Sentencia Civil 253/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 600/2022 de 11 de abril del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

Dª Benita y D. Carlos María presentan demanda de juicio ordinario contra Dª Candida en la que ejercitan una acción declarativa y de condena en la que exponen:

El día 7 de abril de 2009, los demandantes y la demandada suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra de la vivienda sita en la DIRECCION000, de BARCELONA, y plaza de parquin número NUM000, DIRECCION001, por el precio alzado de 399.600 euros, previéndose la imputación de la totalidad de los alquileres pagados a cuenta del precio pactado en el momento en el que se ejercitara la opción.

El plazo para optar finalizaba a las 24 horas del día 1 de abril de 2019.

Dª Benita y D. Carlos María, antes de finalizar el plazo para optar a la compra (10 años) comunicaron tanto a D. Hernan como a D. Indalecio, su voluntad de adquirir, iniciando paralelamente los trámites bancarios que les permitieran obtener el financiamiento correspondiente.

Los demandantes convocaron a Dª Candida a la Notaría el día 2 de abril de 2019, y el día anterior a la firma convocada continuaba la demandada a través de su administrador negando la vigencia del derecho de opción y exigiendo nuevas condiciones si los actores no querían perder las cantidades abonadas a cuenta en concepto de alquiler.

La apoderada de la entidad bancaria se personó en la Notaria sin que lo hiciera Dª Candida.

Tanto la demandada como su administrador tenían conocimiento informal de la declaración de voluntad de los actores dentro del término pactado, ejercitando la opción de compra.

Es indiscutible que el plazo finalizaba el día 1 de abril de 2019, por lo que era ejercitable la opción de compra y el arrendamiento estaba vigente.

La escritura de transmisión y cancelación de préstamo hipotecario se efectuó el día 29 de abril de 2019, construyendo un supuesto incumplimiento imputable a los demandantes que amparara la postura final de la demandada de no reconocer la opción ejercitada en tiempo y forma y proceder a un chantaje, con un evidente e injusto lucro consistente en cobrar el parquin dos veces y añadir 10.000 euros de "propina".

Y solicitan que, tramitado el procedimiento, se dicte sentencia:

a) Declarando el correcto cumplimiento del ejercicio de la opción de compra por parte de los demandantes.

b) La concurrencia de intimidación en la actuación de la demandada, como causante de la manifestación viciada del consentimiento de los actores en el momento de escriturar la adquisición de su vivienda.

c) Declarando el incumplimiento de la demandada de los términos del contrato de opción de compra de 1 de abril de 2009.

d) Condenando a la demandada a transmitir la plaza de aparcamiento litigiosa a los actores en cumplimiento del contrato de opción de compra sin mayor contraprestación.

e) Condenando a la demandada a devolver a los demandantes los 10.000 euros percibidos en exceso del precio pactado, más sus intereses legales.

f) Condenando a la demandada a indemnizar a los actores en los daños y perjuicios causados por su incumplimiento y consistentes en la cantidad de 1.000 euros derivada de la mayor tributación causada por el incremento ilegítimo del precio, más la devolución de todas las cantidades percibidas en concepto de arrendamiento de la plaza de aparcamiento y las que se devenguen durante la tramitación del procedimiento, con declaración de nulidad del indicado contrato, más sus intereses legales.

g) Con todos los pronunciamientos que se deriven en lógica consecuencia de la sentencia que se dicte por razón de los hechos alegados y las anteriores peticiones, que resulten convenientes para el regular cumplimiento de la sentencia que se dicte y pudiesen haberse omitido en el suplico.

h) Se condene a la demandada a las costas del procedimiento en caso de oponerse.

Dª Candida se opone a la demanda presentada alegando de manera resumida:

a) Del Contrato de Opción de Compra suscrito en fecha 1 de abril de 2009 se deduce con toda claridad, que el plazo para ejercitar la opción de compra y formalizar la escritura de compraventa ante Notario terminaba el día 1 de abril de 2019.

Del Pacto Primero del contrato de opción de compra, queda claro que:

1.- El plazo máximo de diez años se fijó para otorgar la escritura pública de compraventa ante Notario.

2.- El preaviso de 15 días para manifestar la intención de comprar iba ligado al otorgamiento de la escritura pública de compraventa ante fedatario público, y respondía a la necesidad de poder recabar la documentación oportuna para ser aportada el día de la firma ante Notario.

3.- El ejercicio del derecho de opción quedaba subordinado/condicionado a la formalización de la escritura de compraventa:

" El plazo durante el cual se podrá ejercitar el derecho de compra otorgado, y por lo tanto formalizar la escritura de compra-venta de la finca, se establece en DIEZ AÑOS, a contar de esta fecha... A tal fin, y dentro de dicho término, Dña. Benita y/o Carlos María deberán notificar la intención de comprar, con quince días de antelación, a la parte vendedora el lugar y fecha, así como hora del Notario designado. Dicha notificación deberá ser por Burofax con acuse de recibo o similar".

El derecho de opción propiamente dicho era, en puridad, de 10 años menos 15 días, por el que el plazo para ejercitar la opción de compra y formalizar la escritura de compraventa ante Notario terminaba el día 1 de abril de 2019, por lo que la fecha prevista para la compraventa el día 2 de abril de 2019, a las 11:00 horas, estaba fuera de plazo.

Y los actores también incumplieron el plazo de preaviso de 15 días fijado en el Contrato de Opción pues la comunicación mediante la que finalmente pretendieron notificar el "lugar, fecha, hora y notario designado", entregada el día 22 de marzo de 2019, fue dirigida erróneamente al Administrador de Fincas Sr. Indalecio, quien se encargó de informarles que debían dirigirse a la propiedad.

La Sra. Candida, a la que finalmente también se le envió un burofax el día 27 de marzo de 2019, no lo pudo recibir por hallarse "ausente" (los intentos de entrega fueron en fin de semana, el viernes día 28 y el sábado día 29 de marzo de 2019), recogiéndolo finalmente el día 3 de abril de 2019.

Es decir, el arrendamiento vinculado a la opción de compra se fijó también por

un plazo máximo de 10 años, término dentro del cual se debía formalizar la escritura pública de compraventa, o en caso contrario, el contrato de arrendamiento quedaría extinguido.

b) Caducidad del plazo fijado contractualmente para formalizar el contrato de compraventa. Comunicaciones erróneas y extemporáneas.

c) A pesar de lo anterior las partes acordaron, previa negociación y debidamente asesorados, novar los pactos contenidos en el Contrato de Opción de Compra, formalizando dichos nuevos acuerdos ante fedatario público.

d) Los nuevos pactos y acuerdos de fecha 29 de abril de 2019, al igual que los contenidos en el Contrato de Opción de Compra, son claros, no dan margen a interpretación y fueron también libremente estipulados por las partes.

e) No existe chantaje, coacción ni intimidación por parte de la demandada y sí mala fe y abuso de derecho por parte de los actores.

Siendo los demandantes plenamente conscientes que habían incumplido los pactos convenidos en el Contrato de Opción de Compra, esto es, que no comunicaron debidamente a la parte vendedora con el plazo mínimo de antelación de 15 días su voluntad de comprar, y que tampoco formalizaron la escritura de compraventa dentro del plazo de los diez años acordados, y por ende, conocedores del riesgo que corrían de perder la totalidad de las rentas entregadas a cuenta, se entabló una negociación para moderar la aplicación de la doble naturaleza punitiva y liquidatoria de la misma, llegando a un acuerdo o pacto a tenor del cual se moderó o redujo la sanción por incumplimiento prevista contractualmente (la pérdida de las rentas que la parte contraria cifra en más de 130.000 euros y la resolución automática de los contratos), por la indemnización mucho menor de incrementar el precio de la compraventa en 10.000 euros y excluir de la misma la plaza de aparcamiento, y el día 29 de abril de 2019 se formalizó la rescisión del contrato de arrendamiento de fecha 7 de abril de 2009.

Respecto de los acuerdos posteriores de fecha 29 de abril de 2019 que se materializaron en:

i) La rescisión del contrato de arrendamiento de fecha 7 de abril de 2009.

ii) La compraventa de la vivienda de la DIRECCION000 de Barcelona otorgada ante Notario y,

iii) El contrato de arrendamiento de la plaza de aparcamiento nº NUM000, DIRECCION001 de Barcelona.

f) Ausencia de mala fe, coacción, chantaje y/o intimidación por parte de la SRA. Candida. Novación contractual.

g) Pacta sunt servanda.

Y solicita que, previos los trámites legales, se dicte en su día sentencia por la que desestime íntegramente la demanda e imponga a la parte actora el pago de las costas causadas en la presente Litis, con expresa declaración de temeridad y mala fe.

La sentencia de primera instancia estima sustancialmente la demanda deducida por Dª Benita y D. Carlos María y condena a Dª Candida a los siguientes pronunciamientos:

1. Que la actora ejercitó en tiempo y forma el derecho de opción del contrato de fecha 01/04/2009.

2. Conforme a dicho contrato, la obligación de la transmisión de la vivienda y plaza de parking por el precio acordado con las deducciones de los importes satisfechos en concepto de rentas hasta el instante del ejercicio del derecho por parte

del optante.

3. Concurrencia de vicio en el consentimiento que lo anula del contrato de 29/04/2019, cuya consecuencia es el retorno del importe de 10.000 euros pagados de más y el pago de 1.000 euros derivada de la mayor tributación.

4. Imposición de costas a la parte demandada.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de Dª Candida interpone recurso de apelación en el que alega:

1) Acerca de la nulidad del "segundo contrato": error en la valoración de la prueba. Requisitos de la amenaza como vicio del consentimiento contractual. Ninguno de los contratos suscritos el día 29 de abril de 2019 puede ser declarado nulo.

Así pues, y partiendo del hecho no controvertido y reconocido en la sentencia (página 4), que la parte actora incumplió el plazo de 15 días de preaviso fijado para ejercitar la Opción de Compra, las partes iniciaron conversaciones que cristalizaron en los siguientes actos jurídicos: moderación de la cláusula penal contenida en el Contrato de Opción de Compra, compraventa -con préstamo hipotecario- de la vivienda otorgada ante notario, y nuevo contrato de arrendamiento de la plaza de aparcamiento. No puede admitir que tales actos/acuerdos sean, ni individualmente considerados ni en su conjunto, y desde un punto de vista jurídico, injustos, abusivos ni, por supuesto, el resultado de amenaza o intimidación alguna. Los acuerdos alcanzados por las partes fueron el resultado de sus libres y espontaneas voluntades, estando los Sres. Benita - Carlos María debidamente asesorados desde el principio por Letrado.

Los acuerdos de fecha 29 de abril de 2019 fueron el fruto de la negociación, de una valoración ponderada por ambas partes de los pros y los contras, así como de los riesgos y beneficios que cada opción podía conllevar, en atención al cambio de circunstancias acontecido (rebus sic stantibus).

Queda claro pues que operó entre las partes, lejos de amenazas o intimidación, una novación contractual, según prevén los artículos 1.203 y siguientes del Código Civil, al haberse modificado las obligaciones antiguas y variado las condiciones principales, substituyéndolas por otras nuevas.

Partiendo de la premisa que no toda forma de presión faculta a la parte afectada para anular el contrato, en el caso que nos ocupa nunca debió haberse declarado la nulidad de ninguno de los actos jurídicos otorgados el día 29 de abril de 2019.

1.- Ausencia del carácter antijurídico de la supuesta amenaza.

2.- Ausencia de un mal inminente y grave.

3.- Existencia de alternativas razonables.

No concurriendo pues (ya sea por ausencia o por falta de entidad), los requisitos de la amenaza para ser considerada ésta invalidante del consentimiento contractual prestado, la nulidad del "segundo contrato" debe ser revocada, y con ella, la integridad de las pretensiones de la parte actora reconocidas en la sentencia apelada.

2) Pacta sunt servanda, con relación al acuerdo de voluntades alcanzado y rubricado el día 29 de abril de 2019.

No siendo dichos pactos, contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público ( art. 1255 del C.C), no pudiéndose dejar la validez y el cumplimiento de los contratos a uno de los contratantes ( art. 1256 del C.C), y obligando éstos, desde su perfeccionamiento por el mero consentimiento, al cumplimiento de lo expresamente pactado ( art. 1258 del C.C), por tener fuerza de ley entre las partes ( art. 1091 del C.C), las pretensiones de la parte demandante deben ser desestimadas y, en consecuencia, la sentencia debe ser revocada en su integridad.

En su virtud, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la dictada en primera instancia, desestimando íntegramente las pretensiones de la parte actora, con imposición de las costas causadas en ambas instancias.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados:

1) El día 7 de abril de 2009, Dª Candida, como arrendadora, y Dª Benita y D. Carlos María, en calidad de arrendatarios, celebraron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Barcelona, y plaza de parquin número NUM000, DIRECCION001, por un periodo de cinco años, con la posibilidad de renovar cinco años más, y una renta de 1.230 euros al mes, documento 2 de la demanda y documento 2 de la contestación.

En la Condición Anexa 11 "Domicili de notificacions" se indicaba:

" Als efectes de rebre qualsevol notificació relacionada amb els drets i obligacions derivats del present contracte, es designa expressament per les parts com a domicili de l'arrendador el de seu Administrador, i com a domicili de l'arrendatari el de l'habitatge arrendat."

2) En fecha 1 de abril de 2009, Dª Candida y Dª Benita y D. Carlos María suscribieron un contrato de opción de compra (documento 1 de la contestación a la demanda) a tenor del cual: "PRIMERO.- Dña. Candida concede y otorga a Dña. Benita y D. Carlos María, quienes aceptan, un derecho de OPCIÓN DE COMPRA de la finca descrita en el expositivo I, con todos sus derechos, usos y servidumbres, que se sujetarán a las siguientes CONDICIONES:

1.- OPCIÓN DE COMPRA.

1.1.- Plazo para el ejercicio de la opción de compra.

El plazo durante el cual se podrá ejercitar el derecho de compra otorgado, y por lo tanto formalizar la escritura de compra-venta de la finca, se establece en DIEZ AÑOS, a contar de esta fecha, siempre y cuando los optantes mantengan vigente el contrato de arrendamiento que se formalizará al efecto. Caso de rescindir el contrato de alquiler, se extinguirá dicho derecho.

A tal fin, y dentro de dicho término, Dña. Benita y/o Carlos María deberán notificar la intención de comprar, con quince días deantelación, a la parte vendedora el lugar y fecha, así como hora del Notario designado. Dicha notificación deberá ser por Burofax con acuse de recibo o similar.

1.2.- Precio de la opción de compra.

El precio por el que se concede la opción de compra es la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS Euros (399.600,00.-).

2.- CONDICIONES DE LA COMPRAVENTA.

2.1.- Precio de la Compraventa.

El precio de la compraventa será la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS (399.600,00.-), que será satisfecha a la parte concedente en el mismo acto en que se formalice la escritura de compraventa a favor de la optante, previa deducción de las cantidades satisfechas en concepto de arriendo (renta alquiler) de dicha finca hasta la fecha, las cuales pasarán a tener la consideración de pago a cuenta del precio de compra. De dichas cantidades, el 100% (CIEN POR CIEN) serán a cuenta del precio final.

2.2.- Como expresa cláusula penal que se pacta entre las partes, se acuerda que, si por cualquier causa no imputable a la parte Cedente, no se procediera por la parte optante a la formalización de la correspondiente escritura de compraventa en el plazo de los diez años acordados, la cantidad entregada en concepto de renta (alquileres) pasaría a ser propiedad del cedente, allanándose el además con ello la resolución automática del presente documento, quedando así mismo el inmueble a entera disposición de la cedente..."

3) El Pacto Primero, apartado 2.2 del contrato de opción de compra (CONDICIONES DE COMPRAVENTA) contenía una Cláusula Penal a tenor de la cual:

" 2.2.- Como expresa cláusula penal que se pacta entre las partes, se acuerda que, si por cualquier causa no imputable a la parte Cedente, no se procediera por la parte optante a la formalización de la correspondiente escritura de compraventa en el plazo de los diez años acordados, la cantidad entregada en concepto de renta (alquileres) pasaría a ser propiedad del cedente, allanándose el optante a perderla sin que tenga nada que reclamar, ocasionándose además con ello la resolución automática del presente documento, quedando así mismo el inmueble a entera disposición de la cedente...".

4) Finalmente, el Pacto Quinto del contrato de opción de compra establecía: "Quinto.- Las partes designan como sus respectivos domicilios a efectos de notificaciones y requerimientos en el encabezamiento del contrato".

5) El día 19 de marzo de 2019, D. Carlos María dirigió un burofax a NAUS 9 INMOBILIRIA S.L. que fue entregado el día 22 de marzo de 2019 a D. Indalecio en el que notificaba por escrito su voluntad de hacer efectiva la compra del piso sito en la DIRECCION000, de Barcelona, del que disponía de opción de compra, indicando como fecha de la firma el día 2 de abril de 2019, a las 11 horas, en la Notaría Poblenou, documento 4 de la demanda.

6) El día 27 de marzo de 2019, D. Carlos María dirigió un burofax a Dª Candida en el que comunicaba que tenían concertada la firma de la escritura de compraventa el día 2 de abril de 2019, a las 11 horas, en la Notaría de la Avda. Diagonal número 117, bajos, de Barcelona. Este burofax no fue entregado por hallarse ausente la destinataria, y resultó pasado a lista el día 29 de marzo de 2019, recogiéndolo finalmente el día 3 de abril de 2019 (hecho admitido en la contestación a la demanda).

7) El día 2 de abril de 2019, no compareció la parte vendedora a la Notaría, documento 9 de la demanda.

8) El día 29 de abril de 2019, Dª Candida, Dª Benita y D. Carlos María resolvieron el contrato de arrendamiento de fecha 7 de abril de 2009, documento 4 de la contestación a la demanda.

9) En fecha 29 de abril de 2019, se otorgó escritura pública de compraventa del inmueble sito en la DIRECCION000, de Barcelona entre Dª Candida como vendedora y Dª Benita y D. Carlos María como compradores, por mitad y proindiviso, por el precio escriturado de 399.000 euros, de la siguiente forma: 123.455 euros mediante transferencias bancarias, 215.253,87 euros retenidos por la parte compradora para la cancelación económica del crédito hipotecario que gravaba la finca, 1.250 euros retenidos por la parte compradora para gastos de la cancelación registral de la hipoteca y 537,76 euros retenidos por la parte compradora para gastos derivados de la emisión de cheques bancarios y 58.503,37 euros mediante cheque bancario nominativo entregado en dicho acto, documento 11 de la demanda.

10) El mismo día 29 de abril de 2019, Dª Candida, como arrendadora, y Dª Benita y D. Carlos María, en calidad de arrendatarios, celebraron un contrato de arrendamiento de la plaza de aparcamiento número NUM000, DIRECCION001, de Barcelona, por importe de 100 euros al mes, documento 13 de la demanda.

TERCERO.- Sobre la vinculación de los contratos y la novación contractual.

En la demanda se ejercita una acción dirigida a que se declare:

a) El correcto cumplimiento del ejercicio de la opción de compra por parte de los demandantes.

b) La concurrencia de intimidación en la actuación de la demandada, como causante de la manifestación viciada del consentimiento de los actores en el momento de escriturar la adquisición de su vivienda.

c) El incumplimiento de la demandada de los términos del contrato de opción de compra de 1 de abril de 2009.

d) Se condene a la demandada a transmitir la plaza de aparcamiento litigiosa a los actores en cumplimiento del contrato de opción de compra sin mayor contraprestación.

e) Se condene a la demandada a devolver a los demandantes los 10.000 euros percibidos en exceso del precio pactado, más sus intereses legales.

f) Se condene a la demandada a indemnizar a los actores en los daños y perjuicios causados por su incumplimiento y consistentes en la cantidad de 1.000 euros derivada de la mayor tributación causada por el incremento ilegítimo del precio, más la devolución de todas las cantidades percibidas en concepto de arrendamiento de la plaza de aparcamiento y las que se devenguen durante la tramitación del procedimiento, con declaración de nulidad del indicado contrato, más sus intereses legales.

La sentencia de primera instancia estima sustancialmente la demanda y condena a Dª Candida a los siguientes pronunciamientos:

1. Que la actora ejercitó en tiempo y forma el derecho de opción del contrato de fecha 01/04/2009.

2. Conforme a dicho contrato, la obligación de la transmisión de la vivienda y plaza de parking por el precio acordado con las deducciones de los importes satisfechos en concepto de rentas hasta el instante del ejercicio del derecho por parte

del optante.

3. Concurrencia de vicio en el consentimiento que lo anula del contrato de 29/04/2019, cuya consecuencia es el retorno del importe de 10.000 euros pagados de más y el pago de 1.000 euros derivada de la mayor tributación.

4. Imposición de costas a la parte demandada.

Pero esta construcción falla a la vista del contrato de compraventa de fecha 29 de abril de 2019 firmado por los actores con intervención de Notario, y que supone una novación extintiva del artículo 1.204 del Código Civil respecto de los pactos anteriores, por incompatibilidad manifiesta entre ambos pactos.

En este sentido, establece el artículo 1.091 del Código civil que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos.

El artículo 1.254 del mismo cuerpo legal establece que el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.

El artículo 1.255 CC dice que los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

El artículo 1.256 CC añade que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Y el artículo 1.258 CC establece que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

La claridad de dichos preceptos resulta indudable en cuanto a que lo pactado entre las partes obliga a los contratantes a su cumplimiento, sin que éste pueda quedar al arbitrio de una de ellas.

En ningún momento se niega la firma o suscripción del contrato de compraventa de la vivienda, del contrato de arrendamiento de la plaza de aparcamiento y del documento de resolución del contrato de arrendamiento, los tres documentos, de fecha 29 de abril de 2019.

No se discute que el término para el ejercicio del derecho de opción de compra finalizaba el día 1 de abril de 2019, y ha quedado acreditado que el día 19 de marzo de 2019, sin respetar el plazo de preaviso de 15 días que finalizaba el día 17 de marzo de 2019, D. Carlos María dirigió un burofax a NAUS 9 INMOBILIRIA S.L. que fue entregado el día 22 de marzo de 2019 a D. Indalecio en el que notificaba por escrito su voluntad de hacer efectiva la compra del piso sito en la DIRECCION000, de Barcelona, del que disponía de opción de compra, indicando como fecha de la firma el día 2 de abril de 2019 a las 11 horas en la Notaria Poblenou.

También ha quedado probado que el día 27 de marzo de 2019, D. Carlos María dirigió un burofax a Dª Candida en el que comunicaba que tenían concertada la firma de la escritura de compraventa el día 2 de abril de 2019, a las 11 horas, en la Notaría de la Avda. Diagonal número 117, bajos, de Barcelona, que este burofax no fue entregado por hallarse ausente la destinataria, y resultó pasado a lista el día 29 de marzo de 2019, recogiéndolo finalmente el día 3 de abril de 2019 (hecho admitido en la contestación a la demanda).

No se discute que el día 2 de abril de 2019 no compareció la parte vendedora a la Notaría, que el día 29 de abril de 2019, Dª Candida, Dª Benita y D. Carlos María resolvieron el contrato de arrendamiento de fecha 7 de abril de 2009, que el mismo día 29 de abril de 2019 se otorgó escritura pública de compraventa del inmueble sito en la DIRECCION000, de Barcelona entre Dª Candida, como vendedora, y Dª Benita y D. Carlos María, como compradores, por mitad y proindiviso, por el precio de transmisión escriturado de 399.000 euros, de la siguiente forma: 123.455 euros mediante transferencias bancarias, 215.253,87 euros retenidos por la parte compradora para la cancelación económica del crédito hipotecario que gravaba la finca, 1.250 euros retenidos por la parte compradora para gastos de la cancelación registral de la hipoteca y 537,76 euros retenidos por la parte compradora para gastos derivados de la emisión de cheques bancarios y 58.503,37 euros mediante cheque bancario nominativo entregado en dicho acto, documento 11 de la demanda, y finalmente, que el mismo día 29 de abril de 2019, Dª Candida, como arrendadora, y Dª Benita y D. Carlos María, en calidad de arrendatarios, celebraron un contrato de arrendamiento de la plaza de aparcamiento por importe de 100 euros al mes.

El Código Civil no establece ningún requisito especial para la novación de las condiciones de un contrato. Simplemente se limita a decir, de acuerdo con el artículo 1.203 que:

Las obligaciones pueden modificarse:

1.º Variando su objeto o sus condiciones principales.

2.º Sustituyendo la persona del deudor.

3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor.

Y el artículo 1.204 del Código Civil añade que.

Para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles.

Con base a dichos artículos, la jurisprudencia no establece requisitos especiales para la novación de las obligaciones o la novación de un contrato. Simplemente deben concurrir los requisitos generales de los contratos, esto es, consentimiento, objeto y causa, salvo cuando se trata de la sustitución de un deudor por otro, en cuyo caso es necesario el consentimiento del acreedor.

La jurisprudencia distingue entre novación modificativa y novación extintiva, en el sentido de que, como regla general, deberá entenderse que existe una novación modificativa cuando no se declare expresamente la extinción de la obligación anterior o cuando entre la anterior y la nueva sean del todo incompatibles.

Resume con claridad la figura de la novación la sentencia 261/2020, del Tribunal Supremo, de 8 de junio del 2020, recogida en la sentencia número 190/2021, de fecha 31 de marzo de 2021, en el recurso 6.650/2019, que declara:

" 1.- Recientemente hemos sistematizado la jurisprudencia sobre la distinción entre las novaciones extintivas y modificativas en la sentencia 261/2020, de 8 de junio , al hilo de la exégesis del art. 1204 CC , cuya infracción se denuncia en el segundo motivo del recurso.

2.- El citado art. 1204 CC , referido a la denominada novación propia o extintiva, establece que "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", con lo que admite tanto la novación expresa como la tácita.

Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art. 1204 CC ) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida (novación modificativa del art. 1203 CC ).

3.- En las novaciones extintivas, como declaramos en la sentencia 647/2018 de 20 noviembre , se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación (aliquid novi) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra (animus novandi).

Por su parte, la novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC , conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor". Se trata de una figura jurídica distinta de la novación propia.

La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones ( art. 1.156 CC ). Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento ( art. 1207 CC ), y la nova obligatio no tiene otra antigüedadque la determinada por la fecha de su nacimiento.

4.- Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita)".

En el presente caso, por documento de fecha 29 de abril de 2019, documento 4 de la contestación a la demanda, las partes declararon su voluntad de dar por finalizado el contrato de arrendamiento de fecha 7 de abril de 2019, y el mismo día, otorgaron escritura de compraventa de la vivienda, documento 11 de la demanda y suscribieron un contrato de arrendamiento sobre la plaza de aparcamiento, documento 13 de la demanda.

En consecuencia, de la firma conjunta de los tres documentos firmados el día 29 de abril de 2019 se desprende de forma clara la voluntad extintiva del contrato de arrendamiento y del contrato de opción de compra anterior, por lo que, salvo que exista un vicio en el consentimiento, por error, dolo o intimidación, ambas partes deberán cumplir lo establecido en los tres contratos de 29 de abril de 2019, no existiendo razón jurídica alguna para declarar su nulidad.

CUARTO.- Sobre la alegada nulidad del contrato por vicios en consentimiento.

En la demanda se argumenta que los contratos de 29 de abril de 2019 se firmaron bajo chantaje, intimidación y amenazas.

No existe prueba alguna de que existieran los vicios del consentimiento alegados.

Los demandantes consintieron la firma de tres contratos. Como hemos dicho, en fecha 29 de abril de 2019 se otorgó, ante Notario, escritura pública de compraventa del inmueble sito en la DIRECCION000, de Barcelona entre Dª Candida como vendedora y Dª Benita y D. Carlos María como compradores, por mitad y proindiviso, por el precio escriturado de 399.000 euros, de la siguiente forma: 123.455 euros mediante transferencias bancarias, 215.253,87 euros retenidos por la parte compradora para la cancelación económica del crédito hipotecario que gravaba la finca, 1.250 euros retenidos por la parte compradora para gastos de la cancelación registral de la hipoteca y 537,76 euros retenidos por la parte compradora para gastos derivados de la emisión de cheques bancarios y 58.503,37 euros mediante cheque bancario nominativo entregado en dicho acto.

El mismo día 29 de abril de 2019. Dª Candida, Dª Benita y D. Carlos María resolvieron el contrato de arrendamiento de la vivienda y parking, de fecha 7 de abril de 2009, y celebraron un contrato de arrendamiento de la plaza de aparcamiento número NUM000, DIRECCION001.

Y la alegación de que firmaron dichos documentos por un supuesto chantaje, por el temor de quedarse sin vivienda, o de perder las cantidades satisfechas hasta la fecha, en concepto de arriendo (renta alquiler) como pago a cuenta del precio de compra, carece de la más mínima prueba.

La parte vendedora no aplicó la cláusula penal pactada en el contrato de opción de compra a tenor de la cual, si por cualquier causa no imputable a la parte cedente, no se procedía por la parte optante a la formalización de la correspondiente escritura de compraventa en el plazo de los diez años acordados, la cantidad entregada en concepto de renta (alquileres) pasaba a ser propiedad del cedente.

Los demandantes podían haber instado una demanda dirigida a que se declarase que habían ejercitado correctamente la opción de compra acompañada de una medida cautelar de anotación preventiva de demanda.

Pero esto no se hizo, sino que, conscientes de que no habían ejercitado el derecho de opción de compra dentro del plazo pactado, fruto de una nueva negociación con la parte vendedora, consintieron en resolver el contrato de arrendamiento de la vivienda y parking (documento 4 de la contestación a la demanda) y celebrar un contrato de compraventa del inmueble, con unas nuevas condiciones, sin incluir la plaza de aparcamiento, y al mismo tiempo, celebraron un contrato de arrendamiento de la referida plaza de garaje, para posteriormente alegar la existencia de maquinaciones y de intimidaciones que carecen de la mínima prueba.

QUINTO.- La ventaja manifiestamente injusta. La rescisión del contrato y la posibilidad de su adaptación.

Llegados a este punto, tampoco puede prosperar la acción prevista en los artículos 621. 45 y 621. 47 de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del Libro Sexto del Codi Civil de Catalunya relativo a las obligaciones y los contratos.

Así, el artículo 621- 45 de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del Libro Sexto del Codi Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y los contratos, dispone:

"1. El contrato de compraventa y los otros de carácter oneroso pueden rescindirse si, en el momento de la conclusión del contrato, una de las partes dependía de la otra o mantenía con ella una relación especial de confianza, estaba en una situación de vulnerabilidad económica o de necesidad imperiosa, era incapaz de prever las consecuencias de sus actos, manifiestamente ignorante o manifiestamente carente de experiencia, y la otra parte conocía o debía conocer esta situación, se aprovechó de ello y obtuvo un beneficio excesivo o una ventaja manifiestamente injusta.

2 .En la compraventa de consumo, el contrato puede rescindirse, además de por los motivos a que se refiere el apartado 1, si ocasiona en los derechos y obligaciones de las partes un grave desequilibrio en perjuicio del consumidor, contrario a las exigencias de la buena fe y la honradez de tratos."

A propósito de dicha acción rescisoria, refiere el propio preámbulo de la Ley que: " La subsección sexta incorpora una nueva regulación de la ventaja injusta en el ámbito subjetivo, con el fin de evitar casos claros de abuso de una de las partes respecto a la otra, velando por la justicia del intercambio, en sintonía con los textos internacionales del derecho contractual europeo. En el ámbito objetivo, se mantiene y se generaliza la antigua doctrina de la laesio enormis para resolver supuestos de grave desequilibrio de las prestaciones. Se establece una acción de rescisión, renunciable solo con posterioridad a la conclusión del contrato, y la parte legitimada puede pedir al tribunal en todo caso la adaptación del contrato."

La idea principal que alberga esta figura es la de evitar la explotación de la vulnerabilidad o inferioridad de uno de los contratantes con el objetivo de obtener por parte del otro contratante una ganancia desproporcionada que no habría obtenido de otra manera. Esta ganancia que obtiene el contratante que se aprovecha de la vulnerabilidad del otro, comporta sin duda para éste una lesión patrimonial injusta o inaceptable, que el legislador catalán, al igual que han hecho otros legisladores de nuestro entorno europeo, ha considerado tomar en consideración para que pueda erigirse en causa legal que posibilite desde la revisión del contrato hasta su ineficacia.

El remedio de la ventaja injusta está pensado precisamente para reparar o paliar en buena parte este tipo de situaciones.

Pues bien, en el presente caso no se ha probado la existencia de una ventaja injusta a favor de la demandada y en perjuicio de los demandantes.

Veamos, no consta que la parte actora tuviera una relación de dependencia o de especial confianza con la demandada, tampoco la situación de vulnerabilidad económica o de necesidad imperiosa y, menos resulta probado que los demandantes fueran como dice la ley: "incapaces de prever las consecuencias de sus actos, manifiestamente ignorantes o manifiestamente carentes de experiencia".

Por su parte, el artículo 621- 47 del CCCat señala:

"1. En el supuesto a que se refiere el artículo 621-45, a petición de la parte perjudicada, la autoridad judicial puede adaptar el contenido del contrato a la práctica contractual prevalente en el momento de su conclusión y a las exigencias de la buena fe y la honradez de los tratos.

2. En el supuesto a que se refiere el artículo 621-46, puede evitarse la rescisión del contrato mediante el pago en dinero del valor total de la prestación, con los intereses legales, a partir de la conclusión del contrato".

Así pues, ante un supuesto de ventaja injusta, la parte perjudicada, puede instar la rescisión del contrato y, por lo tanto, su ineficacia. Pero puede optar por mantener la validez del contrato y limitarse a instar de la autoridad judicial su adaptación, es decir, la revisión del contenido de las recíprocas prestaciones del contrato, bajo el prisma de la práctica contractual prevalente en el momento de concluirlo y conforme con las exigencias de la buena fe y la honradez de los tratos.

Se parte de la premisa que el contrato es válido, aunque su eficacia sea claudicante al poderse rescindir.

En el presente caso, no concurren los requisitos subjetivos y objetivos para aplicar el remedio de la ventaja injusta.

En definitiva, la discusión jurídica acerca de si los demandantes habían ejercitado la opción de compra dentro de plazo o de manera extemporánea, quedó superada con la firma de los nuevos contratos de fecha 29 de abril de 2019, esto es, la rescisión del contrato de arrendamiento de 7 de abril de 2009, la compraventa de la vivienda de la DIRECCION000, de BARCELONA, y el contrato de arrendamiento de la plaza de aparcamiento número NUM000, DIRECCION001 de Barcelona.

Por todo lo expuesto, debemos estimar el recurso y revocar la sentencia del Juzgado de primera instancia, y en su lugar, desestimar la demanda.

SEXTO.- Costas.

Las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte demandante conforme al artículo 394.1 de la LEC, sin que proceda hacer expresa imposición de las costas de esta alzada, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.