría sus honorarios.

Teniendo en cuenta el encargo realizado por la Sra. Belinda, efectivamente la inmobiliaria presentó al cliente un posible comprador, suscribiendo D. Justo la "Propuesta de contrato de compraventa de inmueble" de fecha 02/01/2017 que fue aportado tanto con la demanda como con la contestación (doc. nº 2 de la demanda y doc. nº 1 y 2 de la contestación). En dicho documento se ofrecía el precio de 125.000 euros y se entregaban en ese acto 4.000 euros "como prueba de la intención de consumar el contrato" según se dice en el propio documento, añadiendo que dicha cantidad tenía el concepto de arras o señal del art. 1454 del CC. En cuanto a la forma de pago se decía que se entregarían 13.000 euros a la firma del contrato privado de compraventa y el resto a la firma de la escritura pública. Consta que esa propuesta de compra fue aceptada por los vendedores pero nunca llegó a suscribirse ningún contrato privado de compraventa ni escritura pública. Y en fecha 11/04/2017 los vendedores remitieron carta a la inmobiliaria comunicando su intención de no prorrogar el encargo realizado (doc. nº 4 de la contestación).

Partiendo de lo expuesto, para calificar ese documento de "Propuesta de contrato de compraventa de inmueble" firmado primero por el posible comprador y aceptado después por los vendedores tendremos que acudir a las reglas de interpretación de los contratos establecidas en los arts. 1281 y siguientes del CC, siendo doctrina del Tribunal Supremo que dichas normas de interpretación tienen carácter de subsidiariedad en su aplicación, a modo de relación jerarquizada entre sí, de forma que cuando la literalidad de las cláusulas de un contrato es clara, no se debe acudir a otros diferentes al sentido gramatical ( STS 18 octubre 1991). Y en este punto la parte apelante lo califica de promesa de venta, mientras que la juzgadora lo califica de contrato de arras. La promesa de venta tiene reflejo en el CC, en su art. 1451 y en este caso el contrato se sitúa en una fase final de los actos preliminares al contrato de compraventa, debiendo contener los elementos esenciales del contrato de compraventa proyectado y diferir para un futuro el desarrollo del propio contrato de compraventa ( STS 13/10/2005). En el caso de las arras -también previstas en el CC, art. 1454, si bien se refiere únicamente a las arras penitenciales- también ha de contener los elementos esenciales del contrato de compraventa y a través de las mismas el contrato será confirmado (arras confirmatorias) o, por el contrario, no se llevará a efecto (arras penales o penitenciarias). Y en el caso de autos, el documento firmado finalmente por ambas partes -comprador y vendedores- contenía todos los elementos del contrato de compraventa -objeto y precio- entregando una cantidad que lo era como parte del precio en caso de que se llegase a celebrar el contrato. Y a pesar de que en dicho documento se decía que la cantidad entregada lo era en virtud de lo dispuesto en el art. 1454 del CC, del análisis conjunto de las cláusulas de dicho documento se concluye -al igual que la juzgadora de instancia- en que la cantidad entregada lo era en concepto de arras confirmatorias de modo que si el contrato se celebraba finalmente, aquella cantidad se computaría como parte del precio. Así se decía en el propio documento -"como prueba de la intención de consumar el contrato"- y se confirmaba al establecer la forma de pago del precio al computar dicha cantidad como parte del mismo.

Llegados a este punto, habrá de valorarse la prueba practicada a fin de determinar si efectivamente dicha cantidad debía ser devuelta al comprador al no perfeccionarse finalmente la compraventa. Y para ello lo que ha de valorarse es si la compraventa no llegó a buen fin por incumplimiento del comprador o del vendedor.

En tal sentido, obra en autos la certificación del registro de la propiedad correspondiente a la finca registral nº NUM000 del RP nº 8 de Málaga tratándose de un solar situado en el Partido Primero de la Vega sobre el que se había construido una vivienda unifamiliar con fachada a la CALLE000 nº NUM001. En dicha inscripción se incluía la declaración de Obra Nueva y se inscribía el dominio a favor de los ahora apelante (doc. nº 1 de la demanda). Pero también fue aportado junto con la demanda la respuesta de urbanismo a la consulta realizada por el Sr. Justo solicitando información sobre licencia de obras y ocupación de la construcción de CALLE000 nº NUM001, contestando el organismo que no aparecía dicha licencia (doc. nº 4 de la demanda), y la ficha técnica del Ayuntamiento de Málaga en la que se constata que la edificación se encuentra en Suelo Urbano No Consolidado (doc. nº 5). De hecho la parte apelante no discute que la construcción se encontrase sobre suelo urbano no consolidado sino que lo que mantenía en su contestación y en el recurso era que había transcurrido tiempo suficiente como para que no pudiese llevarse a cabo ninguna actuación en contra por parte del ayuntamiento. De hecho en la contestación a la demanda se decía textualmente: "Es completamente incierto que exista alguna traba urbanística sobre el inmueble, y de hecho legalizada su situación fue transmitida a otros compradores que disfrutan de ella sin que su vivienda haya sido expropiada o derribada, o hayan tenido algún tipo de problema relacionado con su situación urbanística".

En definitiva los vendedores no pusieron en conocimiento del comprador que la vivienda se encontraba construida sobre suelo urbano no consolidado y, con independencia de las futuras actuaciones que pudiera o no llevar a cabo el ayuntamiento, lo cierto es que el comprador estaba en su derecho de conocer tal circunstancia y llevar a cabo o no la compra con ello. Por lo tanto ha de concluirse que la compraventa no se perfeccionó por causa imputable a la parte vendedora lo que lleva consigo la devolución al comprador del importe entregado en concepto de arras o señal. Y resulta irrelevante si dicha cantidad fue puesta a disposición de los vendedores por parte de la inmobiliaria -lo que afecta en su caso a la relación de los vendedores y la inmobiliaria- ya que en la nota de encargo el cliente autorizó a la inmobiliaria a recibir cantidades en concepto de arras o señal e incuso a retenerlas.

Todo lo expuesto lleva por tanto a la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

CUARTO: En cuanto a las costas causadas en esta alzada, a tenor de lo dispuesto en el art. 398 de la LEC, procede imponerlas a la parte apelante.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.