Sentencia Civil 12/2024 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 297/2022 de 11 de enero del 2024

PRIMERO.- Histórico del procedimiento

1.Según se narra en la demanda PIZZERÍA BÁMBOLA es propietaria del local comercial situado en la calle Sant Francesc de Paul, 6 de Reus. El 1 de mayo de 2016 arrendó este local al demandado, por un plazo de tres años, fijándose una renta de 2.400 euros. En la cláusula segunda del contrato se pactó que " El desistimiento al segundo año del arrendamiento periodo 2/5/2018 a 1/5/2019, representará que el arrendador tendrá derecho a percibir una indemnización equivalente a tres meses de arrendamiento". El 24 de diciembre de 2018, durante el segundo año de duración del contrato, el demandado resolvió el contrato enviando un burofax a la actora; el 17 de enero de 2019 depositó las llaves del local en la notaria del Sr. Mezquita García-Granero, y; el 20 de febrero de 2019 la actora recuperó la posesión del local arrendado tras la entrega de las llaves por el demandado.

Como consecuencia del desistimiento reclama una indemnización de 7.344,00 €, renta mensual menos la retención correspondiente de IRPF, más el IVA.

Además, también reclamaba una indemnización de 21.229,05 € por los daños causados en el local arrendado, a razón de: 7.519,36 € por desperfectos en elementos constructivos; 9.849,69 € por faltas de inventario, y; 3.860,00 € por otros desperfectos existentes.

2. En la contestación a la demanda, considera el demandado que la indemnización por desistimiento que se reclama se trata de una sanción penal por lo que debe interpretarse con criterio restrictivo al suponer una excepción al régimen normal de las obligaciones; que no estamos ante un desistimiento sino que la resolución del contrato de arrendamiento se realizó a iniciativa del propio arrendador por medio de procedimiento judicial de desahucio, por lo que el demandado decidió realizar la entrega de la posesión de forma voluntaria; que el local arrendado sufrió reiterados problemas de inundaciones.

En cuanto a la reclamación de daños señaló que el inventario aportado no se entregó al demandado en el momento de inicio de la relación contractual, y añade que la arrendataria no está obligada a devolver la finca arrendada en las condiciones entregadas, sino que solo deberá responder de aquellos desperfectos provocados por un uso anormal o negligente, carga probatoria que corresponde a la reclamante, debiendo excluirse aquellos desperfectos ocasionados por el uso normal o habitual y/o desgaste ordinario y todas las partidas reclamadas se derivan de un desgaste propio del uso ordinario y normal del local.

3. La Sentencia de instancia considera acreditada la existencia de un desistimiento unilateral por el arrendatario, como prevee el contrato, y que no provoca ninguna situación injusta ni desproporcionada para el arrendatario por tratarse tan solo del pago de la renta de tres meses, que la ley posibilita, por lo que condena al demandado al pago de la indemnización que por este motivo reclama.

Por otro lado, considera probado que el primer inventario refleja el estado del local antes del arrendamiento y los daños existentes a su finalización, en base a la declaración del perito y a la falta de prueba en contrario, por lo que también condena a la indemnización que por este motivo se reclama.

SEGUNDO.- El recurso de apelación y la decisión de la Sala

1.El recurso de apelación se fundamenta en el error en la valoración de la prueba en relación a la causa de finalización del contrato pues omite los hechos ocurridos con posterioridad en tanto que la entrega de llaves no se hace efectiva hasta que no se instó el desahucio, lo que motivó la decisión del arrendatario, resultando irrelevante la manifestación anterior de desistir por no haber sido ratificada ni confirmada.

En cuanto a la valoración de los daños, considera que es a la actora a quien corresponde la carga probatoria, lo que no se produce en este caso ya que el inventario se realiza de forma unilateral por el arrendador sin que el arrendatario lo conociera hasta la interposición de la demanda.

Denuncia la existencia de incongruencia omisiva en la sentencia de instancia en tanto que no se resuelve en sentencia sobre sus alegaciones en este aspecto, debiendo retrotraerse las actuaciones.

También pide declaración de nulidad por incongruencia omisiva y subsidiaria valoración probatoria sobre los desperfectos derivados de un uso anormal de la cosa arrendada, pues la sentencia no resuelve sobre esta cuestión.

2. Procederemos a analizar el primer motivo del recurso sobre el error en la valoración de la prueba sobre el desistimiento del arrendatario.

En la cláusula 2ª, párrafo 7, de contrato de arrendamiento de local se estableció que " El desistimiento al segundo año del arrendamiento periodo 2/5/2018 a 1/5/2019, representará que el arrendador tendrá derecho a percibir una indemnización equivalente a tres meses de arrendamiento". No se ha cuestionado por las partes que el contrato finalizó durante este periodo, lo que si resulta controvertido es si terminó a instancia del arrendador, por haber interpuesto una demanda de desahucio por falta de pago, o a instancia del arrendatario por voluntad propia de poner fin al contrato.

Para analizar estas circunstancias debemos partir de una serie de datos objetivos reflejados en el soporte documental que obra en autos. Así:

- El 24 de diciembre de 2018 el Sr. Urbano envía un burofax a la propiedad del local desistiendo del contrato, alegando la existencia de filtraciones y goteras no subsanadas.

- El 16 de enero de 2019 se interpone demanda de desahucio por falta de pago por PIZZERIA BANBOLA contra el Sr. Urbano del local objeto de autos y también reclamaban rentas comprendidas entre agosto de 2018 y enero de 2019.

- El 19 de enero de 2019 el Sr. Urbano comparece en la notaria del Sr. Mezquita y manifiesta que le depositas las llaves del local arrendado.

- El 20 de febrero de 2019 el Sr. Urbano realiza la entrega de la posesión a la propiedad " quien la recibe habiendo examinado el local y quedando pendiente de realizar inventario de enseres entregados en su momento".

Por otro lado, como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona SAP, Civil sección 13, del 09 de junio de 2020 ( ROJ: SAP B 4531/2020 - ECLI:ES:APB:2020:4531 ), " el desistimiento del arrendatario supone la resolución - abandono- voluntaria y anticipada del contrato por parte del arrendatario; en consecuencia, no cabe hablar de desistimiento: (a) cuando el contrato se resuelva de común acuerdo, (b) en los supuestos de imposibilidad física o jurídica de usar (así, STS 20.4.2007 ), (c) cuando el arrendador haya instado el desahucio ( STS 19.7.2002 ) y (d) cuando se trate de una resolución causal a instancia del arrendatario ( art. 27 LAU )".

Partiendo de tales consideraciones, en el supuesto de autos, aunque el arrendatario desistió del contrato, la arrendadora no se sintió vinculada por dicha decisión, sino que, días después, interpuso demanda interesando la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago, que se ordenara el desahucio del demandado y que se condenara al pago de las rentas adeudadas. Por lo tanto, no podemos hablar de desistimiento cuando ha existido una demanda de desahucio (en este sentido se pronuncian las Sentencias del Tribunal Supremo de 19.7.2002 o de 3.7.1990) en la que además se reclaman las rentas del mes de enero de 2019 (un mes después de haberse producido el desistimiento), máxime, como sucede en este caso, cuando el demandado procede a depositar las llaves en una notaría tres días después de interponerse la demanda, si bien no las entrega al Sr. Eutimio, legal representante de la actora, lo que nuevamente viene a indicar que el desistimiento no tuvo lugar en diciembre pasado, siendo al cabo de un mes, cuando finalmente se produce la entrega de la posesión con la aquiescencia del actor. Es en ese momento, y no antes, cuando finaliza el contrato por acuerdo de las partes. Si hubiera sido cierto y efectivo el desistimiento el arrendador no tendría porqué haber instado el desahucio sino que podría haber interpuesto una demanda de reclamación de rentas así como la indemnización por tal desistimiento, si no lo hizo y optó por del desahucio fue porque no lo consideró existente. En este sentido se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, SAP, Civil sección 9 del 20 de junio de 2011 ( ROJ: SAP A 1561/2011 - ECLI:ES:APA:2011:1561 ) " si se ejercita primero por el arrendatario su derecho de desistimiento unilateral con abandono del local y puesta a disposición del arrendador, no puede venir después éste a plantear un juicio de desahucio por falta de pago que ningún interés práctico mantiene, sino reclamar en su caso las rentas no pagadas antes de ejercitar ese derecho de desistimiento unilateral y/o la indemnización de perjuicios si considera que el desistimiento no fue correctamente ejercitado".

Por ello, no podemos considerar que nos encontremos ante un supuesto de resolución unilateral, voluntaria y anticipada del arrendatario, que habría permitido obtener la indemnización que aquí se reclama, sino ante un acuerdo entre las partes que fue el que digo lugar a la finalización del contrato y que tuvo lugar con la entrega de la posesión.

Todo lo cual nos lleva a la estimación del recurso en este punto, debiendo revocarse la condena al pago de la indemnización por desistimiento que se establece en la sentencia recurrida.

3. En cuanto a la incongruencia de la sentencia por falta de pronunciamiento respecto de las alegaciones dadas en la contestación en la demanda sobre la confección unilateral del inventario y sobre los desperfectos derivados de un uso anormal de la cosa arrendada podemos decir que tal pretensión no puede dar lugar a la nulidad de la sentencia, ni siquiera podemos considerar la existencia de incongruencia omisiva.

El artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito, haciendo las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate. En nuestro caso la única pretensión ejercitada ha sido la de la demandante, el demandado se ha limitado a contestar a la demanda sin formular reconvención, por lo que no podemos considerar que exista incongruencia o falta de motivación por no haber entrado a valorar pormenorizadamente las alegaciones de la demandada en su escrito de contestación ya que no ha ejercitado pretensión alguna.

A tales efectos podemos decir que la jurisprudencia constitucional ( SSTC 91/1995, 148/2003, entre otras) señala que, aunque la congruencia implique el derecho a obtener una resolución sobre todas las pretensiones planteadas por las partes, ello no implica que el Tribunal deba hacerlo de manera pormenorizada a cada una de ellas, ya que lo determinante en el procedimiento son las pretensiones. Señala la citada jurisprudencia que del artículo 120.3 de la Constitución no comporta una exhaustiva descripción del proceso intelectual que lleva al Órgano judicial a adoptar una determinada solución ni le impone un concreto alcance o intensidad en el razonamiento empleado, no comportando tampoco un paralelismo servil del razonamiento que sirve de base a la sentencia con el esquema discursivo de los escritos de alegaciones de las partes, ni implicando una argumentación pormenorizada de todos los aspectos planteados por los litigantes, bastando con que permita conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales determinantes de la decisión, siendo suficiente con que la motivación cumpla la doble finalidad de exteriorizar el fundamento de la resolución adoptada y de permitir el eventual control jurisdiccional mediante el ejercicio de los recursos previstos por el ordenamiento jurídico. Y continúa diciendo que tal exigencia no debe entenderse con un criterio rigorista absoluto que obligue al Juzgador a especificar los preceptos legales que estime aplicables y a detallar las razones fácticas y jurídicas determinantes del fallo a dictar, pues lo que verdaderamente importa es que "las resoluciones judiciales vengan apoyadas en razones que permitan conocer a las partes cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión", es decir, la "ratio decidendi" que la ha determinado ( Sentencias del Tribunal Constitucional 14/1.991 y 135/1.995).

Por lo tanto, como decimos, no podemos considerar que exista incongruencia si una resolución responde a la pretensión ejercitada con independencia de las alegaciones que hubieren realizado las partes. Por ello no resulta vulnerado el derecho del demandado por el hecho de que no se haya dado una respuesta explícita a sus alegaciones ya que ha sido satisfecho desde el momento en que la juez a quo valoró la pretensión actora y consideró el contenido del inventario presentado, resultando irrelevante que exista un pronunciamiento expreso sobre todas las alegaciones dadas por el demandado. Con la estimación de la demanda dio por buena la pretensión actora, rechazando las alegaciones del demandado, lo cual nos lleva a desestimar el recurso en este punto.

4. Pasemos, por lo tanto, a analizar la procedencia de la indemnización por daños que fue objeto de condena en la primera instancia y que se fundamenta en el inventario y valoración pericial que se acompaña a la demanda.

En el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se incluye un "anexo I" en el que se dice: " que según contrato de arrendamiento del local sito C/. Riera Aragó, 12 de Reus realizado entre las partes se manifiesta que en el punto "Exponen" párrafo tercero las partes han acordado que junto al mismo se adjunta descripción peritada de su contenido y alcance.

Que en el momento de la firma por motivos ajenos a las partes no ha sido posible su firma y anexión al mismo por lo que se comprometen a su firma y anexo en el periodo máximo de quince días a la firma del contrato". Como vemos, las partes reconocen a la firma del contrato que el inventario no se incluye en el contrato, instándose a incorporarlo y suscribirlo en un plazo máximo de quince días. El Sr. Eutimio, legal representante de la actora, manifiesta en su declaración en juicio que el inventario se incorporó y que se adjuntó al contrato, habiendo sido depositado en la Cámara de la Propiedad Urbana, sin embargo, ninguna prueba existe de ello, carga probatoria que correspondía a la parte demandante ( art. 217.2 LEC). Es cierto que tanto la propia parte en su interrogatorio como el perito que elabora el dictamen (doc. nº 7 de la demanda) y el inventario (doc. nº 6 de la demanda), Sr. Maximiliano, manifiestan que cuando estuvieron haciendo el inventario estuvieron presentes el Sr. Urbano y una chica rubia que lo acompañaba, pero no se prueba que la descripción del estado del local y los enseres que comprendía fueron los que finalmente se hallaban en el local en el momento de la entrega de la posesión al arrendatario. Es más, la visita al local se realiza el 25 de abril, tal y como se recoge en el informe y así lo reconoce el Sr. Maximiliano en su declaración, y el contrato no se firma hasta el 1 de mayo, compeliéndose las partes a la entrega del inventario en quince días, lo que hace suponer que el estado de las existencias y muebles hubiere podido variar en ese tiempo, con lo cual la fidelidad de tal inventario no puede considerarse como un elemento de prueba sobre el estado del inmueble y de los muebles que la finca tenía en el momento de la firma del contrato.

Esta falta de inventario genera una situación de incertidumbre sobre los bienes entregados en el arrendamiento. No existe, por tanto, un inventario válido, y si realmente se realizó y fue firmado por las partes no se ha aportado al procedimiento, ni se presenta prueba alguna que nos permita considerar su existencia. A pesar de ello, resulta evidente que el local se arrendó con la totalidad de sus instalaciones y determinados muebles y enseres precisos para su explotación, en caso contrario no se comprende que el arrendatario no hubiere manifestado queja alguna al arrendador como sí lo hizo de otros problemas que acaecieron en el local, lo cual resulta relevante para las consecuencias indemnizatorias que se reclaman, y que ahora se declararan.

En cuanto a la prueba por daños derivados de una relación contractual ( art. 1101 y ss. del CC), nos encontramos, como ya hemos dicho, con que la parte actora no ha probado el contenido real del mobiliario entregado, ni tampoco del estado exacto del inmueble, ni tampoco cuantificar los daños sufridos que vayan más allá del deterioro y necesidad de reposición debido al normal uso posesorio del inmueble y de su ajuar. Pero, partiendo de dichas consideraciones, lo que sí está claro es que la finca se encuentra en peores condiciones que cuando fue entregada no sólo porque así se exprese en la comparativa entre el inventario y la pericial sino también porque no se entendería, como ya hemos expuesto anteriormente, que el Sr. Urbano admitiera la entrega de un local en peores condiciones que cuando lo visitó en compañía de la propiedad y del perito para la realización del inventario y mucho menos que hubiere iniciado la explotación del negocio y continuado en él durante más de dos años sin que hubiere advertido al arrendador de las malas condiciones del local tras la entrega. Es más, en la cláusula quinta del contrato la parte arrendataria declara recibir el inmueble en perfectas condiciones y a su entera satisfacción.

En la pericial de daños se desglosan los daños en tres bloques o partidas, desperfectos en elementos constructivos, faltas de inventario y otros desperfectos existentes, que pasaremos analizar la procedencia de la indemnización:

- Elementos constructivos, comprenden puesta de salida al patio interior, puerta de cristal, instalación de climatización e instalación de electricidad. Todas estas comprenden elementos esenciales del edificio cuya falta de funcionamiento no puede atribuirse al uso normal u ordinario sino al mal uso de las mismas ya que por su destino tiene la finalidad de perdurabilidad, a lo que debe añadirse que la parte demandada no presenta prueba alguna que acredite el mal estado en el momento de la entrega o su correcto funcionamiento en la actualidad. Con lo cual en este caso procede una indemnización de 7.539,16 € que es el alcance en que se cuantifican estos daños

- En la partida correspondiente a "faltas de inventario" se divide en cuatro subapartados: iluminación, sanitarios, mobiliario y equipamiento y maquinaria. En esta partida nos encontramos con dos tipos de valoraciones, por un lado la falta de algunos bienes muebles que sí existían en el inventario previo y que por las razones antes expuestas debe excluirse su indemnización dado que no se ha probado que efectivamente estuvieran en el local en el momento de la entrega de la posesión, y; respecto de los restantes podemos considerar que los daños que presentan son propios del uso de los mismos, y que por lo tanto, conforme a lo pactado, no son exigibles al arrendatario, debiendo desestimarse la indemnización por ellos reclamada.

- Los últimos, otros desperfectos existentes, se refieren a " desperfectos en el bar anexo, cuyo contenido no estaba incluido en el informe pericial inicial" y " otros elementos existentes en el pub, pero no incluidos en el inventario", con lo cual la reclamación de esta partida debe rechazarse de plano por ser ajena al acuerdo previo de inventario pactado entre las partes.

Por todo lo expuesto, debe estimarse parcialmente el recurso en este punto, debiendo en parte revocarse la sentencia, al considerar que la condena de la demanda debe reducirse al pago a la demandada de 7.539,16 €, más los intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de la reclamación.

TERCERO: Costas de la apelación

En materia de costas del recurso debe aplicarse el art. 398.2 de la LEC, de manera que, habiéndose estimado parcialmente la apelación, no se condenará en las costas del recurso a ninguno de los litigantes.

La estimación en parte del recurso supone la revocación parcial de la sentencia de instancia y por lo tanto la estimación parcial de la demanda, lo que debe conllevar a la revocación de la condena en costas a la parte demandada allí acordada por resultar procedente la no imposición conforme a lo establecido en el artículo 394 LEC.

Por otro lado, respecto a la cantidad consignada como depósito para recurrir, se dará el destino legal (Disp. Adic. 15ª LOPJ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,