Sentencia Civil 85/2024 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 254/2023 de 12 de febrero del 2024

PRIMERO.- La sentencia de instancia desestima la demanda presentada en solicitud de "la nulidad del acuerdo adoptado en Junta General de 19 de febrero de 2019 en su apartado segundo del orden del día, considerando el mismo contrario a derecho e ilegal, por vulneración de las normas contenidas en los estatutos y declaración de obra nueva, así como la Ley de Propiedad Horizontal, consistente en la obligación de los demandantes de contribuir a los gastos generales según el reparto aprobado".(ref. AH 1º).

La parte demandante, disconforme con el pronunciamiento desestimatorio anterior, interpone recurso de apelación denunciando error en la valoración de la prueba e infracción de la doctrina Jurisprudencial que considera aplicable, reclamando una sentencia revocatoria de la de instancia y estimatoria de sus pretensiones, con costas.

La parte apelada se ha opuesto al recurso presentado, abundando con sus alegaciones en el acierto de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- La Juzgadora de Instancia argumenta la desestimación de la demanda diciendo, en lo que interesa, que

"Se centra la cuestión en determinar si el acuerdo recogido en el punto segundo del orden del día de la Junta General Extraordinaria del día 19 de febrero de 2019, resulta contrario a la ley en concreto, al art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , al no concurrir las mayorías necesarias para su aprobación al afectar al título constitutivo, así como ser contrarios a la escritura de constitución y de declaración de obra nueva de la comunidad recogido en escritura pública de 1 octubre de 1979 otorgada ante Notario D. Jose Maria Sanchez Ventura y Pascual....

...La jurisprudencia admite la existencia de subcomunidades que actúen de forma autónoma cuando encuentren su razón de ser en las propias disposiciones estatutarias. Así la STS de 22 de octubre de 2007 señala que: "La jurisprudencia, en sentido amplio, ciertamente, no ha reconocido la existencia de una Comunidad separada, salvo que se haya reconocido en el título constitutivo, con los requisitos de modificación, en su caso (RDGRN 15 de noviembre de 1994, citada por la sentencia recurrida)"...

... de la prueba practicada en el acto del juicio, así como del título constitutivo de la comunidad de declaración de obra nueva de 1 de octubre de 1979, otorgada por el Notario D. Jose Maria Sanchez-Ventura y Pascual, se fija un coeficiente de participación del local nº uno de la planta baja de edificio con salida directa e independiente desde la DIRECCION000 con una superficie de 117,62 m2 de 3,852% y el local dos con salida directa e independiente desde la DIRECCION000 ocupa una superficie de 117,62 euros el corresponde una cuota de participación de 3,852%. El acuerdo adoptado por la subcomunidad de la escalera nº DIRECCION000 donde se encuentran los locales no modifica las cuotas de participación en lo que afecta a los locales del coeficiente fijado en el título constitutivo. Por el contrario, fija dicho acuerdo no sobre la base del 100% de los comuneros del conjunto residencial, sino sobre un 34,38% que son los propietarios de la escalera DIRECCION000. Es decir, no se tiene en cuenta realmente la participación real de los locales dentro de la escalera nº DIRECCION000 sino en el total del conjunto inmobilidario, es decir, a toda la construcción en bloque, por lo que se estima fijada su participación conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y el título constitutivo.

La presidenta de la Subcomunidad DIRECCION000 Dª. Azucena, señaló que era la primera vez que se pide a los locales que abonen los gastos generales con exclusión de los gastos de escalera, puesto que no existe ninguna comunidad que englobe todos los bloques de manera que cada escalera tiene su propia comunidad y en su caso, hace junta de los parques por los presidentes de cada escalera. D. Donato demandante, manifestó que siendo propietario del local nº 1 desde hace más de 40 años nunca han abonado las cuotas de los gastos generales, no conoce ninguna comunidad de propietarios general, ni ha sido convocado para ninguna junta estando el local cerrado al que va en su caso cada 6 meses. La administradora de la Comunidad e Propietarios DIRECCION000, Dª. Felisa, declaró que es administradora desde 2018, que en ese mismo bloque hay otra subcomunidad, dentro de cada bloque hay escaleras y funcionan por escaleras. De los gastos generales que se repercuten a los locales estos son el seguro de la comunidad, el certificado digital, protección de datos pero no los gastos de escalera. En el presente conjunto residencial, hay varios bloques según el título de constitución y subcomunidades de escaleras. Los locales no participan en los gastos de escalera si bien su cuota de participación se fijó en el punto 2 de la Junta de 19 de febrero de 2019, en base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

En conclusión el acuerdo adoptado en el 2º punto del orden día de la Junta General Extraordinaria de 19 de febrero de 2019, por la subcomunidad de DIRECCION000, no modifica los coeficientes de participación de los locales según el titulo constitutivo del edificio y no se adapta a la escalera DIRECCION000 con ello más bien se concreta la realidad registral de los porcentajes de participación con la realidad del funcionamiento de la finca, en la que siendo un conjunto residencial de 2 edificios y tres escaleras, cada escalera funciona con su propia comunidad si bien se atienden a los gastos generales en función a la cuota de participación fijada en el título ejecutivo para todo el conjunto residencial, en tanto, no se modifique el título constitutivo original tampoco es posible por la vía de hecho de las comunidades cambiar dichos coeficientes de participación, si bien el hecho de que la comunidad de propietarios no funciona como una comunidad general sino por escaleras no impide exigir a los propietarios su obligación de contribuir a los gastos generales, con la excepción prevista para los gastos de escalera en el caso de los locales.

Por lo expuesto, la pretensión de impugnación de la parte actora debe resultar desestimada, ya que el acuerdo de fijación de las cuotas de participación es conforme al título constitutivo y las reglas del art. 17.5 de la Lec , sin que conlleve un claro abuso de derecho."

Los demandantes discrepan de los razonamientos anteriores reiterando, con una argumentación en bucle, que " tienen un coeficiente de participación de 3,852 %, sobre el 100% de los componentes que componen la comunidad general compuesta por dos bloques y tres escaleras, puesto que el reparto establecido por la demandada y hoy apelada se realiza, no sobre la base 100%, sino solo por una parte de la Comunidad que constituye el 34,38% del conjunto total, dando el resultado que si bien, la cuota de participación, no ha sido modificada en su numerador, si lo ha sido en su denominador, y en consecuencia produce la alteración, en sí, del coeficiente de participación, que se está realizando una alteración real en la aplicación de los coeficientes establecido en el Título Constitutivo, por cuanto en base proporcional, sería que mis representados participan realmente en el 11,204 %, resultado sobre el 3,852 en base 34,38, que nada tiene que ver realmente, sobre la aplicación en tantos porcentuales, dado que nunca podría serlo, siempre sería un tanto por cuanto, que no un tanto porcentual"; insisten además en que se vulnera el art. 17 de la LPH pues se adoptan acuerdos sobre gastos generales que deberían ser adoptados por el 100% de los propietarios, no por los de la subcomunidad demandada.

TERCERO.- Con carácter previo debemos significar que como esencialmente lo que se pretende es denunciar una errónea valoración de la prueba, según reiterado criterio jurisprudencial si bien los litigantes evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no pueden tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia realiza de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador y no a las partes, habiendo entendido igualmente la jurisprudencia, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero teniendo en cuenta, como recuerda la STS de 14 de octubre de 2009 que "el principio de inmediación tiene una presencia más limitada en la segunda instancia -lógicamente referida a la práctica de nuevas pruebas y celebración de vista- y el tribunal de apelación examina las actuaciones probatorias llevadas a cabo ante el Juzgado sin plena inmediación, si bien teniendo a su disposición las mismas mediante la grabación efectuada sobre su desarrollo."

Además de lo anterior, en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, debe respetarse el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o valoración en conciencia de las pruebas practicadas, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia. Salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, porque prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente.

En este caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración de la juzgadora a quo, fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.

Efectivamente, es un hecho indiscutido que, pese a que en el título constitutivo de la propiedad horizontal se hace referencia a una edificación compuesta por tres bloques o escaleras, no existe en funcionamiento ninguna Comunidad General, sino que aquéllos funcionan de hecho como subcomunidades y lo vienen haciendo desde hace años.

Al respecto ya hemos declarado que ya desde hace años la jurisprudencia del TS viene declarando que, con carácter general, las mismas carecen de existencia jurídica y por tanto de capacidad procesal si no están constituidas legalmente. No obstante lo anterior, es también cierto que diversas resoluciones judiciales les reconocen cierta capacidad jurídica en el ámbito interno de sus relaciones con los comuneros, así, la SAP Asturias 17 de febrero de 2016,en relación a la adopción de acuerdos decía que "...desde su inicio...ambos portales funcionaron en la práctica con total independencia, cada uno de ellos con sus órganos de administración y representación, libro de actas, estatutos, CIF y cuentas bancarias, celebrando sus correspondientes Juntas en las que también se decidía sobre elementos que pudieran considerarse comunes del conjunto del edifico (pintura de patio, cobertizo patio, cierres exteriores, claraboyas en tejado, reparación de tejado y canalones..). Por el contrario, no llegó a celebrarse junta alguna comprensiva de los dos portales, que carece de órganos de administración, libros de actora, cuentas bancarias o cualquier otro signo expresivo de que tenga vida propia. Así lo admite el propio demandante (hecho tercero de la demanda) y resulta patente a la vista de la extensa documental obrante en autos. Siendo esto así, debe desestimarse este motivo del recurso. La Ley de Propiedad Horizontal ya contempla ahora (art. 2 d ) la extensión de su normativa a las subcomunidades, respecto a los elementos o servicios comunes de uso exclusivo, plasmando así lo que era una realidad en la práctica y de la que ya se había hecho eco la jurisprudencia ( sentencias de 18 de diciembre de 1995 y 11 de julio de 2012 ).

También la SAP de la Coruña de 5 de junio de 2014: "...las subcomunidades de facto, que actúan como tales sin revestimiento jurídico alguno, pudiendo celebrar Juntas y adoptar acuerdos sobre asuntos de su exclusiva incumbencia, aunque ciertamente la cuestión ha sido polémica en la doctrina y la jurisprudencia... La SAP Barcelona de 19 de marzo de 2008 ) entendió que la constancia expresa en el título constitutivo de esta subcomunidad "no es requisito imprescindible, sino que cabe considerar la existencia de aquella de la propia situación de hecho en cada caso, conforme a lo dispuesto en el artículo 396 del CC ".

Otros muchos órganos judiciales admitieron la existencia de algunos elementos indiciarios que configuran la existencia de una subcomunidad de hecho, como la celebración de sus propias juntas de propietarios, la adopción de acuerdos en materias de interés exclusivo, la gestión de sus propios fondos y la designación de sus órganos representativos, fundamentalmente un presidente (entre otras, SSAAPP Barcelona de 25 de septiembre de 2001 , Vizcaya de 18 de mayo de 2006 , Alicante de 15 de marzo de 2007 o Pontevedra de 30 de junio de 2006 ). Sin embargo, algunas sentencias del Tribunal Supremo, como las de 3 de enero de 2007 y 30 de diciembre de 2009 y diversas resoluciones de la DGRN fueron un apoyo para las tesis más formalistas, que exigen para el reconocimiento de la subcomunidad que sea contemplada en el título constitutivo y su existencia haya tenido acceso al Registro de la Propiedad. Recientemente la reforma operada en la LPH por Ley 8/2013 ha incluido una referencia expresa en el nuevo aptdo. d) del art. 2 a estas subcomunidades, siendo necesario que del título constitutivo derive que varios propietarios disponen, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes, con independencia funcional o económica. Parece que no es preciso que de tal escritura dimane expresamente ni la denominación ni la referencia específica a su forma de funcionamiento..."

Finalmente traemos a colación la SAP La Rioja 8/9/2011: "...se trata, en suma, del reconocimiento de la eficacia jurídica de las denominadas subcomunidades de hecho o propiedad horizontal de hecho, a las cuales les es de aplicación la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal (art. 2 ), habiéndose referido a ellas nuestra Jurisprudencia. Así, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid sección 14, de 23 de diciembre de 2010 , señala que "la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 28 de mayo de 2009 indica que "la sentencia de esta Sala de 17 de julio de 2006 , con cita de las de 1 febrero 1995 y 25 marzo 2004 , ha admitido la existencia de la situación de propiedad horizontal de hecho con aplicación a la misma de la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente se refiere a la de 7 abril 2003 que, con mención de las de 28 mayo 1985, 20 febrero 1990 y 16 junio 1995, indica con referencia a un conjunto residencial y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por la Ley 8/1999, de 6 de abril , de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que se había declarado la posible existencia de un régimen de facto "sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros". En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción que le dio la Ley 8/1.999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil , no lo hubiesen otorgado".

Aplicando dicho criterio al caso enjuiciado, si, como aquí acontece, no está constituida la Comunidad General prevista en el Titulo Constitutivo de la Propiedad Horizontal de las viviendas y locales afectados, debe darse validez a la subcomunidad demanda, como además vinieron a reconocer de manera implícita los demandantes al dirigir su reclamación frente a ella, estando además facultada para gestionar los gastos de los elementos comunes y escalera afectados por dicha copropiedad, por lo que la cuestión que ahora es objeto de discusión queda reducida a si, al establecer las cuotas mensuales para atender a "los gastos generales" (pues de los gastos de escalera están exentos por el Titulo) de los locales comerciales, se ha alterado el coeficiente de participación.

Sobre este particular nos remitimos, como ya hemos indicado, a lo dicho en sentencia, pues los recurrentes se limitan a especular, de manera ciertamente confusa, sobre la cuestión, pero sin concretar, con las partidas y porcentajes aplicados por la subcomunidad, cuales son los cálculos que, según ellos, demuestran la alteración del coeficiente de participación de los locales en los gastos generales; por el contrario, la parte demandada si aportó con su contestación (folios 146 y 147 del procedimiento), dos cuadros explicativos justificando la adecuación de dichos coeficientes al reparto de cuotas en proporción a la participación de los comuneros de dicho bloque, prueba contable que no ha sido desvirtuada por ninguna otra de los demandantes.

En lo demás, lo que constituye un auténtico abuso de derecho, al contrario de lo que sostienen aquéllos, es pretender que se prolongue en el tiempo su no contribución a los gastos de la subcomunidad arguyendo que debe ser la comunidad general-inexistente-la que los establezca y reclame ,pues una vez demostrado que dichos gastos generales existen y son susceptibles de ser calculados por bloques, a su pago están también obligados los locales comerciales que se benefician de ellos, pues, como queda dicho, el Título Constitutivo solamente los dispensó de los correspondientes a los de "escalera".

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo art. 398.1 y 394 LEC, procede la condena en las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;