Sentencia Civil 43/2026 , Rec. 1766/2024 de 12 de febrero del 2026

I. Objeto de la controversia.

Ejercita la parte actora -D. Eleuterio-, en el escrito de demanda rectora de este procedimiento, acción de reclamación de daños y perjuicios contra la comunidad de propietarios demandada, demanda en la que solicita que se dicte una sentencia estimatoria de sus pretensiones, por la que se condene a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 a realizar las obras necesarias para que cesen las filtraciones sobre el local del demandante, así como a reparar los daños causados en su local o a indemnizarle con la suma de DOS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS EUROS CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (2.262,19€), más los intereses legales correspondientes; todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada. En el acto de audiencia previa celebrado el 15 de diciembre de 2025, la parte actora aclaró el suplico de la demanda, solicitando que se condene a la demandada a realizar las obras necesarias para que cesen las filtraciones, así como a reparar los daños causados en su local.

Para fundamentar su pretensión alega que D. Eleuterio regenta el local de entrenamiento "360 Training Center", en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 23 de septiembre de 2019, sito en el bajo comercial D del edificio de la DIRECCION000.

En diciembre de 2023 aparecieron, en el local, filtraciones de agua y humedades, por lo que el demandante dio parte a su compañía de seguros OCCIDENT GCO que, tras la visita del reparador el 17 de enero de 2024, determinó que el lugar donde se apreciaban las goteras coincidía con donde se encuentran las bajantes del edificio. Para esclarecer el origen de las filtraciones y la entidad de los daños, la aseguradora encargó un informe pericial a D. Silvio, de fecha 25 de marzo de 2024, obrante en autos como documento número 2 aportado con la demanda.

La comunidad de propietarios demandada se opone a lo anterior, niega la legitimación pasiva de la comunidad para responder de los daños, por considerar que la causa de las filtraciones no se debe a una tubería comunitaria. Alega que la comunidad, desde los inicios de las filtraciones en 2019, ha realizado las obras de mantenimiento y reparaciones necesarias para evitar mayores daños. Por todo ello, solicita la desestimación íntegra de la demanda, con imposición de costas al demandante.

No se discute la legitimación activa del demandante. Tampoco se discute la producción de filtraciones en el bajo del edificio situado en la DIRECCION000, con los consiguientes daños que se produjeron en el local del demandante.

El objeto litigioso queda así reducido a determinar si el origen de las filtraciones se encuentra en las tuberías comunitarias, lo que determinaría la responsabilidad de la comunidad por los daños acaecidos en el bajo comercial, con su consiguiente subsanación.

II. Sobre la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios de los daños causados.

En su escrito de contestación, sostiene la parte demandada que no tiene legitimación pasiva ad causamen este procedimiento, por considerar que los daños no se han producido a consecuencia de elementos comunes del edificio. La legitimación pasiva de la demandada quedará determinada si se acredita la responsabilidad que esta pueda tener en la causación de los daños reclamados por el demandante.

Las comunidades de propietarios pueden ser responsables de los daños que se ocasionen en las viviendas o locales privativos, siempre que se deba a un elemento común del inmueble. En relación con la responsabilidad extracontractual, ha de partirse de lo establecido en los artículos 1902 y 1907 del Código Civil:

El primero de los preceptos señala que "el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado".

El segundo indica que "el propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias".

La aplicación del artículo 1902 del Código Civil exige la concurrencia de los siguientes requisitos: 1º) una acción u omisión, 2º) culpa o negligencia del causante del daño, 3º) la producción de un daño y 4º) un nexo causal entre la acción u omisión culposa y los daños producidos. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras, STS de 31 de mayo de 2005 que hace remisión a la sentencia de 9 de octubre de 2000, del mismo tribunal recuerda: "el art. 1902 del Código Civil ha sufrido una evolución jurisprudencial acorde con la realidad social siempre cambiante ( art. 3.1 del Código Civil ) que, manteniendo un fondo de reproche culpabilístico, desplaza cada vez más la prueba de la culpa a la prueba del nexo causal, ya que se subsumen en la causa del daño la existencia de culpa"; asimismo tiene declarado esta Sala que "corresponde la carga de la prueba de la base fáctica (del nexo causal), y, por ende, las consecuencias desfavorables de su falta, al demandante" y "en todo caso es preciso que se pruebe la existencia de nexo causal, correspondiendo la carga de la prueba al perjudicado que ejercita la acción" ( sentencia de 6 de noviembre de 2001 , citada en la de 23 de diciembre de 2002 ); siempre será requisito ineludible la exigencia de una relación de causalidad entre la conducta activa o pasiva del demandado y el resultado dañoso producido, de tal modo que la responsabilidad se desvanece si el expresado nexo causal no ha podido concretarse ( sentencia de 3 de mayo de 1995 , citada en la de 30 de octubre de 2002 )".

Asimismo, nuestro Alto Tribunal se ha pronunciado sobre la aplicación del artículo 1907 CC, en Sentencia 914/2007, de 19 de julio (ECLI:ES:TS:2007:5026), en la que estableció que: "(...) para que prospere la pretensión con base en el artículo 1907, la actora ha de demostrar los daños que le ha ocasionado la ruina del edificio y la omisión de las necesarias reparaciones de la que se deriva la culpa de la demandada, mediante la acreditación del mal estado del edificio o de alguno de sus componentes";y continúa diciendo: "por su parte, la litigante pasiva, como sistema defensivo, deberá justificar que la falta de reparaciones no fue debida a su culpa, sino a caso fortuito, así como las restantes causas generales de exoneración de responsabilidad, cuales son la culpa exclusiva de la víctima o de un tercero, la ausencia de antijuridicidad y de causalidad".

Estos preceptos han de ponerse en relación con la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, que establece el marco jurídico aplicable a las comunidades de propietarios y cuyo artículo 10 establece, como una de las obligaciones de la comunidad, la de llevar a cabo "los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

Asentado lo anterior, si el actor prueba que la causa de los daños reclamados es la falta de obras de mantenimiento de los elementos comunes del inmueble o por no haber sido estas obras suficientes para evitar la producción de tales daños, habrá de responder, de ellos, la comunidad de propietarios demandada.

Aportó el demandante el informe pericial emitido por D. Silvio el 25 de marzo 2024 -documento 3 aportado por el actor y no impugnado de contrario- en el que indicó que existen dos zonas diferenciadas de daños: una que se encuentra en la parte baja de la pared de la entrada del establecimiento -sexta imagen de la página 8 del informe- y, otra, que se localiza al fondo del local, en la pared y parte del techo -imágenes de la página 6-; entre ellas hay una distancia de 10 metros.

En su declaración en juicio, D. Silvio aclaró dónde se encuentran y con qué colindan las dos zonas de humedades arriba indicadas. Así, la primera linda con las escaleras y la rampa que están en el portal del edificio, no se encuentra una tubería comunitaria en ese lugar, si bien descarta que se produzca por elementos privativos, al no haber ninguna tubería o toma de agua privativa en ese punto del local. Respecto a la segunda, la humedad se encuentra en la pared y techo y, al otro lado, se halla una tubería comunitaria, de la cual, aseveró, procede el agua que causa los continuos daños.

Explicó que, en cada una de las visitas que realizó al establecimiento, midió la humedad con un higrómetro, el cual dio el nivel máximo de humedad, tal y como se muestra en las respectivas imágenes de las páginas 7, 8 y 9 del informe.

Si bien la comunidad de propietarios alegó que tuvo, en todo momento, una actitud abierta y resolutiva para solventar los problemas de humedad que sufría el bajo comercial, parece que tales actuaciones no han sido suficientes para solventar los problemas de filtración de agua que padece el demandante. Así, la demandada manifestó que las humedades aparecieron en 2019, razón por la que contrató a la empresa TECBETON la impermeabilización de la terraza -el documento 3, aportado por la parte demandada y no impugnado de contrario, muestra la factura pagada por la comunidad tras los trabajos realizados-. Posteriormente, en 2020, se observó que las humedades persistían, por lo que se solicitó un nuevo presupuesto a la citada empresa -documento 4 aportado por la demandada, que muestra el presupuesto de la prueba de estanqueidad de la chimenea- y, en 2021, ante la aparición de nuevas humedades en el bajo comercial, se encargó la elaboración de un informe técnico para la detección de las causas. El documento 8, aportado por la demandada, muestra el correo enviado por D. Cecilio -arquitecto de la empresa de TECBETON, que realizó la comprobación de las humedades-, donde este indica que hay dos focos de humedad distintos: "zona 1: parte trasera del local, la causa de las humedades es una arqueta situada al fondo del portal, zona de cuarto de contadores de la luz; y zona 2: cerca de la fachada principal del edificio".

A mayor abundamiento, ha de traerse a colación la prueba documental consistente en los partes del siniestro y documentación asociada de las filtraciones ocurridas durante esos años, emitida por la aseguradora del demandante, OCCIDENT S.A. que, desde 2021, ha estado emitiendo partes por esta causa, con las consiguientes imágenes donde se aprecian la entidad de los daños descritos. Así, en el informe de fecha 2 de marzo de 2021 describió: "Se realiza visita al local asegurado, en el que me informan de la existencia de varias zonas con manchas de humedades en la parte inferior de los tabiques que separan el local con las escaleras del edificio. El asegurado me informa de que una de estas zonas con humedad la detectó en las últimas semanas";en el informe de 8 de enero de 2024 relató: "Se realiza visita al local asegurado, en el que me informan de daños por agua en la pared del gimnasio que se causan por entrada de agua. Tras realizarse inspección de la zona afectada, se detecta que los daños se producen en la zona en la que se ubican las bajantes del edificio. Hay daños en la pintura de la pared";en informe de 27 de marzo de 2024 detalló: "Me informan de la caída de agua en la zona del vestuario femenino. Tras inspección de la zona afectada se determina que se trata de una fuga de agua comunitaria que genera daños en la pintura del techo y paredes. Se contacta con el administrador del edificio que informa de los datos del seguro";en informe de 15 de julio de 2024 -ampliatorio del informe de 5 de julio- describió: "Declara que desde hace dos semanas ha aparecido una humedad en el techo de la sala de pilates. Se observa una mancha junto al techo, detectando humedad en la zona afectada mediante higrómetro. Se estiman daños en pintura del techo y paramento, por fuga en la instalación comunitaria. Aumentan los daños a espejos en el paramento afectados por la humedad. Se aporta factura de reparación que se estima en precios de mercado, habiendo efectuado la misma sin que se haya reparado el origen"y, por último, en el parte de fecha 30 de octubre de 2025 se dice: "Se visita el local asegurado, hay manchas de humedad en las paredes que provienen de la comunidad y está avisada dicha comunidad".

Es decir, durante cuatro años, D. Eleuterio ha estado sufriendo humedades en varios puntos del gimnasio -entre otros, en la entrada del local, en los vestuarios femeninos y en la sala de pilates-, que le obligó a contactar con su compañía de seguros para que llevara a cabo la peritación y posterior arreglo de los daños hasta en seis ocasiones distintas y, en todas ellas, se llegó a la misma conclusión: que los daños son producidos por una tubería comunitaria. Es más, en las imágenes de las páginas 8, 9 y 10 del informe pericial del actor, se aprecia que desde la primera visita -12 de enero de 2024- a la segunda -7 de noviembre de 2024-, el demandante procedió a pintar las paredes, cambiando el color de blanco a negro, para tratar de ocultar a terceros la existencia de humedades en el establecimiento, en aras a evitar la pérdida de clientela.

Si bien no se discute, ni se niega, la bondad de la actuación de la comunidad de propietarios demandada, lo cierto es que no se aportó ningún documento acreditativo de que se hayan realizado obras de mantenimiento desde 2021, año en el que empezaron a causarse las filtraciones y aparición de humedades en el local del demandante.

De una valoración conjunta de la prueba pericial y documental practicadas, queda suficientemente acreditado que los daños han sido producidos a consecuencia de las tuberías comunes del edificio y, por ello, se puede aseverar la existencia de una relación de causalidad directa entre los daños materiales padecidos por el demandante y el mal estado de las tuberías comunitarias, a causa de la falta o insuficiencia de obras de mantenimiento y conservación adecuadas para evitar las filtraciones de agua.

A pesar de que, el perito D. Silvio manifestó que, en una de las zonas de aparición de humedades, no podía asegurar que se produjesen por un elemento común del inmueble, la rotundidad con la que afirmó que el resto de los daños sí fueron producidos por esta causa, además de que los partes de la aseguradora, arriba citados, llegaron a la misma causa y describen, y muestran fotográficamente, más entidad de daños que los determinados en el informe pericial de aquel, hace llegar a este juzgador a la conclusión de que los daños fueron producidos por un elemento común del inmueble, lo que supone la plena responsabilidad de la comunidad de propietarios demandada en la reparación de los mismos.

Por todo ello, la pretensión ha de ser estimada, condenando a la demandada a realizar las obras necesarias para que cesen las filtraciones y, una vez que se ejecute dicha obra y se confirme la inexistencia de filtraciones, deberá esta reparar los daños causados, por dichas filtraciones, en el local arrendado por el demandante, mediante la realización de aquellas obras que sean imprescindibles para tal fin.

III. Costas.

Conforme a lo dispuesto en el art. 394 de la LEC, las costas han de ser impuestas a la parte demandada.

VISTOSlos artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey,

I. Objeto de la controversia.

Ejercita la parte actora -D. Eleuterio-, en el escrito de demanda rectora de este procedimiento, acción de reclamación de daños y perjuicios contra la comunidad de propietarios demandada, demanda en la que solicita que se dicte una sentencia estimatoria de sus pretensiones, por la que se condene a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 a realizar las obras necesarias para que cesen las filtraciones sobre el local del demandante, así como a reparar los daños causados en su local o a indemnizarle con la suma de DOS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS EUROS CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (2.262,19€), más los intereses legales correspondientes; todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada. En el acto de audiencia previa celebrado el 15 de diciembre de 2025, la parte actora aclaró el suplico de la demanda, solicitando que se condene a la demandada a realizar las obras necesarias para que cesen las filtraciones, así como a reparar los daños causados en su local.

Para fundamentar su pretensión alega que D. Eleuterio regenta el local de entrenamiento "360 Training Center", en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 23 de septiembre de 2019, sito en el bajo comercial D del edificio de la DIRECCION000.

En diciembre de 2023 aparecieron, en el local, filtraciones de agua y humedades, por lo que el demandante dio parte a su compañía de seguros OCCIDENT GCO que, tras la visita del reparador el 17 de enero de 2024, determinó que el lugar donde se apreciaban las goteras coincidía con donde se encuentran las bajantes del edificio. Para esclarecer el origen de las filtraciones y la entidad de los daños, la aseguradora encargó un informe pericial a D. Silvio, de fecha 25 de marzo de 2024, obrante en autos como documento número 2 aportado con la demanda.

La comunidad de propietarios demandada se opone a lo anterior, niega la legitimación pasiva de la comunidad para responder de los daños, por considerar que la causa de las filtraciones no se debe a una tubería comunitaria. Alega que la comunidad, desde los inicios de las filtraciones en 2019, ha realizado las obras de mantenimiento y reparaciones necesarias para evitar mayores daños. Por todo ello, solicita la desestimación íntegra de la demanda, con imposición de costas al demandante.

No se discute la legitimación activa del demandante. Tampoco se discute la producción de filtraciones en el bajo del edificio situado en la DIRECCION000, con los consiguientes daños que se produjeron en el local del demandante.

El objeto litigioso queda así reducido a determinar si el origen de las filtraciones se encuentra en las tuberías comunitarias, lo que determinaría la responsabilidad de la comunidad por los daños acaecidos en el bajo comercial, con su consiguiente subsanación.

II. Sobre la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios de los daños causados.

En su escrito de contestación, sostiene la parte demandada que no tiene legitimación pasiva ad causamen este procedimiento, por considerar que los daños no se han producido a consecuencia de elementos comunes del edificio. La legitimación pasiva de la demandada quedará determinada si se acredita la responsabilidad que esta pueda tener en la causación de los daños reclamados por el demandante.

Las comunidades de propietarios pueden ser responsables de los daños que se ocasionen en las viviendas o locales privativos, siempre que se deba a un elemento común del inmueble. En relación con la responsabilidad extracontractual, ha de partirse de lo establecido en los artículos 1902 y 1907 del Código Civil:

El primero de los preceptos señala que "el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado".

El segundo indica que "el propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias".

La aplicación del artículo 1902 del Código Civil exige la concurrencia de los siguientes requisitos: 1º) una acción u omisión, 2º) culpa o negligencia del causante del daño, 3º) la producción de un daño y 4º) un nexo causal entre la acción u omisión culposa y los daños producidos. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras, STS de 31 de mayo de 2005 que hace remisión a la sentencia de 9 de octubre de 2000, del mismo tribunal recuerda: "el art. 1902 del Código Civil ha sufrido una evolución jurisprudencial acorde con la realidad social siempre cambiante ( art. 3.1 del Código Civil ) que, manteniendo un fondo de reproche culpabilístico, desplaza cada vez más la prueba de la culpa a la prueba del nexo causal, ya que se subsumen en la causa del daño la existencia de culpa"; asimismo tiene declarado esta Sala que "corresponde la carga de la prueba de la base fáctica (del nexo causal), y, por ende, las consecuencias desfavorables de su falta, al demandante" y "en todo caso es preciso que se pruebe la existencia de nexo causal, correspondiendo la carga de la prueba al perjudicado que ejercita la acción" ( sentencia de 6 de noviembre de 2001 , citada en la de 23 de diciembre de 2002 ); siempre será requisito ineludible la exigencia de una relación de causalidad entre la conducta activa o pasiva del demandado y el resultado dañoso producido, de tal modo que la responsabilidad se desvanece si el expresado nexo causal no ha podido concretarse ( sentencia de 3 de mayo de 1995 , citada en la de 30 de octubre de 2002 )".

Asimismo, nuestro Alto Tribunal se ha pronunciado sobre la aplicación del artículo 1907 CC, en Sentencia 914/2007, de 19 de julio (ECLI:ES:TS:2007:5026), en la que estableció que: "(...) para que prospere la pretensión con base en el artículo 1907, la actora ha de demostrar los daños que le ha ocasionado la ruina del edificio y la omisión de las necesarias reparaciones de la que se deriva la culpa de la demandada, mediante la acreditación del mal estado del edificio o de alguno de sus componentes";y continúa diciendo: "por su parte, la litigante pasiva, como sistema defensivo, deberá justificar que la falta de reparaciones no fue debida a su culpa, sino a caso fortuito, así como las restantes causas generales de exoneración de responsabilidad, cuales son la culpa exclusiva de la víctima o de un tercero, la ausencia de antijuridicidad y de causalidad".

Estos preceptos han de ponerse en relación con la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, que establece el marco jurídico aplicable a las comunidades de propietarios y cuyo artículo 10 establece, como una de las obligaciones de la comunidad, la de llevar a cabo "los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

Asentado lo anterior, si el actor prueba que la causa de los daños reclamados es la falta de obras de mantenimiento de los elementos comunes del inmueble o por no haber sido estas obras suficientes para evitar la producción de tales daños, habrá de responder, de ellos, la comunidad de propietarios demandada.

Aportó el demandante el informe pericial emitido por D. Silvio el 25 de marzo 2024 -documento 3 aportado por el actor y no impugnado de contrario- en el que indicó que existen dos zonas diferenciadas de daños: una que se encuentra en la parte baja de la pared de la entrada del establecimiento -sexta imagen de la página 8 del informe- y, otra, que se localiza al fondo del local, en la pared y parte del techo -imágenes de la página 6-; entre ellas hay una distancia de 10 metros.

En su declaración en juicio, D. Silvio aclaró dónde se encuentran y con qué colindan las dos zonas de humedades arriba indicadas. Así, la primera linda con las escaleras y la rampa que están en el portal del edificio, no se encuentra una tubería comunitaria en ese lugar, si bien descarta que se produzca por elementos privativos, al no haber ninguna tubería o toma de agua privativa en ese punto del local. Respecto a la segunda, la humedad se encuentra en la pared y techo y, al otro lado, se halla una tubería comunitaria, de la cual, aseveró, procede el agua que causa los continuos daños.

Explicó que, en cada una de las visitas que realizó al establecimiento, midió la humedad con un higrómetro, el cual dio el nivel máximo de humedad, tal y como se muestra en las respectivas imágenes de las páginas 7, 8 y 9 del informe.

Si bien la comunidad de propietarios alegó que tuvo, en todo momento, una actitud abierta y resolutiva para solventar los problemas de humedad que sufría el bajo comercial, parece que tales actuaciones no han sido suficientes para solventar los problemas de filtración de agua que padece el demandante. Así, la demandada manifestó que las humedades aparecieron en 2019, razón por la que contrató a la empresa TECBETON la impermeabilización de la terraza -el documento 3, aportado por la parte demandada y no impugnado de contrario, muestra la factura pagada por la comunidad tras los trabajos realizados-. Posteriormente, en 2020, se observó que las humedades persistían, por lo que se solicitó un nuevo presupuesto a la citada empresa -documento 4 aportado por la demandada, que muestra el presupuesto de la prueba de estanqueidad de la chimenea- y, en 2021, ante la aparición de nuevas humedades en el bajo comercial, se encargó la elaboración de un informe técnico para la detección de las causas. El documento 8, aportado por la demandada, muestra el correo enviado por D. Cecilio -arquitecto de la empresa de TECBETON, que realizó la comprobación de las humedades-, donde este indica que hay dos focos de humedad distintos: "zona 1: parte trasera del local, la causa de las humedades es una arqueta situada al fondo del portal, zona de cuarto de contadores de la luz; y zona 2: cerca de la fachada principal del edificio".

A mayor abundamiento, ha de traerse a colación la prueba documental consistente en los partes del siniestro y documentación asociada de las filtraciones ocurridas durante esos años, emitida por la aseguradora del demandante, OCCIDENT S.A. que, desde 2021, ha estado emitiendo partes por esta causa, con las consiguientes imágenes donde se aprecian la entidad de los daños descritos. Así, en el informe de fecha 2 de marzo de 2021 describió: "Se realiza visita al local asegurado, en el que me informan de la existencia de varias zonas con manchas de humedades en la parte inferior de los tabiques que separan el local con las escaleras del edificio. El asegurado me informa de que una de estas zonas con humedad la detectó en las últimas semanas";en el informe de 8 de enero de 2024 relató: "Se realiza visita al local asegurado, en el que me informan de daños por agua en la pared del gimnasio que se causan por entrada de agua. Tras realizarse inspección de la zona afectada, se detecta que los daños se producen en la zona en la que se ubican las bajantes del edificio. Hay daños en la pintura de la pared";en informe de 27 de marzo de 2024 detalló: "Me informan de la caída de agua en la zona del vestuario femenino. Tras inspección de la zona afectada se determina que se trata de una fuga de agua comunitaria que genera daños en la pintura del techo y paredes. Se contacta con el administrador del edificio que informa de los datos del seguro";en informe de 15 de julio de 2024 -ampliatorio del informe de 5 de julio- describió: "Declara que desde hace dos semanas ha aparecido una humedad en el techo de la sala de pilates. Se observa una mancha junto al techo, detectando humedad en la zona afectada mediante higrómetro. Se estiman daños en pintura del techo y paramento, por fuga en la instalación comunitaria. Aumentan los daños a espejos en el paramento afectados por la humedad. Se aporta factura de reparación que se estima en precios de mercado, habiendo efectuado la misma sin que se haya reparado el origen"y, por último, en el parte de fecha 30 de octubre de 2025 se dice: "Se visita el local asegurado, hay manchas de humedad en las paredes que provienen de la comunidad y está avisada dicha comunidad".

Es decir, durante cuatro años, D. Eleuterio ha estado sufriendo humedades en varios puntos del gimnasio -entre otros, en la entrada del local, en los vestuarios femeninos y en la sala de pilates-, que le obligó a contactar con su compañía de seguros para que llevara a cabo la peritación y posterior arreglo de los daños hasta en seis ocasiones distintas y, en todas ellas, se llegó a la misma conclusión: que los daños son producidos por una tubería comunitaria. Es más, en las imágenes de las páginas 8, 9 y 10 del informe pericial del actor, se aprecia que desde la primera visita -12 de enero de 2024- a la segunda -7 de noviembre de 2024-, el demandante procedió a pintar las paredes, cambiando el color de blanco a negro, para tratar de ocultar a terceros la existencia de humedades en el establecimiento, en aras a evitar la pérdida de clientela.

Si bien no se discute, ni se niega, la bondad de la actuación de la comunidad de propietarios demandada, lo cierto es que no se aportó ningún documento acreditativo de que se hayan realizado obras de mantenimiento desde 2021, año en el que empezaron a causarse las filtraciones y aparición de humedades en el local del demandante.

De una valoración conjunta de la prueba pericial y documental practicadas, queda suficientemente acreditado que los daños han sido producidos a consecuencia de las tuberías comunes del edificio y, por ello, se puede aseverar la existencia de una relación de causalidad directa entre los daños materiales padecidos por el demandante y el mal estado de las tuberías comunitarias, a causa de la falta o insuficiencia de obras de mantenimiento y conservación adecuadas para evitar las filtraciones de agua.

A pesar de que, el perito D. Silvio manifestó que, en una de las zonas de aparición de humedades, no podía asegurar que se produjesen por un elemento común del inmueble, la rotundidad con la que afirmó que el resto de los daños sí fueron producidos por esta causa, además de que los partes de la aseguradora, arriba citados, llegaron a la misma causa y describen, y muestran fotográficamente, más entidad de daños que los determinados en el informe pericial de aquel, hace llegar a este juzgador a la conclusión de que los daños fueron producidos por un elemento común del inmueble, lo que supone la plena responsabilidad de la comunidad de propietarios demandada en la reparación de los mismos.

Por todo ello, la pretensión ha de ser estimada, condenando a la demandada a realizar las obras necesarias para que cesen las filtraciones y, una vez que se ejecute dicha obra y se confirme la inexistencia de filtraciones, deberá esta reparar los daños causados, por dichas filtraciones, en el local arrendado por el demandante, mediante la realización de aquellas obras que sean imprescindibles para tal fin.

III. Costas.

Conforme a lo dispuesto en el art. 394 de la LEC, las costas han de ser impuestas a la parte demandada.

VISTOSlos artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey,

I. Objeto de la controversia.

Ejercita la parte actora -D. Eleuterio-, en el escrito de demanda rectora de este procedimiento, acción de reclamación de daños y perjuicios contra la comunidad de propietarios demandada, demanda en la que solicita que se dicte una sentencia estimatoria de sus pretensiones, por la que se condene a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 a realizar las obras necesarias para que cesen las filtraciones sobre el local del demandante, así como a reparar los daños causados en su local o a indemnizarle con la suma de DOS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS EUROS CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (2.262,19€), más los intereses legales correspondientes; todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada. En el acto de audiencia previa celebrado el 15 de diciembre de 2025, la parte actora aclaró el suplico de la demanda, solicitando que se condene a la demandada a realizar las obras necesarias para que cesen las filtraciones, así como a reparar los daños causados en su local.

Para fundamentar su pretensión alega que D. Eleuterio regenta el local de entrenamiento "360 Training Center", en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 23 de septiembre de 2019, sito en el bajo comercial D del edificio de la DIRECCION000.

En diciembre de 2023 aparecieron, en el local, filtraciones de agua y humedades, por lo que el demandante dio parte a su compañía de seguros OCCIDENT GCO que, tras la visita del reparador el 17 de enero de 2024, determinó que el lugar donde se apreciaban las goteras coincidía con donde se encuentran las bajantes del edificio. Para esclarecer el origen de las filtraciones y la entidad de los daños, la aseguradora encargó un informe pericial a D. Silvio, de fecha 25 de marzo de 2024, obrante en autos como documento número 2 aportado con la demanda.

La comunidad de propietarios demandada se opone a lo anterior, niega la legitimación pasiva de la comunidad para responder de los daños, por considerar que la causa de las filtraciones no se debe a una tubería comunitaria. Alega que la comunidad, desde los inicios de las filtraciones en 2019, ha realizado las obras de mantenimiento y reparaciones necesarias para evitar mayores daños. Por todo ello, solicita la desestimación íntegra de la demanda, con imposición de costas al demandante.

No se discute la legitimación activa del demandante. Tampoco se discute la producción de filtraciones en el bajo del edificio situado en la DIRECCION000, con los consiguientes daños que se produjeron en el local del demandante.

El objeto litigioso queda así reducido a determinar si el origen de las filtraciones se encuentra en las tuberías comunitarias, lo que determinaría la responsabilidad de la comunidad por los daños acaecidos en el bajo comercial, con su consiguiente subsanación.

II. Sobre la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios de los daños causados.

En su escrito de contestación, sostiene la parte demandada que no tiene legitimación pasiva ad causamen este procedimiento, por considerar que los daños no se han producido a consecuencia de elementos comunes del edificio. La legitimación pasiva de la demandada quedará determinada si se acredita la responsabilidad que esta pueda tener en la causación de los daños reclamados por el demandante.

Las comunidades de propietarios pueden ser responsables de los daños que se ocasionen en las viviendas o locales privativos, siempre que se deba a un elemento común del inmueble. En relación con la responsabilidad extracontractual, ha de partirse de lo establecido en los artículos 1902 y 1907 del Código Civil:

El primero de los preceptos señala que "el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado".

El segundo indica que "el propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias".

La aplicación del artículo 1902 del Código Civil exige la concurrencia de los siguientes requisitos: 1º) una acción u omisión, 2º) culpa o negligencia del causante del daño, 3º) la producción de un daño y 4º) un nexo causal entre la acción u omisión culposa y los daños producidos. La jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras, STS de 31 de mayo de 2005 que hace remisión a la sentencia de 9 de octubre de 2000, del mismo tribunal recuerda: "el art. 1902 del Código Civil ha sufrido una evolución jurisprudencial acorde con la realidad social siempre cambiante ( art. 3.1 del Código Civil ) que, manteniendo un fondo de reproche culpabilístico, desplaza cada vez más la prueba de la culpa a la prueba del nexo causal, ya que se subsumen en la causa del daño la existencia de culpa"; asimismo tiene declarado esta Sala que "corresponde la carga de la prueba de la base fáctica (del nexo causal), y, por ende, las consecuencias desfavorables de su falta, al demandante" y "en todo caso es preciso que se pruebe la existencia de nexo causal, correspondiendo la carga de la prueba al perjudicado que ejercita la acción" ( sentencia de 6 de noviembre de 2001 , citada en la de 23 de diciembre de 2002 ); siempre será requisito ineludible la exigencia de una relación de causalidad entre la conducta activa o pasiva del demandado y el resultado dañoso producido, de tal modo que la responsabilidad se desvanece si el expresado nexo causal no ha podido concretarse ( sentencia de 3 de mayo de 1995 , citada en la de 30 de octubre de 2002 )".

Asimismo, nuestro Alto Tribunal se ha pronunciado sobre la aplicación del artículo 1907 CC, en Sentencia 914/2007, de 19 de julio (ECLI:ES:TS:2007:5026), en la que estableció que: "(...) para que prospere la pretensión con base en el artículo 1907, la actora ha de demostrar los daños que le ha ocasionado la ruina del edificio y la omisión de las necesarias reparaciones de la que se deriva la culpa de la demandada, mediante la acreditación del mal estado del edificio o de alguno de sus componentes";y continúa diciendo: "por su parte, la litigante pasiva, como sistema defensivo, deberá justificar que la falta de reparaciones no fue debida a su culpa, sino a caso fortuito, así como las restantes causas generales de exoneración de responsabilidad, cuales son la culpa exclusiva de la víctima o de un tercero, la ausencia de antijuridicidad y de causalidad".

Estos preceptos han de ponerse en relación con la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, que establece el marco jurídico aplicable a las comunidades de propietarios y cuyo artículo 10 establece, como una de las obligaciones de la comunidad, la de llevar a cabo "los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

Asentado lo anterior, si el actor prueba que la causa de los daños reclamados es la falta de obras de mantenimiento de los elementos comunes del inmueble o por no haber sido estas obras suficientes para evitar la producción de tales daños, habrá de responder, de ellos, la comunidad de propietarios demandada.

Aportó el demandante el informe pericial emitido por D. Silvio el 25 de marzo 2024 -documento 3 aportado por el actor y no impugnado de contrario- en el que indicó que existen dos zonas diferenciadas de daños: una que se encuentra en la parte baja de la pared de la entrada del establecimiento -sexta imagen de la página 8 del informe- y, otra, que se localiza al fondo del local, en la pared y parte del techo -imágenes de la página 6-; entre ellas hay una distancia de 10 metros.

En su declaración en juicio, D. Silvio aclaró dónde se encuentran y con qué colindan las dos zonas de humedades arriba indicadas. Así, la primera linda con las escaleras y la rampa que están en el portal del edificio, no se encuentra una tubería comunitaria en ese lugar, si bien descarta que se produzca por elementos privativos, al no haber ninguna tubería o toma de agua privativa en ese punto del local. Respecto a la segunda, la humedad se encuentra en la pared y techo y, al otro lado, se halla una tubería comunitaria, de la cual, aseveró, procede el agua que causa los continuos daños.

Explicó que, en cada una de las visitas que realizó al establecimiento, midió la humedad con un higrómetro, el cual dio el nivel máximo de humedad, tal y como se muestra en las respectivas imágenes de las páginas 7, 8 y 9 del informe.

Si bien la comunidad de propietarios alegó que tuvo, en todo momento, una actitud abierta y resolutiva para solventar los problemas de humedad que sufría el bajo comercial, parece que tales actuaciones no han sido suficientes para solventar los problemas de filtración de agua que padece el demandante. Así, la demandada manifestó que las humedades aparecieron en 2019, razón por la que contrató a la empresa TECBETON la impermeabilización de la terraza -el documento 3, aportado por la parte demandada y no impugnado de contrario, muestra la factura pagada por la comunidad tras los trabajos realizados-. Posteriormente, en 2020, se observó que las humedades persistían, por lo que se solicitó un nuevo presupuesto a la citada empresa -documento 4 aportado por la demandada, que muestra el presupuesto de la prueba de estanqueidad de la chimenea- y, en 2021, ante la aparición de nuevas humedades en el bajo comercial, se encargó la elaboración de un informe técnico para la detección de las causas. El documento 8, aportado por la demandada, muestra el correo enviado por D. Cecilio -arquitecto de la empresa de TECBETON, que realizó la comprobación de las humedades-, donde este indica que hay dos focos de humedad distintos: "zona 1: parte trasera del local, la causa de las humedades es una arqueta situada al fondo del portal, zona de cuarto de contadores de la luz; y zona 2: cerca de la fachada principal del edificio".

A mayor abundamiento, ha de traerse a colación la prueba documental consistente en los partes del siniestro y documentación asociada de las filtraciones ocurridas durante esos años, emitida por la aseguradora del demandante, OCCIDENT S.A. que, desde 2021, ha estado emitiendo partes por esta causa, con las consiguientes imágenes donde se aprecian la entidad de los daños descritos. Así, en el informe de fecha 2 de marzo de 2021 describió: "Se realiza visita al local asegurado, en el que me informan de la existencia de varias zonas con manchas de humedades en la parte inferior de los tabiques que separan el local con las escaleras del edificio. El asegurado me informa de que una de estas zonas con humedad la detectó en las últimas semanas";en el informe de 8 de enero de 2024 relató: "Se realiza visita al local asegurado, en el que me informan de daños por agua en la pared del gimnasio que se causan por entrada de agua. Tras realizarse inspección de la zona afectada, se detecta que los daños se producen en la zona en la que se ubican las bajantes del edificio. Hay daños en la pintura de la pared";en informe de 27 de marzo de 2024 detalló: "Me informan de la caída de agua en la zona del vestuario femenino. Tras inspección de la zona afectada se determina que se trata de una fuga de agua comunitaria que genera daños en la pintura del techo y paredes. Se contacta con el administrador del edificio que informa de los datos del seguro";en informe de 15 de julio de 2024 -ampliatorio del informe de 5 de julio- describió: "Declara que desde hace dos semanas ha aparecido una humedad en el techo de la sala de pilates. Se observa una mancha junto al techo, detectando humedad en la zona afectada mediante higrómetro. Se estiman daños en pintura del techo y paramento, por fuga en la instalación comunitaria. Aumentan los daños a espejos en el paramento afectados por la humedad. Se aporta factura de reparación que se estima en precios de mercado, habiendo efectuado la misma sin que se haya reparado el origen"y, por último, en el parte de fecha 30 de octubre de 2025 se dice: "Se visita el local asegurado, hay manchas de humedad en las paredes que provienen de la comunidad y está avisada dicha comunidad".

Es decir, durante cuatro años, D. Eleuterio ha estado sufriendo humedades en varios puntos del gimnasio -entre otros, en la entrada del local, en los vestuarios femeninos y en la sala de pilates-, que le obligó a contactar con su compañía de seguros para que llevara a cabo la peritación y posterior arreglo de los daños hasta en seis ocasiones distintas y, en todas ellas, se llegó a la misma conclusión: que los daños son producidos por una tubería comunitaria. Es más, en las imágenes de las páginas 8, 9 y 10 del informe pericial del actor, se aprecia que desde la primera visita -12 de enero de 2024- a la segunda -7 de noviembre de 2024-, el demandante procedió a pintar las paredes, cambiando el color de blanco a negro, para tratar de ocultar a terceros la existencia de humedades en el establecimiento, en aras a evitar la pérdida de clientela.

Si bien no se discute, ni se niega, la bondad de la actuación de la comunidad de propietarios demandada, lo cierto es que no se aportó ningún documento acreditativo de que se hayan realizado obras de mantenimiento desde 2021, año en el que empezaron a causarse las filtraciones y aparición de humedades en el local del demandante.

De una valoración conjunta de la prueba pericial y documental practicadas, queda suficientemente acreditado que los daños han sido producidos a consecuencia de las tuberías comunes del edificio y, por ello, se puede aseverar la existencia de una relación de causalidad directa entre los daños materiales padecidos por el demandante y el mal estado de las tuberías comunitarias, a causa de la falta o insuficiencia de obras de mantenimiento y conservación adecuadas para evitar las filtraciones de agua.

A pesar de que, el perito D. Silvio manifestó que, en una de las zonas de aparición de humedades, no podía asegurar que se produjesen por un elemento común del inmueble, la rotundidad con la que afirmó que el resto de los daños sí fueron producidos por esta causa, además de que los partes de la aseguradora, arriba citados, llegaron a la misma causa y describen, y muestran fotográficamente, más entidad de daños que los determinados en el informe pericial de aquel, hace llegar a este juzgador a la conclusión de que los daños fueron producidos por un elemento común del inmueble, lo que supone la plena responsabilidad de la comunidad de propietarios demandada en la reparación de los mismos.

Por todo ello, la pretensión ha de ser estimada, condenando a la demandada a realizar las obras necesarias para que cesen las filtraciones y, una vez que se ejecute dicha obra y se confirme la inexistencia de filtraciones, deberá esta reparar los daños causados, por dichas filtraciones, en el local arrendado por el demandante, mediante la realización de aquellas obras que sean imprescindibles para tal fin.

III. Costas.

Conforme a lo dispuesto en el art. 394 de la LEC, las costas han de ser impuestas a la parte demandada.

VISTOSlos artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey,