PRIMERO.- La parte actora NOVIKOV ISLA S.L. solicita en su demanda, se declare:
1º.- LA NULIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO, por existencia de error invalidante del consentimiento, y en consecuencia, se condene a la entidad demandada a restituir recíprocamente las prestaciones y cantidades entregadas, debiendo abonar la entidad demandada a la actora las cantidades percibidas de NOVENTA MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (90.750.-€) en concepto de renta y CINCUENTA MIL EUROS (50.000.-€) en concepto de fianza, en total CIENTO CUARENTA MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (140.750.-€), más los intereses legales.
2º.- Subsidiariamente, y en el supuesto de no acogerse a la anterior petición, interesa se declare que la entidad CALIDA IBIZA, S.A. ha incumplido las obligaciones contractuales que le incumbían en virtud del contrato de arrendamiento de fecha 21 de Diciembre de 2018 suscrito entre las partes, al arrendar como local un espacio vacío que física y jurídicamente carecía de dicha consideración sin disponer de la preceptiva licencia de obra para su implantación, y en consecuencia, se declare haber lugar a la resolución de dicho contrato y se condene a la entidad CALIDA IBIZA, S.A. a estar y pasar por dicha declaración y a indemnizar a la actora los daños y perjuicios causados, en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS (140.750.-€) correspondiente al importe total de las cantidades en su día satisfechas y entregadas por mi mandante en concepto de renta y fianza, más los intereses legales que se devenguen desde la fecha de su reclamación extrajudicial o subsidiariamente desde la interposición de la presente demanda.
Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.
Como fundamento de su pretensión se alega, según se expone en la demanda como resumen:
el 21 de Diciembre de 2018 mi representada firmó el contrato de arrendamiento de Local de negocio anteriormente mencionado. Dicha relación contractual se inició con el convencimiento por parte de mi mandante de que estaba alquilando un LOCAL, tal y como se describía en el contrato, y como anunciaba la ARRENDADORA en la fachada del mismo. Adjunto como Documento número 2 fotografía de la fachada de Noviembre de 2018 en la que se indicaba que se "ALQUILA RESTAURANTE". Además se arrendó el LOCAL con la certeza de que el 31 de Diciembre de 2018 podría disponer del mismo y solicitar las Licencias para iniciar las obras de adecuación del interior del mismo, lo cuál no fue posible, puesto que ninguna obra se pudo (ni se puede) realizar hasta la fecha, por la inexistencia del local arrendado.
La ARRENDADORA no hizo mención en ningún momento a que dicho LOCAL no era tal, sino que, por el contrario, manifestó a mi mandante que ya había tramitado todas las Licencias de Obra y de instalación de la actividad, quedando por tanto a disposición de mi mandante para que una vez entregado el LOCAL (En diciembre 2018), pudiese tramitar la LICENCIA DE ACTIVIDAD y ADECUAR EL LOCAL PARA LA EXPLOTACIÓN COMO RESTAURANTE DE ALTO "STANDING".
Y más adelante como conclusión:
Las partes han firmado un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO, tal y como se detalla a lo largo de todo el contrato objeto de este procedimiento, existiendo un vicio claro de consentimiento, puesto que se firmó con la convicción por parte de la arrendataria de que lo que se alquilaba era un LOCAL, ya que así lo manifestaba la arrendadora a lo largo de todo el contrato y durante las conversaciones mantenidas donde le indicó que había tramitado todas las licencias y el local quedaría libre y expedito en todo caso a fecha 31 de diciembre de 2018 para poder iniciar las obras de adecuación del mismo.
El hecho de que el LOCAL arrendado, en realidad no tuviera tal consideración fue ocultado deliberadamente a mi mandante por parte de la ARRENDADORA, que conocía tal condición y era plenamente conocedora de que incurría en falsedad, y que era imposible que en Diciembre de 2018 pudiese entregar un LOCAL, puesto que todavía no había tramitado las Licencias de Obra e Implantación de la Actividad en dicho objeto arrendado.
Fue con posterioridad a la firma del contrato, cuando la arrendataria manifestó su intención de abrir el negocio en 2019 y entonces la ARRENDADORA indicó que todavía no se podían solicitar las licencias de adecuación ni abrir el LOCAL, puesto que no se habían obtenido todavía las Licencias de Obra, con la sorpresa que ello conllevó a mi representada. Con esta manifestación reconoce claramente su incumplimiento al haber firmado un contrato ocultando y falseando este hecho, y a su vez, con la seguridad de no poder cumplir lo que en él se prometía, como así ha sido. Además, de no cumplir una condición esencial que era entregar el LOCAL libre y expedito a fecha 31 de diciembre de 2018 para poder iniciar la adecuación del mismo, cuando esta condición era esencial para la firma del contrato.
La parte demandada CÁLIDA IBIZA S.A. se opone a las pretensiones deducidas de adverso alegando, en síntesis:
-Que el contrato fue negociado y consensuado entre las partes
-Que la actora conocía la situación administrativa del local.
-Que no hay causa de nulidad por no existir error, ni ser esencial ni inexcusable.
-Que a efectos dialécticos, de haberlo habría quedado subsanado por su comportamiento posterior.
-Que no procede la resolución al estar ante un contrato ya extinguido, y no haber incumplido ninguna obligación contractual.
Presenta demanda reconvencional solicitando la resolución de contrato por incumplimiento por parte de NOVIKOV de su obligación de pago de la renta correspondiente al segundo pago, reclamando dicho importe con los intereses de demora pactados, aplicando el importe de la fianza en su día entregada, y ello desde la fecha de requerimiento notarial.
Suplica:
1. Se declare resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio para uso como restaurante de alto "standing" (uso distinto al de vivienda) con efectos a fecha 11 de noviembre de 2019.
2. Se declare que NOVIKOV ISLA S.L. adeuda a " CÁLIDA IBIZA S.A." 107.175 euros (90.750 + 16.425), más los intereses que se devenguen desde la interposición de la demanda hasta el efectivo pago.
3. Se declare el derecho de CÁLIDA IBIZA S.A." a aplicar el importe de la fianza por importe de 50.000 euros al pago de la referida deuda.
4. Se declare por tanto que "NOVIKOV ISLA S.L." debe abonar a CÁLIDA IBIZA S.A. la cantidad de 57.175 €, más los intereses correspondientes desde la interposición de la presente demanda.
5. Se condene a la entidad NOVIKOV ISLA S.L. a estar y pasar por las anteriores declaraciones.
Todo ello, con expresa condena en costas a NOVIKOV ISLA S.L.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y estimó la reconvención. Contra dicha resolución se alza en apelación la parte demandante-reconvenida.
SEGUNDO.- Para abordar las cuestiones que se someten a la Sala, es preciso partir de una serie de premisas, y datos y hechos que no resultan controvertidos o han quedado acreditados de lo actuado.
-El contrato litigioso lleva fecha de 21 diciembre de 2018. Suscrito por CÁLIDA IBIZA S.L., como arrendadora y propietaria del complejo Casino de Ibiza e Ibiza Gran Hotel , y NOVIKOV ISLA S.L., mercantil dedicada, entre otros, a la actividad propia de hostelería.
- Lleva por rúbrica "Contrato de arrendamiento de local de negocio para uso como restaurante de alto "standing" (uso distinto al de vivienda)"
- El local surge como consecuencia de las obras de ampliación realizadas en el Gran Hotel cuyo proyecto contemplaba inicialmente la implantación de un restaurante en el espacio surgido como consecuencia de la ampliación de superficie de las habitaciones en las plantas superiores del bloque C. Si bien ante la demora previsible en la obtención de un informe favorable por parte del Departamento Recursos Hídricos, necesario por la condición de inundable del espacio, se optó por tramitar por separado. Y se tramitó la licencia para reforma y ampliación del Hotel que fue informada favorablemente por Recursos Hídricos haciéndose constar que en la planta baja únicamente se podrá construir la estructura exenta que soporta la ampliación del número de habitaciones en las plantas superiores; y que para poder realizar otras obras o instalaciones se habría de tramitar una autorización independiente. Es decir una nueva autorización de Recursos Hídricos. Esta nueva autorización de Recursos Hídricos se solicitó por CÁLIDA el 30 de julio de 2018 y el 23 de julio se presentó el Proyecto de reforma Puntual para la implantación de restaurante. (doc. 14 contestación)
-Se reiteró por el trámite de urgencia el 24 de septiembre de 2018 ya que se habían iniciado las negociaciones con NOVIKOV a finales de agosto y emitido un borrador de contrato el 7 de septiembre. (correo electrónico doc. 3)
-El contrato final es de fecha 21 de diciembre de 2018 (aunque se firmó después), y del mismo interesa destacar lo siguiente:
Su objeto es un local descrito en el Expositivo I " Que la PROPIETARIA, es propietaria del LOCAL (en lo sucesivo, el LOCAL) que se describe a continuación:...... Ello no obstante, en el momento de la firma, parte del LOCAL objeto de este contrato está ocupado por instalaciones propias de la sala de convenciones (IBIZA GRAN SALÓN), tales como aseos para público, recepción y local técnico . La PROPIETARIA ha tramitado las autorizaciones necesarias para la obtención de las licencias tanto de obra como de instalación de la actividad de restauración. En todo caso, el 31 de diciembre de 2018 en local estará libre y expedito a salvo -en su caso- de la fachada principal que está sujeta a previa autorización municipal expresa, pero que en todo caso no impedirá que la ARRENDATARIA pueda llevar a cabo las obras de instalación necesarias en el interior del local. ..."
En el expositivo III: " Que la ARRENDATARIA conoce el referido LOCAL y sus instalaciones, así como, en general, su actual situación, incluyendo la referida en el expositivo I anterior, hallándose interesada en la explotación de la misma en régimen de arrendamiento para el ejercicio exclusivo de la actividad de restaurante de alto standing"...."
Estipulación " PRIMERA. OBJETO: la PROPIETARIA cede en arrendamiento a la ARRENDATARIA la explotación del LOCAL descrito en el Expositivo I de este contrato, pactándose el citado arrendamiento en las condiciones resultantes de este documento. ...."
TERCERA: ENTREGA, POSESIÓN DEL LOCAL E INICIO DE LA ACTIVIDAD DE RESTAURANTE.
A. Como consecuencia de la actual situación del local expuesta en el expositivo I la pacífica posesión del local comercial objeto del presente contrato se llevará a cabo por fases......dejando expedita esa zona con anterioridad al 31 de diciembre de 2018. ...
B. El inicio de la actividad de explotación a desarrollar en el LOCAL arrendado, deberá producirse dentro del inicio de la temporada del año 2019,....Ello no obstante, y como consecuencia de la incertidumbre de conseguir a tiempo las licencias necesarias para el desarrollo de la actividad de restaurante, la ARRENDATARIA puede renunciar a su explotación en 2019, aun pudiendo iniciar las obras de instalación en 2018 pero siempre parándolas absolutamente entre el 1 de abril y el 31 de octubre de 2019, ....
C. Si transcurrido el plazo de DOCE (12) meses desde la fecha del presente contrato, la ARRENDATARIA no pudiera iniciar el acondicionamiento del local como consecuencia exclusiva de un retraso imputable a la Administración competente para la concesión de las preceptivas licencias respecto del local arrendado, las partes convienen de mutuo acuerdo en resolver el presente contrato. A tal fin, será necesaria la notificación en tal sentido efectuada por la ARRENDATARIA a la PROPIETARIA dentro del plazo de SIETE (7) días siguientes a la finalización del plazo de DOCE (12) meses a que se refiere el párrafo anterior.
D. En el supuesto en que sea aplicable lo establecido en el apartado anterior las partes convienen de mutuo acuerdo en la renuncia al cobro de cualquier tipo de indemnización
CUARTA. PRECIO DEL ARRENDAMIENTO
A. Rent a anual ordinaria durante la vigencia del presente contrato se estipula una renta anual de TRESCIENTOS MIL (300.000) euros.
B. Rent a anual opcional para el para el periodo de 1 de noviembre de 2018 a 31 de octubre de 2019: En el caso de que la ARRENDATARIA llegue a optar por aplazar la apertura de restaurante hasta la temporada alta de 2020 y así lo comunique fehacientemente, la renta anual se reducirá en el 50% es decir en tal caso se establecerá que será de CIENTO CINCUENTA MIL (150.000) euros anuales.
......
QUINTA. PAGO DE LA RENTA Y DE LAS CANTIDADES ASIMILADAS A LA RENTA.
...
4. Todo ello no obstante, en el caso de que la ARRENDATARIA haya renunciado a la apertura del restaurante en 2019 tal y como se contempla en la estipulación CUARTA.B, la renta anual del periodo que comprende desde el 1 de noviembre de 2018 hasta el 31 de octubre de 2019 que ascendería a 150.000 euros, se dividirá en dos pagos, dentro de los primeros QUINCE (15) días de cada uno de los meses de ABRIL y SEPTIEMBRE de 2019 por importe de SETENTA Y CINCO MIL (75.000) euros respectivamente....
6. Las partes convienen en que el retraso en el pago de cualquiera de los conceptos contemplados en este contrato, una vez vencidos, devengarán un interés de demora que se establece en el tipo del 0,075% diario a aplicar sobre el total de días de retraso en el pago,...
...
SÉPTIMA. FIANZA
1. En garantía de las obligaciones de pago de la renta pactada en el presente contrato, la ARRENDATARIA viene obligada a entregar en este mismo acto a la PROPIETARIA la cantidad de CINCUENTA MIL (50.000) euros, esto es, dos veces la doceava parte de la renta anual, en concepto de Fianza,.....
2. Dich a Fianza tendrá el destino legalmente establecido, no pudiendo ser aplicada al pago de la renta ni de las cantidades asimiladas....
....
NOVENA. AUTORIZACIONES Y LICENCIAS ADMINISTRATIVAS.
La PROPIETARIA ha solicitado a las diferentes autoridades administrativas la obtención de la licencia de obras y de la de instalación de la actividad de restaurante. Dichas gestiones las ha llevado a cabo con el fin de acortar plazos y facilitar al futuro arrendatario- dentro de lo posible- el inicio de su actividad. Ello no obstante, las autorizaciones o licencias administrativas precisas para el ejercicio de la actividad pretendida por la ARRENDATARIA en el local arrendado ( Licencia de actividad, Licencia de Obras, etc) serán exclusiva responsabilidad de la ARRENDATARIA, siendo opcional por su parte el aprovechamiento no de las gestiones anticipadas por la PROPIETARIA....
Para el supuesto de que en el plazo de DOCE (12) meses previsto en la estipulación tercera el presente contrato, los organismos competentes no concedieran tales Licencias de Actividad y Obras o se prohibiera el desarrollo de la actividad una vez autorizada, las partes convienen de mutuo acuerdo en dejar sin efecto o valor alguno el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, declarando su automática resolución por imposibilidad sobrevenida mediante el procedimiento establecido en la Estipulación Tercera C, con la sola obligación de restituirse por parte de la PROPIETARIA a la ARRENDATARIA, las cantidades entregadas en concepto de Fianza a la que hace referencia en la Estipulación Séptima, sin menoscabo de la renta proporcional devengada hasta el momento de la resolución, que sería plenamente exigible por la PROPIETARIA.
DECIMOSEXTA. INCUMPLIMIENTO
...
b) En todo caso serán causas que facultarán a la PROPIETARIA para instar la resolución de pleno derecho del contrato, así como el desahucio del LOCAL, las siguientes:
. La falta de pago de cualquiera de las cuotas de la RENTA o de los importes facturados como CONCEPTOS REPERCUTIBLES, o el incumplimiento respecto de los plazos y forma de abono pactados....
.....
c) En todo caso serán causas que facultarán a la ARRENDATARIA para instar la resolución de pleno derecho del contrato, las siguientes:
. La mora de la PROPIETARIA en la entrega del LOCAL.
. Imposibilidad de la ARRENDATARIA de llevar a término las obras privativas de mejora y acondicionamiento del LOCAL arrendado, por causas imputables a la PROPIETARIA.
. Incumplimiento por parte de la PROPIETARIA de su obligación de proveer de suministro (agua, gas, electricidad) al LOCAL en los términos previstos en el contrato.
. El supuesto previsto en la Estipulación Novena, en que los organismos competentes no concedan las licencias administrativas necesarias para el inicio de la actividad de explotación del negocio en el LOCAL arrendado, antes del término de DOCE (12) meses a que hace referencia la Estipulación Tercera del presente contrato. En tal caso las partes de mutuo acuerdo convienen en la resolución automática de pleno derecho del presente contrato, dejando el mismo sin efecto o valor alguno, asumiendo expresamente la PROPIETARIA la obligación de devolver a la ARRENDATARIA la cantidad entregada en concepto de Fianza a la que hace referencia la Estipulación Séptima.
(el subrayado es propio)
-El contrato no se firmó el 21 de diciembre, como dice la actora, sino el 31 de diciembre por la actora y el 19 de enero por la demandada. Así se infiere de los correos electrónicos intercambiados entre las partes: el 21 diciembre después de remitir el contrato la Arrendadora a la Sra. Elisenda, abogada de la arrendataria, ésta contesta el 27 diciembre interesando unas modificaciones y notificando que no ejercerá la actividad de restaurante en 2019." Iniciará las obras de adecuación en septiembre de 2019 y si dispone de todas las licencias necesarias a fecha de 21 de diciembre de 2019, abrirá al público en mayo de 2020 para la temporada de verano de ese año." Contesta el 31 de diciembre la propiedad, quedando a la espera de tus comentarios para rehacer la versión final, Se producen esa conversación el mismo día y en otro correo le adjunta la versión rectificada del contrato para su firma por Leon ( el entonces representante de la actora)
- Durante el periodo de las negociaciones previas a la firma del contrato, (que se iniciaron en agosto 2018) y también después, la parte actora se encontró asesorada por abogados y técnicos. Correos de 10 de septiembre 2018: " vamos a estudiar" tras la remisión del primer borrador; 14 de septiembre: " Después de haber estudiado el contrato..."Quisiéramos que nos ampliarais el contrato... Nuestra propuesta de forma de pago... Mañana tenemos reunión con ingeniero Leopoldo para repasar todo de nuevo "
- El clausulado del contrato fue negociado por las partes: correo de 16 de octubre " el contrato de alquiler está revisado por nuestros abogados con algunos puntos pendientes de cambiar", el 27 y el 28 de noviembre se remite un nuevo borrador; incluso se emite una última versión el 31 de diciembre, tras su envío para firma.
- En enero se produce cambio en el domicilio social de la actora y en su órgano de administración, pasando a ser el Sr. Marcos
- Se comunica a la arrendadora la intención de apertura del restaurante en junio de 2019, a lo que se contesta (primeros de febrero) explicando la situación al nuevo administrador de la arrendataria.
- En marzo de 2019, es la actora, a través de su letrado Sr. Alcaide (nuevo tras la nueva administración) la que solicita la posibilidad de prorrogar el contrato, "después de conocer la situación real", y no como se dice en la demanda que se ofreció por la propiedad para compensar a la arrendataria por no haber dispuesto del local el 31 diciembre; iniciándose negociaciones que no fructificaron, aunque la actora no cerró la posibilidad. Correos de 7 marzo, 25 de marzo, 24 de abril y 7 de mayo: Esperaremos a que se tenga la licencia del local para poder iniciar las obras y entonces retomaremos esta conversación para revisar y en su caso firmar el acuerdo.
- En abril se procede al pago de la renta en la forma pactada. Primer pago de 75.000 euros más IVA.
-La autorización de Recursos Hídricos (solicitada el 30 julio 2018-antes inicio negociaciones-, y apremiada el 24 septiembre-tras inicio negociaciones-) se obtuvo el 21 de mayo 2019 y se comunicó a la actora el 31 de mayo interesando reunión con los técnicos. Se reiteró ante el silencio, el 19 de junio.
-Se cruzan una serie de correos discutiendo a quien corresponde solicitar las licencias de obra y actividad para la instalación del restaurante en interpretación del contrato.
Finalmente son solicitadas por la propiedad el 29 de julio de 2019, y concedida el 16 julio 2020, comunicadas el 29 julio 2020.
-El 9 septiembre 2020 la nueva letrada de la actora comunica por burofax su solicitud de nulidad del contrato por vicio de consentimiento error en el objeto, instando la resolución y devolución de las cantidades abonadas
La propiedad el 17 septiembre le envía la factura del segundo pago de la renta.
Se reitera la nulidad y resolución el 18, se contesta el 26 insistiendo en el pago de la renta... finalmente se insta por la propiedad la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de pago.
TERCERO.- Alega la apelante como motivo de apelación error en la valoración de la prueba respecto a la acreditación de la causa de nulidad; si no se estimare, error en la valoración de la prueba en relación al incumplimiento contractual de CALIDA IBIZA S.A. Y la improcedencia de la estimación de la demanda reconvencional.
La cuestión en esta alzada estriba, pues, en verificar si el material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado por el juzgador de instancia a efectos de determinar la estimación de la pretensión de la parte actora, y ello por cuanto como señala el Tribunal Supremo "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición que el de primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba". (Sentencia nº 295/2009, de 6 de mayo ), y "somete al Tribunal, que entiende de la misma, el total conocimiento del litigio en términos que está facultado para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio, dentro de los límites de la obligada congruencia (por todas, STS de 13 de mayo de 1992 )" ( Sentencia nº 760/2006, de 20 de julio.
De igual forma, el Tribunal Constitucional tiene declarado que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura "... como revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de Instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no ser objeto de impugnación..." ( SSTC, Sala 1ª, 9/1998, de 13 de enero (F.J.5), y 120/2002, de 20 de mayo (F.J.4).
Doctrina que se complementa declarando que "... el Juez o Tribunal de apelación puede valorar las pruebas practicadas en primera instancia, así como examinar y corregir la ponderación llevada a cabo por el juez a quo, dado que el recurso de apelación otorga plenas facultades al Tribunal ad quem para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario..." ( SSTC Sala 1ª 194/1990 (F.J.5), 323/1993, de 28 de noviembre (F.J.3) Y ello por cuanto el carácter ordinario del recurso de apelación comporta "... con el llamado efecto devolutivo, que el juzgador ad quem asuma la plena jurisdicción sobre el caso, en idéntica situación que el juez a quo no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba..."
QUINTO.- Error en la valoración de la prueba en relación a la acreditación de la causa de nulidad.
La sentencia, valorando la prueba practicada, documentales y testificales, principalmente la del Sr. Pelayo, representante de la demandada, considera que no hubo error en el consentimiento por cuanto la actora era conocedora de la realidad física y jurídica del local arrendado tanto antes de la firma como después, dentro del plazo habilitado en el contrato para la resolución contractual; que se confirmó la voluntad de la demandante de mantener la relación contractual.
La apelante insiste en que durante las negociaciones en el momento de contratar el 21 de diciembre de 2018, se le informó, faltando a la verdad, que objeto del arriendo era un local, que había tramitado todas las licencias y que el local quedaría expedito el 31 de diciembre para iniciar las obras de adecuación. Y que fue con posterioridad a la firma y cuando manifestó su intención de abrir el negocio en 2019 cuando se le informó que no se habían obtenido las licencias de obra.
Pues bien. Creemos debe confirmarse la decisión de la juez a quo, una vez analizado el acervo probatorio.
El contrato tuvo un periodo de negociación de 4 meses, desde finales de agosto de 2018, hasta el 31 de diciembre de 2018, fecha en que se procede a su firma por parte de la actora.
Durante todo ese tiempo, la parte actora, contó con el asesoramiento de abogados y técnicos, siendo el texto final del contrato, su clausulado, consensuado por ambas partes. Así se revela de toda una serie de coreos electrónicos aportados por una y otra parte: 10 de septiembre: " vamos a estudiar" tras la remisión del primer borrador; 14 de septiembre: "Después de haber estudiado el contrato..."Quisiéramos que nos ampliarais el contrato... Nuestra propuesta de forma de pago... Mañana tenemos reunión con ingeniero Leopoldo para repasar todo de nuevo"; 16 de octubre " el contrato de alquiler está revisado por nuestros abogados con algunos puntos pendientes de cambiar", el 27 y el 28 de noviembre se remite un nuevo borrador; aún después de enviado el 21 de diciembre para su firma, como quiera que la actora solicitaba algunas modificaciones y matizaciones, se realiza un último texto el día 31 en que se firma por la actora.
El contrato contiene como estipulaciones más relevantes, en orden a lo que aquí se discute, las que se han reseñado en fundamento anterior. De las mismas se extrae que la actora conocía la situación en que se encontraba el objeto arrendado, en el Expositivo I (...) en el Expositivo IIII (...), y esta redacción vino precedida, como se dice, de las negociaciones previas a su redacción final y firma, y fue fruto de la actuación conjunta de las partes. El 25 de septiembre el ingeniero de la actora, Leopoldo, solicita copia del proyecto, y ese mismo día se le remite "el proyecto básico preparado para dar entrada para cuando dispongamos de la autorización del RRHH" (Recursos Hídricos) Se trataba del Proyecto de Reforma Puntual para la Instalación del Restaurante de 23 de julio de 2018 acompañado a la solicitud de autorización de Recursos Hídricos de 30 de julio, antes referidos. Es decir, se conocía de que se había solicitado la autorización a Recursos Hídricos y que era previa y necesaria para la solicitud de licencia de obra y actividad. Por eso se reflejó también en el Expositivo I (...).
Y en dicho Proyecto básico se relata: "De resultas de esta gestión y a la vista de las condiciones de inundabilidad del área en la que se pretendía instalar el restaurante, se optó, de momento, por la solución de dejar el espacio del restaurante sin utilización como porche cubierto y así se presentó ante Recursos Hídricos y ante el Ayuntamiento que concedió en esas condiciones la oportuna Licencia de Obra para acometer la reforma y ampliación del Ibiza gran Hotel, que
actualmente se encuentra terminada."
"Actualmente ese espacio de 238,64 m2 se encuentra no cerrado en planta baja del bloque C, y se configura como porche cubierto (bajo las plantas superiores)."
En el aludido correo de 16 de octubre de 2018 en que NOVIKOV dice que "el contrato de alquiler está revisado por nuestros abogados con algunos puntos pendientes de cambiar", pregunta " como vais con el tema de la licencia de la obra mayor", a lo que se le contesta " En relación a la licencia, seguimos pendientes de la autorización del departamento de Recursos Hídricos de la Conselleria de Medio Ambiente del Govern Balear. Hicimos una modificación en la tramitación solicitando que fuera considerado de urgencia debido a que la obra se ha de realizar necesariamente este invierno. Nos dijeron que creían que se aceptaría, pero no tengo confirmación de si ha sido así y, en tal caso, en qué fecha dispondríamos de la autorización que, como recordarás, era imprescindible para la solicitud en el Ayuntamiento de la licencia de obra. Por lo demás, el proyecto arquitectónico y el de Actividad están preparados a la espera de esa autorización. Sigo confiando en disponer de ella a lo largo de este mes....."
El local fue visitado en varias ocasiones antes de la firma del contrato.
Con posterioridad a su firma por la actora, la entonces letrada de la actora, se interesa ya en enero de 2019 si había sido resuelto el permiso de la Consejería de Medio Ambiente, a lo que le contestó el Sr. Pelayo:
... en relación a Recursos Hídricos, se nos hizo la promesa de que pasadas las fiestas navideñas tendríamos la autorización.
Desde el 10 de enero estoy persiguiendo al funcionario y a quien en Palma está colaborando para estar encima del expediente. Estamos ya a nivel de quejas ante los responsables por la incomprensible dilación en finalizar un expediente de un proyecto previamente consultado y que se ajusta exactamente a las condiciones exigidas. No sé si te conté que, en ese proceso de persecución, un día nos dicen que quieren un papel más: que se certifique que las obras realizadas en ningún caso afectarán a terceros en caso de inundación. Lo presentamos ya en los primeros días de diciembre y parecía que el documento de autorización iba a emitirse de inmediato... pero ahí seguimos. Hoy tengo previsto volver a tener información sobre las últimas gestiones en Palma. A ver si son buenas noticias.
La lógica dice que la obtención es inminente, pero ya no me comprometo ya a nada en este trámite. Como ya sabes, el proyecto arquitectónico y de actividad están elaborados y pendientes de obtener el de Recursos Hídricos para ser presentados en el Ayuntamiento.
Se le envían fotos del estado del local.
El local existía, como ese espacio que se definía en el Proyecto básico presentado por la propiedad cuando solicitó la autorización de Recursos Hídricos, y ello era conocido por la actora. El propio Ayuntamiento de Ibiza en el Oficio expedido al Juzgado con motivo de la prueba interesada por las partes señala:
"La reforma puntual per a la implantació de l'activitat de restaurant, suposa una
ampliació de la superficie edificada, no obstant, aquesta ampliació ja es va incloure a l'expedient OM 67/2017, per a la qual cosa aquesta sol.licitud no altera els paràmetres d'ocupació, edificabilitat/volumetría i alçada existents al solar."
Al firmar el contrato se conocía la situación del local y se aceptó. Hasta tal punto era así, que la propia actora, a través de su letrada, cuando le fue remitido el 21 de diciembre el contrato para su firma, contesta el 27 diciembre interesando unas modificaciones y notificando que no ejercerá la actividad de restaurante en 2019 ." Iniciará las obras de adecuación en septiembre de 2019 y si dispone de todas las licencias necesarias a fecha de 21 de diciembre de 2019, abrirá al público en mayo de 2020 para la temporada de verano de ese año." En consonancia con lo que se había consensuado en el contrato.
No puede darse pábulo a la afirmación que hace la apelante de que fue después de firmar el contrato, y al cambiar de opinión y decidir que iba a explotar el restaurante en la temporada de 2019 encargó a un equipo de ingenieros, arquitectos, decoradores y abogados para que se ocupasen de la tramitación y obtención de las Licencias de Actividad de Restaurante, y se lo comunicó a la propiedad, cuando esta le informó de la verdadera situación del local , y realizó gestiones en el Ayuntamiento verificando que el local no existía.
Y ello por cuanto antes de firmar el contrato, que se insiste, fue fruto en su redacción del consenso entre las partes, contó con asesoramiento jurídico y técnico, y se suscribió conociendo la realidad existente a fecha de su firma. No puede ahora escudarse en que dichas averiguaciones no se realizaron anteriormente por la confianza plena y el crédito que le suponía la arrendadora. Ni pretender al socaire del cambio en el órgano de administración y de asesores jurídicos y técnicos, hacer valer un vicio en la formación de su voluntad al tiempo de contratar, que no se acredita hubiera.
Cabe reseñar que la sentencia de primera instancia alude a que el contrato fue confirmado:
Así obran acreditadas dos circunstancias posteriores que vendrían a confirmar la voluntad de la demandante del mantenimiento contractual y por tanto no podría ampararse en un error inexcusable del mismo al tiempo de la contratación, por la propia confirmación posterior de seguir con el cumplimiento contractual y sus efectos, a saber, que en abril de 2019 por la actora se abonó la fianza y el primer mes de rentas pactados ( documento 8 de la contestación a la demanda) así como solicitud de novación por ampliación de meses del contrato de arrendamiento ( documento 25).
Es decir, cuando se produce por parte de la actora las transferencias en cumplimiento de sus obligaciones adquiridas por el contrato resulta plenamente acreditado por la relación de comunicaciones que la demandante tenía absoluto y pleno conocimiento de la situación del local, por lo que no puede estimarse la acción de anulabilidad por vicio en el consentimiento una vez desvirtuada la inexistencia de vicio alguno por ser plena conocedora la demandante de los extremos del local objeto de disputa.
Es más, mediante el documento 25 de la contestación, como se dice consta una solicitud de novación contractual propuesta por la actora a la demandada siendo que se acreditaría que, conociendo este extremo del local se solicitaría la ampliación un periodo más de arrendamiento.
Argumento éste que este que no es refutado con solvencia por la parte apelante que se limita a reiterar lo que ya expusiera en su demanda: que fue la arrendadora la que propuso una ampliación del contrato para contrarrestar los perjuicios sufridos por la arrendataria por el incumplimiento de sus obligaciones, cuando lo que se demuestra con los correos cruzados entre marzo y mayo de 2019, antes referidos, es que fue la actora, a través de su letrado Sr. Alcaide (nuevo tras la nueva administración) la que solicitó la posibilidad de prorrogar el contrato, "después de conocer la situación real" ; iniciándose negociaciones que no fructificaron, aunque la actora no cerró la posibilidad. Correos de 7 marzo, 25 de marzo, 24 de abril y 7 de mayo: Esperaremos a que se tenga la licencia del local para poder iniciar las obras y entonces retomaremos esta conversación para revisar y en su caso firmar el acuerdo.
SEXTO.- En cuanto al error en la valoración de la prueba por el incumplimiento contractual de la arrendadora como motivo de resolución.
La sentencia descarta que hubiera los incumplimientos que imputa la arrendataria: entregar un local del que había tramitado las licencias necesarias, y su entrega libre y expedito el 31 de diciembre.
Las razones que antes se han expuesto para descartar la existencia de vicio en el consentimiento pueden reproducirse en aras a la brevedad, para descartar la existencia de incumplimiento por la parte arrendadora: se conocía el estado físico del local a la fecha de la firma del contrato y la situación de las licencias, y se consintió.
Aprecia la Sala que pueden encontrarse en el mismo estipulaciones que pueden inducir a confusión, o cierta contradicción, como es la cláusula tercera relativa la entrega del local: estaría expedito a 31 de diciembre de 2018 a excepción de las obras de la fachada principal; que se pudieran iniciar las obras de instalación en 2018. O la cláusula novena donde dice que la propietaria ha solicitado a las diferentes autoridades administrativas las licencias de obra y actividad del restaurante, cuando en el expositivo I dice : . La PROPIETARIA ha tramitado las autorizaciones necesarias para la obtención de las licencias tanto de obra como de instalación de la actividad de restauración.
Pero el que la realidad no obedeciese en parte a lo estipulado, en ningún caso constituye incumplimiento imputable a la arrendadora por cuanto la redacción del contrato, más o menos afortunada, corresponde a las propias partes, y estas conocían, como se ha dicho, la verdadera situación del local y sus licencias.
Ahora bien, aunque no pueda hablarse propiamente de incumplimiento por parte de la arrendadora, lo cierto es que el contrato preveía como causa de resolución a instancia de la arrendataria en su estipulación décimo sexta:
c) En todo caso serán causas que facultarán a la ARRENDATARIA para instar la resolución de pleno derecho del contrato, las siguientes:
. La mora de la PROPIETARIA en la entrega del LOCAL.
. Imposibilidad de la ARRENDATARIA de llevar a término las obras privativas de mejora y acondicionamiento del LOCAL arrendado, por causas imputables a la PROPIETARIA.
. Incumplimiento por parte de la PROPIETARIA de su obligación de proveer de suministro (agua, gas, electricidad) al LOCAL en los términos previstos en el contrato.
. El supuesto previsto en la Estipulación Novena, en que los organismos competentes no concedan las licencias administrativas necesarias para el inicio de la actividad de explotación del negocio en el LOCAL arrendado, antes del término de DOCE (12) meses a que hace referencia la Estipulación Tercera del presente contrato. En tal caso las partes de mutuo acuerdo convienen en la resolución automática de pleno derecho del presente contrato, dejando el mismo sin efecto o valor alguno, asumiendo expresamente la PROPIETARIA la obligación de devolver a la ARRENDATARIA la cantidad entregada en concepto de Fianza a la que hace referencia la Estipulación Séptima.
Y se dio el supuesto previsto: las licencias de obra y actividad para la instalación del restaurante no se obtuvieron en esos 12 meses previstos en el contrato. Así lo reconoce la apelada.
Cabe acoger la resolución del contrato al amparo de esta estipulación, aunque los efectos no pueden ser los pretendidos por la apelante, restitución de la totalidad de las cantidades entregadas, sino lo previsto en el contrato: la cantidad entregada en concepto de fianza.
SÉPTIMO.- El último alegato de apelación se refiere a la improcedente estimación de la demanda reconvencional.
La sentencia estima la demanda reconvencional porque NOVIKOV incumplió la obligación de falta de pago de la renta.
Creemos que en este punto ha de darse la razón la apelante que sostiene que el abono de la factura correspondiente a la segunda parte de pago de la renta no le era exigible en la medida en que ya habría comunicado su voluntad de dar por finalizado el contrato.
Y así es. La comunicación se hizo por primera vez el 11 de septiembre de 2019 y fue recibida por CÁLIDA el 13 de septiembre, mientras que el pago de la renta debía hacerse dentro de los primeros 15 días del mes de septiembre, lo que incluía la posibilidad de hacerlo hasta el mismo día 15, por lo que no es aceptable el argumento de la apelada de que el devengo de la renta se produjo antes de la comunicación.
Y además se aprecia cierta contradicción en la postura de CÁLIDA IBIZA, que en su escrito de contestación, frente a la pretensión subsidiaria de resolución de la contraparte, alega que no es procedente la acción de resolución contractual respecto de un negocio jurídico ya extinguido, cuando ella misma plantea a su vez la resolución del contrato en el mes de noviembre, que la parte contraria ya había dado por extinguido desde septiembre de 2019.
OCTAVO.- La estimación del recurso de apelación conlleva, de conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la no imposición de costas de la alzada.
Y en cuanto a las de primera instancia, no procede hacer pronunciamiento en cuanto a las de la demanda principal al estimarse parcialmente la pretensión subsidiaria; y respecto de la demanda reconvencional, al resultar desestimada, las costas derivadas de la misma serán de cuenta de la parte demandada-reconviniente ( art. 394 de la L.E.C.)
