Sentencia Civil 427/2023 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 4, Rec. 690/2022 de 13 de septiembre del 2023

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

La entidad Naira Palmira Inversiones, S.A., interpuso demanda de juicio ordinario frente a D. Teodulfo y D. Vicente con fundamento, en síntesis, en los siguientes hechos:

1.- La entidad actora es una entidad promotora que tiene como objeto la promoción y venta de bienes inmuebles y los demandados son herederos legales y sucesores de D. Miguel Ángel, fallecido en fecha 16 de enero de 2009 y de D.ª María Rosario, fallecida el día 26 de noviembre de2016.

2.- En fecha 24 de agosto de 1990 la demandante y el padre de los demandados suscribieron un contrato de compraventa cuyo objeto fueron cinco fincas que el vendedor dijo segregar, para formar fincas independientes y nunca lo fueron, de la finca registral nº NUM000:

a) Porción de terreno rústico de olivar, en donde no se haya construcción o edificación alguna, de 18.723 metros cuadrados de extensión, aproximadamente. Dicha porción aparece grafiada en color rojo en la fotografía aérea de documento número 1 que es firmada en este acto por las partes, la cual forma parte integrante del presente contrato. Linda: por el Norte y Este, con tierras procedentes del predio DIRECCION000, por el Sur, con la CARRETERA000 y por el Oeste, con tierras del predio DIRECCION001 en el mismo plano de limitativo aparecen reflejados los lindes en color rojo. La indicada porción tendrá única y exclusivamente su acceso a través de la CARRETERA000 por donde linda en parte.

b) Porción de terreno rústico de olivar y almendros, en donde no se haya construcción o edificación alguna de 79.000 metros cuadrados de extensión, aproximadamente, practicándose la oportuna medición definitiva antes del otorgamiento de la escritura pública. Los lindes de esa porción aparecen grafiados en rojo en la fotografía aérea documento número 1, así como en la fotografía aparecen, en la parte que linda con la finca matriz y caminó, las distancias acotadas de dicha porción en metros lineales. Linda, por el Norte, con camino de acceso a la parcelación rústica y en parte con porción de terreno de 81.440 metros cuadrados, que se segregará; por el Sur, con tierras del predio DIRECCION001 y en parte con franja de terreno en donde se halla enclavado el aljibe de DIRECCION000, por el Este, con tierras procedentes del predio DIRECCION000 y por el Oeste, con tierras de DIRECCION001

Tal y como ha quedado ha quedado indicado, la porción de referencia linda en parte con un aljibe que queda propiedad de don Miguel Ángel así como el terreno que lo circunda. Dicho terreno y aljibe aparecen reflejados en el documento número 1 en color amarillo y los lindes en negro, siendo la extensión de dicha franja o terreno de 2.300 metros cuadrados, aproximadamente, practicándose la medición definitiva antes de otorgar escritura pública. De dicho aljibe arranca una tubería o acueducto que seguirá siendo propiedad de don Teodulfo, la cual atraviesa la porción descrita en este apartado, conduciendo el agua desde el aljibe hasta las casas del Predios DIRECCION000. El señor Teodulfo se reserva el derecho de reparar y conservar el acueducto de referencia en todo momento.

c) Porción de terreno rústico de monte bajo, en donde no se haya construcción alguna de 120.380 metros cuadrados, aproximadamente. Los lindes de dicha porción aparecen coloreados en verde en el croquis de documento núm. 2, que se suscribe en este acto por las partes y que forma parte del presente del contrato. Linda: por el Norte, con porción de terreno propiedad del señor Teodulfo que a su vez está linda con el mar Mediterráneo y con el predio Vistamar; por el Sur, con parcelación rústica de DIRECCION000 y también con el predio DIRECCION001; por el Este, con parcelación rústica y por el Oeste, con porción de terreno propiedad del señor Teodulfo que linda está con el mar Mediterráneo.

Dicha parcela de terreno tendrá su acceso a través del camino de la Parcelación Rústica de DIRECCION000, única y exclusivamente.

d) Porción de terreno rústico de olivar, en donde se halla poblado pretalayótico, talayot y torre de defensa. de 81.440 metros cuadrados de extensión aproximadamente. Los lindes de dicha porción aparecen coloreados en rojo en el citado documento núm 2. Linda: por el Norte, con camino de la parcelación rústica y parcelas rústicas núm. NUM001, NUM002 y NUM003; por el Sur, con DIRECCION001 y porción descrita en la letra b); por el Este, con la porción citada en la letra b); y por el Oeste, con terreno de DIRECCION001.

La porción descrita tendrá su acceso única y exclusivamente a través del camino de la parcelación rústica de DIRECCION000.

e) Parcelas rústicas en terrenos que pertenecían al predio DIRECCION000 cuya extensión aproximada, en junto, asciende a 26.389 metros cuadrados, identificadas bajo los números NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008, NUM009, NUM010 y NUM011 del croquis documento núm 2, coloreadas en azul, así como copia del contrato tipo que suscribió el señor Julián con terceras personas como documento núm 3 también es propietario señor Teodulfo de tres pequeñas porciones de terreno coloreadas en el mismo documento núm 2 en rojo, ubicadas en la misma para parcelación y de los caminos de acceso, a las distintas parcelas rústicas, coloreadas en amarillo en el mencionado documento, si bien los actuales propietarios de las mismas ostentan servidumbre de paso.

3.- El precio fijado para la compraventa se fijó en la suma de 300 millones de pesetas, que está íntegramente pagado.

4.- Tras el pago del precio se iniciaron los trámites para la elevación a público del contrato a favor de la entidad Sprintbronze Limited, conforme se preveía en el contrato, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa en la que, previas las segregaciones formalizadas e inscritas de la finca matriz, se inscribieran como fincas independientes las porciones vendidas.

Para ello el apoderado de la compradora obtuvo en fecha 15 de enero de 1991 certificación a efectos de acreditar la innecesariedad de autorización administrativa para la segregación de las fincas, autorización que no era necesaria en el régimen anterior a la Ley 6/1997, de 8 de julio, de Suelo Rústico de las Illes Balears.

Se obtuvieron también presupuestos para afrontar los costes de las obras a las que se había comprometido la parte compradora en el contrato de compraventa.

5.- En fecha 9 de abril de 1999 la vendedora requirió a la compradora la realización de las obras de modificación del trazado según el plano firmado entre las partes, así como la instalación de tela metálica o rejilla sujeta a palos sobre parte de los terrenos adquiridos.

En contestación a dicho requerimiento se indicó que la vendedora no había cumplido con la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa, de manera que ante la falta de título habilitante difícilmente hubiera podido solicitar licencia de obras.

Además, en esa fecha regía la Ley de Suelo Rústico de 1997, ahora derogada, en cuyo artículo 13 se sujeta la segregación a la obtención de licencia municipal y la parte vendedora no había iniciado los trámites para obtenerla.

6.- En fecha 15 de agosto de 2005 la parte vendedora formula un nuevo requerimiento en el que manifiesta que la compradora ha dejado de cumplir las obligaciones contenidas en el contrato.

7.- Tras un cambio en la administración de la empresa demandante, se ordenó reactivar la definitiva formalización del contrato de compraventa y al efecto se remitieron sendos burofaxes en fecha 6 de febrero de 2020 y, posteriormente en fecha 9 de junio de 2020, emplazando a la parte vendedora a comparecer ante Notario, que no fue aceptada por la parte vendedora.

8.- En fecha 13 de julio de 2020 los demandados remitieron a la demandante un burofax en el que reproducen lo manifestado en los requerimientos anteriores sobre sus pretensiones económicas por obligaciones no esenciales previstas en el contrato, obligaciones que hoy en día están legalmente prohibidas.

9.- A la vista del incumplimiento por la parte demandada de su obligación de otorgar escritura pública y de entregar la posesión, obligación que resulta hoy física y legalmente imposible al ser de aplicación normas de derecho público que prohíben la segregación de las fincas rústicas adquiridas calificadas como de alta protección por el Plan de Ordenación de Recursos Naturales de la Sierra de Tramuntana (PORN), aprobado por Decreto 19/2007, de 16 de marzo, por ser la superficie inferior a la mínima de 20 hectáreas de la Ley 1/1991, d'Espais Naturals i de Règim Urbanístic de les Arees d'especial Protecció de les Illes Balears, de la superficie mínimas de las vigentes normas subsidiarias de Valldemossa y de la superficie mínima del Plan Territorial Insular de Mallorca del Consell, se procedió a requerir la resolución del contrato.

Se ejercita acción por la que se reclama la resolución del contrato de compraventa de fecha 24 de agosto de 1990 por incumplimiento de la parte demandada y la reclamación de daños y perjuicios y, por tanto, la devolución del precio de la compraventa y los daños y perjuicios derivados de la pérdida de valor del precio mediante el incremento del IPC.

De forma subsidiaria se solicita la condena a elevar a escritura pública de compraventa a favor de la demandante.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando, con carácter previo, las siguientes excepciones:

1.- Falta de legitimación activa, dado que la demandante cedió sus derechos en septiembre de 1990 a la entidad Sprintbronze Limited, Sucursal en España, entidad que fue la que realmente pagó el precio, siendo esta entidad la que figuraba como compradora en el borrador de la escritura de compraventa. Además se ha tenido conocimiento de que en el catastro aparece como propietaria de los terrenos la entidad Parque Ecológico de Valldemossa, S.L.. La entidad actora no notificó nada de las cesiones y no puede reclamar nada al no ostentar derecho alguno.

2.- Falta de legitimación pasiva de los demandados, dado que ellos no firmaron ni suscribieron el contrato que refiere la demandante de fecha 24 de agosto de 1990.

3.- Prescripción de la acción sobre la petición del extremo primero del suplico.

4.- Prescripción de la acción sobre la petición del extremo cuarto del suplico.

Sobre el fondo de las cuestiones planteadas en el escrito de demanda se hacen las siguientes consideraciones:

1.- La actora no aporta la documentación relativa a la transmisión de las acciones de Naira Palmira Inversiones, S.A., al no haber acreditado el pago del impuesto se transmisiones patrimoniales al que está sujeto la operación.

2.- En el momento en el que se firmó el contrato privado de compraventa en el año 1990, sin entregar la posesión de ningún terreno, la legislación vigente autorizaba las transmisiones.

3.- La parte compradora ha incumplido obligaciones esenciales del contrato cuyo importe supera la cantidad pagada como precio en el año 1990, obligaciones para cuyo cumplimiento se requirió a la entidad demandante en el año 1999, primero, y en el año 2005, después.

En la sentencia dictada en primera instancia se indica que aunque la acción deducida no aparece prescrita y los demandados tienen legitimación pasiva, la sociedad actora, dado su carácter meramente instrumental, carece de legitimación necesaria.

SEGUNDO.- Motivos del recurso de apelación.

Frente a la anterior resolución interpone recurso de apelación la parte demandante por vía principal y la parte demandada por vía de impugnación.

1.- Recurso de la parte demandante.

a) Error en la valoración de la prueba dado que de los hechos probados declarados en la sentencia recurrida se deriva que la demandante posee el título y ha acreditado el pago, elementos ambos configuradores de la obligación principal del comprador. Es la demandante la compradora.

b) Considera la parte apelante vulnerados el artículo 7 del Código civil, la doctrina de los actos propios y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, dado que la parte demandada ha reconocido en documentos anteriores la condición de compradora de la parte demandante.

c) Se alega también vulneración del artículo 1158 del Código civil, así como vulneración de los artículos 1124, 1101 y 1445 del Código civil de los que se deriva la posibilidad de pago por tercero.

d) Por omisión se provoca incongruencia de la sentencia al no resolver sobre la petición dirigida a la elevación a público del contrato de compraventa.

e) Incongruencia interna de la sentencia.

2.- Recurso de la parte demandada.

Impugna la sentencia en cuanto de refiere a la prescripción y a la falta de legitimación pasiva, al entender que no cabía hacer en la sentencia pronunciamientos sobre estos aspectos al apreciarse la falta de legitimación activa, que es un presupuesto para el análisis de las restantes cuestiones planteadas en la contestación.

TERCERO.- Admisibilidad del recurso.

La parte apelada alega el carácter inadmisible del recurso por infracción del artículo 458.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que le ocasiona indefensión y no poder ejercitar su derecho constitucional de defensa.

Dispone el precepto citado: «En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna».

Como ha recordado el Tribunal Supremo en sentencia de 28 de noviembre de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:4417), tanto la doctrina del Tribunal Constitucional como la jurisprudencia del Tribunal Supremo mantienen una interpretación flexible del precepto en cuanto al requisito de expresar los pronunciamientos que impugna, rechazando el formalismo terminológico y propugnando una interpretación razonable de lo impugnado, cuando la parte no ha sufrido ningún menoscabo en su derecho constitucional a no sufrir indefensión y ha podido ejercer du derecho sin menoscabo sin limitación de ninguna clase, con plena constancia de los argumentos en los que se funda la apelación.

En el presente caso, pese a no hacer una mención formal de los pronunciamientos que impugna, se entiende con facilidad que el recurso se dirige frente a la estimación de la excepción de falta de legitimación pasiva, así como los razonamientos con los que ataca la citada resolución.

CUARTO.- Legitimación activa.

El artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se refiere a la «condición de parte procesal legítima» y dispone, en su párrafo primero, que «serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso». Es la relación jurídica sobre la que la parte demandante plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes son las partes legitimadas, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo, lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación pasiva habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el suplico de la misma pero puesto en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión. Además el Tribunal Supremo precisa que «no es la relación jurídica en cuanto existente, sino en cuanto deducida en juicio, lo que significa que basta la mera afirmación de una relación jurídica como propia del actor o del demandado para fundar necesaria y suficientemente la legitimación para obrar, de tal manera que la parte, por el mero hecho de serlo, es siempre la justa parte en el proceso, dado que ésta sólo existe como tal en el proceso ejercitando su actividad jurídica por medio de la acción, con lo que el significado de la legitimación se circunscribe a determinar quiénes son las partes de un proceso concreto».

La STS de 23 de diciembre de 2005 (citada por las STS 690/2009 de 21 de octubre) indicaba ya que la legitimación «consiste en la adecuación normativa entre la posición jurídica que se atribuye el sujeto y el objeto que demanda, en términos que, al menos en abstracto, justifican preliminarmente el conocimiento de la petición de fondo que se formula, no porque ello conlleve que se le va a otorgar lo pedido, sino simplemente, porque el juez competente, cumplidos los requisitos procesales está obligado a examinar dicho fondo y resolver sobre el mismo por imperativo del ordenamiento jurídico material».

En la misma idea, la STS 276/2011 de 13 de abril sostiene que la legitimatio ad causam activa se visualiza en una perspectiva de relación objetiva, entre el sujeto que demanda y el objeto del proceso; más concretamente entre el derecho o situación jurídica en que se fundamenta la pretensión y el efecto jurídico pretendido. En su versión ordinaria se estructura en la afirmación de la titularidad de un derecho o situación jurídica coherente con el resultado jurídico pretendido en el «petitum» de la demanda. La realidad o existencia del derecho o situación jurídica afirmada no forma parte de la legitimación, sino de la cuestión de fondo, respecto de la que aquélla es de examen previo.

El artículo 1257 consagra el principio de relatividad de los contratos al señalar que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos. La entidad demandante ostenta la condición de compradora en el contrato de compraventa sobre el que versa el procedimiento y esa condición le ha sido reconocida por la parte demandada en actuaciones posteriores.

En particular, debemos referirnos a los requerimientos que los demandados dirigieron a la entidad demandante en fechas 9 de abril de 1999 y 16 de agosto de 2005 reclamando el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato respecto a unas obras a realizar.

Ha declarado el Tribunal Supremo que debe admitirse la legitimación activa cuando ésta ha sido reconocida por la parte demandada dentro o fuera del proceso (sentencias de 7 de mayo de 2001, 29 de octubre de 2004 o 13 de abril de 2011). Estos pronunciamientos deben ligarse con la doctrina constitucional, según la cual el reconocimiento por el art. 24.1 CE del derecho a la tutela judicial efectiva a todas las personas, que son titulares de derechos e intereses legítimos, impone a los jueces y tribunales la obligación de interpretar las fórmulas que las leyes procesales utilicen en orden a la atribución de legitimación activa, no sólo de manera razonable y razonada, sin sombra de arbitrariedad ni error notorio, sino en sentido amplio y no restrictivo ( SSTC 219/2012, de 26 de noviembre, FJ 4 y 121/2019, 28 de octubre , FJ 3). En esta última resolución se indica:

«Es doctrina consolidada de este Tribunal (entre otras, SSTC, 52/2007, de 12 de marzo, FJ 2; 60/2017, de 22 de mayo, FJ 3, y 25/2008, de 11 de febrero, FJ 4), que uno de los contenidos esenciales del derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1 CE CE) es el derecho a obtener una resolución sobre el fondo del asunto planteado oportunamente ante los órganos judiciales, si bien ese derecho queda igualmente satisfecho si el órgano judicial, por concurrir una causa legal apreciada razonadamente, dicta una resolución de inadmisión. Y dada la trascendencia que para tal tutela judicial tienen las decisiones de denegación de acceso a la jurisdicción, "su control constitucional ha de realizarse de forma especialmente intensa, de modo que más allá de la verificación de que no se trata de resoluciones arbitrarias, manifiestamente irrazonables o fruto de un error patente, tal control procede a través de los criterios que proporciona el principio pro actione, entendido no como la forzosa selección de la interpretación más favorable a la admisión de entre todas las posibles de las normas que la regulan, sino como la interdicción de aquellas decisiones de inadmisión que por su rigorismo, por su formalismo excesivo o por cualquier otra razón revelen una clara desproporción entre los fines que aquellas causas preservan y los intereses que sacrifican" (entre otras muchas, SSTC 194/2015, de 21 de septiembre, FJ 5 ; 91/2016, de 9 de mayo, FJ 3 , y 60/2017, de 22 de mayo ). Es también de aplicación al caso la doctrina constitucional según la cual el reconocimiento por el art. 24.1 CE del derecho a la tutela judicial efectiva a todas las personas que son titulares de derechos e intereses legítimos "impone a los jueces y tribunales la obligación de interpretar las fórmulas que las leyes procesales utilicen en orden a la atribución de legitimación activa, no solo de manera razonable y razonada, sin sombra de arbitrariedad ni error notorio, sino en sentido amplio y no restrictivo" (por todas, la STC 219/2012, de 26 de noviembre , FJ 4)».

El reconocimiento extrajudicial de la legitimación debió conducir a la desestimación de la excepción de falta de legitimación activa y motiva la estimación del recurso, debiendo entrarse a analizar las restantes cuestiones planteadas en el procedimiento, sin estar este tribunal vinculado por los pronunciamientos realizados por el juez a quo, quien, al estimar la primera de las excepciones alegadas en el escrito de contestación a la demanda, lo que le lleva a la desestimación de la demanda, no debió entrar en las restantes excepciones alegadas en la contestación, tal y como denuncia la parte demandada en su escrito de apelación por vía de impugnación.

QUINTO.- Legitimación pasiva.

Alega la parte demandada falta de legitimación pasiva al señalar que el contrato no fue suscrito por los demandados por lo que es imposible declarar resuelto el contrato referido por la parte demandante al no haber sido parte ellos del convenio.

Es cierto que en el suplico de la demanda se solicita que se declare resuelto el contrato suscrito en fecha 24 de agosto de 1990 entre la demandante y los demandados. En el acto de la audiencia previa se procedió a la aclaración en el sentido de que se interesaba la resolución del contrato suscrito entre la demandante y D. Miguel Ángel y que se condenara a los demandados en calidad de sucesores suyos.

Esta cuestión, pese al tenor literal del suplico de la demanda, se desprendía de su lectura, en la que se indicaba que los demandados son los sucesores legales de D. Miguel Ángel, quien falleció en fecha 16 de enero de 2009 y que fue éste quien en fecha 24 de agosto de 1990 firmó el contrato de compraventa.

La excepción debe ser desestimada.

SEXTO.- La prescripción de la acción de resolución por incumplimiento.

La parte demandada opone la excepción de prescripción de la acción señalando que en el año 1993 se preparó escritura pública del contrato celebrado en 1990, si bien desde mitades del citado año se abandonó el derecho a exigir el otorgamiento de escritura pública, por lo que ha transcurrido sobradamente el plazo de prescripción de quince años establecido en el artículo 1968 del Código civil con anterioridad a su reforma en el año 2015.

Ejercita la parte demandante con carácter principal una acción de resolución del contrato de compraventa por incumplimiento por parte de la parte vendedora con fundamento ambas en el artículo 1124 del Código civil, acciones que prescriben conforme al plazo establecido en el artículo 1964 del Código civil, quince años, antes de la reforma introducida en el año 2015.

En el escrito de demanda no consta otro acto de requerimiento para el otorgamiento de la escritura pública que los burofaxes remitidos en fechas 6 de febrero de 2020 y 9 de junio de 2020. No existe otro requerimiento o acto interruptivo de la prescripción. En este sentido, resulta ilustrativa la declaración testifical prestada por D. Simón, quien actuó hasta fecha reciente como apoderado de la entidad demandante. Explicó en la vista como la entidad Springbronze, tras haber adquirido los terrenos de DIRECCION001, le encargó que gestionara la compra de unos terrenos de DIRECCION000 a través de una sociedad panameña, Naira, haciéndose Springbronze cargo del pago del precio. Una vez pagado el precio, el banco que financiaba las operaciones de Springbronze quebró, dejando a la entidad en situación de dificultades financieras, interrumpiéndose la dinámica para el otorgamiento de la escritura pública. Finalmente, habiendo recibido los requerimientos para la ejecución de las obras, recibió instrucciones de ceder los derechos de adquisición de los terrenos de DIRECCION000 a la persona o entidad que le sucediese, que primero lo adquirió otra entidad que también tuvo problemas financieros y, en el año 2007, se celebró una opción de compra. En el año 2018 se cumplió la opción de compra y de adquirieron los derechos. Ese año contactó con el Sr. Adriano, letrado de los demandados, para acabar el tema, pero no hubo forma de poder perfeccionar la compraventa.

De la declaración se deriva que durante un prolongado periodo de tiempo que supera el plazo de los quince años del artículo 1964 del Código civil no hubo reclamaciones para el otorgamiento de la escritura pública y para la entrega de la posesión por la imposibilidad de la propia adquirente de otorgarla.

La cuestión que se plantea es qué efectos deben tener los requerimientos que la parte vendedora dirigió a la compradora en fechas 9 de abril de 1999 y 16 de agosto de 2005 relativos a las obras que la parte compradora se comprometía a hacer.

En la sentencia recurrida se aborda esta cuestión y se concluye que hubo una renuncia tácita pero inequívoca a la prescripción de las acciones que emanan del contrato celebrado. Se cita la sentencia del Tribunal Supremo 728/2008, de 1 de julio, en la que se trata un supuesto en el que se aprecia la renuncia a la prescripción ganada, acorde a la naturaleza de excepción perentoria de la prescripción y a que su efectividad dependa de la voluntad del deudor, que no está obligado a oponerla, sino que puede o está facultado para ello.

No es este el caso ante el que nos encontramos. Reconocido que en el año 1993 se realizaron una serie de trámites para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, el plazo de prescripción de quince años se cumpliría en el año 2008. De esta manera, en el año 2005, cuando se efectuó el segundo requerimiento, no había transcurrido el plazo de prescripción y no puede interpretarse como una renuncia a una prescripción que no había transcurrido y que en ese momento no se podía alegar.

Debe entenderse, por tanto, prescrita la acción de resolución del contrato por incumplimiento, lo que debe conducir a la confirmación de la desestimación de la demanda en cuanto a los tres primeros apartados del suplico.

SÉPTIMO. La prescripción de la acción de elevación a público de contrato.

Debemos analizar también si ha prescrito la acción para reclamar el otorgamiento de escritura pública que se ejercita de forma subsidiaria. Sobre la existencia de un plazo de prescripción de la facultad de exigir la elevación a público del contrato, el Tribunal Supremo en sentencia 429/2017, de 7 de julio (ECLI:ES:TS:2017:2723), señala:

«Esta sala ha tenido ocasión de manifestarse en varias ocasiones acerca de la existencia o no de un plazo para el ejercicio de la facultad de exigir elevar a público un documento privado. Las manifestaciones de estas sentencias ineludiblemente alcanzan todo su sentido en el contexto de los supuestos enjuiciados y la necesidad de dar respuesta a lo planteado por las partes en cada caso.

a) Así, afirma la STS 254/1970, de 9 de mayo : "Habida cuenta que los contratos constituyen un todo orgánico, enlazando unas cláusulas con otras y supeditadas las accesorias a lo que forma el núcleo, la obligación principal, causa del concurso de voluntades y además que el pacto de elevar a escritura pública lo convenido en el documento privado, es una facultad más que una obligación, latente en todo convenio aunque no lo exprese especialmente; aparece indudable que al menos mientras subsista la vigencia del contrato y el ejercicio de los derechos y obligaciones a que dio nacimiento, pervive el pacto accesorio de poder ser instrumentado públicamente, como lo demuestran las propias sentencias de esta Sala que el recurrente aduce en defensa de su tesis y, en consecuencia, no se ha cometido la infracción denunciada y perece el motivo".

Con esta afirmación se rechaza el argumento del recurrente de que no se podía exigir el cumplimiento de la cláusula de elevación a público del documento con el fin poder acceder al Registro de la Propiedad por ser tal cláusula un pacto independiente con virtualidad propia en relación a los demás convenidos, y por tanto sometido a un plazo de prescripción propio de las acciones personales del art. 1964 CC .

En el caso es decisivo que en el documento privado, de 1948 (y el acto de conciliación se realiza en 1967, transcurridos más de quince años desde su otorgamiento), se recoge un acuerdo por el que, a cambio de un precio y del abandono temporal de unos locales para permitir realizar obras en un edificio, la parte que realiza las obras asume unas limitaciones de uso y destino de los locales de la planta baja del nuevo edificio y su vigencia se mantiene como servidumbre en el momento de solicitar la elevación a escritura pública del documento privado.

b) La sentencia 94/1986, de 14 de febrero, con cita de la anterior, reitera la misma doctrina, para un caso que refiere ser similar, en atención a que, frente a la sentencia que condenaba a elevar a escritura pública un contrato privado de acuerdo con lo pactado en una de sus cláusulas, el recurrente alegaba que la acción personal había prescrito, por haber transcurrido más de quince años entre la fecha del documento privado y la presentación de la demanda de conciliación.

En el caso, el documento privado recogía un acuerdo de extinción de la comunidad de bienes, división material y adjudicaciones. La sentencia 94/1986 considera que es correcta la interpretación de la Audiencia cuando considera que nunca podía haberse iniciado el plazo de prescripción antes de una sentencia de 1976 que puso fin a otro procedimiento entre las partes y por las que el recurrente vio reconocida su pretensión de reclamación al ahora actor de los gastos en que había incurrido por la realización de las reparaciones y mejoras necesarias en los elementos comunes de la finca.

c) La sentencia 459/1994, de 12 de mayo, afirma que "el comprador, en un contrato de compraventa perfeccionado, se encuentra legitimado, sin cortapisa de plazo prescriptivo alguno, para solicitar la total ejecución y consumación de lo convenido, y en torno a la cuestión de elevar a escritura pública un documento privado, es doctrina de la sala que los contratos constituyen un todo orgánico, supeditadas las cláusulas accesorias a la que forma el núcleo, la obligación principal, causa del concurso de voluntades, y que el pacto de elevar a escritura pública lo convenido en el documento privado es una facultad más que una obligación, aunque no se exprese especialmente, y mientras subsista la vigencia del contrato y el ejercicio de los derechos y obligaciones a que haya dado nacimiento, pervive también el pacto accesorio de poder ser instrumentado públicamente, sin que el no haber hecho uso de ella enerve la acción que corresponda".

En el caso, no solo se discutía la prescripción sino, previamente, si el documento privado otorgado en 1972 era realmente una compraventa: se entiende que sí y que quedó perfeccionada, aunque se pospusiera el otorgamiento de la escritura a la práctica de unas operaciones particionales. Acreditado que era compraventa y que hubo entrega (los compradores ocuparon la vivienda, tenían contratados a su nombre varios servicios, vivieron durante años, luego la ocupó la mujer de un hijo como taller) no cabe hablar de prescripción y el otorgamiento de la escritura es considerado como medio para hacer efectivas las obligaciones contractuales cumplidas.

d) Por fin, la sentencia 694/2011, de 10 de octubre, tras cita de la doctrina de la anterior, concluye que, en el caso, "la sentencia impugnada no ha infringido los preceptos que se citan, los arts. 1279 y 1280-1º CC, ni el 1964 del mismo código, sobre el plazo de prescripción, ya que en el momento de interposición de la demanda había prescrito la acción para exigir el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato por haber transcurrido el plazo legal de quince años desde la celebración del último de ellos -el de fecha 24 de diciembre de 1985- por lo cual, en referencia a la doctrina anteriormente citada, ya no subsistía la posibilidad de ejercicio de los derechos y obligaciones propias del mismo, en concreto la obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor. De ahí que tampoco pueda acogerse la pretensión ordenada a la elevación a escritura pública de tales contratos que carecería en absoluto de efecto jurídico, pues no resulta viable que a través de dicha pretensión se pudiera obtener de modo indirecto el cumplimiento de las auténticas obligaciones derivadas del contrato y en concreto la entrega o "traditio ficta" de la cosa de conformidad con lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 1462 CC , con la finalidad -a la que expresamente se refiere el recurrente- de "posibilitar el acceso de ambos contratos al Registro de la Propiedad"".

En el caso de la sentencia 694/2011 , en definitiva, es esencial que hayan prescrito las pretensiones de cumplimiento del contrato de modo que, a través de la solicitud de otorgamiento de escritura pública lo que se pretendía era lograr el cumplimiento de un contrato cuando ya estaban prescritas las acciones para exigirlo.

4.- Que la facultad de elevar a público un contrato otorgado en documento privado no tenga fijado un plazo de prescripción no implica que pueda ejercitarse de forma ilimitada en cualquier circunstancia y con cualquier propósito. Con independencia del tiempo transcurrido desde el otorgamiento del documento privado, para admitir el ejercicio de la facultad de elevarlo a público hay que atender a otros datos.

En primer lugar, resulta obvio que no puede ampararse el ejercicio de la facultad de elevar a público un contrato celebrado en documento privado cuando el contrato no se ha cumplido y las pretensiones dirigidas al ejercicio de los derechos relativos al cumplimiento de sus prestaciones hayan prescrito. En tal caso, mediante la elevación a público se estaría otorgando eficacia a unas obligaciones que ya no son exigibles.

En segundo lugar, y por el contrario, el cumplimiento íntegro de un contrato otorgado en documento privado no excluye que exista un interés legítimo en elevarlo a documento público, dados los efectos reforzados que el ordenamiento atribuye a la forma pública, de acuerdo con el principio constitucional de seguridad jurídica. Pero, en atención también a razones de seguridad jurídica, no es exigible la elevación a público de un contrato celebrado en documento privado cuando, contra la realidad fáctica y jurídica actual, el ejercicio de tal facultad persigue modificar los derechos adquiridos y consolidados de forma inatacable por terceros y que proceden de hechos, actos y negocios realizados con posterioridad al cumplimiento de dicho contrato».

Esta doctrina es reiterada en la sentencia dictada en fecha 1 de junio de 2020 (ECLI:ES:TS:2020:1483)

En el caso que analizamos en el contrato de compraventa suscrito en documento privado de fecha 24 de agosto de 1990 se acordó la venta a la demandante de las porciones de terreno antes descritas por un precio de 300 millones de pesetas, para cuyo pago se establecía un calendario de pago. Es un hecho reconocido por las partes del procedimiento que el precio se pagó en su momento conforme estaba establecido en el contrato. En la cláusula decimoquinta se estableció que «una vez que la compradora haya abonado al vendedor la totalidad del precio pactado, éste se obliga a otorgar escritura pública a su favor, o de la persona física o jurídica que acaso ésta designe, siendo todos los gastos e impuestos pagados por la entidad compradora, incluidos honorarios de notario, impuestos, arbitrios e Impuesto Municipal de Incremento de Valor de los Terrenos, si lo hubiere».

No ha existido, sin embargo, entrega de la posesión. Así de deriva de las condiciones que el propio contrato establece para su entrega. No ha sido, por otra parte, cuestión discutida en el procedimiento si la posesión ha sido efectivamente entregada. A través de la elevación a público del contrato de compraventa se pretende obtener por la vía del ejercicio de la facultad de elevar a público un contrato y de forma indirecta el cumplimiento de la obligación principal del vendedor la entrega de la posesión por medio de la traditio ficta art. 1462 del Código civil) cuando la acción para obtener el cumplimiento de la obligación ha prescrito por el transcurso del plazo establecido en el artículo 1964 del Código civil. Se estaría, en los términos de la sentencia citada del Tribunal Supremo, «otorgando eficacia a unas obligaciones que ya no son exigibles».

Todo lo anterior conduce a la conclusión de que ha prescrito la acción para la elevación a público del contrato, por lo que procede la desestimación del recurso en la medida en que se mantiene la desestimación de la demanda, si bien que por fundamentos distintos a los de la sentencia objeto de recurso. Procede recordar en este punto que, conforme ha indicado el Tribunal Supremo en sentencia de 2 de marzo de 2020 (ECLI:ES:TS:2020:702) la prescripción es una institución que tiene su fundamento en razones de seguridad jurídica y no de justicia material y que no está fundada en criterios de estricta justicia, sino en los de abandono o dejadez en el desarrollo del propio derecho y en el de seguridad jurídica.

OCTAVO.- Costas.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto a las costas causadas en esta alzada. La estimación de las alegaciones de la parte apelante sobre la legitimación activa justifica que no se haga pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada, pese a que el resultado final, al mantenerse la desestimación de la demanda, sea el mismo

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.