Sentencia Civil 256/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 705/2022 de 12 de abril del 2024

PRIMERO. - En la demanda rectora del procedimiento, Dª. Diana, como arrendataria que fue de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Barcelona, acciona frente a la arrendadora VILLA JULIANNA S.L., en reclamación de la fianza arrendaticia.

Alega la actora, en síntesis, que en fecha 2 de diciembre de 2016, las partes suscribieron contrato de arrendamiento sobre la referida finca, en el que se hizo constar que se destinaba a vivienda permanente de la arrendataria y no permanente de sus padres, estipulándose un plazo de duración de cinco años, que podía prorrogarse "año a año" si lo deseaban ambas partes, hasta un máximo de cinco anualidades, aplicándose en ese caso un incremento de la renta, al inicio de la sexta anualidad y hasta la finalización del contrato de 200 euros.

Se estipuló que el primer año era de obligado cumplimiento, y una vez transcurrido el mismo, si antes del plazo inicial pactado, la arrendataria desistía del contrato, debía preavisar al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Si este preaviso no se producía, debía indemnizar a la arrendadora por importe equivalente a una mensualidad de renta.

Se pactó una renta mensual de 4.800 euros, pagadera por meses anticipados dentro de los cinco primeros días de cada mes, si bien, según la cláusula cuarta del contrato, la renta comenzaba a devengarse el día 1 de marzo de 2.017, pactándose que como consecuencia de esta carencia "la arrendataria se comprometía a hacer las siguientes actuaciones en el inmueble: colocación de parquet, pintar y lacar puertas y armarios en blanco, y renovación de los tres baños, con materiales a convenir, microcemento (no azulejos). Y en el caso de que dichas actuaciones tuvieran un coste superior a 40.000 euros, la arrendataria se comprometía a presentar a la arrendadora las pertinentes facturas, y se concedería a la arrendataria un mes más de carencia.

El mismo día del contrato, la arrendataria abonó la suma de 4.800 euros en concepto de fianza a depositar en el INCASOL, y 45.200 euros en concepto de garantía adicional, cantidades ambas que respondían del "pago de la renta y del buen uso que se haga del inmueble" (Cláusula Quinta). Asimismo, por exigencia de la arrendadora, los padres de la arrendataria, D. Balbino y Dª. Paulina, avalaron la operación con el carácter de fiadores solidarios con su hija.

Expone la demandante que el hecho de que se previera un período de carencia en el pago de la renta a cambio de que la inquilina llevara a cabo y sufragara de su propio bolsillo una serie de actuaciones de reforma, ya indica que la vivienda no se entregaba en un estado adecuado para su uso, y que siendo su intención permanecer en la vivienda arrendada durante mucho tiempo, llevo a cabo una reforma integral que ascendió a 101.558,93 euros.

Sin embargo, tras surgir incidencias y discrepancias entre las partes, (pretensión de la arrendadora de actualizar la renta conforma al IPC tras la primera anualidad, cuando no se había pactado dicha actualización, caldera y aire acondicionado que daban fallos), el 28 de junio de 2.019, la actora comunicó a la arrendadora, vía burofax, su voluntad de desistir del mismo con efectos desde el 1 de agosto de 2.019, si bien la entrega de llaves no se pudo efectuar hasta el 8 de agosto a petición de la arrendadora, suscribiendo las partes en dicho día un documento de resolución de contrato y reconocimiento de deuda, en el que se indica que " salvo incidente detectado y puesto de manifiesto en hoja anexa" el inmueble se entrega en buen estado de conservación y a entera satisfacción de la arrendadora, sin que esta pueda reclamar nada a la arrendataria por este concepto ni por falta de alguno de los enseres relacionados en el inventario, por lo que la arrendadora no descontará ninguna cantidad de la fianza ( expositivo cuarto). Respecto a la devolución de la fianza se acuerda que, debido a la sorpresa por parte de la arrendataria de dejar la vivienda de manera anticipada, la arrendadora no dispone de tesorería en ese momento para devolver la fianza y la garantía adicional en el plazo de un mes, acordando que la devolución se producirá en 10 plazos a razón de 5.000 €/mes a partir del 30 de octubre, venciendo el último el día 30 de julio de 2.020, estipulándose que en caso de incumplimiento la deuda pendiente sería exigible en su integridad y devengaría un interés de demora del 10% anual.

Alega la actora que con posterioridad la arrendadora giró el recibo de la renta de agosto de 2019, pretendiendo justificar su cobro en las supuestas deficiencias que se reseñan en la última hoja del documento de resolución del contrato, escritas a mano por el representante de la arrendadora y que la arrendataria no firmó ni aceptó, por lo que el recibo no fue abonado, no habiendo acreditado nunca la arrendadora tales deficiencias, ni el importe de su reparación. Tampoco la arrendadora abonó ni un solo plazo de los estipulados para la devolución de la fianza, pese a las reclamaciones extrajudiciales efectuadas.

En base a todo ello, la actora solicita la condena de la demandada al pago de la suma de 50.000 euros, más los intereses pactados y las costas del procedimiento.

La demandada se opone alegando, en síntesis, que los auténticos inquilinos y pagadores eran los padres de la arrendataria, la cual era estudiante y no podía hacer frente por sí misma a los pagos, Žofreciéndose sus padres, con residencia andorrana, como fiadores solidarios de la operación.

Expone que la vivienda estaba en perfecto estado de uso, (en el mismo estado que la vivienda situada en la puerta B que es el domicilio de los administradores de la arrendadora), y que fueron los padres de la arrendataria, quienes quisieron efectuar las actuaciones que se recogen en el contrato, y posteriormente pasaron a una reforma integral por puro capricho.

Alega que la verdadera razón de que la arrendataria diera por finalizado anticipadamente el contrato fue la separación de sus padres, que eran los auténticos inquilinos, y que a la entrega de llaves no se presentó la arrendataria sino la Sra. Salome, trabajadora de la empresa de sus padres, con el documento ya realizado y firmado de antemano por la arrendataria, no quedándole a la arrendadora más remedio que poner de manifiesto los desperfectos encontrados escritos de su puño y letra en la última hoja del documento, que la arrendataria no se avino a que fueran descontados de la fianza.

Alega que, dado el abultado montante de los desperfectos que presentaba la vivienda a su devolución, aporta presupuesto de reparación y sustitución de elementos que asciende a 24.541,14 euros, e indica que dicho presupuesto ya fue objeto de negociación con el nuevo inquilino, que lo reparó a su costa en perjuicio de la propiedad.

Con base en todo ello, la demandada solicita que " se desestime íntegramente la demanda y en el hipotético caso que SSª crea oportuno se proceda a compensar la fianza con los daños y reposiciones indicadas en esta contestación de modo que se absuelva a mi principal de todas y cada una de las pretensiones deducidas por la actora, asimismo y ante la falta de fundamento de la demanda se impongan, expresamente, a la parte actora las costas del presente Juicio".

Tras los correspondientes trámites, se dicta sentencia que estima íntegramente la demanda. Considera la juzgadora de primer grado, en esencia, que (i) consta probado que el documento de resolución y reconocimiento de deuda fue redactado por el letrado director de la parte demandada, en el que se reconoce que la vivienda se devuelve en buen estado; (ii) las obras en la vivienda arrendada fueron consensuadas con la propiedad, que vivía puerta con puerta con la vivienda arrendada y quedan en beneficio de esta; (iii) los desperfectos invocados por la demandada no pueden estimarse tales, pretendiendo la arrendadora recuperar elementos que fueron sustituidos durante las obras consentidas; y (iv) el único concepto que se podría detraer de la fianza sería la parte proporcional del consumo eléctrico de la mensualidad aún no facturada a la finalización del contrato, pero ni el pago por la propiedad ni la proporción se han acreditado.

Frente a dicha sentencia se alza la demandada y la impugna en todos sus pronunciamientos, mostrando su disconformidad con la valoración probatoria que efectúa la juzgadora de primera instancia, y solicita que se acuerde:

"1.- Compensar al saldo de 24.541,14 euros, resultante de la fianza entregada a la actora, habida cuenta de que las condiciones en que fue entregada la vivienda según lo manifestado.

2.- Que se elimine la expresa condena en costas por no haber sido satisfechas la totalidad de las pretensiones de la actora. "

La demandante se opone al recurso e interesa la íntegra confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Planteados los términos del debate según ha quedado expuesto, hemos de partir de unas brevísimas consideraciones jurídicas que devienen determinantes para la resolución del litigio.

Así, cabe recordar que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha de ser destinada ( arts. 1.543, 1.545, 1.554.1 º y 1.555.2º Código Civil), encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículos 1.561, completado con los arts. 1.562 , 1.563 y 1.564 Código Civil).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario respecto de los deterioros que presente la finca al momento de su devolución, si bien no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, o de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, esta presunción en perjuicio del arrendatario sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, así como el importe de su reparación, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

TERCERO.- Partiendo de las anteriores premisas y dado que con la disconformidad que la demandada expresa en el recurso respecto de los diversos párrafos de la sentencia, que va transcribiendo, lo que se viene a invocar es que la juzgadora incurre en errónea apreciación y valoración de la prueba, la cuestión se centra en examinar si el material probatorio de que disponemos, que es el mismo que en primera instancia, ha sido correctamente analizado y valorado por la juzgadora a quo.

Para ello hemos de tener en consideración que la apelación permite al tribunal un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa con plenitud de cognición y libertad para la nueva valoración de la prueba y para la aplicación del Derecho -el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que "la apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada"-, por lo que nuestro sistema se adscribe al de aquellos que configuran el recurso como una segunda instancia con limitaciones en materia de prueba y aportación de hechos, de tal forma que, si bien no existe un novum iudicium (nuevo juicio) se produce un nuevo enjuiciamiento sobre el mismo objeto o revisio prioris instantiae (revisión de la anterior instancia), lo que, atribuye al Tribunal de apelación civil la fijación de los hechos y libre valoración de la prueba. De este modo, el Tribunal de apelación puede valorar el material probatorio de distinto modo que el Juzgador de primer grado, esto es, revisar íntegramente el proceso y llegar a conclusiones que pueden ser concordantes o discrepantes, total o parcialmente, con las mantenidas en primera instancia, pues su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano inferior en el momento de decidir, dentro de los términos en que se desarrolla el debate -por todas, SSTS 7.7.2004 , 23.10.2012 y 24.5.2017 -. En esta línea la STS de 16 de noviembre de 2016 afirma : "1.- Como dijimos en la sentencia núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias de este mismo Tribunal, el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa,.... En este sentido, ha declarado el Tribunal Constitucional en la STC 212/2000, de 18 de septiembre: "[...] en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, ...con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum)". ...Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas", sin que sea preciso para sentar conclusiones diferentes a las de la primera instancia que en esta se haya incurrido en error evidente o arbitrariedad ( SSTS 23.10.2012 o 15.2.2012 )".

Por tanto, la jurisprudencia es clara en cuanto a que el tribunal de apelación goza de plenas facultades para revisar todo el material probatorio practicado en la primera instancia. Y partiendo de esta premisa, tras una nueva valoración de todo lo actuado y visionada la audiencia previa y el acto del juicio, estimamos que la juzgadora de primer grado hace una valoración de la prueba que no resulta, en absoluto, ilógica, arbitraria ni contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica y que se atiene a los hechos que resultan de las pruebas practicadas, sin que quepa, como pretende la parte apelante, sustituir ese razonable criterio por las valoraciones subjetivas que propone la parte recurrente, que no sirven para desvirtuarlo.

Así, este tribunal comparte la razonada valoración de la prueba y las conclusiones a las que llega la magistrada de primer grado en la resolución recurrida, por lo que, abundando en sus razonamientos, nos limitaremos a efectuar las siguientes consideraciones, a la vista de las alegaciones de la recurrente:

1º.- Respecto a las obras realizadas por la arrendataria, no es discutido ya en esta alzada que los Administradores solidarios de la arrendadora, Dª. Bibiana y D. José, (Letrado director de la demandada en este procedimiento, y a quien todos los testigos se refirieron en el juicio e identificaron como el propietario), vivían en la vivienda de al lado de la arrendada. El testigo D. Lucio, que fue el encargado de la ejecución y dirección de las obras, declaró que habló varias veces con el propietario, Sr. José, exponiéndole en la primera de las reuniones una explicación exhaustiva sobre las obras que se iban a realizar, sin que mostrara ninguna oposición, "en absoluto", respecto a las mismas. Las reuniones con el Sr. José se hicieron en la propia vivienda y durante la ejecución de las obras, y tampoco ninguno de los industriales que las llevaron a cabo transmitieron al testigo queja alguna de los propietarios, que vivían "puerta con puerta" de la vivienda arrendada, de manera que, como pone de manifiesto la juzgadora, los propietarios tuvieron conocimiento directo de las obras ejecutadas.

La testigo Dª. Salome, propuesta por ambas partes, que en la época del arrendamiento era trabajadora de una empresa de los padres de la arrendataria pero al momento del juicio ya no lo era, declaró que no tuvo ninguna noticia de incidencias ni controversia alguna sobre las obras por parte de "ustedes", en referencia al Letrado y administrador de la arrendadora.

Y la testigo Dª. Isidora, que trabajaba como empleada de la limpieza para la arrendataria declaró que la propietaria, que vivía al lado, entró varias veces durante las obras y que cuando finalizaron fue a ver la vivienda y el comentario que hizo en presencia de la testigo fue "qué bonito ha quedado el piso".

Ninguno de estos testimonios ha sido desvirtuado por la parte demandada, siendo de significar, por otro lado, que en el propio contrato de arrendamiento se previó la posibilidad de que las obras pudieran superar los 40.000 euros, en cuyo caso se añadiría un mes de carencia en el pago de la renta (además de los tres meses iniciales), lo que da idea de la relevancia de las obras a ejecutar.

Todo ello lleva a concluir, como pone de manifiesto la juzgadora, que los propietarios tuvieron conocimiento directo de las obras ejecutadas y las aceptaron.

2º.- En cuanto al documento de resolución de contrato y reconocimiento de deuda, en el escrito de contestación la arrendadora alegaba que había sido redactado por la arrendataria, alegación que ya no se mantiene en esta alzada, de manera que no resulta ya discutido que dicho documento fue redactado por el Sr. José, debiendo puntualizarse en este punto, que en el expositivo tercero del mismo se recoge que " La parte arrendadora declara haber percibido la totalidad de los alquileres hasta la fecha de resolución y que, por tanto la arrendataria se encuentra al corriente de pago de la renta, no teniendo nada más que reclamar a la arrendataria". Por tanto, las partes pactaron que a fecha de la resolución no se adeudaba renta alguna, lo que debemos reseñar dado que en el recurso de apelación la demandada hace alusión a que la arrendataria dejó sin pagar la mensualidad de agosto, tratándose de una cuestión nueva que no fue alegada en la contestación ni ha sido objeto de discusión en primera instancia, por lo que no puede ser examinada en esta alzada.

Es constante y reiterada la jurisprudencia que establece que el objeto del proceso queda delimitado por referencia a sus elementos subjetivos -partes- y objetivos -causa de pedir y petitum-, de tal manera que fijados los términos de la controversia, que se definen en fase de alegaciones, los mismos no pueden ser modificados por las partes (prohibición de la mutatio libelli ) y determinan la preceptiva congruencia de las resoluciones judiciales, así el Tribunal Supremo ha declarado a este respecto que "todas las manifestaciones hechas en el proceso después de la demanda y la contestación deben tenerse por no formuladas, tienen que quedar fuera del proceso", por cuanto ello supondría dejar en indefensión a la otra parte, a la que se habría privado de la oportunidad de debatir y de defenderse sobre el elemento o variación introducida en el thema decidendi , vulnerando con ello el principio de contradicción en el proceso; esta doctrina tiene su reflejo en la segunda instancia en el principio pendente apellatione nihil innovetur , que supone que no cabe plantear en el recurso acciones o pretensiones o excepciones (temas obstativos a la demanda) distintas de las de la primera instancia; la apelación no constituye un nuevo juicio ni autoriza al tribunal de segundo grado a resolver cuestiones o problemas distintos a los planteados en la primera, tampoco cabe invocar hechos (con las únicas salvedades legalmente previstas - art. 862 LEC 1881 , correlativo al actual 460-) o alegaciones nuevas, pues todos los datos fácticos deben ser analizados con el alcance, extensión y sentido que quedaron fijados al trabarse la litis (con lo que la apelación en nuestro ordenamiento se configura como una apelación limitada con ciertas concesiones al ius novorum), tal como exige el principio de preclusión.

Así pues, esta mención de que se dejó de pagar el mes de agosto, resulta de todo punto extemporánea (no se incluyó en la contestación ni fue objeto de discusion en primera instancia) por lo que no puede ser tenida en cuenta, sin necesidad de mayores consideraciones.

Y en todo caso, queda desvirtuada por el contenido del documento de resolución redactado por el propio administrador de la demandada.

3º.- Tampoco es discutido en esta alzada que a la entrega de llaves no acudió personalmente la arrendataria, sino la testigo Dª. Marisol, con las dos copias del documento que ya iban firmadas por la arrendataria, conforme se había acordado con el Sr. José, tal y como declaró la testigo Sra. Salome.

Asimismo, la Sra. Marisol declaró que el Sr. José hizo unas anotaciones a mano sobre deficiencias, que ella no firmó porque no se le había indicado que tuviera que firmar nada, y además le parecían excesivas, pues el piso estaba precioso, y tras las obras llevadas a cabo por la arrendataria había incrementado sin duda su valor.

Pues bien, al margen de que la arrendataria no firmara las anotaciones sobre tales deficiencias, lo que ha de determinarse es si constituyen realmente desperfectos de los que deba responder la arrendataria y, en su caso, el perjuicio real que hayan podido ocasionar a la arrendadora, a fin de deducirlos de la fianza y garantía adicional de 50.000 euros.

A tal efecto, no podemos olvidar que la restitución de la fianza, que viene regulada en el art. 36.4 LAU , se configura como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.").

Existiendo, por tanto una obligación de la arrendadora de reintegrar la fianza, solo cabe determinar si se acreditan los pretendidos daños en la vivienda arrendada que la demandada imputa a la actora arrendataria y que pretende compensar con la fianza, de modo que, cifrando la arrendadora los daños en 24.541,14 euros, y siendo el importe de la fianza y garantía adicional 50.000 euros, resultaría en todo caso y siguiendo la tesis de la propia arrendadora, una deuda de 25.458,86 euros a reintegrar a la arrendataria, por lo que, de entrada, de ningún modo procedería la desestimación íntegra de la demanda como la arrendadora interesaba en su contestación.

Dicho esto, como razona la Magistrada a quo, ninguno de los conceptos que comprende la cantidad que fija la arrendadora pueden considerarse desperfectos repercutibles a la arrendataria.

Así, lo primero que debemos destacar es que la demandada sustenta su pretensión en una relación de fotografías que denomina "inventario fotográfico", que aporta como documento nº 2 de la contestación y dice que se adjuntó la contrato de arrendamiento; sin embargo, tal "inventario" no consta firmado por la arrendataria, que niega que se adjuntara al contrato, y ni ella en su interrogatorio, ni su madre en prueba testifical, reconocieron tales fotografías como correspondientes al estado en que se les entregó la vivienda, no apareciendo ninguna de ellas fechada.

En segundo lugar, resulta de especial relevancia que en el escrito de contestación presentado el 12 de agosto de 2.020, esto es, cuando ya había vencido el último plazo acordado para la devolución de la fianza, la demandada manifiesta que el "montante abultado de los desperfectos causados (...) ya fue objeto de negociación con el nuevo inquilino, reparándolo a sus costa en perjuicio de la propiedad"; pero que, no obstante, "no renuncia a devolución económica", y aporta varios presupuestos por importe total de 24.541,14 euros. Y si examinamos dichos presupuestos, resulta que todos ellos están elaborados en fechas que van del 6 al 11 de agosto de 2.020, esto es, en días inmediatamente anteriores a la presentación de la contestación.

Así pues, de las propias manifestaciones de la arrendadora resulta que no ha efectuado ni efectuará reparación ni sustitución de elemento alguno, aportando unos presupuestos solicitados ad hoc para adjuntar a su contestación, y no ha acreditado de ningún modo el importe del perjuicio real que los desperfectos que invoca le habrían ocasionado, perjuicio que habría consistido en el menor importe que habría percibido de su nuevo inquilino, que es quien, dice la demandada, efectuó las reparaciones a su costa, no habiendo aportado el contrato suscrito con el nuevo inquilino, ni justificado en modo alguno ese "menor importe" percibido del mismo.

Ello sería suficiente para rechazar la deducción de la cantidad que la demandada pretende con cargo a la fianza, al concurrir una insuficiencia de prueba que debe perjudicar a la arrendadora que, como hemos dicho, es quien tenía la carga de la prueba en relación con los extremos relativos a la realidad del daño y su cuantificación.

Pero además, entrando en las partidas que integran los 24.541,14 euros que la arrendadora pretende descontar de la fianza, resulta que se reclama por un microondas, una nevera y una bañera sin que respecto de estos elementos se hiciera constar nada por el Sr. José en las anotaciones a mano que efectuó al momento de la entrega de la posesión.

En todo caso, en cuanto al microondas, alega la arrendadora que se entregó uno de gran tamaño marca Miele y la arrendataria lo sustituyó por otro, sin permiso. Sin embargo, además de lo ya expuesto en cuanto a que la arrendadora nada opuso en su día a las obras, no ha acreditado de ningún modo ni el tamaño ni la marca del microondas existente en la vivienda al inicio del arriendo, pues en la relación de fotografías que dice se adjuntaron como "inventario fotográfico" al contrato de arrendamiento, (no aceptadas por la arrendataria como hemos dicho, ni adveradas de ningún otro modo), no consta ninguna fotografía de un microondas; y en el presupuesto de la obra aportado por la actora como documento nº 4 de la demanda (junto con todas las facturas acreditativas del pago) consta que se instala un microondas por un precio de 730 euros (más IVA), sin que la arrendadora haya acreditado que este (que ha quedado en beneficio de la propiedad y con un uso de prácticamente dos años), sea de calidad o prestaciones inferiores al que había en la vivienda al inicio del contrato.

En cuanto a la nevera americana que, según la contestación fue cambiada por la arrendataria por mero capricho, indicar que, aunque se pudieran tener en consideración las fotografías aportadas por la demandada en las que aparece una nevera, resulta que la arrendataria instaló una nevera de "dos unidades" por precio de 2.870 euros (sin IVA, doc. 4 demanda) y el presupuesto de la nevera que la arrendadora aporta es por un precio de 1.982,64 euros (más IVA, doc. 4 de la contestación), con lo que ha quedado en beneficio de la propiedad una nevera de calidad y prestaciones superiores a la que ella misma pretende que se le indemnice. Y respecto a la bañera que pretende que se "reinstale", basta decir que en el contrato de arrendamiento se autorizó la "renovación de los tres baños" con la sola indicación de "Materiales a convenir, microcemento. (No azulejos).

Se reclaman asimismo dos sillas y una mesa de terraza, cortinas y estores, cuya preexistencia se basa únicamente en la mencionada relación de fotografías no adveradas, y además la demandada incurre en una clara contradicción, pues por un lado sostiene que esas fotografías reflejan el estado en que se entregó la vivienda al inicio del contrato, y por otro afirma, respecto a las cortinas y estores, que " las mismas constan en las fotos del inventario y se puede observar como la propia demandante las apiló y dejó tiradas bajo la caldera de la vivienda", lo que implicaría que la arrendataria llevó a cabo esta actuación de apilar las cortinas bajo la caldera, antes de que se le entregara la vivienda, sin que se haya acreditado, ni siquiera alegado que la arrendataria estuviera en posesión de la vivienda antes de la suscripción del contrato de arrendamiento.

Por último, respecto a la instalación eléctrica, no costituyen defecto alguno, en cuanto la arrendataria se limitó a llevarse las lámparas colgantes de la cocina que había instalado, quedando los cables preparados para la colocación de otras, al igual que los cajetines de la antena de TV y teléfono/ADSL. Y en cuanto a dos pequeños agujeros en una pared por colgar algún elemento decorativo, esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010 , 23 de abril de 2013 y más recientemente 11 de novembre de 2015 , 13 de julio de 2016 o 13 de enero 2020 , entre otras), viene manteniendo que, "en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, salvo que así se hubiese pactado expresamente; como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la finca tras años de ocupación por el inquilino". Y en el caso de autos, no ha quedado acreditado que dos mínimos agujeros en una pared respondan a la existencia de desperfectos o daños que vayan más allá de lo que se deriva del normal uso que, conforme a lo dispuesto en el art. 1561 CC , no es imputable al arrendatario.

Finalmente, respecto a las alegaciones que se efectúan en el recurso en relación con el suministro eléctrico, basta indicar que en la contestación no se cuantificó importe alguno por este concepto, no indicándose la cantidad proporcional que correspondería repercutir a la arrendataria ni se solicitó deducción concreta de la fianza al respecto, y tampoco consta que la arrendadora haya abonado la factura en la que estarían incluidos consumos que pudieran corresponder a la actora y no habán sido facturados al momento de la finalización del contrato.

Por todo cuando antecede debemos desestimar el recurso de apelación planteado por la demandada, y por consiguiente confirmar la sentencia de primera instancia, incluido el pronunciamiento sobre la imposición de costas de la primera instancia a la demandada, de conformidad con el principio de vencimiento objetivo sancionado en el art. 394 LEC, al no concurrir motivo alguno que justifique la no imposición.

CUARTO.- La desestimación del recurso comporta la imposición a la apelante de las costas causadas en esta segunda instancia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la L.E.C.

De conformidad con lo establecido en los apartados 1 , 3b / y 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , la desestimación del recurso implica la pérdida del depósito constituido por el apelante para recurrir.

Visto lo expuesto,