PRIMERO: Tal y como refleja la sentencia de instancia se ejercitaba por la actora acción de nulidad (subsidiariamente anulabilidad) del acuerdo adoptado en junta de comuneros por el que se establecía el criterio de contribución entre los distintos comuneros, para sufragar el coste de instalación de un ascensor en el edificio comunitario.
Concluye el Juzgador de instancia la desestimación de la demanda al considerar que el acuerdo no resulta discriminatorio, puede adoptarse por mayoría, no siendo precisa para el mismo la unanimidad, y sin que la situación económica de la actora sea relevante a estos efectos. Impone las costas a la actora.
El recurso presentado por la demandante considera que la Sentencia de instancia yerra en la interpretación que realiza, por cuanto el acuerdo de la comunidad impugnado y cuya nulidad se pretende, conculca lo dispuesto en la LPH y resulta también contrario a los Estatutos que rigen la comunidad de propietarios. En suma, considera que es nulo o anulable, al exonerar a los propietarios de los pisos sitos en planta baja del edificio, de contribución al gasto o coste de instalación de ascensor en la comunidad.
La parte apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la Sentencia de instancia, que aplica debidamente la doctrina de la STS de 23-12-14, sin que requiera ni unanimidad, ni vulnere lo dispuesto en la LPH ni en los Estatutos de la comunidad.
SEGUNDO: Acción entablada:-
Conforme a la demanda inicial , se pretende la nulidad del punto 12º, apartado 3º del acta de 28-7-2019, subsidiariamente, anulabilidad del mismo con las correspondientes consecuencias procedentes conforme a tales pronunciamientos. Se estima que el referido acuerdo es contrario a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos de la comunidad, por cuanto exonera a los pisos sitos en el bajo del pago del coste de instalación de ascensor y ello supone alteración del coeficiente o cuota de participación en los gastos comunes, acordada por acuerdo de mayoría y sin alteración del título constitutivo.-
-Según la demanda, se vulnera lo dispuesto en el art 9.1.e ), 9.2 LPH , así como lo dispuesto en el art 17.6 LPH por no haberse adoptado por unanimidad, pese a suponer modificación del título constitutivo en cuanto a las cuotas de participación, que se ven alteradas por el acuerdo impugnado.
-Se vulnera igualmente lo previsto en el art 15 de los Estatutos de la comunidad, que prevee: "Salvo disposición en contrario de estos estatutos, todas las cargas y gastos comunes producidos por esta finca serán satisfechos por los distintos propietarios de locales o pisos de acuerdo con las cuotas que se establecen en esta escritura de división horizontal".
-Se realiza un trato desigual entre comuneros, siendo que la instalación del ascensor, con independencia del uso del mismo por cada comunero, supone una mejora para toda la comunidad, a la que deben contribuir conforme a las correspondientes cuotas o coeficiente de participación, siendo que esa exoneración comporta un perjuicio para la apelante, a la que le corresponde abonar un coste superior al que le correspondería si se hiciera el reparto por cuotas, y además, esta cuantía aumenta por la exoneración que se realiza para los pisos de la planta baja del edificio.
La Comunidad se opone por entender que la Sentencia resuelve conforme a la jurisprudencia del TS, que no se exige unanimidad para el acuerdo consistente en la instalación de ascensor comunitario, por lo que no se vulnera ni la LPH, ni los estatutos, ni el título constitutivo, siendo posible modular la contribución al coste de instalación, en proporción al uso razonable del mismo.
Desestimadas en la instancia, y no discutidas en el presente recurso, las excepciones procesales, cabe señalar que no existe discrepancia en cuanto al contenido en sí del punto del acta de junta de propietarios objeto concreto de impugnación: y lo es en el extremo en el que acuerda la exoneración del pago del coste de instalación de ascensor a los pisos de la planta baja, que supone, según la apelante, apartarse de la contribución por coeficiente de participación a los gastos comunes, así como trato desigual entre los comuneros, perjudicial para la apelante, que se ve avocada a abonar el doble, atendida además su precaria situación económica como pensionista.
Se cita en la Sentencia y por la parte apelada, la STS de Pleno de 23-12-2014 que trata señala lo siguiente:
"Con la finalidad de favorecer la instalación de los ascensores , la Sala, en dos sentencias de 18 de diciembre de 2008 , que no declararon doctrina jurisprudencial en sus respectivos fallos por ser desestimatorias de los recursos, ya entendió que era suficiente la mayoría prevista en el artículo 17.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal para la adopción de acuerdos que se deriven necesariamente de la instalación del ascensor , incluido el resarcimiento del daño que la imposición de una servidumbre en un elemento privativo puede acarrear a algunos de los propietarios.
Posteriormente, la sentencia de 13 de septiembre de 2010 fijó la doctrina en que se apoyó el Juzgado de Primera Instancia y se apoya la Comunidad recurrente; doctrina que dice así:
"Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor , aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor ".
Esta doctrina ha sido posteriormente reiterada por la sentencia de 7 de noviembre de 2011, en la que, tras recordar las sentencias de 18 de diciembre de 2008 y apoyarse en la de 13 de septiembre de 2010, declara que "En definitiva, para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo".
La doctrina transcrita no puede entenderse desligada del artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto establece la impugnabilidad ante los tribunales de justicia de los acuerdos, entre otros, que "supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo... ".
Así las cosas, la Sala reitera la doctrina de la sentencia de 13 de septiembre de 2010, si bien, los acuerdos directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor nunca podrán lesionar gravemente a ningún propietario. Es un límite que, pese a su obviedad, la Sala entiende conveniente subrayarlo como complemento de la doctrina.
Establecido lo anterior, procede examinar si el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios recurrente para afrontar el pago de la instalación del ascensor perjudicó gravemente o no a don Hilario , propietario de una vivienda situada en la planta NUM000 del edificio.
Este propietario entendió que sí le había perjudicado porque le había supuesto el doble de lo que le correspondía pagar de acuerdo con su cuota de participación: mientras que en aplicación de esta resultaría obligado a pagar, en concepto de derrama, 3.574,64 euros, el acuerdo establecía que tenía que pagar 6.960 euros.
Pese a ser cierto este aumento -aumento puntual en cuanto referido únicamente a la derrama para afrontar los gastos para la instalación del ascensor -, la Sala estima, y por ello ratifica la decisión del Juzgado de Primera Instancia, que el acuerdo aprobado por la Comunidad de Propietarios no perjudicó gravemente al Sr. Hilario, por cuanto:
a) La Comunidad utilizó un elemento que la propia Ley de Propiedad Horizontal considera valorable: el uso que se presume racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Con ocasión de regular las cuotas de participación, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que para su fijación "se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes".
Si, pues, el legislador impone el "uso racional" como elemento valorable, es asumible sin duda ninguna que la Comunidad haya utilizado ese elemento para establecer la derrama. Porque esto es lo que hizo la Comunidad : en atención a la altura de las plantas asignó a las viviendas de cada una un distinto tanto por ciento para la derrama. Así resulta del acta correspondiente: las viviendas de la planta NUM001 se repartirán el 10% del importe total; las de la NUM002, el 15%; las de la NUM003, el 20%; las de la NUM004, el 25%; y las de la quinta, el 30%, quedando excluidos los locales y las viviendas de la planta baja.
b) El acuerdo no es discriminatorio. No se trata de que la Comunidad acordara que solo los pisos de la planta NUM000 sufrieran un aumento respecto del importe que les podía corresponder en aplicación de las cuotas de participación. Se trata, como se ha anticipado, de que siguiendo un racional sistema de tantos por cientos, la Comunidad estableció una proporcionalidad en que, con base en el uso presumible del ascensor (razonable al disponerse en atención a las sucesivas alturas), cada planta debe contribuir a la derrama para afrontar los gastos de la instalación del ascensor. La aplicación de los tantos por cientos arriba señalados produjo el siguiente resultado: cada vivienda de la planta NUM001 había de contribuir con 2.320 euros; cada una de la planta NUM002 con 3.480 euros; cada una de la planta NUM003, con 4.640 euros; cada una de la planta NUM004, con 5.800 euros; y cada una de la planta NUM000, con 6.960 euros.
c) Es hecho notorio que en el mercado inmobiliario tiene mayor valor un piso alto con ascensor que el mismo piso sin él. En este mismo ámbito es también conocida la dificultad de vender o arrendar un piso alto sin ascensor .
D. Hilario, propietario de un piso situado en la planta NUM000, se benefició en los términos señalados con la mejora que supuso la instalación de un ascensor en el edificio.
..... "Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los Estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo".
Pues bien, a la vista de la citada STS, lo primero que debe indicarse es que el objeto de dicho recurso consistía en determinar si el acuerdo sobre determinación de los gastos de contribución para el coste de instalación de ascensor, exigía unanimidad o mayoría, -concluyendo el TS que la misma que se exige, art 17 LPH, para la adopción del acuerdo de instalación de ascensor, dada su directa relación o vinculación-. Sobre ese extremo el TS fija jurisprudencia.-
Ahora bien, también recuerda la Sentencia que esos acuerdos válidamente adoptados por mayoría (3/5) y no por unanimidad, pueden ser impugnados conforme al art 18 LPH si "suponen un grave perjuicio para algún comunero, que no tengan la obligación legal de soportar".
Pues bien, en el caso de dicha STS se estimaba que no se producía al comunero grave perjuicio por el hecho del reparto de cuotas de contribución, (le suponía el doble que si se hubiere aplicado cuotas por coeficiente de participación), argumentando el por qué de ese "no perjuicio grave".
Sin embargo, en el caso de autos , y como motivo concreto de impugnación del acuerdo, -descartando que sea contrario a la ley y a los estatutos, y por tanto, siendo válido en el sentido de poder establecer unas cuotas de contribución a este coste, distintas o no coincidentes con las cuotas estatutarias o por coeficientes fijadas en la escritura de constitución-, de lo que se trata es de determinar no obstante, si resulta gravemente perjudicial para la apelante, y discriminatorio, lo que, de ser así, determinaría su nulidad por tal motivo. ( art 18 LPH ).
Se trata del acuerdo de reparto entre los vecinos del coste de instalación, conforme al cual se acuerda la exoneración del pago de cuota alguna para afrontar el coste de instalación de ascensor en el edificio a los propietarios de los pisos planta baja .- Esa exoneración, según la apelante, le perjudica porque supone que tiene que soportar un mayor coste, y ve aumentado el importe con el que ha de contribuir a la instalación del ascensor, cuando la misma es una mejora general para toda la comunidad y el edificio, que se ve por ello revalorizado.
Esta cuestión, en sí, no era resuelta por la citada STS de 23-12-2014 , ya que en aquél caso "el grave perjuicio" alegado venía dado porque la cuota se duplicaba respecto de la que procedería si se hubiera aplicado el coeficiente de participación estatutario, pero no se basaba en la exoneración de los pisos bajos, aunque ésta se acordaba.
El TS también se ha pronunciado al respecto, al indicar que la instalación ex novo de un ascensor en un edificio, -así como la ampliación de su trayectoria mediante la bajada a "cota cero"-, h a de reputarse que es una obra no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora; accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a "cota cero". Concluyendo que los bajos sí deben contribuir, tanto en los supuestos de instalación por vez primera, como en la modificación de la cota para salvar barreras arquitectónicas (SSTS 276/2021, de 10 de mayo ( Roj: STS 1792/2021; 216/2019, de 5 de abril ( Roj: STS 1090/2019, recurso 3821/2016); 381/2018, de 21 de junio ( Roj: STS 2387/2018, recurso 2302/2015) y 17 de noviembre de 2016 ( Roj: STS 5102/2016).
Por tanto cabe concluir que los gastos de instalación de ascensor son de cargo o cuenta de todos los copropietarios, -independientemente de que pudieran existan cláusulas estatutarias que exoneren del abono de ciertos gastos ordinarios o extraordinarios-, basado o fundamentado en que el ascensor es una mejora exigible en la comunidad y que asimismo incrementa el valor del edificio.
Partiendo de lo expuesto, y considerando que esa exoneración a los pisos de planta baja implica necesariamente un aumento o repercusión en la cuota que deban abonar los comuneros, -entre ellos la apelante-, de las plantas segunda a cuarta, se estima que ha existido por ello ese perjuicio grave a la apelante que justifica la nulidad del acuerdo recurrido.- Por demás, y conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, el aumento de valor por la instalación de un ascensor en el edificio, lo es para la totalidad de la comunidad y de sus integrantes, siendo este beneficio o aumento de valor global, distinto y no confundible con el mayor o menor uso que de este elemento común pueda realizarse por los distintos comuneros, siendo por ello discriminatorio que se exima de su pago a los comuneros de planta baja. Es más, en el acta ya se hace expresamente constar en palabras del portavoz de la comisión para la instalación de os ascensores, que " con la instalación del ascensores se eliminan todas las barreras arquitectónicas pues se hacen a la entrada unas rampas que no suponen el 12%". Es evidente que supone una mejora global y revalorización en beneficio de todo el edificio.
Por otra parte, es de ver en el acta objeto de impugnación, que en el edificio existe azotea comunitaria, cuyo uso puede destinarse a "tendedero" por todos los vecinos, si bien, y por ahorrar costes en la instalación del ascensor, se decidió NO instalarlo hasta la azotea, sino que finaliza su recorrido en la planta NUM005 (última del edificio). En base a ello es por lo que se decide exonerar del coste de instalación a los propietarios de los pisos de planta baja. Sin embargo, el hecho de que el ascensor no llegue hasta la azotea y sí hasta el piso NUM005-inmediatamente anterior a aquélla-, no obsta al uso de la misma (para cuyo acceso haya que recorrer únicamente un pequeño tramo de escalera) por todos los comuneros, también los de la planta baja. Es por lo que esta razón no puede estimarse que justifique la exoneracion que se ha efectuado.
Podrá acordarse, como se ha dicho, un reparto que no se ajuste a los coeficientes de participación estatutarios o del título constitutivo, y será posible la aprobación por mayoría conforme al art 17 LPH (no se exige unanimidad), pero en ningún caso implicará total exención de los pisos de planta baja en estos costes de instalación.
Por lo expuesto, procede la estimación del recurso, en los términos expuestos, declarando la nulidad del acuerdo impugnado, con imposición a la comunidad demandada en la instancia de las costas causadas en la misma, art 394 Lec .
TERCERO: Dada la estimación del recurso, NO procede imponer las costas procesales causadas en esta segunda instancia, por aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.
