Sentencia Civil 381/2024 , Rec. 121/2021 de 10 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Formula la actora, demanda de juicio verbal contra D. Apolonio, en reclamación de cantidad por incumplimiento contractual. Alega, -en síntesis-, que, con fecha 1.03.2019, suscribió, -como arrendadora-, un contrato de arrendamiento de la vivienda sita la DIRECCION000, de A Coruña, con el aquí demandado, -como arrendatario-. Se pactó una renta de 425,00 euros mensuales y una duración de tres años, pero el demandado dejó la vivienda de manera unilateral el 4 de abril de 2020, sin pagar la mensualidad de marzo, y dejando la vivienda con numerosos daños, que se valoran, en el informe pericial que aporta, en 417,45 euros, y que reclama junto con las rentas debidas y una vez descontado el importe de la fianza.

Frente a la demanda formulada, nada alega el demandado que se encuentra en situación procesal de rebeldía.

SEGUNDO.- Con carácter previo a analizar la pretensión formulada, ha de recordarse que el artículo 1.091 del Código Civil dispone que "las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos". Por consiguiente, la imperatividad del contrato no descansa en la voluntad de los contratantes, sino que resulta impuesta por el ordenamiento jurídico, ya que lo acordado puede imponerse coactivamente a las partes si éstas no se someten voluntariamente a ello. Conforme a las Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de enero de 1.981 y 9 de julio de 1.986, la fuerza obligatoria del contrato deriva de la voluntad concurrente de las partes, inspirada en el principio "pacta sunt servanda", en aras del valor y eficacia de lo libremente estipulado, en servicio de la seguridad jurídica, del público interés para el mantenimiento del orden social y también del orden privado, que se basa en la eficacia de las relaciones que ligan a los ciudadanos. Así, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.254 del Código Civil, "el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio", sin más límites que el de no contravenir las normas imperativas, la moral o el orden público ( artículo 1.255 del Código Civil) , de tal manera que, perfeccionado el contrato mediante la prestación del mutuo consentimiento, obliga no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley ( artículo 1.258 del Código Civil) , siendo obligatorios cualquiera que sea la forma en que se hubieren celebrado ( artículo 1.278 del Código Civil) . A su vez, el contrato bilateral produce efectos peculiares, como consecuencia del vínculo de reciprocidad que liga a las respectivas prestaciones de las partes, pues cada una de ellas se obliga con el fin de obtener el cumplimiento de la obligación de la otra.

En el ámbito del contrato de arrendamiento, el art. 1.561 del Código Civil establece que "el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable", disponiendo el artículo siguiente que "a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario". Y finalmente, el artículo 1.563 del Código Civil dice que "el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya".

Señala la SAP de Barcelona de 17 marzo de 2015 que "conforme a los artículos 1.561 a 1.564 del Código Civil , el arrendatario debe devolver la finca en el mismo estado en que se le entregó, salvo los deterioros generados por el solo transcurso del tiempo o por el uso normal de la cosa, siendo de cuenta del arrendatario los daños, a no ser que pruebe que no fueron causados por culpa suya o por la de las personas que con él habitaran en el inmueble.

El régimen legal se nutre de dos distintas presunciones, que abarcan tanto al estado de la cosa como a la responsabilidad por daños.

En efecto, el artículo 1.562 del Código Civil , partiendo de la frecuencia con la que no se expresa, al tiempo de recibir el bien arrendado, el estado concreto y determinado en que se encuentra el bien objeto del contrato, impone al arrendatario la carga de probar que no se recibió en buen estado.

Así, dispone que "a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario".

El beneficio para el arrendador de la presunción legal, de naturaleza "iuris tantum", se funda, a su vez, en el principio de normalidad, que implica que el que entra a gozar de una determinada cosa se entiende que es porque la recibe en estado propio para ello, y si no es así, debe probar lo contrario.

Esa presunción se completa con la del artículo 1.563 del Código Civil , que presume la culpa en el deterioro, de modo que sólo probando que no es debido a su culpa puede el arrendatario exonerarse.

Ahora bien, el daño o el desperfecto, al ser el hecho constitutivo de la pretensión del arrendador que solicita su indemnización, corresponde a éste probarlo ( artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil )." Así lo ha reiterado el Tribunal Supremo en Sentencias, entre otras, de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 , al señalar que corresponde al demandante la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del art. 217 de la LEC , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento".

Y continúa la Sentencia diciendo que " Esta prueba abarca, en realidad, dos hechos sucesivos: el propio daño o desperfecto y el importe de la reparación necesaria para dejar el elemento dañado o deteriorado en un estado similar al que tenía al ser entregado al arrendatario (...)".

TERCERO.- En el presente caso, de la prueba practicada, -consistente en la documental aportada por la actora, que no ha sido impugnada-, resulta acreditado que, con fecha 1.03.2019, la actora, -como arrendadora-, y el demandado, -como arrendatario, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda propiedad de aquélla sita en el piso DIRECCION000, de A Coruña. Se pactó una renta de 425,00 euros mensuales, pagadera por meses anticipados en la cuenta bancaria indicada en el contrato y titularidad de la arrendadora; y una duración de tres años (doc. nº 1 de la demanda).

La cláusula cuarta disponía: "La arrendataria declara conocer todas las características y estado de conservación de la vivienda y sus instalaciones aceptándolas expresamente. Serán por cuenta, única y exclusivamente del arrendatario la conservación cuidado y limpieza de todas las instalaciones conducciones o servicios existentes en el interior del inmueble arrendado incluidos los aseos reparaciones de averías y reposiciones de llaves, grifos, cristales etc que procedan del normal uso o disfrute, respondiendo de igual manera de los deterior os, daños y/o desperfectos que por su culpa, negligencia o dolo de cualquiera de los ocupantes, se ocasionen en dichos elementos, al inmueble o a terceros"

Alega la actora que el demandado dejó la vivienda de manera unilateral el 4 de abril de 2020, con numerosos daños debidos a un uso deficiente de la misma. Aporta un informe pericial emitido por Global Pericia (doc. nº 2), ratificado y aclarado en el acto de juicio por el perito que lo firma, D. Justo, en el que se indica que la referida vivienda presenta los siguientes daños:

-En el dormitorio fachada principal

Indica que el inquilino ha pintado dicha habitación, dejando numerosas manchas de pintura en la carpintería de la ventana, cajón de persiana, armario, puesta acceso y en el pavimento de parquet pegado.

En la misma habitación el inquilino ha instalado un espejo, pegado con adhesivo a un pilar, y pegando numerosas pegatinas decorativas en una de las paredes. La retirada de dichos elementos, colocados sin permiso, implicará el pintado de las paredes afectadas, así como el coste de retirada.

- En el baño pasillo: No están el telefonillo de la ducha, ni la manguera flexo.

-En la cocina: Hay un mando roto de la cocina, y el otro no está.

Se indica que estos daños no son debidos al uso, aclarando el perito, en el acto de juicio, que son causados por un mal uso y por un uso indebido, por lo que, conforme a la normativa y jurisprudencia antes expuesta, y acreditado que la vivienda se entregó en buen estado, -conforme consta en el contrato, que no ha sido impugnado-, se estima que el demandado es responsable de los mismos

En cuanto a su valoración, según el informe pericial, se fija en 417,45 euros (IVA incluido), valoración que, según aclara el perito, se hizo a la baja

Por otra parte, reclama la actora el importe de la renta del mes de marzo y 4 días del mes de abril de 2020, si bien, respecto a ello, en el informe pericial aportado por la actora, y firmado el 30 de junio de 2020, se dice: "Inicialmente esta reclamación se inició por impago de rentas y por no abandonar el inquilino

la vivienda a pesar de haber rescindido el contrato. En la visita nos indica el asegurado que ya ha solucionado dicho impago, pero que desea reclamar al inquilino por los desperfectos sufridos en el piso arrendado".Siendo ello así, y constando que la actora reconoce haber solucionado el impago de las rentas, teniendo en cuenta, además, que el arrendatario se obligó a contratar un seguro de responsabilidad civil que cubriese los riesgos por daños y un seguro que garantizase el cobro de las rentas, no puede más que desestimarse la pretensión formulada. Y es que no debe olvidarse que, del examen de los preceptos de la LEC que regulan la situación procesal de rebeldía, hay fundamentales razones para afirmar que, en patente contraste con otros ordenamientos extranjeros, esta institución en el ordenamiento jurídico español no está concebida en atención al elemento objetivo de la incomparecencia, sino al subjetivo de la voluntariedad (S. 17-2-41), por lo que la rebeldía no implica conformidad con las pretensiones de la parte contraria ni con las resoluciones judiciales que en la misma recaigan (S. 26-6-46), de modo que, a pesar de la rebeldía del demandado, subsiste en el actor la carga de probar los hechos constitutivos de su pretensión que le viene impuesta por el art. 217 de la Ley 1/2000 ( SSTS 27-11-1887, 4- 5-09, 16-6-78, 29-3-80...), y los Tribunales han de resolver lo que estimen justo por el resultado de los autos. Tampoco implica confesión o allanamiento frente a los mismos, ni en modo alguno limita la facultad del Juez o Tribunal de resolver en función de lo alegado y probado por las partes, pudiendo incluso absolver al demandado sin incurrir en incongruencia ( SSTS 24/1/2001 y 4/6/1998).

Llegados a este punto, y teniendo en cuenta que la actora descontó de su reclamación la suma de 425,00 euros que el demandado entregó en concepto de fianza, siendo el importe de los daños de 417,45 euros, no procede condenar al demandado al pago de cantidad alguna, debiendo desestimar la demanda formulada.

CUARTO.- El art. 394.1 de la LEC establece que, en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, por lo que procede imponer las costas a la parte actora.