Sentencia Civil 315/2023 Audiencia Provincial Civil de Castellón/Castelló nº 3, Rec. 628/2021 de 13 de julio del 2023

SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada.

PRIMERO.- Dª Palmira interpuso demanda contra D. Abel, D. Alejo y Doña Silvia, pidiendo que se dictara sentencia que declarase la haber lugar a la acción de reducción proporcional del precio en la cuantía de 13.382,00 euros; la condena al pago de los intereses por mora y los legales que correspondan, así como las costas procesales, con expresa declaración de la mala fe de los demandados. Ejercitaba la conocida como acción "quanti minoris", con la finalidad de que se redujera en la indicada cantidad el precio del inmueble que compró a los demandados el día 9 de agosto de 2019 por 80.000 euros, consistente en casa habitación ubicada en Almenara (Castellón), en PLAZA000, n.º NUM000; finca registral n.º NUM001, inscrita en el Registro de la Propiedad de Nules n.º 2 al tomo NUM002, libro NUM003, folio NUM004). Basaba su pretensión en los graves vicios ocultos de que adolecía la vivienda que, pese a no ser de nueva construcción, presentaba un aparente buen estado. Concretamente, constató que la cubierta original de teja de la vivienda está en un estado pésimo y casi ruinoso, fue instalada sobre viguetas de madera y doblado de rasilla de entrevigado (gran parte de las mismas se encuentran en mal estado y el resto fue saneado con viguetas pretensadas y nuevo entrevigado de rasilla); también que sobre la cubierta original se construyó una cubierta de uralita para evitar filtraciones de agua de lluvia, si bien dado el estado de la cubierta original se requiere de una intervención urgente a efectos de evitar daños mayores, puesto que se trata de un elemento esencial de la vivienda, ya que afecta a la estanqueidad y a la parte estructural de la misma que soporta el entramado de cubierta de teja; alegaba que tales desperfectos afectan a elementos esenciales de la construcción. El importe de la reducción corresponde al precio presupuestado para la reparación de las indicadas deficiencias o vicios constructivos.

Los demandados se opusieron a la reclamación. Alegaron la caducidad de la acción con arreglo al art. 1490 CC, por cuanto la compraventa se formalizó en fecha 13 de mayo de 2019 y no el 9 de agosto de 2019; siendo esta la de otorgamiento de la escritura pública, ya que la entrega de la posesión tuvo lugar cuando antes se otorgó el documento privado. Por lo demás, adujeron que antes de llevar a cabo la compra la demandante visitó en varias ocasiones la casa, acompañada de personas entendidas, y era bien conocedora de su estado.

La juez de instancia ha desestimado la demanda y ha condenado a la actora al pago de las costas causadas. Ha declarado en su sentencia caducada la acción, por el transcurso de más de los seis meses contemplados en el art.1490 del Código Civil entre la perfección de la compra el 13 de mayo de 2019 y la presentación de la demanda el 9 de diciembre siguiente.

Dª Palmira ha interpuesto recurso de apelación, en el que pide la revocación de la sentencia desestimatoria y el acogimiento de sus pretensiones.

D. Abel, D. Alejo y Doña Silvia se oponen al recurso y solicitan la confirmación de la resolución apelada.

SEGUNDO.- Recurso de apelación y oposición al recurso.

Recurso de apelación. Comienza reprochando a la juez de instancia el error cometido al tomar como día inicial para el cómputo del plazo de caducidad el del otorgamiento del documento privado de 13 de mayo de 2019, del que dice que no es un contrato de compraventa, sino un contrato de arras penales del art. 1152 del Código Civil; aduce que la entrega de la posesión de la casa tuvo lugar con el otorgamiento de la escritura pública, como se desprende de su contenido, mientras que en el contrato privado la referencia a la entrega de la posesión se ubica como referencia en la estipulación que detalla la forma de pago.

Como segundo motivo reprocha que la sentencia no toma en consideración el contenido del art. 319 CC sobre la fuerza probatoria de los documentos públicos.

Dice que la resolución apelada incurre en error en la valoración de la prueba y por ello contraviene el art. 217 CC.

Insiste en la procedencia de las pretensiones resarcitorias de la demandante, dada la gravedad de los vicios ocultos de que adolece el inmueble adquirido.

Discrepa, por último, de la condena en costas e invoca para ellos las dudas de hecho que debieron suscitarse al tribunal de instancia y que ha sido la demandante la parte perjudicada por el mal hacer de los vendedores.

Oposición al recurso. Los apelados insisten en la caducidad de la acción por el transcurso del tiempo desde la compraventa y que se entregó la posesión con el pago de casi la totalidad del precio. Alegan que la referencia en la escritura a la entrega de la posesión no se opone a que dicha entrega hubiera tenido lugar con anterioridad. Niegan error en la valoración de la prueba. Aducen que la compradora era conocedora y consciente del estado de la casa, que se podía comprobar a simple vista. Para terminar, se oponen a que en esta alzada se revoque la condena al pago de las costas.

Opinión del Tribunal. Al examinar el recurso y puesto que el tribunal debe dar respuesta a las cuestiones planteadas, pero no seguir a pies juntillas y por su orden las alegaciones de la parte, analizaremos en primer lugar cuál debe ser tenido por día inicial para el cómputo del plazo de caducidad, la calificación del documento privado y eventual prevalencia del contenido del público al referirse a la entrega de la posesión, así como el reproche de error en la valoración de la prueba en cuanto a los citados hechos.

Solo si esta Sala discrepa de la conclusión de la juez de instancia, procederá el examen de si en el presente caso cabe apreciar la existencia de vicios ocultos sobre los que articular la acción ejercitada.

Finalmente y si ha lugar, expondremos nuestra opinión sobre las costas de la instancia, de cuya condena discrepa la demandante que apela.

1.- Sobre la caducidad de la acción de reducción del precio de la compraventa (quanti minoris). El artículo 1484 CC establece que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, sin que deba ser responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. Esta responsabilidad debe asumirla el vendedor aunque ignorase la existencia de la deficiencia ( artículo 1485 CC) y, detectada la misma y considerada grave su relevancia, el artículo 1486 CC permite que el comprador opte por desistir del contrato, debiéndosele abonar los gastos que satisfizo por causa del mismo, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. El artículo 1490 CC dispone que las acciones dimanantes de los cinco artículos que le preceden "se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida". No hay discusión acerca de que es este un plazo de caducidad y, como tal, apreciable de oficio y no susceptible de interrupción.

a) Calificación del contrato otorgado en documento privado el día 13 de mayo de 2019. Primera cuestión a resolver, puesto que la parte apelante sostiene que el reseñado no fue un contrato de compraventa, sino de arras penales.

Para llevar a cabo la calificación que se cuestiona es necesario recordar, para comprobar si el contenido de dicho documento se ajusta al concepto legal que, según el art. 1445 CC, "(p)or el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente".

Pues bien, dicho documento se corresponde con la definición legal. Tras la identificación de las partes y su denominación como "la vendedora" y "la compradora" y la identificación de la casa a vender ("manifiestan" 1ro) y que la ahora demandante está interesada en su compra, en la primera estipulación se dice que la parte vendedora vende el inmueble a Doña Palmira, que compra la finca descrita. En la segunda de las cláusulas se fija el precio (80.000 euros) y la forma de pago (1.000 euros y otros 3.000 euros abonados los anteriores 12 de abril y 3 de mayo; 72.000 euros mediante la entrega en el mismo acto de tres cheques nominativos a favor de cada vendedor y 4.000 euros al otorgamiento de la escritura pública de compraventa).

Este convenio se ajusta al concepto del contrato de compraventa. La parte vendedora se obliga a la entrega de la finca descrita y la compradora al pago del precio.

Sin alterar su naturaleza, la compradora dejó satisfecho en dicho acto la mayor parte del precio, cuyo pago suelo aplazarse al momento del otorgamiento de la escritura pública; concretamente, a la firma del documento privado de referencia quedó pagado el noventa y cinco por ciento del precio total (76.000 euros de 80.000 euros).

Y se hizo entrega de la posesión de la casa mediante la de sus llaves de acceso. Si se preveía que al entregarse los cheques citados "se entregarán las llaves al comprador" y dichos efectos los recibieron en dicho acto los vendedores, habrá de concluirse que la compradora recibió las llaves y con ellas la posesión.

Siendo el texto del acuerdo el que acaba de reseñarse, es obvio que se trató de un contrato de compraventa. El que como cláusula penal se contemplara que, para el caso de que finalizara el plazo estipulado de otorgamiento de la escritura antes del 31 de julio de 2019, prorrogable 15 días, sin llevar a cabo el mismo por la renuencia de la compradora, esta pudiera perder la cantidad entregada y si la causa residía en los compradores, deberían devolver la cantidad recibida por duplicado no muda la naturaleza del contrato (estipulación Cuarta) ni convierte el contrato de compraventa en otro diferente.

El artículo 1152 CC que se invoca en el recurso en apoyo de la calificación como contrato "de arras penales" no ofrece sustento a dicho alegato. Véase que dicho precepto trata de las obligaciones con cláusula penal, esto es, de la estipulación o cláusula que puede insertarse en los contratos a modo de sanción al incumplidor. Es la cláusula penal, por lo tanto, una estipulación accesoria incluida en un contrato principal, pero no un contrato en sí mismo hábil para mudar la naturaleza del convenio en que se inserta.

b) Adquisición de la propiedad por la compradora demandante. Es sabido que, de acuerdo con la llamada "teoría del título y el modo", imperante en nuestro ordenamiento jurídico ( arts. 609 y 1095 CC), para la adquisición dominical por contrato (compraventa, en el caso concreto que nos ocupa) no basta la mera existencia o perfección del negocio jurídico contractual (título), que sólo genera obligaciones para los contratantes, sino que el mismo ha de ser inexcusablemente acompañado o seguido de la tradición o entrega de la cosa (modo). Bien cierto es que este segundo requisito, constitutivo o consumador de la transmisión dominical, se entiende cumplido no sólo cuando se produce una entrega física o material de la cosa (tradición real), sino también, a virtud del progresivo proceso de espiritualización experimentado por las formas de tradición, cuando medien cualesquiera otros actos jurídicos que de manera patente entrañen la misma significación de entrega, cuyos actos, integradores de la llamada traditio ficta no son sólo los que aparecen relacionados en los arts. 1462.II a 1464 CC, al no estar esas formas espiritualizadas de tradición o entrega regidas por el principio del numerus clausus, sino todos aquellos, de variada índole o naturaleza, que de manera contundente e inequívoca revelan que el tradens (vendedor, en este caso concreto) ha puesto real y actualmente la cosa a la plena, absoluta y única disposición del accipiens (comprador, en este caso), con evidente intención por ambas partes de hacerlo así ( STS 20/10/1989). En la misma línea, insiste la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Septiembre de 1996 (núm. 720/96) en que las formas de tradición, comprendidas en la escueta fórmula del art. 609 CC no se reducen para los inmuebles a la llamada posesión civilísima del art. 1462 del mismo texto legal que establece, como regla general, que el otorgamiento de la escritura pública de venta equivaldría a la entrega de la cosa objeto del contrato, sino que comprende diversas modalidades tales como la entrega de llaves u otras simbólicas o derivadas del hecho mismo posesorio, en relación con el título adquisitivo.

En el caso de autos, suscrito el contrato privado de compraventa el día 13 de mayo de 2019, en principio solamente generador para vendedores y compradora de la obligación respectiva de entrega del objeto de la venta y pago del precio ( art. 1445 CC), resulta que en el mismo día tuvo lugar, además del pago del 95% del precio, la entrega de la posesión a la compradora o traditio, por lo que pasó a ser Doña Palmira propietaria de la vivienda. Se produjo tal transmisión de la posesión y, al ir precedida del acuerdo o título, de la propiedad, mediante la entrega a la compradora de las llaves de la casa "para la puesta a punto de la vivienda", es decir, para actuar como la dueña que fue desde que recibió las llaves.

El contenido de la escritura pública otorgada el día 9 de agosto de 2019 no empece a lo dicho. En su estipulación Primera se decía que la compradora adquiría el pleno dominio de la finca y en la Segunda se daba cuenta del pago del total precio, del que se entregaban 4.000 euros, pues los restantes 76.000 habían sido satisfechos con anterioridad.

El párrafo último de la primera de las estipulaciones no obsta al hecho de la previa toma de posesión y consiguiente adquisición del dominio. Dice: "La parte compradora declara que ha visitado con anterioridad la finca y acepta la venta su favor realizada, entendiéndose que por el solo hecho de este otorgamiento ha tomado posesión de lo que adquiere, y se ha transmitido el dominio de conformidad con el artículo 1462.2 del código civil, declarando conocer y aceptar su estado físico de mantenimiento y conservación, manifestando recibirlo a su total y entera satisfacción".

Sin perjuicio de este párrafo bien pueda ser meramente formulario para su inclusión en todos los instrumentos análogos, lo cierto es que no pudo tomar posesión y con ello adquirir el dominio de la casa mediante la firma de la escritura quien ya había adquirido la posesión y la propiedad con la firma del contrato privado de 13 mayo de 2019 y recepción de las llaves de la casa, con arreglo a los ya citados preceptos del mismo Código Civil y a la conocida como teoría del título y el modo que rige la transmisión de la propiedad en el contrato de compraventa.

c) Sobre la vulneración de los artículos 319 y 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

c.1. Lo dicho no vulnera el art. 319.1 LEC en cuanto dispone que los documentos públicos, como la escritura de compraventa reseñada, hacen prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella.

Claro que dicha escritura acredita los hechos que documenta, esto es, la voluntad de vender y comprar, el objeto, el precio y su pago. La conclusión de que no pudo transmitirse la posesión a favor de quien ya la tenia, ni pudo la compradora adquirir el carácter de dueña de que ya disfrutaba no cuestiona la fe notarial, sino que es una valoración jurídica del tribunal, por otra parte suficientemente fundamentada.

c.2. Tampoco infringe la valoración que hace el tribunal de la prueba el art. 217 LEC, contra lo que se dice en el recurso. Con cierta frecuencia recuerda la Sala Civil del Tribunal Supremo (por todas, STS de 26 de julio de 2022, - ECLI:ES:TS:2022:3213) que no deben confundirse "valoración de la prueba y carga de la prueba (p. ej. sentencias 23/2021, de 25 de enero, y 7/2020, de 8 de enero), toda vez que "el problema de la carga de la prueba es el de la falta de prueba", vulnerándose únicamente el art. 217 LEC "si se atribuyen las consecuencias negativas del hecho dudoso a la parte a quien no compete su demostración", y no cuando la sentencia se basa en prueba admitida y practicada (p. ej. sentencias 31/2020, de 21 de enero, y 7/2020, de 8 de enero)".

En el presente caso, la juez de instancia ha valorado la prueba practicada -con acierto, en opinión de esta Sala- y no por ello ha vulnerado el precepto erróneamente invocado en el recurso.

d) Conclusión sobre la caducidad de la acción. Si, como venimos diciendo, la venta produjo el efecto transmisor de la propiedad a favor de la compradora el día 13 de mayo de 2019 en que se otorgó el documento privado de continua mención y tuvo lugar la entrega de la cosa y el art. 1490 CC dispone que la acción ejercitada caduca "a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida", es conclusión obligada que la misma había caducado cuando se interpuso la demanda el siguiente 9 de diciembre.

2.- Innecesario examen de la existencia de vicios ocultos. La caducidad de la acción da lugar a que sea superfluo el pronunciamiento del tribunal sobre la existencia en la casa vendida de vicios que merezcan la calificación de ocultos.

a) Por lo tanto, no nos pronunciaremos sobre la importancia de que en el documento privado afirmara la compradora, en referencia a la vivienda que adquiría, que "la ha inspeccionado y el estado en que se encuentra la misma, aun así está interesada en la compra" (segunda manifestación) y en la escritura pública que "ha visitado con anterioridad la finca".

b) Tampoco es necesario la valoración del informe del perito Sr. Nicolas sobre la existencia de una cubierta de uralita sobre la original de tejas, probablemente para evitar las goteras producidas por el deterioro de esta, así como sobre la apreciación de estas características con un examen visual.

Ni la del Sr. Porfirio, autor del presupuesto de reparación en similar sentido.

3.- Costas de la instancia. Pide la demandante que, pese a la desestimación de su pretensión no le sean impuestas las costas de la instancia. Invoca para ello la existencia de dudas de hecho y que "ha sido en todo momento la parte damnificada por el mal proceder de la parte vendedora" (sic).

No prospera esta petición.

a) No solamente porque el tribunal no aprecia las serias dudas que podrían fundamentar que se excepcionara el principio del vencimiento objetivo en la materia (art.

394.1 LEC), sino también porque ni siquiera la propia apelante parece advertirlas, pues si lo hiciera no pediría, como hace, la estimación íntegra de su demanda sino que, coherentemente con las dudas que alega y que, de concurrir, deberían surtir efecto para ambas partes, solicitaría que aunque se estimara la demanda no se impusieran por el tribunal las costas del primer grado jurisdiccional.

No hay dudas de hecho sobre el otorgamiento de los documentos privado y público, ni sobre su contenido. La discrepancia ha versado sobre la calificación jurídica, que tampoco ha planteado dudas que este Tribunal, que es el que ha de valorarlas, considere serias o de entidad.

b) La alegación sobre que la actora que apela ha sido damnificada por el mal proceder de los vendedores responde a una valoración subjetiva de la propia interesada, que no es con arreglo a la norma elemento a tener en cuenta para excepcionar el criterio del vencimiento en materia de costas.

TERCERO.- Lo dicho da lugar a la desestimación del recurso, por lo que se imponen a la parte apelante las costas causadas por el mismo ( art. 398 LEC) y pierde la cantidad consignada para su tramitación(Disp. Adic. 15ª LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,