Sentencia Civil 720/2023 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 520/2023 de 13 de diciembre del 2023

PRIMERO.- La representación procesal de la actora formula recurso de apelación contra la sentencia pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de los de Málaga con fecha 16 de diciembre de 2022 en la que acuerda el sobreseimiento del procedimiento en relación con la acción de desahucio ejercitada y , tal y como insta la parte apelante ello dado que la finca ha sido transmitida a un tercero y lo manifestado por las propias partes y continuando solo por la acción de reclamación de cantidad , estima la pretensión de la actora y condena al demandado al pago de la cantidad reclamada ascendente a 586,64 euros , sin que se aprecie en modo alguno la existencia de una cuestión compleja , condenando al demandado al pago de las costas derivadas del ejercicio de la acción de reclamación de cantidad .

Frente a la sentencia dictada formula recurso de apelación la parte demandada, interesando se dicte sentencia en la cual desestime la pretensión deducida por la actora con expresa condena en costas a la misma .Basa su recurso en la afirmada carencia de legitimación activa de la actora , y falta de legitimación pasiva del demandado , vistas las circunstancias concurrentes , circunstancias que además hacen que el procedimiento sea el adecuando para las pretensiones deducidas , habida cuenta que estamos ante una cuestión compleja , sin que el documento presentado para justificar la existencia de causa sobrevenida para apartarse de la acción de desahucio interesada manteniendo su derecho a reclamar las rentas devengadas sea legalmente válido , por cuanto se trata de un documento otorgado por persona que afirma actuar como mandatario verbal de la actora , sin respaldo de poder alguno , y por dicha causa , se consigna en la propia escritura por el propio notario interviniente , que se le hacían las advertencias legales acerca de la validez de lo consignado en la misma entre lo que no se encuentra la legitimación para efectuar la presente reclamación .Por tanto estas cuestiones debieron ser tenidas en cuenta en la instancia y si bien en la resolución dictada se alude a las mismas , la falta total de argumentación causa indefensión a las partes .Asimismo muestra disconformidad con la imposición de costas e se efectúa en aplicación del principio del vencimiento ya que al superar las actuaciones debatidas el cauce procesal seguido y no haber entrado la resolución dictada en las argumentaciones deducidas , no solo se causa indefensión a la parte , sino que además se le impone a la apelante una carga injusta y contraria a derecho.

Por la parte la entidad actora apelante, se opuso al recurso deducido , alegando en primer lugar y con carácter previo la inadmisión del recurso de apelación y ello al no dar cumplimiento del requisito de admisibilidad ex art 449. 1 LEC , debiendo la parte haber consignado el importe de la condena y que lo haya efectuado lo que conlleva la inadmisión del recurso de apelación y la desestimación de los motivos procesales alegados .Alega asimismo como motivo de recurso la inexistencia de error en la valoración de la prueba por cuanto la entidad actora era plena propietaria del inmueble objeto de autos, sin que quepa apreciar la falta de legitimación alegada por cuanto la recurrente en ningún momento ha puesto en duda que la finca registral objeto del contrato de arrendamiento sea la finca NUM000 del Registro de la Propiedad de Málaga , quedando acreditada la titularidad sobre la finca por parte de la actora en octubre de 2019 de la nota simple aportada , habiéndose aportada a las actuaciones documentos que acreditan la titularidad. En segundo lugar alega que corresponde al recurrente la carga de la prueba del pago alegado a tenor de lo establecido en el art. 217 LEC , y en el presente caso , corresponde a la actora la prueba de la existencia del contrato, tal y como ha efectuado , y al recurrente probar el pago , y ante la insuficiencia de esta prueba , debe recaer en el recurrente las consecuencias de esta insuficiencia de prueba en relación con el pago alegado. Por todo ello interesa se desestime el recurso deducido por la parte demandada y se confirme la sentencia dictada , con expresa condena en costas a la parte recurrente .

SEGUNDO.- Con carácter previo es preciso resolver en relación con la cuestión previa planteada por la representación de la parte apelada ante el incumplimiento denunciado del articulo 449 . 1 LEC , dado que su estimación conllevaría la inadmisibilidad del recurso, y por tanto seria innecesario entrar en el resto de las cuestiones debatidas .

Cabe aclarar en primer termino que si bien inicialmente se ejercitaba de forma acumulada la acción personal de resolución de contrato de arrendamiento solicitando que se declare el desahucio y se condene a la parte demandada al desalojo del inmueble arrendado , junto con la acción de reclamación de rentas . , tal y como se recoge en la sentencia dictada y en concreto en el fundamento de derecho de la misma , con respecto a la acción de desahucio ejercitada , atendiendo al contenido de las actuaciones ( la finca arrendada ha sido transmitida a un tercero ) y especialmente a las manifestaciones efectuadas por las parte litigantes , conforme al art. 22.1 de la LEC procede acordar el sobreseimiento del expediente , debiéndose continuar el procedimiento , tal y como se acordó expresamente en el acto del juicio respecto a la reclamación . El contenido del fallo de la sentencia es del tenor literal "Que debo acordar y acuerdo el sobreseimiento del procedimiento con relación a la acción de desahucio ejercitada .Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación de la parte actora en lo relativo a la acción de reclamación de cantidad finalmente ejercitada ,

Consta asimismo , como el demandado hoy apelado , ante el burofax recibido con fecha 12 de noviembre de 2021 enviado por Altamira Asset Management SA , que se presentaba como Sociedad Administradora de los arrendamientos y en representación de PROPCO donde se le ofrecía el ejercicio del derecho de tanteo sobre el inmueble y de un burofax remitido por el nuevo propietario D. Jacinto de fecha 13 de enero de 2021 acordaron la fecha de entrega del inmueble y devolución de las llaves

En segundo lugar a la vista de los motivos del recurso que han quedado expuestos el presente recurso se dirige única y exclusivamente frente al pronunciamiento de la Sentencia dictado en resolución de la acción acumulada de reclamación de rentas, que se ejercitaba inicialmente junto con la declaración de desahucio por falta de pago , no impugnándose por tantol pronunciamiento alguno en el que se acuerde el lanzamiento , o que conlleve este ., no resultándole de aplicación, por tanto, el requisito de admisibilidad contemplado en el art. 449.1 de la LEC , según tiene declarado numerosa jurisprudencia, citando a modo de ejemplo la SAP Las Palmas (Sección 5ª), de 24 de octubre de 2013 , en la que se establece que

"... El Tribunal considera que la referencia que hace el art. 449.1 LEC a los procesos que llevan aparejado el lanzamiento únicamente tiene sentido teniendo en cuenta la concreta sentencia que se pretende recurrir. No existe ningún proceso por sí solo que lleve aparejado el lanzamiento, sino que existen procesos en los que se ejercitan acciones que en el caso de estimarse llevan aparejado el lanzamiento y, por lo tanto, lo que lleva aparejado el lanzamiento es la resolución estimatoria de la pretensión. De esta forma, si la sentencia dictada no acuerda el lanzamiento, o si, acordándolo, dicho pronunciamiento no es objeto del recurso, y el pronunciamiento recurrido se limita a otros aspectos del fallo, como las costas, o la reclamación de cantidad, no afecta al recurrente cuanto dispone el art. 449.1 LEC, pues la interpretación teleológica de la norma justifica la limitación del acceso al recurso en el caso en el que se esté ocupando la finca, exista un pronunciamiento que ordene el lanzamiento y se pretenda impugnar dicho pronunciamiento sin tener satisfechas las rentas vencidas, evitando así que se perpetúe en la segunda instancia una situación en la que el arrendador, pese a haber obtenido una sentencia favorable en la instancia y por efecto del recurso continúe sin poder disponer del inmueble y sin recibir a cambio la renta pactada".

Y en idéntico sentido el Auto de la Iltma. Audiencia Provincial de Castellón de 8 de octubre de 2010 (AAP CS 967/2010), que refiere: "Ahora bien, puesto que la consignación de rentas es requisito de procedibilidad para recurrir ( art. 449.1 LEC), entendemos que no es exigible respecto de la apelación contra el particular del fallo que condena al pago de rentas debidas. Por lo tanto, sí debe sustanciarse el recurso en lo que concierne exclusivamente a la condena al pago de 5 86, 64 euros en concepto de rentas adeudadas".

TERCERO.- La parte apelante esgrime excepción procesal de inadecuación de procedimiento al amparo del art. 249.1.6º L.E.C afirmando la pretendida improcedencia del procedimiento seguido , dadas las cuestiones planteadas de carácter complejo en relación con los documentos aportados por la actora para ejercer su acción de reclamación de cantidad y la alegada titularidad del inmueble objeto de arriendo , por cuanto la adquisición de la vivienda sobre la cual Unicaja había concertado un contrato de arrendamiento con el demandada no esta probada , no acreditando que la descripción de la finca se corresponda con la consignada en el contrato CALLE000 nº NUM001 NUM002 , no pudiendo por tanto deducirse de la documentación aportada la legitimación activa para el ejercicio de la acción , requiriendo por tanto entrar en cuestiones que afectan a la titularidad de la vivienda , así como las que afectan a la subrogación de la actora en virtud de la adquisición de la finca ,cuestiones que exceden del cauce procedimental que nos ocupa .

Como declaró esta Sala, en S. 11.Oct.2010, " Una de las novedades que ha aportado la normativa procesal actual, es la supresión de la cuestión compleja, como alegación que, de prosperar, comportaba la desestimación de la demanda en los procesos de esta naturaleza, y ello porque, contrariamente a la situación existente antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento civil, el juicio de desahucio por precario, o lo que es lo mismo, el proceso verbal a que se refiere el artículo 250.1.2º de referida Norma , no es un juicio sumario, sino un proceso plenario que finaliza por sentencia con efectos de cosa juzgada. Por tanto, en el presente proceso no cabe la alegación de cuestión compleja, ya que en el mismo se pueden y deben ventilar todas las cuestiones referentes a la posesión, tal y como se señala en la Exposición de Motivos de la Ley Procesal (Ordinal XII), que al justificar la no inclusión de este proceso en el artículo 447 , esto es, dentro de aquellos en los que la sentencia dictada carece de los efectos de cosa juzgada, justifica tal exclusión al decir que: "La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de complejidad : parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad ".

.- Las razones de política legislativa que llevan al Legislador a establecer un juicio sumario para la resolución del contrato y reclamación de rentas en caso de arrendamiento, son evidentes y de sobra conocidas.

Al margen de otras cuestiones que puedan enturbiar la relación arrendaticia y complicarla, lo que resulta patente es que el Legislador ha querido que el arrendatario sólo pueda continuar en el uso de la finca cuando se paga la renta. Renta que, reiteradamente, hemos dicho que, en caso de discusión, es la última pacífica (y así lo recoge el juez en su sentencia).

Como hemos dicho en reiteradas ocasiones, no puede hablarse de inadecuación del procedimiento cuando hay correlación entre la acción ejercitada y el proceso escogido para sustanciarla. Otra cosa será que la acción prospere o no, pero el procedimiento, si se da aquella adecuación, estará correctamente elegido.Es lo que ocurre en nuestro caso. La acción ejercitada es la de desahucio por falta de pago, y acumulada la de el cauce procesal idóneo es el juicio verbal previsto en el artículo 250.1.1 Lec.

Por lo tanto, en relación con la inadecuación debemos rechazar la excepción. Y, por cierto, sin que la SAP Barcelona (sección 13) de 13.12.05 citada sea aplicable al caso, pues no acuerda la inadecuación del procedimiento, sino la desestimación de la acción. Y ello cuando lo pretendido , quedando limitado el objeto de discusión es pretende cobrar la renta, y al ser ésta discutida, la última pacífica (tal y como dice explícitamente el juez en su sentencia), rentas que se afirma debida y que han tenido lugar durante el lapsus temporal en que la hoy actora ha sido titular de inmueble objeto de arrendamiento

En modo alguno constituye " una cuestión compleja "formular , sin limite de ningún tipo cualquier motivo de oposición . lo resuelto en la sentencia objeto de apelación , y ello atendiendo a la naturaleza y contenido del proceso , por cuanto no podemos olvidar que la acción de desahucio por los motivos que constan , ha quedado sobreseída , y ha quedado limitado el debate a la acción de reclamación de cantidad , ante la cual la parte demandada ha podido formular en tiempo y forma y sin límite alguno , cualquier motivo de oposición .

CUARTO.- Se alega falta de legitimación de la entidad activa de la propietaria de la vivienda, falta de legitimación pasiva de la actora y falta de legitimación sobrevenida tras la transmisión del inmueble durante la tramitación del procedimiento .

La transmisión del dominio del inmueble litigioso durante la tramitación del procedimiento no produce el efecto de privar de legitimación a la demandante para mantener el ejercicio de la acción de reclamación de las rentas debidas devengadas siendo titular del inmueble . Por razón de los efectos de la litispendencia previstos con carácter general en el art. 410 L.E.c ., y específicamente en el art. 413.1, sobre la " Influencia del cambio de circunstancias en la sentencia sobre el fondo" , a cuyo tenor " No se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiere dado origen a la demanda y, en su caso, a la reconvención, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda o en la reconvención, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa".

Los efectos de la litispendencia, en los supuestos de cambio de titularidad del derecho que legitima para el ejercicio de la acción, deben ponerse en relación con el art. 17 L.E.c ., precepto que evidencia el carácter voluntario que se asigna a la sucesión procesal por transmisión del objeto litigioso. Así, el apartado 1 de dicho precepto contempla que " Cuando se haya transmitido, pendiente un juicio, lo que sea objeto del mismo, el adquirente podrá solicitar, acreditando la transmisión, que se le tenga como parte en la posición que ocupaba el transmitente" . Se trata, pues, de una facultad de ejercicio voluntario para el adquirente del derecho.

En el supuesto enjuiciado, se discute que la actora haya acreditado haber adquirido el inmueble objeto de arrendamiento , ahora bien tal y como el juzgado de instancia recoge y razona en su sentencia , razonamientos que son compartidos por esta Sala , hemos de poner de manifiesto como el demandado no ha cuestionado como en el contrato de arrendamiento al que se refiere estas actuaciones , la finca objeto de arrendamiento se corresponde con la finca registral num NUM000 , sien la referida finca registral la que fue adquirida por la entidad actora en virtud de escritura pública de fecha 18- 10 - 19 , lo que por si misma sustenta la legitimación activa de la entidad demanda .

De denuncia por el recurrente una errónea valoracion de las pruebas practicadas , ante lo cual se hace necesario, por tanto verificar si el material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado por la juzgadora de instancia a efectos de determinar la estimación de la pretensión de la parte actora, y ello por cuanto como señala el Tribunal Supremo "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición que el de primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba". (Sentencia nº 295/2009, de 6 de mayo ), y "somete al Tribunal, que entiende de la misma, el total conocimiento del litigio en términos que está facultado para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio, dentro de los límites de la obligada congruencia (por todas, STS de 13 de mayo de 1992 )" ( Sentencia nº 760/2006, de 20 de julio.

De igual forma, el Tribunal Constitucional tiene declarado que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura "... como revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de Instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no ser objeto de impugnación..." ( SSTC, Sala 1ª, 9/1998, de 13 de enero (F.J.5), y 120/2002, de 20 de mayo (F.J.4).

Doctrina que se complementa declarando que "... el Juez o Tribunal de apelación puede valorar las pruebas practicadas en primera instancia, así como examinar y corregir la ponderación llevada a cabo por el juez a quo, dado que el recurso de apelación otorga plenas facultades al Tribunal ad quem para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario..." ( SSTC Sala 1ª 194/1990 (F.J.5), 323/1993, de 28 de noviembre (F.J.3) Y ello por cuanto el carácter ordinario del recurso de apelación comporta "... con el llamado efecto devolutivo, que el juzgador ad quem asuma la plena jurisdicción sobre el caso, en idéntica situación que el juez a quo no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba..."

Es criterio mantenido por esta Sala el de que, cuando a través del recurso de apelación se cuestiona la valoración de la prueba efectuada por el juzgador a quo sobre la base de la actividad desarrollada en el acto de juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto de juicio, en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción y oralidad, pudiendo el juzgador de instancia intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado,..-Examinando las pruebas y aplicando cuanto se ha expuesto esta Sala llega a conclusión diferente de la alcanzada por la juzgadora de primera instancia en cuanto a las pruebas practicadas y las conclusiones en relación con las cuestiones controvertidas que son objeto del recurso.

Ningún error cabe por tanto conferir virtualidad probatoria a la documentación aportada en cuanto a la titularidad por parte de la demandada de la finca a la que se refieren estas actuaciones . Hemos de reseñar al respecto que en ningún momento el recurrente ha opuesto que la finca del inmueble objeto de arrendamiento da registral objeto de arrendamiento , es la NUM000 del Registro de la Propiedad nº 9 de Málaga , y a mayor abundamiento se han aportado a las actuaciones documentos que asi lo acreditan como lo son la Nota simple Registraly Escritura Publica de Adjudicación , quedando acreditado que con fecha 18 de octubre de 2019 ,adquirió la titularidad inmueble objeto del contrato de arrendamiento , y a mayor abundamiento se ha aportado Consulta Descriptiva y Gráfica de datos catastrales del bien inmueble mediante la cual se clarifica la data , ante la confusión que pudiera haberse producido , por la falta de concordancia de algunos datos , datos que se estiman hábiles para acreditar , que en la fecha de interposición de la demanda , era propietaria del inmueble .. Sin que se aprecie error en la valoración de la prueba documental , máxime cuando esta no ha sido desvirtuada por las pruebas ni alegaciones de la parte contraria , obedeciendo por tanto a una interpretación y valoración lógica , razonada y coherentes de todos los elementos probatorios .

Solo cabe añadir que la única duda en cuanto a la legitimación activa devendría en relación con la acción de desahucio planteada , y ello ante la transmisión de la vivienda , ahora bien cualquier duda se disipa , por cuanto consta y ya hemos hecho referencia a ello , como precisamente atendiendo en especial a la transmisión de la venta a un tercero , se acordó el sobreseimiento del procedimiento en relación con la acción de desahucio ejercitada .

Es además evidente la legitimación pasiva el hoy demandado para soportar la acción ejercitada , desde el mismo momento , que en todo momento ha reconocido la suscribió del contrato al que se refiere las actuaciones con la entidad Unicaja en el año 2017 , y ser el ocupante de la vivienda en los meses en los cuales se devengaron las rentas objeto de reclamación .Por otra parte la actora ,reclama las rentas correspondientes a los , meses de noviembre de 2019 , febrero abril y mayo de 2020,y habiendo tenido lugar la la adquisición con fecha 18 de octubre de 2019 , y la venta mediante escritura publica de fecha 22 de diciembre de 2021 ,en la cual se hacia referencia a la reclamación de rentas objeto de este procedimiento , iniciada mediante demanda de fecha 21 de septiembre de 2021 y como la vendedora se reservaba todas las acciones que le asistían conforme a derecho para reclamar la deuda.

QUINTO.- En ultimo lugar se denuncia por la recurrente analizaremos la alegada falta de acreditación de los impagos de renta reclamada . En la sentencia dictada es cierto que se imputa a la demandada no haber probado el abono a Unicaja de los recibos reclamados , haciendo recaer sobre esta parte la carga de las prueba sobre el particular conforme al art 217 LEC .Entiende el recurrente que desde el momento que no admite que la actora sea la titular del inmueble , es al tercero que alega haber adquirido el inmueble , a quien le corresponde acreditar si ha llegado o no a percibir las rentas, máxime cuando no recibe noticia ni comunicación alguna de que existe un nuevo titular de la vivienda arrendada ni que las rentas hubieren de serle abonadas .Alega el demandado , que en el contrato suscrito con Unicaja en el año 2017 , los recibos para el pago de las rentas fueron domiciliados en la cuenta que se hace constar en el propio contrato y con orden de débito periódico y concurrente de forma que se detraía automáticamente, todos los meses el importe de la renta por la propia arrendadora Unicaja ; afirmando que no ha tenido ningún tipo de comunicación de la supuesta transmisión que se alega en el año 2017 hasta que el 12 de noviembre de 2021 , recibe de la Sociedad Altamira , que dice actuar en nombre de la actora por que gestiona sus arrendamientos , el ofrecimiento del ejercicio del derecho de tanteo que el mismo obstenta sobre el inmueble y anuncia la próxima venta

En modo alguno asiste razón al recurrente en cuanto a la interpretación de las reglas de la carga de la prueba contenidas en el articulo citado , en el caso concreto que nos ocupa. De conformidad con el artículo 217 de la LEC, cada parte habrá de acreditar los hechos en que se fundamenten sus pretensiones : "Cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el Tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones.2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención." Al parecer el recurrente pretende que todo el esfuerzo probatorio (favorable o desfavorable) recaiga en el actor, postura ilógica que no tiene cabida en el art. 217.2 LEC. Solo la demandada es dueña y responsable de su pasividad, incluida su rebeldía, pese a lo que el Juzgador de instancia le llamó a declarar en virtud de diligencia final, y tampoco compareció, ni justificó su ausencia." (TS 1ª 7-6-13). El principio de facilidad probatoria hace recaer las consecuencias de la falta de prueba sobre la parte que se halla en una posición prevalente o más favorable por la disponibilidad o proximidad a su fuente. Consagrado en la LEC, ya venía siendo acogido por la jurisprudencia de esta Sala (SSTS de 8 de marzo , 28 de noviembre de 1996, 28 de febrero de 1997, 30 de julio de 1999, 29 de mayo de 2000, 8 de febrero de 2001, 18 de febrero y 17 de julio de 2003)." ( TS 1ª 18-6-13).

En el supuesto que nos ocupa , es claro que le basta a la demandante con probar la existencia del contrato de arrendamiento en vigor al tiempo de devengarse las rentas que se reclaman , del que devenga la obligación del arrendatario del pago de la correspondiente renta mensual y el importe de la renta , correspondiendo al arrendatario acreditar los hechos impeditivos , esto es aquellos de los que derivaría la extinción de la deuda , sentado ello y alegada la falta de pago del alquiler , es al arrendatario probar la existencia de la obligación de pago cuyo cumplimiento se reclama , no asi su cumplimiento . La parte actora acredita la persistencia del contrato y la cuantía de la renta , y es al demandado , a quien le corresponde y quien tiene asimismo la facilidad probatoria de acreditar la prueba de su abono , y a quien ante la falta de justificación debe soportar las consecuencias .En todo caso , es evidente que se reclaman rentas correspondientes a los meses de noviembre de 2019 , febrero abril y mayo de 2020, periodo durante el cual la hoy actora era titular de la vivienda de ser cierto la falta de notificación de la adquisición por el nuevo titular , no puede exigírsele que los pagos o abonos de rentas los realizara a la entidad actora , ahora bien bastaría por tanto acreditar los pagos de los meses reclamados a Unicaja y sin duda ello hubiera sido fácil al demandado de acreditar el pago, en el supuesto de haberlo llegado a cabo , mediante la correspondiente documentación bancaria acreditativa, bastando en este supuesto , para entender extinguida su obligación de pago mediante los abonos realizados a Unicaja , lo cual insistimos no ha llevado a cabo.

Por todo lo cual , se ha de desestimar el recurso deducido,por la representación del actor y confirmar la sentencia dictada en tosos sus pronunciamientos

SEXTO.- Costas. Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY