Sentencia Civil 165/2024 Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 2202/2022 de 13 de febrero del 2024

PRIMERO.- Acción de nulidad por vicio del consentimiento, acción de resoluicón y decisión de la Sala.

1.- Imputan los apelantes a la sentencia dictada error en la valoración de la prueba, y al respecto de este motivo, hemos repetido la doctrina contenida en la sentencia del STS, Civil sección 1 del 22 de enero de 2020 ( ROJ: STS 115/2020 - ECLI:ES:TS:2020:115) que, sobre la revisión de la valoración probatoria indica lo siguiente: esta sala ha declarado en reciente sentencia núm. 63/2019, de 31 enero , siguiendo una reiterada doctrina de carácter procesal de la propia sala, "La sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre calificó con precisión la apelación en estos términos: "la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ( quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ( quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos quehayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero ). Si bien dicha afirmación, ha de ser completada en el sentido que refiere la sentencia de esta Sala 285/2020 de 12 de mayo , Ahora bien, tampoco puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el juzgado de instancia y éste tiene ocasión de poder percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC y con mayor énfasis en la nueva LEC, que informe el proceso civil debe concluir "ad initio" por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente.

2.- Pretenden se revoque la resolución dictada y se declare la nulidad del contrato por vicio en el consentimiento, afirmando la inhabilidad del inmueble que adquirieron mediante contrato de compraventa concertado con la entidad CAJAMAR CAJA RURAL SOCIEDAD COOPERATIVA DE CRÉDITO, reiterando, frente a lo resuelto en la sentencia los argumentos de su demanda, en concreto que la tasación encargada por la entidad bancaria con el fin de realizar la operación de compraventa y constitución de hipoteca, no fue conforme al estado real que tenía la vivienda, y debido al contenido de dicha tasación los apelantes decidieron finalmente realizar la operación, afirmando que si dicha tasación hubiera sido distinta, la voluntad de los demandantes no hubiera sido la que finalmente dio lugar a la concertación del contrato.

3.- Comenzando con la pretensión instada frente a la entidad HAYA REAL STATE S.A.U., no se ha probado que fuese parte del contrato de compraventa cuya nulidad y subsidiaria resolución se ha solicitado, ni se ha acreditado la presencia de vínculo contractual alguno con los demandante. La leyenda que figura en el contrato de reserva en la parte superior izquierda (HAYA) no permite suponer su intervención en el mismo al aparecer en el acuerdo identificando como contratante por la parte vendedora, la entidad CIMENTADOS3, S.A. UNIPERSONAL., de modo que la desestimación de la pretensión de los demandantes frente a aquélla es conforme a derecho.

4.- En lo que concierne a la presencia de vicio del consentimiento como sustento de la pretensión de declaración de nulidad del contrato concertado que afirman haber sufrido los apelantes al suscribir el mismo, una revisión de las pruebas practicadas en la instancia, lleva a la misma conclusión que la alcanzada por el magistrado a quo, como se pasa a exponer.

5.- El artículo 1.258 del Código Civil establece que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento obligando desde su perfección, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado sino a las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe a los usos, y a la ley. Y recogen los artículos 1300 y siguientes del Cciv. en relación con los artículos 1.265 y siguientes del mismo texto legal, la posibilidad de anular los contratos en los que haya intervenido cualquier vicio del consentimiento.

6.- Para que se dé una situación de error invalidante del consentimiento por concurrir en el caso los requisitos que el artículo 1.266 y la jurisprudencia desde antiguo (entre otras STS 18 Febrero de 1994, 14 de Julio de 1995, 28 Septiembre de 1996 y 6 Febrero de 1998) exigen al respecto que es preciso que: recaiga sobre la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones que principalmente hubieran dado lugar a su celebración, de modo que se revele paladinamente su esencialidad; que no sea imputable a quién lo padece; un nexo causal entre el mismo y la finalidad que se pretendía en el negocio jurídico concertado, y que sea excusable, en el sentido de que sea inevitable, no habiendo podido ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular ( Sentencias 14 y 18 Febrero 1994 , y 11 Mayo 1998 ). Según la doctrina del Tribunal Supremo la excusabilidad ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, tanto del que ha padecido el error, como las del otro contratante, pues la función básica del requisito es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error, cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente ( Sentencia de fecha 4 de Enero de 1982 y 28 Septiembre de 1986).

7.- Lo anterior aplicado al supuesto sometido a esta segunda instancia lleva a la misma conclusión que la obtenida en la sentencia combatida. No se aprecia el error que invocan al respecto de la inhabilidad del inmueble, pues, el hecho que para acceder a los suministros de agua y de luz en el inmueble, hubiesen de abonar determinadas cantidades, no invalida su consentimiento al no quedar probado que no hubieran concertado el contrato de haberlo conocido, así como por derivar tal situación, bien de hechos desconocidos por las partes a la fecha de concertación del contrato que tuvo lugar mediante escritura pública de fecha 2 de abril de 2019 o bien de una situación provocada por el acceso ilegal al inmueble por terceras personas al que después nos referiremos. Indica la prueba documental que la inexistencia de acceso al suministro de electricidad, como resulta de la misiva remitida por la entidad E-distribución en el periodo comprendido entre el 2/07/2018 y el 2/07/2019, deriva de la apreciación de una anomalía el 1/07/2019 consistente en un enganche directo sin previo contrato; respecto del suministro de agua, es preciso la instalación de un tubo de alimentación del edificio empleando para ello fontanería y albañilería como resulta del presupuesto aportado de la entidad Lorenzo y Fernández Fontaneros S.L., sin que haya quedado probado que dicha deficiencia impidiese la acometida, al indicar en la contestación recibida de la entidad Aqualia, que la solicitud de contrato decayó al no formalizar el mismo los demandantes en treinta días, así como que con posterioridad al 29/5/19, fecha de aquélla, se comprobó la presencia de una acometida ilegal.

8.- Tales impedimentos que, según el criterio de los demandantes sí lo son por entender que no debían de abonar las cantidades reclamadas, no puede asimilarse a la inviabilidad de instalación de los suministros del inmueble por no contar con los mismos o a la inhabilidad del inmueble para su uso conforme a su destino, y ello con independencia de la posible exigencia de responsabilidad a la vendedora, a la que posteriormente se hará referencia al haber instado acción subsidiaria de resolución contractual.

9.- No consta tampoco probado el defecto que imputan en la elaboración del certificado de tasación. Los aportados al proceso, de fecha 29/7/14 y de 18/3/2019, indicaban que el inmueble no se encontraba ocupado al tiempo de su elaboración siendo corroborado este extremo mediante prueba testifical, sin que los demandantes hayan acreditado que dicha mención no se ajustaba a la situación real del mismo. De las actuaciones se extrae igualmente que al tiempo de la suscripción del contrato privado de fecha 5 de marzo de 2019, de reserva del inmueble, el inmueble se encontraba deshabitado sin constancia del momento en que se produjo el referido acceso ilegal al mismo. Tampoco ha quedado demostrado que fuese impedido el acceso a los demandantes al mismo para ser visitado una segunda vez tras haber accedido al mismo tres meses antes de la suscripción del contrato, ni que al tiempo de la celebración de la escritura pública de compraventa se encontrase habitado, de modo que no ha quedado demostrada la existencia de hecho alguno que provocase la invalidación del consentimiento.

10.- Solicita la actora igualmente la resolución del contrato, con base en los mismos hechos aducidos para reclamar la nulidad del mismo, esto es, la inhabilidad del objeto para el uso destinado, así como que se encontraba ocupado, presentando daños, constatados en el acta notarial que aporta, reiterando los argumentos esgrimidos para la petición de nulidad del contrato, en lo relativo a la falta de suministros de agua y luz.

11.- Son datos que han de ser tenidos en consideración al respecto de la acción resolutoria pretendida que en la escritura de compraventa de fecha 2 de abril de 2019, se hace constar que el inmueble se encuentra libre de ocupantes. En la manifestación segunda se recoge que el vendedor indica que durante el periodo de tiempo que ha ostentado la propiedad del inmueble no ha sido usado como vivienda, manifestado el comprador conocer y aceptar dicho hecho, en el apartado 6.2 la compradora reconoce haber visitado el inmueble con anterioridad y haberse informado detalladamente de su estado de conservación, calidades, superficie e instalaciones; e igualmente se exonera en el apartado 6.10, de entregar al comprador sobre los servicios y suministros, debiendo este tramitar los mismos ante las distintas compañías suministradoras; recoge también que: La compradora deberá dar de alta cualquier servicio, suministro y/o acometida de los servicios que se precise en el inmueble con efectos desde la fecha de la presente escritura asumiendo el comprador por su cuenta y cargo, cuantos trámites sean necesarios para ello. Exonerando a la vendedora de las deudas que pudieran existir por los servicios o suministros que pudieran haber contratado los anteriores propietarios del inmueble por no constituir carga real sobre el mismo. Y, por último, el certificado de tasación emitido por la entidad ST adjunto a la escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria de fecha 2 de abril de 2019, a fecha 18/03/2019, habiendo recibido el encargo el 15/3/2019, según consta en el mismo, el inmueble aparece desocupado, como se ha indicado anteriormente.

12.- En lo que respecta a la acción de resolución del contrato, se ha de distinguir si el supuesto objeto de litis se incardina en la entrega de cosa distinta a la pactada o de entrega con defectos, es decir, establecer la distinción entre vicios ocultos y prestación distinta que, como dice la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5 noviembre 1993, "cabe entender resuelta a la vista de la doctrina establecida en la STS de 7 enero 1988, que recoge las directrices señaladas en las precedentes, entre otras, de 30 noviembre 1972, 25 abril 1973, 21 abril 1976, 20 diciembre 1977 y 23 marzo 1982, por la que se entiende que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil, puntualizándose en la sentencia Tribunal Supremo de 20 febrero 1984, en armonía con las de 1 julio 1947 y 23 junio 1965, que la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa un incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, originándose el sometimiento a diferentes plazos prescriptivos, doctrina la así expuesta que ha sido seguida, igualmente, en las sentencias Tribunal Supremo 1 marzo 1991 y 28 enero 1992 ", y que, en definitiva señala cómo no se debe confundir el "aliud pro alio" con la simple prestación defectuosa, sometida a la regulación específica del saneamiento, correspondiendo a la inhabilidad total la protección de los artículos 1101 y 1124 del Código Civil, a través de la "exceptio non adimpleti contractus" sentencia Tribunal Supremo 20 octubre 1984 y no la correspondiente a un mero supuesto de vicio interno o externo de la cosa vendida, subsumible en la normativa de las artículos 336 y 342 del Código de Comercio, con la consiguiente diferencia, como se ha dicho, de plazo prescriptivo en uno y otro caso para el ejercicio de la acción, pues, como establecen las sentencias Tribunal Supremo 12 marzo 1982 y 20 noviembre 1991, en el primer caso es el de quince años que señala el artículo 1964 del Código Civil y en el segundo el de seis meses previsto en el artículo 1490 de dicho Código para las acciones edilicias, porque, como indica la última de las citadas sentencias, "resultaría contrario a la seguridad del tráfico, de tanta significación en el ámbito comercial, conceder el dilatado lapso de los quince años al comprador que recibe sin protesta la mercancía y se abstiene de entablar reclamación dentro de los plazos perentorios que fija el Código de Comercio para la existencia de vicios o defectos".

13.- Valorando las deficiencias que presentaba el inmueble a la luz de la jurisprudencia anteriormente transcrita, los desperfectos constatados en el acta notarial aportado por la actora, no poseen la entidad suficiente para provocar la resolución del contrato al no ser generalizados en el mismo, y la condición previa impuesta por las compañías suministradoras de agua y luz de desembolsar cantidades por el uso de terceros del inmueble para poder acceder a los suministros del mismo se ha de incardinar en las acciones que prevé el Código Civil para amparar al comprador ante la presencia de vicios en la cosa adquirida, de modo que aunque, eventualmente procediese reclamar la indemnización de los perjuicios que el cumplimiento del contrato le ha ocasionado (y ello con independencia de la validez o no de las cláusulas referidas en el apartado anterior habida cuenta el posible carácter adhesivo del contrato, la presumible cualidad de consumidor del comprador y el carácter de vivienda del inmuebles) sin embargo al no ser instada dicha acción no puede versar sobre ella la resolución del presente.

14.- En definitiva la controversia queda ceñida a lo siguiente: si al tiempo de la concertación del contrato de compraventa el inmueble se encontraba en el estado descrito en el mismo, libre de ocupantes y si ello conlleva la resolución contractual pretendida por los demandantes derivado del incumplimiento invocado de la obligación de entrega en el estado de servir al uso destinado.

15.- Y en este extremo se llega a idéntica conclusión que la sentencia de instancia, ya que, en primer lugar la entrega del inmueble se produjo el día de la firma de la escritura pública, aunque no sea un hecho discutido que no tuvieron acceso al inmueble en el mismo momento de la entrega, ya que se encontraba ocupado de modo ilegal. De las pruebas practicadas, quedó demostrada la afirmación contenida en la demanda respecto que fueron los actores quienes solventaron la situación y que al tiempo de la firma de la escritura la vivienda se encontraba ocupada (prueba testifical de dña. Eloisa) igualmente , quedó demostrado de las pruebas testificales, que al tiempo de la elaboración de la tasación, el inmueble se hallaba deshabitado, de modo que, en un periodo que discurre entre el 18/3/2019, fecha de la visita para la emisión del documento de tasación donde aparece fotografiado el estado interior y exterior del inmueble, y el 2/04/2019, fecha de la escritura pública, se produjo aquella, siendo este hecho desconocido también por el vendedor.

16.- De acuerdo con el artículo 1462 del Código Civil: Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. Recoge el apartado segundo del referido precepto la tradición instrumental, de modo que, la suscripción del contrato ante notario equivale a la entrega de la cosa, aún cuando no se haya producido materialmente la transmisión de la posesión. En este sentido se expresa la STS de 25 de noviembre de 2013, que indica que: pese a la naturaleza ficticia de la tradición instrumental respecto de la genuina tradición, configurada en torno a la entrega material o efectiva de la casa vendida, nuestro sistema traslativo permite establecer una equivalencia jurídica entre la entrega de la cosa y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa , tal y como se desprende del párrafo segundo del artículo 1462 del Código Civil , de suerte que el otorgamiento de la escritura pública comporta, de por sí, la investidura posesoria a estos efectos, sin que resulte necesaria una expresa voluntad al respecto que ya viene implícita en la finalidad o consecuencia de la compraventa como negocio previo o antecedente.

17.- Habiéndose por tanto, producido la trasmisión del inmueble mediante el otorgamiento de escritura pública, y consumada la venta al haber sido entregadas las llaves del mismo en el acto, desconociendo el vendedor el acceso ilegal del inmueble, (siempre con posterioridad a la fecha indicada en la tasación ya que, como se desprendió de la prueba testifical y documental en dicho momento el inmueble no se encontraba ocupada) los riesgos de la cosa vendida han de ser soportados por el comprador, en este sentido el TS en sentencia núm. 313/2.004 de 22 de abril indicó: Como reconoce unánime la doctrina y la jurisprudencia, el art. 1452 del Código Civil regula el problema del riesgo en la compraventa, y acoge, como regla general, el principio romano "res perit emptore"; en consecuencia la pérdida o destrucción o deterioro de la cosa vendida por obra de un tercero o del caso fortuito o fuerza mayor es imputable al comprador desde el momento de la perfección del contrato, siendo aplicable el precepto, dice la sentencia de esta Sala de 16 de noviembre de 1979 , "para el supuesto que estando perfeccionado el contrato de compraventa, la cosa vendida no haya sido entregada y se pierda, destruya o deteriore.

18.- La imposibilidad de disponer del inmueble una vez se produjo la entrega, por actuación de tercero, no conlleva por tanto la resolución del contrato( en este sentido se pronuncia la sentencia de fecha 19 de julio de 2023 de la Audiencia Provincial de Córdoba), y al no haber sido instada acción de indemnización de daños y perjuicios procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto frente a la sentencia de instancia.

El motivo se desestima.

SEGUNDO.- Por todo ello deberá desestimarse el recurso imponiendo las costas causadas al apelante ( Art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación, este Tribunal,