Sentencia Civil 216/2025 , Rec. 1122/2022 de 12 de marzo del 2025

PRIMERO.-El artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil; pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil.

En este sentido, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994, 6 de abril de 1995, 22 de octubre de 1996, 13 de mayo de 1997, y 29 de diciembre de 2004) que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001, y 23 de marzo de 2007; RJA 3189/2001, y 2317/2007).

SEGUNDO.- El actor aporta a los autos la relación de desperfectos que pudo apreciar en la vivienda de su propiedad, una vez que es desalojada por los inquilinos del inmueble. Si la firma del contrato data de marzo del año 2021, el desalojo tiene lugar en diciembre de ese mismo año, según alega la parte demandada, el día 10 de ese mes, por tanto, apenas nueve meses de ocupación de la vivienda por parte de los demandados, pues el contrato es resuelto por precisar la casa para sí el propietario de la misma.

Esos desperfectos serían los siguientes: Daños en el parquet en diversas estancias, Roturas de diferentes baldosas/alicatados en baño y cocina, rotura del tope de la persiana salón, daños parte inferior puerta paso cocina, daños pintura paramento salón, rotura pulsador bañera hidromasaje, ausencia de mesa auxiliar del dormitorio. Se aporta a los autos informe pericial expresivo de la relación de daños que alega la propiedad, ilustrados en cada casa por una fotografía.

La parte demandada, no niega en su escrito de contestación a la demanda dicha relación, a excepción de lo relativo a la mesa auxiliar o mesa de noche, que dice que nunca formo parte del mobiliario de la vivienda, lo cual por otra parte, entra en manifiesta contradicción con e inventario de bienes que se adjuntó al contrato. Llámase mesa auxiliar, llámese mesita de noche, ambos conceptos responden a una misma realidad, esto es, un mueble auxiliar pequeño propio de un dormitorio.

Tampoco opone nada en particular sobre el coste de reparación de los citados elementos. Su alegato se limita a la afirmación que la inquilina no fue causante de los mismos y que no eran concurrentes a la fecha en que abandonó la vivienda. Reconoce también que la devolución de la fianza de alquiler se produjo con anterioridad a la entrega de llaves.

Por tanto, parece oportuno comenzar diciendo que no niegan que la vivienda les fue entregada en buen estado, a excepción de lo relativo a ese mueble.

Sobre lo manifestado por vía de contestación, declaran en autos varios testigos que afirman que, jamás vieron en la vivienda los citados desperfectos pese a sus innumerables visitas a los inquilinos. De dichas declaraciones se introduce un elemento nuevo que no queda fijado en la contestación, cuál sería el hecho de que la bañera de hidromasaje nunca funcionó. Este dato aportado por vía de declaración de testigos, no queda expresado en el escrito de contestación, resultando una alegación extemporánea que debió de ser articulada por vía de contestación, y que no puede ser considerada en esta fase procesal

Afirman los llamados a declarar que jamás advirtieron los daños que se les exhiben en sus continuas visitas a los inquilinos y se insinúa en fin que, tras el desalojo, ya el propietario, ya terceras personas, y en el periodo de tiempo transcurrido entre el desalojo y la visita del perito, pudieron haber provocado dichos desperfectos.

Se desconoce que posible interés podría tener el propietario en destruir los bienes propios. Desde luego que, no parece conforme a las leyes de lógica. Si la vivienda estaba en buen estado, se ignora que absurdo fin podría ostentar D. Teodosio en deteriorarla.

Sobre la posibilidad de que terceros ignorados provocaran los mismo, parece desde luego un hecho absolutamente excepcional, hasta el punto de que resultaría improcedente desde la perspectiva de la distribución de la carga de la prueba asignar al propietario el deber de demostrar que durante el brevísimo lapso temporal que medió entre el desalojo y la propia ocupación, terceras personas provocaran los destrozos que hoy se reclaman, llegando incluso a apoderarse de algunos de los bienes o causando los desperfectos comprobados por el perito. Se trataría, sin más, de una prueba diabólica. Por ello, parece ajustarse más a patrones de lógica y al curso normal de las cosas, máxime a la luz del régimen probatorio aplicable en esta materia, según lo expuesto, concluir que los daños ya existían en el momento en el que el inquilino abandonó la finca.

TERCERO.- Se estima íntegramente la demanda en la totalidad de los términos del suplico, con imposición de costas a la parte demandada ( art. 394.1 LEC)

VISTOS los anteriores preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación